XX房地产开发集团
会计核算制度
第一章总则
第一条为了规范XX地产开发集团公司（下称“XX公司”）的会计核算政策，真实、完整地提供会计信息，根据《中华人民共和国会计法》、财政部颁布的《企业会计准则》和《企业会计准则—应用指南》，结合公司实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于XX公司及子公司。除特别说明外，本制度所称“公司”的范围包括XX公司和各级控股子公司以及纳入公司合并会计报表范围内的其他主体。控股子公司和纳入合并会计报表范围内的其他主体统称“子公司”，公司持有股权或类似权益但未达到控制条件的其他公司或主体统称“参股公司”。
第三条 XX公司及子公司应设置会计机构，或在有关机构中设置会计人员并指定会计主管人员。会计部门要明确会计人员的职责分工，实行岗位责任制度。
第四条公司必须根据实际发生的经济业务进行会计核算，要严格按照《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》和《会计档案管理办法》的规定，填制会计凭证、登记会计账薄和管理会计档案。
第五条公司会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报告。
第六条公司的会计年度自公历每年一月一起至十二月三十一日止。
第七条公司发生的各项经济业务都要有合法的原始凭证，并要经过有关人员审核。
第八条公司的会计核算以人民币为记账本位币。
第九条公司的会计记账采用借贷记账法。公司会计记录的文字使用中文。
第十条公司以权责发生制为核算原则，以历史成本为资产计价基础。
第十一条公司所采取的会计政策应遵循一贯性原则，不得随意变更。如需变更的，应经公司董事会批准，并在变更年度的会计报表附注中加以说明。
第二章资产的核算
第十二条公司的资产按流动性分为流动资产和非流动资产。
第十三条公司的流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收及预付款项、存货等。
第十四条公司货币资金包括库存现金、银行存款、其他货币资金。
公司应当设置现金和银行存款日记账。按照业务发生顺序逐日逐笔登记。银行存款应按银行和其他金融机构的名称和存款种类进行明细核算。对外币现金和存款，应分别按人民币和外币进行明细核算。
现金的账面余额必须与库存数相符；银行存款的账面余额应当与银行对账单定期核对，并按月编制银行存款余额调节表调节相符。
第十五条公司交易性金融资产，是指为了近期出售而持有的金融资产，包括以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券、基金等。
公司的交易性金融资产按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关交易费用在发生时计入当期损益。支付价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。公司在持有交易性金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。资产负债表日，公司将交易性金融资产的公允价值变动计入当期损益。公司处置该金融资产时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
第十六条公司应收款项，是指对外销售商品或提供劳务形成的各项债权，包括应收账款、应收票据、其他应收款等。
（一）公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，按从购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额。公司收回或处置应收款项时，将取得的价款与应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（二）坏账损失的核算方法：
公司对坏账损失采用备抵法核算。采用应收账款余额百分比法计提坏账损失，按照年末应收账款余额的5‰计提坏账准备。应提的坏账准备大于账面余额的，按其差额提取坏账准备；应提取的坏账准备小于账面余额的，按其差额冲回坏账准备。
确认坏账损失的标准为，有确凿证据表明该项应收款项不能收回
或收回的可能性不大，如因债务人死亡或债务单位破产，资不抵债，现金流量严重不足，发生严重自然灾害导致停产而在短期无法偿付债务，以及其他足以证明应收款项发生损失和应收款项逾期五年以上。
坏账损失经公司董事会批准后，冲销原已计提的坏账准备，坏账准备不足冲销的差额，计入当期损益。
第十七条公司存货包括开发产品、开发成本、库存商品、原材料、低值易耗品等。
（一）各类存货按实际成本计价。外购存货按取得时的实际成本计价，发出库存商品、材料的成本按加权平均法计算确定；发出开发产品的成本按预算成本计算，待项目完工结算再进行综合调整；包装物、低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
（二）存货的盘点制度为永续盘存制度。
（三）公司对存货计提跌价准备。在期末对存货清查后，如有存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本时，按单个存货项目成本低与其可变现净值的差额，计提存货跌价准备，对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备。
第十八条公司可出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的金融资产，以及除应收款项、持有至到期投资、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产。包括购入的在活跃市场上有报价的股票、债券和基金等。
可出售金融资产按照取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。公司在持有
可出售金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。资产负债表日，公司将可出售金融资产的公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。公司处置可出售金融资产时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资收益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资收益。
第十九条公司长期股权投资，包括对子公司、联营企业、合营企业的投资，以及对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。
（一）长期股权投资的初始投资成本。
1、企业合并形成的长期股权投资的初始投资成本。
（1）同一控制下的企业合并。
以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。企业合并中发生的各项直接相关费用，包括审计费用、评
估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。
为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。
（2）非同一控制下的企业合并。
在购买日按照以下规定确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。企业合并成本的确定：一次交换交易实现的企业合并，合并成本为在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值；通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和；企业合并中发生的各项直接相关费用计入企业合并成本。
非同一控制下的吸收合并，在购买日按照合并中取得的被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值确定其入账价值，确定的企业合并成本与取得被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值的差额，确认为商誉或计入当期损益。
非同一控制下的控股合并，在购买日编制合并资产负债表时，对于被购买方可辨认资产、负债按照合并中确定的公允价值列示，合并成本大于合并中取得的各项可辨认资产、负债公允价值份额的差额，确认为合并资产负债表中的商誉。企业合并成本小于合并中取得的各项可辨认资产、负债公允价值份额的差额，应计入合并当期利润表，但因在购买日不需要编制合并利润表，该差额在合并资产负债表中应调整盈余公积和未分配利润。
2、除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期投资，按照以下规定确定其初始投资成本：
（1）以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
（2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
（3）投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。
（4）通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第7 号——非货币性资产交换》确定。
（5）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第12 号——债务重组》确定。
公司取得长期股权投资，实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润，作为应收项目处理，不构成取得长期股权投资的成本。
（二）长期股权投资的成本法核算。
1、成本法核算范围。下列长期股权投资采用成本法核算：（1）能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，投资占50%以上。对子公司的长期股权投资，在编制合并财务报表时按照权益法进行调整；（2）投资占20%以下，或对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资；（3）被投资单位在严格的限制条件下经营，其向投资企业转移
资金的能力受到限制。
2、采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资时，调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。投资企业确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。
（三）长期股权投资的权益法核算
1、权益法核算范围。公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。公司投资占被投资单位有表决权资本总额20%至50%，或虽投资不足20%但有重大影响的，应采用权益法核算。
2、长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。被投资单位可辨认净资产公允价值比照《企业会计准则第20 号——企业合并》及应用指南的规定确定。
3、公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
4、公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零
为限，公司负有承担额外损失的情况除外。被投资单位以后实现净利润的，公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益，是指长期性的应收项目。比如，公司对被投资单位的长期债权，该债权没有明确的清收计划、且在可预见的未来期间不准备收回，实质上构成对被投资单位的净投资。
在确认应分担被投资单位发生的亏损时，应当按照以下顺序进行处理：
首先，冲减长期股权投资的账面价值。
其次，如果长期股权投资的账面价值不足以冲减的，应当以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认
投资损失。
第三，在进行上述处理后，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，应按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现盈利的，扣除未确认的亏损分担额后，应按与上述顺序相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。
5、公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，应当以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行适当调整后确认。比如，以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额，相对于被投资单位已计提的折旧额、摊销额之间存在差额的，应按其差额对
被投资单位净损益进行调整，并按调整后的净损益和持股比例计算确认投资损益。在进行有关调整时，应当考虑具有重要性的项目。
存在下列情况之一的，可以按照被投资单位的账面净损益与持股比例计算确认投资损益，但应在附注中应当说明这一事实及其原因。
（1）无法可靠确定投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值；
（2）投资时被投资单位可辨认资产等的公允价值与其账面价值之间的差额较小；
（3）其他原因导致无法对被投资单位净损益进行调整。
被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资企业不一致的，按照投资企业的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。
6、对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，按照持股比例计算应享有或承担的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积（其他资本公积）。
7、公司因减少投资等原因对被投资单位不再具有共同控制或重大影响的，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，应当改按成本法核算，并以权益法下长期股权投资的账面价值作为按照成本法核算的初始投资成本。
因追加投资等原因能够对被投资单位实施共同控制或重大影响但不构成控制的，改按权益法核算，并以成本法下长期股权投资的账面价值或按照《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》确
定的投资账面价值作为按照权益法核算的初始投资成本。
8、公司对长期投资计提减值准备。期末长期投资由于市价持续下跌或被投资单位经营状况变化，导致其可收回金额低于投资的账面价值，按可收回金额低于账面价值的差额，计提长期投资减值准备。
9、处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，应当计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时应当将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。
第二十条公司投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
1、公司取得的投资性房地产，按照取得时的成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确认。
2、与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的（该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠计量），计入投资性房地产成本；否则，在发生时计入当期损益。
3、公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行计量。建筑物的后续计量参照《企业会计准则第4 号——固定资产》进行核算；土地使用权的后续计量参照《企业会计准则第6 号——无形资产》
进行核算。
4、资产负债表日，公司按投资性房地产的可回收金额低于其账面价值的差额，计提投资性房地产减值准备，并计入当期损益。
5、投资性房地产的转换。
公司投资性房地产改为自用，于房地产达到自用状态，开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理之日，将其转为其他资产；公司作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，于租赁期开始日，将其转为投资性房地产。公司将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
6、当公司投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时，终止确认该项投资性房地产。公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
第二十一条公司固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在人民币2,000 元以上，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的有形资产。
1、公司固定资产按照实际成本进行初始计量。
（1）外购固定资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费，使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费、运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，按照各项固定资产公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。
（2）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使
用状态前所发生的必要支出构成。
（3）应计入固定资产成本的借款费用，按照《企业会计准则第17 号——借款费用》的规定处理。
（4）投资者投入固定资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
（5）企业合并、非货币性资产交换、债务重组、融资租赁取得的固定资产的成本，分别按照《企业会计准则第20 号——企业合并》、《企业会计准则第7 号——非货币性资产交换》、《企业会计准则第12 号——债务重组》和《企业会计准则第21 号——租赁》确定。
2、固定资产折旧的计提。公司固定资产采用年限平均法计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计的净残值(按原价的5%)分别确定其折旧年限和折旧率如下：资产类别使用寿命(年) 年折旧率
房屋及建筑物 20 4.75%
机器设备 10 9.5%
运输工具 4 23.75%
办公家具 5 19%
电子设备 3 31.67%
在考虑减值准备的情况下，按单项固定资产扣除减值准备后的账面价值净额和剩余折旧年限，分项确定并计提各期折旧。
固定资产按月计提折旧，并根据用途计入相关资产的成本或者当期损益，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。固定
资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。
已达到预定可使用状态、但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理了竣工决算手续后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。
3、固定资产处于处置状态，或预期通过使用或处置不能产生经济利益，应当予以终止确认。
4、资产负债表日，公司按单项固定资产的可回收金额低于其账面价值的差额，计提固定资产减值准备，并计入当期损益。
第二十二条公司在建工程以实际成本计价。与在建工程直接相关的借款利息支出和外币折算差额，在工程达到预定可使用状态前计入该项资产的成本。在建工程自达到预定可使用状态之日起转作固定资产。
资产负债表日，公司按单项在建工程的可回收金额低于其账面价值的差额，计提在建工程减值准备，并计入当期损益。
第二十三条公司无形资产，是指拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，主要包括土地使用权、专利权、商标权、非专利技术等。无形资产按成本进行初始计量。
无形资产的计价：购入的无形资产按实际成本计价；股东投入的无形资产按投资各方确认的价值入账；自行开发并按法律程序申请取得的无形资产按依法取得时发生的注册费、聘请律师费入账；开发过程中发生的费用，计入当期损益。
公司无形资产按其受益期限分期平均摊销，计入当期损益。资产
负债表日，公司按单项无形资产的可回收金额低于其账面价值的差额，计提无形资产减值准备，并计入当期损益。
第二十四条公司长期待摊费用，是指已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用除开办费在开始生产经营当月一次计入损益外，均在各项目的预计受益期限内平均摊销，计入各摊销期的损益。
第三章负债及股东权益的核算
第二十五条公司的负债按其流动性，分为流动负债和非流动负债。
第二十六条公司的流动负债，包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付股利、应交税费、应付利息、应付股利、其他应付款等。公司的流动负债应按实际发生额入账。
第二十七条公司的非流动负债，包括长期借款、长期应付款等。
第二十八条公司的借款费用，是指因借款而发生的利息及其他相关成本。包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用及因外币借款而发生的汇兑差额等。除为购建固定资产和开发房地产产品的借款所发生的借款费用外，其他借款费用均于发生当期计入当期财务费用。
第二十九条为购建固定资产而发生的借款费用，在同时具备资产支出已经发生，并使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时予以资本化，计入相关资产成本。在固定资产达到预定可使用状态之后发生的借款费用，计入当期损益。为开发对外销售的房地
产开发产品而发生的借款费用，在同时具备资产支出已经发生，并使房地产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时予以资本化，计入相关资产成本。在所开发的房地产开发产品达到预定可销售状态之后所发生的借款费用，计入当期损益。若购建固定资产和开发房地产发生了非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。
第三十条公司的股东权益，包括实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润等，应分别核算。
（一）实收资本，是投资者按照公司章程或合同、协议的约定，实际投入的资本。
（二）资本公积包括股本溢价和其他资本公积。资本公积可以用于转增资本。
（三）盈余公积，是公司按规定从净利润中提取的包括法定盈余公积和任意盈余公积，盈余公积可以用于弥补亏损、转增资本等。
第四章收入、成本、费用及利润、利润分配的核算第三十一条公司的收入包括主营业务收入和其他业务收入。公司收入的确认原则如下：
（一）商品销售收入。销售商品在将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方，不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
（二）房地产商品销售。房地产商品销售，同时满足以下三个条
件时，确认销售收入的实现：
1、公司已与购买方签订了正式的《商品房买卖合同》，双
方均已履行了合同规定的义务，包括全部或部分收取了
房款；
2、房地产商品已竣工，经有关部门验收合格并办理了竣工
备案登记手续；
3、公司已向购买方发出了《入伙通知书》，房地产商品已
经过购买方验收。或购买方逾期前来验收，但已到《入
伙通知书》的最后收楼期限，根据《商品房买卖合同》
约定，视为已实际交付购买方使用。
（三）房屋租赁。按照合同或协议规定，承租人应付租金的日期确认收入的实现。
（四）提供劳务。提供的劳务在同一个会计年度开始并完成的，在劳务已经提供，收到价款或取得收取价款的证明时，确认营业收入的实现；劳务的开始和完成分属不同会计年度的，在劳务合同的总收入、劳务的完工程度能够可靠地确定，与交易相关的经济利益很可能流入公司，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时，按完工百分比法确认营业收入的实现。
物业管理收入在公司已经提供物业管理服务，按照合同或协议规定，业主应付物业管理费的日期确认收入的实现。
第三十二条公司的成本包括主营业务成本和其他业务成本，主营业务成本包括房地产开发成本、物业租赁成本、物业管理及服务成
本；期间费用包括销售费用、管理费用和财务费用。
（一）房地产开发成本的核算
1、开发成本确认。根据完工进度计算当期应确认的进度成本。
当期确认的进度成本＝合同预计总成本×完工进度—以前
会计期间累计已确认的成本。其中：合同预计总成本包括已
支付、应付未付以及预计以后还要发生的成本。
2、开发成本结转。按当期已实现销售的可售面积和可售面积单
位开发成本结转。
（二）职工薪酬的核算
公司职工薪酬，是指为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。职工薪酬包括：职工工资、奖金、津贴和补贴；职工福利费；医疗保险费、养老保险费（含基本养老保险费和补充养老保险费）、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费；住房公积金；工会经费和职工教育经费；非货币性福利；因解除与职工的劳动关系给予的补偿；其他与获得职工提供的服务相关的支出。公司在职工提供服务的会计期间，除解除劳动关系补偿（亦称辞退福利）全部计入当期费用以外，其他职工薪酬均根据职工提供服务的受益对象，将应确认的职工薪酬（包括货币性薪酬和非货币性福利）计入相关资产成本或当期费用，同时确认为应付职工薪酬负债。
公司职工薪酬中的医疗保险费、养老保险费（含基本养老保险费和补充养老保险费）、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费等，按国家规定的计提基础和计提比例计提，计入相关资产成本或当期损益。
公司职工福利费按应实际发生额计提，计入相关资产成本或当期损益。
（三）销售费用，是指公司在销售商品、提供劳务过程中发生的各种费用，包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售商品而专设的销售机构（含销售网点、售后服务网点等）的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。
（四）管理费用，是指公司为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、研究费用、排污费等。
（五）财务费用，是指公司为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。不含为购建或生产满足资本化条件的资产发生的应予资本化的借款费用。
第三十三条公司的利润是公司在一定会计期间的经营成果，包括营业利润、利润总额和净利润。
（一）营业利润，是指营业收入减去营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用和资产减值损失，加上公允价值变动
收益和投资收益后的金额。
（二）利润总额，是指营业利润加上营业外收入，减去营业外支出后的金额。
（三）净利润，是指利润总额减去所得税费用后的金额。
第三十四条公司当期实现的净利润，加上年初未分配利润（或减去年初未弥补亏损）和其他转入后的余额，为可供分配的利润。其分配顺序如下：
（一）提取法定盈余公积。根据《公司法》的规定，按净利润的10%提取法定盈余公积。盈余公积金已达注册资金的50%时可不再提取。盈余公积金可用于弥补亏损或按国家规定转增资本，但转增资本金后留存的法定盈余公积金不得低于注册资本的25%。
（二）提取法定公益金。根据《公司法》规定，法定公益金按净利润的5～10%提取。
（三）提取任意盈余公积。根据股东会决议决定的计提比例，从净利润中提取。
（四）向投资者分配利润。
第三十五条所得税费用的核算。
（一）公司所得税费用的会计核算采用资产负债表债务法。
（二）资产、负债的计税基础。
公司在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的帐面价值与其计税基础存在差异的，按照会计准则和本制度规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。
（三）暂时性差异，是指资产或负债的帐面价值与其计税基础之
浅谈中小企业会计制度设计 摘要：中小企业作为我国国民经济发展的重要力量，会计制度是否健全，对企业能否长远发展具有重要意义。本文将以当前中小企业发展状况为出发点，对影响中小企业会计制度设计的因素进行分析，并提出中小企业会计制度设计的主要内容与基本原则。关键词：中小企业；会计制度；内容；原则 中图分类号：[f235.19] 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）11-0181-01 会计制度是企业处理一切经济事务应遵循的原则、程序及方法。会计制度设计主要包括企业的会计核算体系、会计监督体系等与会计工作相关的组织设计。以当前中小企业发展来说，普遍存在会计核算体系不健全、会计基础工作薄弱、会计信息失真等问题，这些严重制约了中小企业的健康发展。因此，必须加快建立会计制度，并严格执行，发挥会计制度的职能作用，促进企业可持续发展。 一、影响企业会计制度的主要因素 1.市场经济状况 目前，我国市场经济尚未全面发展，一部分市场还处于垄断状态中，在资本市场的交易效率、交易规模等方面存在一些问题。由于受到长期计划经济的影响，一些中小企业会计制度的发展仍存在缺陷。我国发展市场经济的时间并不长，仍需进一步完善与成熟。但是以目前发展状况来看，很多条件还不够充沛，必然影响中小企业的会计制度建设，不利于中小企业的长远发展。篇二：会计制度设计——企业会计制度的总体设计 会计制度设计——企业会计制度的总体设计 第一节总体设计的要求和作用 会计制度设计分为总体设计和具体设计 一、要求： 1、设计类型：根据企业所在行业特点、企业经济性质、企业规模来确定。 2、设计方式：按组织方式不同分为单独设计（小型）、共同设计（稍具规模）、集体设计（大中型）、会议设计（）。 3、设计方案：全面设计和局部设计（补充性设计、修订性设计） 4、设计手段政府各部门：人工、电脑、软件、自行、外聘 5、设计思路： 6、设计验收标准 二、作用 1、总体设计是进行具体设计的基础； 2、保证会计制度具体设计的适用性和可行性； 3、保证会计制度的具体设计有序进行。 第二节总体设计的内容 1、提高企业经营管理水平建议的设计 2、会计机构和人员配备的设计 3、会计核算形式的设计 1）会计科目的设计 2）会计凭证、会计账簿的设计 3）会计报表的设计 4）财务处理程序的设计 4、财产核算及其管理制度的设计 1）企业财产核算管理制度的设计：货币资金、原材料、库存商品、固定资产 2）各种财产物资的清查和清理报批制度
xxxx地产开发有限公司 规章制度 第一章总则 为适应公司发展需要，保护公司股东和债全权人的合法权益，维护公司正常的工作、经济秩序，促进公司不断发展壮大，全面推动公司以提高经济效益为中心的各项工作，保证公司各项工作任务的顺利完成，根据《公司章程》结合企业经营管理的实际情况，制定本规章制度。 第二章组织机构 第一条股东会：公司股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构，依照公司《章程》行使职权。 第二条董事会：董事会对股东会负责，董事长是公司法定代表人，代表公司行使职权。董事会参加人员：董事长、董事。监事列席董事会。 第三条监事会：依照公司《章程》行使权力。 第四条总经理办公会：参加人员为总经理、副总经理、工程技术负责人、财务负责人、必要时各部、室负责人可列席。 第五条公司机构设立办公室、财审部、工程部、拆迁部、销售部、物业分公司。 第三章工作职责 第一条公司董事会职责： 一、决定公司经营计划和投资方案。
二、制定公司年度财务预、决算方案，利润分配方案和弥补亏损方案。 三、决定内部管理机构的设置和职工报酬事项。 四、由董事长提名，董事会通过，聘任或解聘公司总经理，副总经理、工 程技术负责人、财务负责人。 五、制定公司的基本管理制度。 六、负责召集公司股东会，向股东会报告年度工作。 七、执行股东会的决议。 第二条监事会职责：对董事会成员、总经理履行公司职务时，违反法律、法规或公司章程的行为进行监督，检查公司财务。 第三条总经理办公会职责： 一、组织实施公司的经营管理工作，组织实施股东会、董事会决议。 二、组织实施公司年度经营计划和项目投资方案。 三、组织实施公司董事会授予的其它工作。 四、拟订公司内部管理机构设置方案，拟订公司的基本管理制度，制订公司内部管理的各项规章。 五、聘任或解聘公司部门负责人。 第四条公司业务办公会议职责：讨论研究公司一般性日常工作及业务，汇报工作情况，接受工作任务及其他临时性任务，参加人员：正副总经理、办公室主任、部室正副经理和公司技术负责人、财务负责人。 第五条公司各级职责： 一、职务、岗位职责： 董事长职责 （一）代表公司依法行使法定代表人权力，承担民事义务。
第一章房地产开发企业基本常识与特点 1、房地产企业行业介绍与特点 2、房地产企业一般经营模式与流程 3、房地产开发企业的会计科目 4、房地产开发阶段的划分与涉及税种 第一节房地产企业行业介绍与特点 一、房地产行业的发展概述 房地产产业是国民经济支柱产业，所涉及上下游产业近五六十个，地方政府除了税收收入外，“土地出让金”占地方财政收入比例逐年加大，有的地区更是超过了50%以上. 房地产行业发展历程 在78-91年这个时间段，理论与小范围发展的阶段，也是个初步探索的阶段 1992年邓小平南巡之后，全国掀起房产热，同年也发生“下海潮”,在全国各地很普遍。那时也出了一大批房产大佬像万通的冯仑阳光壹佰的易小迪 SOHO 潘石屹等等 95到07-08年从海南成功抽身的房企更多表现出的是稳健和谨慎。到千禧年，福利分房制度基本废止，住房推向市场化。 一直到现在，期间出了多轮税制、土地出让、全面调整等等改革！房地产行业也完成了一个从无到有，日见规范的过程 二、房地产企业的基本业务介绍
房地产行业通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、自行等项目的产业。 三、房地产行业的特点 房地产行业是一个资源整合型企业 开发产品类型多，用途多样性 开发流程长、资金密集 房地产行业涉及行政主管部门多 销售收入种类多，销售行为接受政府监管 第二节房地产企业一般经营模式与流程 一、经营模式（开发与自持物业） 房地产开发经营、（南万科北顺驰主要以销售开发产品为主）后来房企发展自己的物业公司、也有投资房地产中介、后期自持物业如万达的商业地产，随着经营模式不断变化与创新，给我财务人员账务核算也带了新的挑战和机遇。 二、房地产开发流程
人事管理制度 总则 为了加强公司人事管理，使人事管理标准化、制度化,特制定本制度. 人事管理机构及内容 一、公司的人事管理工作由办公室具体负责。 二、办公室在人事管理上直接向总经理负责，与各部门的关系是协调、指导、服务的关系。 三、人事管理的主要内容是: （一）协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员; （二）协同各部门办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工； （三）协助公司领导和各部门做好员工的考查、任免、调配工作； （四）协同各部门对员工进行培训，提高员工的素质和工作能力； （五）统一管理和调整员工的薪金; （六）保存员工的个人档案资料； 为员工办理人事方面的手续和证明等。 四、管理部门每半年对公司业务主管以上的管理人员进行一次考核,综合其基本情况和主要业绩，对各种能力做出评估，听其上下级对其的评估,填出《员工培训(考核)报告》，为公司储备和提供人才. 员工招聘
一、员工招聘 （一）ＸX房地产开发有限公司将遵循公平、平等、竞争、择优的原则,面向社会公开招聘，所聘员工一律实行劳动合同制. （二）聘用的基本条件 1、想品德端正,遵纪守法，作风正派. 2、具有高中以上文化程度(其中大专以上者占2/3以上），并具有与所 聘岗位相适应的专业知识，能力和技术知识、水平。 3、有开拓创新意识，有事业心和责任感。 4、身体健康、五官端正、举止文明。 （三）招聘程序 1、员工的招聘须严格按照公司规定的编制、名额进行，各部门增加人 员须向办公室提出用人计划，经总经理或董事会批准后实施。 2、应聘人员填写《求职申请表》，并附上工作简历,职称证书和最高文凭 （A4纸)复印件。 3、办公室面试、审查、签署意见。 4、部门经理进行面试、审查、签署意见。 5、副总经理、总经理审核，签署意见。 6、批准录用后，由办公室安排签订劳动合同。 7、具体程序按《员工调入、调出管理规定》有关条办理。 二、劳动合同 （一）试用期新员工一般要经过三个月试用期，试用期内双方签订《用工协议》，待转为正式员工后签订劳动合同。
房地产开发企业 会计核算制度 第一章总则 第一条为了规范XX地产开发集团公司（下称“XX公司”）的会计核算政策，真实、完整地提供会计信息，根据《中华人民共和国会计法》、财政部颁布的《企业会计准则》和《企业会计准则—应用指南》，结合公司实际情况，制定本制度。 第二条本制度适用于XX公司及子公司。除特别说明外，本制度所称“公司”的范围包括XX公司和各级控股子公司以及纳入公司合并会计报表范围内的其他主体。控股子公司和纳入合并会计报表范围内的其他主体统称“子公司”，公司持有股权或类似权益但未达到控制条件的其他公司或主体统称“参股公司”。 第三条 XX公司及子公司应设置会计机构，或在有关机构中设置会计人员并指定会计主管人员。会计部门要明确会计人员的职责分工，实行岗位责任制度。 第四条公司必须根据实际发生的经济业务进行会计核算，要严格按照《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》和《会计档案管理办法》的规定，填制会计凭证、登记会计账薄和管理会计档案。 第五条公司会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报告。
第六条公司的会计年度自公历每年一月一起至十二月三十一日止。 第七条公司发生的各项经济业务都要有合法的原始凭证，并要经过有关人员审核。 第八条公司的会计核算以人民币为记账本位币。 第九条公司的会计记账采用借贷记账法。公司会计记录的文字使用中文。 第十条公司以权责发生制为核算原则，以历史成本为资产计价基础。 第十一条公司所采取的会计政策应遵循一贯性原则，不得随意变更。如需变更的，应经公司董事会批准，并在变更年度的会计报表附注中加以说明。 第二章资产的核算 第十二条公司的资产按流动性分为流动资产和非流动资产。 第十三条公司的流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收及预付款项、存货等。 第十四条公司货币资金包括库存现金、银行存款、其他货币资金。 公司应当设置现金和银行存款日记账。按照业务发生顺序逐日逐笔登记。银行存款应按银行和其他金融机构的名称和存款种类进行明细核算。对外币现金和存款，应分别按人民币和外币进行明细核算。
分公司会计核算制度 第一章总则 第一条为了适应我公司业务快速发展的大背景，配合各区域分公司的成立，更好的规我公司的会计核算及财务管理水平，建立良好的会计工作秩序。根据《中华人民国会计法》、《小企业会计制度》等相关法律制度的规定，结合我公司的实际情况，特制订本核算办法。 第二条本制度适用于分公司、分公司、分公司、分公司等二级核算单位。 第三条分公司应设立会计机构，或则由公司总部指定专门的会计主管人员。会计部门要明确会计人员的职责分工，实行岗位责任制度，外设机构会计主管人员向总机构财 务经理负责。 第四条分公司应根据实际发生的经济业务进行会计核算，要严格按照《中华人民国会计法》、《会计基础工作规》和《会计档案管理办法》的规定，填制会计凭证、登记会计账簿和管理会计档案。 第五条分公司会计核算应划分会计期间，分期结算会计账目和编制财务会计报告。 第六条分公司的会计核算年度自公历每年一月一日起至十二月三十一日止。 第七条分公司的各项经济业务必须有合法的凭证并经外设机构会计主管人员审核。 第八条分公司的会计核算以人民币为记账本位币。 第九条分公司的会计记账采用借贷记账法，会计记录的文字采用中文。 第十条分公司以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。 第十一条分公司采用的合计政策应遵循一贯性原则，不得随意变更。如需变更的，应经公司批准，并在会计附注中披露。 第十二条分公司作为独立的投资中心，既要对成本、收入和利润负责，又要对投资效果负责，由公司总部负责考核。 第十三条各区域分公司设立独立核算帐套，独立核算收入、成本、费用以及利润，为了总公司汇总报表方便，各分公司会计科目和公司总部设置要一致。 第十四条公司总机构在“其他应收款”科目下设置“部往来”二级明细科目，核算向分支机构拨付的投资款、分支机构上交利润款、企业所得税、暂借款等款项；分支机构 在“其他应付款”科目下设置“部往来”二级明细科目，核算总机构拨付的投资款、向总机构上交利润款、企业所得税、暂借款等款项。 第十五条各分公司独立编制资产负债表、利润表，公司总部负责汇总报表 第十六条分公司在当地税务注册之后，在当地领取发票，在当地开票。 第十七条公司总部可以根据各地税负水平，来做好税务筹划安排，决定在哪里开票。 第十八条分公司在外出经营地独立缴纳营业税及附加等地方性税，企业所得税按总公司的分配额在当地预交，总公司汇算清缴。 第二章总分机构资金往来业务处理 （一）资金往来会计处理 1.投资资金。核算总机构向分支机构拨付的开办费用和运营资金。（1）总机构在“其他应收款——部往来”科目下设置“向分支机构投入资金”三级明细科目核算，拨付投资资金时，借：其他应收款——部往来——向分支机构投入资金，贷：银行存款；收到返还投资款时作相反分录。期末余额在借方，为分支机构未返还的投资款。（2）分支机构在“其他应付款——
《会计制度设计》案例分析题 1．简要概括我国企业内部控制规范的框架体系。 【解答】 我国企业内部控制规范的框架体系是由《企业内部控制基本规范》；《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》和《企业内部控制审计指引》组成的。基本规范是内部控制体系的最高层次，起统驭作用；应用指引是对企业按照内部控制原则和内部控制五要素建立、健全本企业内部控制所提供的指引，在配套指引乃至整个内部控制规范体系中占主体地位；企业内部控制评价指引是为企业管理层对本企业内部控制有效性进行自我评价提供的指引；企业内部控制审计指引是注册会计师和会计师事务所执行内部控制审计业务的执业准则。三者之间既相互独立，又相互联系，形成一个有机整体。 2．请说明下面的差旅费报销单是否全面，并指出应该补充哪些内容。 差旅费报销单 【解答】 1．该差旅费报销单不全面。 2．应补充的内容有： （1）在该表的表头最左侧补充部门名称。 （2）在该表的表头最右侧补充附单据几张以及第几页。 （3）该表中“共计天”内容太笼统，应变为“共计住勤天，途中天”。 （4）“其他费用”内容不明确，应变为“其他费用结算”。 （5）在该表中项目的内容中还应增加“合计”项目。 （6）在“合计”项目中还应该补充“原借款”项目、“应退回”项目和“应补付”项目。 （7）在“报销人”和“审核人”后还应补充（签章）二字。 （8）在“差旅费合计”项目上应补充一行“小计”项目。 （9）在“差旅费合计”项目后面应补充“（大写）”。 （10）在表中的“分”字后面应补充“（￥）”。 （11）在该差旅报销单的最后应增加审核（业务主管、会计主管、财务负责人）等相关人员的亲笔签字。
某房地产开发公司安全管理制度 一、针对本公司危险性作业多，人员构成复杂，管理疏漏等情况，建立健全各各类的安全 规章制度是确保建立施工安全的基本保证。 二、建立完善和细化的安全管理制度在优化管理流程，精简管理层次，提高安全管理水平，实现全年安全生产目标等方面，能够产生一定的管理绩效。 三、安全管理制度建设是建立现代企业制度的客观要求，是严格安全生产要求的需要，时 贯彻落实公司规章制度的需要。 四、安全管理要变为事前预防与事中控制，则必须实现安全管理的四个凡事，即凡事有章 可循，凡事有据可查，凡事有人监督，凡事有人负责。要明确事前如何预防，事中如何控制， 时候如何处理。 五、为确保安全管理的时效性和可操作性，制度化建设必须实行动态管理，要实时分析生 产作业流程和管理上的薄弱环节，随时捕捉制度执行过程中的信息，结合情况，客观分析存在 的问题并及时修订或拟定可行的规章制度。 安全管理应急预案（制度） 为保证本公司安全管理工作顺利而有效地进行，根据《中华人民共和国安全生产法》、《消防法》、《山西省城市房地产安全生产条例》和市、做好安全管理工作的相关部署，并结合我公 司房产经营管理和其他经济工作的实际情况，特制定本预案，望公司部门及各单位务必遵照执 行。 一、指导思想 以"三个代表"重要思想和"十七大"精神为指导，牢固树立"安全第一，预防为主"的思想，在抓好日常安全管理工作的前提下，加强特殊时段的安全防护检查和举措，全面提升公司突发事 件应急处理能力，最大限度地减轻减少损害，保障公司员工的生命财产安全。 二、本预案适用的范围 （一）房屋结构性安全防护。 （二）供暖设备的生产安全。 （三）住宅楼及办公经营性用房的用电和防火安全。 （四）施工现场的安全生产管理。 （五）上述各项工作所涉及的安全突发事件和其他安全突发事件的应急处理。
房地产企业会计核算流程 房地产核算流程 三、主要会计科目 三级会计科目明编号会计科目名称二级会计科目适用范围说明 细适用范围说明 一、资产类 1001 库存现金 1002 银行存款农业银行、工商银行、建设银。。。 1101 交易性金融资产股票、债券、基金、其他 1132 应收利息二级科目下分别1122 应收账款楼款、租金设:住宅、商业、 车位 1123 预付账款各供应商 个人借支、单位往来、代交个人社会保险基单位往来下设客1231 其他应收款金、社会养老保险、代交个人住房公积金户名称 房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家 1601 固定资产 具、运输工具、电子设备 房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家 1602 累计折旧 具、运输工具、电子设备 房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家 1603 固定资产清理 具、运输工具、电子设备 发出成本、加工费、往返运杂费、税金、 1408 委托加工物资 其他 1412 包装物及低耗品在库、在用、摊销 1471 存货跌价准备 二级下分别设:股1501 持有至到期投资投资成本、应收利息 票、债券、基金、 其他
持有至到期投资 1502 股票、债券、基金、其他 减值准备 可供出售金融资股票、债券、基金、1503 成本 产其他 二级下分别设:股1511 长期股票投资投资成本、损益调整票投资、权益投资、其他投资 长期投资减值准 1512 股票投资、权益投资、其他投资 备 土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、 1701 无形资产 著作权、办公软件 土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、 1702 累计摊销 著作权、办公软件 二、负债类 2001 短期借款工行、农行、建行流贷 二级下分别设:股2101 交易性金融负债本金、公允价值变动票、基金、债券、 其他 2202 应付账款各供应商 预收账款 社会保险基金下 设:社会养老保 工资、职工福利、社会保险费、工会经费、 险、失业保险、生2211 应付职工薪酬职工教育经费、住房公积金、退职补偿、非 育保险、工伤保 货币性福利
总则 1、为了加强分公司财务管理工作，规范分公司的会计核算，建立和健全分公司的内部控制制度，保证工作的正常运转，真实、完整地提供会计信息，根据总公司相关制度，结合分公司的实际现状和管理需要，特制定本制度。 2、本制度适用于总公司下辖各分公司。 3、各分公司以实际发生的各项交易和事项为对象，记录和反映分公司自身的各项经营活动。 4、分公司的会计核算应划分会计期间，分期结算帐目和编制财务会计报告。会计期间分为年度、半年度、季度和月度，按公历起讫日期确定。 5、分公司的会计核算以人民币为记帐本位币。 6、记帐方法采用借贷记帐法。 7、会计记录的文字使用中文。 8、分公司在进行会计核算时应遵循的几条基本原则： （1）会计核算方法前后各期应保持一致，不得随意变更。 （2）会计核算应以权责发生制为基础。凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，不论款项是否支付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项在当期支付，也不应当作为当期的收入和费用。 （3）在进行会计核算时，收入与其成本、费用应当相互配比，同一会计期间内的各项收入和与其相关的成本、费用应当在该会计期间确认。 （4）分公司的各项财产在取得时按照实际成本计量。 9、本制度在执行的过程中有何问题，请及时联系总公司财务部。 目录 第一章、会计机构设置及内部管理制度 (2) 第二章、岗位职责 (3) 第三章、现金管理制度 (5) 第四章、采购管理制度.........................................................6第五章、费用管理制度 (8) 第六章、商品管理制度 (11) 第七章、固定资产管理制度 (13) 第八章、直营店销售管理制度 (15) 第九章、会计报告制度 (18) 第十章、会计档案管理制度 (19) 第十一章、会计工作交接管理制度 (20) 第十二章、资产核算制度 (22) 第十三章、负债核算制度 (29)
《会计制度设计》形成考核作业册 作业一 1.搜索查询题：答：2006年2月15日财政部令第33号，公布了《企业会计准则--基本准则》；同日，财政部财会[2006]3号印发了《企业会计准则第1号——存货》等38项具体准则（2010年财会[2010]21号将财会[2006]4号文中35项准则废止，现在继续有效的13个）；也是同日，财会[2006]4号印发了《中国注册会计师鉴证业务基本准则》等22项准则和《中国注册会计师审计准则第1142号--财务报表审计中对法律法规的考虑》等26项准则。 2.企业会计制度设计的目的是什么？答：会计制度设计的意义：（1）有利于实现企业财务报告目标；（2）有利于企业经营管理合法合规；（3）有利于提高企业经营效率和效果；（4）有利于提升企业核心竞争力 会计制度设计范围的具体要求：（1）会计制度设计的层次性；（2）会计制度设计的全面性；（3）会计制度设计的针对性；（4）会计制度设计的内部控制导向性 确定企业会计制度设计的程序和方法：会计制度设计程序既要满足会计制度设计范围的总体要求与具体要求，又须顾及会计制度设计方式。会计制度设计通常是由指定的机构以特有的组织方式来完成的。指定机构的人员必须具备相应的能力，比如丰富的现代企业管理理论知识与实践经验、坚实的会计理论知识储备与实务操作能力等。 3．企业会计实务有时会出现与对外财务报告设计初衷相违的现象有哪些?答：对外财务报告设计初衷是为更好地向其使用者提供以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照相关会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报告的相关信息，这些信息应当有助于财务报告的使用者获得对其决策有用、准确的信息，但事实上
房地产开发公司管理制度 编制说明 一、本制度是公司房地产开发项目施的基础管理文件，旨在规范项目实施过程中的有 关业务活动。 二、本制度由公司负责编制、发放、修改与管理。执行过程中如有问题，应及时反馈 公司，以便及时补充和修改。 三、本制度作为公司内部文件，未经许可，不得外传。 二〇一七年十一月 一、项目管理管理框图 二、岗位职责 1 ．总经办 2 ．总经理助理（策化） 3 ．总经理助理（工程） 4 ．总经理助理（行政） 5 ．总工程师 6 ．行政办公室 7 ．办公室主任 8 ．人事管理
9 ．文秘管理 10 ．行政后勤 11 ．前期部 12 ．前期部经理 13 ．项目策化师 14 ．销售部经理 15 ．工程部 16 ．工程部经理 17 ．土建工程师 18 ．水暖工程师 19 ．电气工程师 20 ．技术档案管理员 21 ．合同预算部 22 ．合同预算部经理 23 ．合同管理员岗位职责 24 ．预算员 三、行政后勤管理制度 1 ．公文管理细则 2 ．档案管理办法 3 ．办公用品及设备管理规定 4 ．办公区域管理规定 5 ．考勤管理制度
6 ．休、请假管理制度 7 ．离职管理制度 8 ．保密细则 9 ．惩戒细则 四、工程建设管理制度 1 ．现场管理会议制度 2 ．合同管理制度 3 ．项目设计管理办法 4 ．工程监理管理办法 5 ．工程质量控制管理办法 6 ．工程进度控制管理办法 7 ．工程投资控制管理办法 8 ．工地安全、文明施工管理办法 9 ．材料、设备供应管理办法 10 ．工程签证管理办法 11 ．工程进度付款管理办法 12 ．工程结算管理办法 13 ．工程竣工验收及移交管理办法 14 ．建设项目综合验收管理办法 15 ．工程档案管理办法 职位名称：总经办（集体负责制） 所属部门：
房地产企业地产会计核算流程 我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。下面是为大家带来的房地产企业地产会计核算流程，欢迎阅读。 1房地产开发企业的财务核算 房地产企业会计形成的时间不长，不如工业会计与商业会计那么成熟，但大多内容基本差不多，房地产企业财务核算与其他会计最大的不同体现在存货的成本核算以及企业收入核算。其中房地产企业存货的核算内容主要是工程成本(费用)的核算，核算科目不象其他会计那样相对固定，但笔者建议，为了税务清算的方便，最好根据税法中相关成本扣除的要求设置成本科目，即具体为： (1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用。 (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用，财务费用。
(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。 (5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税，印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 (6)开发间接费用。 2应增设的会计科目 本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和
总分公司如何进行会计核算 1、根据《公司法》第十四条的规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 2、设立分公司的原因多种多样，有的是按照业务板块设立，如总公司下设租赁分公司、物业分公司；有的是按照区域设立，如北京分公司、上海分公司；还有的是迫于经营地的要求，为满足投标所需而设立的空壳分公司。 4、从会计核算模式上看，可以分为两种： 一是非独立核算，也就是分公司不设置会计账套，不独立编制会计报表，它所发生的所有经济业务，统一纳入总公司的会计账套核算，相关凭证传递给总公司，由总公司记账，总公司编制会计报表。 二是独立核算，也就是分公司单独设置会计账套，单独编制报表，单独保管会计档案。 从税收管理和企业内部管理的角度看，建议分公司采取独立核算模式。 5、由于分公司不具有法人资格，因此它没有实收资本、资本公积、盈余公积等会计科目和报表项目。当然，为了独立核算经营业绩，分公司也可以使用「本年利润」和「利润分配」科目。
6、分公司发生的业务可以分成两类，一是对外的交易，如销售商品，提供劳务，让渡资产使用权，这些业务按照国家统一的会计制度正常核算，与法人公司没有区别；二是对内的事项，如总公司拨付启动资金，向总公司借款，上交利润或者管理费等，这些业务的核算有特殊性。 7、特殊性在于，这些内部事项本身不会产生损益，实质上属于总分公司之间的债权债务往来。举例说明。 甲公司在设立A分公司时，向其拨付启动资金100万元，那么甲公司应针对这笔业务确认100万元的债权，A分公司应确认100万元的债务。从甲公司整体来看，这100万元不会影响损益，也不应当影响其资产和负债。 8、为了满足总分公司内部资金往来核算的 需要，会计制度设置了「内部往来」这个会计科目。它兼具具备资产和负债双重属性，余额在借方，表示资产，相当于「其他应收款」；余额在贷方，表示负债，相当于「其他应付款」。 上例中，甲公司拨款时： 借：内部往来—借款（A分公司）100万元 贷：银行存款100万元 A分公司收款时： 借：银行存款100万元 贷：内部往来—借款（总公司）100万元
XX房地产公司 经营管理制度 编写说明 1、本制度所包含的任何条款，由公司行政办公室负责解释。 2、本制度经批准下发，即为公司最高行动准则，公司所属员工必须严格遵守执行。 3、本制度在执行中，由于部门工作内容、职责的变化需要修订、增删汇编中相关条款的，须先通知行政办公室，由行政办公室报公司领导批准后统一进行修正。 第一部分公司概览 第一章公司组织机构图
第二章公司各职能部门岗位设置 一、行政办公室 （一）办公室主任 （二）办公室文员 （三）办公室驾驶员 二、财务部 （一）经理 （二）主办会计 （三）出纳 三、工程部 （一）经理 （二）各专业工程师 （三）档案资料员 四、开发部 （一）经理 （二）专业人员 五、经营管理部 （一）经理 （二）预算工程师 （三）档案管理员
六、销售部 （一）销售经理 （二）销售代表 第二部分各部门岗位职责 第一章行政办公室岗位职责 一、办公室工作内容 （一）公司人事管理工作 1、协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员； 2、协同各部门办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工； 3、协助公司领导和各部门做好员工的考核、转正、任免、调配等工作； 4、协同各部门对员工进行培训，提高员工的整体素质及工作能力； 5、负责员工工资的管理工作； 6、负责正式员工劳动合同的签订； 7、负责保存员工相关个人档案资料； 8、负责为符合条件的员工办理养老保险和大病统筹等相关福利； 9、根据工作需要，负责招聘临时工及对其的管理工作； 10、负责为员工办理人事方面的手续和证明。 （二）公司行政管理工作 1、制定公司行政管理制度、汇编公司各项制度、监督检查各部门执行的情况； 2、负责对员工进行遵守劳动纪律的教育及考勤工作的管理；
房地产开发企业会计核 算方法 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
房地产开发企业会计核算方法 张起访 一、房地产开发企业会计核算的变革历程 （一）1992年11月30日“两则”、“两制”接轨 1993年1月7日《房地产开发企业会计制度》；1993年1月11日《施工、房地产开发企业财务制度》。 资产类科目：开发产品，成本类科目：开发成本、开发间接费用。] （二）2000年12月29日《企业会计制度》和2004年4月27日《小企业会计制度》 协调 （三）2006年2月15日新企业会计准则体系趋同 财政部准备发布《小企业会计准则》和《产品成本核算制度》 二、房地产开发企业销售核算 房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售商品收入。但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况，如工程尚未完工。 （一）开发产品销售收入
房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。 1．现房方式销售 在办妥开发产品移交手续后即可确认收入。 2．预售方式销售 房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确认收入的实现。 账务处理： （1）收到预收款时 借：银行存款 贷：预收账款 （2）缴纳营业税 借：递延税款 贷：应交税金——应交营业税 借：应交税金——应交营业税
财务会计核算制度 第一章总则 第一条为规范公司财务会计行为，依据《会计法》、《企业财务通则》和《企业会计准则》等有关法律、法规，结合本公司的实际情况，制定本制度。 第三条公司设立财务部，负责财务会计方面的日常工作，财务经理负责公司财务收支计划的执行，主管公司的会计核算和资金管理工作，主持制定公司的财务规章制度，规范财务管理实施细则，统一公司会计核算办法，配合总经理协调金融、财政、税务、审计、证券监管等方面的外部关系。 第七条公司会计机构和会计人员应当依照会计法律法规的规定，按照真实、完整的要求，进行会计核算，实行会计监督，并向公司董事会、总经理定期汇报会计工作情况，报送财务会计报告和其他必要资料。 第八条公司会计年度采用公历年度，会计核算以人民币为记账本位币，会计记账采用借贷记账法。 第九条公司审核原始凭证、填制会计凭证、登记会计账簿、编报财务会计报告和管理会计档案，应当遵循有关法律法规和本制度的要求。 第二章会计管理体制 第十条公司董事长、财务经理根据岗位职责分工负责本公司的财务会计工作，并对会计工作和会计资料的真实性和完整性负责，财务部负责具体的日常会计工作。 第十一条公司财务负责人为财务经理，依法行使如下会计管理职责： （一）依法设立会计机构、配备会计人员，并支持他们的工作，保障会计人员依法履行职责；（二）正确执行相关法律法规和规章制度，纠正违反财务会计制度的行为； （三）最终审批公司所有财务支出事项； （四）对会计工作情况及会计资料的真实性、完整性负责，签署对外公布的财务会计报告；（五）法律法规规定或上级主管部门授予的其他职责。 第十二条会计机构应当按照有关法律法规的规定、上级主管部门及公司主要负责人的要求，强化会计岗位责任制度、内部控制制度和会计稽核制度。 第十三条公司领导、部门经理其他员工应当按照本制度的规定，在各自的权限内真实、完整的审核和提供各种经济业务的原始资料。公司有关人员在对所管业务的财务收支进行具体的预算管理和目标控制时，对有关的原始资料负有记录、保管和及时进行传递的责任。 第三章会计机构和会计人员 第十四条公司财务部为依法设立的会计机构，并根据工作需要配备相应的会计人员。财务部设经理、副经理、总账会计（或称主办会计）、会计（或称辅助会计）、预算管理、出纳等岗位。 第十五条各分、子公司设立相应的财务机构，其财务人员根据公司业务发展和规范管理的需要，在条件成熟时，公司可逐步实行会计派制。 第十六条公司委派的财会人员由公司与所在分公司、子公司实行双层领导，即财会人员的日常行政管理由所在分公司、子公司负责，业务管理由公司负责。 第十七条公司委派财务人员的工资和费用一般由公司负责，不在所在分、子公司支付。公司与相关分、子公司另有协议的，则按相关协议处理。
关于母子公司、总分公司和挂靠体制下的工程项目的会计核算技巧建筑工程项目核算在实践中，主要存在三种情况：一种是母子公司体制下的项目工程核算；二是总分公司体制下的项目工程核算；三是挂靠体制下的项目工程核算。面临这三种情况的工程项目核算，许多建筑企业的财务人员、税务机关执法人员、会计税务师事务所和税务师事务所等中介人员都不知所措，笔者通过实践调研，对以上三种项目工程的会计核算，进行总结如下： 一、母子公司体制下的项目工程核算 一般而言，建筑子公司具备承接建筑工程的建筑资质，由于子公司具有法人地位，可以对外签订民事建筑合同，必须在子公司所在地缴纳企业所得税。也就是所，如果子公司承接的建筑工程项目是通过其自身的建筑资质而中标的，则该工程项目显然是通过子公司进行独立财务会计核算，子公司直接与建设方或甲方进行决算，所有的工程项目收入和成本都以子公司作为会计主体进行核算，在工程所在地缴纳营业税，在子公司所在地缴纳企业所得税。 但在实践中存在一种现象：子公司承接的工程项目是以母公司的资质进行中标的，或子公司自身找的项目，由于自身资质不够，必须以母公司的特级资质进行中标的。对这种工程项目应该如何进行会计核算呢？总的核算原则是：母公司与子公司之间应采用纯建筑劳务分包（或叫清包工）的形式进行处理。具体核算建议如下： （一）建设方或甲方与母公司进行工程项目决算，母公司给建设方或甲方开建安发 票，收入在母公司进行核算。 （二）所有工程项目的材料费用、机械使用费用和期间费用必须在母公司核算，人工费用由子公司开建筑劳务发票给母公司进成本，子公司只做建筑劳务收入的账。
基于母公司根本没有参与工程项目的施工，所有的建筑施工工作由子公司运作完成，但建筑合同是母公司与建设方或甲方签订的，施工成本在子公司而母公司没有施工成本的考虑，子公司在施工的过程中，必须以母公司的名义去采购建筑材料，租赁各种建筑设备，必须要求材料供应商和设备租赁方开具以母公司为抬头的材料发票。也就是说，子公司在施工过程中所发生的材料费用、机械使用费用和期间费用（诸如业务招待费用、评审费用、咨询费用等）必须开母公司的抬头发票，至于人工费用，子公司应该视同建筑劳务分包，给母公司开具建安发票入母公司的人工成本，子公司只做劳务收入的账。 （三）母公司与子公司之间应该签订总分包合同，并到工程所在地的地税局进行备案，子公司以母公司的名义在工程所在地地税局，开一张抬头为建设方或甲方名字的建安发票，同时开一张抬头为母公司名字的建安发票，母公司代替子公司（相当于分包方）扣缴纳建筑业的营业税，并在给子公司支付劳务费用时进行抵扣。 案例分析：母公司——乙建筑公司的子公司丙，以其母公司乙的资质从甲公司投标一项工程，工期10个月，总承包收入8000万元，完全由其子公司丙公司承建，其中人工费用为2000万元，丙公司完成工程累计发生材料费、机械费和期间费用等合同成本5500万元，项目在当年12月份如期完工。其账务处理如下： 、母公司——乙公司的会计处理1 （1）子公司丙完成项目发生成本费用，并把所有开具以母公司名义抬头的材料费、机械费和期间费用发票，交给母公司时， 借：工程施工——合同成本55000000 贷：原材料等55000000 （2）收到甲公司一次性结算的总承包款时， 借：银行存款80000000
中国冶金科工集团有限公司 会计制度设计方案 一：中国冶金科工集团有限公司基本情况 1、公司简介 中国冶金科工集团有限公司（中文简称中冶集团，英文简称MCC）是国务院国资委监管的特大型企业集团，是中国冶金工业的开拓者和建设者，先后承担了宝钢、鞍钢、武钢、攀钢等国家主要钢铁工业基地的建设任务，为中国冶金工业的发展立下了卓越功勋。中冶集团也是国家基本建设和海外工程承包的主力军；是国家确定的重点资源类企业，拥有铁、铜、金、镍、钴、铅、锌、铝等生产企业和矿山资源；是中央企业中唯一以纸浆为主要产品、开发国内外两个市场和利用国内外两种资源的纸业企业；是国内规模最大的技术装备制造企业之一；还是重要的房地产开发企业，“中冶置业”品牌在中国房地产市场上具有较高的知名度。作为国际知名承包商，中冶集团在海外各地开辟了广阔市场，足迹遍及五大洲，承建了一批具有重要影响和良好经济效益的项目，受到了项目所在国的好评和欢迎。 中国冶金科工集团有限公司前身是1982年经国务院批准成立的中国冶金建设公司，隶属冶金工业部，是专门负责海外工程市场开发运作的窗口公司。1994年，根据国家组建“大集团、大公司”的设想要求，经国家批准，经贸委和冶金部以中国冶金建设公司为核心，将部属的部分设计院、勘察院和施工企业以企业联合体的形式组建了中冶集团。中国冶金建设公司更名为中国冶金建设集团公司。1998年，按照党的十五大精神和国务院机构改革及组建大集团的要求，冶金部决定并征财政部同意，将冶金部所属的所有勘察、设计院和施工企业的人事权及资产划入中冶集团公司管理；1999年，经国务院批准，中冶集团与主管部门脱钩并划归中央管理。至此，中冶集团开始按照现代企业制度下的“母子”公司模式规范运作。2006年5月8日，经国资委和国家工商总局批准，中国冶金建设集团公司更名为中国冶金科工集团公司，进入董事会规范运作试点后又更名为中国冶金科工集团有限公司。 中冶集团是集科研开发、咨询规划、勘查测绘、监理设计、建筑施工、房地产综合开发、设备安装、设备制造与成套、资源开发、工业生产、技术服务与进出口贸易于一体，多专业、跨行业、跨国经营，集科工贸于一体的综合性的特大型企业集团。中冶集团曾获国家发明奖1项，国家科技进步奖34项；国家优秀设计工程设计奖110项，优秀工程勘察奖20项；中国建筑业最高奖—鲁班奖42项，中国詹天佑土木工程大奖2项，省部级优质工程奖1120多项。截止2008年底，中冶集团累计拥有有效专利1339件，其中发明专利167件。 作为国家大型企业集团，中冶集团把制度改革和机制转换结合起来，大力推进企业内部改革，着力进行自主创新，努力增添企业活力，优化经营结构，改进经营方式，提升经营功能，提高发展质量，企业的竞争能力和持续发展能力不断提高。自1998年以来，中冶集团得到了快速发展，经营规模每年以近30%的速度增长。至2008年，中冶集团拥有总资产2027.66亿元，经营收入达到1651.81亿元，拥有各类技术和管理人员超过50000人。2008年，在美国《工程新闻记录》（ENR）公布的“225家全球最大承包商”中，中冶集团排名第12位，在中国企业500强排名第32位。2009年，由美国《财富》杂志评选的世界企业500强中，排名第380位，在中国企业500强排名第27位。此外，中冶集团是全国企业文化建设先进单位，已成为中国企业文化建设示范基地。 2、主要经营业务 中国冶金科工集团有限公司是以技术创新及其产业化为核心竞争力，以强大的冶金工程实力为依托，以工程承包、资源开发、装备制造及房地产开发为主业的多专业、跨行业、跨国经营的特大型企业集团。 公司目前为全球最大的工程建设综合企业集团之一，也是中国专业化经营历史最