2020～2050年中国城镇住房市场发展趋势与目标摘要：随着城镇住房持续大规模建设，“十二五”时期城镇家庭户均住房已超过1.0套，总体解决住房短缺问题，住房市场发展阶段出现重大变化。参照发达经济体住房市场发展历程，未来经济发展阶段变化和结构调整、人口总量和结构变化以及金融、土地等相关政策的调整将是影响中长期我国住房市场发展的主要因素。2020—2050年间住房市场发展将从住房新建规模扩张转向居住品质提升，房地产业增加值占GDP的比重将持续上升但建筑业增加值占比将回落，未来新增住房供应和需求将主要向城市群集中，存量住房市场的重要性将显著提高，人均住房面积继续稳中有升但住房自有率将平稳回落。建议在准确把握新阶段市场发展趋势的基础上，及早研究确定适应新时代发展要求的住房发展目标。
关键词：住房市场，发展趋势，目标
一、住房市场发展阶段已发生重大变化
1998年以来随着城镇住房持续大规模建设，我国城镇居民住房条件显著改善。“十二五”末城镇家庭户均套数已超过1.0套，住房市场发展阶段出现重大变化。
一是城镇住房户均套数超过1.0套，总体已基本解决住房短缺问题。根据第六次全国人口普查数据和近年来住房新开工面积、竣工面积等数据推算，2010年底我国城镇家庭户①的户均住房套数为0.98套，2015年底提高到1.10套。按全部常住城镇人口测算，2015年底全国城镇户均住房也达到1.03套。由于城镇家庭户均住房超过1.0套，我国已总体解决住房短缺问题。
二是住房新开工面积峰值出现，房地产投资增速明显放缓。2010年以来全国房地产投资增速、房屋新开工面积等主要指标的峰值相继到来。房地产投资增幅在2010年达到峰值(33%)，2017年降至7%。房地产开发企业的住房新开工面积在2011年达到峰值(14.7亿平方米)，2017年回落到12.8亿平方米。从发达经济体住房市场发展历程看，在户均住房达到1.0套左右时均会出现住房新开工的峰值。我国住房新开工面积峰值出现的时期与发达经济体住房新开工峰值出现时的市场特征基本一致。
三是住房市场区域性分化特征凸显。北京、深圳等一线城市由于新建商品住房长期供给不足、人口持续较快流入增大住房需求，住房供需矛盾较为突出，住房价格涨幅远远高于其他城市；而前期新开工规模过大、原有主导产业衰退、人口流入缓慢甚至净流出的城市，价格涨幅明显低于一线城市涨幅，有的城市还面临住房库存规模过高、去化压力较大的问题。
二、2020—2050年城镇住房市场发展的主要影响因素
从中长期看，我国经济社会阶段变化和结构调整、城镇人口数量和结构变动以及金融、土地等住房相关政策的调整将是影响2020—2050年住房市场发展的主要因素。
(一)高质量发展阶段经济结构调整步伐加快对住房供应和需求都将产生重大影响
我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，服务业驱动和消费引领特征更加明显。2017年服务业增加值占GDP的比重为51.6%、消费占GDP的比重是53.6%。参照发达经济体在不同发展阶
段的产业结构演变情况，预计2020、2035和2050年我国服务业增加值占GDP的比重分别提高到53.7%、63.0%和70.0%左右，消费占GDP的比重分别提高到56.2%、65.5%和75.0%左右。
高质量发展阶段的经济结构调整将持续到2050年前后，这意味着调整过程中劳动力、土地等要素资源的再配置过程也将持续相当长的时间。劳动力和土地等要素资源的再配置将直接影响到住房供应和需求的变化。随着工业比重回落、服务业比重上升，原有的一些工业用地需要盘活，在符合规划条件下部分工业用地可以转为居住用地，成为新增居住用地特别是租赁住房用地的来源之一。劳动力从工业部门向服务业部门的转移不仅是劳动力在城市内部进行职业的重新选择，也会有相当一部分在城市间进行重新选择，这将对中长期的住房需求产生较大影响。高质量发展阶段还是居民收入水平持续提升的过程，对居住品质的要求也显著提高。因此，要重视高质量发展阶段的结构调整对住房市场供需结构产生的重要影响。
(二)城镇人口总量和结构的变化将对住房需求产生较大影响
2020—2050年间，我国人口总量和结构都将发生重大变化，并将对住房需求产生较大影响。
一是城镇化率继续稳步提升，但2035年后城镇人口数量将可能出现回落。相关部门预测，我国人口数量将在2030年前后达到峰值，峰值数量预计为14.23亿人。其中，2020、2035和2050年的人口数量预计将分别达到13.97亿人、13.68亿人和12.70亿人。结合国际经验和国内城镇化推进情况，预计2020、2035年和2050年我国城镇化
率将相继达到60%、75%和80%。届时城镇人口将分别达到8.38亿人、10.26亿人和10.16亿人。
二是城镇家庭户均规模平稳下降。在城镇人口增加过程中，家庭小型化趋势明显。城镇家庭户的户均人口数量由1998年的3.20人减少到2010年的2.85人。参照发达经济体户均人口规模变动的一般规律，结合我国人口结构变化情况，预计到2050年前家庭户均规模仍将呈平稳下降趋势。预计2020年、2035年和2050年城镇家庭户均人口分别降至2.75人、2.50人和2.30人(表1)。
表1 2020—2050年间人口和家庭结构变迁情况
布的城镇家庭户口径有所区别。
资料来源：作者根据相关数据测算。
三是人口年龄结构的优势明显逆转。突出表现为人口老龄化加速和人口抚养比持续上升。初步测算，60岁及以上老年占总人口的比重在2020、2035和2050年将分别达到18.0%、28.3%和36.6%。人口
总抚养比②在2012年降至33%的最低水平，此后将逐步上升，预计到2020年提高到40%，2035年上升到50%，2050年将达到65%左右。
人口总量和结构的变化将对住房需求产生重大影响。2020年前，住房需求主要依靠城镇人口增加带动，2010—2020年间，城镇人口预计增加16700万人，家庭户均规模仅减少0.1人。2020—2035年间，住房需求增加将转为人口增加、家庭小型化和住房条件改善等因素共同带动，期间城镇人口预计增加18800万人、家庭户均规模将减少0.25人。2035—2050年间，带动住房需求的主要因素将是家庭小型化和住房条件改善，期间城镇人口减少1000万人、家庭户均规模将减少0.20人。
购房年龄人口主要集中在20—64岁，其中20—34岁以首次置业为主，35—64岁主要是二次以上购房的改善型需求。由于人口结构变化，2020—2050年间处于首次置业年龄段的人口比重总体呈下降趋势，改善性需求在住房需求中的比重将保持旺盛。初步测算，到2035年首次置业人口数量占全部人口的比例将下降到17%左右，改善型需求的人口数量占比将提高到45%左右。到2050年，处于改善型需求年龄段的人口占比仍在40%以上。
(三)金融、土地等制度改革和政策调整取向将会对未来住房发展带来重大影响
住房市场是受政策影响较大的市场，特别是金融、土地等政策的调整对住房市场的影响尤为显著。由于“十二五”末我国住房市场已从总量供不应求转向供求基本平衡、区域结构矛盾突出的新阶段，
“十三五”时期乃至2020—2050年间住房金融、土地等制度改革和政策调整取向将会对住房市场的中长期形势产生重大影响。
一是住房金融政策的不同取向将会对住房市场运行产生不同后果。日本、美国、德国等发达经济体住房市场发展历程表明，在解决住房短缺问题后，住房金融政策的不同取向对住房市场的影响截然不同。在经济增速放缓后，低利率、低首付极易引发房价泡沫，而低利率政策转向后，快速加息过程又成为泡沫破裂的直接原因。美国、日本、西班牙等国的房地产大幅波动都与住房金融政策、特别是利率的波动直接相关。德国住房市场相对稳定，与其首付相对较高、利率相对稳定带来的住房金融条件相对稳定有关。2020—2050年间我国经济和居民收入增速回落、住房市场供求关系平衡，在这个阶段要特别防范因低利率政策带来的系统性房价泡沫风险，做好房地产金融的宏观审慎管理。
二是新房供应政策的不同取向也会带来市场运行的较大差异。从全球比较看，伦敦、旧金山等城市受规划、土地等政策的影响，新建住房供应十分有限，由此显著推高了这些城市的房价。而休斯敦等城市在土地、规划等方面则实行相对宽松的政策，新房供应较为充足，这一类型的城市房价水平相对较低。由于我国住房市场已进入“总量平衡、区域矛盾突出”的新阶段，未来新房供应既要警惕继续人为刺激房地产投资和住房新开工面积保持在较高水平带来的全局性供给过剩风险，也要注意应对热点城市新房供应不足的矛盾，要增加商品房供应，防范化解供给不足带来的房价高企问题。
三、2020—2050年我国城镇住房市场发展趋势判断
(一)从住房新建规模扩张转向居住品质提升
由于城镇户均住房已超过1.0套，城镇住房新开工面积峰值已经出现，我国住房市场数量扩张的阶段已经结束，住房施工面积峰值也将在“十三五”期间出现，此后开始正常回落。伴随居民收入水平持续提高，2020—2050年间住房市场的主要矛盾是住房质量、居住环境和公共基础设施配套等方面难以满足居民的居住要求，发展重点将从解决数量不足的问题转向提升整体居住品质等方面，提供功能更加合理、建筑质量更加优良、人居环境更加舒适的住房产品，形成节约型、环保型、生态友好型的住房建设模式。
(二)房地产业增加值占GDP的比重将持续上升但建筑业增加值占比将回落
借鉴国际经验，在一国房地产市场新开工量等实物建设指标达到峰值后，房地产投资增速将出现趋势性回落。在这个回落过程中，以房地产市场为主的建筑业，其增加值占GDP比重会相应降低。同时，与房地产市场相关的交易、咨询、金融等附加值高的服务类项目增加值将持续增加，房地产业增加值占GDP的比重将有所上升。
2010—2017年间，我国房地产业增加值占GDP的比重从5.7%提高到6.5%、建筑业增加值占GDP的比重从6.6%增加到6.7%。参照OECD经济体一般发展规律，预计2020、2035和2050年，房地产业增加值占GDP的比重将分别提高到6.8%、9.0%和9.6%，建筑业增加值占比将分别回落至6.6%、6.0%和5.5%。
(三)未来新增住房供应和需求将主要向城市群集中
从发达经济体城市发展历程看，大都市区的经济效率更高，吸纳的人口数量、产生的GDP都持续增加。据统计，2016年我国京津冀、长三角、珠三角这三个具有较大影响力的城市群，以2.8%的国土面积集聚了18%的人口，创造了36%的国内生产总值。参照城市化的一般规律，基于我国城市化的现状和发展潜力，预计2020—2050年我国以城市群为主体带动大中小城市协调发展的区域发展格局加快形成。
2020年预计将全部完成全国19个城市群的规划编制工作，2035年城市群内部的大中小城市功能布局进一步优化、协同发展效应充分显现。在继续提升三大城市群发展水平的同时，在中西部如成渝、中原、长江中游、哈长等资源环境承载力较强的地区，培育发展若干城市群，促进人口经济均衡分布。初步测算，到2050年19个城市群将集聚全国80%以上的城镇人口、占用全国65%左右的城镇建设用地。随着城镇人口进一步向城市群集中，未来我国城镇新增住房的供应和需求也将主要集中在19个城市群。
(四)存量住房市场的重要性将显著提高
随着住房新开工面积达到峰值后稳中有落、户均套数超过1.0套，我国城镇住房需求将越来越依赖存量住房市场来解决。这符合发达经济体住房市场发展的一般性规律：人均GDP接近1万美元、户均住房套数超过1.0，由建设开发主导的住房市场趋于稳定和成熟，以房屋流通和住房资产管理为主要特征的存量住房市场将逐步开始占据主导地位。事实上，目前北京等一线城市存量住房的交易量已显
著超过新房交易量，并且二手房交易量超过新房交易量的城市在不断增多。
在存量房占主导地位的新阶段，居民基本住房问题的解决和改善性住房需求的满足主要依靠存量住房市场来实现，提高存量住房效率对实现住有所居、持续改善居住条件将发挥越来越重要的作用。同时，市场规模足够大的存量住房市场不论对提高住房资源配置效率，还是对建立租购并举的住房制度都具有重要意义。存量房交易量的增加，还会带动相关房地产经纪、装饰、装修等行业的持续发展，对解决就业问题也将发挥重要作用。
(五)人均住房面积继续稳中有升
展望未来，新建房屋的户均面积将大体保持稳定，住房存量将持续增加。但随着户均人口数量的下降，单人家庭和二人家庭的比重逐步上升，人均住房面积将继续提升。预计到2020年我国城镇人均住房建筑面积将达到38.5平方米左右，基本达到人均一间房；到2035年城镇人均住房建筑面积将达到42.5平方米左右，高于目前英国和日本的住房面积水平，略低于目前法国、德国等国家的住房面积水平，住房成套率将接近100%，居住质量将显著提高；到2050年，人均住房建筑面积将保持在46平方米左右，略高于目前德国、法国的人均住房建筑面积。
(六)城镇住房自有率将平稳回落
从典型经济体住房市场发展历程看，发达经济体住房自有率提高最快的阶段总体在解决住房短缺阶段，并在户均住房达到1.0套左右时住房自有率开始达到相对稳定的状态。如日本1968年户均住房达
到1.0套，当年住房自有率为60.3%，此后住房自有率基本在60%左右波动，到2013年其住房自有率也只有61.3%。美国住房自有率在20世纪60年代末达到62%左右，但到2013年其住房自有率也只有65.3%。
我国住房自有率目前在80%左右，显著高于发达经济体，这主要与我国在住房制度改革中将住房以“低价”销售给居住的职工有关。由于我国户均住房已超过1.0套，经济结构正处于调整过程中，居民收入差距在一定时期内仍将存在，参照发达经济体在户均住房超过1套后的住房自有率变化趋势，基本可以判断我国住房自有率将难以继续提高，预计2020年住房自有率保持在80%左右，2035—2050年间将大体保持在70%—75%的水平。
表2 部分发达国家住房存量结构(按所有权划分)(%)
四、研究确定适应新时代要求的住房发展目标
十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，明确了未来住房制度改革和住房市场发展的方向。基于我国住房市场已从“总量供不应求”转向“总量供求基本平衡，
结构性、区域性矛盾突出”的新阶段，建议在十九大所确立的住房制度改革方向下，尽快研究提出适应我国住房市场发展新阶段的发展目标。在确定新阶段的发展目标时，建议可重点考虑如下四个方面。
一是建立与经济发展水平相适应的现代化住房市场体系和制度体系。建立健全有利于提高住房资源配置效率、促进市场平稳健康发展、实现住有所居、推动居住质量稳步提高的制度体系。优化住房供应体系，发展住房租赁市场，完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应制度。建立统一的住房市场体系，简化商品住房和保障房种类，推进住房保障方式转型，实现各类住房平等入市、公平竞争，提高住房资源配置效率。健全住房金融体系，优化住房投融资模式，强化住房金融宏观审慎管理，防范房地产金融风险。改革住房用地供应体系，完善用地供应机制，建立城乡一体化住房用地市场，实现住房用地动态供求平衡。完善住房规划体系，强化规划的前瞻性、系统性和协调性，提高住房规划质量，持续提升居住品质和居住环境。建立和完善金融、土地等要素市场协调发展的机制。
二是全面改善住房质量，提升居住品质。在以人为本、保护环境、节约资源、优化生态的基础上，提供功能更加合理、建筑质量更加优良、人居环境更加舒适的住房产品，实现更高水平的住有所居。加快房地产开发建设模式实质性转变，形成节约型、环保型、生态友好型的住房建设模式。
三是实现经济、社会和住房市场协调发展。从经济社会长期发展目标出发，处理好住房市场发展与国民经济、人口结构、城市规划以及产业布局之间的关系，形成住房政策与短期宏观调控政策、中长期国民经济发展规划、区域城市群发展、城市内部空间布局与功能升级相协调，实现经济、社会和住房市场协调发展。
四是全面提高防范住房市场系统性风险的能力和水平。随着住房供求关系进入新的发展阶段，我国住房市场面临的潜在风险显著加大。要准确把握住房市场风险的主要类型和成因，调整完善住房金融、土地等公共政策工具，防范可能出现的各类系统性风险，保持住房市场供求总量和结构基本平衡，逐步缓解结构性、区域性矛盾。
参考文献
[1]邓郁松，2016：《住房市场发展阶段波动与风险》，科学出版社。
[2]邓郁松，2017：“住房市场发展阶段的国际比较与借鉴”，国务院发展研究中心《调查研究报告》，第20号。
[3]新华社，2014：《国家新型城镇化规划(2014—2020)》。
[4]吉野直行、马蒂亚斯·赫布尔，2017：《亚洲新兴经济体的住房挑战：政策选择与解决方案》，社会科学出版社。
[5]熊衍仁、沈綵文，2016：《国外住房发展报告》，中国建筑工业出版社。
[6]住房和城乡建设部住房改革与发展司，2010：《国外住房数据报告》，中国建筑工业出版社。
[7]住房和城乡建设部住房保障司和住房公积金监管司，2009：《国外住房金融研究汇编》，中国城市出版社。
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
2009年市场分析报告 结论： 本报告分析2009年北京市二手房市场，得出以下结论： 1.2009年是二手房市场不平凡的一年。价量齐升是其最为显著的特点。2009年北京市二手房年交易量达到266883套，超过近三年来二手房交易量的总和，12月甚至达到39264套的高峰。究其原因，政策对交易量的影响最大。2008年底开始出台的一系列房地产优惠政策在首付下降的同时降低了交易成本，减轻了消费者的购房负担，同时2008年受抑制的刚性需求也开始集中释放，再加上交易价格的连续上涨强化了其继续上涨的预期，诱发了投资投机性需求，也提高了二手房业主的售卖意愿，政策效果表现良好。同时，由于新建商品房项目较少，再加上房地产商捂盘惜售，提价减量的策略，致使部分刚性需求转向二手房，形成二手房交易量暴涨的局面。 2.二手房交易价格从年初的8900元/平方米上升为13800元/平方米，涨幅达55%。同时，4月和11月单月均环比上涨1200元，形成房价一日千里的局面。主要是因为2009年二手房需求集中爆发，供求缺口拉大，价格连续上升，同时价格继续上涨预期的自我实现又使房价进一步上涨。而宽松
的货币政策下大量流动性涌入楼市致使地王频现以及轨道交通的开通和规划也对房价的上升有重要的影响。 3.2009年北京市房地产市场在价量齐升的同时表现出一些新的特点。包括二手房交易量首次超过新建商品住宅；由于城市化进程推进和各项基础配套设施的完善，远郊区县二手房交易量比重上升；限外令的解禁致使外籍人士购买量上升；以及由于二套房贷政策的放开使改善型需求释放，90-140平米户型交易量上升。 4.政府对房地产政策的收紧以及为管理通胀预期采取的一系列紧缩型的货币政策将使二手房购买负担加重，抑制一部分投资投机性需求，同时2010年部分刚性需求也在2009年提前释放，因此预计2010年北京市二手房年交易量将有小幅下降，难以再现2009年的盛况，月交易量则受季节性因素、紧缩型货币政策出台的时间以及新建商品房供给的影响，会呈现先升后降的态势。 5.受政府打压房价的影响，2010年二手房价格进一步上升将难以为继，但在供求权衡调整下，二手房下降的可能性也不大，同时从历史数据来看，二手房交易均价似乎存在粘性，因此预计2010年北京市二手房交易均价将不会出现太大变化。从区域来看，2010年即将建成通车的地铁有大兴线、亦庄线、昌平线及房山线，轨道交通的完善将会促使沿线区域二手房价格上涨。南城规划也会促使规划区域房价上涨。
2020房地产发展方向 2016年房地产发展方向： 60亿元的“日光盘”!让全国房地产业从业者“亮瞎眼”！ 11月7日，深圳一手房市场迎来单个楼盘近十年来最大体量推盘——深圳龙华新区的壹城中心。从上午10点正式签约到下午4点，开发商宣布所推楼盘全部1637套房源一次性售罄，6个小时内实现“日光”。据初步预计，此次开盘签约金额达到60亿元。 回顾今年以来的楼市，在多轮“救市”政策刺激之下，市场信心 将进一步提升，北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部 分二线城市，楼市成交量已经呈现出“金九银十”的行情。深圳、 北京、上海、广州、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市开 始出现“日光盘”等热销现象。甚至部分城市比如深圳、上海等一 线城市的市场回暖的速度超出政策预期，政府的“救市”星星之火 导致楼市成交量出现暴涨，房价也正在酝酿大幅上涨的行情。与此 同时，期待已久的“日光盘”开始在下半年楼市频频再现。 那么，地方政府管得住“日光盘”吗?“日光盘”是不是还会在 更多的城市发生?“日光盘”背后反映出哪些尴尬问题? 多轮“救市”政策之后，市场需求被激活，上述城市的楼市去化 速度提升，去化周期也逐步缩短，市场基本面快速好转。在这样的 市场背景下，“自住需求+改善需求”两股力量入市，导致上述城市 出现“日光盘”的现象。同时，“日光盘”使得不少购房者担心楼 市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市，甚至导致局部市 场买涨不买跌的行情出现。 以深圳为例，新增建设用地少的可怜，对住宅市场来讲，势必会 造成未来供不应求的局面;从商品住宅市场去化周期来看，今年以来， 整个市场去化周期也就6-7个月，甚至有时候更低，可以说这个城
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
中玉 市场调研在线
2017-2023年中国二手房交易行业现状研究分析与 发展趋势预测报 告 你我共享 行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广 泛的咨询服务，其研究成果以报 告形式呈现，通常包含以下内容: 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状 况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读 完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性 和科学性。 中国市场调研在线 cnin https://www.doczj.com/doc/db7434239.html, 基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该 行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。 精品文档 市场供需 疇模 发展前景 行业宏观 背# 行业发展 现状 重点企业 分析 行业政策i 法规I
精品文档 你我共享 2017-2023年中国二手房交易行业现状研究分析与发展趋势预测报告 htt p: //www.c nin https://www.doczj.com/doc/db7434239.html,/yjbg/jchy/qt/20170613/612048.html 如需英文、日文、韩文等其他语言版本报告，请咨询客服。 2017-2023年中国二手房交易行业现状研究分析与发展趋势预测报告 二手房交易，现在在北 京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象，其发展前景 相当可观。在二手房交易过程中，经纪公司无可非议是其中一个桥梁，所以，今后北 京乃至全中国的经纪公司必将走向一个高峰，此中竞争也将迅速扩大，经纪人的地位 也会得到更多百姓的认可。 《2017-2023年中国二手房交易行业现状研究分析与发展趋势预测报告》在多年 二手房交易行业研究结论的基础上，结合中国二手房交易行业市场的发展现状，通过 资深研究团队对二手房交易市场各类资讯进行整理分析，并依托国家权威数据资源和 长期市场监测的数据库，对二手房交易行业进行了全面、细致的调查研究。 中国市场调研在线 网发布的2017-2023年中国二手房交易行业现状研究分析与发 展趋势预测报告可以帮助投资者准确把握二手房交易行业的市场现状，为投资者进行 投资作出二手房交易行业前景预判，挖掘二手房交易行业投资价值，同时提出二手房 交易行业投资策略、营销策略等方面的建议。 ［正文目录］网上阅读：httP ：//https://www.doczj.com/doc/db7434239.html,/ 第1章2014-2016年全球二手房市场运行总况 第一节2014-2016年全球经济运行分析 一、 经济衰退隐约见底，局部复苏初现端倪 二、 经济复苏不牢固、不稳定、不确定 三、 全球经济运行状况冷热不均 四、 我国外部经济环境依然严峻 第二节2014-2016年美国二手房市场聚焦 一、 环境很大程度决定二手房的销售 二、 二手房越旧越好卖 三、 平均每隔六七年就要换一次房 四、 贷款买房是最主要的购房形式 五、 2014-2016年美国二手房销售增长率 第三节2014-2016年澳大利亚二手房市场透析 一、 装修齐全 二、 银行提供的贷款金额可占到整个房价比重 报告编号: 612048 市场价: 纸介版7800元 电子版8000元 纸质+电子版 8200元 优惠价: Y 7500元 可开具增值税专用发票 在线阅读: 温馨提示:
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
二手房市场分析与总结 XX年对于**二手房市场是一个不平凡的一年。房地产政策空前的猛烈。3.17国家央行再次加息，提高了购房成本。5月11日国家七部委出台了《关于做好稳定住房价格的意见》对营业税标准重新界定。6月1日国家契税标准重新敲定。6月中旬**个别区域开始实行“先税后证”办法。8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》关于已购公房出售可以减免税费，对于整个**二手房市场回暖是一个利好的消息。但是10月中旬国家税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》重申二手房交易必须缴纳个人所得税，对当前日渐恢复的京城二手房市场又泼了盆凉水。这一系列政策的出台对于XX年**房地产市场产生了巨大的影响。 XX年**二手房市场虽然受到国家宏观政策调控的影响，但是从XX年**二手房市场成交量来看还是继续保持增长势头。据“信一天”统计资料显示：今年**二手房成交量为65000套，与XX年57374套相比成交量增加了7626套，同比增长了13.3%。信一天市场人士认为：虽然受到国家宏观调控的影响，二手房成交量比预期在一定程度下降，但是**二手房市场“刚性”购买需求旺盛是支撑今年**二手房市场成交的最有利的保障。只要是国家相关政策税收利好的消息释放出
来就会激发消费者的购买热情。 一、成交属性分析： XX年**二手房市场交易继续大幅放量。全年二手房成交量65000套左右。据“信一天”统计资料分析：全年**二手房市场成交属性的各自占比分别为：二手商品房成交34100套占总成交量的52.3%，已购公房28000套占总成交量42.9%。经济适用房3100套占总成交量的4.8%。其他类型的二手房成交量占总成交量的2%。二手商品房的成交量首次超过公房，成为二手房市场的主体。但是“信一天”市场人士认为：公房主导地位不会撼动，随着国家对已购公房政策的放宽，以旧换新成为很多房主最大的心愿，而未来几年公房将会大幅度放量。而国家为了“抑制房价过快增长，打击房产投机炒作”对于商品房来说，营业税的征收而直接影响了二手商品房的交易。 1.二手商品房不负众望全面超过已购公房。据“信一天”统计资料显示：二手商品房占全年成交比为5 2.3%：再上市公房占全年成交比为42.9%。这是**二手房市场开放以来二手商品房首次超过了再上市公房。据“信一天”监测数据显示：近几年再上市公房主导地位就已经有所动摇，而到今年二手商品房超过再上市公房9.4个百分点。由此可见，二手
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
枫泾镇地块项目市场分析报告
目录 一、枫泾镇区位环境分 析 (3) 二、枫泾镇总体规划及功能分 布 (4) 三、枫泾镇房地产市场分 析 (7) 四、项目分 析……………………………………………………… 13 五、项目市场定位分 析 (16) 六、结 论………………………………………………………
(19) 一、枫泾镇区位环境分析 枫泾，素有上海西南门户之称，位于江浙沪二省一市交界，属于上海西南郊区金山区的西部，东邻兴塔镇，北接松江、青浦，西、南与浙江省嘉善县接壤。在A8沪杭高速没有建成之前，枫泾镇是从浙江经320国道进入上海的第一站。因此，枫泾镇历来是上海、浙江、福建
沿海经济带上的重要连接点。 枫泾镇总人口5万人，镇域总面积54.33万平方公里。枫泾镇文化源远流长，是“金山农民画”的发源地。建于元代的致和桥、跻运桥及市河两侧明清居室留下了古镇丰富的人文景观。枫泾镇为历代商贾汇合之地，是全国500个试点小城镇和上海市试点中心镇之一，2001年1月5日，枫泾镇列为上海重点建设的“一城九镇”试点镇。 枫泾镇工业门类齐全，服装、印染、无纺布、制酒为当地主业，地点特产“枫泾丁蹄”以其风味独特而名扬于世。 2003年6月28日，枫泾中心镇建设正式启动，千年古镇枫泾从此脱胎换骨进入了新的历史进展时期。 沪杭高速公路、沪杭铁路、320国道、朱枫公路四条大动脉贯穿镇区，并有丰富的水运资源。高速公路40分钟即可到达市中心，至虹桥机场仅需35分钟，浦东国际机场仅需50分钟即可到达。轻轨R4线直通枫泾镇，
差不多列入上海都市进展规划。 建于1999年的枫泾工业园区取得了突破性的时进展，现占地4.7平方公里，目前已包括上海华普汽车有限公司、泽星（上海）周密工业有限公司、上海飞旭电子有限公司等多家知名企业内的70多家企业落户园区总投资45亿元人民币，园区内“七通一平”厂房标准，绿化成荫，干道亮灯，到2004年10月，园区实现工业产值15.4亿元。园区已形成了汽车制造、汽车配件生产高新电子技术为导向产业的链条。 早在2003年底，枫泾经济小区有贸易型企业2045家，已落户实业型企业50多家，其中有飞旭电子、汉钟机械公司等知名企业。 枫泾镇原有的骨干企业如上海佳田制造有限公司，金山枫围无纺布厂有限公司、上海华卉丝绸印染有限公司，不断进行新技术引进和改造，年增产值4600万元，在市场竞争中不断地进展壮大。 另外，2002年9月经上海市政府批准，在枫泾建设
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。
房地产行业未来发展趋势 第一阶段:理论的突破与试点的起步阶段 1978年在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发的总公司,拉开了房地产的综合开发序幕。1982年国务院在四个城市进行 售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨 明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 中国房地产价格的走势,1998年开始起到的房地产市场到2003年,这一轮的上扬达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘 整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007 年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕。 目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢?我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样, 降幅最大估计也就是15%左右。 因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如 果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳 定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业 问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。
虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照 每年10%的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30%到50%,以前 买不起房的人就可以买得起了。 至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会 放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政 府与房地产商博弈的过程。
中国房地产中介市场发展现状和趋势随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。由于福利分房的终止，货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实。不断完善的房地产市场运作规则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使得房产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。 我国房产中介的成长，首先是由于房地产市场发展的需要。纵观10多年来房地产市场的发展历程，经历3个历史阶段的发展，使得众百姓已经从无房户、困难户过渡到了有房户、富裕户，并逐步向追求居住条件、提高居住质量方向发展。第一阶段，80年代初到80年代末，改革开放后房地产市场蓬勃发展，各地大兴土木，许多城市将改善百姓居住条件作为政府头等大事。这一阶段的发展，使得城市住宅群逐步出现，百姓住房明显改观。第二阶段为80年代末到90年代中，这一时期出现了商品房概念，房地产市场运作
逐步向市场经济转变，大多数百姓都改善了居住条件，由于同时期全国开工的住宅商品房过量，逐渐出现了商品房空置积压的现象。第三阶段为1995年到1999年。随着福利分房的取消，货币分房的出现，大多数百姓开始追求居住质量，房地产运作完全市场化，百姓由于自己掏钱买房，追求居住条件和居住质量已成为大众的首选目标。房地产市场经历了此3个阶段后，已完全从计划经济过渡到市场经济运作，因此，原有的一系列售房体系已经土崩瓦解或不适应目前市场化运作而被淘汰，房产中介应运而生。 房地产中介业成为房地产市场发展的重要组成部分，由于房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是在启动房地产市场，带动上百个相关行业的生存和发展，及解决几千万人的就业问题方面意义重大。而面对房地产业从集团购房到现在个人购房这一历史性的转变，我们不得不承认，单靠过去计划经济下老的运作方式，已不可能打开市场。其中房产中介行业的发展，从某种意义上说，架起市场与消费者之间的桥梁，对带动房地产市场转动将起到很好的润滑剂作用。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。各级政府通过搞活二级市场、放宽信贷政策、上市房改房等一系列手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了房地产市场的发展。中介公司的运作对搞活二级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进新房的销售起到的作用十分明显，如上海市房地产中介市场的发展较快，二三级市场连动成绩显著，2000年二手房交
房地产项目前期的市场调研 目标: 客观全面认识区域社会、经济、城市建设和规划、近中期城市的发展与项目地块的关系，认识项目发展的宏观经济背景和区位条件，客观全面的认识该地块在城市中的地位和发展潜力。 原则： 客观系统的态度进行调查和分析。 研究方法： 以事实和数据进行分析说明和提炼，以科学的方法预测。 研究内容： 1．域社会经济发展现状和前景概述 2．总体规划对项目发展的影响（分析项目与城市发展的关系） 3．位条件及其对项目发展的影响（分析项目与现状城市各功能区的关系） 4．大型设施现状和建设对项目发展的影响（分析项目与机场、高速路、交通枢纽、体育中心等近中期建设的城市设施的关系） 5. 现状及周围环境分析评价（分析地块的现状、城市建设、自然条件对项目发展的影响） 调查方法： 一、资料收集：要求对方提供或需收集的资料 1.年鉴 2.统计年鉴 3.建设年鉴 4.房地产年鉴 5.市志 6.《区域十五计划及社会经济发展战略》 7.新近报批国务院的总体规划 8.项目所在区分区规划 9.项目周边城市建设项目的文件和规划 二、与权威人士访谈 1．政府部门 2．规划局、规划设计院规划设计师 3．建委、国土局部门干部 4．管局、房地产交易信息管理中心干部 5．要报社城市建设、房地产专栏记者 6．房地产行业协会或学术机构专业人士 7．司主要楼盘的开发领导
8．他值得推荐的专业人士、机构 资料分析提纲及需解决问题 一、城市社会经济发展概况 1．经济状况 用地及人口规模 经济发展水平、增长速度 产业结构及各产业发展水平 经济发展政策、计划和规划 从历史发展过程，从区内区际比较反映出区域经济特征，以了解项目开发的宏观经济环境背景。 2．城市建设 基础设施建设情况 建筑业与房地产业 通过横竖向比较分析，了解城市房地产业发展水平和趋势。 3．金融业发展状况 居民存款总额及人均指标 银行用于房地产开发贷款 居民购房贷款情况 目的：了解金融业发展水平和对项目开发的影响。 4．居民生活水平 社会商品零售额 人均年可支配收入 居民消费恩格尔系数 人均居民居住水平 了解居民生活水平，以支持项目定位和把握项目发展空间。 二、城市规划建设对项目发展的影响 1．城市总体规划 2．项目所在地分区规划 3．重大市政建设项目 目的：分析项目地块的区位价值和发展潜力。 4．土地市场发展状况 土地供应及使用情况 用于房地产开发的土地供应与使用状况 土地供应方式及制度 未来几年内土地供应量预测 现行有关房屋土地管理政策法规、房地产市场规范概述