“阳光海韵”定位报告
第一部分宏观环境因素研究
一、经济发展因素
经过20多年改革开放的发展，成都的城市综合实力显著增强、社会全面进步、人活极大改善，使成都在西南乃至全国的地位明显提高。
1993年国务院要求“充分发挥成都作为西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽的作用”并先后批准成都实行沿海开放城市政策，列入全国率先建立社会主义市场经济试点城市、金融对外开放城市、行政副省级城市。城市综合实力1992年进入全国城市50强，位居第11位，投资硬环境位居全国40优之一。
经济总量突破千亿大关，综合实力显著增强。2001年，全市国内生产总值达到1492亿元，在全国15个副省级城市中，仅次于广州、深圳和杭州，位居第四，GDP总量比1978年增长11倍，年平均增长11。4%，农村于1997年基本实现小康，提前实现了2世纪末的战略目标。三次产业协调发展，以商品流通、交通运输、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游为主的第三产业迅速发展，产业结构调整成效明显，2002年第一、二、三产业在国内生产总值中的比重为8。8%、45。3%、45。9%
基础设施建设成效显著，城市面貌发生重大变化。坚持以规划为龙头，以道路建设带动旧城改造和城市基础设施建设。相继完成了一、二、三环路以及内环路、绕城高速，府河综合治理城区部份工程和天府广场工程，城市面貌和生态环境明显改善，城市特色更加突出。实施了蜀都大道，羊西线，东城根和长顺街。南沿线等多条城区道路的改造工程建设；城市立体交通发展迅速，兴建立交桥数十座。建成成温邛`成彭`唐巴`成仁`新蒲快速通道和成绵`成渝`成乐`成`成灌`和成都外环高速公路，已开工的城区三环路等“五路一桥”工和即将全
面建成。完成自来水六厂`西郊天然气储罐站`成都污水处理厂和成都长途电话本枢纽工程等若干重点项目，城市供电`供气`供水`和通信能力逐步增强，2001年城市气化率79.65.城市管理`城市园林绿化`环境保护`市容环卫等工作成效明显,被评为国家卫生城市和环境综合整治优秀城市.郊区市县城镇和省\市试点小镇建设步伐加快,城镇体系建设取得新的进展.
开发区快速发展,建设规模不断扩大.经过10年的发展成都的开发区发展已出具规模,全市主要开发区有:高新技术产业开发区,区内2002年实现国内生产总值64亿元.成都经济技术开发区、成都高新西区、成都海峡两岸科技产业开发园、西南航空港经济开发区、成都市新都卫星城工业区、四川中美（外）中小企业发展园等。
城乡居民收入快速增长，生活水平不断提高。2002年，城镇居民可支配收入8128元，农民人均可支配收入3111元，城乡居民储蓄存款余额995亿元，2002年个体工商户达到25万户，总销售收入1800亿元、私营企业3.1万户，总产值1100亿元，销售总额7500亿元。外商投资活跃，2001年引进外资38亿美元。城区居民人均住房建筑面积达到24。4平方米，农村居民人均居住面积36平方米，城乡居民生活质量明显改善。
二、人口因素
2002年末成都市总人口1020万，在全国特大城市中仅次于北京、上海、重庆位居第四位。其中市区人口342万，县市人口668万，市区人口稠密，平均每平方公里2408人。项目地华阳现有人口10万人，随着城市副中心的进程，2010年可达到35万人。
三、社会与文化因素
享有天府之国美誉的成都自古就形成了休闲安逸的生活方式，饮食文化厚重而浓郁，对于美食与休闲，成都人有独到的情结，随着成都私家车拥有量的大幅增长，成都人的休闲生活同时也发生了质的飞跃，生活半径扩大了几十公里，周一至周五不得以被压抑在城市的钢筋水泥中，周六、周日甩开城市的束缚携亲带友不惜驱车几十公里去
享受自然，大快朵颐。
四、政策与法律因素
第二部分成都市房地产市场分析
一．成都市房地产市场发展描述
二．近期市场描述和未来走势预测
2003年成都商业地产开发势头十分凶猛，呈现出供应量放大，需求量拉动不够的市场特征.据调查，2002年之后，成都市三环路以内，单体建筑面积在3000平方米以上的典型在售商业房地产项目，多达57个，总体供应体量114万平方米，而且出现了有增无减的趋势。而目前已经推向市场的商业面积体量66万平方米，接近规划商业总体量的60％，按照正常进度，建设中的商业体量有望在2年内得到释放。
供应规模总体向上，从已经投放市场的商业地产项目的整体规划来看，面积在10001～50000平方米的房地产项目为当今市场供应的主体；而商业规模在3000～5000平方米及5001～10000平方米的项目，其供应比例旗鼓相当，分别达到了总供应数量的1/4；但商业规模超过10万平方米的项目尚不足2％。不过，1～5万平方米的商业地产项目几乎充当了当今市场的绝对主力，其次才是面积在5001～10000平方米、3000～5000平方米的项目。
价格走势有涨有落商铺一路走高从新近面市的三九房地产公司开发的铜锣湾项目、好望角商铺和大华房产在二环外金沙片区开发的铺面了解到，其稍微好一点的临街铺面，每平方米单价均卖到了2万元左右甚至更高；交大第九交响的社区商业街附近的商铺，去年每平方米售价水平不过6000元左右，今年则卖到了每平方米7000
元以上。此外，金沙园水街、花街上的社区商铺以及华尔兹广场商业步行街的价格也逼近万元大关，且出现了供不应求的局面。另据记者了解，城中心黄金口岸商业项目每平方米超过了36000元，大地城市脉搏每平方米售价最高卖到了6万元，城西及城北平均价格维持在每平方米7500元！虽然在售商业房地产项目，因地段、商业形态的各异，价格跨度很大，但各类商业的价格总体趋势向上。一些位于市中心的小户型酒店式住宅项目如紫薇酒店，时代锦江等因为面积小，入市价格门槛低，无形中分流了一批投资型客户。
需求市场商铺受宠。目前成都商业建筑总面积66万平方米，总销售体量46.9万平方米，整体销售率71.09％，相当部分的销售周期超过了一年。此外，市场上在售（租）、整体销售率超过90％的楼盘数量最多，比例为37.25％，有接近20％的楼盘销售率低于30％。
首选：临街小商铺分析成都商业地产投资、经营、消费群体，虽然成都商业房地产营业房空置率呈上升趋势，不能盲目乐观。但需求面积30平方米左右的商铺需求仍然很大。尤其是面宽5~8米、3~4米、9~10米的小商铺，受到多数投资者的青睐；由于5~8米面宽的商铺可以适应多种经营业态，不仅被选率高，一次性付款的比例也最高，达40％。其次才是各占30％的分期付款和按揭付款。而以按揭付款方式为主的客户，月供能力通常不超过1500元/月。投资者热衷10～15万元的临街商铺，而能够承受25万元以上总价的投资者比例仅为五分之一，中小投资者仍是投资的主流群体。投资者最关注的还是投资回报率。至少半数以上的商铺投资者希望自己握有经营权，并从中获利。而纯粹从租金中获利的比例不足40％，表明带租约销售的方式对广大投资者缺乏应有的吸引力。
热点：高校圈物业。从投资者选择的区域看，近50％的投资者倾向一环线至二环之间的商业项目；选择二环---三环之间的客户也占到了相当的比例；其中，二环及三环之间的商铺供应类型多以服务社区的产品类型为主，包括一些集中邻里型区域的购物中心以及专业市场。有接近40％的投资者希望在城南投资商业地产，市中区及其
他区域次之。不过，调查还显示，相当部分的投资者看好川大、电子科大等高校周边经济圈的投资物业。
软肋：需求拉动乏力。商业房地产开发的竣工面积的变化与商业用房实际销售面积呈现出相同的变化趋势，市场供应情况对需求的波动敏感性较强，需求的加大直接刺激供应的增加。1997年以后市场的商业营业用房的供应平缓，而市场的消化则呈现出在小范围的周期波动，2001年需求的突然放量直接刺激了2002年商业营业房的大面积竣工，而从空置面积直接反映出的是这些进入市场的新增营业房并未投入使用,整体商业营业房市场呈现出假性需求，局部存在泡沫.某商业专项调查报告还显示，成都市区商业用房总面积超过300万平方米，各类商业市场达千余个。按照"购买半径"理论（即每1000人的居住区，所需购物场所面积800㎡），成都市市区每1000人购物面积已达1000平方米以上，城市市区商业地产，物业的建设与发展迅速，但是购买力的相对滞后以及同类市场的同质化，使得商业地产的盲目开发，从而使得空置面积的大幅度增加。成都商业营业用房市场已经呈现出供大于求的态势，2002年的商业营业房的空置面积继续保持增加，达到历史新高的41.18万平方米，接近当年的商业营业用房的实际销售面积，可以预见需方市场对新增营业用房的需求在未来的几年内将会放缓。
三．各区商业物业市场特点及其走势
中心城区唱主角，靠聚集中心城区人气而发达起来的商业地产，随着旧城改造、居住社区跳出三环，而显现出由中心城区渐渐向二环、三环外蔓延的趋势。然而，尽管如此，城市中心区域尤其是旧城区对商业地产的吸附力，仍然位居榜首，占到了整个商业市场份额的36.84％，而城东只占8.77％，城南22.81％，城西15.79％，城北15.79％。据此可知，商业地产热点区域城市中心区域的商业地产供应量，将东西南北的对手抛出了很长一段距离，总规划体量达52.2万平方米，是位于第二的城南区域的1.7倍，更是供应量最小的城西区域的10倍还多。尤以新城市广场、熊猫万国商城两大重量
级项目的商业规划体量堪称惊人。
城南后发制人此外,今年城南推出的大体量商业地产项目---天府汇城及众多汽配专业市场的商业比重也达到了74％，是当期商业房地产市场另一个引人瞩目的热点供应区域。从推出的单位套数来看，市中区的供应套数最多，平均单位面积28.3平方米，购买者针对投资对象。除中心城区外，其他区域的平均单位面积在50~110平方米之间，目标客户群为自用型置业者。
府南河牛市依然府河内的商业规划面积最高，供应的楼盘数量较多，是当之无愧的市场热点区域，当前已经推出的体量为1/3，潜在供应最大；府河至一环的规划商业面积较小，楼盘数量也最少，仅有4个；一环至二环的供应体量及数量也不大，其规划商业已经全部面市，推出比率也达到了100％；二环至三环的商业规划体量达47.7万平方米，仅次于府河内，商业供应比重达74％，推出的楼盘数量27个。由此可知，府河内及二环至三环的是市场供应的热点区域，两者的总商业规划面积占全市商业总面积的86％，两个区域的未面市的商业项目的体量也较大。
四．未来三年商业物业开发情况
（需进一步查阅资料）
五．成都市商业投资客户分布预测
1．经济收入
对投资客分布的预测是一个主要从经济收入水平方面进行的工作，客观地讲，任何一人，一旦拥有了在支付基本生活，教育，住房，子女培养，银行储蓄等一系列费用的能力并付诸实施以后，如还有节余，首先想到的便是投资。而房地产投资在股票市场不景气，风云难测的情况下成为首选，但是目前成都市场商业房地产和住宅地产的区别并不为大多数的执币观望者所清楚了解，成都毕竟还是发展中的城市。因此，在投资者的介定上，我们的观点是网大鱼多。
2．区域
a.市区
b.郊县
c.省内其他县市
六．成都市商业投资客户需求预测
成都商业地产投资客需求预计会在现有的投资模式下发展变化，现将本市已基本被市民所知晓的几种投资模式分列如下，
商业地产投资的方向大致分为六类
模式一：复合化商铺
主要特征：购物+餐饮+娱乐+健身+办公+居住+剧场+会议等
代表性项目：新城市广场，东坡湖商业广场
投资客观点：认为人流量大，容易聚集人气，投资此类商铺风险性相对教小，因为商铺后期经营顺利了，则租金会跟着看涨。
模式二：一站式商铺
主要特征：大型购物中心，总建面10万平米以上，货物品种充足，人气旺盛。
代表性项目：天府汇城，同辉购物中心，新城市广场。
投资客观点：大型商业，能保证投资者的投资项目安全保证，稳定和快速增长。
模式三：地域化商铺
主要特点：商业物业与片区历史文化，风情结合。
代表性项目：东坡湖商业广场，宽，窄巷子商业文化区，大慈寺片区，武侯祠片区。
投资客观点：这种项目的投资者多数眼光较长远，文化程度程度较高，并能提前介入关注项目，这类商铺以其特有的魅力吸引足够的商气和人气，投资者的利益能得到保证。
模式四：享乐化商铺
主要特征：在建筑上表现为休闲广场，建筑小品，雕刻，喷泉，休闲椅等。
代表性项目：天府汇城七彩广场，东坡湖商业广场
投资客观点：舒适开放的休闲交往空间，既延长顾客滞留时间，形
成商业“聚集效应”，同时满足人们对生态健康的追求。他们相信，这种项目符合成都人特有的休闲风格，前景十分看好。
模式五：个性化商铺
主要特征：树立一个主题，打造其独有的商业空间。定位清晰，个性突出。
代表性项目：罗马假日广场，蓝色加勒比，诸多分布于城市各具特色的商业街区
投资客观点：特色商铺近年在成都很有发展潜力，这是投资者选择它的理由。
模式六：沿街商铺
主要特征：一般位于居住区内，铺面面积30—70平米。
投资客观点：灵活经营是其最大特点，可自主经营，也可租出去收房租。不受开发商限制，只要小区人流足够，商铺的投资就没有问题。这是最受成都投资者青睐的一种商铺类型。
成都投资客把对资金安全的考虑放在首位，即指保值是最重要的，绝不能接受物业在一段时间后价值缩水。放在第二位的便是回报率，第三位是要求可自主经营，主动权要握在自己的手里，不受开发商的制约，产权独立。
七．项目所在地区域竞争性物业发展情况
天府汇城
一、项目概况：
1、占地８５亩，建筑面积１５万平方米，经营面积１０万平方米，总投资额达５．５亿元，主题商业部分共4楼，另建有六层写字间。项目沿二环路边规划有16000平方米景观广场，其中包括科华路与二环路的交汇点上设有一个2000平米的促销活动广场。另外，项目内设40部自动扶梯和两部观光升降梯（可能不止两部），建有一个
26800平方米地下停车场，提供1000个停车位，四楼顶建有一个13000平米的空中花园，主要为写字楼做景观配套。
2、动线设计——项目主体以一条消防车通道分为不明显的两部分，四面共设五个出入口，标准入口为8米，西面设有一个15米宽的步行街入口，东面为影院和超市入口，南面为写字楼入口。步行街两面沿底层商铺，二楼以上部分以天桥连接。
3、商铺结构——全部为框架结构，目前可供销售的一、二层都为分割销售。底层商铺分割较大，约在30—70平米，公摊率46%，层高4.5米以上（暂无法观察，但它的游廊为４.５米高），二楼分割较小，最低不到20平米，层高应在4.5米左右（暂无法观察，应为购物空间），公摊率39%。
二、项目定位——超大型Shoppingmall, 购物中心包括大型超市（联华）、精品百货、家电家具卖场、美食广场、数码影城、酒楼、银行、邮局、彩扩、旅行社等商业设施。
三、项目卖点——引入强大的经营管理公司（上海友谊华联），强化投资者对本项目有较高的预期，鼓励其投资。
四、商业模式——经营权与产权的分离，吸引大批小投资者做业主。投资回报率7.5%,每年按0.15个百分点递增, 每二个月一次汇入指定的投资者账户，合同回报期为20年，也是经营管理公司和开发公司所签定的合同期。
五、项目价格定位
1、一楼铺面售价为10260元/平方米～19800元/平方米，从开盘至今仍没涨价，从售控表观察销售（定购）率应在65—70左右。租金450—500元/平方米（暂定）
2、二楼开盘期价格为5035元/平方米~8400元/平方米，从售控表观察销售（定购）率应在90—95%左右，远高于底层，估计是因为投资额较底的缘故。另外，从二层所剩的商铺价格来看，二楼似已调过售价，这也属于合理售控行为。二楼以上租金未定。
3、投资者构成——从开发商设置的主导投资额在20—45万来看，投
资者多为小型私营业主、高收入白领、有较长工作和储蓄时间的普通工薪和公务员等。
六、推广重点——全国著名的商管公司（友谊华联），强大的回报保证。
七、项目分析
上海友谊集团能够一次性承租10万平米的商业面积来运作，还注入了1.5亿卖场装修资金，一定是提出了非常低的合作条件。开发商至所以承受该条件，一是依靠其带动投资人气，预先造市，其二，他也必然精算过赢利模式。比如，开发商只把1、2楼拿出来销售，将3、4楼的产权保留，出于资金回收的目的，他一定是能够用1、2楼的销售额补足项目投资，至少是绝大部分。至于每年给投资者的回报，我们可以明显看出来，友谊华联承租的是4层楼，那么用4层楼的租金来补偿两层楼投资者的回报，应该是可以解决大部分的，何况开发商手中还掌握着两层楼的产权以及2万多平米停车场的的部分收益权，待到整个商业项目的热度提高以后，开发商必然会将手中的产权大部出售。
从项目定位来看，Shoppingmall的格局应很难真正意义的完成。原因是，友谊华联是一个典型的购物中心管理者，他手中的核心商业资源来自于广泛的购物品牌，另外从项目现在的布局看，购物显然是一个重点，1—3楼百货（包括1.5万平米的华联超市），4楼动感电影和夜总会等商家，五楼是大型餐饮娱乐。
中华商业广场
远大房产.荷兰“水上风景”商业街
世纪城新---国际会展中心一、项目简介：
世纪城新国际会展中心位于天府大道延线的城南新区大源组团内，占地1850亩，包括370亩的滨河绿地。整个会展中心建筑面积达110万平方米，新会展中心分为展馆、酒店及文化设施、商业区三个片区，其中展馆和歌剧院是公益性项目。该会展中心预计投资43亿元，拟于年内开工建设，在2005年基本建成。是目前会展中心的近１０倍。
二、功能区划分：
规划中的会展中心北侧为世纪公园，东部及西部为河滨绿地。“世纪城”分为三大功能区，东侧为展览馆用地，展览馆呈扇形向府南河展开，计9个展馆，20万平方米。西北部为酒店及文化设施用地，概念上为一个“水世界”：酒店呈一个风帆形眺望世纪公园，海洋乐园像一朵莲花漂在水上。西南部为商业水城，将成为一个具有府南河文化特色的商业小镇，创造具有鲜明主题特色的商业、文化氛围。中部为大型的公共广场，壮观的喷泉是其中的一大景观。“世纪城”还为将来的会议展览规划了10000辆的地上、地下停车场。
三、项目分析：
该项目体量巨大，招商是否顺利、商家的质量如何事关项目的全局。从全国范围来看以会展为主题的商业地产项目做的好的还不多见，投资风险很大。该项目对我司项目的投资者会产生一定的分流作用。开工时间也相当接近，是我司的主要竞争对手。但从带动整个城南区域商业地产来讲应该利好于我司项目，如果把南延线比做一条龙的话，世纪城新国际会展中心就是“龙头”，我司项目就是“龙尾”。应对该项目进行重点跟踪调查。
综上所述，我们得出总结如下：
1、虽然项目因所处的位置不同，业态有所差异，但主要还是基于两种定位：
1）高档餐饮、娱乐休闲场所
2）购物中心
分析：千篇一律的面目与经营品种让消费者无所适从，根本无任何特色可言。
建议：1）、差异化战略：公司必须注意特色经营的重要性，追求个性特色。在商业布局、建筑外型、色彩、人流动线以及内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出个性，而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。
2）、专业化发展：不要盲目追求大而全的发展模式，集中在餐饮娱乐领域成为领头羊，充分利用100亩广场制造人气。
2、目前成都商业地产根据项目的位置和市场定位不同，推出的主力单位面积有很大的差异，大型商场分割的单位面积小（2平方米起），其他用途的商铺单位面积较大（15—300平方米）。
3、商家对建筑的要求：
4、项目销售建议：
1）先招商、后销售。先引入2--3家大型餐饮娱乐旗舰店，在一定的时间内承诺给予丰厚的回报，确保收益信心，给项目销售以强有力的支撑（天府汇城、银河商业广场等）
2）大部分销售，小部分由我司自主经营，待人气聚集后以高价售出3）降低门槛，吸引买家，20平方米的铺面起，总价15万，扩大投资者群体
5、招商和经营方式：
1）所有权（业主）、经营权（商家）、管理权三权分离，由专业的经营管理公司或我司统一招商和经营管理（新城市广场、天府汇城等）分析：所有权、经营权和管理权三权分离的原则来操作市场：在商业地产的开发中实行开发商、投资者和经营者三方共同发展的方式，一般的做法是开发商将产权分割出售给投资者（所有权），再由运营商（管理权）作为一个统一的机构将分散的产权集中起来，对商铺进行统一招商，吸引有规模、有品牌的商家（经营权）介入，最终实现各自利益扩展的最大化。
2）由业主自主经营或委托物业管理公司招商，租赁价格由业主自行决定（蓝色加勒比、好望角、第五大道等）
分析：A、这种方式产权分散，经营乏力，过去商业地产开发商开发出铺面并把其销售给业主就提着钱箱走人，留下一大群业主守着空铺面无法招商，投资者的租金回报都收不到，更不用说铺面增值了。
B、从商家的角度看，在商铺的经营以及人气的聚集上讲究“同行成势”，而产权分离则导致了各个分散铺面经营品种完全失调，不能集中形成规模和效应。
第三部分项目所在区域环境分析
一、区域经济结构分析
华阳镇位于成都市南郊12公里，80米宽、8车道的人民南路延伸线象一条纵坐标，北连天府广场，南接华阳新城。成都市城市向东向南发展的战略规划以及该镇在区位、资源、交通等方面得天独厚的优势，使这里成为一片热土。全镇幅员面积70平方公里，人口10万，非农业人口52000人。其中城区面积8平方公里（中国城市规划设计院规划的未来华阳的城区面积为15一20平方公里，人口20一25万人）。新旧城区新建和扩建街区道路及骨干大道25条，总长达34公里；全镇居民用上自来水、天然气；新建110千伏变电站一座，新增变压器4台，改造线路5000多米，保证了全镇企业与居民的生产、生活用电；去年该镇工农业总产值达14.2亿元，财政收入达1968.76万元，农村人平纯收入3100元，均比前年显著增长.镇内设有省、市、县、镇四级客运站，日发客运车上千班次，旅客的流量5万多人。全省最大的华阳邮电支局有程控电话10000多门，传呼台3个。镇内有110千伏和35千伏变电站各一座，年供电量2．5亿度。镇内有配气管理站5个，日供气量达85万立方。镇域内的府河、江安河流量充沛，地下水资源丰富。现有水厂2座，日供水3万多吨。即将联通的岷江水厂供水网将进一步满足发展的需要。全镇有中学5所，小学30所，幼儿园10所，另有省、市、县及部队院校8所。镇内重点医院有7所（其中省级1所，县级1所，镇级3所，专科2所）。镇有乡镇企业140多家，包括化工、轻纺、皮革、旅游、房地产、电子电器、机械冶金、建筑材料、食品加工等行业。1998年企业产值21亿元，实现利税3600万元。这里是蔬菜和水果基地，养殖业十分兴旺，
年产鸡鸭1000万只，约占成都市场供应量的2／3。镇内街道纵横，笔直宽敞，商店密布，大型商场有5家。农副产品贸易市场有6处，两家云集，商品繁多。镇内金融机构有17家，网点多，业务全。是居家和旅游的好去处。房地产公司有10多家，商住房比比皆是，满足不同层次的需求。风景秀丽的府河和江安河在此汇合，形成了台湾竹岛、江安竹海、河心公园、二仙境、四友林等系列上档次的度假村，自然风光美不胜收，特别是3．2公里安公堤上的绿色休闲走廊，那40米宽的绿化带象一条翡翠项链装点在府河岸边，古色古香的茶楼亭阁与现代气息浓郁的花园别墅相映成趣，使人流连。
从下表可以看到，目前餐饮、休闲业已发展成为华阳镇的主流商业，占总量的40%。
华阳主要街道整体业态业种比例
滨河路一、二段商铺业态比例
华兴街二、三段商业业态比例
富民路、DV大道商业业态比例
正西街商业业态比例
音乐广场——华阳中学商业业态比例
二、自然环境分析
成都市，位于川西平原腹地，四川省中部，它北依秦岭山脉，南临云贵高原，东靠龙泉山脉，西接邛崃山。成都7辖区总面积1.24万平方公里，全市总人口1013.35万，是一座具有2300多年历史的文化古城，更是中国西南地区的最大的现代化城市。
成都平均海拔500米，盆地气候特征明显，冬无严寒，夏无酷暑，属于亚热带湿润季风气候，年平均温度在15-16摄氏度左右，最高气温一般不超过35摄氏度。春季风和日丽，秋季气清天朗，气候尤为宜人，植被、水源丰富。自古以来就是极为适合人类居住的地区，古称“天府之国”。
华阳位于成都市正南，距成都市区13公里，北接成都市高新区。