《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》
的解读
一、土地增值税清算单位
土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
解读：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委（发改局、经发局）。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。
有些项目（或者分期项目）开发周期较长（一般是指从项目立项起满5年），纳税人自行分期进行开发，如果以发改委（发改局、经发局）项目批准的整体项目（或者分期项目）为单位清算，时间跨度太长，加大清算难度，造成土地增值税难以计算，也不利于土地增值税及时入库。因此，对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行
分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税核算对象
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含的多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；
（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；
（三）非住宅类房产。
解读：
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。”《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发〔2009〕91号）要求，在清算审核时应当审核“不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税”。《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定：“各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”
从上述规定可以看出，在计算土地增值税时，应当区分“不同类型房地产”分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税，但是在《公告》下发之前，税法对如何划分“不同类型房地产”尚未有较为明确规定。实践中，我省各地“不同类型房地产”划分标准不一，给土地增值税征管工作带来一定的困难。我省在广泛征求意见并综合考虑各种因素的基础上，正式确定采用“三分法”，将房地产划分为普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产。自公告实施之日起，各省辖市的房地产分类标准与《公告》不一致的，应当统一执行《公告》的分类标准，但各地在本《公告》生效前已经完成清算的项目，按各地原政策口径执行。
《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发〔2011〕53号）规定：“同一期清算项目中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，应当分别测算增值率，并分别确定核定征收率。”本公告生效后，应按本公告所述类型分类。
三、关于房地产转让收入的确认
（一）转让房地产的有关经济利益的确认
纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。
因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
解读：
《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”此处所称“有关的经济利益”包括纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益。
需要注意的是，确认“有关的经济利益”前提是纳税人发生了转让房地产行为，即房地产交易完成。如果房地产交易未发生或者未完成（被撤销），即使纳税人取得了“经济利益”，也应当属于与转让房地产无关的“经济利益”，不应确认为转让房地产所取得的收入。根据上述原则，《公告》进一步明确：“因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。”
（二）售后返租收入的确认
单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。
解读：
《江苏省地税局关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函〔2008〕135号）规定：“房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先
取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按规定核定其营业额。”
此次《公告》首次明确了售后返租的土地增值税政策，其税务处理方法与营业税规定基本一致，使营业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持一致。实践中，对于将房地产企业（或者其关联方）以无偿或者低价方式取得的“一定期限的使用权”确认为“与转让房地产有关的经济利益”，税企双方并不存在争议。但是在确定“一定期限的使用权”的具体价值时，税企双方容易产生分歧。主管税务机关可按“一定期限内房地产企业（或者其关联方）实际取得的使用收益（如对外转租取得的租金等）”来测算“一定期限的使用权”的具体价值，并据以征收土地增值税。如果在计算土地增值税时，“一定期限的使用权”的具体价值确实难以确认的，则应当按照《公告》以及相关税收政策规定，判断房地产转让价格是否明显偏低，对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入。在判断房地产转让价格是否明显偏低时，可结合《公告》第三条第（三）项的规定进行判定。
（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定
对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价
格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：
1、法院判定或裁定的转让价格；
2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；
3、政府物价部门确定的转让价格；
4、经主管税务机关认定的其他合理情形。
解读：
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条第三款规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。第四款规定，隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。第六款规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。此次《公告》在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，对低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估，其价格变动幅度已作适当放宽，可操作性较强。
主管税务机关在计算“同期同类房地产平均销售价格”时，应当优先采集同一企业销售日当月同类房地产销售价格。如果不存在当月价格的，可采集同一企业销售日前后三个月内的同类房地产销售价格。如果不存在前后三个月内的销售价格的，可采集相同或者近似地段其他企业销售日当月或者前后三个月内的同类房地产销售价格。
为了保障纳税人的合法权益，即使主管税务机关能够确定“纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”，也不能直接根据同期同类房地产平均销售价格核定其转让价格，而应当委托有资质的房地产评估机构评定交易价，并考虑其是否存在正当理由。如果纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，则应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
此处的称“正当理由”主要包括两方面因素：一是开发产品本身存瑕疵；二是市场供求关系发生变化。其他因素（如销售给关联方，销售给企业股东和管理人员的亲朋好友等）一般不得认定为存在正当理由。
“法院判定或裁定的转让价格”、“以公开拍卖方式转让房地产的价格”和“政府物价部门确定的转让价格”，一般都是在特定的市场供求关系等特殊条件下形成的价格，这些价格能够反映特殊条件下房地产的公允价值。因此，上述三类价格即使明显偏低，也应视为有正当理由。
四、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊
（一）同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
解读：
因为在计算土地增值税时，应当区分不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税，所以就产生了成本费用（扣除项目）在不同类型房地产之间的分摊问题。
根据《公告》的规定，在分摊土地成本时应当分两步进行：第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
需要说明的是，土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当先在取得土地使用权所支付的金额中归集，然后根据房地产开发项目实际占用土地情况，分摊至房地产开发项目。此次《公告》将“土地征用及拆迁补偿费”归集为“土地成本”，是对此前税收政策存在瑕疵的修正。
（二）同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本文第二条所述核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。
解读：
纳税人发生的开发成本应当归集至不同类型房地产。如果纳税人只存在一种类型房地产，或者在会计核算时，能够根据不同类型房地产确定成本对象，并准确归集开发成本，那么不同类型房地产的开发成本就可直接确定。如果纳税人存在两种类型以上的房地产，并且
未能根据不同类型房地产归集开发成本的，则应当按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。如果某一类型房地产存在区别于其他类型房地产的特定成本（例如某一类型房地产发生了装修成本）的，此类特定成本应单独归集并准确核算，并将此类特定成本直接归集至该类型房地产。
（三）同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用，按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。
凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。
解读：
在计算土地增值税时，据实扣除利息支出需要同时符合以下四个条件：第一，如果纳税人存在非房地产经营项目，应当能够将利息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分；第二，利息支出能够在不同清算单位之间准确归集；第三，利息支出能够按不同类型房地产计算分摊；第四，能够提供金融机构证明（纳税人支付的委托贷款利息支出属于不能提供金融机构证明的利息支出）。允许据实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出不能同时符合上述四个条件的，则应当按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关
问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，如果纳税人实际发生的利息支出小于取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%，仍可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。
利息支出以外的其他房地产开发费用一律按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除，不必考虑纳税人的实际发生额。
五、关于房地产开发成本、费用的扣除
（一）房地产开发成本核定扣除
纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
解读：
根据财税〔2006〕187号文件第四条第二款规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。根据苏地税发〔2011〕53号文件要求，主管税务机关参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，制定《房地产开发成本参考标准》。如果纳税人申报时所附送房地产开发成本凭
证或资料不符合清算要求或不实的，可根据《房地产开发成本参考标准》核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
（二）公共配套设施成本费用的扣除
房地产开发企业建造的各项公共配套设施,建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。
人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。
解读：
根据国税发〔2006〕187号文件的规定，公共配套设施建成后，产权不属于全体业主，也未无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，也未有偿转让的，建造公共配套设施发生的成本、费用在计算土地增值税时不得扣除。如果纳税人存在不得扣除的公共配套设施费，但未将公共配套设施作为独立的开发产品核算归集成本、费用，那么在计算土地增值税时将无法确定不得扣除的金额。因此，对于不可售的公共配套设施（可售的公共配套设施按非住宅处理），应当作为独立开发产品核算归集成本、费用。
对项目规划范围之外的开发成本（例如对小区周边绿化、道路进行整治发生的成本费用），在计算土地增值税时一律不予扣除。
人防工程的使用权和收益权无偿移交给全体业主的证明材料，应当包括房地产企业在当地主要媒体上的移交公告。
（三）装修装饰费用的扣除
凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。
对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。
解读：
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税对象包括转让国有土地使用权、地上建筑物（包括地上地下的各种建筑及各种附属设施）及其附着物（是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如花、草、树木等），即对转让“不动产”征税。移动后不会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物属于“动产”，因此不属于土地增值税的征税范围。属于“动产”的装修装饰物支出不得作为开发成本扣除，同时在确认转让房地产收入时，可减去属于“动产”的装修装饰物的合理买价。
售楼处等营销设施属于为销售房地产服务的设施，其装修的目的主要是改善销售环境和提升企业形象，而不是直接对外销售，因此《公告》规定，对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应作为房地产开发费用处理，不得计入开发成本。
（四）取得土地使用权所支付费用的扣除
纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。
房地产开发企业支付的土地闲置费不得扣除。
解读：
取得土地使用权支付的金额应为纳税人为取得土地使用权实际支付的金额，不包括政府以各种形式减免或者返还的金额。《公告》的上述规定有效防止了纳税人虚增土地成本，堵塞了土地增值税征管漏洞。
根据国税函〔2010〕220号文件规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
（五）相关费用、基金的扣除
1、房地产开发企业代收费用，应当按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条的规定进行处理。城市基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
2、政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理：
（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。
（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。
解读：
关于市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费，一些市县政府及其职能部门下文明确其为代收费用，也有一些地区并未下文明确。鉴于市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费金额较大且包含在房价之中，这两项费用与房地产项目的建造活动非直接相关，房地产企业缴纳上述两项费用，不会产生其他额外支出或发生额外劳务，因此，此次《公告》明确，市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费在计算土地增值税时允许扣除但不允许加计扣除，也不得作为计算房地产开发费用扣除限额的基数。
对于房地产企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的土地增值税处理。此次《公告》允许同时符合以下条件的政府性基金和行政事业性收费计入开发成本：一是具备特有性，即政府性基金和行政事业性收费是开发房地产项目特有的，如新型墙体材料专项基金、散装水泥基金等。房地产行业以及其他行业普遍缴纳的基金费（如防洪保安资金、退役士兵安置保障金）不允许计入开发成本；二是具备直接相关性，即政府性基金和行政事业性收费应当与开发活动直接相关。三是发生时间在开发项目竣工验收之前。需要说明的是，此处所称“在
开发项目竣工验收之前”是指政府性基金和行政事业性收费的发生环节在竣工验收之前，而不是要求实际缴纳时间在竣工验收之前。
允许计入开发成本的政府性基金和行政事业性收费，在计算土地增值税时允许加计扣除，并作为计算房地产开发费用扣除限额的计算基数。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》以及《江苏省地方税务局关于地方税有关业务问题的通知》（苏地税发〔1999〕087号）的规定，纳税人缴纳的教育费附加和地方教育附加，在计算土地增值税时比照税金扣除。
本公告自2012年10月1日实施。
解读：
公告实施时间以税务机关受理企业申报为准。应清算项目以达到清算条件、可清算项目以清算通知下达之日起90天内最后一次受理申报时间为准。公告实施之前完成清算申报的，不再追溯调整。
乐税智库文档 财税法规 策划 乐税网
江苏省地方税务局关于《个人所得税代扣代缴暂行办法》若干补 充意见的通知 【标 签】代扣代缴办法,个人所得税代 【颁布单位】江苏省地方税务局 【文 号】苏地税发﹝1995﹞151号 【发文日期】1995-08-15 【实施时间】1995-08-15 【 有效性 】全文有效 【税 种】个人所得税 各市、县地方税务局，省地方税务局直属分局、税务稽查局： 国家税务总局国税发［1995］165号《关于印发<个人所得税代扣代缴暂行办法>的通知》（以下简称《办法》），我局已以苏地税发［1995］83号文转发。现根据《办法》第二十三条规定，结合我省实际情况，补充如下意见，请一并贯彻执行。 一、各级税务机关要把贯彻执行《个人所得税代扣代缴暂行办法》，建立扣缴网络，作为个所得税征管的中心环节来抓。在进一步加强宣传的基础上，对经常发生代扣代缴义务的扣缴义务人发给代扣代缴证书（代扣代缴证书式样，省局将另行下发），明确扣缴义务人的权利、义务和法律责任，并抓好督促检查工作，规范各扣缴义务人的扣缴行为。 二、各级税务机关要加强对扣缴义务人工资外收入的管理，全面控制税源，防止税款流失。同一扣缴义务人由不同部门或不同渠道支付给个人的各类所得，必须按实汇总后计算应纳税款，如申报不实，一经查出，一律按偷税处理，并依法追究有关人员的法律责任。 三、扣缴义务人代扣税款时，应按《办法》第九条规定，向纳税人开具由省地方税务局统一印制的《代扣代缴税款凭证》，并将纳税人的居民身份征或护照号码等项目填在备注栏中。 对于因纳税人数众多，不便一一开具《代扣代缴税款凭证》的，经主管税务机关审核同意后，对工资、薪金所得，各支付单位必须在工资单（表）中单列已扣个人所得税款栏；对利息、股息、红利等所得，可以公告等书面形式通知纳税人，并报主管税务机关备案。
江苏地税网上办税服务厅操作手册
江苏地税网上办税服务厅操作手册 外网纳税人端 一、总体描述 1、业务描述 江苏地税网上办税服务厅是以税收业务为内容，以纳税人需求为目标，由税务部门经过多元化的手段或渠道，为纳税人搭建提供涉税服务的平台，新版的网上办税服务厅系统，进一步拓展了网上办税功能，为纳税人提供更多的网上服务，内容包括纳税申报、发票业务、登记事项、涉税申请、网上服务等九大类、五十四小类的涉税业务，基本涵盖了当前所有涉税事项。 网上办税服务厅根据涉税业务类别和纳税人提供资料的情况还分别提供了涉税事项的网上预申请和网上办结业务，纳税人可在网上提交涉税申请、上传涉税资料、查看办理结果、网上出具税务文书，纳税人还能够经过短信平台及时掌握业务办理的进程，真正做到了足不出户可办理所有涉税事项。 2、用户登陆 已经取得网上申报资格的纳税人可直接凭原软密码或CA证书登陆江苏地税网上办税服务厅办理各项涉税业务，新申请的纳税人可到各
地税服务机关申请网上办税资格，确定用户身份认证方式，软密码用户取得登陆密码，税务卡用户取得税务卡，CA用户取得身份认证密钥后即可登陆江苏地税网上办税服务厅办理有关涉税事项。 在IE浏览器地址栏输入，按回车键即可登陆江苏地税网上办税服务厅主页面，如下图所示： 主页面提供了纳税申报、发票业务、登记事项、涉税申请、网上服务五大类常见业务，点击大类菜单可弹出对应的服务项目，选择服务项目，进入网上办税服务厅用户登陆界面（如下图），根据不同的登陆方式登陆系统。
（1）数字证书（CA）用户应先插入用户密钥，然后选择登陆； （2）软密码用户，输入税务管理码，密码以及验证码，选择登陆； （3）税务卡用户，输入卡号，密码以及验证码，选择登陆。 （下文以“涉税申请事项—税收优惠—减免税申请”为例介绍网上办税系统的操作方法） 二、涉税申请事项——减免税 1、操作概述。
江苏地税网上办税服务厅操作手册 外网纳税人端 一、总体描述 1、业务描述 江苏地税网上办税服务厅是以税收业务为内容，以纳税人需求为目标，由税务部门通过多元化的手段或渠道，为纳税人搭建提供涉税服务的平台，新版的网上办税服务厅系统，进一步拓展了网上办税功能，为纳税人提供更多的网上服务，内容包括纳税申报、发票业务、登记事项、涉税申请、网上服务等九大类、五十四小类的涉税业务，基本涵盖了目前所有涉税事项。 网上办税服务厅根据涉税业务类别和纳税人提供资料的情况还分别提供了涉税事项的网上预申请和网上办结业务，纳税人可在网上提交涉税申请、上传涉税资料、查看办理结果、网上出具税务文书，纳税人还可以通过短信平台及时掌握业务办理的进程，真正做到了足不出户可办理所有涉税事项。 2、用户登陆 已经取得网上申报资格的纳税人可直接凭原软密码或CA证书登陆江苏地税网上办税服务厅办理各项涉税业务，新申请的纳税人可到各地税服务机关申请网上办税资格，确定用户身份认证方式，软密码用户取得登陆密码，税务卡用户取得税务卡，CA用户取得身份认证密钥后即可登陆江苏地税网上办税服务厅办理有关涉税事项。 在IE浏览器地址栏输入https://www.doczj.com/doc/dc16822456.html,，按回车键即可登陆江苏地税网上办税服务厅主页面，如下图所示：
主页面提供了纳税申报、发票业务、登记事项、涉税申请、网上服务五大类常见业务，点击大类菜单可弹出对应的服务项目，选择服务项目，进入网上办税服务厅用户登陆界面（如下图），根据不同的登陆方式登陆系统。 （1）数字证书（CA）用户应先插入用户密钥，然后选择登陆； （2）软密码用户，输入税务管理码，密码以及验证码，选择登陆； （3）税务卡用户，输入卡号，密码以及验证码，选择登陆。
乐税智库文档 政策解读 策划 乐税网
在线访谈——【江苏地税（徐州）】土地增值税清算相关政策解 读 【标 签】土地增值税政策,土地增值税清算 【业务主题】税款征收 【来 源】 [ 主持人] 江苏省徐州地方税务局今天在地税网站举办关于“土地增值税清算相关政策解读”专题在线访谈栏目，此次访谈我们特别邀请了江苏省徐州地方税务局税政管理一处谢强副处长为嘉宾，他将就土地增值税清算相关政策进行解读，并就相关问题与网友进行在线交流，欢迎广大纳税人朋友积极参与。谢强副处长，您好！ [ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长] 主持人好，各位网友大家好！ [ 主持人] 谢强副处长，能向大家简要介绍一下什么是土地增值税清算吗？ [ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长] 好的。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。 [ 主持人] 土地增值税清算单位是什么？ 根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长] 业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）规定土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。 [ 主持人] 谢强副处长，纳税人符合什么条件，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算？ [ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长] （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治
土地增值税的优惠政策 1、法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税： (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%; (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条 2、转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条 3、转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第12条 4、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 5、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 6、互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 7、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。 《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号) 8、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》(财税字[1999]293号) 9、个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号) 10、赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
发文标题：南京市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收问题的公告 发文文号：宁地税规字[2011]1号 发文部门：南京市地方税务局 发文时间：2011-4-8 编辑时间：2011-4-18 实施时间：2011-5-1 失效时间： 法规类型：土地增值税 所属行业：房地产业 所属区域：南京 发文内容： 依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，现将土地增值税预征和核定征收问题公告如下： 一、土地增值税预征 (一)预征范围 从事房地产开发的纳税人转让房地产取得收入的，均应按规定的预征率预缴土地增值税。 (二)预征率 除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税： 1、独栋商品住宅：5%； 2、商业、办公等生产经营类房地产：3%； 3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。 纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。 (三)房地产类型界定 纳税人转让的房地产类型，根据建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证认定，无法据其认定或者转让的房地产与许可规定不相符的，根据转让房地产的实际形态或用途确定。 (四)申报期限 从事房地产开发的纳税人应当在取得房地产转让预售收入次月1-15日内申报预缴土地增值税。 (五)国土部门代征土地转让过程中土地增值税 国土部门代征土地转让过程中土地增值税的，按独栋商品住宅之外的住宅类等房地产预征率2%预征，即按土地转让收入乘以2%为应预征土地增值税税款。 二、土地增值税核定征收 (一)关于核定征收的确定 纳税人符合核定征收规定应当核定征收土地增值税的，应由分县局土地增值税清算领导小组确定。 (二)关于核定征收率 纳税人符合《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第三十四条情形除第二款和第四款外应当核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值税：
江苏省地方税务局公告 苏地税规…2011?13号 关于发布《企业所得税税前扣除凭证 管理办法》的公告 现将《企业所得税税前扣除凭证管理办法》予以发布，自2012年2月1日起施行。 特此公告。 二○一一年十二月二十一日 — 1 —
企业所得税税前扣除凭证管理办法 第一章总则 第一条为加强企业所得税税基管理，规范税前扣除凭证，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国发票管理办法》等规定，结合我省实际，制定本办法。 第二条凡企业所得税由我省地税部门征收的企业，均适用本办法。 第三条本办法所称的税前扣除凭证是指在计算企业所得税应纳税所得额时，证明企业支出发生并据以进行税前扣除的凭证。 第四条税前扣除凭证管理应遵循真实性、合法性和有效性原则。 真实性是指税前扣除凭证反映的支出确属已经发生。真实性是税前扣除凭证管理的首要原则。 合法性是指税前扣除凭证的来源、形式等符合国家法律法规的规定。 有效性是指凭证能充分反映企业发生的支出符合税法规定。 第五条企业取得的不符合规定的发票，不得单独用以税前扣除，必须同时提供合同、支付单据等其他凭证，以证明其支出的真实、合法。 第六条企业当年度实际发生的成本、费用，由于各种原因未— 2 —
能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。 第七条汇缴结束后，税务机关发现企业应取得而未取得合法凭证的，应要求企业限期改正。 企业无法取得合法凭证，但有确凿证据证明业务支出真实且取得收入方相关收入已入账的，可予以税前扣除。 第八条税务机关要将税前扣除凭证作为评估、检查的重要内容，加强对各类凭证和附列资料的真实性、合法性和有效性审核。 第二章分类及管理 第九条根据取得来源，税前扣除凭证分为外部凭证和内部凭证。 根据应否缴纳增值税或营业税，外部凭证分为应税项目凭证和非应税项目凭证。 第十条应税项目是指企业购买货物、接受服务时，销售方或提供服务方应缴纳增值税或营业税的项目。 企业支付给境内单位或者个人的应税项目款项时，以该单位或者个人开具的发票为税前扣除的凭证。发票管理有特殊规定的除外。 第十一条发票应按规定进行填写，列明购买货物、接受服务的具体名称、数量及金额。 对因各种原因不能详细填写的，应附合同和货物（或服务）清 — 3 —
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 第一篇营业税改征增值税的背景和动态 《营业税改征增值税操作实务》课程 第一篇营业税改征增值税的背景和动态 第二篇我国现行营业税政策 第三篇我国现行增值税政策 第四篇营业税改征增值税的试点政策 第五篇营改增下的增值税会计核算方法 第六篇营改增下增值税发票与纳税申报 第七篇营改增对试点行业税负影响的分析 本篇主要内容： 第一讲我国现行税收制度的介绍 第二讲营业税改征增值税的背景 第三讲营业税改征增值税的影响和意义 第四讲营业税改征增值税的改革过程 第五讲未来中国税制改革的趋势 第一讲我国现行税收制度的介绍 本讲内容： 1.税收概述 2.我国税收制度的沿革 3.我国现行税法体系 一、税收概述 1.税收的概念和特点 概念： 税收是政府为了满足社会公共需要，凭借政治权力，强制、无偿地取得财政收入的一种形式。 特点： （1）征税的主体是国家； （2）国家征税依据的是其政治权力； （3）征税的基本目的是满足国家的财政需要，以实现其进行阶级统治和满足社会公共需要的职能； （4）税收分配的客体是社会剩余产品； （5）税收具有强制性、无偿性、固定性的特征。 2.税收的职能 （1）调节需求总量：税收对需求总量进行调节，以促进经济稳定。 （2）调节经济结构： （3）调节收入分配： 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
1.报税操作步骤 打开江苏地税网：https://www.doczj.com/doc/dc16822456.html,/进入地税网站—选择单位纳税人申报 进入如下界面—点击CA卡登录系统 进入如下界面—点击登录系统
注：如不能登录请按上图的CA下载地址下载行助手安装！或者输入网址：http://202.102.85.180/caassistant/ca-zhushou.rar 2关于行助手说明 双击桌面上的行助手V3.0的图标。打开行助手软件的界面，如图2.1.1。注意， 如果电脑上没有插KEY，右下角托盘里软件的图标为灰色背景，如果插上了KEY，右下角行助手的图标为黄色背景。 2.1.1最新动态 点击“首页”按钮，出现“CA最新动态”标签。界面显示CA最新动态，特别推荐， CA公告等资讯，如图2.1.1。
图2.1.1 最新动态 2.2我的证书 2.2.1 证书服务 点击“我的证书”按钮，界面默认选择“证书服务”标签。界面显示证书检测，修改口 令，在线延期，系统检测，信息设置，资料下载，贴心服务，帮助中心等资讯，如图2.2.1。
图2.2.1 证书服务 2.2.1.1 证书检测 在“证书服务”界面上点击“证书检测”图片，系统会自动检测KEY里的证书可用性 及合法性，并将相关信息显示出来，如图2.2.1.1。 图2.2.1.1 证书检测
2.2.1.2 修改口令 点击“修改口令”图片，可以进行证书PIN口令修改，依次输入旧口令、两次新口令，点击确认修改即可修改口令。如图2.2.1.2。 图2.2.1.2 修改口令 2.2.1.3 在线延期 点击“在线延期”图片，您可以进行在线延期的一系列相关操作。如图2.2.1.3.1。
土地増值税五个问题的探析（基于江苏口径） 土地増值税敏感问题之一：按项目清算 按项目清算的政策依据 （—）总局规定 国税发〔2006〕187号文件规走："土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。" 从187号文件规定可以看出,土地增值税必须按项目清算，不受宗地范围和会计核算的影响0 187号文件同时明确,同一项目的分期项目等同于独立项目，但187号文件未明确分期项目是否必须是国家有关部门明确的分期项目，纳税人自行分期的是否视同独立项目，实践中一直存在争议。 （二）江苏规定 1、苏地税规〔2015〕8号文件规走："土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案。" 8号文件规走与187号文件规走基本一致。8号文件进一步明确了分期项目为国家有关部门批准的分期项目，但同时又保留了纳税人自行分期的权限,几点需要完善的：一是什么情况下可以界定为"开发周期较长"，这是难以量化的，而且无论怎样量化
都存在不公平性； 二是纳税人自行分期权限过大，分期的大小、各个分期涵盖的开发产品和公共配套如果都由纳税人自行决定，则会产生自行调节税负的可能； 三是在大多数情况下纳税人是不可能主动去备案的，这一规定对于税务机关来说形同虚设,失去了主动权； 四是当纳税人觉得分期清算有利时是否随时都可以备案？对于备案的有效时限实践中难以把握； 五是税务机关是否有认定不符合备案条件不准予备案的权利，实践中存在争议。 需要说明的是，在大多数情况下同一项目分期清算都有可能增加税负，但是在特定情况下也有可能降低税负。 8号文件仍未明确国家有关部门是哪一个部门。 2、苏地税规〔2015〕8号文件规走："对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位,并报主管税务机关备案。 （注：自2017年1月1日起废止） 如果把分期清算看成项目分立，那么上述规走就是项目合并。 3、原江苏省地方税务局以白皮书的形式明确："国家有关部门原则上是指发改委。但对收入、成本难以确定的特殊情况，如对发改委因批准权限限制将同一宗地块分为多个项
乐税智库文档 财税文集 策划 乐税网
江苏省地方税务局年所得12万元以上个人所得税自行申报指南【标 签】年所得12万元,个人所得税自行申报,个人所得税 【业务主题】个人所得税 【来 源】 根据我国税法规定，每年1月1日至3月31日，上年年所得超过12万元的个人要向主管税务机关办理个人所得税自行申报。地税机关提醒相关纳税人及时办理个人所得税自行申报。 一、 “年所得12万元以上”是指什么？ 年所得12万元以上，是指纳税人在一个纳税年度取得以下各项所得的合计数额达到12万元，具体为： （一）工资、薪金所得：是指未减除费用（每月3500元）及附加减除费用（每月1300元）的收入额。 上述减除费用，是指在工资薪金所得个人所得税计算过程中的扣除标准，人们常说的“月收入3500元以上才要缴个人所得税”，实际上指的就是这个。附加减除费用主要适用于外籍个人、华侨和香港、澳门、台湾同胞以及在中国境内有住所而在中国境外任职或者受雇取得工资、薪金所得的个人。实践中最常见的情况是，中方员工计算个人所得税时扣除的 是3500元，而外籍员工则是扣除4800元（3500+1300=4800）。 （二）个体工商户的生产、经营所得：按照年度应纳税所得额计算。 （三）对企事业单位的承包经营、承租经营所得：按照每一纳税年度的收入总额计算。 （四）劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得：均指未减除法定费用（每次800元或者每次收入的20%）的收入额。 （五）财产租赁所得：指未减除法定费用（每次800元或者每次收入的20%）和修缮费用的收入额。 （六）财产转让所得：按照应纳税所得额计算，即按照以转让财产的收入额减除财产原值和转让财产过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额计算。 （七）利息、股息、红利所得，偶然所得和其他所得：按照收入额全额计算。 上述“所得”的统计口径，均为纳税人于当年1月1日至12月31日期间实际取得的所得，而不论所取得的是所属何时的所得，如补发往年、预发下年等。往年预发当年、以后年度补发当年等收入，均不计入当年所得中。 二、哪些收入可以不计算在年所得内？ 可以不计算在年所得中的收入主要包括：
江苏省地方税务局关于明确若干税款征收标准的公告》（苏地税规〔2013〕2号 为了正确贯彻实施税法，促进税负公平，现对全省税款征收标准予以规范统一。有关内容公告如下： 一、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第52号）第二十条中核定营业额的成本利润率确定为：销售不动产的成本利润率为15%，其他应税行为的成本利润率为5%。 《江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知（一）》（苏地税发〔1995〕5号）第七条、《江苏省地方税务局关于我省苏州等市有关营业税价格中成本利润率的批复》（苏地税发〔1995〕140号）废止。 二、国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条中确认收入的成本利润率确定为15%。 三、《中华人民共和国资源税暂行条例实施细则》（财政部令第66号）第七条中计算组成计税价格的成本利润率确定为20%。 四、国家税务总局《企业所得税核定征收办法》（国税发〔2008〕30号）第八条中的应税所得率确定如下：
对“其他行业”中实际利润水平较高的部分行业，各省辖市地方税务局按规定进行相关测算并报省地方税务局审查同意后，可在《企业所得税核定征收办法》规定范围内另行确定具体的应税所得率。《转发〈国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法〉（试行）的通知〉的通知》（苏地税发〔2008〕100号）第二条废止。 五、财政部、国家税务总局《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》（财税〔2000〕91号）第九条中的应税所得率确定如下： 对“其他行业”中实际利润水平较高的部分行业，各省辖市地方税务局按规定进行相关测算并报省地方税务局审查同意后，可在《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》规定范围内另行确定具体的应税所得率。 六、国家税务总局《建筑安装业个人所得税征收管理暂行办法》（国税发〔1996〕127号）第六条中建筑安装业个人所得税的核定方法明确如下：采取按照工程价款的一定比例核定征收税款办法的，核定征收的比例为工程价款的8‰。 《关于建筑安装业个人所得税核定征收比例问题的公告》（苏地税规〔2011〕5号）的规定废止。
房地产开发成本凭证或资料不全清算处理如何进行土地增值税清算 《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（二）项规定： 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 如北京七号公告： 第三十四条对开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用（以下简称四项成本），按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，应按核定办法扣除： （一）无法按清算要求提供开发成本核
算资料的。 （二）提供的开发成本资料不实的。 （三）发现清算资料中存在虚假、不准确的涉税信息，影响清算税款计算结果的。 （四）清算项目中四项成本的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。 第三十五条主管税务机关对四项成本核定扣除的，应向纳税人开具《土地增值税四项成本核定通知书》（见附件9）。 第三十六条税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，作为第四十三条所列四项开发成本核定的依据。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由北京市地方税务局另行制定下发。 如《江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>的通知》（苏地税发
土地增值税项目清算实务操作鉴证指南(三) ——疑难问题解析 徐州正瑞税务师事务所
前言 我国房地产企业已经就是我国经济发展的支柱产业,连续8年被国家税务总局列为全国税收专项检查的重点行业,每年被查处的偷税金额巨大,令人触目惊心,多则千万元,少则百万元。 目前,房地产市场很不规范,涉及的税种达11个之多,行业涉税问题相当复杂,而且房地产企业还普遍抱怨税负过重。从税务机关角度来讲,房地产业税收管理政策性非常强,对征管人员综合业务素质要求很高,对税务师事务所从业人员的要求也提出了更高的税收政策水平。就目前存在的情况瞧:一方面,房地产企业通过各种偷税手段进行偷税的问题确实存在。另一方面,很多房地产企业的财务人员对政策的理解有误或根本不了解房地产业相关税收政策,从而导致无意识的少缴税或者稀里糊涂多缴税。与此同时,由于税务人员同企业方面对税收政策理解存在歧义,也造成税企间摩擦冲突不断。 本教材旨在将多年从事房地产涉税服务与税务稽查的心得体会与大家分享,希望能以一孔之见为房地产企业与税务师事务所正确理解税收政策提供一个平台。本讲义在内容上以房地产业的会计核算与相关的税收政策为主线,采取一问一答的形式对各疑难问题进行详细的解答,解读最新政策诠释税法本质,以帮助企业防范税收风险,帮助税务师事务所从业人员提高业务水平。就是税务干部、税务师事务所从业人员、房地产企业中高层管理者的参考教材。 本讲义编写得到了江苏省注册税务师管理中心培训部的大力支持与市局有关处室的帮助, 并参考了国家税务总局福建浦田房地产
专题培训教材及国家税务总局中税网等相关资料,在此一并表示感谢。以后若有新的政策变动或调整,应以新的法规为准。因本人学识有限,加上政策的不完善以及各人的理解不尽相同有疏漏与不足在所难免,敬请各位批评指正,不吝指教。 马友 邮箱xunda5688@sina、com 手机 第一部分:行业相关知识疑难解析 1、什么就是项目总投资？它包含哪些内容？ 答:项目总投资就是指项目建设投资、流动资金投资与建设期利息之与,也叫投资总额(在项目可行性报告中使用)。 房地产项目总投资的内容包括:土地费用、前期工程费用、建设配套费用、建安工程费用、室外工程费用、建设监理费用、建设单位管理费、预备费以及建设期间贷款利息等项目。 2、容积率、建设密度、绿地率、建筑系数就是如何计算的？ 答:容积率就是指项目用地范围内,总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率能反映单位面积土地上所建盖的建筑物密度。 容积率＝总建筑面积÷总用地面积 附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。当建筑物层高超过8M,在计算容积率时,该层建筑面积加倍计算。 答:建筑密度就是指项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总与占总用地面积的比例。
江苏省地税局关于《江苏省财产行为税减免操作规程》的公 告 【法规类别】税收优惠 【发文字号】苏地税规[2011]4号 【发布部门】江苏省地方税务局 【发布日期】2011.08.09 【实施日期】2011.09.01 【时效性】部分失效 【效力级别】地方规范性文件 【部分失效依据】江苏省地方税务局关于公布部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告(2014) 江苏省地方税务局关于明确城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告江苏省地税局关于《江苏省财产行为税减免操作规程》的公告 （苏地税规〔2011〕4号2011年8月9日） 为进一步规范财产行为税减免税工作，正确贯彻实施国家税收政策，特制定《江苏省财产行为税减免操作规程》，现予以公告。 江苏省财产行为税减免操作规程
第一章总则 第一条为规范和加强全省财产行为税减免税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈税收减免管理办法（试行）〉的通知》和有关税收法律、法规、规章的规定，制定本操作规程。 第二条本规程所称财产行为税范围包括房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税、土地增值税、车船税、印花税、资源税、契税、耕地占用税、教育费附加等。 第三条各级税务机关应按照本规程规定的程序和权限进行减免税审批，禁止越权和违规审批减免税。 第二章减免税的事项与权限 第四条减免税事项包括： （一）财产行为税各税种相应条例、细则、实施办法中规定的减免税事项； （二）财政部、国家税务总局等有权部门出台的规范性文件中规定的减免税事项； （三）江苏省财政厅、江苏省地方税务局按照规定确定的其他减免税事项。 第五条本规程所规范的财产行为税减免税包括报批类减免税和备案类减免税。报批类减免税是指法律、行政法规、规章及其他规范性文件明确规定应由税务机关审批的减免税事项；备案类减免税是指取消审批手续的减免税事项和不需税务机关审批的减免税事项。
附件： 全省地税系统2016年拟录用公务员名单 （共404人） 江苏省地方税务局（共5人） 李珍臻(女) 冯晶（女）汤阳帆梁继文（女）李姗（女） 南京市地方税务局（共43人） 徐曼曼（女）夏文娟（女）孙柳（女）徐霞（女）马晓蕊（女）张梦（女）骆静思（女）王月晗（女）许智超（女）庄蓉芳（女）周丛卉（女）杨丹（女）晏艺嘉（女）肖理文（女）周萍萍（女）董雪（女）李佩咨（女）黄鑫（女）王雨瑭（女）许靓（女）田恒康夏苗苗（女）郭毓颖（女）张子荷（女） 王嘉诚李煜（女）董梦娇（女）扈梦露（女） 张晔（女）黄赛（女）俞富凯吴青霞（女） 杨锦（女）黄月宁（女）戚萌（女）于大钧 赵彬彬（女）杨文帆罗怡（女）高晓雯（女） 陈卉（女）李亚军李文文（女） 无锡市地方税务局（共42人）
冯爱（女）戴玥（女）梁晨（女）陶珂 宋薇（女）朱婕（女）李娟娟（女）张林 汤丽（女）沈月明王雅琳（女）王玉莉（女） 陈超（女）严鼎缪吉静（女）陈奕杰 任晓丹（女）姚诚朱葱林万梦琪（女） 徐秀青（女）汤璐（女）袁雨韵（女）黄怡静（女）周云开（女）张岗岗吴晓洲李霜洲 王丰杜洁玥（女）林蓝芯（女）朱燕（女） 李琳燕（女）韩韵斐（女）尹江燕（女）邵闰泽 储迪李夏郭梦雅（女）许迎会（女） 张欢（女）张丹（女） 徐州市地方税务局（共30人） 徐丹丹（女）陈一赫（女）盛晨（女）蒋丹凤（女）王思擎郭媛月（女）胡杰（女）徐天宁（女） 渠习习（女）孙佳（女）郑玲玲（女）张宪宾 孟然（女）赵文婧（女）纪英磊（女）王誉璋（女）陈茜（女）陈秋宇（女）刘芳含（女）马玉涵（女）沙淼（女）徐强钟岩葛蕊（女）何勇邹瑞婷（女）张磊（女）阚召丁典（女）顾倩妤（女） 常州市地方税务局（共28人）
房地产开发各环节税收政策 一、取得土地环节 1.土地使用税:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税率计算征收(具体税率参照当地规定)。 案例:某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同,合同约定出让土地面积为56000平米,土地出让金为34000万元,合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税? 分析:该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税,2010年应缴纳2个月土地使用税:56000×4×2/12=37333.33元。2.印花税(土地出让或转让合同):对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五贴花。 3.契税:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3%。契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的
当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 二、设计施工环节 1.印花税(设计合同):建设工程勘察设计合同,包括勘察、设计合同,按收取费用万分之五贴花。 2.印花税(建安合同):建筑安装工程承包合同,包括建筑、安装工程承包合同,按承包金额万分之三贴花。 3.印花税(借款合同):银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同,按借款金额万分之零点五贴花。 三、房产销售环节 1.营业税(销售不动产):纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额,销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2.土地增值税(预征):除普通标准住宅不实行预征外,对其他各类商品房,均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成
私房交易，买卖双方都发生了纳税义务，买卖双方应分别就自己的（买卖）行为按如下规定申报纳税: 个人将购买不足5年的普通住房对外销售应缴哪些税（费） 1、营业税＝（销售收入－购买房屋的价款）×5%； 2、城市维护建设税＝实际缴纳的营业税额×7%； 3、教育费附加＝实际缴纳的营业税额×3%； 4、堤防维护费＝实际缴纳的营业税额×2%； 5、地方教育附加=实际缴纳的营业税额×2% 6、对个人销售住房暂免征收印花税； 7、对个人销售住房暂免征收土地增值税； 8、个人所得税＝应纳税所得额×20% 应纳税所得额＝房屋转让收入总额-房屋原值-合理费用 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的2%核定应纳个人所得税额。 个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售应缴哪些税（费） 1、免征营业税； 2、城市维护建设税、教育费附加、堤防维护费、地方教育附加随营业税免征； 3、对个人销售住房暂免征收印花税；
4、对个人销售住房暂免征收土地增值税； 5、个人所得税＝应纳税所得额×20% 应纳税所得额＝房屋转让收入总额-房屋原值-合理费用 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的2%核定应纳个人所得税额。 个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。 个人将购买不足5年的非普通住房对外销售应缴哪些税（费） 1、营业税＝销售收入×5%； 2、城市维护建设税＝实际缴纳的营业税额×7%； 3、教育费附加＝实际缴纳的营业税额×3%； 4、堤防维护费＝实际缴纳的营业税额×2%； 5、地方教育附加=实际缴纳的营业税额×1.5% 6、对个人销售住房暂免征收印花税； 7、对个人销售住房暂免征收土地增值税； 8、个人所得税＝应纳税所得额×20% 应纳税所得额＝房屋转让收入总额-房屋原值-合理费用 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的2%核定应纳个人所得税额。
江苏地税大集中系统纳税人网上办税操作手册 江苏移动地税运维项目组 2014年4月
目录 江苏地税大集中系统 (1) 纳税人网上办税操作手册 (1) 一、操作须知 (3) 二、基本设置 (3) 1．如何查看浏览器版本？ (3) 2.如何下载控件安装集合？ (4) 3.如何把网上办税网址添加到可信任站点？ (4) 4.进入网上办税系统后，进行申报时，网址总是会弹出提示“阻止了一个弹出窗口。 要查看此弹出窗口或其他选项，请单击此处…”，如何设置浏览器使不弹出窗口提 示？ (8) 5.如何清理浏览器的缓存？ (8) 6.如何进行兼容性视图设置？ (9) 三、常见问题 (10) 1. 登录问题 (10) 1) 网络正常，但无法登录网上办税系统。 (10) 2) 登录大集中系统，提示“您未加载登陆页面控件，请加载后登录。 (11) 3) 登录网上办税系统时，验证码输入正确却提示“验证码错误”。 (11) 2. 报表填写问题 (11) 1) 申报表填写正确，提交申报表时报错。 (11) 2) 申报表右上角没有暂存、提交等按钮。 (12) 3) 申报表填写时不能输入数字。 (12) 4) 网上办税系统中上传代扣代缴个人所得税文件时，上传成功，但点击“确认” 按钮后页面自动关闭， (12) 5) 网上办税申报时，提示要下载“E-SIGN090725.EXE”补丁。 (12) 3. 其他问题 (12) 1) 打开网上办税登陆首页面后，系统提示“Internet Explorer 阻止了一个ActiveX 控件，因此此页面可能无法正确显示”。 (12) 四、附录 (13)
一、操作须知 使用网上办税系统操作须知： 1.操作系统支持的是正版windowsXP操作系统、Vista操作系统、win7操作系统（32位）。 2.浏览器支持的是IE8.0、IE9.0、IE10.0，推荐使用最新8.0版本。 3.下载并安装控件安装集合。 4.为保证一些自动运行的ActiveX控件可以启用，请添加网上办税系统网址到可信任站点，并在自定义级别中进行相应设置。（详细操作见基本设置） 二、基本设置 1．如何查看浏览器版本？ 答：1）打开IE浏览器→“帮助”菜单栏→“关于”菜单（如下图）： 有些系统，例如win7系统，IE9以上版本有可能默认菜单栏不显示，则按“Alt”键，则可显示出菜单栏。 2）在关于Internet Explorer里可以看到浏览器的版本，如下图版本为IE8，其他版本的浏览器查看方法类似。
江苏省地方税务局 网上开票系统简易操作说明 本说明仅针对江苏省地税网上开票系统（以下简称“网开系统”）操作进行简单步骤说明，涉及具体功能的细节要求，请参见网上开票系统的在线操作手册或常见问题解决的对应内容。 首次使用相关说明 网上开票之前提 任何纳税人需要网上开票，均必须在税务机关完成相应的网开票种的资格认定，并领购发票。 征管资格认定后1个小时，方可以在网开系统进行登录；发票领购后半个小时，方可以在外网获得票号资源进行开票。 极个别特殊情况的，资格和票号资源可能会第二天才能够获得。 网报户网开系统登录 请在浏览器的地址栏中键入地址：https://www.doczj.com/doc/dc16822456.html,/kpgl/或通过江苏省地税网上办税厅的相关功能连接登录。 网开系统支持三种登录方式：软密码、税务卡、CA。纳税人具体采用哪一种登录方式，请咨询您当地的税务机关，目前要求网开系统登录和网上办税厅登录方式一致。 所有执行网开系统的机器，在登录后均需要参照“常见问题”的“问题12”对您
的IE进行设置。 非网报户网开系统登录 非网报户网开系统登录必须选择软密码模式，初始登录的密码是税务识别码的后6位。 非网报户如果多开票人的情况下，一级登录页面的软密码登录对应密码任意输入，系统不验证，二级登录请输入您设置的正确的开票人代码和密码登录系统。管理员（开票人代码为admin）初始登录的密码是税务识别码的后6位。 基本要求说明 每一张发票的机打票号必须和纸质票号一致，任何机打票号和纸质票号不一致的均属于无效发票，因此每次开票系统提示当前的发票代码和号码，开票人都必须确认是否匹配当前待打印的纸质发票，不匹配不能打印。 单开票点开票 基础设置 所谓单开票点开票，就是说开票企业同时开票的人只有1个人，不会发票两个人同时开票的情况。 单开票点开票区分两类：一类是单人开票，一类是多人换班开票。 单人开票无需增加开票点和开票人，只要把系统缺省的开票人admin对应的名称修改为实际开票人的名称，就可以进行正常的开票，多开票人换班开票，则