海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办
法
海安县人民政府文件
海政发[2011]77号
第一章总则
第一条为规范本县行政区域内国有土地上房屋征收与
补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》及其它有关规定，结合本县实际，制定本办法。
第二条房屋征收与补偿工作遵循决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。
第三条县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿
工作。
县住房和城乡建设局是国有土地上房屋征收部门（以下简称房屋征收部门），组织实施本县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。
各镇人民政府根据县政府计划安排，负责属地内建设项目的国有土地上房屋征收与补偿组织推进工作。
第四条房屋征收部门可以委托属地镇政府及相关单位
作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得转包房屋征收实施任务，不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施
的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第五条县发展改革、财政、规划、国土、物价、公安、城管、工商、税务、民政、审计、监察等有关部门应当按照各自职责分工，互相配合，共同做好房屋征收与补偿工作，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
房屋征收部门牵头，规划、国土部门负责项目征收范围内房屋建筑合法性的调查、认定工作，项目所在地镇人民政府、街道办事处、社区居委会等部门应予以配合；城管部门负责做好认定为违法建筑的处理工作；物价部门负责定期、不定期分区域公布新建普通商品住宅市场销售平均价以及
存量房交易平均价格，提供房屋征收评估相关技术参数；公
安部门负责提供征收范围内被征收人户籍资料、依法维护正常征收工作秩序；房屋征收部门负责组织听证、代理诉讼及司法强制执行衔接工作，法制部门负责协助和把关；工商、税务部门负责提供征收范围内经营单位或经营户营业执照
发放、税务登记及税费缴纳情况；国土、住房城乡建设负责提供征收范围内被征收人土地使用权和房屋所有权登记情况。
第二章征收决定
第六条为了公共利益的需要，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设和危旧房集中、基础设施落后等地段旧城区改建，应当纳入国民经济和社会发展年度计划。
房屋征收部门应当根据本条第一款规定组织相关部门
编制年度房屋征收计划，并报县人民政府批准后实施。
第七条房屋征收部门应当在房屋征收范围内发布房屋
征收调查公告，并可委托征收实施单位通过调取产籍资料、入户调查等方式对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑结构、建筑面积、成新、装饰装修及附属物、家庭成员状况等情况进行调查登记，对房屋和装饰装修及附属物现状进行拍照建档，被征收人应当予以配合。被征收人不予配合的，根据房屋产权档案进行登记。
在房屋征收调查工作启动时，如被征收房屋未经登记，由国土、规划、城管等部门，对房屋合法性、用途、面积等情况进行调查和认定，并报县人民政府审核备案。
对认定为违法建筑的和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。对认定为未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。建设单位在申请临时建设工程规划许可证时，已承诺在批准期限内因城市规划建设需要无偿拆除的，则不予补偿。
调查结束后，房屋征收部门应当将调查结果在征收范围内以公告形式公布。
第八条城管部门应当依法加强对建设活动的监管和处理。对违反城乡规划建设的，依法予以处理。
第九条房屋征收可以根据项目规模分期实施，每期征收范围由县人民政府确定。
房屋征收调查公告一经发布，不得在房屋征收范围内实施下列行为：
1．新建、改建、扩建或装修房屋；
2．改变房屋和土地性质用途；
3．房屋析产、买卖、租赁或抵押；
4．新办工商营业执照；
5．企业转制、出售、租赁、承包、兼并；
6．其他不当增加补偿和安臵的行为。
房屋征收部门应当在房屋征收调查公告发布的同时，将前款所列事项书面通知国土、规划、城管、公安、工商、税务、房地产交易登记等部门暂停办理征收范围内相关手续。
对违反以上规定实施的，不予补偿。
第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报县人民政府。征收补偿方案应当包括项目名称、征收范围、补偿方式、补偿政策、补助和奖励办法、安臵房地点和面积、安臵房价格和层次差价、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。
县人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予
以公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。征求意见
情况和根据公众意见修改情况应及时公布。
旧城区改建项目征求意见时，多数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》和本办法规定的，应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。参加听证会的公众代表包括被征收房屋所在地镇 (街道)、
社区(村)组织代表、人大代表、政协委员、法律工作人员等。
第十一条县人民政府作出房屋征收决定前，由征收项目所在地镇人民政府组织开展社会稳定风险评估并作出评估
报告，社会稳定风险评估报告由县维稳办组织专家进行论证。
第十二条作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当提供
以下材料，报县人民政府审核。
（一）发展改革、国土、规划部门对征收项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的审核意见，以及保障性安居工程建设和旧城区改建项目是否符合经济的社会发展年度计划的审核意见。
（二）经征求公众意见后的征收补偿方案。
（三）社会稳定风险评估报告。
（四）征收补偿费用的存款证明或房屋征收部门与安臵房建设单位签订的安臵房源协议。
（五）其它需提供的有关材料。
第十三条单个项目房屋征收决定涉及被征收人户数超过300户的，作出房屋征收决定前，应当经县人民政府常务会议讨论决定。
第十四条县人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明项目名称、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征收实施期限、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。
房屋被依法征收的，被征收房屋宗地范围内国有土地使用权同时收回。
第三章征收评估
第十五条在本县从事对被征收房屋进行房地产市场价值评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（含三级）房地产评估资质的房地产价格评估机构（以下简称评估机构），并根据评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况实行市场准入备案制。
房屋征收部门对从事房屋征收的评估机构实行信用管
理制度。房屋征收部门应当定期向社会公布评估机构名录，供被征收人选择。
第十六条评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门采取抽签方式确定。被征收人协商选定方式为，由征收实施单位按户（一证一户）发放《评估机构协商选定意见表》，并在规定时间内收回统计，超过被征收总户数50%的被征收人选择同一评估机构的，视为协商成功，该评估机构为选定机构，不足50%的，视为协商不成。
第十七条评估机构选定或者确定后，房屋征收部门应向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。房屋征收评估费用由委托人承担。
第十八条同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担。房屋征收范围大的，可以分标段由两家或者两家以上评估机构按标段承担。
两家或者两家以上评估机构承担同一房屋征收评估项
目的，应当共同协商确定一家评估机构为牵头单位，牵头单位应当组织相关评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第十九条评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
第二十条对于承接的房屋征收评估项目，评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册
房地产估价师开展评估业务。
第二十一条被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告
之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价
值评估时点一致。
第二十二条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋
的区位、用途、建筑结构、楼层、层高、朝向、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
被征收房屋装饰装修价值，由房屋征收部门或征收实施单位与被征收人根据调查结果协商补偿；协商不成的，由评估被征收房屋价值的同一评估机构通过评估确定。
海安县国有土地上房屋征收评估技术细则另行制定。
第二十三条对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的房屋，以有权部门认定、处理结果进行评估。
被征收房屋合法土地使用权性质、用途和面积，以土地使用权证书载明的为准，未领取土地使用权证的，以国土部门确认的为准。
第二十四条评估机构应当安排注册房地产估价师对被
征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，妥善保管并报房屋征收部门备案。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进
行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门或征收实施单位、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门或征收实施单位、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
第二十五条评估机构应当按照房屋征收评估委托书或
者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应当修正。
第二十六条分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体
评估报告和分户评估报告。房屋征收部门或征收实施单位应当及时向被征收人送达分户评估报告。
被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10内对评估结果进行复核，并将复核结果书面告知申请人。
被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果
有异议的，应当自收到复核结果之日起10内，向评估专家委员会书面申请鉴定。鉴定费用由委托鉴定人承担，但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。
第二十七条在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。
第四章补偿安臵
第二十八条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的
类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
当无法取得被征收房屋类似房地产正常交易情况下的
可比实例时，可选用新开发上市的成套商品房交易实例修正取得类似房地产的平均交易价格。
第二十九条征收住宅房屋，按合法建筑面积每平方米给予20元搬迁补偿，对按被征收房屋合法建筑面积计算低于500元的按500元补偿。
选择货币补偿的，计算一次搬迁补偿费；选择房屋产权调换的，计算两次搬迁补偿费。
征收商业经营用房，按合法建筑面积每平方米给予50
元搬迁补偿。
征收生产用房，按合法建筑面积每平方米给予70元搬迁补偿，如有重型机器设备或精密仪器搬迁，补偿标准上浮20%，重新安装调试费按实评估。
征收办公用房，按合法建筑面积每平方米给予30元搬迁补偿。
征收仓储用房，按合法建筑面积每平方米给予40元搬迁补偿。
第三十条被征收人选择多层住宅期房产权调换并自行
过渡居住的，过渡期限在18个月以内的，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月12元标准给予被征收人临时安臵补偿；过渡期限超过18个月的，从第19个月开始至第30个月，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月15元标准给予补偿；过渡期限超过30个月的，从第31个月开始，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月18元标准给予补偿。
被征收人选择小高层、高层住宅期房产权调换并自行过渡居住的，过渡期限在24个月以内的，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月12元标准给予被征收人临时安臵补偿；过渡期限超过24个月的，从第25个月开始至第36
个月，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月15元标准给予补偿；过渡期限超过36个月的，从第37个月开始，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月18元标准给予补偿。
对按被征收房屋合法建筑面积计算每月低于500元的按500元补偿。
被征收人选择货币补偿和现房产权调换的，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月12元标准给予被征收人6
个月临时安臵补偿。
第三十一条对因征收非住宅房屋造成停产停业损失的
补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托对被征收房屋价值进行评估的同一评估机构通过评估确定。
征收生产型工业企业非住宅房屋，造成正常生产的被征收单位停产停业，根据县人社局提供的被征收单位在册、在岗，缴纳社会养老保险的人员名册，按海安县统计局公布的上年度工业企业职工人均月收入给予停产停业损失补偿。其中，造成部分停产停业的，停产停业损失补偿不超过3个月；造成全部停产停业的，停产停业损失补偿不超过6个月。对非正常生产的企业，根据县人社局提供的被征收单位在册、在岗，缴纳社会养老保险的人员名册，按企业职工最低工资标准给予停产停业损失补偿，最高不超过6个月。
征收商业经营性非住宅房屋，致使经营活动中止的，停产停业损失补偿根据被征收房屋评估值的3%以及房屋征收
前两年纳税情况给予一次性补偿。
征收其他非住宅房屋造成停产停业的，按被征收房屋评估值的2%给予一次性停产停业损失补偿。
房屋征收决定公告之日前已停产停业的不给予停产停
业损失补偿。
被征收人擅自将住宅改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。
第三十二条被征收房屋用途由住宅和生产、仓储、办公改为商业经营，并取得工商营业执照和纳税证明的，持续经营1年以上（含1年）3年以下的，按实际经营面积部分被征收房屋价值（不含装饰装修及附属物）的5%；连续经营3年以上（含3年）5年以下的，按实际经营面积部分被征收房屋价值（不含装饰装修及附属物）的10%；连续经营5年以上（含5年）的，按实际经营面积部分被征收房屋价值（不含装饰装修及附属物）的20%给予适当停产停业损失补偿。
第三十三条使用被征收房屋从事的生产经营活动不符
合国家、省产业政策，房屋征收后不允许恢复原生产经营活动的，按照国家、省产业政策调整相关规定执行。
第三十四条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。所有被征收人的安臵计划和指标不得直接更名转让，如确需转让，须按法定程序缴纳相关税费。
因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当提供改建区域或者就近区域的房屋。
征收非住宅房屋，原则上不作产权调换。
第三十五条被征收人选择房屋产权调换的，应按照该征收项目补偿安臵方案公布的安臵房相近套型选择产权调换房。房屋征收部门应当与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。
产权调换房屋的价值，由对被征收房屋价值进行评估的同一评估机构按照同一时点、相同方法评估确定，并以此作为结算产权调换差价的依据。
产权调换房屋为保障性住房或政府限价房的，其价格按县人民政府有关规定执行。
第三十六条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障，其保障次序列同期申请的非被征收人之前。对被征收人提供保障性住房的次序，按照签订补偿协议后实际搬迁的先后顺序确定。
被征收人或者国有直管住宅房屋承租人因征收房屋后
承租城镇廉租住房的，其货币补偿款由廉租住房的产权人专户储存，承租人购买住房或者终止租赁协议时，征收补偿款按规定结算给承租人。
第三十七条对在本县境内实际居住只有一处住房，且未享受过住房补贴或房改，并持有低保或特困证，经所在街道确认公示无异议的，私有住宅房屋被征收人或国有直管住宅房屋承租人获得的货币补偿总额（不含搬迁补偿、临时安臵补偿和奖励）低于征收补偿最低标准的，房屋征收部门应当按照征收补偿最低标准予以补偿。征收补偿最低标准为私有住宅房屋10万元，国有直管住宅房屋6万元。因分户、析产造成其获得的货币补偿总额低于征收补偿最低标准的，不享有最低标准补偿。
第三十八条征收国有直管住宅房屋，房屋征收部门将被征收房屋的重臵价格结合成新部分的补偿支付给被征收人，其余部分补偿支付给房屋承租人，租赁关系在征收补偿后自动解除。
对已经享受过房改优惠政策的国有直管住宅房屋承租人，不得享有征收补偿，在规定时间内搬迁的，由房屋征收部门按合法建筑面积对其给予每平方米600元的补贴。
第三十九条征收国有直管非住宅房屋和单位自管房屋，房屋征收部门只对被征收人给予补偿。
第四十条征收划拨土地性质的非住宅房屋先参照出让
土地性质按成本法评估其房屋价值，再按被征收房屋评估值剔除政府应收取的纯土地出让金部分进行补偿。
第四十一条只在企业内部竞价，未通过面向社会公开竞价方式取得的非住宅房屋，土地使用权为出让方式取得的，其补偿为：初始取得房屋时实际成交价格+（征收评估价值-初始取得房屋时实际成交价格）×60%；土地使用权为划拨
或租赁方式取得的，其补偿为：初始取得房屋时实际成交价格+（征收评估价值-初始取得房屋时实际成交价格）×30%。
第四十二条征收经规划批建的车棚、车库，征收时按市场价补偿，安臵时根据所选安臵小区车棚、车库或车位的规划配建情况由被征收人按市场价选购。具体方案在各征收项目征收补偿方案中明确。
第五章征收搬迁
第四十三条房屋征收部门和被征收人应当按照本办法，就补偿方式、补偿金额和支付期限，用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁补偿、临时安臵补偿、停产停业损失补偿、搬迁期限和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
房屋征收补偿协议使用房屋征收部门统一印制的格式
文本。
第四十四条被征收人选择产权调换方式安臵的，其征收补偿款抵算所选择安臵房房款，由房屋征收部门按中国人民银行公布的金融机构一至三年贷款基准利率（房屋征收决定公告之日）给予被征收人结算利息。结息期从被征收人腾空搬迁被征收房屋之日起至所选产权调换安臵房取得预销售
许可证之日止。
第四十五条征收补偿协议履行时，被征收人应将房屋所有权证、土地使用权证、建设工程规划许可证等证照交房屋征收部门，并由房屋征收部门到原发证机关申请登记注销；对非全部征收的房屋或土地，由房屋征收部门到原发证机关办理变更登记，并将变更登记后的证照交被征收人。
第四十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案
确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，补偿决定应向被征收人送达，并在房屋征收范围内予以公告。
第四十七条被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人对补偿决定在法定期限内不申请行政复议或
者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的县人民政府依法申请人民法院强制
执行。
第四十八条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿
档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
第六章补助奖励
第四十九条住宅房屋被征收人按照该征收项目补偿安
臵方案公布安臵房相近套型选择房屋产权调换，安臵房面积大于被征收房屋合法建筑面积的给予一定的补助安臵。补助安臵面积按被征收房屋合法建筑面积70㎡以内的50%和70
㎡以外的30%计算。安臵房的基准价为物价部门核定的房屋
征收决定公告之日住宅房屋价格，安臵房价格的计算方法为：在被征收房屋合法建筑面积内按安臵房基准价结算；超过被征收房屋合法建筑面积部分中，补助安臵面积内按安臵房基准价的50%结算，被征收合法建筑面积与补助安臵面积之和
至靠套型安臵面积部分按安臵房基准价的60%结算，靠套型
安臵面积以外部分按安臵房基准价结算，层次差价另计。
被征收房屋合法建筑面积大于安臵房最大套型面积的，可以再选择一套安臵房。
对按期签订征收补偿安臵协议并同时按期搬迁交房的
被征收人，补助安臵面积未享受足的部分给予一定的奖励。具体奖励办法在各征收项目征收补偿方案中明确。
第五十条选择货币补偿的，对按期签订征收补偿安臵协议并同时按期搬迁交房的被征收人，根据被征收房屋合法建筑面积以及参照选择产权调换享受的补助安臵面积给予一
定的奖励。具体奖励办法在各征收项目征收补偿方案中明确。
第五十一条征收个人住宅，被征收人选择异地安臵，按照不同安臵地点给予一定奖励，奖励抵算安臵房款。具体奖励办法在各征收项目征收补偿方案中明确。
第五十二条被征收人在征收决定公告的签约期内按期
签约并且按期搬迁交房的，被征收人凭征收补偿协议和房屋交接单领取一次性奖励，奖励标准不超过被征收房屋价值（不含装饰装修及附属物补偿）的10%。具体奖励办法在各
征收项目征收补偿方案中明确。
第七章审计监察
第五十三条审计、监察、财政部门应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第五十四条监察、审计部门应当加强对房屋征收与补偿工作全过程的监管，以及对参与房屋征收与补偿工作的属地政府和有关部门、单位及其工作人员的监察。
第五十五条任何组织和个人对违反国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及本办法的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
第八章附则
第五十六条条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的
项目，继续沿用原有规定办理。对在规定期限内，达不成补偿安臵协议的，经当事人申请，由县住房和城乡建设局裁决。被拆迁人或者房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或
者不提起行政诉讼，在裁决规定的搬迁期限内又未搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。
第五十七条征收项目内原住村民放弃村民安臵的，可参照本办法补偿安臵；选择村民安臵的，按照各镇（开发区）村民补偿安臵有关规定执行。各镇（开发区）村民补偿安臵办法须报县人民政府批准后实施。
第五十八条本办法由县住房和城乡建设局负责解释。
第五十九条本办法自公布之日起施行。如本办法与部、省、市出台有关规定不一致的，从其规定。
2016国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则第一章总则 一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活动。非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动不适用本条例。 非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，由拆迁人与被拆迁人依法平等协商解决。不得采用行政征收方式。 二、新征收条例第四条，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;并负责本行政区域非公共利益需要的房屋拆迁与补偿的管理工作，严格做到“拆管分离”。 三、国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，应尽快出台“关于加强对房屋征收与补偿实施工作的指导意见”。 四、严禁任何组织和个人打击、报复、追害举报人。严禁任何组织和个人将举报材料转给被举报单位或个人。 第二章征收决定
五、为了明确区分新征收条例第八条“公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。 凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要” 的情形;凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。 其中第八条第(五)项规定的旧城区改建，不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施;在确保用于建设被征收拆迁人就地安置的安置房的原则基础上，只能建设中、低档住宅。否则，市、县级人民政府不得作出房屋征收决定。 六、依照本条例第八条规定，保障性安居工程建设、旧城区改建，纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划之前，应当广泛征求被征收范围的公民及社会公众意见，应当组织召开公开听证会，经过科学论证。 七、依照本条例第十二条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行防止征收分配不公、社会两极分化、突发事件等社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的及旧城区改建的，应当广泛征求被征收人的意见，经政府常务会议讨论决定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》之解读 引言 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，于2011年1月21日公布，自公布之日起施行。为了准确把握该条例的主要内容和精神，中国人民大学民商事法学会于4月3日—4日在重庆举办了《条例》专题研讨班，有关专家学者分别就《条例》从不同的角度进行了讲授。 一、立法背景、过程及意义 （一）我国房屋征收与拆迁制度主要经历四个阶段： 1、第一阶段：房屋拆迁制度完全依附于土地征用（收）制度的阶段（新中国成立至20世纪50年代末）。 第一阶段的特点： （1）确立拆迁制度的宪法依据，明确拆迁行为的征用性质； （2）立法上确立拆迁安置补偿的公平原则，特别注意被拆迁人的居住需要； （3）特别强调节约用地，规定土地征用的必要性； （4）强调被征用人的自觉履行，没有规定强制性，而且规定可以用替代形式执行； （5）没有设置行政复议、诉讼等救济渠道。 2、第二阶段：房屋拆迁制度相对独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪60年代至80年代末） 主要特点： （1）房屋拆迁均为地方立法，且宪法、法律依据从有到无，于1982年后走向缺位； （2）房屋拆迁性质不明、目的混乱； （3）先安置后搬迁的原则逐渐弱化； （4）没有统一的拆迁补偿标准及原则； （5）普通规定了行政与司法途径的强制拆迁； （6）拆迁人与被拆迁人之间可就其拆迁争议提起民事诉讼，行政诉讼救济途径初现端倪。
3、第三阶段：房屋拆迁制度完全独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪90年代拆迁条例颁布至本世纪初期） 主要特点： （1）缺乏宪法依据； （2）拆迁行为的性质、目的依旧不明确； （3）先安置后搬迁的原则在制度上被废弃； （4）搬迁补偿遗漏重要的土地使用权部分； （5）行政强制搬迁已渐成司法监督空白地带； （6）既有的民事与行政诉讼救济机制因制度缺陷不能真正发挥作用，大量的拆迁纠纷的解决依赖法外解决； （7）新兴的土地储备制度，极大地影响了拆迁； （8）商业资本的介入，拆迁的正当性受到普遍质疑； （9）拆迁方式在实践中不断突破。如拆迁改搬迁，圈地保护等。 4、第四阶段：全新而又独特的房屋征收阶段（《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布与实施）。主要特点在后面作重点介绍。 （二）条例制定的现实背景 1、土地需求与土地供应之间矛盾加剧。 我国正处于改革发展的关键时期，也处于工业化、城镇化的重要时期，土地供求矛盾更加突出。据专家介绍，2010年，房地产占中国GDP的28%。根据我国现有土地法律制度，解决用地途径主要有两种：一种是增量供应（征收农村集体土地）；二种是调量供应（毛地变净地）。 2、拆迁人与被拆迁人之间的矛盾加剧 目前的现状可以归纳为“三个并存”： ★暴力拆迁与报复拆迁并存； ★暴力执法与暴力抗法并存； ★侵害被征收人利益与个别被征收人漫天要价并存。 3、新出台的法律与原有的房屋拆迁条例发生冲突，制定新的房屋征收与补偿条件已成必然。2004年《宪法》第20条、2007年3月16日《物权法》第42条、第148条，对房屋征收均作出了新的规定。
市国有土地上房屋征收评估规 第一条为了规国有土地上房屋征收评估活动，确保国有土地上房屋 征收评估的公正、有序，根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《房地产估价规》，结合市实际，制定本评估规。 第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本评估规。 第三条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。 被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。 第四条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用围的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋 已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。 第五条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委
员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。 房屋征收评估、鉴定活动不受任何单位和个人干预。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。 第六条同一征收项目的房屋征收评估工作，由两家以上房地产价格评估机构承担的，应当由资质较高的一家房地产价格评估机构为牵头单位；同一资质的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统—标准。 第七条同一征收项目分期实施，其房屋征收评估工作由两家以上房 地产价格评估机构承担的，前期房地产价格评估机构应当向后期房地产价格评估机构提供评估对象、价值涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等评估技术资料，后期房地产价格评估机构除因时间变化等不适用因素外，应当采用。 第八条房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工 作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。 房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。房地产评估机构因专业所限可以委托专业评估机构评估相关项目，但应在评估报告中加以说明，并附相关评估机构的评估报告。 第九条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被 征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
2019国家农村土地征地补偿标准 随着城市不断的发展需要将用地向外无限的扩展，这就意味着需要对农村土地进行征收。农民比较关心的就是土地赔偿的标准，能够补助多少钱。下面大家就跟网站的小编一起来具体了解一下2017国家农村土地征地补偿标准是怎样的吧。 ▲2017年农村土地补偿新标准 ▲(一)征地补偿 1、征收耕地补偿标准 旱田平均每亩补偿万元。 水田平均每亩补偿9万元。 菜田平均每亩补偿15万元。 2、征收基本农田补偿标准 旱田平均每亩补偿万元。 水田平均每亩补偿万元。 菜田平均每亩补偿万元。 3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿万元。
4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿万元。 5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿万元。 ▲(二)其他税费 1、耕地占用税，按每平方米2元计算。 2、商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。 3、征地管理费，按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。 4、耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元,统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。 ▲(三)征地工作程序 1、告知征地情况。 2、确认征地调查结果。 3、组织征地听证。 4、签订征地补偿协议。 5、公开征地批准事项! 6、支付征地补偿安置费。 ▲(四)房屋地上物补偿标准 1、房屋补偿标准 楼房(二层以上)每平方米补偿3300元。 捣(预)制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元。 砖瓦房每平方米补偿2400元。
平(草)房每平方米补偿1900元。 2、其他地上(下)附着物补偿标准 仓房每平方米补偿920元。 室外水泥地坪每平方米补偿165元。 沼气池每个补偿4600元。 厕所每平方米补偿190―300元。 猪鸡舍每平方米补偿150―260元。 塑料大棚每平方米补偿165―280元。 菜窖每平方米补偿180―330元。 砖石墙每延长米补偿190元。 格栅(含工艺格栅栏)每延长米补偿450元。 大门楼每个补偿2400元。 饮用水井(含压水设备)每眼补偿1000元。 农家排灌水井(含泵水设备)每眼补偿15000元。 排灌大井(含设备)每眼补偿3万元。 排水管(塑料管、铸铁)每延长米补偿80―150元。 电话移机补助费每户200元。 有线电视迁移补助费每户300元。 坟每座补偿5000元。 3、异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等)每户2万元。 ▲(五)电力设施动迁补偿标准
For personal use only in study and research; not for commercial use For personal use only in study and research; not for commercial use 《国有土地上房屋征收与补偿条例》之解读 引言 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，于2011年1月21日公布，自公布之日起施行。为了准确把握该条例的主要内容和精神，中国人民大学民商事法学会于4月3日—4日在重庆举办了《条例》专题研讨班，有关专家学者分别就《条例》从不同的角度进行了讲授。 一、立法背景、过程及意义 （一）我国房屋征收与拆迁制度主要经历四个阶段： 1、第一阶段：房屋拆迁制度完全依附于土地征用（收）制度的阶段（新中国成立至20世纪50年代末）。 第一阶段的特点： （1）确立拆迁制度的宪法依据，明确拆迁行为的征用性质； （2）立法上确立拆迁安置补偿的公平原则，特别注意被拆迁人的居住需要； （3）特别强调节约用地，规定土地征用的必要性； （4）强调被征用人的自觉履行，没有规定强制性，而且规定可以用替代形式执行； （5）没有设置行政复议、诉讼等救济渠道。 2、第二阶段：房屋拆迁制度相对独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪60年代至80年代末） 主要特点：
（1）房屋拆迁均为地方立法，且宪法、法律依据从有到无，于1982年后走向缺位； （2）房屋拆迁性质不明、目的混乱； （3）先安置后搬迁的原则逐渐弱化； （4）没有统一的拆迁补偿标准及原则； （5）普通规定了行政与司法途径的强制拆迁； （6）拆迁人与被拆迁人之间可就其拆迁争议提起民事诉讼，行政诉讼救济途径初现端倪。 3、第三阶段：房屋拆迁制度完全独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪90年代拆迁条例颁布至本世纪初期） 主要特点： （1）缺乏宪法依据； （2）拆迁行为的性质、目的依旧不明确； （3）先安置后搬迁的原则在制度上被废弃； （4）搬迁补偿遗漏重要的土地使用权部分； （5）行政强制搬迁已渐成司法监督空白地带； （6）既有的民事与行政诉讼救济机制因制度缺陷不能真正发挥作用，大量的拆迁纠纷的解决依赖法外解决； （7）新兴的土地储备制度，极大地影响了拆迁； （8）商业资本的介入，拆迁的正当性受到普遍质疑； （9）拆迁方式在实践中不断突破。如拆迁改搬迁，圈地保护等。 4、第四阶段：全新而又独特的房屋征收阶段（《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布与实施）。主要特点在后面作重点介绍。 （二）条例制定的现实背景 1、土地需求与土地供应之间矛盾加剧。 我国正处于改革发展的关键时期，也处于工业化、城镇化的重要时期，土地供求矛盾更加突出。据专家介绍，2010年，房地产占中国GDP的28%。根据我国现有土地法律制度，解决用地途径主要有两种：一种是增量供应（征收农村集体土地）；二种是调量供应（毛地变净地）。
关于XX国有土地上房屋征收的公告 隆政发〔2011〕XX号 各相关单位： XX根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条的规定，作出《XX项目征收决定》（隆政发〔2011〕XX号），现将有关事宜公告如下： 一、项目名称：XX项目 二、征收范围：东至：XX；南至：XX；西至：XX；北至：XX。 三、房屋征收部门：XX房地产管理局。 四、房屋征收实施单位：XX国有土地上房屋征收管理办公室 五、签约期限：自房屋征收决定公告之日至2011年X月XX日。 六、房屋征收部门和征收实施单位应当按照《XX项目国有土地上房屋征收补偿方案》标准实施房屋征收。 七、被征收人按照《XX项目国有土地上房屋征收补偿方案》，可以按规定选择货币补偿或房屋产权调换。 八、被征收人应当积极配合房屋征收工作，按照《XX项目国有土地上房屋征收补偿方案》与房屋征收部门签订征收补偿协议书，并在规定搬迁期限内将房屋搬迁腾空移交给房屋征收部门。 九、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的XX依法申请人民法院强制执行。 十、根据《中华人民共和国行政复议法》、《中华人民共和国行政诉讼
法》的规定，被征收人及利害关系人如对征收决定有异议的，可在征收决定公告之日起60日内向XX申请行政复议，也可在征收决定公告之日起3个月内向XX人民法院提起行政诉讼。 附件：《XX项目国有土地上房屋征收补偿方案》 二○一一年X月XX日 主题词：文秘工作征收公告 XX 2011年X月XX日印发 （共印XX份） 附件： 《XX项目国有土地上房屋征收补偿方案》 为更好的改善XX基础设施，提高本地区的人居环境，根据XX有关开展XX工程建设，按照XX专项规划，XX结合实际，决定在XX，经XX 房屋征收办公室充分调研、论证，制定了《XX项目国有土地上房屋征收补偿方案》，现予以公布。 一、征收补偿方案的法律、法规及政策依据 1、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》； 2、《XX省人民政府关于XX的实施意见》； 3、XX省XX厅《关于XX指导意见》； 4、XX国民经济和社会发展规划； 5、土地利用总体规划； 6、XX规划； 7、XX专项规划。 二、征收部门 XX房产局
国有土地上房屋征收与补偿条例释义 前言 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改(中华人民共和国城市房地产管理法)的决定》，国务院制定了《国有土地上房屋征收与补偿条例》并于2011年1月21日正式公布施行，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。 当前，我国正处在改革发展的关键阶段，也处在工业化、城镇化的重要时期。制定这个条例，关系到群众切身利益，关系到工业化、城镇化进程，关系到现代化建设全局。党中央、国务院高度重视条例的制定工作，要求我们深入了解情况，广泛听取意见，集中力量对难点问题逐项攻关，力争条例早日出台。2007年12月14日国务院第200次常务会议对条例草案进行第一次审议时，指出条例直接关系人民群众切身利益，要广泛听取意见，进一步修改后公开征求群众意见。 之后，法制办与住房城乡建设部、发展改革委和国土资源部等单位共同成立了工作组，多次进行实地调研，选取40多个典型城市进行专项调查统计，专门听取被拆迁人以及经济、法律、规划、土地、评估等方面专家的意见，同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责同志多次进行座谈，反复征求中央国家机关意见，并于
2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见，分别收到意见和建议6560l条和37898条。绝大多数意见认为，制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》，规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人合法权益，非常必要。同时，也提出了一些修改意见和建议。工作组召开了45次各种形式的座谈会，先后共有1150多人次参加了讨论。工作组对各方面意见逐条进行整理、综合分析，反复研究、修改，形成了报请国务院常务会议审议的《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。工作组在研究、起草条例和分析、处理各方面意见的过程中，力图缩小分歧、扩大共识，取得社会各界的理解和支持。为了妥善处理实践中的矛盾，制定条例时在总体思路上主要把握了以下三点：一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低。三是通过完善征收程序，加大公众参与，禁止建设单位参与搬迁，取消原条例行政机关自行强制拆迁的规定，加强和改进群众工作，把强制减到最少。地方政府在进行房屋征收与补偿工作的过程中，要充分考虑被征收群众的利益和实际困难，做好群众工作，减少强制，才能统筹兼顾好工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益。在工业化、城镇化发展过程中，还必须坚持节约集约利用土地、严格保护耕地的原则，这需要通过提高规划的科学性、严格执行规划、调整产业政策、转变经济发展方式、严格立项审批等手段，控制城乡建设用
国有土地上的房屋征收程序(23个步骤 新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已于2011年1月21日公布施行,新《条例》对房屋征收的征收决定、补偿、搬迁三个环节做出了明确规定,具体要经过以下23个基本步骤。 第一步由用地单位提出用地申请,政府负责征收 第二步符合国民经济和社会发展规划,符合土地利用总体规划,符合城乡规划和专项规划 第三步是保障性安居工程建设,旧城区改建,应纳入市县国民经济和社会发展年度计划(市、县人代会期间 第四步是房屋征收部门拟定征收补偿方案 第五步是房屋征收部门将拟定的征收补偿方案报市、县人民政府 第六步政府公布方案征求意见(30日 第七步是政府公布征求意见情况(一般为7天 第八步是听证会(至少8天 因旧城区建设需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的情形。 听证会程序按行政许可法的规定办理。 第九步根据听证会情况修改方案 第十步按照有关规定进行社会稳定风险评估 第十一步征收补偿费用应当全额到位,专户存储专款专用
第十二步市、县人民政府作出房屋征收决定房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。 第十三步市、县人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告(告知诉权行政复议是60日,行政诉讼是3个月,另外搬迁期限一般是15天 第十四步房屋征收部门组织调查登记 第十五步调查结果公布(一般为7天 第十六步房屋征收部门向有关部门出具暂停办理相关手续的书面通知(不得超过1年 第十七步对被征收房屋价值评估 第十八步提供周转房、安置房 第十九步对房屋进行认定 第二十步签订补偿协议 第二十一步政府作出补偿决定 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议,或专被征收人房 屋所有权人不明确的,市、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。 第二十二步公告补偿决定(一般为7天 第二十三步申请法院强制执行 旧城改造项目?如何适用《房屋征收与补偿条例》流程 特别说明
一、房屋征收目的、主体、实施单位 （一）目的：为了公共利益的需要，征收房屋建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。 （二）法定征收主体：市县级人民政府。 （三）具体实施主体：市、县级人民政府确定的房屋征收部门，有的为国土部门，有的则是住建部门，有的有专门的征收办公室，还有的地方则是由街道办事处、乡镇人民政府。委托拆迁公司进行拆迁，属于违法行为。 二、征收决定 （一）做出征收决定前期工作 1、组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。（对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。） 2、房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。 3、市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。 4、因旧城区改建征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。 5、应当进行社会稳定风险评估。 6、征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。 （二）作出征收决定及公告。 1、作出征收决定并公告，告知征收范围、项目、救济权利及方式等。 2、作出补偿安置方案并公告，明确补偿协议签约期、告知被征收人权利救济方式。 三、补偿阶段 （一）补偿方式 1、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 ⑴被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
国有土地上房屋征收时有哪些注意事项 国有土地上房屋征收过程中注意事项 (一)征收补偿费用足额到位 1.房屋征收实施单位对被征收房屋进行调查,编制房屋征收补偿费用概算; 2.房屋征收部门对概算进行审核; 3.建设单位根据房屋征收部门要求,将全部补偿费用汇入专户存储。 (二)对房屋调查登记并依法处理未经登记的建筑物 1.房屋征收部门组织房屋登记机构、国土资源部门、城乡规划部门及被征收房屋所在地的基层组织等单位,对征收范围内房屋及土地使用权的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记; 2.政府组织有关部门依法对未经登记的建筑进行调查、认定和处理,并将相关情况书面告知房屋征收部门; (三)上报征收补偿方案 1.房屋征收实施单位拟定征收补偿方案; 2.房屋征收部门对征收补偿方案进行审核及修改; 3.房屋征收部门向政府报送征收补偿方案。 (四)组织对征收补偿方案论证 由政府组织房屋征收、城乡规划、国土资源、发展改革、财政、信访、环保、政府法制等部门,对征收补偿方案进行充分论证和修改。 (五)公布征收补偿方案 1.房屋征收部门在房屋征收范围内公布征收补偿方案,并征求公众意见。征求意见的期限不少于30日; 2.房屋征收部门组织房屋征收实施单位做好意见的收集和整理工作; 3.征求意见期满后,房屋征收部门向政府提交征求意见和补偿方案修改情况的报告。 (六)公布征求意见和补偿方案修改情况
房屋征收部门以政府名义公布征求意见情况和征收补偿方案修改情况。 (七)依法召开听证会 1.旧城区改建项目半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的,政府应当组织被征收人和公众代表召开听证会; 2.房屋征收部门根据听证会情况修改征收补偿方案。 (八)实施社会稳定风险评估 1.公共利益项目建设单位按照有关规定,进行社会稳定风险评估,房屋征收部门向政府提出是否作出房屋征收决定的意见; 2.涉及房屋征收户数较多的，由政府常务会议讨论决定。 (九)发布房屋征收公告 政府作出房屋征收决定后,房屋征收部门在征收范围内和新闻媒体上发布房屋征收公告。 (十)做好宣传解释 房屋征收部门及房屋征收实施单位向被征收人做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。 (十一)选择房地产价格评估机构 1.房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定; 2.在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。 (十二)对被征收房屋价值进行评估 1.房地产价格评估机构选派房地产估价师进行实地查勘; 2.依法确定被征收房屋的价值,出具房地产评估报告。 (十三)申请复核评估及鉴定 1.被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的价格评估机构应当向其作出解释和说明; 2.被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构书面申请复核评估，并指出评估报告存在的问题;
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，于2011年1月21日公布，自公布之日起施行。为了准确把握该条例的主要内容和精神，中国人民大学民商事法学会于4月3日—4日在重庆举办了《条例》专题研讨班，有关专家学者分别就《条例》从不同的角度进行了讲授。 一、立法背景、过程及意义 （一）我国房屋征收与拆迁制度主要经历四个阶段： 1、第一阶段：房屋拆迁制度完全依附于土地征用（收）制度的阶段（新中国成立至20世纪50年代末）。 第一阶段的特点： （1）确立拆迁制度的宪法依据，明确拆迁行为的征用性质； （2）立法上确立拆迁安置补偿的公平原则，特别注意被拆迁人的居住需要； （3）特别强调节约用地，规定土地征用的必要性； （4）强调被征用人的自觉履行，没有规定强制性，而且规定可以用替代形式执行； （5）没有设置行政复议、诉讼等救济渠道。 2、第二阶段：房屋拆迁制度相对独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪60年代至80年代末） 主要特点： （1）房屋拆迁均为地方立法，且宪法、法律依据从有到无，于1982年后走向缺位； （2）房屋拆迁性质不明、目的混乱； （3）先安置后搬迁的原则逐渐弱化； （4）没有统一的拆迁补偿标准及原则； （5）普通规定了行政与司法途径的强制拆迁； （6）拆迁人与被拆迁人之间可就其拆迁争议提起民事诉讼，行政诉讼救济途径初现端倪。 3、第三阶段：房屋拆迁制度完全独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪90年代拆
迁条例颁布至本世纪初期） 主要特点： （1）缺乏宪法依据； （2）拆迁行为的性质、目的依旧不明确； （3）先安置后搬迁的原则在制度上被废弃； （4）搬迁补偿遗漏重要的土地使用权部分； （5）行政强制搬迁已渐成司法监督空白地带； （6）既有的民事与行政诉讼救济机制因制度缺陷不能真正发挥作用，大量的拆迁纠纷的解决依赖法外解决； （7）新兴的土地储备制度，极大地影响了拆迁； （8）商业资本的介入，拆迁的正当性受到普遍质疑； （9）拆迁方式在实践中不断突破。如拆迁改搬迁，圈地保护等。 4、第四阶段：全新而又独特的房屋征收阶段（《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布与实施）。主要特点在后面作重点介绍。 （二）条例制定的现实背景
国有土 地房屋征收办 法 中华人民共和国住房 和城乡建设部 发布日期：2011/06/03 实施日期：2011/06/03 关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》通知 建房[2011]77号 各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。现印发给你们，请遵照执行。 附件：国有土地上房屋征收评估办法 中华人民共和国住房和城乡建设部 二〇一一年六月三日
附件： 国有土地上房屋征收评估办法 第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。 第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋价值，测算被征收房屋类似房地产市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。 第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具评估、鉴定意见负责。 任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系，应当回避。 第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。 第五条同一征收项目房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。 两家以上房地产价格评估机构承担，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组
2011年1月21日，国务院令第590号公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称新征收条例）存在诸多漏洞和重大问题，应当由国务院尽快出台《〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉实施细则》，进一步完善、明确、规范相关内容。现提出以下建议，请国务院参考。 第一章总则 一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活动。非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动不适用本条例。 非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，由拆迁人与被拆迁人依法平等协商解决。不得采用行政征收方式。 二、新征收条例第四条，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；并负责本行政区域非公共利益需要的房屋拆迁与补偿的管理工作，严格做到“拆管分离”。 三、国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，应尽快出台“关于加强对房屋征收与补偿实施工作的指导意见”。 四、严禁任何组织和个人打击、报复、追害举报人。严禁任何组织和个人将举报材料转给被举报单位或个人。 第二章征收决定 五、为了明确区分新征收条例第八条“公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。 凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要”的情形；凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。 其中第八条第（五）项规定的旧城区改建，不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施；在确保用于建设被征收拆迁人就地安置的安置房的原则基础上，只能建设中、低档住宅。否则，市、县级人民政府不得作出房屋征收决定。 六、依照本条例第八条规定，保障性安居工程建设、旧城区改建，纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划之前，应当广泛征求被征收范围的公民及社会公众意见，应当组织召开公开听证会，经过科学论证。 七、依照本条例第十二条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进
武汉市国有土地上房屋征收与补偿 名词解释 1、什么是房屋征收？ 房屋征收是指市、县级人民政府因公共利益需要，依照法律规定的权限和程序，对国有土地上单位和个人的房屋进行征收并给予补偿的行为。 2、什么是国有土地？ 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有的土地就是国有土地。 3、国有土地上房屋征收与补偿的现行法律、法规、政策主要有哪些？ （1）《中华人民共和国物权法》; （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》; （3）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）; （4）《国有土地上房屋征收评估办法》； （5）省人民政府令第380号《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》； （6）武汉市人民政府令第234号《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下简称《实施办法》）； （7）武汉市人民政府令第275号《市人民政府关于修改<武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法>的决定》（2016年12月1日起施行）。 4、我市《实施办法》的适用范围？ 我市《实施办法》适用于我市行政区域内国有土地上单位、个人房屋的征收与补偿。 5、房屋征收与补偿应遵循什么原则？ 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。 6、什么是征收人？ 征收人是指依法作出房屋征收决定的市、区人民政府。 7、我市作出房屋征收决定的职责分工？ 一般情况下，由区人民政府作出房屋征收决定；因重大项目建设等原因，也可以由市人民政府作出房屋征收决定。 8、什么是被征收人？ 被征收人是指被征收房屋的所有权人。 9、什么是公有房屋承租人？ 公有房屋承租人，是指与公有房屋的产权人或者管理人建立租赁关系，并执行政府规定标准租金的承租人。公共租赁住房、廉租住房的承租人除外。
中央纪委监察部通知：进一步规范征地拆迁行为 集体土地上房屋拆迁参照集体《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定，政府不得实施强制拆迁！ 近日，中央纪委、监察部发出通知，要求各级纪检监察机关按照十七届中央纪委第六次全会部署，切实加强对征地拆迁政策规定执行情况的监督检查，坚决制止和纠正违法违规强制征地拆迁行为，维护人民群众切身利益，促进科学发展和社会和谐稳定。 通知指出，2011年1月国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，是规范国有土地上房屋征收与补偿的基础性法规。各级纪检监察机关要加强《条例》贯彻执行情况的监督检查，督促各地及有关部门按照规定的征收范围、补偿标准和征收程序，依法征收、公平补偿。督促地方政府及有关部门认真清理现行规章制度和规范性文件，该废止的予以废止，该修订的抓紧修订，该配套完善的尽快配套完善。《条例》颁布前已经作出行政强制拆迁决定但尚未组织实施的项目，不得再组织实施，要依法由人民法院裁定是否强制执行。 通知要求，要督促有关地方政府和部门进一步建立健全有关政策规定，认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作，妥善解决好被征地拆迁农民的居住问题。农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标
准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，要能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制，并认真加以执行。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。 通知强调，要督促地方政府及有关部门深入贯彻落实以人为本、执政为民的要求，畅通被征地拆迁群众反映问题、表达诉求的渠道，广泛听取群众意见，妥善解决群众的合理诉求，紧紧依靠群众的支持和参与开展征地拆迁。要强化责任落实，督促地方政府和有关部门依法履行职责，建立健全矛盾纠纷排查调处机制，及时解决苗头性、倾向性问题，防止矛盾纠纷积累激化。要及时总结依法拆迁、“阳光”拆迁、和谐拆迁的好经验、好做法，组织力量进行宣传报道；对群众反映强烈的突出问题和突发性事件，依法妥善处置，及时回应社会关切。 通知要求，切实加大查办违法违规强制征地拆迁案件力度，重点查处采取中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁行为，采取暴力、威胁手段或突击、“株连”等方式强制征地拆迁行为，以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后仍然组织实施行政强制拆迁等问题。对有令不行、有禁不止的，违规动用警力参与征地拆迁的，因
一、国有土地上房屋征收与补偿条例最新版本) 第一章总则 第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。 第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。 第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。 第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织 实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收 与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿 工作的监督。 国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。 第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。 监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门 或者单位及其工作人员的监察。 第二章征收决定 第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： (一)国防和外交的需要; (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要; (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则 《国有土地上房屋征收与补偿条例》，是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》而制定，经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，公布并施行。 国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则 第一章总则 一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活动。非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动不适用本条例。 非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，由拆迁人与被拆迁人依法平等协商解决。不得采用行政征收方式。 二、新征收条例第四条，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;并负责本行政区域非公共利益需要的房屋拆迁与补偿的管理工作，严格做到“拆管分离”。 三、国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，应尽快出台“关于加强对房屋征收与补偿实施工作的指导意见”。 四、严禁任何组织和个人打击、报复、追害举报人。严禁任何组织和个人将举报材料转给被举报单位或个人。 第二章征收决定 五、为了明确区分新征收条例第八条“公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。 凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要” 的情形;凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。 其中第八条第(五)项规定的旧城区改建，不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施;在确保用于建设被征收拆迁人就地安置的安置房的原则基础上，只能建设中、低档住宅。否则，市、县级人民政府不得作出房屋征收决定。 六、依照本条例第八条规定，保障性安居工程建设、旧城区改建，纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划之前，应当广泛征求被征收范围的公民及社会公众意见，应当组织召开公开听证会，经过科学论证。
国有土地上房屋征收与补偿工作流程图 公共利益的需要 符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专 项规划（保障性安居工程、旧城区改建项目纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划） 市房屋征收工作 领导小组确定征 收计划 由项目单位申报拟征收项目申请并附申报时持项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等证明材料，市建设局负责对项目初步审查并提出意见报市房屋征收工作领导小组 政府批准下达到相关部门 市房屋征收部门编制房屋征收年度计划 房屋征收部门 拟定房屋征收补 偿方案 房屋征收部门对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记并公布调查结果 政府组织国土、规划、房管等部门依据各自职能对征收范围内未经登记的建筑和临时建筑进行调查、认定和处理并将相关情况书面告知房屋征收部门 房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案并报送政府；市内五区房屋征收部门组织的征收项目，将房屋征收补偿方案报市房屋征收部门综合平衡后报送政府 房屋征收部门确定房屋征收范围 项目单位根据房屋征收年度计划申请房屋征收时向房屋征收部门提交以下材料： 1、发展改革部门出具的项目建议书批复；（由政府批准的危陋房改造项目和旧城区改造项目发展改革部门出具的该项目符合国民经济和社会发展年度计划的证明）；2、城乡规划部门出具的项目用地规划条件和项目用地红线图；3、国土资源部门出具的符合土地利用总体规划证明；4、财政部门、项目主管部门或银行出具的征收补偿概算资金到位证明；5、其他需要提交的材料 房屋征收部门在接到房屋征收申请之日起五个工作日内,完成对申请征收房屋事项的审查工 作，审查通过房屋征收申请之日起七个工作日内根据规划部门出具的项目用地红线图拟定房屋征收范围，经政府批准并公布；起草暂停办理相关手续的通知书并送达被征收人 政府对补偿方案组织论证并公开征求意见 （不少于30日） 根据征求意见情况和听证会情况修改方案并及时 公布 政府组织研究 作出房屋征收决定并公告 旧城区改建项目半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》、《暂行办法》规定的,人民政府应当组织被征收人和公众代表等参加的听证会 政府组织有关部门对征收补偿方案进行充分论证和修改。房屋征收部门在房屋征收范围内公布征收补偿方案,并征求公众意见。征求意见的期限不少于三十日。 房屋征收部门向政府提交征求意见和补偿方案修改情况的报告；并以政府名义在征求意见期限结束后十五日内公布修改后的征收补偿方案。征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用 市区房屋征收决定涉及被征收人户数在150户以上的,由市人民政府常务会议讨论决定;各县（市）、矿区房屋征收决定涉及被征收人户数在75户以上的,经各县(市)、矿区人民政府常务会议讨论决定 房屋征收部门在人民政府作出房屋征收决定书之日起十日内,在征收房屋范围内发布房屋征收决定公告并送达被征收人。在作出征收决定前政府按规定进行社会稳定风险评估 在补偿决定期限内完成搬迁 不申请复议、提起诉讼且拒不搬迁 房屋征收部门报请政府作出补偿决定 达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的 房屋征收部门依法向法院提起诉讼 被征收人在约定期限内完成搬迁的 被征收人在约定期限内拒绝搬迁的 房屋征收部门 与被征收人订立补偿协议 政府申请法院强制执行 实施拆除 在房屋征收范围内向被征收人公布分户补偿情况 市房屋征收部门进行清场验收 项目单位持房屋征收计划办理征收所需的手续 房屋征收部门建立房屋征收补偿档案 征收费用在调查登记前拨付房屋征收部门