房屋出现质量问题该由谁负责？
当前，小区房屋质量问题已经成为物业管理的一大难题，直接影响到物业管理的发展。同时，也给广大业主带来生活居住的不便，严重的已经影响了业主的住用安全。
近期，有不少业主打来电话咨询房屋质量方面的问题，那么，如何解决这些问题呢？现在，我们依据《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部第80号令）和《天津市物业管理条例》以及《天津市商品房管理条例》三部法规对广大业主提出的相关问题做如下讲解。
一、我是XX小区的业主，小区的房屋于2008年9月12日竣工验收，2009年1月1日入住。现在房屋出现了屋顶漏雨、外墙渗漏、供热管道破裂等问题。我找到物业公司，他们的答复是只负责协调建设单位和相关部门，不负责花钱维修。如果物业公司协调不成，业主可直接向建设主管部门投诉。请问，物业公司的这种答复正确吗？有依据吗？
答：物业公司的答复是正确的。依据是《天津市物业管理条例》第四十五条规定：“在国家规定的保修期限内，房屋由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设
施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。”
二、关于保修的期限是如何界定的呢？
答：《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
④电气系统、给排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。⑥其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”同时第八条规定：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”
三、房屋维修的保修费用及赔偿费由谁来承担呢？
答：根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十三条规定：“保修费用由质量缺陷的责任方承担。”同时，《天津市商品房管理条例》第三十五条规定：“在保修期限内，商品房存在不影响安全使用的质量缺陷的，房地产开发企业应当在五日内予以勘察、维修；给购房人造成损失的，应当承担赔偿责任。赔偿范围包括因维修造成损坏的修复费用、误工损失和其他直接经济损失。”
四、如果我们因为房屋质量问题与开发建设单位发生争议，由谁来管？
答：应该由当地建设行政主管部门负责处理。依据《天津市商品房管理条例》第三十六条第一款规定：“因商品房设计、质量和配套等问题发生的争议，由建设行政主管部门负责处理。”《房屋建筑工程质量保修办法》第十九条规定：“施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款。”因此，业主对保修期限内房屋质量问题可直接向建设主管部门投诉。
五、开发建设单位和施工单位进行保修的程序是怎样的？
答：根据《房屋建筑工程质量保修办法》第九条规定：“房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。”
六、我们对保修期限有了一定的了解，那么，保修范围是如何界定的呢？什么样的情况不属于保修的范围之内？
答：《房屋建筑工程质量保修办法》第十七条规定：下列情况不属于规定的保修范围：
1、因使用不当或者第三方造成的质量缺陷。
2、不可抗力造成的质量缺限。（完）
房屋质量通病防治措施
岳阳中建信和置业有限公司 2011年1月 住宅常见质量通病处理方案1、管周渗水 倒置式补漏法正面补漏
管周渗水 ⑴、如果漏水的部位是沿着下水管旁边一圈渗漏，且楼上由于装饰等原因不便于维修的，可采用倒置式补漏法进行处理。施工步骤分为以下几步： 1、将下水管旁边渗漏水的部位用锤子和凿子等工具凿开，沿着整个下水管凿成一个环型。其深度和宽度视具体情况而定。 2、用防水涂料和高效防水粉调合成具有高浓度和高硬度的防水密封膏将环型槽封堵密实。 3、加强防水材料的养护，经过二三次养护之后，密封材料的性能会达到最好的状态。 ⑵、如果楼上方便进行防水处理，可按以下方法进行处理： 1、将楼上下水管旁边渗漏水的部位用锤子和凿子等工具凿开，清理干净。 2、用JS复合防水涂料涂刷管周数遍。 2、外墙渗水
外墙渗水 空调洞渗水 A 、涂料外墙渗水 涂料外墙防水治理分为以下几个步骤： 1、首先要将外墙清理干净，做到表面无油污，裂缝中不留尘土和水泥等松散颗粒及一切杂物。 2、用防水粉加JS 复合防水涂料按3.5：1的比例拌制成修补膏，将外墙所有的裂缝和孔洞嵌填密实。 3、用JS 复合防水涂料涂刷数遍，直至颜色达到和外墙涂料基本一致，涂层达到一定的厚度。 由于JS 具有很强的弹性和柔韧性，通过以上方法处理后的墙面，具有对微细裂缝的修补性能。能有效防止外墙涂料再度开裂。同时由于外墙大量的毛细孔和微细裂缝被防水涂层所封闭，使得雨水像落到荷叶上似的难以在外墙面停留，这就杜绝了渗漏水的来源，从而达到防水的目的。 B 、瓷砖外墙渗水 瓷片装饰面外墙渗漏成因主要是饰面砖施工不当，饰面砖本身因是烧结的陶
最新商品房质量问题修复方案协议书 最新商品房质量问题修复方案协议书 甲方：**（集团）有限公司 乙方：zz 甲、乙双方于20**年11月10日签订商品房预售合同，乙方自愿向甲方购买位于**花园5幢803房，该房产已于20**年12月28日经有关主管部门验收合格交付使用。乙方在使用过程中发现该房天面楼板产生裂纹。现经甲、乙方友好协商，双方同意订立本协议书，供双方遵守执行。 一、为解决803房使用过程中楼板出现裂纹的问题，甲方同意按照乙方认可的修复方案负责修复，乙方同意不因楼板产生裂纹问题向甲方提出退房要求。 二、甲方同意一次性补偿乙方因楼板裂纹而造成的损失人民币**万元正（**元）。 三、根据第二条约定，甲方在本协议书生效之日起5天内先向乙方预支付补偿款人民币**元正（**元）。乙方自收到甲方预支付的补偿款之日起，应为甲方的实施修复工作提供方便（包括为甲方提供进场施工的`条件、同意甲方对所涉及楼板进行修补等）。 甲方对上述天面楼板的修复期为十天，自乙方提供甲方进场施工之日起计。甲方修复工作完成后，乙方应及时验收并予以书面确认。验收完成后，甲方根据乙方对修复工作的书面确认于2天内向乙方支
付剩余的补偿款人民币**元正（**元）。 四、乙方全额领取上述补偿款后，同意作如下承诺：今后该803房如出现天面楼板质量问题的一切后果或因此而产生的经济和法律责任（无论该803房是否转手）均由乙方自行负责。 五、如乙方同意甲方提供的修复方案，则应在修复方案上签名并确认按此方案进行修复，该修复方案作为本协议书不可分割的组成部分，与本协议书具同等法律效力。 六、本协议书一式二份，甲、乙方各执一份，自双方签字之日起生效。 甲方签章：乙方签章： 代表：代表： 年月日年*月*日
房 屋 质 量 问 题 及 应 对 措 施 房屋质量问题及应对措施
内容摘要：在我们的日常生活中，房屋无疑代表着“衣、食、住、行”中的重要一环，尤其是在房价相对较高的中国，房屋的质量问题更是关键所在。生活中有时会不可避免的遇上一些问题或纠纷，这就要求我们了解房屋质量问题的内容、导致房屋质量问题的原因以及房屋质量问题的避免和应对措施。我将根据实际情况和相关法律规定对这些问题做出阐述。 关键词：房屋质量问题的内容、房屋质量问题的原因、房屋质量问题的应对措施。 一、房屋质量问题的内容 《孙子·谋攻篇》中说：“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”只有充分了解房屋质量问题是什么之后，我们才能对症下药，找到有效的途径去解决这个问题。生活中的商品房质量问题多种多样，可以大致归为以下几大类型：1、楼体不稳定。表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。2、裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。3、渗漏。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在
雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。4、墙体空，墙皮脱落。墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。5、隔音、隔热效果差。住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。6、门、窗密闭性差、变形。有的门窗自安装上开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。7、上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。8、水、电、暖、气的设计位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。9、公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯间位置不方便、楼梯宽度过小、电梯运行质量不
房屋维修协议书范本 我们进行房屋维修一般都会委托专业人士的，那么，下面是小编给大家整理收集的房屋维修协议书范本，供大家阅读参考。 篇一：房屋维修协议书范本甲方： 乙方： 甲乙两方依照《中华人民共和国经济合同法》及有关改造装修的有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成一致意见，并签订如下合同，确保双方共同遵守执行： 第一条维修标准及要求 1、甲方就位于房屋维修委托乙方 2、维修项目：旧房改造，墙改造，电路及卫生间水路改造。大门移位安装，换气扇安装，卫生间设施安装,灯具安装； 3、维修要求： ①乙方自行组织维修施工队，并负责做好施工现场的安全质量工作，加强对施工人员的安全做好防范措施，确保施工中万无一失，对因管理不善所造成的一切安全事故，责任由乙方全部负责。 ②乙方要在甲方指定的时间内完成施工并负责清理完该工程造成的余泥杂物，逾期不清理的，甲方组织人员清理，
费用由乙方负担，并从甲方付给乙方的余款中扣除。 ③甲方只负责材料的采购，乙方负责施工工具，如施工中所需要的模板，脚手架等。 第二条维修付款 1、甲方根据《管理办法》，在合同期内向乙方预付元做为维修费用的预付款。 2、从签订合同之日起，乙方必须在 10天内完工，否则扣除维修费用总数2%的违约金。 3、双方协商乙方给甲方改建商品房的费用总数为壹万元整在甲方验收合格后将余款全部支付给乙方。 4、乙方应对所维修房屋的质量有所保证，如2年内工程质量出现问题应在2天内派人进行检查维修。 第三条合同期限 本合同未尽事宜，由双方友好协商后解决，如无法解决，可向合同签订地法院提起诉讼。 本合同自双方签名盖章时生效，一式二份，甲、乙方双方各执一份， 甲方（签名）：乙方（签名）： 签订日期：年月日 篇二：房屋维修协议书范本甲方：（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方） 依照《中华人民共和国合同法》、《建设工程质量管理条
中南住宅设计常见问题汇总
中南住宅设计常见问题汇总 总则：针对中南现有工程中一些常见问题作一总结，以引起重视并方便分公司确定审查图纸之审查要点，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高设计施工质量，减少不必要的损失，提高中南住宅品质。 ⑴、总平面设计 一、标高： 1．道路标高坡向与雨水进水口位置不符 ――道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找坡（0.5-1 ％），并在施工时多 加注意。 2．园路井盖高低不平和有缺损 ――园路、窨井要统一标高，使园路和窨井混凝土同时浇筑。 二、流线设计： 住宅出入口未设置人车分流专用通道，造成交通安全隐患；当住户大堂与流量大 的商业服务空间临近时，问题尤其突出。 三、间距： 1．建筑平面锯齿错位过大影响采光。 2．搭建的售楼处与住宅间距太近影响采光。 四、绿化: 1. 种植树种过高影响采光。 2. 前期环境部分设计时应考虑设计灌溉点，绿化设计选用的某些植物生长期短，物业为便于管理往往进行普遍更换。 五、物业管理、垃圾收放点等附属用房设置: 1．未设置管理用房或太隐蔽。 2．总图中未考虑垃圾收放点、垃圾中转站的设置；垃圾站附近应考虑上下水，以便清理。 3．箱式变电在总图中要综合考虑，不要影响景观。 六、摩托车、自行车存放： 1．总图中未考虑摩托车、自行车存放。 2．出于安全问题,停自行车处不能设在地下车库，应单独考虑。 3．摩托车、自行车存放数量未针对居住对象统筹考虑，中低档次小区摩托车、自行车车库（棚）面积太小不够使用。 七、儿童游戏场： 儿童游戏场设计时未考虑不安全因素：
1.儿童游戏场内的城堡及周边有坚硬的石头，小孩容易受伤。 2.秋千设置不合理，没有考虑活动空间，儿童容易撞到硬物。 八、道路： 1.小区内道路设计要一次到位，后加时易引起客户纠纷； 2.园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出。 3.园区内的道路应设马路牙，否则草坪高于路面时，雨天泥水易流到马路。 4. 混凝土割缝不及时，造成道路裂缝――应根据温度、气候变化及时调整割缝时间。 5. 停车位下沉――应加强现场管理，开槽埋管后按规范要求进行，分层夯实； 6.小区园路出现横向裂缝――园路施工应每隔4－6m留伸缩缝。 7.道路混凝土半角偶出现裂缝；窨井周边混凝土出现裂缝――应加设防裂钢筋 和角偶钢筋。 8.混凝土路面起砂、剥落――混凝土抹面时应严禁在混凝土表面洒水或撒水泥； 对已出现的裂缝可采用1：2水泥砂浆修补。 9．机动车道上的排水沟沟盖板未选用带胶边的铸铁产品而采用的水泥盖板,汽车开过后噪音大,并且易碎裂。 九、总平面设计其它问题： 1.化粪池、下水道位置距建筑主体太近，维修开挖时导致建筑沉降，维护成本 高，设计时应考虑足够的间距； 2.部分管线埋深过浅。 ⑵、单元户型设计 一、厨房： 1.厨房未设排烟道：厨房油烟直接排入采光井或生活阳台，空气的作用造成油 烟乱串，使洗衣机及晾晒的衣物受到污染，且油烟从窗户进入室内,影响居住环境。 2.设有洗衣机位的厨房未设地漏，无法排水。 3.厨房详图的布置未重点核对，厨柜、吊柜、洗菜池、炉灶、抽油烟机、排烟 道、冰箱、地漏等的位置布置不合理，橱柜布置未遵循洗、切、炒的流线且与电气、给排水、煤气专业的图纸不一致。 4.厨房电器插座位置设计不当，且未考虑微波炉、消毒柜的位置。 5.北方地区部分厨房未设采暖或散热片位置不当或散热片位置与电器插座位置 相矛盾，影响使用。 6.烟道产品不过关,住户间互相串味；部分项目烟道为单风道设计，烟道本身尺 寸过小，而止逆阀深入井道尺寸过大，排烟净空很小，造成排烟不畅；烟道的倒烟现象，应从烟道种类（单烟道、双烟道）、烟道止逆阀的选择、烟道尺寸给予考虑。 7．煤气等管线设计不合理；中高档项目未设计管道井。
房屋墙面等质量问题维修、返工及补偿协议 甲方（发包方）： 乙方（承包方）： 就墙和斜屋面倒塌、四楼墙面出现裂缝等维修返工问题达成如下协议： 因乙方建造的房屋在建筑期内出现房屋质量问题，乙方负责对承包给甲方修建的房屋进行维修返工并给予甲方适当的赔偿和补偿。 1. 维修时间：2014年7月10日起到2014年8月2日止（保证墙面最迟2019年8月5日前风干） 2. 维修返工地点： 3. 负责维修返工单位：（以下简称施工方） 4. 维修返工方案须甲方确认。 5. 查找墙倒塌墙面出现裂缝的原因，墙面的维修返工由乙方负责材料及人工费用，维修返工期间乙方与甲方定期派人到现场予以监督。 6. 由于房屋质量问题给甲方带来的损失，乙方给予甲方以下赔偿和补偿： 1）乙方因施工存在质量问题导致甲方延误正常装修时间给甲方生活造成众多不便，由乙方支付甲方赔偿款元（大写金额）。 2）乙方在房屋出现质量问题和维修期间导致甲方无法正常营业，支付甲方误工补助，由乙方支付甲方正常营业款元（大写金额）。 3）由于乙方房屋质量问题，尤其是女儿墙和斜屋面的倒塌给甲方带来的损失和压力由乙方支付给甲方人民币元予以补偿。 赔偿和补偿合计：人民币元（人民币整） 7. 房屋保修期修改，该房屋的保修期原本是按照房屋交接书确认日期计算，现在要求甲方按照维修后的日期给予重新计算。 8. 维修后的房屋质量的验收和审核，需要有甲方的重新进行验收和审核。 9.如此次维修未达到预期修复效果，再次出现墙面硬度不达标、开裂（包括地面的渗水）等问题，乙方必须无条件承担再次维修责任。乙方对由此给甲方生活带来的
损失和不便，予以赔偿和补偿，并对造成的损失，一并承担全部责任。 11. 如若维修时间超过约定日期，甲方发包方可自行终止原本的建房合同，并将房屋的建筑余款作为本次工程质量问题的返工及赔偿费用。 12. 其他未尽事宜，双方友好协商解决。 13. 本协议附有一份附件（维修方案）。本协议一式三份，甲乙双方各持一份，村委会保存一份。 甲方（签章）：乙方（签字）： 村委会见证（签章）： 年月日
房屋质量出现问题是找物业还是开发商 作者：裴净净河南焕廷律师事务所 【导读】 辛辛苦苦半辈子，买了套房子，入住后却遇到诸多问题，一是对物业公司的服务不满，二是房子质量还出现问题，这个时候赌气不交物业费是否可取，房子质量出现问题是找物业还是开发商呢？ 【事件回顾】 林某一家于2013年购买了郑州中原区的一套房，入住以后，发现房屋质量出现问题，林某多次找开发商，要求开发商解决问题。但开发商早已将楼盘销售完毕，对此不闻不问。同时，林先生一家对物业公司也感到不满，在此情况下，林先生拒交物业管理费，作为抗议和斗争的方法。协商无果的情况下，原告将被告诉至法院。 【焕廷说法】 简单的说： 1.房屋主体工程出现问题，不管任何时间发现，直接找开发商，要求退房，解除合同、赔偿损失； 2.房屋出现严重影响居住的问题，可要求解除合同、赔偿损失； 3、其他质量问题，如漏雨，要分情况。在质保期内，找开发商； 质保期外，自己维修； 如果物业是开发商的一个部门或有其他资金关系，可以不交物业费，作为债务抵充。 另外，开放商将房屋交付给业主后，会与物业公司签一个合同
业主应该注意《物业服务合同》中物业有无关于房屋维护和修缮的约定，如有约定，业主可直接找物业公司；无约定，可以要求物业协助业主找开发商解决问题。 【案件评析】 1、首先，不管是因为房屋质量问题还是因为对物业公司不满，业主采用不缴费用的方式都不理性。原因在于： 根据2011年1月4日施行的《郑州市物业服务企业退出项目管理暂行规定》：（1）如对物业公司不满，只要经专有部分占建筑物总面积50%以上且占总业主人数50%以上的业主同意，就可以解聘目前的物业公司，不过，业主们欠缴的物业费还得缴清。原物业公司可自行收取，或委托新公司收取。对于不肯缴纳欠费的业主，物业公司可通过司法途径解决。 法律依据： 《规定》第16条第二项“业主应当按时交纳物业服务费至合同解除之日，新物业服务企业应为原物业服务企业收取业主欠缴物业服务费提供帮助，业主委员会应当配合物业服务企业收取业主欠缴的物业服务费。原物业服务企业也可通过司法途径解决业主欠交的物业服务费。” （2）不交物业费有什么后果？ 物业费如果很多人长时间不交的话，物业会对没有缴费业主进行起诉，起诉的结果就是补齐物业费。 一般情况下，即使是物业本身没有做到位，为了保护物业，免得其他小区效仿，法律也会倾向于物业这边的。 至于物业做的不到位的地方，建议你用相机、手机等留下时间、证据，以备不时之需。
退房补偿协议（房屋质量问题） 甲方（开发商）： 乙方（业主）：（身份证号码：） 甲方系小区开发商，乙方从甲方购买了该小区号房产，购房款为元。现双方就该房产退房等事宜协商一致，签订本协议。 一、乙方因孩子入学问题等个人原因申请退房，考虑到乙方的现实困难，甲方同意退房。 二、乙方已经支付的购房款元，甲方应予退还。由于乙方系一次性付款购房，对购房款的利息孳息，甲方一次性支付乙方元。 三、乙方对该房屋的装修添附归甲方所有，甲方支付乙方折价款 元。该房屋内的家具家电为乙方所有，本协议签订后5日内，乙方应将家具家电搬清，甲方应予以开门配合。 四、本协议签订后2日内，乙方应将该房屋全套钥匙交付给甲方，同时应将购房合同、购房款收据等凭证原件交付给甲方，按照甲方要求办理完毕各项退房手续。退房前乙方应与物业公司进行结算，终止物业服务合同。 五、乙方确认：该房屋室内局部顶棚抹灰等脱落问题，不影响该房屋的结构安全和正常居住使用，退房事宜与质量问题无关。考虑到
该质量问题曾给乙方造成的生活不便，甲方同意补偿乙方元。乙方承诺：放弃就该房屋质量问题向甲方、项目施工单位、监理单位提出索赔的实体权利。 六、乙方办理完毕全部退房手续后，同时，甲方将以上应付乙方款项合计万元（人民币，大写元整）汇入乙方指定账户（账户名称：；开户银行：；账号：）。 七、乙方承诺：该房产不存在任何产权争议，乙方与任何第三方的纠纷不涉及该房产，配合甲方完成产权变更手续。因乙方原因导致无法完成购房合同注销等产权变更手续的，乙方应立即全额退还上述款项，并自愿承担违约金元。 八、乙方承诺对退房事宜及本协议内容严格保密，且不以任何方式损害甲方、项目施工单位、监理单位的权益。 九、上述内容系一次性处理，本协议履行完毕后双方之间再无任何争议。 十、本协议自甲乙双方签字或者盖章之日生效；共一式四份，甲乙双方各执二份。 （以下无正文） 甲方：（盖章） 乙方：（签字捺指印）
1 宅工程质量常见问题专项治理技术措施 1.1 钢筋混凝土现浇楼板裂缝 1.1.1 表现形式 现浇板易产生贯通性裂缝或上表面裂缝；现浇板外角部位易产生斜裂缝；现浇板沿预埋线管易产生裂缝。 1.1.2 主要治理措施 1、住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。 在未设梁的板的边缘部位设置暗梁，提高该部位的配筋率，提高混凝土的抗裂性能。 2、管线应尽量布置在梁内，当楼板内需埋置管线时，管线必须布置在上下钢筋网片之间，且不宜立体交叉穿越，确需立体交叉的不应超过二层管线。线管在敷设时交叉布线处可采用线盒，同时在多根线管的集散处宜采用放射形分布，尽量避免紧密平行排列，以确保线管底部的混凝土浇筑顺利且振捣密实。当两根以上管并行时，沿管方向应增加①4 @ 150宽500mm勺钢筋网片，做到在应力集中部位有双层布筋。 3、现浇板强度等级不宜大于C3Q当大于C30时，应采取抗裂措施。 4、剪力墙结构住宅结构长度大于45m且无变形缝时，宜在中间位置设置后浇带。后浇带处应设置双层钢筋，后浇带混凝土与两侧混凝土浇筑的间隔时间不宜小于 2 个月。 5、预拌混凝土使用单位在订购预拌混凝土前，应根据工程不同部位和环境提出对混 凝土性能的明确技术要求。掺合料总掺量不应大于水泥用量的30%。 6、模板支撑系统必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性。 7、后浇带处应采用独立的模板支撑体系，浇筑前和浇筑后混凝土达到拆模强度之前，后浇带两侧梁板下的支撑不得拆除。 8、应加强对现浇楼板负弯矩钢筋位置的控制。控制负弯矩钢筋位置应设置足够强度、刚度的通长钢筋马镫，马镫底部应有防锈措施。双层上排钢筋应设置钢筋小马镫，每平方米不得少于 2 只。 9、在混凝土浇筑时，对裂缝易发生部位和负弯矩筋受力最大区域应铺设临时性活动跳板。 10、预拌混凝土在运输、浇筑过程中，严禁随意加水。
合同订立原则 平等原则： 根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。这一原则包括三方面内容：①合同当事人的法律地位一律平等。不论所有制性质，也不问单位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。②合同中的权利义务对等。当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。③合同当事人必须就合同条款充分协商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。 自愿原则： 根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。 公平原则： 根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务；第二，根据公平原则确定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违约责任。 诚实信用原则： 根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程中，都要诚实，讲信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。 善良风俗原则： 根据《中华人民共和国合同法》第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，“遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益”指的就是善良风俗原则。包括以下内涵：第一，合同的内容要符合法律、行政法规规定的精神和原则。第二，合同的内容要符合社会上被普遍认可的道德行为准则。
商品房质量问题的一般处理原则 房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。《商品房买卖合同纠纷解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况： 1）、房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量一起进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。” 因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。 2）、房屋交付使用后，不论是否在保修期内，房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结
精品资料 GD220206□□ XXXXXXX项目 住宅工程质量常见问题防治监理实施细则 编写： （总监等编写人员签名） 审批： （企业技术负责人签名） 广东创南工程管理有限公司 xxxxxxx项目工程监理部 年月日
目录 一、工程概况 (1) 二、工作内容 (1) 三、监理细则编制依据 ............................................................................ 错误!未定义书签。 四、监理控制点 (3) 五、工程质量常见问题防治措施 (4) （一）、对进场材料的管理 (4) （二）、对分包单位的管理 (5) （三）、现场项目监理工作的落实 (5) （四）、有防水要求的房间地面渗漏质量问题预防措施 (5) （五）、外墙渗漏及脱落质量问题预防措施 (6) （六）、屋面渗漏质量问题预防措施 (7) （七）、窗台渗漏质量问题预防措施 (9) （八）、钢筋混凝土现浇板裂缝质量问题预防措施 (10) （九）、高层住宅供水不足质量问题预防措施............................................... 错误!未定义书签。（十）、给排水管安装质量问题预防措施................................................... 错误!未定义书签。2（十一）、电气管线质量问题预防措施...................................................... 错误!未定义书签。2 六、旁站监理点 (13) 七、监理检查记录表 (13) 八、节能工程施工时应注意的安全问题 (13) 九、关于进度、投资、合同管理等的措施 (14)
合同编号： 合同封面 签订地点： 签订日期：年月日
房屋质量问题处理协议 甲方： 乙方： 甲、乙双方在xx市建委工程处协调下，经多次协商，就xx房屋质量问题处理达成以下一致意见： 一、由甲方委托_________公司就该房屋存在的质量问题出具相应的修补方案，该修补方案应事先告知乙方并向杭州市建委备案。甲方在按上述修补方案实施时，应由_________监理公司监理维修过程。 二、甲方承诺上述维修工作的期限为两个月（板底及相邻业主维修和验收不在此约定时间内），自乙方向甲方交付房门钥匙次日起计。维修结束后，由甲方组织质监、设计、施工单位、监理公司等有关单位对该房屋进行验收，在取得合格证明意见并报市建委备案后再将房屋交付给乙方。 三、甲方委托_________专业单位根据上述修补方案对房屋进行维修，并承担有关实施维修的全部费用。在维修过程中，乙方必须予以配合，不得以任何借口阻挠维修工作的开展。甲方承诺其委托的施工单位应做到文明施工，施工垃圾及时清运，如发生房间内物品损坏及偷盗时，由甲方负责赔偿。在相邻楼层维修过程中，甲方应及时通知乙方，乙方应予以配合。 四、由于上述房屋存在的质量问题及实施修补方案将对乙方带来
一定的经济损失和生活不便，甲方同意支付一定的经济补偿给乙方，该款于维修结束后由甲方一次性支付给乙方。 五、乙方在收到经济补偿金后，承诺放弃由质量问题引起的退房、投诉、经济赔偿、仲裁及法律起诉等不利于甲方的行为。甲方继续履行该房屋购房合同中规定的保修责任，并承担因维修给乙方造成的直接损失（如装修破坏、无法入住等损失）。乙方如将该房屋转让出售，有义务告知该房屋的实际质量情况，否则将承担由此产生的后果。 六、由于二、三、四楼业主每户的实际质量装修情况不同，甲方对各业主的经济补偿肯定不同，故乙方不得对其它业主的补偿提出异议。甲、乙双方承诺此协议内容不向其它业主透露。 七、本协议一式肆份，甲方执两份，乙方执一份，市建委执一份。 八、凡有本协议中未约定的事项，遵照国家有关法律、法规执行，若有争议，甲方双方同意通过仲裁或法院起诉方式解决。 甲方： 乙方： （盖章）年月日 年月日
墙体裂缝问题赔偿案例 【案情介绍】 原告王某在被告芜湖金都置业有限责任公司（以下简称金都公司）开发的锦绣天城小区购买商品房一套，在该房屋交付前墙体就已出现多处裂缝，被告未按规定程序对前述裂缝进行修补，在隐瞒前述质量缺陷的情况下将房屋交付原告。原告在入住后不久墙体再次出现多处裂缝，在原告通过有关部门交涉后，被告进行了修补，但因修补仍未能按照施工程序进行，在进行装修后再次出现裂缝。现原告为维护合法权益，诉至本院，请求法院判令： 一、被告依约为墙体裂缝维修； 二、赔偿因墙体裂缝及维修给原告的损失20000元（包括维修费 5000元、维修期间的住宿费3000元、装璜损失12000元）； 三、本案诉讼费用由被告承担。 【法院判决】 一、被告芜湖金都置业有限责任公司于本判决生效后三十日内为原告王某购买的位于安徽省芜湖县湾沚镇锦绣城小区13幢2单元1003室房屋的墙体裂缝进行修复； 二、驳回原告王某的其他诉讼请求。 案件受理费150元，由被告芜湖金都置业有限责任公司负担。 【律师分析】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，原告房屋出现的墙体裂缝问题，属于服务质量问题的范畴，因此在保修期内负有维修及赔偿损失的责任。被告称原告所购房屋已超过二年的保修期，故不应承担修复义务，法院认为被告在交付房屋时墙体已有裂缝，原告在房屋保修期内也已要求被告修复裂缝，但经被告修复后墙体仍有裂缝，故被告应继续履行修复的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方当事人基于真实的意思表达签订了《商品房买卖合同》，合同规定了开发商对房屋出现的质量问题在保修期内具有的维修责任，对合同双方具有约束力。芜湖金都置业有限责任公司的行为实际上是违反了合同的约定。 原告要求被告赔偿其修复费5000元，因该项请求与要求被告为墙体裂缝修复这一请求重复，故法院对原告该项请求不予支持。原告要求被告赔偿修复期间的住宿费3000元，但是墙体裂缝修复工程量较小，不至影响原告在房屋内居住，故对原告该项请求没有得到法院的支持。原告要求被告赔偿因修复产生装璜损失12000元，法院认为
【合同标题】房屋质量问题处理合同 【合同分类】修缮修理合同 【发文字号】 【发布机构】 甲方：____ 地址：____ 邮政编码：____ 电话：____ 乙方：____ 地址：____ 邮政编码：____ 电话：____ 甲、乙双方在____市建委工程处协调下，经多次协商，就____房屋质量问题处理达成以下一致意见： 第一条由甲方委托____公司就该房屋存在的质量问题出具相应的修补方案，该修补方案应事先告知乙方并向____建委备案。甲方在按上述修补方案实施时，应由____监理公司监理维修过程。 第二条甲方承诺上述维修工作的期限为____个月（板底及相邻业主维修和验收不在此约定时间内），自乙方向甲方交付房门钥匙次日起计。维修结束后，由甲方组织质监设计施工单位监理公司等有关单位对该房屋进行验收，在取得合格证明意见并报市建委备案后再将房屋交付给乙方。 第三条甲方委托____专业单位根据上述修补方案对房屋进行维修，并承担有关实施维修的全部费用。在维修过程中，乙方必须予以配合，不得以任何借口阻挠维修工作的开展。甲方承诺其委托的施工单位应做到文明施工，施工垃圾及时清运，如发生房间内物品损坏及偷盗时，由甲方负责赔偿。在相邻楼层维修过程中，甲方应及时通知乙方，乙方应予以配合。 第四条由于上述房屋存在的质量问题及实施修补方案将对乙方带来一定的经济损失和生活不便，甲方同意支付一定的经济补偿给乙方，该款于维修结束后由甲方一次性支付给乙方。 第五条乙方在收到经济补偿金后，承诺放弃由质量问题引起的退房投诉经济赔偿仲裁及法律起诉等不利于甲方的行为。甲方继续履行该房屋购房合同中规定的保修责任，并承担因维修给乙方造成的直接损失（如装修破坏无法入住等损失）。乙方如将该房屋转让出售，有义务告知该房屋的实际质量情况，否则将承担由此产生的后果。 第六条由于业主每户的实际质量装修情况不同，甲方对各业主的经济补偿肯定不同，故乙方不得对其它业主的补偿提出异议。甲乙双方承诺此协议内容不向其它业主透露。 第七条本协议一式肆份，甲方执两份，乙方执一份，市建委执一份。 第八条凡有本协议中未约定的事项，遵照国家有关法律法规执行，若有争议，甲方双方同意通过仲裁或法院起诉方式解决。 甲方（盖章）：____ 乙方（盖章）：____ 代表（签字）：____ 代表（签字）：____ 地址：____ 地址：____ 邮政编码：____ 邮政编码：____ 电话：____ 电话：____ ____年___月___日 ____年___月___日 签订地点：____ 签订地点：____
房屋裂缝是质量问题吗 房屋裂缝，我们常常有耳闻。当我们在选择房子时，假如发现房屋有裂缝，是房子的质量问题吗？ 常见房屋质量问题 (一)楼体不稳定。主要表现为过了沉降期依然下沉不止以及不均匀沉降导致楼体倾斜或者因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。前段时间出现的“楼歪歪”等现象就属于这种问题。 (二)房顶或墙面渗漏。主要是由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外、向楼下的水平或垂直渗漏。夏天雨水多时，或者厨房、卫生间用水量大时，渗漏会严重，这不但影响使用人的正常生活，破坏地面装修，还影响楼上楼下邻里关系。 (三)墙皮脱落。墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。 (四)裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。 (五)隔音、隔热效果差。由于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求，造成隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，影响正常生活或者屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。 (六)上下水出现滴漏。由于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关，引起上下水管处出现滴漏。滴漏现象不仅浪费资源，也会影响人的正常生活。 (七)水、电、暖、气的设计位置不合理。水表、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。或者用电设备存在漏电、火灾隐患等。 综合上述内容，房屋裂缝也算是房屋质量问题的一种。以上相关内容来源https://www.doczj.com/doc/db968973.html,/jilin，希望对您能有所帮助。
房屋维修工程施工合同 甲方：景东彝族自治县住房和城乡建设局 乙方：景东彝族自治县兴业建筑工程有限公司 依照《中华人民共和国合同法》、《建设工程质量管理条例》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就以下房屋维修事项协商一致，特订立本合同。 一、工程概况 1、工程名称：景东县2009年廉租房建设工程安定中心完小项目点（维修工程） 2、工程地点：安定中心完小 3、工程范围：（1）重做安定中心完小廉租房屋面防水；屋面原给水管全部更换为钢管；（2）重做卫生间地面、墙体防水，卫生间瓷砖贴至顶部扣板位置；卫生间原有设施维持原有设置不变，还能使用的设备尽可能保护利用，如卫生间门；（3）对厨房漏水的房屋检修；（4）对有问题的电路进行检修。 4、合同工期：90天日历天，开工日期2017 年 3 月1 日，竣工日期2017 年5 月31 日，该工期包括法定节假日、交叉施工、配合施工的等待时间。因天气或其它因素影响施工，经甲方确认同意后乙方可以适当延长工期。 二、工程服务形式 包工、包料、包安全、包工期、包质量。 三、结算方式 甲、乙双方及使用单位负责人就需要维修部位及工程量，进行现场签证并留置影像资料，工程量以甲、乙双方及使用单位负责人签字确认后签证单内容为工程量清单，在此基础上确定工程结算价格。甲、乙双方将双方签字盖章的结算书和甲、乙双方及使用单位负责人共同签字的工程量签证单，作为合同造价结算书附件附后。 四、工程总价
工程合同价格暂定为15万元（大写：拾伍万元整）。工程结束后，甲、乙双方相互配合，尽快将安定中心完小廉租房维修工程的结算资料送审计单位审计，总价最终以审计报告审定的价格为准。 五、工程质量监督与检查验收 乙方在施工中要严格按照国家、行业标准和企业规范及本合同约定进行施工，并随时接受甲方的检查，并为检查、检验提供便利条件，对甲方提出的问题，乙方应及时进行整改，维修工程结束后，由甲、乙双方及被维修房屋的业主共同对工程进行验收，验收合格以三方签字确认的《施工记录单》为准。在竣工验收时，对于甲方或业主确认的尚未修复的工程质量问题，由乙方负责按甲方的要求继续维修，并承担逾期责任。 六、工程款支付 甲、乙双方签订本合同后甲方支付乙方 5 万元预付款，工程完工验收合格审计后支付至工程款总额的97%，剩下3%作为质量保证金，保修期满后无质量问题全额支付乙方。 七、保修 1、自乙方维修工程完工后，乙方须对甲方指定的维修项目工程承担保修责任，屋面防水、卫生间防水保修期为5年，其他设施保修期为1-2年，自工程竣工验收合格并交付甲方之日起计算。 2、工程保修金为工程款的3％，保修期满后十日内，甲方将保修金的剩余部分无息返还。 3、保修期内，如维修工程出现质量问题，乙方应保证接到甲方通知后24小时内派人进行检查及维修，并应在甲方确定的合理期限内修复完毕，如乙方逾期未派人修复或二次维修后仍出现问题的，甲方有权另行委托他人维修，所需费用和甲方因此受到的损失均由乙方承担。 4、乙方在施工中必须严格按施工工艺要求操作，维修后的工程如果再出现发霉、渗漏问题，乙方应在接到甲方通知后两天内修复完毕，并承担由于再次出现发霉、渗漏问题而引发的一切影响和经济赔偿的后果。如住户装修、物品遭受损失的赔偿等。 5、在保修期内，乙方应定期对施工工程进行巡访，做好回访记录，并对存在隐患的质量问题，予以及时解决。乙方现预留保修负责人的书面通信地址和电话，以便通知乙方进行维修。
常见的住房质量投诉问题 住房常见投诉问题 根据我国法律规定，可以将房屋的质量问题分为三种： （一）房屋主体结构质量不合格。主体结构是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体，必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。 （二）严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电，隔音效果不达标等等。 （三）其他一般质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。 对上述三种不同的质量问题，法律规定了不同的处理方式，分别赋予购房人和开发商不同的权利和义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任; 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，不同质量问题的正确处理方式可概括如下: （一）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本过高，买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。 （二）对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律容许购房者可解除合同并要求赔偿损失。 当然如果买受人认为要求卖房人进行修复，并承担由于修复造成的交付迟
住宅工程质量常见问题及处理措施 发表时间：2016-11-08T13:25:30.833Z 来源：《低碳地产》2016年7月第14期作者：陆耀东 [导读] 在当前社会发展中,住宅工程施工质量问题受到人们的高度关注与重视,其必将成为未来我国建筑施工中需要注意的重点环节。 佛山市高明区更合镇建设房产所广东佛山 528000 【摘要】在当前社会发展中,住宅工程施工质量问题受到人们的高度关注与重视,其必将成为未来我国建筑施工中需要注意的重点环节。本文从住宅工程施工质量通病的特性及通病防治的意义出发，通过笔者多年的工作经验与对当前的住宅质量问题研究并结合土木工程管理的相关知识,对常见的住宅质量通病进行总结,并分析产生原因,提出一些控制的建议与措施，为有关需要提供借鉴。 【关键词】住宅工程；工程质量；质量通病；质量管理；控制措施 近几年我国的建筑行业得到了很大的发展,人民的生活水平也在不断的提高,相应的对住宅建筑工程的质量的要求也在不断的提高。但是住宅建筑工程在施工过程中仍然存在着大大小小的质量问题,有些质量问题是经常、普遍出现的。这些质量通病,在不同程度地影响工程结构的安全,影响工程的正常使用功能及外部观感，缩短建筑物的使用年限。随着时间的推移，这些问题必然引起相关部门的重视,因而在工程施工过程中,我们要认真分析出现这些问题的原因,及时的采取有效的措施来预防和解决这些质量问题,争取根除工程的质量隐患。 1 质量通病的特性 质量通病是指建筑工程中经常发生、普遍存在的一些质量问题，具有以下特性: （1)普遍性。之所以称之为“通病”，顾名思义，就是因为其发生的普遍性； （2)多发性。几乎所有的住宅工程都有可能发生质量通病，且发生时间不固定； （3)时间性。通病贯穿于整个建设过程，存在于竣工以及竣工使用后整个建筑物寿命期内； （4)多样性。通病产生的形式多种多样，既有结构方面的通病，也有涉及使用功能和装饰观感的通病； （5)危害性。虽然质量通病不影响结构安全，但直接影响住户的使用。从某种意义上来说，更具有社会危害性； （6)变化性。质量通病不断发生变化，随着大量新材料、新技术、新工艺的出现，旧的通病往往尚未消除，新的通病又接踵而至且不断演变翻新。 质量通病防治应遵循“预防为主，防治结合”的原则。因为一旦产生质量通病，甚至造成事故，即使尚可补救，但已造成不可挽回的损失，留下缺憾，事后治理，也实属无奈之举。因此我们不仅要在工程发生质量通病后查找原因，寻求治理方法，更应该在工程建设中，事先采取周密措施，做到未雨绸缪，防患于未然，确保工程质量万无一失。质量通病产生的原因是多方面的，-般来说和设计、造价、材料、施工、管理等有关，有些质量通病是上述原因之一引起的，也有的是几个因素综合影响的结果。因此质量通病的防治工作是一个复杂的系统工程，必须调动科研、材料生产、设计、施工、管理等各方面的力量，达成共识，形成合力，齐抓共管，方能有所成效。 2 通病防治的意义 2.1 必要性 质量通病防治是当前广大业主对住宅工程质量曰益提高的需要。长期以来，受经济发展和住房分配制度的限制，我国的住宅工程建设以保结构安全底线为主，忽视了工程的品质建设。随着我国经济的飞速发展和人民生活水平的提高，老百姓不再满足于有房即可，而是从确保基本的结构安全到追求房屋功能合理、节能环保，对生活品质、住宅质量和使用功能有了更高的期望，对质量通病关注度越来越高，从最初关心的渗漏、开裂等影响使用功能方面的问题，发展到空间开间尺寸、装饰、节能都成为关注的热点。因此，开展质量通病防治，提高住宅工程质量是适应社会发展趋势的一项必然工作。 2.2 紧迫性 质量通病防治能有效地提高住宅工程质量，减少业主质量投诉。随着住宅工程的商品化和业主维权意识的提高，业主针对质量通病的投诉也越来越多，但是处理的难度也越来越大。较多的质量问题在房屋装修使用一段时间才出现，后期维修势必对装修造成一定损坏，还可能牵涉到其他用户。同时，部分问题难以找到“发病”的“病灶”，原因难以查明，从表面维修难以根本解决问题，导致“病症”反复发作，维修工作久拖不决，群众难以满意。另外，工程质量问题在媒体上的曝光率不断提高，工程质量已成为群众关切的焦点、舆论关注的热点，处理稍有不慎，极易引发群体性事件。开展质量通病防治工作，通过精心设计，采取合理的防控措施，选用合格的建筑材料和先进的施工技术进行精细化施工，加强质量管理和过程控制，严格质量验收，可以将质量通病消灭于萌芽状态，从而提高工程质量，减少业主投诉。 3 住宅工程质量通病分析 3.1 设计措施不明确或不合理 按《住宅工程质量通病防控技术规程》(DB42/T636—2010)的要求，设计单位在住宅工程设计中应采取控制质量通病的相应设计措施，并明确了部分设计措施。但部分设计单位并未按此规定执行，仍然按通行的相关国家设计标准进行设计。通行的国家设计标准是一定阶段建筑工程满足安全和使用功能的最低标准，不少质量通病由于国家标准覆盖不到或标准定的偏低，以及更新太慢，满足不了技术的发展而出现。如按《砌体结构设计规范》(GB50003-2014)要求，框架填充墙长度超过5m才设构造柱，但实际按此施工墙体极易出现开裂，为增加对墙体变形的约束，应提高构造柱设置的标准。另外设计中还存在设计措施不合理，没有根据实际情况选用建筑材料或生搬硬套标准定型图集而导致质量通病的产生，如凸窗侧壁选用轻质空心墙板极易导致侧壁的渗漏。 3.2 工程造价过低 部分建设单位片面追求工期和经济效益，不愿意投入，以低于工程成本的价格发包工程，当工程造价过低时会增加承包方的资金压力。承包方在资金压力下往往为了节约资金，减少开支而疏于管理，使用劣质材料、偷工减料。另外当设计文件中无控制质量的设计措施，承包价格中不包含这部分费用，建设单位又不追加投资时，意味着承包方要额外地投入，采取设计文件以外的一些措施来开展质量通病的防治工作，这必然会大大增加承包方的资金压力，降低利润空间。除少数质量意识强、创优积极性高的企业外，大部分企业不会采取设计文件以外的防控措施。工程造价过低是阻碍质量通病防治工作开展的重要原因。 3.3 条件制约 随着社会发展和科技进步，新的建筑材料不断出现，但其中不乏大量未经实践检验验证、质量不过关的产品流入市场，造成房屋的质量通病。即使符合国家检验标准的合格材料，其性能也不一定能满足质量通病控制的要求，如使用较多的墙材蒸压加气混凝土砌块，其线