重庆商务职业学院
会计学院
教
案
课程名称：资产评估概论
适用专业：资产评估与管理
任课教师：周建国
2014 年 1 月
第一章资产评估概述 第一节资产评估的基本概念及基本作用 内容概要 一、资产评估概念 （一）资产评估 资产评估是使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，可以从三个层次进行表述。
1.一般意义 一般意义上的资产评估就是估计和判断资产的价值 在市场交易中，所有的市场参与者大都会依据自己所掌握的知识和信息，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。 在这个程中人们可能会自觉地或不自觉地运用资产评估的理论、方法。 2.专业角度 资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。 3.法律角度 法律依据：《中华人民共和国资产评估法》 资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 咨询服务VS 评估执业 无此规定行为主体只能是资产评估机构及其资产评估专业人员 无此规定专业规范受资产评估准则的约束和规范 无此规定报告形式特定格式的书面报告 【总结】资产评估是一种专业服务行为。 1.受托行为 资产评估是根据委托人的要求进行的，属于受托民事行为。 2.订立合同 资产评估法规定委托人应当与评估机构订立委托合同。 3.依法评估 资产评估应当按照法律法规规定和委托合同约定进行。 （二）资产评估涉及内容 1.评估主体 主导者（考）： 评估主体指资产评估机构及其评估专业人员。 资产评估专业人员包括资产评估师和其他具有评估专业知识及经验的评估从业人员。 2.评估客体 具体标的物（考）： 是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。 【了解】五部门对应六大类评估行业： 财政部：资产评估； 国土资源部：土地估价，矿业权评估； 住房和城乡建设部：房地产估价； 商务部：旧机动车评估； 保监会：保险公估。 3.资产评估服务的法律性质 资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。 4.资产评估服务的内容及成果（考） 内容：对评估对象价值进行评定、估算的专业服务。 成果：评估机构出具的资产评估报告。 （三）资产的含义 资产 ■是资产评估的客体，即资产评估的对象。 ■是指由特定权利主体拥有或控制的、预期会给该主体带来经济利益的经济资源。 资产的理解：
第三章资产评估的基本方法 一、思考题 1．什么是复原重置成本?什么是更新重置成本? 答：资产的重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两类。 （1）复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。 （2）更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本。 在计算重置成本时，如果同时拥有计算更新重置成本和复原重置成本的资料，应选择计算更新重置成本。一方面，更新重置成本比复原重置成本便宜，因为新技术提高了劳动生产率，使采用新技术生产相同功能的资产所需的必要劳动时间减少。根据资产评估的替代原则，应选择更新重置成本。另一方面，采用新型设计、材料、工艺制造的资产，无论从使用性能还是成本耗费方面都会优于旧资产。由此可见，更新重置成本与复原重置成本的差异体现在超额投资成本和超额运营成本两个方面。 2．实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的内涵是什么? 答：（1）实体性贬值 实体性贬值即资产的有形损耗，是由于资产使用磨损和自然损耗造成的贬值。由于评估对象一般都不是全新状态的资产，因此大多存在实体性贬值。实体性贬值通常依据新旧程度包括表体及内部构件、部件的损耗程度来确定。
（2）功能性贬值 功能性贬值是指由于技术相对落后而造成的资产价值贬值。由于效能更高的资产广泛使用，原有资产显得生产效率差、精度低下、劳动投入大、产品成本高、质量下降、市场竞争力不强，从而使企业投入相对增加、产出相对下降，这就是被估资产相对于更新资产的功能性贬值。 估算功能性贬值可采用两种方法：一种方法是将复原重置成本与更新重置成本比较，复原重置成本大于更新重置成本的差额，即为一次性投资的功能性贬值；另一种方法是用技术陈旧过时的资产生产成本与新技术资产的生产成本比较，如比较能源、原材料、人工消耗等的高低，从而估算由于过时的陈旧技术使生产成本比新的先进技术增大支出的部分，即营运性贬值，以此来确定功能性贬值。 （3）经济性贬值 经济性贬值是指由于外界经济环境变化而引起的资产价值贬值。如市场变化导致工厂开工不足或产品价格下降等经济因素使企业收益下降而带来的资产贬值。我国在采用重置成本法进行单项资产评估时，一般不考虑资产的经济性贬值。 3．成本法、市场法、收益法的适用范围是什么?各有什么优缺点? 答：（1）适用范围 ①成本法适合评估劳动创造的可复制的资产、专用资产和单项资产； ②市场法适合评估具有一定通用性、能够在公开市场上出售的资产。 ③收益法适合评估资源性资产、无形资产和企业整体资产； 当然评估方法与评估对象相适应也存在交叉的情况，例如通用性资产同时适合采用成本法和市场法进行评估。
第十章资产评估报告 一、单项选择题 1．一份资产评估报告书应按( )使用。[河南财经政法大学2011年研] A．一个用途 B．二个用途 C．多个用途 D．不限用途 【答案】A 【解析】一份资产评估报告书应该是针对一项经济行为而进行的价值评估，故其用途应该是唯一的。 2．资产评估报告是指注册资产评估师遵照相关法律、法规和（）在实施了必要的评估程序对特定对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向委托方提交的反映其专业意见的书面文件。[暨南大学2011年研] A．资产评估准则 B．资产评估制度 C．资产评估法规 D．资产评估规范 【答案】A
3．整体资产评估报告书的内容不仅反映资产和负债状况，还需要反映（）。[暨南大学2011年研] A．所有者权益 B．无形资产 C．土地 D．递延资产 【答案】A 4．委托方对资产评估报告书的使用的具体用途不包括（）。[江苏大学2011年研] A．根据评估的目的，作为资产业务的作价基础 B．作为注册资产评估师为资产评估项目承担相应法律责任的证明文件 C．作为企业进行会计记录或调整账项的依据 D．作为对评估机构的行政管理和行业自律管理的重要过程和依据 【答案】D 【解析】D项属于资产评估管理机构对资产评估报告的运用。 5．评估师为了满足某种需要对被评估资产的价值提供咨则出具的报告是（）。[江苏大学2012年研] A．正常资产评估报告 B．评估复核报告 C．评估咨询报告 D．非常评估报告
【答案】C 【解析】评估咨询主要是对于评估对象结果的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究。 6．在资产评估报告中，注册资产评估师对评估对象的法律权属（）。[中央财经大学2010年研] A．不得提供保证 B．不得提供说明 C．不得过多关注 D．必须予以鉴定确认 【答案】D 【解析】法律权属必须要得到明确，产权不清将导致资产无法有效评估。 7．资产评估报告中列示的资产评估增值额，指的是资产评估值与（）的差额。[中央财经大学2010年研] A．账面原值 B．账面净值 C．重置成本 D．其他 【答案】A 8．资产评估是判断资产价值的经济活动，评估结果应该是被评估资产的（）。[浙
资产评估教学大纲文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
《资产评估》课程教学大纲 课程代码：2Z1507学分：3学时：48 执笔人：刘雪婷审核人：冯芙蓉 一、课程的性质 《资产评估学》是会计专科的专业选修课，通过讲述各类资产的评估方法和过程让学生掌握资产评估的知识与技能。 二、适用专业 本课程适用于我校会计专科专业。 三、教学任务 本课程根据会计专科专业人才培养方案的目标要求，通过讲解和案例分析等教学方法，激发学生学习资产评估的兴趣和热情，引导学生探索和了解评估特点和规律，训练学生掌握资产评估方法和手段，获得资产评估知识，指导学生学会理论联系实际，提高评估实践能力等。 四、教学基本要求 通过本课程的学习，要求学生能够正确认识资产评估的课程性质、任务和研究对象，全面了解课程体系，理解和掌握资产评估的基本概念、基本原理和基本方法，并学会运用资产评估的基本原理和方法认识和解决资产评估问题，提升在实际工作中的操作能力。具体要求如下 1.理解资产评估基本概念，熟悉资产评估基本内容； 2.掌握资产评估基本方法； 3.掌握固定资产评估方法； 4.掌握流动资产评估方法及技巧； 5.掌握无形资产和企业价值评估的技巧及方法； 6.了解森林资源评估的方法 五、教学时间安排 实
六、本门课程与其他课程关系 其先修课程为会计学、管理学、统计学、西方经济学等，同时也是中级财务管理、管理会计、项目评估、公司战略与风险管理的先修课程。 七、主要教学方法 本课程在课堂教学中，坚持以学生为主体、教师为主导，坚持理论与实践相结合，根据不同的教学内容，以培养学生的实际操作能力为主线，灵活运用理论教学、互动教学、案例教学等多种教学方法，引导和鼓励学生参与课堂教学，掌握资产评估理论知识和实际评估技能。 八、考核方式 本课程由过程性考核和期末考试相结合的方式进行考核。平时成绩占40%，期末成绩占60%。课堂讨论、书面作业、课堂笔记和考勤，根据学生是否积极参与和独立思考、参加社会实践活动和通过职业资格考试、是否接近标准答案进行评价；期末考试形式是开卷笔试，题型有：单选题、多选题，判断题、简答题、计算题等，根据学生的是否掌握了基本概念、原理，是否能所学知识分析和解决问题为标准进行评价。 九、教材及主要参考资料 1．使用教材
资产评估课后习题参考答案 第1章 资产评估概论 ■ 基本训练 1.1单选题 1. B 2. B 3.C 4.B 5.C 6.B 1.2 多选题 1.ACD 2.ACE 3.ACD 4.ABC 5.ACDE 6.ABD 1.3 判段题 1.× 2.× 3.√ 4.√ 5.× 6.× 第2章 资产评估的基本方法 ■ 基本训练 2.1单项选择题 1.A 2.B 3.C 4.B 5.A 2．2 多项选择题 1.ABC 2.BC 3.BCE 4.ACDE 5.ACD 2．3判断题 1.× 2.× 3.√ 4. × 5. × 2.4 技能题 1. 被评估资产重置成本=(500÷600)×50 000=41666.67(元) 2. 被评估资产的重置成本=5000×7 .0300000 600000( ）=8122.52(元) 3. ()()()万元）(23.1002%101300 %101500%1014003 2=+++++= P ■ 案例分析题 1. (1)什么是收益现值法?应用收益现值法的基本前提是什么? 收益现值法，是指通过估算被评估资产预期收益并将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 收益法是依据资产预期收益并将其折现或本金化处理来估测资产价值的方法，它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或本金化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否准确地把握上述三个要素就成为能否运用收益法的基本前提。 (2)收益额应以净利润确定还是应以现金流量确定?为什么? 收益额可以分为净利润、现金流量、利润总额等多种指标，至于选择哪一种指标作为
收益额，应根据所评估资产的类型、特点及评估目的来确定，重要的是准确反映资产收益，并与折现率保持一致。目前西方评估界一般以现金流量作为收益额，因为现金流量这个指标科学地考虑了收益的时间价值因素，其计算的主观随意性也较利润这样的指标小，更为客观。 (3)评估该地产现时价值。 P==??? ???????? ??++--35%101%211%2%1020 232.21(万元) (4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。 P= )(250% 2%1020 万元=- (5)若预计该地产各年纯收益金按1．5％的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。 P==??? ???????? ??+--+35%101%5.111%5.1%1020170.27（万元） 2. (1)什么是重置成本法?使用重置成本法有哪些基本前提? 重置成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估算业已存在的各种贬损因素，并将其从现时重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。 在具体运用重置成本法时，还要求具有以下前提条件： ①被评估资产的实体特征、内部结构及功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。 ②被评估资产必须是可以再生的或可以复制的，不能再生或复制的被评估资产（如土地、矿藏）不适用重置成本法。 ③被评估资产必须是随着时间的推移，具有贬值特性的资产，否则不能运用重置成本法。 ④被评估资产具备可利用的历史资料。 (2)复原重置成本与更新重置成本有何区别? 更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存在差异。 选择重置成本时，在可同时获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本，在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。 (3)运用功能价值法计算该企业车床的重置成本。 被评估资产重置成本=(8000÷10000) ×80 000=64000(元) (4)成新率与会计上计提的固定资产折旧有何不同? 新率法，它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。 由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限,可以通过会计记录、资产登记簿、资产登记卡片查询确定。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。 (5)计算该车床的成新率。 车床的利用率=（10×360×7）÷(10×360×8) ×100％=87．5％
第一章绪论 思考题 1．什么是资产评估?如何认识资产评估的功能和作用? 答：（1）资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为；简单地说，就是对资产价值进行评定和估价，即资产价值形态的评估，以重新确定资产价值。 （2）资产评估的功能是资产评估工作的客观要求和内在功效及能力，是资产评估所固有的，是资产评估工作的抽象化。资产评估最基本的功能是通过对资产的现时价值进行评定和估算，为资产业务提供公正的价值尺度。在市场经济条件下，在生产要素、产权等生产条件由市场配置的情况下，资产评估可以为各项资产业务提供与之相适应的价值尺度，从而保证资产业务的顺利执行。资产评估是市场经济条件下资产业务的重要内容之一。市场经济的核心内容是交易，而现实经济生活中的交易无非由商品交易、劳务交易、金融工具交易和相关的资产交易构成。在这四方面的交易中，资产交易具有特别重要的意义，这是由于资产是生产商品和劳务的工具，它在一定程度上决定着商品和劳务的市场价格，决定着商品和劳务的质量，因此对商品和劳务的市场交易具有重要的影响。 （3）资产评估的作用 ①咨询作用 从某种意义上说，资产评估属于一种专业技术咨询活动，具有咨询的作用。咨询的作用是指资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身虽然没有强制执行的效力，
但可以作为当事人要价和出价的参考；资产评估给相关当事人提供的有关资产交换价值方面的专业判断或专家意见，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。 ②鉴证作用 鉴证由鉴别和举证两个部分组成。鉴别是专家依据专业原则对资产交易的现时价格做出的独立判断，而举证则为该判断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理、持之有据。资产评估的鉴证作用主要表现在： a.资产评估是以从事专业鉴别和举证为主要内容的服务性活动； b.资产评估行业的发展状况和水平在很大程度上与资产价值鉴证（非权属鉴证）方面所具备的整体能力相关； c.尽管资产评估的这种鉴证活动一般并不具有法律效力，但仍然是资产业务当事人各方进行决策的重要依据，评估师必须对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。 ③促进作用 资产评估是揭示、发现、公正衡量资产价值的专业手段，通过专业性服务，资产评估在市场经济中的促进作用日益增强： a.促进市场资源优化配置； b.推动资本市场良性运行； c.维护社会公共利益； d.提升行业社会公信力； e.提高行业规范化水平和执业质量； f.维护市场经济秩序以及对外开放环境下的国家利益。 2．资产评估与会计及审计有何联系与区别?
（第一部分）第一章无形资产评估概述 一、单项选择题 1、下列选项中属于无形资产的是（）。 A、专有设备 B、古董 C、商誉 D、应收款项 2、按照无形资产是否可以辨认划分，商誉属于（）。 A、可辨认无形资产 B、不可辨认无形资产 C、外购型无形资产 D、关系类无形资产 3、无形资产总是在生产经营的一定范围内发挥特定的作用，其形成一定程度上基于其他无形资产的发展，这体现了无形资产常见功能特征中的（）。 A、依附性 B、积累性 C、替代性 D、共益性 4、因无形资产侵权损害而导致纠纷的评估目的是（）。 A、法律诉讼 B、出资 C、财务报告 D、保险 5、无形资产评估中主要考虑的是无形资产的（）。 A、物理属性 B、功能属性 C、价值属性 D、法律属性 6、无形资产具有物理属性、功能属性、（）等多种属性。 A、不可辨认性 B、动态性 C、经济属性 D、市场属性 7、下列对无形资产的评估范围，分类不正确的是（）。 A、单项无形资产的评估范围 B、可辨认无形资产组的评估范围 C、不可辨认无形资产组的评估范围 D、其他无形资产组的评估范围 8、不可辨认的无形资产是指（）。
A、能够从实体企业中分离或拆分的资产 B、企业不可单独取得，离开企业整体就不复存在的资产 C、有形资产之外的资产 D、具有获利能力的资产 9、主要依赖于与相关业务当事人建立非契约性信任关系的无形资产是（）。 A、知识型无形资产 B、权利型无形资产 C、关系型无形资产 D、组合型无形资产 10、下列各项中，反映了无形资产最本质的特征，也代表了无形资产的自身价值的是（）。 A、无形资产能够创造效益 B、无形资产需要自主研发 C、无形资产能够分割 D、无形资产能够单独取得 11、下列关于无形资产的分类，错误的是（）。 A、按无形资产的取得方式，分为自创无形资产和接受投资无形资产 B、按照无形资产是否可以辨认划分，分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产 C、按无形资产是否有专门法律保护，分为有专门法律保护的无形资产和无专门法律保护的无形资产 D、按照无形资产的性质和属性分类，分为知识型无形资产、权利型无形资产、关系型无形资产和组合型无形资产 12、下列各项中，属于不可分割的无形资产的是（）。 A、商业特许权 B、合同权益 C、客户关系 D、商誉 13、下列关于无形资产的评估假设的说法中，正确的是（）。 A、评估结论是评估假设成立的前提和基础 B、在做出持续使用假设时，因其持续经营，无需考虑无形资产是否尚有显著的剩余使用寿命 C、只有在公开市场假设的前提下，运用市场法进行评估才能具有有效的参考依据 D、在破产企业或单项无形资产出售价值小于企业整体出售价值的情况下，无形资产评估应采用清算假设 二、多项选择题 1、下列属于权利型无形资产的有（）。 A、租赁权 B、特许经营权 C、专卖权 D、销售网络 E、客户关系 2、按照无形资产是否可以辨认划分，可将其分为（）。
第一章资产评估概述 一、单项选择题 1、下列各项中，属于资产评估中要求资产评估专业人员关注被评估资产的权利状况，重视权利状况对资产评估约束和影响的原因的是（）。 A、资产的产权具有不可分解性 B、资产的权利状态不同，但是为权利人带来的经济利益通常大致相同 C、资产的所有权价值一般会低于使用权的价值 D、同样的资产载体，可能会因为所赋予的权利并不相同，表现出不同的经济价值 2、所谓资产评估就是使用专业的理论和方法对资产的（）进行定量的估计和判断。 A、价格 B、收益 C、价值 D、成本 3、下列有关效用理论的说法中，错误的是（）。 A、只有人们在主观上认为有用的商品，才有价值 B、价值是由边际效用量决定的，决定物品价值大小的是它的最大效用 C、价值形成的两个前提是商品的有用性和稀缺性 D、效用决定价值内容，稀缺性决定价值量的大小 4、下列关于价值与价格的关系的表述中，不正确的是（）。 A、价值围绕价格上下波动 B、价格是价值的货币表现形式 C、价值的变动是价格变动的内在的、支配性的因素 D、价值是价格形成的基础 5、资产评估的主要对象是（）。 A、资产 B、有形资产 C、无形资产 D、不动产 6、下列各项中，不属于资产评估经济技术原则的是（）。 A、客观原则 B、替代原则 C、预期收益原则 D、外在性原则 7、我国资产评估行业的发展从（）进入到一个强化行业自律管理的新阶段。 A、2001年 B、2000年 C、2003年 D、2004年 8、下列不属于我国资产评估行业发展特点的是（）。 A、改革开放催生了我国资产评估行业
B、服务国有企业成为资产评估行业发展壮大的基础 C、第三产业的发展促进了资产评估行业的发展 D、金融市场的建立加快了资产评估行业的发展 9、为资产评估业的诞生奠定了坚实的制度基础的是（）的确立。 A、有计划的商品经济 B、社会主义市场经济 C、市场经济 D、资本主义经济 10、资产评估作为一种制度设计，目的在于（）。 A、维护委托单位的权益 B、维护产权人的权益 C、维护投资者（不包括潜在的投资者）与经营者、债权人与债务人及其他利害关系人的共同权益并实现权益均衡 D、维护投资者（包括潜在的投资者）与经营者、债权人与债务人及其他利害关系人的共同权益并实 现权益均衡 二、多项选择题 1、下列机构及自然人中，属于资产评估主体的有（）。 A、资产评估委托方 B、资产占有方 C、其他具有评估专业知识及经验的评估从业人员 D、资产评估师 E、资产评估机构 2、下列各项中，属于从学科属性总结价值理论中可以发现的内容有（）。 A、不同学科对价值的内涵有着相同的性质界定 B、同一学科不同的历史阶段对价值的界定会出现不同的内涵 C、同一学科不同的视角对“价值”也会存在不同的理解 D、价值与价格是同一个概念 E、价值与价格是既有区别又密切相关的两个概念 3、下列说法中，正确的有（）。 A、商品的价值量用它所包含的形成价值的劳动量来计量 B、决定商品价值量大小的是社会必要劳动时间 C、商品的价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比 D、商品的价值量与劳动生产率成反比 E、商品的价值量与生产该商品的劳动生产率成正相关关系 4、在资产评估中，最高最佳用途的确定，一般需要考虑的因素包括（）。 A、法律上不存在限制 B、不需对资产做出重大决策 C、与现行用途一致 D、技术上可行 E、与持续经营假设一致
1．第1题 下列不属于企业价值评估中收益预测方法的是（） A.产品周期法 B.综合调整法 C.年金资本化法 D.现代统计法 您的答案：C 题目分数：1.0 此题得分：1.0 2．第2题 计算资产的重置成本时，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（） A.更新重置成本 B.复原重置成本 C.完全重置成本 D.实际重置成本 您的答案：A 题目分数：1.0 此题得分：1.0 3．第3题 旧的专用设备的评估，通常只能采用的评估方法是（） A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.清算法 您的答案：B 题目分数：1.0 此题得分：1.0 4．第4题 资产评估的主体是指（） A.交易双方
B.评估机构和评估人员 C.评估主管部门 D.资产管理机构 您的答案：B 题目分数：1.0 此题得分：1.0 5．第5题 机器设备属于下列哪类资产（） A.流动资产 B.无形资产 C.不动产类资产 D.动产类资产 您的答案：D 题目分数：1.0 此题得分：1.0 6．第6题 下列资产评估方法哪一种更好（） A.收益法 B.成本法 C.市场法 D.不一定 您的答案：D 题目分数：1.0 此题得分：1.0 7．第7题 土地的经济地理位置具有（） A.不可位移性 B.可垄断性 C.可变性 D.多样性 您的答案：C 题目分数：1.0 此题得分：1.0
8．第8题 在运用成本法评估土地使用权时，土地取得费利息的计息期为（） A.整个开发期 B.开发期的一半 C.开发期的1/3 D.开发期与出售期之和 您的答案：A 题目分数：1.0 此题得分：1.0 9．第9题 对建筑物的功能不足，在评估时按（）处理。 A.功能性贬值 B.建筑物增值 C.经济性贬值 D.经济性溢价 您的答案：A 题目分数：1.0 此题得分：1.0 10．第10题 资产评估程序的哪一个环节充分体现了资产评估服务的专业性和特殊性() A.资产勘查与现场调查 B.编制和提交资产评估报告书 C.收集资产评估资料 D.资产评估工作档案归档 您的答案：D 题目分数：1.0 此题得分：1.0 11．第11题 （）直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择。
1068 评估综合知识 1、《资产评估》，汪海粟主编，高等教育出版社，2007年第2版。 2、《经济学》，（美）萨缪尔森，诺德豪斯著，萧琛主译，人民邮电出版社，2008年第18版。 436资产评估专业基础 一、考试目标 本项考试课程要求学生掌握经济学的基本概念、基本观点、基本原理和基本分析工具；掌握资产评估的基本概念、基本原理和基本方法以及各类资产评估的基本内容；掌握财务管理学的基本概念、基本理论、基本内容和基本分析方法。 二、考试方式与试卷结构 本大纲适用于资产评估硕士专业学位研究生的入学考试，由各招生院校按照本大纲自行命题。资产评估硕士专业学位研究生《专业基础课》考试由经济学、资产评估学、财务管理构成。其中经济学占40%、资产评估学占30%、财务管理占30%。资产评估硕士专业学位研究生《专业基础课》考试满分为150分。 三、考试内容 第一部分经济学 （一）经济学部分的考试内容 1、需求、供给与市场均衡 （1）需求与需求函数，需求定律，需求量的变化与需求的变化（2）供给与供给函数，供给量的变化与供给的变化 （3）弹性的定义，点弹性，弧弹性，弹性的几何表示 （4）需求价格弹性、需求收入弹性、需求交叉弹性 （5）市场均衡的形成与调整，市场机制的作用 （6）需求价格弹性与收益 2、消费者行为理论 （1）效用的含义，基数效用论和序数效用论，效用的基本假定（2）总效用与边际效用，边际效用递减规律 （3）无差异曲线、预算线与消费者均衡 （4）替代效应与收入效应，希克斯方法与斯卢斯基方法，吉芬商品
3、生产理论 （1）生产函数，短期与长期，边际报酬递减法则 （2）总产品、平均产品与边际产品，生产的三阶段论 （3）等产量线、等成本线与生产者均衡，生产的经济区 （4）柯布—道格拉斯生产函数、CES生产函数 4、成本理论 （1）会计成本与经济成本，会计利润与经济利润 （2）短期成本函数与短期成本曲线族 （3）长期成本函数与长期成本曲线，规模经济与规模不经济，规模报酬的测度与变化规律 （4）长期成本曲线与短期成本曲线的关系，成本曲线与生产函数的关系 5、宏观经济学基础 （1）国民收入核算 （2）GDP的概念与核算范围 （3）GDP的三种计算方法 （4）GDP与GNP的关系 （二）经济学的考试要求 1、需求、供给与市场均衡 （1）理解需求的概念，了解影响需求的主要因素，掌握需求函数和需求定律，掌握需求定律成立的条件，能运用需求定律分析问题，熟练掌握需求量的变化与需求的变化，点在线上的移动和线的移动之间的差别； （2）理解供给的概念，了解影响供给的主要因素，掌握供给函数，熟练掌握供给量的变化与供给的变化之间的差别； （3）掌握弹性的定义，了解弹性的特点，掌握点弹性，弧弹性两种计算方法并能实际应用计算，掌握弹性的几何表示； （4）掌握需求价格弹性、需求收入弹性、需求交叉弹性的概念与计算公式，掌握各种弹性的取值范围及其对商品的分类意义； （5）理解市场均衡的形成过程，了解各种影响供给、需求的因素及其影响方向，掌握并能灵活运用供求分析工具分析各种因素变化
第一章 1.资产评估与市场之间存在怎样的联系资产评估是市场经济的产物。随着市场经济的不断发展，评估对象的范围也在不断地扩大，其业务范围从最初的不动产、珠宝首饰、机器设备、无形资产张让等，扩展到企业产权转让、资源处置、融资抵押、保险理赔、财产纳税等经济行为。 2.资产评估的基本构成要素有哪些 评估主体评估客体评估假设评估目的评估原则评估程序评估价值类型评估方法资产评估基准日资产评估结论 3.资产评估目的在资产评估中发挥怎样的作用:资产评估的目的分为资产评估一般目的和特定目的。 资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。从资产评估的角度来看，公允价值是一种相对合理的评估价值,它是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值；是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。公允价值的一个显著特点是，它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法权益，也没有损害他人的利益。 资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的。特定经济行为（资产业务）对资产评估的条件约定和目标约定对评估结果的性质、价值类型等有直接和间接的影响。 资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是资产评估活动所要达到的目标。 资产评估特定目的贯串着资产评估的全过程，影响着评估人员对评估对象界定、资产价值类型选择等。 资产评估的特定目的是界定评估对象的基础。 资产评估的特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。 4.评估假设在资产评估中怎样发挥其作用 （一）交易假设 为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用，同时又能够使资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置于“交易”当中，模拟市场进行评估就是十分必要的。 （二）公开市场假设 由于公开市场假设假定市场是一个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同。公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件。在这种条件下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定,而不是由个别交易决定的。 （三）持续使用假设 持续使用假设既说明了被评估资产面临的市场条件或市场环境，同时着重说明了资产的存续状态。持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用，二是转用续用，三是移地续用 （四）清算假设 清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。 5.资产评估原则的本质是什么 （一）资产评估的工作原则独立客观公正科学 （二）资产评估经济技术原则符合价值规律 6.资产评估与会计存在什么样的关系 资产评估与会计的联系主要表现在特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论，以及资产评估需要参考会计数据资料两个方面。 按照《中华人民共和国公司法》及相关法律法规的要求，投资方以非货币资产投资应当进行资产评估，并以资产评估结果为依据，确定投资数额。在财务处理上，资产评估结果是公司会计入账的重要依据。另外，在企业联合、兼并、重组等产权变动过程中，资产评估结果都可能是产权变动后企业重新建账、调账的重要依据。从这些方面来看，在特定条件下，会计计价有利用资产评估结论的要求。 第二章 1.明确资产评估价值合理性指向有什么意义 国际上通行或认可的“市场价值”，从其定义和满足定义的条件来看，是一个理想或正常市场条件下资产得到最佳使用或最有可能使用状态下的价值。 毫无疑问，这是一种理想条件下的资产的公允价值，或者说是典型的公允价值。肯定了市场价值是理想条件下的公允价值或典型的公允价值，市场价值就可以作为公允价值的坐标或标志，人们就可以根据评估时的具体条件与市场价值成立的条件的比较来判断该种条件下的公允价值。资产评估力图判断资产的公允价值的基 本目标或一般目的也就无从实现。 资产评估价值类型理论就是要通过合理 划分评估结果的价值类型来帮助评估人 员合理把握资产评估中的公允价值。资产 评估是专业人士向非专业人士提供的专 业服务，保证资产评估报告和评估结论被 正确理解和使用是资产评估的最终目的。 资产评估价值类型理论要告诫评估人员， 什么样的价值表现形式是作为资产公允 价值的典型标志或正常条件下的资产公 允价值，在资产评估所依据的市场范围内 会得到整体市场认同。而其他的价值表现 形式则是一定特殊条件下的资产公允价 值，在资产评估所依据的市场范围内，其 合理性只能得到局部市场认同。明确资产 在不同条件下的公允价值表现形式以及 其公允性得到市场的认同程度是有差别 的事实是至关重要的。 2.价值类型在资产评估中起什么作用。 资产评估中的价值类型，是指资产评估结 果的价值属性及其表现形式的归类。 不同的价值类型从不同的角度反映资产 的评估价值及其特征。不同属性的价值类 型所代表的资产评估价值不仅在性质上 存在差别，在数量上往往也存在差异。 第一为评估人员科学合理地进行资产 评估提供指引。 第二使资产评估报告使用者能正确理 解并恰当使用资产评估结果。 从这个意义上讲，将资产评估价值划分为 市场价值和市场价值以外的价值更有利 于实现划分资产评估价值类型的目的。 3.市场价值有哪些基本特征 1.评估对象是明确的，包括资产承载的权 益； 2.评估师在整个评估过程中是以公开市 场（假设）来设定资产评估所依据的市场 条件的； 3.评估师是以评估对象被正常使用、最佳 使用或最有可能使用，并达到正常使用水 平和效益水平作为评估对象在评估时的 使用状态的； 4.评估师在资产评估过程中所使用的数 据均来自于市场。 4.价值类型与评估目的及其相关条件的 关系如何 关于价值类型的选择与资产评估目的等 相关条件的关系应该从两个方面来认识 和把握。一方面，要从正确选择价值类型 的角度，来关注资产评估目的等相关条件 对所选择价值类型的影响；另一方面，要 从价值类型的选择对实现资产评估目的 以及满足其它相关条件的角度，来关注价 值类型的正确选择。 价值类型是在评估目的等相关条件的基 础上形成的。可以说，资产评估目 的等相关条件构成了资产评估的价值基 础。除资产评估特定目的外，构成资产 评估价值基础的相关条件主要有两个方 面：一，是资产自身的功能、利用方式和 使用状态；二，是评估时的市场条件。 资产评估目的作为资产评估结果 的具体用途，以及对资产评估运作条件其 宏观约束的因素，与决定资产评估价值的 内因和外因的评估对象自身条件，以及评 估时的市场条件共同构成了资产评估的 价值基础。这三大因素的不同排列组合， 便构成了不同价值类型的形成基础。 从逆向方面看，资产评估价值类型的合理 选择也应该成为实现资产评估目的，以及 满足资产评估相关条件的重要途径和手 段。 资产评估目的有一般的和特定的之分，资 产评估的一般目的是要对各种条件下“交 易”中的资产的公允价值作出判断，以及 给出这些资产在各种条件下的公允价值。 而特定目的是一般目的的具体化，资产评 估特定目的的实质是判断特定条件下或 具体条件下资产的公允价值。 而市场价值和市场以外的价值类型的 分类，以及该价值类型分类所包含的具体 价值表现形式，不仅仅是根据资产评估目 的等相关条件的被动选择，它们对于实现 评估目的，特别是把握资产评估中的公允 价值具有极其重要的作用。这种作用突出 表现在资产评估的市场价值上。由于市场 价值与市场以外的价值之间的特殊关系， 市场价值及其成立条件是这种价值类型 分类的基准，确立了市场价值及其成立的 条件，就等于明确了市场价值以外的价值 及其成立条件。明确了市场价值在资产评 估中的作用，也就很容易把握市场价值以 外的价值及其具体价值形式在资产评估 中的作用。 5. 为什么说市场价值以外的价值也具有 合理性 市场价值和市场价值以外的价值是以按 资产评估面临的市场条件和评估对象自 身的条件为标准设定的。这种价值类型的 划分实际上是以资产评估价值决定的基 本要素为依据的。 市场价值和非市场价值的划分既考虑了 资产自身的条件、利用方式和使用状态， 也考虑了资产评估时的市场条件。也就是 说，这种价值类型的划分既考虑了决定资 产评估价值的内因，同时也考虑了影响资 产评估价值的外部因素。这至少能在理论 上和宏观层面上为评估人员客观合理地 评估资产价值以及清晰地披露评估结果 提供帮助和依据。 从大的方面讲，资产评估的市场价值和市 场价值以外的价值都是资产公允价值的 表现形式，但是两者公允的市场范围是有 明显差异的。总之，按市场价值和市场价 值以外的价值将评估结果分为两大类，旨 在合理和有效限定评估结果的适用范围 和使用范围。因此，把评估结果分为市场 价值和市场价值以外的价值两大类是相 对合理和便于操作的。 6. 资产的投资价值与投资性资产价值有 什么区别。 投资价值是对于具有明确投资目标的特 定投资者或某一投资者所具有的价值。 投资性资产价值是特定主体以投资获利 为目的而持有的资产在公开市场上按其 最佳用途实现的市场价值 前者是非市场价值，后者是市场价值。 第三章 1.收益途径依据的是什么经济学原理 收益途径，是指通过估测被评估资产未来 预期收益的现值来判断资产价值的各种 评估方法的总称。 收益途径是资产评估若干评估思路中的 一种。它是根据将利求本的思路。采用资 本化和折现的思路及其方法来判断和估 算资产价值的评估技术规程。 收益途径正是利用投资回报和收益折现 等技术手段，把评估对象的预期产出能力 和获利能力作为评估标的来估测评估对 象的价值。 2.复原重置成本与更新重置成本存在哪 些联系和区别 （1）复原重置成本，是指采用与评估对 象相同的材料、建筑或制造标准、设计、 规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所发生的费 用。 （2）更新重置成本，是指采用新型材料， 现代建筑或制造标准，新型设计、规格和 技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有同等功能的全新资产所需的费用。 3.判断经济性贬值是否发生的依据及特 征是什么 资产的经济性贬值，是指由于外部条件的 变化引起资产闲置、收益下降等而造成的 资产价值损失。 就表现形式而言，资产的经济性贬值主要 表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲 置，并由此引起资产的运营收益减少 4.在运用市场途径时，参照物的选择需要 注意哪些问题 （1）参照物与评估对象在功能上具有可 比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）参照物与被评估对象面临的市场条 件具有可比性，包括市场供求关系、竞争 状况和交易条件等； （3）参照物成交时间与评估基准日间隔 时间不能过长，应在一个适度时间范围 内。同时，这个时间因素对资产价值的影 响是可以调整的。 5.评估途径与评估技术方法之间的关系 如何 对于特定经济行为，在相同的市场条件 下，对处在相同状态下的同一资产进行评 估，其评估值应该是客观的。这个客观的 评估值不会因评估人员所选用的评估途 径和方法的不同而出现截然不同的结果。 可以认为，正是评估的基本目的决定了评 估途径和方法间的内在联系，而这种内在 联系为评估人员运用多种评估途径和方 法评估同一条件下的同一资产并作相互 验证提供了理论根据。 但是，每一种评估方法都有其自成一体的 运用过程，都要求具备相应的信息基础， 并且评估结论也都是从某一角度反映资 产的价值的。因此，各种评估途径和方法 又是有区别的。 6.不同评估具体技术方法之间是一种什 么样的关系 由于评估的特定目的不同，评估时市场条 件上的差别以及评估时对评估对象使用 状态设定的差异，需要评估的资产价值类 型也是有区别的。评估途径或方法由于自 身的特点，在评估不同类型的资产价值 时，就有了效率上和直接程度上的差别, 评估人员应具备选择最直接且最有效率 的评估方法完成评估任务的能力。 第四章 1. 资产评估程序通常包括哪些环节 (1)接受资产评估委托，明确相关事项； (2)签订资产评估业务约定书；（3）编 制资产评估作业计划；（4）资产勘察； （5）搜集资产评估资料；（6）评定估算； （7）编制和提交资产评估报告书； （8）资产评估工作档案归档。 2. 接受委托前，资产注册评估师需要明 确的评估业务基本事项有哪些 1.委托方、产权持有者和委托方以外的其 他评估报告使用者。2.资产评估目的及评 估报告的期望用途。3.资产评估对象和范 围。4.资产评估结果的价值类型。5.资产 评估基准日。6.评估报告使用限制。7. 评估报告提交时间及方式。8.评估服务费 总额、支付时间和方式。 9.委托方与注 册资产评估师工作配合和协助等其他需 要明确的重要事项。 3. 执行资产评估程序的基本要求有哪些 1资产评估机构和人员应当在国家和资 产评估行业规定的统一资产评估程序的 基础上，建立健全本机构资产评估程序制 度。2资产评估执业人员可在不影响资产 评估质量的前提下，对资产评估程序中的 某些规定进行适当调整或具体化。3为保 证切实履行资产评估程序，资产评估机构 内部应建立相应的管理机制和监督制度。 第五章 1. 房地产评估中收集交易案例时应收集 哪些内容 1.对房地产价格具有普遍影响因素的资 料 2.对评估对象所在地区的房地产价格 有影响的资料 3.反映评估对象状况的资 料 4.类似房地产的交易、成本、收益实 例资料 2. 房地产评估中要选择的参照物应符合 哪些要求 （1）参照物所处区域与评估对象所处的 区域相同，或是土地级别相同；（2）参照 物的用途应与评估对象的用途相同；（3） 参照物的建筑结构应与评估对象的建筑 结构相同；（4）建筑物的规模应与评估对 象的规模相当；（5）参照物的权利性质应 与评估对象的权利性质相同；（6）参照物 的实体特征应与评估对象相接近；（7）参 照物的交易类型应与评估目的相吻合；（8) 参照物的交易日期应与评估基准日接近； （9）参照物的交易价格应是正常交易价 格，或可修正为正常交易价格；（10）参 照物应选择多个，一般为3个以上。 3. 房地产重置成本由哪些因素构成 建设成本+管理费用+销售费用+投资利息 +销售税费+开发利润 4. 如何确定房地产收入的年限 （一）单独的土地或单独的建筑物评估情 况 对于单独的土地或单独的建筑物的评 估，应分别根据土地使用权年限和建筑物 经济寿命确定未来可获收益的年限。对收 益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费 和土地摊提费。 （二）土地和建筑物合成一体评估的情况 1.建筑物的经济寿命比土地的使用年限 长或二者相等，根据土地使用年限确定未 来可获收益的年限（如图5—2所示）。 对收益折现时，纯收益中不扣除建筑物 折旧费和土地摊提费。如果建筑物的经济 寿命比土地的使用年限长，还应将土地使 用年限到期时建筑物部分的残余价值或 政府收回土地使用权对建筑物的补偿价 值折现。 2.建筑物的经济寿命比土地的使用年限 短，以土地使用年限为房地产总的收益年 限，但对房地产的收益折现分两段进行, 第一段以建筑物的经济寿命为界，将房地 合一的纯收益折现，纯收益中不扣除建筑 物折旧费和土地摊提费； 第二段将土地使用年限超过建筑物经济 寿命的土地剩余使用年限中的土地纯收 益折现，并把此价值加到第一段的房地产 的评估价值中 5. 假设开发法使用于哪些房地产评估 （1）待开发土地，包括生地、毛地、熟 地。（2）在建工程，主要指各类未完工的 建筑工程项目。（3）可装修改造或可改变 用途的旧房。 6. 路线价法的评估步骤:1划分路线价 区段2设定标准深度3确定路线价 4. 制定深度指数表和其他修正率表 5. 计算各地块的价值