园区中国张江蝶变：“科技园”到“科学城”，颠覆产业地
产大事件！
备受瞩目的一只靴子终于落了下来。
5月8日，由上海市规划和国土资源管理局、浦东新区人民政府、上海城市规划设计研究院、浦东新区规划设计研究院联合编制的《张江科学城建设规划》（征求意见稿）正式出炉，面向社会听取公众意见。该方案公示时间为2017年5月8日至2017年5月21日。
根据这份规划草案，张江科学城未来将成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地、新产业的培育之地，成为现代新型宜居城区和市级公共中心，成为世界一流的科学城。同样在5月8日，上海市委书记韩正在中共上海市第十一次代表大会作报告时指出，上海要高水平规划建设张江科学城，打造世界级科技创新中心的增长极。
5月9日，上海市人民政府办公厅发布了《关于成立上海张江综合性国家科学中心办公室、上海推进科技创新中心建设办公室的通知》，上海市市长应勇亲自担任两个办公室的主任。
作为上海建设全球科创中心的排头兵和核心部分，张江科学城一直受到浦东、上海乃至中央的高度重视。园区中国也相信，张江从“科技园”到“科学城”的转变，本身也足以成
为中国产业地产行业一次极具颠覆性的重大变革。
张江是我国第一批国家级高科技园区，成绩卓然就不必多说了，但问题也同样明显，那就是有着绝大多数早期产业园区的通病而饱受诟病——只顾着招商引资，缺乏人本因素，社区感、舒适度、产城融合、城市文脉肌理这些人本色彩的东西匮乏，白天拥堵，晚上空城。
“如果任由这种情况继续存在，不但无法承载上海建设全球科创中心和三区联动的历史性重任，其自身的发展亦然受到巨大制约，甚至会落后于深圳等更有发展后劲的城市。”张江高科总经理葛培健对园区中国说。
我们与葛培健关于张江的过去与未来有多次深入的交流，具有深切忧患意识和企业家精神的葛培健，也是张江科学城最坚定、最热情的旗手与鼓手。园区中国一直强调，应该给产业园区一个崭新而凝练的定义，“产业园区，就是人和企业生存、集聚、发展的高质量空间。”这个空间绝对不是一个死板的硬件，而是一个软硬件结合综合性、能够切切实实留住人才的平台环境构建。
在这里，园区中国也希望引入“产业园区的软实力”这个概念。
哈佛大学教授约瑟夫·奈提出的“软实力”概念，是相对于
国内生产总值、城市基础设施等硬实力而言的，指的是一个国家、一个城市的文化、价值观念、社会制度等影响自身发展潜力和感召力的因素。
我们认为，对于一个产业园区同样适用，我们以往过于强调产业园区在产值、税收、物业硬件上的硬实力了，未来，园区软实力才更该受到重视——一个园区在文化要素、价值观念、商业氛围、开放力度、舒适程度、创新环境、平台搭建、智慧管理等方面的水平究竟如何？
只有软硬实力兼具，一个产业园区才有持续内生的生命力、吸引力，才可能真正实现所谓的“产城融合”，这一点，我们也希望张江科学城真正能够如此实践。既然叫作科学城，一直不是传统园区那样是一个城市边缘的延伸功能区，而是一个真正的产城融合空间。园区中国一直强调，不是说做了商住配套、娱乐休闲设施就叫产城融合了，那充其量是结合，就像城乡结合部的结合一样，不是融合。真正的产城融合，一定是以城市的包容度和完善度去降低产业的生产、交易成本和人的生活成本，并且用小政府，大运营的理念去运营和激活这个区域。
所以产城融合必须有政府的介入，有市场的配置，一个开发商做不到产城融合，单一政府也做不到。产城融合能否成功，核心取决于政府的介入程度和项目与当地资源禀赋的契合
程度，以及与城市、园区自身模式顶层架构的关联度，缺一
不可。
因此，从产业地产的维度来看，“张江科学城”概念提出的意图，既是对历史问题的一次“清算”，更是对未来发展（包括城市更新、产城融合、创新创业等方面）的一个探索。园区中国认为，相比于过往传统产业园区只注重外向吸纳型的招商引资，不注重人本，外功大于内功，缺乏链接和粘性而导致向心力不足，现在的科学城则更加应该注重内生循环的“招才”、“引智”、“创商”、“留人”，内外功兼备，具有强向心力，真正做到产城融合，从而能够可持续的发展。
从规划草案中的内容可以得到印证——总体围绕“上海具有全球影响力科技创新中心的核心承载区”和“上海张江综合性国家科学中心”目标战略，在张江高科技园区的基础上，充分依托国家实验室建设和高校、科研机构等，突出科技商务文化等创新要素复合（TBC），集聚全球顶尖创新人才、集聚国家大科学设施、集聚高水平创新型大学、集聚科研机构和跨国企业研发中心，转型发展成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地、新产业的培育之地，成为以国内外高层次人才和青年创新人才为主，以科创为特色，集创业工作、生活学习和休闲娱乐为一体的现代新型宜居城区和市级公共中心，成为“科研要素更集聚、创新创业更活跃、生活服务更完善、交通出行更便捷、生态环境更优美、文化氛围更
浓厚”的世界一流科学城。
此次张江科学城规划范围确定为北至龙东大道、东至外环-沪芦高速、南至下盐公路、西至罗山路-沪奉高速，同时考虑范围之外国家量子中心等重大科技基础设施的功能和空间
要求，总面积约94平方公里。为加强与龙阳路枢纽、国际旅游度假区等周边地区的协调和联动发展，外扩形成衔接范围，总面积约191平方公里。值得注意的是，张江科学城的野心是瞄准“世界一流科学城”。
世界一流的科学城应该是什么样呢？大家首先可能想到是
美国的硅谷、日本的筑波科学城等。不过园区中国认为，与张江科学城更为契合的对标对象，应该是新加坡裕廊的纬壹科技城。
在进入21世纪之际，2000年，新加坡推出了一个新鲜而吸引人引球的庞大新经济项目，希望建设新加坡的“硅谷”——“纬壹科技城”。如今，“一栋建筑就是一个创新社区”的纬壹科技城，已经成为了世界一流的科学城，甚至成为中国乃至亚洲很多地区“产业新城”“科技新城”的概念启蒙者，中国很多地方政府官员都纷纷到这里进行考察学习，国内众多产业园区都以这里作为对标的范本。开创17年来，纬壹科技城充分展示了新加坡在知识和创新密集型经济领域取
得的成就。它是一个汇集研发、创新和实验平台于一体的创新热点。在这里，工作、学习、生活、休闲实现了“一体化”，催化科学研究技术社群，成为新加坡中部充满活力的技术、研发和休闲娱乐中心。
这里最鲜明的旗帜就是“工作、学习、生活、休闲一体化的活力社群”这种新园区概念。在这里更注重人本、和谐和循环的因素，把各类科技人才、科研专家和企业家都集中在一起，为他们提供方便舒适的生活、工作、交流和娱乐的空间，并有充分的共享区域与合作空间。
对产业发展尤其重要的是，有别于传统的科技平台概念，从科技研发角度，纬壹科技城是一个跨学科、跨领域、跨国界的研究平台；从商业化角度，它是连接产学研一体化的合作平台；从普及科技和教育的角度，它是一个科普平台。这个国际化、商业化、兼具内生性和开放新的科技平台，不仅可以吸引世界一流的科研院所、人才和跨国公司前来合作或落户，而且可以推动本国科研人员与企业合作研发，加速科研成果的商业化。在这个平台内，政府公共部门扮演着各自的角色，从不同角度支持和推动新加坡科研界与工业界的合作、研发和商业化。
规划的有效执行、管理体制的创新、一体化的活力社群创新、政府的大力投入、高效的空间产出、产学研一体化......种种借鉴，不一而足，总之纬壹科技城的理念与实践，是非常值
得张江科学城去对标、提炼与再度升级的。
实际上从现在的规划来看，张江科学城的规划脉络确实与纬壹科技城高度吻合——将与国际化营商环境接轨，以科创为特色，集创业工作、生活学习和休闲娱乐为一体的现代新型城区。
规划草案中提出，张江科学城要从培养顶尖科创能力、创造宜居的生活环境、营造持续的城市活力等方面入手，实现六个“更”目标：科研要素更集聚、创新创业更活跃、文化氛围更浓厚、交通出行更便捷、生活服务更完善、生态环境更优美。对于任何一个国际性科创中心的建设，人才都是一个永恒的话题。早在三年前，习近平总书记就要求上海牢牢把握集聚人才大举措，从创新城向人才城迈进，加快向全球科创中心冲刺。
张江科学城也将在这方面做足文章：未来，按照宜居宜业要求，张江科学城将全面改变原来产业园区的开发理念、开发方式，在生态环境、城市景观、服务配套、支撑体系等方面，以“网络化、多中心、组团式、集约型”的模式，构建良性的综合创新生态环境。
在完善生活服务方面，科学城范围规划拟通过增加居住用
地、新增住宅全部用作租赁住宅，以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等,满足科学城就业人口居住需求。结合轨交站点构建社区生活圈，强化社区级公共服务设施的均等化配置和差异化设置。
张江科学城还将强化对外衔接，注重与市域、长三角乃至全球创新要素的网络协作；强化内部整合，整体考虑水网、绿网、路网、轨交网和慢行网，构筑“一心一核、多圈多点、森林绕城”的空间格局。山高人为峰。园区中国坚信，只要在务实创新的道路上努力前行，假以时日，张江科学城完全有能力超越纬壹科技城这座山峰，成为世界一流科学城的新标杆。园区中国
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