房地产投资项目财务指
标选取建议
文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）
x x节能置业投资项目财务指标选取建议根据目前土地市场变化以及同业内其他企业情况，结合xx节能置业自身情况及发展战略，我们对公司投资新项目论证过程中拟采用的财务参照指标建议如下：
一、财务指标建议
（一）静态指标
1.静态绝对值指标
（1）项目总收入（项目整体营业收入）
项目总收入（项目整体营业收入），是指企业在从事销售商品，提供劳务和让渡资产使用权等日常经营业务过程中所形成的经济利益的总流入，能够反映当期竣工、入住的情况。
该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。此外，该指标配合开发周期、财务净现值分析后，可考察项目现金流状况。
（2）项目净利润
项目净利润，是指在利润总额中按规定交纳了所得税后公司的利润留成。
该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。也能直观的体现：在项目竣工结利后，公司实际从项目中的获利。其计算公式为：
净利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税。
（3）自有资金峰值
自有资金峰值，是指在项目取得外部融资或销售回款前，项目股东运用自有资金对项目投入所需投资的最大资金值。
该指标体现了股东对项目的最大资金投入，衡量了股东实力能否满足项目的资金需要。
2.静态比例指标
（1）毛利率
毛利率，是指毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额。
该指标综合反映了产品定价与成本之间的关系，成本控制、定价策略、销售策略。目前，毛利率行业平均水平为30-35%，同时应结合公司在同一项目地区、同类产品的建筑设计标准以及目标成本控制情况。其计算公式为：
毛利率=（当期营业收入-营业税金及附加-营业成本）/（当期营业收入-营业税金及附加）×100%。
（2）总投资回报率
总投资回报率，是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。
该指标涵盖了企业的获利目标以及获利目标与成本之间的关系，反映了项目的总体投资回报情况，结合毛利率还可考察项目的税收筹划能力。其计算公式为：总投资回报率=（营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税）/(营业成本+营业税金及附加+营业费用+管理费用+财务费用+企业所得税+土地增值税)×100%。
（3）自有资金投资回报率
自有资金投资回报率，是指股东通过自有资金投资而应返回的价值，即股东从一项投资活动中实际得到的经济回报。
该指标反映了股东自有资金的投资回报情况，应至少大于股东资金的融资成本。其计算公式为：
自有资金投资回报率=（营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税）/自有资金峰值×100%。
（二）动态指标
1.自有资金内部收益率
自有资金内部收益率，是指股东利用自有资金通过该项目投资实际期望达到的收益率。
该指标反映了股东的自有资金通过该项目获取的实际投资收益，应当大于股东使用该资金投资用于其他项目所获得的投资收益（即边际成本）。在银行一年期基准贷款利率6%时，行业内该指标普遍应大于15%。其计算公式为：
自有资金内部收益率=irr（项目各年自有资金净现金流量，必要收益率）。
2. 财务净现值
财务净现值，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
该指标反映了投资方案在计算期内盈利能力的动态评价，以及项目全周期的现金流状况，结合项目收入总额、开发周期，可考察项目现金流状况，操盘类项目可考察项目现金流情况；非操盘类项目可考察项目的资金流动性及资金安全。该指标需结合公司自身对现金流回流要求制定。其计算公式为：
财务净现值=NPV（项目各年净现金流量，必要收益率）。
二、公司目前现用财务指标
1.项目总收入（项目整体营业收入）；
2.项目总投资（七项成本/运营费用）；
3.毛利；
4.毛利率；
5.内部净利润；
6.内部净利润率。
三、建议采用的财务指标与公司目前现用财务指标对比
将项目总投资（七项成本/运营费用）调整为项目净利润，通过综合考虑项目净利润、项目总收入与项目相关税金的关系，同样可以了解项目的总投资（七项成本/运营费用）情况，但将重点关注在项目的净利润上更加能够体现以利润为中心的经营理念。
毛利与毛利率在本质上都是反映产品定价与成本之间的关系，因此建议合并，由于比率类指标能够更好地在不同项目间进行对比，因此保留毛利率。
增加的总投资回报率能够从总体上反应项目的投资回报情况，并且该指标是行业通行的标准，易于与在同行业间甚至不同行业间进行比较。
新增的自有资金峰值、自有资金投资回报率、自有资金内部收益率分别从静态与动态考虑了股东的资金实力、股东的资金安全以及股东资金的机会成本，保证股东资金的科学投入。
新增加的财务净现值，动态的体现了项目全周期现金流的状况，分析了项目开发过程中的资金盈利能力与安全性。
房地产项目建议书最新 房地产项目建议书1 “北京交通台”和“北京音乐台”，此种推广方式也应是我们传递信息的途径之一;我们可选择时段30秒套播，总体计划进行5个月，时间分别为开盘期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，费用预计50万元。 (1)从交通中的视野角度来讲，公共汽车的车身广告及道路周边的“公益”广告也会给人留下较深的印象;因此，我们建议在公共汽车28路、康恩专线选取5―8辆汽车进行公交车身广告，在公益广告方面可制作精美的印有__花园广告标识及电话的垃圾桶 赠送市政部门安放于丰联附近，另外看房班车车身上的视觉广告也是可利用的另一选择;总体费用控制在60万元。 (2)、从客户的工作及交际习惯来考虑;针对于客户回家较晚的实际情况，我们认为：采用21：00~22：00时间段的电视媒体，比较适宜;一方面，是由客户的生活习惯决定，另一方面，此时间段的某些栏目的费用并不贵;建议采用某些联带地产的综合类节目(例如“生活速递”)，此些节目的费用仅为800~1000元/分钟，广告主题为主推__花园的健康工作、健康生活，投资空间，计划在20__年9月推出两周费用约6万元。
(3)、从目标受众的阅览媒体方面考虑：就目标客户的阅览习惯而言，我们建议主要采用“职业经理人”、“今日民航”、“生活速递”、“目标”等白领杂志，报刊运用则首选“北京青年报”、第二媒体选用“北京晨报”。 2、推广策略 通过项目的自身特点及市场对物业的接受态度，我们认为整体上应把握“推广商住两用房为主，投资小户型为辅”的推广原则;为此我们建议在各个时间段进行以下详细计划： (1)、形象导入期 在客户的分期选取上，此时期首先应把握区域内有一定经济实力、对该区域有一定认同感的客户(工作、居住在周边的人)，他们是项目投入市场前期最有可能第一时间达成购买意向的人，也是我们该时间段的主抓客户群，因此售楼处上方的广告牌一定在7月中下旬―卖场建成的同时落实、安装，广告牌应由案名、LOGO及小区的鸟瞰图等组成，传达出在本地点有本项目这样一条资讯，并且朝外大街及东三环的广告牌应尽早寻找。 在20__年8月份中旬分别导入软广告评论性*，表达的主题为：蓝岛商务中心区将成为CBD商务区及朝外大街商务区的直接纽带、健康在工作和生活都不可缺。 (2)、内部认购期
房地产公司财务分析指标
财务指标详细介绍 ◇成长性得分：该评分对企业的成长性进行评测，分数越高表示成长性越高。成长性评分＝(主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+利润增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇净资产收益率：评测股东权益每年的回报程度，数值越大回报越高。=净利润/股东权益合计(股东权益合计<=0的不予计算)。 ◇总资产收益率：考察企业每投入一元资产获取的回报程度，如果高于企业的融资成本，说明公司的扩张很有价值。数值越高表明回报程度越高。=净利润/资产总计(备注：中报报表下，净利润×2) 。 ◇主营业务能力得分：对主业经营状况进行评测，分数越高表明主业竞争力越强。主营业务能力评分＝(主营业务利润率评分+营业利润在利润总额当中的比重评分+主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇主营业务利润比重：主业利润在利润总额当中的比重越接近于1，利润稳定性越高，企业越能够稳定发展。 (总利润<=0 不予考虑)。 ◇主营业务利润率：该指标考察公司主业的毛利润率，数值越大表明公司越有活力。如果数值低于同期贷款利率，主业面临转型。如果为负数，表明主业经营亏损。计算公式为：主营业务利润/主营业务收入。 ◇主营业务收入增长率：该指标考察公司主营业务增长速度。该数值越大越好，
如果数值接近0，表明公司的主业发展出现停滞迹象；如果数值小于0，表明公司的主业发展出现衰退迹象。计算公式为：(本期主营业务收入/上期主营业务收入-1) 。 ◇主营业务利润率增长率：该指标考察公司主营业务增长的潜力，本指标数值越大越好。如果比值为正，表明公司主业发展潜力较大，如果同时主营业务收入增长率也为正数，表明主业处于良性发展阶段；如果比值为负，即便主营业务收入在增长，也表明主业的竞争能力开始下降，甚至不排除以后发生衰退的可能。=(本期主营业务利润率－上期主营业务利润率)/abs(上期主营业务利润率)) 。 ◇净利润可靠率：通过考察净利润当中的现金比例来考察净利润的可靠性，数值越接近1，表明净利润可靠性越高；数值越接近0，表明净利润当中现金的比例过少，赊帐比例越高。=经营活动产生的现金流量净额/净利润(净利润<=0不予考虑)。 ◇营业收入可靠率：通过考察主业收入当中的现金比例来考察主业收入的可靠性，数值越接近100％，表明主业收入可靠性越高；数值越接近0，表明主业销售收入当中现金的比例过少，赊帐比例过高，销售收入可靠性越低。=销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入×100％。 ◇主业收入风险系数：该指标考察主业收入当中赊销收入和关联交易欠款的比重，数值越低表示主业收入的可靠性越高。计算公式为：(应收帐款+其它应收款)/主营业务收入×100％。(备注：中报中，主营业务收入需要×2) ◇主业收入可疑性增长比例：该指标考察主业收入的增加当中赊销所占的比例，如果数值接近甚至超过100％表示主业销售的增加可能主要靠赊销的加大而产生，主业销售收入的增长可靠性降低。数值越小可靠性越高。计算公式为：(本期主业收入－上期主业收入)<=0时不予计算；(本期主业收入－上期主业收入)>0时:(本期应收帐款－上期应收帐款)/(本期主业收入－上期主业收入)。 ◇非经常性损益率：通过考察非主业产生的利润在利润总额当中的比例来考察业绩的稳定性，因为非主业产生的利润和亏损都不能持久，对利润总额的影响是暂时的。比例越高，主业的稳定性越差，如果接近甚至超过100％表示公司的主业已经不能为公司提供利润，利润全部来自于非主业的收入。计算公式为：利润
东宏时代广场项目建议书
目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、项目建设周期与日程安排第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论
第一章、项目概述 一、项目背景 为了响应政府号召，推动城市发展新进程，促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展，打造区域新中心。铜梁区东宏时代广场，新建商业集中区。随着铜梁新城核心区工程的建设，东宏时代广场的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 东宏时代广场位于新城核心区中心商圈，地理位置优越，商机无限。 二、项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于铜梁新城核心区，规划用地性为商住建设用地，可用来开发中高层居住性建筑和商业，宗地面积为100亩，位于金龙大道与中心路交汇处，四周为建设中城市商圈及大型住宅区，地理位置优越、交通便捷。 2、项目概况 项目名称：时代广场 建设地点：铜梁区中兴东路788号 建设规模：29.11万㎡ 占地面积：100亩
容积率：3.0 绿地率：50% 建筑密度：60% 2、项目提出的理由和过程： 东宏时代广场位于铜梁区中兴东路788号，处于铜梁新城核心区商圈，随着城市发展需要，传统的社区型商业已不能满足城市发展的进程，且人们出行、消费等生活习惯的改变，急需新型的购物中心商业替代传统的社区商业模式，为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件，市政府决定在该项目拟建一个以五星级酒店和大型购物中心为一体，高级公寓楼与写字楼配套的商业综合体，项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。 3、建筑设计指导思想和原则 项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把打造商业新中心放在首位，进一步完善城市生活配套设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的商业格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划五星级酒店与大型购物中心相结合，考
反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标，应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。根据行业特点，房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主，盈利能力指标与营运能力指标为辅，参考股东获利能力指标。 基本的财务比率分析 2014 2013 2012 流动比率 1.9 2.04 2.46 债务状况 速动比率0.26 0.66 0.91 现金比率0.1 0.39 0.52 权益负债比率0.07 0.11 0.2 不良债权比率 1.29 1.38 0.91 1.64 1.38 1.55 存货流动负债比 率 债务偿付比率0.93 1.12 1.23 负债结构比率 1.36 1.23 0.87 0.05 0.49 0.56 营运资产与总资 产的比率 净资产收益率0.21 0.22 0.15 获利能力 0.01 0.02 0.03 总资产收益率 主营业务利润率0.11 0.15 0.13 成本费用利润率0.14 0.21 0.2 应收账款周转率19.26 15.97 10.49 运营能力 18.69 22.54 34.33 应收账款回收期 （天） 流动资产周转率0.18 0.26 0.25 存货周转率0.15 0.25 0.22 存货销售期（天）2391.67 1444.32 1601.67 净资产周转率 2.37 2.23 1.22
资产负债率0.89 0.86 0.83 长期负债比率0.38 0.38 0.44 流动负债比率0.58 0.56 0.47 股东权益比率0.06 0.09 0.16 主营业务增长率0.37 1.35 -0.01 成长能力 应收账款增长率-0.02 0.34 0.88 净利润增长率0.08 1.12 -0.06 4.22 1.1 -0.33 固定资产投资扩 张率 总资产扩张率0.75 1.62 0.66 每股收益增长率0.08 1.12 -0.06 偿债能力分析 偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。 第一，短期偿债能力。现代经济社会里，“现金为王”，对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业，基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平，现金流有时比盈利更重要。现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力，反映企业即时付现能力。从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上，做了一个对比。 第二，长期偿债能力。5 家房地产公司的长期偿债能力，选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。 风险水平分析 风险指标主要有三个，包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。在较高经营杠杆系数的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务量增加时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。经营杠杆的作用具有两面性，当销售收入减少时，经营杠杆会发挥消极作用，造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快，当销售收人增加时，经营杠杆会发挥积极作用，使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。 股东获利能力分析
房地产投资项目可行性研究报告 篇一：房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示：房地产投资项目投资环境分析，房地产投资项目背景和发展概况，房地产投资项目建设的必要性，房地产投资行业竞争格局分析，房地产投资行业财务指标分析参考，房地产投资行业市场分析与建设规模，房地产投资项目建设条件与选址方案，房地产投资项目不确定性及风险分析，房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写： 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等
【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式；PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入 公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个 性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报
碾格图新村开发项目申请报告 目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、项目建设周期与日程安排 第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析 第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论
第一章、项目概述 一、项目背景 为了响应国家号召，落实和加快社会主义新农村建设步伐，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进农村生态环境改善、促进农民生活生产环境改善和经济社会可持续发展。赛罕区金河镇碾格图村“两委会”决定新建村民居住区。随着呼和浩特市金桥新市区工程的建设，赛罕区金河镇的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 碾格图村位于金河镇，地理位置优越，商机无限。 二．项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于赛罕区金河镇碾格图村，规划用地性为集体建设用地，可用来开发多层低密度居住性建筑。宗地面积为340亩。宗地西临102省道与首府直通，东临，南侧为，北侧为碾格图村旧址，交通便捷。 2、项目概况 1、拟建项目概况： 项目名称：碾格图新村住宅小区
建设地点：赛罕区金河镇碾格图村 建设规模：34万㎡ 占地面积：340亩 容积率：1.5 绿地率：35% 建筑密度：25% 2、项目提出的理由和过程： 碾格图村位于102省道20公里处，现有村民405户人口1193人，土地总面积16500亩，蔬菜基地日光温室和厚墙体大棚400座，2010年人均收入突破1万元。随着养殖业和种植业的快速发展和人口的增长，随着社会经济的发展，居民生活水平有了较大的改善，原有的住房及配套已经不能够满足居民的生活需求。经统计约有30%的村民存在多户同住一院的情况。为了给村民创造一个良好的生产和生活环境、改善村民生活条件，村“两委会”决定在102省道以东；蔬菜基地以北；碾格图原村址以南的340亩土地上新建居民区。项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。 3、建筑设计指导思想和原则 项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建
国务院各有关部门、直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：为综合反映施工、房地产开发企业财务状况，我们在结合施工、房地产开发企业特点的基础上，制定了《施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）》，现印发给你们，从1996 年起试行。请将试行过程中存在的问题函告我们，以便进一步完善。 附件：施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行） １．资产负债率：用于衡量企业负债水平的情况。 负债总额 资产负债率＝────×１００％ 资产总额 ２．流动比率：用于衡量企业偿付即将到期的短期债务的能力。 流动资产 流动比率＝────×１００％ 流动负债 速动比率：指速动资产与流动负债的比率，用于衡量企业流动资产中可立即用于偿付短期债务的能力。 速动资产 速动比率＝────×１００％ 流动负债 速动资产＝流动资产－存货 ３．应收帐款周转率：反映企业应收帐款的流动程度。 赊销收入净额 应收帐款周转率（房地产）＝────────×１００％ 平均应收帐款余额 赊销收入净额＝销售收入－现销收入－销售退回、折让、折扣 期初应收帐款＋期末应收帐款 平均应收帐款余额＝───────────── ２ ３６０ 应收帐款周转天数＝─────── 应收帐款周转率 应收工程款 应收工程款拖欠率（施工）＝──────×１００％ 工程结算收入 ４．存货周转率：衡量企业销售能力和存货是否过量。 工程成本或全部销售成本 存货周转率＝───────────×１００％ 平均存货成本 期初存货＋期末存货 平均存货成本＝─────────
２ 注：工程成本适用于施工企业，销售成本适用于房地产开发企业。 ５．产值利润率：衡量企业每完成百元产值可实现多少利润。 利润总额 产值利润率（施工）＝─────×１００％ 企业总产值 ６．销售利润率：衡量企业销售收入的收益水平。 利润总额 销售利润率（房地产）＝────×１００％ 销售总额 ７．工程结算收入利润率：衡量企业工程结算收入的收益水平。 利润总额 工程结算收入利润率（施工）＝──────×１００％ 工程结算收入 ８．资本收益率：衡量企业运用投资者投入资本获得收益的能力。 净利润 资本收益率＝────×１００％ 实收资本 ９．资本保值增值率：反映投资者投入企业的资本在企业营运中的完整性和保全性。 期末所有者权益总额－客观因素影响所有者权益增减额 资本保值＝────────────────────────×１００％ 增值率期初所有者权益总额 １０．社会贡献率：反映企业运用全部资产为社会创造或支付价值的能力。 企业社会贡献总额 社会贡献率＝────────×１００％ 平均资产总额 企业社会贡献总额指企业为国家或社会创造或支付的价值总额，包括工资（含奖金、津贴等工资性收入）、劳保退休统筹及其他社会福利支出、利息支出净额、应交增值税、应交产品销售税金及附加、应交所得税及其他税收、净利润等。 期初资产总额＋期末资产总额 平均资产总额＝───────────── ２ １１．社会积累率：衡量企业社会贡献总额中上交国家财政的比例与能力。 上交国家财政总额 社会积累率＝────────×１００％ 企业社会贡献总额 上交国家财政总额＝应交增值税＋应交产品销售税金及附加＋应交所得税＋应交其他 税收。
房地产投资项目风险分析 房地产投资项目风险一般按风险来源、投资阶段或风险的可控性进行分类，网校根据项目风险的不同特点，按照风险的属性进行分类。 (1)房地产投资项目的宏观环境风险 政治环境风险。指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失;社会环境风险。社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险。经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条;政策环境风险。主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。 (2)房地产投资项目的区域环境风险 区位风险。商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响;周边设施风险。
城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险;环保风险。包括空气污染、噪音污染、水污染等;自然风险。指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。 (3)房地产投资项目的土地风险 土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性;征地拆迁风险。取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。 (4)房地产投资项目的资金风险 资金充足性风险。房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约;利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。 (5)房地产投资项目的设计风险 先进性风险。项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺
房地产公司财务分析指标 38 --- 82 公司盈利能力不理想，急需提高主业盈利能力 38 该公司得成长能力不理想 净资产收益率96% 公司经营能力尚可，股东收益略高于筹资成本 总资产收益率12% 公司总资产盈利能力高于筹资成本，可以扩大生产规模 20 公司得主业经营不理想，请查瞧最新报表了解详细情况主营业务利润比重68 公司主业较清晰,利润构成比较合理 主营业务利润率85% 公司主业毛利率较高，竞争力强 主营业务收入增长率42% 公司主业呈现良性发展，主业收入较上年上升 主营业务利润率增长 率 22% 公司主业毛利率出现一定程度得下降,经营状况不理想 54 对当前业绩得分析表明，公司收入与盈利可信度较高,经营中有足够 得现金收入支持 净利润可靠率62 公司经营性现金净收入大大小于净利润,业绩可信度很不理想营业收入可靠率96 公司营业收入得到比较充分得现金收入支持 主业收入风险系数52 公司主业收入中应收帐款比例偏高,公司利润与资产得可靠性很不 理想 主业收入可疑性增长 比例 43 公司应收帐款得增长大于主业收入增长，主业增长可靠性很不理想非经常性损益率66% 公司非主业收入比例偏高,当前利润得稳定性一般、 实际所得税率63% 公司所得税负过低，请核实公司实际税收政策, 存货周转变动率50% 公司产品出现一定得积压,但幅度尚属正常 应收帐款周转率变动 率 28% 公司应收帐款比例明显减少,请查询公司报表 存货增长合理率66 公司库存得增加高于主业销售得增加，产品出现一定积压 50 公司资产状况一般，不良资产比例稍高 资产可靠率11% 公司资产潜在损失得风险较高，请关注公司具体财务数据 净资产应收款率28% 公司净资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据 流动资产应收款率87% 公司流动资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据 流动资产大股东占款 率 23% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理 净资产大股东占款率16% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理 流动资产比重变化25% 公司得资产结构不理想，流动性较低 >90 公司偿债能力较高 资产负债率14% 公司具备较强得偿债能力，同时可继续举债
关于房地产项目建议书范文精选三篇 在日常生活和工作中，很多地方都会使用到建议书，建议书是个人或者单位有关方面为了开展某项工作，完成某项任务或进行某种活动而倡议大家一起做什么事情，或提出合理化 ___、建议时使用的一种文体。相信很多朋友都对写建议书感到非常苦恼吧，以下是___网的给大家的关于房地产项目建议书范文，希望能帮助到大家! 1城市规划及发展简述 2项目决策背景及摘要 2.1外部环境 1)城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等; 2)宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位; 3)项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
2.2内部因素 1)项目启动对公司未来几年发展战略的`意义(一般3至5年)，在公司发展中的地位(是否核心项目); 2)公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用; 3)从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。 3项目概况 3.1宗地位置 3.2宗地现状 四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。 3.3项目周边的社区配套
3.4项目周边环境 3.5大市政配套 3.6规划控制要点 总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;住宅建筑面积、公建建筑面积;综合容积率、住宅容积率;建筑密度;控高;绿化率等。 3.7土地价格 3.8土地升值潜力初步评估 3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。 4法律及政策性风险分析 土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的 ___;立项情况;规划用地用途、有关项目用地规划的 ___;征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的 ___。
xx节能置业投资项目财务指标选取建议根据目前土地市场变化以及同业内其他企业情况，结合xx节能置业自身情况及发展战略，我们对公司投资新项目论证过程中拟采用的财务参照指标建议如下： 一、财务指标建议 （一）静态指标 1.静态绝对值指标 （1）项目总收入（项目整体营业收入） 项目总收入（项目整体营业收入），是指企业在从事销售商品，提供劳务和让渡资产使用权等日常经营业务过程中所形成的经济利益的总流入，能够反映当期竣工、入住的情况。 该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。此外，该指标配合开发周期、财务净现值分析后，可考察项目现金流状况。 （2）项目净利润 项目净利润，是指在利润总额中按规定交纳了所得税后公司的利润留成。 该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。也能直观的体现：在项目竣工结利后，公司实际从项目中的获利。其计算公式为： 净利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税。 （3）自有资金峰值
自有资金峰值，是指在项目取得外部融资或销售回款前，项目股东运用自有资金对项目投入所需投资的最大资金值。 该指标体现了股东对项目的最大资金投入，衡量了股东实力能否满足项目的资金需要。 2.静态比例指标 （1）毛利率 毛利率，是指毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额。 该指标综合反映了产品定价与成本之间的关系，成本控制、定价策略、销售策略。目前，毛利率行业平均水平为30-35%，同时应结合公司在同一项目地区、同类产品的建筑设计标准以及目标成本控制情况。其计算公式为：毛利率=（当期营业收入-营业税金及附加-营业成本）/（当期营业收入-营业税金及附加）×100%。 （2）总投资回报率 总投资回报率，是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。 该指标涵盖了企业的获利目标以及获利目标与成本之间的关系，反映了项目的总体投资回报情况，结合毛利率还可考察项目的税收筹划能力。其计算公式为：总投资回报率=（营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税）/(营业成本+营业税金及附加+营业费用+管理费用+财务费用+企业所得税+土地增值税)×100%。 （3）自有资金投资回报率
房地产公司关键绩效K P I指标体系一、房地产公司关键绩效指标框架体系 二、房地产公司内部流程 1.房地产公司一般内部流程 目标价值链应当反映主要业务流程-产品开发、赢得/保持客户、交货、客户服务等 应当与主要业务流程或流程的整和相联系 2.典型房地产公司内部流程（以万科为例） 通过怎样的内部运作流程实现财务与客户目标 三、房地产公司战略地图 企业基础设施 行政总务管理/法律事务管理/审计监 人力资源管理/财务管理/采购管理 公共关系 土地 获取 项目 管理 战略 与 研发 项目 策划 客户 营销 管理 顾 客 需 求 的 满 足 企 业 收 益 的 获 得 核心过程 员工与组织关键能力 过程指 效率指标 有效性指 标结果指 驱动指 财 务 指 客 户 指内 部 运 学 习 成 明确达到
四、集团公司关键绩效KPI指标 注重股东，对股东负责 明确我们战略能够创造的财务 结果 明确“财务差距”，解释所需 变革的重要性 构建经济模式，解释增值和回 报的关键动力 确定我们创造价值可以使用的 经营绩效杠杆(增长/回报/生 产率)
确定市场或客户满意度目标 明确公司的客户及客户/市场细分 与财务目标联系(例如：增长和利润来源) 确立每个细分市场的价值观点明确客户满意的驱动因素以建立竞争优势
确定促进客户价值的内部流程价值链(例如产品开发、赢得/保持客户、交货、客户服务等) 在“拓展机会”专题会议上重点提出的流程能力相结合 明确必须胜于对手的方面 优先制定与内部流程最相关的一系列目标和指针
明确今后我们如何才能持续提高和创造价值 结合程序目标 - 针对各项核心程序目标，明确具体的学习与发展要求 结合“探究可能性”这一部分中所明确的能力差距 明确实施策略所必备的能力 技能与核心能力 知识资产与最佳操作方案 组织背景信息、氛围及文
一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n
房地产项目投资（doc 11页） 房地产项目投资 操作程序 第1操作环节：房地产寿命周期与房地产投资时机 第2操作环节：房地产投资决策的程序设计 第3操作环节：房地产项目投资的阶段性分析 第4操作环节：把握房地产投资时机的要点 使用说明 有人说，发展商的企业就是“项目投资”。我们发现，许多成功项目背后最精彩的环节便是投资；或四两拔千斤，或八面玲珑。试图总结房地产公司老总最核心的思想与策略是不切实际的,这里从技术层面概括了项目投资的标准化程序与实战要点，在现实中仍要靠发展商的长袖善舞。
第1操作环节：房地产寿命周期与房地产投资时机 一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始，到房地产项目拆除为止经过的时间。由于房地产的使用期限长，一般为40~50年，高者上百年，所以为方便房地产投资分析，将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。 （-）论证设计阶段 指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体内容的阶段。此阶段，房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装（项目建议书）。认可后，紧接着搞出一个精包装（项目可行性研究报告）。认 可后，委托设计人员搞出项目设计方案。 （二）第措资全阶段 指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。此阶段，房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资，从而落实项目建设需用资金。 （三）项目建设阶段 指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。此阶段, 房地产开发商选定承包公司，签订工程承包合同，督促完成项目建设任务。 （四）项目试运营阶段 指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。此阶段, 房地产开发项目各部分逐渐投入运营，并步入正轨，收支基本稳定下 来。此阶段时间较短，一般一年左右。 （五）项目正常运营阶段
xx节能置业投资项目财务指标选取建议 根据目前土地市场变化以及同业内其他企业情况，结合xx节能置业自身情况及发展战略，我们对公司投资新项目论证过程中拟采用的财务参照指标建议如下： 一、财务指标建议 （一）静态指标 1.静态绝对值指标 （1）项目总收入（项目整体营业收入） 项目总收入（项目整体营业收入），是指企业在从事销售商品，提供劳务和让渡资产使用权等日常经营业务过程中所形成的经济利益的总流入，能够反映当期竣工、入住的情况。 该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。此外，该指标配合开发周期、财务净现值分析后，可考察项目现金流状况。 （2）项目净利润 项目净利润，是指在利润总额中按规定交纳了所得税后公司的利润留成。 该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。也能直观的体现：在项目竣工结利后，公司实际从项目中的获利。其计算公式为： 净利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税。 （3）自有资金峰值 自有资金峰值，是指在项目取得外部融资或销售回款前，项目股东运用自有资金对项目投入所需投资的最大资金值。 该指标体现了股东对项目的最大资金投入，衡量了股东实力能否满足项目的资金需要。 2.静态比例指标 （1）毛利率 毛利率，是指毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额。 该指标综合反映了产品定价与成本之间的关系，成本控制、定价策略、销售策略。目前，毛利率行业平均水平为30-35%，同时应结合公司在同一项目地区、同类产品的建筑设计标准以及目标成本控制情况。其计算公式为：毛利率=（当期营业收入-营业税金及附加-营业成本）/（当期营业收入-营业税金及附加）×100%。 （2）总投资回报率 总投资回报率，是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。 该指标涵盖了企业的获利目标以及获利目标与成本之间的关系，反映了项目的总体投资回报情况，结合毛利率还可考察项目的税收筹划能力。其计算公式为：总投资回报率=（营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税）/(营业成本+营业税金及附加+营业费用+管理费用+财务费用+企业所得税+土地增值税)×100%。
房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考淄博市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： (一)土地费用 表2-2
(二)前期工程费估算表 表3-3 （三）建安工程费 表4-4
表4-5 （五）开发期税费估算表 表4-6
表4-7 （七）管理销售费用 表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表 表4-9 三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金**
**万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的
房地产开发项目开发参考流程 选址研究，寻求合作伙伴，签订合作意向、协议及合同书 ↓ 向规划管理部门申请规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓ 向计委申报立项报告 ↓ 计委函至规划局 ↓ 规划局会签返计委 ↓ 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓ 运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编 制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓ 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓ 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓ 规划局法征地意见函 ↓ 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ┏━━━━━━━╋━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理用地批 件，测绘院钉桩，许可证准书,评估项目建设用地地价 成果给设计人↓↓ 申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土 地使用证 ↓↓ 按规划设计条件征询意见地政部门审查安置方案、安置房 表到区配套部门征求意见 ↓↓ 规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证 ↓↓ 委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置 ↓↓
到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册 ↓↓ 规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证 ↓ 2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案修改后送规委审图 3.煤气、道路、上下水改路由 ↓ 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式规委召开市政协调会，出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） ┏━━━━━━━┻━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明↓ 运用“营销策划展示设计↓↓ 系统”制作资料 ↓到计委申请，列入）到税务局取税单 报价小组审查，领取内外销计划（建委会签 许可证 ↓↓↓ 建委、物价局下文批价 ↓ 运用“营销策划展示设计系统”到建委工程处按年度计划、税单到区计、经委领投“房地产销售管理系统”销售领开工审批表资许可证登记卡，登记并取得许可证 ┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 到市政部门盖章，证明市政条件落实 ↓ 四源费缴纳 ↓ 到开发办市政处核实任务 ↓ 开发办工程处同意招标 ↓ 填招标申请书并到市招标办办登记 ↓ 招标办看现场 ↓ 运用“投资项目概预算系统”编制标底 ↓ 招标办审查标底 ↓ 开标会 ↓ 定合同，写评标报告，发中标通知书 ↓ 招标办盖章同意
房地产开发项目建议书
目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、环境保护 第七章、项目建设周期与日程安排第八章、经营管理方式 第九章、投资估算 第十章、项目经营策划
第十一章、效益评价 第十二章、结论 第一章项目概述 一、项目背景 二．项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，东至凤阳路，南至龙蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司。现土地使用者为滁州市南谯区管委会，用地面积为26877㎡，土地登记用途为商业用地。 2、项目概况 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，新测绘地号：030110040038000，测绘面积：26877㎡，土地用途为：商业，使用权类型为：出让。土地用途设定
为商业用地，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整，宗地为划拨用地，设定商业最高年限40年，商业用地为滁州市三级地。 3、合作方式 三、项目建设单位 1、项目公司名称：滁州市交通商城置业有限公司 2、公司经营范围：房地产开发、销售、物业管理 3、项目建设规模和建设内容： “该项目”开发建设总建筑面积约26877㎡。建设用途为商业用途。 四、可行性研究报告编制 1、编制单位： 由滁州市交通商城置业有限公司编制此项目可行性研究报告。 2、编制依据： 第二章项目名称和选址 一、项目名称：。 二、地理位置：“该项目”位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间 三、项目占地面积：占地面积约26877㎡。 四、项目用地现状：项目用地范围内为荒地。
第二节投资项目财务评价指标框架补充内容·项目现金流量评价角度 知识点·项目现金流量——投资期 知识点·项目现金流量——营业期（不考虑所得税）
知识点·项目现金流量——营业期（考虑所得税） 知识点·项目现金流量——营业期（特殊事项） 补充内容·关于折旧税会不一致的情况如何处理 【原则】折旧额——税会不一致时，按税法计算 折旧年限——税会不一致时，按短的计算 【例】该生产线预计购置成本4000万元，项目预期持续3年，按税法规定，该生产线折旧年限4年，残值率5%，按直线法计提折旧。 年折旧额=4000×（1-5%）/4=950（万元） 计提折旧年限=3年
C.75000 D.100000 【答案】B 【解析】年营业现金净流量=税后收入-税后付现成本+非付现成本抵税=（600000-400000）×（1-25%）+100000×25%=175000（元） 【多选题】在考虑所得税影响的情况下，下列可用于计算营业现金净流量的算式中，正确的有（）（2015年） A.税后营业利润+非付现成本 B.营业收入-付现成本-所得税 C.（营业收入-付现成本）×（1-所得税税率） D.营业收入×（1-所得税税率）+非付现成本×所得税税率 【答案】AB 【解析】NCF=营业收入×（1-所得税税率）-付现成本×（1-所得税税率）+非付现成本×所得税税率【判断题】在固定资产投资决策中，当税法规定的净残值和预计净残值不同吋，终结期现金流量的计算一般应考虑所得税的影响。（）（2018年） 【答案】√ 【解析】固定资产变现净损益对现金净流量的影响=（账面净残值-预计的净残值）×所得税税率，所以本题说法正确。