浅谈物业管理风险及防范
物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空间和时间范围是非常广泛而深远的，同时与众多的业主和非业主使用人的生活息息相关，上述特点决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在和无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行，所以风
险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。
一、风险的来源物业管理服务的风险是因物业管理企业的义务产生的，根据《物业管理条例》第36条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应法律责任。”的规定，由于义务人未能全面履行法定和约定的义务，给权利人造成直接和间接经济损失和人身损害的，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。
二、风险的种类风险的类型可以依据管理服务的具体内容而确定。具体来说分为：治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险。当然这并不能涵盖全部的风险，但基本包括了主要的方面。
1、治安风险是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物管服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害和财产损失导致的物业管理服务风险，当前随着市场经济的发展，我国人口流动频繁，社会阶层收入差距增大，由此产生的治安问题如入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等相继发生在各小区，给物业管理服务工作带来极大的压力和风险。
2、车辆管理中车辆的损坏灭失风险指在物业小区内的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏的风险。车辆停放服务通常由物业管理企业接受开发商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理，并收取车辆停放服务费。车辆停放期间车辆外表可能被儿童包括其他第三人用器具划伤，也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，也有可能在
停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理企业面临
赔付金额较大的风险。
3、消防事故和隐患风险由于消防设施直接影响到广大业主生命财产安全，消防设施的日常维护和养护直接关系到火灾发生时，消防部门处理事故效果。
消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重
大人身和巨大财产损失，物业管理企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的
民事法律责任，直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承担刑事法律责
任。
4、物业及公共设施设备造成的风险物业本身主要包括房屋本体及属于物
业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物；公共设施和设备包
括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等；如
果概括地讲可以认为是小区或大厦内不属于业主个人所有和承担管理责任的其
他部分。由于物业、公共设备的多样性和分布的分散性特点，常常伴随风险的
频繁发生。
三、各类风险的防范
1、治安风险防范首先，明确物业管理企业的法律地位和职责。小区和大
厦的治安是由公安机关负责的，物业管理企业的义务是协助公安机关维护小区
和大厦的公共秩序。物业管理企业仅仅是依法成立的公司法人主体，不享有超
过法律规定的任何行政管理职权和行政处罚权。物业管理企业不具有任何特权。因此，物业管理企业的治安防范义务是在一定限度内的、有限的义务。其次，
针对不同服务区域的具体情况，制定相对完善和实用的制度，组建和设置相应
的机构和人员，实施和执行相应的制度规定。制度中应明确对小区和大厦往来
人员的管理，制定关于定时安排人员巡逻和巡视，针对治安事件的处理程序等。鉴于住宅小区和大厦业主和非业主使用人的不同需求和特点，对于人员的往来
管理是有区别的。住宅小区可以采用业主和非业主使用人凭密码和智能卡进出，来访者采用登记或经业主和非业主使用人同意后进入。大厦是以办公为主的商
业区域，因为人员进出过于频繁，进出人员数量过大，逐一登记制度是不必要
和难以落实的，多数都采用对从大厦搬离物品进行登记，并凭当时在业主或合
法的非业主使用人入住时预先所留的印鉴或签名确认。
往来人员的登记和管理是由固定岗位的工作人员完成的，同时必须配备相应的其他人员进行定时的流动式巡逻和巡查工作，对已进入小区或大厦的人员的行为进行监督，及时发现和制止不法侵害的行为，第一时间进行报警，协助公安机关制止和防范违法犯罪行为、保护事发现场，以实现协助公安机关维护公共秩序的职责。物业管理企业应根据小区的不同情况与业主委员会协调共同组织一定数量的业主，结合自愿原则，建立业主防范体系，配合和促进物业管理企业的治安防范工作，既针对非法侵害行为，也可以监督和发现物业管理企业工作漏洞，最终形成不同层次的防范体系。
作为物业管理企业只有在严格依据经过业主大会确定的各项管理规定，履行自己义务，协助公安机关维护社会公共秩序，物业管理企业才不再承担业主或非业主使用人因第三人非法侵害导致的人身和财产损失赔偿责任。
目前，物业管理行业中，有一部分企业将协助公安部门维护小区和大厦公共秩序的工作委托给专门的保安公司，协商约定对外支付一定保安服务费，由保安公司根据物业管理企业的具体要求提供一定数量的保安人员，按合同约定提供物业管理企业要求的服务。该做法实际也是物业管理企业与其他主体分担法律风险的措施。
2、车辆管理风险防范
停车场经营管理，应从停车场硬件建设、维护和车辆停放管理软件两方面防范风险。
要向公安机关依法取得许可证，向物价部门取得收费许可证。取得经营许可证的前提是停车场的规划和建设符合法律规定。同时须负责相关停车场设施的维护和维修保养；将停车场车辆停放服务的内容制作成公示牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营企业是否承担车辆的保管责任等，停车场内因维修工程等原因可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独围拦，进行分离，明确禁止车辆停放在上述区域。
在停车场硬件完善后并符合要求后，还应制定车辆停放管理制度，对车辆的出入严格管理。停车场的工作人员对进入停车场的所有车辆发放停车凭证，