几种常见的估值方法
首先需要指出的是，对人、社会、行业和企业的理解，和对安全边际的把握，才是投资之“道”，而今天谈的估值方法，只是“术”层面的东西。水平有限，对“术”也只能谈点感想，与大家交流。
一. 价格/未来现金流折现
毫无疑问，这个是投资的“终极问题”，而“终极问题”的问题在于，无法直接计算求解。为什么呢，因为严格来说未来的事情是谁也不知道的，未来的现金流“怎么流”，天知道，对一个未知的东西折现，怎么算？芒格先生说得好，沃伦是用现金流折现估值的，但是我从没有看到他算过现金流折现。意思应该是说，现金流折现是一种思维方式，而不是一种具体方法。常常看到有人，尤其是一些研究报告，煞有其事的以某折现率、某年限等算出一个未来现金流折现，有时还取不同情况算出一个列表来，我都不知道该怎么说好。虽然这是别人的自由或工作方式，我无法笃定地说是错的，但是这样做至少可能会有很强的心理暗示：我用的是最权威的未来现金流折现方法+我算出了一个很确切的值+我还考虑了不同情况下的折现值=我算出来的值是可靠的可以直接与公司价格比较进而得出低估/高估的结论。
个人觉得如果要用现金流折现，就应该用芒格先生所暗示的心算，如果无法用心算出现金流进而得出高估或低估的结论，那就是还处于模糊地带，应该继续跟踪公司价格与价值的变化，而不能为了得出结论而去作太多假设得出一个精确但往往错误的结论。
二.市盈率(PE)
市盈率是广大股民最喜闻乐见的估值方式，但是很不容易用好。首先是这个E, earning, 盈利，怎么理解？是去年的盈利，还是过去3年5年的平均盈利，还是今年的预期盈利，抑或是未来3年5年的预期平均盈利？要回答这个问题，我们首先应该明白PE是价格/未来现金流折现这个“终极问题”的一个启发式替代问题(也即是说从计算PE得到的答案并不一定是价格/未来现金流折现问题本身的答案)。所以，至少我们应该计算的是未来的PE，对应替代未来现金流，但是，因为未来的 E也未知，那么就只能用已知的E来替代或估计，最终，我们计算的PE是一个替代问题的替代问题。从这一角度而言，PE 对于解决终极问题的帮助似乎非常有限。
顺着这一思路来看第二个问题：PE怎样算高，怎样算低？因为PE 是更简单，更粗略的近似解，所以只能在PE明显过小或过大时才能佐证终极问题，才会有意义，其它值并不能支持决策。第三个问题，无论决定采用哪个E来计算PE，这个E常常是失真的：实际税率变化，政府补助，折旧率(尤其是高固定资产比率的公司)，存货减值/跌价准备(如最近股价低迷的服装行业)，大的费用性投资(如医药公司扩大销售规模)，杠杆率，利率变化，偶发事件(如自然灾害等)，行业政策变化……所以并不是从利润表中找到上市公司股东应占利润就能算PE了，应该仔细分析这个已知E是怎么来的，即这个公司的业务过程是怎样的，客户为什么要买这个东西，东西具体怎么卖出去，钱怎么收，有哪些成本，哪些费用，行业竞争态势，上下游关系……说到底，还是得依靠对行业与公司的理解，来还原一个更为客观的，
能够作为参考的已知E，而这个还原的过程，也会让人对未来E的变化的趋势会有更深的认识。最后，再以足够的安全边际为这个已知/未来E给出一个大致的目标价格P。
三. 市净率(PB)
表面看来，市净率与清算价值联系更直接，而与未来现金流折现的联系要远一些。大家买公司股票不是为了清算，那么市净率是否无法用于估值？非也，因为资产净值相较当期利润而言往往失真度要小一些，所以如果使用得当，市净率也可以成为较好的估值方法。具体而言，市净率 PB与净资产收益率ROE相结合(PB/ROE = PE)，可以较好的为公司的估值：具有这样盈利能力(ROE)的资产，值多少钱(PB)? 个人而言我觉得这是一种比较可靠的思维方式，可是问题又来了：
1.怎么判断和看待资产净值的失真?
2.怎么知道某具体ROE的资产应该值多少钱?
要回答这两个问题，还是那句话，得回到对行业与企业的理解。1. 如何看待资产净值的失真？比如账面价值1亿的生产线，也许清算价格其实只值1千万，有的“轻资产”公司如互联网企业，账面资产只是一些办公桌与服务器，抑或有的公司刚刚上市，账上一大堆现金，ROE低得很……这就需要对行业与企业进行深入分析，认清公司的盈利能力来自于哪些资产(无论是在账面上还是没有在账面上)，而这些资产是否在现有价格中有充分的体现。个人而言我对于挖掘所谓的“隐蔽资产”不是很感兴趣，因为如果这些隐蔽资产是产生现金流的(如著名品牌)，那么它的价值已经体现在ROE里了，即公司往往有着高ROE，或者ROE处于/未来会有健康的增长趋势；而对于不直接产生现金流的资产（比如公司某厂房处于繁华地带旁，如果变卖会有一大笔收入)，这样的公司对于个人投资者而言是没有太大意义的，我们没有能力去把这些资产变现，单纯持有等待的机会成本可能太高，除非有明显的信号表明催化剂会在近期出现。在PB/ROE估值法中不得不提到的概念是投入资本回报率(ROIC)，这个概念对于认识ROE的质量是非常有帮助的，尤其是杠杆率较高的企业。总之，净资产可能失真，但是不用太执着于资产数值本身，而应该更多着眼于资产的盈利能力，包括过去的盈利能力和未来盈利能力的可能变化。2. 怎么知道某具体ROE的资产应该值多少钱？如果对于过去与未来盈利能力的认识很充分且接近准确，那么应该值多少钱的问题就较为容易：你觉得大概该值多少钱？比如大约3 PB～4PB？到这种程度就差不多了，再精确下去没有太大意义。
四. 股息率
股息率是一个看起来非常可靠简单的估值方法。股息率可以有两种理解：
1.股息值/盈利值；
2. 股息值/市值。
前者是一个很有用的指标，可以与该公司所处行业特点、公司的发展阶段及公司的股权结构等相对应考察(此处暂不展开讨论)，如果有背离的话往往可以发现一些潜在问题，其中最重要的一点是：除了处于高速连续复合增长期需要大量资本投入的企业外，绝大部分正常的企业都应该合理的派发股息，股息过少或不派发股息的公司，其现金流或大股东的诚信往往是有问题的，这样的企业可能不值得投资。
后者将股票看作债券性的投资，但是除了在熊市之外，高股息值/市值(如大于5%)的股票常常是陷阱，因为很高的股息率是一个明显低估的信号，市场让其保持该股息率往往有背后原因的，常见的是行业/公司即将出现调整或较长低谷期时，或行业/公司即将走入衰退期时，这时以已知年份的股息率来看是会比较诱人的，但只有弄清楚调整/衰退的程度，以及是否能够恢复等情况，才能知道未来真正可能的股息率，而不被眼前虚高的股息率所迷惑。
五. 结语
还有不少的估值方法，比如市销率等等。但是其中的道理是一致的：估值方法只是“术”，投资之“道”在于对人、社会、行业和企业的理解，和对安全边际的把握。但是“道”还是得依靠“术”来实现，所以认清各种“术”的本质与局限，了解如何运用这些“术”是很有意义的，而且要综合运用各种“术”从多个角度衡量，追求模糊的准确而不是精确的错误。
投资企业的14种估值方法及常用十种估值方法 许多传统的天使投资家投资企业的价值一般为200万-500万，这是有合理性的。如果创业者对企业要价低于200万，那么或者是其经验不够丰富，或者企业没有多大发展前景。 1、500万元上限法。 这种方法要求天使投资不要投一个估值超过500万的初创企业。这种方法好处在于简单明了，同时确定了一个评估的上限。 2、博克斯法。 这种方法是由美国人博克斯首创的，对于初创期的企业进行价值评估的方法，典型做法是对所投企业根据下面的公式来估值： 一个好的创意100万元。 一个好的盈利模式100万元。 优秀的管理团队100万-200万元。 优秀的董事会100万元。 巨大的产品前景100万元。 加起来，一家初创企业的价值为100万元-600万元。 3、三分法。 是指在对企业价值进行评估时，将企业的价值分成三部分：通常是创业者，管理层和投资者各1/3，将三者加起来即得到企业价值。 4、200万-500万标准法。 许多传统的天使投资家投资企业的价值一般为200万-500万，这是有合理性的。如果创业者对企业要价低于200万，那么或者是其经验不够丰富，或者企业没有多大发展前景;如果企业要价高于500万，那么由500万元上限法可知，天使投资家对其投资不划算。 这种方法简单易行，效果也不错。但将定价限在200万-500万元，过于绝对。 5、200万-1000万网络企业评估法。 网络企业发展迅速，更有可能迅速公开上市，在对网络企业进行评估时，天使投资家不能局限于传统的评估方法，否则会丧失良好的投资机会。考虑到网络企业的价值起伏大的特点，即对初创期的企业价值评估范围由传统的200万-500万元，增加到200万-1000万元。 6、市盈率法。 主要是在预测初创企业未来收益的基础上，确定一定的市盈率来评估初创企业的价值，从而确定投资额。
新《房地产估价规范》解读——估价方法 文/王珊 中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检 【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》 （以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。 一、新旧规范对比 新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。 从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同： 1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
如何对未上市公司进行估值 一、何为公司估值？ 公司估值是指着眼于公司本身，对公司的内在价值进行评估。公司内在价值决定于公司的资产及其获利能力。 公司估值是投融资、交易的前提。一家投资机构将一笔资金注入企业，应该占有的权益首先取决于企业的价值。公司估值有利于我们对公司或其业务的内在价值（intrinsic value）进行正确评价，从而确立对各种交易进行订价的基础。 公司估值是证券研究最重要、最关键的环节，估值是一种对公司的综合判定,无论宏观分析、资本市场分析、行业分析还是财务分析等，估值都是其最终落脚点，投资者最终都要依据估值做出投资建议与决策。 基本逻辑--“基本面决定价值，价值决定价格” 二、公司估值的方法 （一）公司估值的基础 基于公司是否持续经营，公司估值的基础可分为两类： 1．破产的公司（Bankrupt Business) 公司处于财务困境，已经或将要破产，主要考虑出售公司资产的可能价格。2．持续经营的公司（On-going Business）（PE投资的对象） 假定公司将在可预见的未来持续经营，可使用以下估值方法。
（二）公司估值的方法 公司估值方法通常分为两类：一类是相对估值方法，特点是主要采用乘数方法，较为简便，如P/E估值法、P/B估值法、EV/EBITDA估值法、PEG估值法、市销率估值法、EV/销售收入估值法、RNAV估值法；另一类是绝对估值方法，特点是主要采用折现方法，较为复杂，如股利贴现模型、自由现金流量贴现模型和期权定价法等。 相对估值法反映的是市场供求决定的股票价格，绝对估值法体现的是内在价值决定价格，即通过对企业估值，而后计算每股价值，从而估算股票的价值。它们的计算公式分别如下： 1、相对估值方法 相对估值法(Relative Valuation or Comparative Valuation)亦称可比公司分析法，通过寻找可比资产或公司，依据某些共同价值驱动因素，如收入、现金流量、盈余等变量，借用可比资产或公司价值来估计标的资产或公司价值。在运用可比公司法时，根据价值驱动因素不同可以采用比率指标进行比较，比率指标包括P/E、P/B、EV/EBITDA、PEG、P/S、EV/销售收入、RNAV等等。其中最常用的比率指标是P/E和P/B。 1）P/E估值法 （1）市盈率（P/E）的计算公式: 静态P/E = 股价/上一年度的每股收益(EPS)(年) 或动态P/E = 股价* 总股本/今年或下一年度的净利润(需要做预测)。 市盈率是一个反映市场对公司收益预期的相对指标，使用市盈率指标要从两
公司估值的4种计算方法 1、可比公司法 首先要挑选与非上市公司同行业可比或可参照的上市公司，以同类公司的股价与财务数据为依据，计算出主要财务比率，然后用这些比率作为市场价格乘数来推断目标公司的价值，比如P/E（市盈率，价格/利润）、P/S法（价格/销售额）。 目前在国内的风险投资（VC）市场，P/E法是比较常见的估值方法。通常我们所说的上市公司市盈率有两种： 历史市盈率（Trailing P/E）－即当前市值/公司上一个财务年度的利润（或前12个月的利润）；预测市盈率（Forward P/E）－即当前市值/公司当前财务年度的利润（或未来12个月的利润）。 投资人是投资一个公司的未来，是对公司未来的经营能力给出目前的价格，所以他们用P/E法估值就是： 公司价值＝预测市盈率×公司未来12个月利润。 公司未来12个月的利润可以通过公司的财务预测进行估算，那么估值的最大问题在于如何确定预测市盈率了。 一般说来，预测市盈率是历史市盈率的一个折扣，比如说NASDAQ某个行业的平均历史市盈率是40，那预测市盈率大概是30左右，对于同行业、同等规模的非上市公司，参考的预测市盈率需要再打个折扣，15-20左右，对于同行业且规模较小的初创企业，参考的预测市盈率需要在再打个折扣，就成了7-10了。 这也就目前国内主流的外资VC投资是对企业估值的大致P/E倍数。比如，如果
某公司预测融资后下一年度的利润是100万美元，公司的估值大致就是700-1000万美元，如果投资人投资200万美元，公司出让的股份大约是20％-35％。 对于有收入但是没有利润的公司，P/E就没有意义，比如很多初创公司很多年也不能实现正的预测利润，那么可以用P/S法来进行估值，大致方法跟P/E法一样。 2、可比交易法 挑选与初创公司同行业、在估值前一段合适时期被投资、并购的公司，基于融资或并购交易的定价依据作为参考，从中获取有用的财务或非财务数据，求出一些相应的融资价格乘数，据此评估目标公司。 比如A公司刚刚获得融资，B公司在业务领域跟A公司相同，经营规模上（比如收入）比A公司大一倍，那么投资人对B公司的估值应该是A公司估值的一倍左右。在比如分众传媒在分别并购框架传媒和聚众传媒的时候，一方面以分众的市场参数作为依据，另一方面，框架的估值也可作为聚众估值的依据。 可比交易法不对市场价值进行分析，而只是统计同类公司融资并购价格的平均溢价水平，再用这个溢价水平计算出目标公司的价值。 3、现金流折现 这是一种较为成熟的估值方法，通过预测公司未来自由现金流、资本成本，对公司未来自由现金流进行贴现，公司价值即为未来现金流的现值。计算公式如下：（其中，CFn:每年的预测自由现金流；r:贴现率或资本成本） 贴现率是处理预测风险的最有效的方法，因为初创公司的预测现金流有很大的不确定性，其贴现率比成熟公司的贴现率要高得多。
对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算 然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索 （）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用
精心整理 关于企业估值的常用方法 估值方法 一、企业的商业模式决定了估值模式 1.重资产型企业（如传统制造业），以净资产估值方式为主，盈利估值方式为辅。 2.轻资产型企业（如服务业），以盈利估值方式为主，净资产估值方式为辅。 3.互联网企业，以用户数、点击数和市场份额为远景考量，以市销率为主。 4. 1. 2. 以100 3. A. （DWA 2.13 B. a. b. c. 较。 4.企业价值（EV,EnterpriseValue） 企业价值=市值+净负债 EV的绝对值参考意义不大，它通常与盈利指标组合，用来反映企业盈利、净负债与市值之间的关系。如：EBITDA/EV指标用来比较相近企业价值的企业的获利能力。金融圈的干货文章、模块知识、实务课程助您成为金融界的实力派！欢迎关注金融干货！ 三、估值方法
1.市值/净资产（P/B），市净率 A.考察净资产必须明确有无重大进出报表的项目。 B.净资产要做剔除处理，以反映企业真实的经营性资产结构。市净率要在比较中才有意义，绝对值无意义。 C.找出企业在相当长的时间段内的历史最低、最高和平均三档市净率区间。考察周期至少5年或一个完整经济周期。若是新上市企业，必须有至少3年的交易历史。 D.找出同行业具有较长交易历史的企业做对比，明确三档市净率区间 2.市值/净利润（P/E），市盈率 A.考察净利润必须明确有无重大进出报表的项目。 B. C. D. 3. A. B. C. 5. 来38.5+15*2）=11.55 6. 7.以上方式均不可单独使用，至少应配合两种联合研判，其绝对值亦没有实战意义。估值的重点是比较，尤其是相似企业的比较，跨行业亦没有意义。 安全边际 一、市场利率 1.利率水平体现了市场融资成本，也是衡量市场资金面的有效指标。 2.利率双轨制。由于制度原因，我国的利率尚未完全市场化，因此存在官方利率和民间利率的并行存在的状况。官方利率（银行利率）并不能完全反应市场的真实融资成本和资金供需关系。
常用的几种土地评估价方法应用比较 发表时间：2019-09-10T15:31:37.077Z 来源：《城镇建设》2019年第14期作者：李明亮[导读] 本文主要介绍了常用的几种土地评估价方法，并对其应用做了对比研究，以供同行及其他相关行业人员作参考。 摘要：本文主要介绍了常用的几种土地评估价方法，并对其应用做了对比研究，以供同行及其他相关行业人员作参考。我国国有土地使用制度正式从无偿无期使用转向有偿使用的标志是1990年顾布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。国有土地使用制度的这一转变促进了土地市场的发展和规范,也促使与土地相关的方面发生了许多新的变化。在此之前土地使用权主要是通过无偿划拨供给的,由于无偿,也就很少有人去研究土地使用权到底价值几何。而现在随着地产市场的发育与成熟，跟土地使用权有关的一些经济活动都非常需要土地估价,如土地使用权出让,抵押,转让,企业改组上市,清产核资等。 土地价格评估是指土地估价人员,根据估价目的,按照估价程序,采用科学的估价方法,并结合估价经验,通过对影响土地价格因素的分析,对土地最可能实现的合理价格做出推测与判断.土地估价方法主要有市场比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,路线价法,基准地价系数修正法等在这儿种估价方法中,最常用到的有市场 比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,基准地价系数修正法各种估价方法的比较不同的估价方法有不同的特点和适用范围,也有相应的限制条件,宗地估价时,必须根据估价方法的特点,限制和适用范围,选择适宜的方法. 1.市场比较法 市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时,根据瞽代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,井依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况,期日、区域以及个别因索等差别,修正得出待估土地的评估期日地价的方法.采用市场比较法测算出的价格,称为比准价格. 市场比较法以替代原则为理论依据,正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键.所以比较法仅适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区,并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性, 交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用.市场比较法不但可以评估土地价格,还可以评估土地租金等. 市场比较法需要选取近期市场上正常交易、与估价对象相同或类似的案例进行比较, 修正得到估价对象的比准价格.因此市场比较法具有较强的现实性,容易被人们所认同. 但是如果在非正常的市场情况下,比准价格往往偏离收益价格. 2.,收益还原法 收益还原法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率(还原利率) 统一折算到估价期日现值的一种估价方法.采用收益法测算出来的价格,通常称为收益价格 收益法是基于预期原理,即未来收益的现在价值,在估价时点,购买一宗一定使用年限的土地,等于在这个年限内可以在将来源源不断地获取纯收益,那么,以现有的一个货币额与这将米源源不断的纯收益的现值之和等同起来,这个货币额就是该宗土地的价格.收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法,它只适用于有收益或有潜在收益的土地.收益法评估结果的准确度,取决于不动产纯收益和资本化率确定的准确度. 收益法中的收益为客观收益,为此类企业的平均收益,扣除各个企业收益中属于特殊的、偶然的要索对实际收益的影响后得到的一般正常收益,它可直接应用于估价中. 3.假设开发法 假设开发法(又称剩余法、倒算法、残余法或余值法)是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造.买卖有关的专业费. 利息,利润、税收等费用后,以价格余额米确定估价对象土地价格的一种方法. 假设开发法主要适用于待开发土地的估价(如生地,毛地,熟地)、土地整理,复垦、待拆迁改造的再开发房地产的土地价格,在建工程等 假设开发法使用的前提: 1要有一个良好的社会经济环境,房地产政策、法规比较健全: 2假设待开发土地将按照最有效使用原则进行开发: 3有一个完整,公开及透明度高的房地产资料库,便于获取有关房地产投资开发的资料: 假设在开发期间各项成本费用的投入是均匀或分段均匀投入的. 4.成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法. 由于土地的价格大部分取决于效用,而非取决于其成本,故采用成本逼近法有时可能
公司估值方法有几种？最常用的是那几种？ 绝对估值法（折现方法） 1.DDM模型（Dividend discount model /股利折现模型) 2.DCF /Discount Cash Flow /折现现金流模型） （1）FCFE （Free cash flow for the equity equity /股权自由现金流模型)模型 （2）FCFF模型（Free cash flow for the firm firm /公司自由现金流模型） DDM模型 V代表普通股的内在价值，Dt为普通股第t期支付的股息或红利，r为贴现率 对股息增长率的不同假定，股息贴现模型可以分为 ：零增长模型、不变增长模型（高顿增长模型）、二阶段股利增长模型（H模型）、三阶段股利增长模型和多元增长模型等形式。 最为基础的模型；红利折现是内在价值最严格的定义；DCF法大量借鉴了DDM的一些逻辑和计算方法（基于同样的假设/相同的限制）。 1. DDM DDM模型模型法（Dividend discount model / Dividend discount model / 股利折现模型股利折现模型) DDM模型 2. DDM DDM模型的适用分红多且稳定的公司，非周期性行业； 3. DDM DDM模型的不适用分红很少或者不稳定公司，周期性行业； DDM模型在大陆基本不适用； 大陆股市的行业结构及上市公司资金饥渴决定，分红比例不高，分红的比例与数量不具有稳定性，难以对股利增长率做出预测。 DCF 模型 2.DCF /Discount Cash Flow /折现现金流模型）DCF估值法为最严谨的对企业和股票估值的方法，原则上该模型适用于任何类型的公司。 自由现金流替代股利，更科学、不易受人为影响。 当全部股权自由现金流用于股息支付时，FCFE模型与DDM模型并无区别；但总体而言，股息不等同于股权自由现金流，时高时低，原因有四： 稳定性要求（不确定未来是否有能力支付高股息）； 未来投资的需要（预计未来资本支出/融资的不便与昂贵）； 税收因素（累进制的个人所得税较高时）； 信号特征（股息上升/前景看好；股息下降/前景看淡） DCF模型的优缺点 优点：比其他常用的建议评价模型涵盖更完整的评价模型，框架最严谨但相对较复杂的评价模型。需要的信息量更多,角度更全面, 考虑公司发展的长期性。较为详细，预测时间较长，而且考虑较多的变数，如获利成长、资金成本等，能够提供适当思考的模型。 缺点：需要耗费较长的时间，须对公司的营运情形与产业特性有深入的了解。考量公司的未来获利、成长与风险的完整评价模型，但是其数据估算具有高度的主观性与不确定性。复杂的模型，可能因数据估算不易而无法采用，即使勉强进行估算，错误的数据套入完美的模型中，也无法得到正确的结果。小变化在输入上可能导致大变化在公司的价值上。该模型的准确性受输入值的影响很大（可作敏感性分析补救）。 FCFE /FCFF模型区别 股权自由现金流（Free cash flow for the equity equity ）： 企业产生的、在满足了再投资需求之后剩余的、不影响公司持续发展前提下的、可供股东股
公司估值方法 公司估值方法是上市公司基本面分析的重要利器，在“基本面决定价值，价值决定价格” 基本逻辑下，通过比较公司估值方法得出的公司理论股票价格与市场价格的差异，从而指导投资者具体投资行为。公司估值方法主要分两大类，一类为相对估值法，特点是主要采用乘数方法，较为简便，如PE(price/eps)估值法、PB(PB=Price/Book(市净率)。就是每股市场价格除每股净资产的比率。)估值法、PEG(PEG指标(市盈率/盈利增长率) )估值法、EV/EBITDA（EV/EBITDA：企业价值与利息、税项、折旧及摊销前盈利的比率）估值法。另一类为绝对估值法，特点是主要采用折现方法，较为复杂，如DCF(Discounted Cash Flow)现金流量折现方法、期权定价方法等。 相对估值法与“五朵金花” 相对估值法因其简单易懂，便于计算而被广泛使用。但事实上每一种相对估值法都有其一定的应用范围，并不是适用于所有类型的上市公司。目前，多种相对估值存在着被乱用和被滥用以及被浅薄化的情况，以下就以最为常用的PE法为例说明一二。 一般的理解，P/E值越低，公司越有投资价值。因此在P/E值较低时介入，较高时抛出是比较符合投资逻辑的。但事实上，由于认为2004年底“五朵金花”P/E值较低，公司具有投资价值而介入的投资者，目前“亏损累累”在所难免。相反，“反P/E”法操作的投资者平均收益却颇丰，即在2001年底P/E值较高时介入“五朵金花”的投资
者，在2004年底P/E值较低前抛出。那么，原因何在？其实很简单，原因就在于PE法并不适用于“五朵金花”一类的具有强烈行业周期性的上市公司。 另一方面，大多数投资者只是关心PE值本身变化以及与历史值的比较，PE估值法的逻辑被严重浅薄化。逻辑上，PE估值法下，绝对合理股价P=EPS乘P/E；股价决定于EPS与合理P/E值的积。在其它条件不变下，EPS预估成长率越高，合理P/E值就会越高，绝对合理股价就会出现上涨；高EPS成长股享有高的合理P/E? 低成长股享有低的合理P/E。因此，当EPS实际成长率低于预期时(被乘数变小)，合理P/E值下降(乘数变小)，乘数效应下的双重打击小，股价出现重挫，反之同理。当公司实际成长率高于或低于预期时，股价出现暴涨或暴跌时，投资者往往会大喊“涨(跌)得让人看不懂”或“不至于涨(跌)那么多吧”。其实不奇怪，PE估值法的乘数效应在起作用而已。 冗美的绝对估值法 绝对估值法(折现方法)几乎同时与相对估值法引入中国，但一直处于边缘化的尴尬地位，绝对估值法一直被认为是“理论虽完美，但实用性不佳”，主要因为：(1)中国上市公司相关的基础数据比较缺乏，取得准确的模型参数比较困难。不可信的数据进入模型后，得到合理性不佳的结果，进而对绝对估值法模型本身产生信心动摇与怀疑；(2)中国上市公司的流通股不到总股本1/3，与产生于发达国家的估值模型中全流通的基本假设不符。 不过，2004年以来绝对估值法边缘化的地位得到极大改善，主要因
人力资源需求预测的常用方法 1.管理人员判断法 管理人员判断法，即企业各级管理人员根据自己的经验和直接，自下而上确定未来所需人员。这是一种粗浅的人力需求预测方法，主要适用于短期预测。 2.经验预测法 经验预测法也称比率分析，即根据以往的经验对人力资源需求进行预测。 由于不同人的经验会有差别，不同新员工的能力也有差别，特别是管理人员、销售人员，在能力、业绩上的差别更大。所以，若采用这种方法预测人员需求，要注意经验的积累和预测的准确度。 3.德尔菲法 德尔菲法（Delphi Method）是使专家们对影响组织某一领域发展（如组织将来对劳动力的需求）达成一致意见的结构化方法。该方法的目标是通过综合专家们各自的意见来预测某一领域的发展趋势。具体来说，由人力资源部作为中间人，将第一轮预测中专家们各自单独提出的意见集中起来并加以归纳后反馈给他们，然后重复这一循环，使专家们有机会修改他们的预测并说明修改的原因。一般情况下重复3~5次之后，专家们的意见即趋于一致。 这里所说的专家，可以是来自一线的管理人员，也可以是高层经理；可以是企业内部的，也可以是外请的。专家的选择基于他们对影响企业的内部因素的了解程度。 4.趋势分析法 这种定量分析方法的基本思路是：确定组织中哪一种因素与劳动力数量和结构的关系最密切，然后找出这一因素随聘用人数而变化的趋势，由此推断出未来人力资源的需求。 选择与劳动力数量有关的组织因素是需求预测的关键一步。这个
因素至少应满足两个条件： 第一，组织因素应与组织的基本特性直接相关 第二，所选因素的变化必须与所需人员数量变化成比例。 有了与聘用人数相关的组织因素和劳动生产率，我们就能够估计出劳动力的需求数量了。 在运用趋势分析法做预测时，可以完全根据经验估计，也可以利用计算机进行回归分析。 所谓回归分析法，就是利用历史数据找出某一个或几个组织因素与人力资源需求量的关系，并将这一关系用一个数学模型表示出来，借助这个数学模型，就可推测未来人力资源的需求。但此过程比较复杂，需要借助计算机来进行。
关于企业估值的常用方 法 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
关于企业估值的常用方法 估值方法 一、企业的商业模式决定了估值模式 1. 重资产型企业（如传统制造业），以净资产估值方式为主，盈利估值方式为辅。 2. 轻资产型企业（如服务业），以盈利估值方式为主，净资产估值方式为辅。 3. 互联网企业，以用户数、点击数和市场份额为远景考量，以市销率为主。 4. 新兴行业和高科技企业，以市场份额为远景考量，以市销率为主。 二、市值与企业价值 1. 无论使用哪一种估值方法，市值都是一种最有效的参照物。 2. 市值的意义不等同于股价的含义。 市值＝股价×总股份数 市值被看做是市场投资者对企业价值的认可，侧重于相对的“量级”而非绝对值的高低。国际市场上通常以100亿美元市值作为优秀的成熟大型企业的量级标准，500亿美元市值则是一个国际化超大型企业的量级标准，而千亿市值则象征着企业至高无上的地位。市值的意义在于量级比较，而非绝对值。 3. 市值比较 A. 既然市值体现的是企业的量级，那么同类企业的量级对比就非常具有市场意义。 【例如】同样是影视制作与发行企业，国内华谊兄弟市值419亿人民币，折合约68亿美元，而美国梦工厂（DWA）市值25亿美元。另外，华谊兄弟2012年收入为13亿人民币（亿美元），同期梦工厂收入为亿美元。 这两家公司的收入在一个量级上，而市值量级却不在一个水平上。由此推测，华谊兄弟可能被严重高估。当然，高估值体现了市场预期定价，高估低估不构成买卖依据，但这是一个警示信号。精明的投资者可以采取对冲套利策略。 B. 常见的市值比较参照物： a.同股同权的跨市场比价，同一家公司在不同市场上的市值比较。如：AH股比价。 b.同类企业市值比价，主营业务基本相同的企业比较。如三一重工与中联重科比较。 c.相似业务企业市值比价，主营业务有部分相同，须将业务拆分后做同类比较。如上海家化与联合利华比较。 4. 企业价值（EV,EnterpriseValue） 企业价值=市值+净负债 EV的绝对值参考意义不大，它通常与盈利指标组合，用来反映企业盈利、净负债与市值之间的关系。如：EBITDA/EV指标用来比较相近企业价值的企业的获利能力。金融圈的干货文章、模块知识、实务课程助您成为金融界的实力派！欢迎关注金融干货！
统计分析的八种方法 统计分析的八种方法一、指标对比分析法指标对比分析法，又称比较分析法，是统计分析中最常用的方法。是通过有关的指标对比来反映事物数量上差异和变化的方法。有比较才能鉴别。单独看一些指标，只能说明总体的某些数量特征，得不出什么结论性的认识；一经过比较，如与国外、外单位比，与历史数据比，与计划相比，就可以对规模大小、水平高低、速度快慢作出判断和评价。 指标分析对比分析方法可分为静态比较和动态比较分析。静态比较是同一时间条件下不同总体指标比较，如不同部门、不同地区、不同国家的比较，也叫横向比较；动态比较是同一总体条件不同时期指标数值的比较，也叫纵向比较。这两种方法既可单独使用，也可结合使用。进行对比分析时，可以单独使用总量指标或相对指标或平均指标，也可将它们结合起来进行对比。比较的结果可用相对数，如百分数、倍数、系数等，也可用相差的绝对数和相关的百分点（每1％为一个百分点）来表示，即将对比的指标相减。 二、分组分析法指标对比分析法是总体上的对比，但组成统计总体的各单位具有多种特征，这就使得在同一总体范围内的各单位之间产生了许多差别，统计分析不仅要对总体数量特征和数量关系进行分析，还要深入总体的内部进行分组分析。分组分析法就是根据统计分析的目的要求，把所研究的总体按照一个或者几个标志划分为若干个部分，加以整理，进行观察、分析，以揭示其内在的联系和规律性。 统计分组法的关键问题在于正确选择分组标值和划分各组界限。 三、时间数列及动态分析法时间数列。是将同一指标在时间上变化和发展的一系列数值，按时间先后顺序排列，就形成时间数列，又称动态数列。它能反映社会经济现象的发展变动情况，通过时间数列的编制和分析，可以找出动态变化规律，为预测未来的发展趋势提供依据。时间数列可分为绝对数时间数列、相对数时间数列、平均数时间数列。 时间数列速度指标。根据绝对数时间数列可以计算的速度指标：有发展速度、增长速度、平均发展速度、平均增长速度。 动态分析法。在统计分析中，如果只有孤立的一个时期指标值，是很难作出判断的。如果编制了时间数列，就可以进行动态分析，反映其发展水平和速度的变化规律。 进行动态分析，要注意数列中各个指标具有的可比性。总体范围、指标计算方法、计算价格和计量单位，都应该前后一致。时间间隔一般也要一致，但也可以根据研究目的，采取不同的间隔期，如按历史时期分。为了消除时间间隔期不同而产生的指标数值不可比，可采用年平均数和年平均发展速度来编制动态数列。此外在统计上，许多综合指标是采用价值形态来反映实物总量，如国内生产总值、工业总产值、社会商品零售总额等计算不同年份的发展速度时，必须消除价格变动因素的影响，才能正确的反映实物量的变化。
第三章资产评估的基本方法 一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值 2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。 A.为了符合资产评估的政策 B.为了体现可比性的要求 C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性 D.便于计算 3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。 A.采用的材料相同 B.制造标准相同 C.技术相同 D.以现行价格水平购建
4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值0.6，被评估资产的重置成本最接近于（）元。 A.10203 B.18423 C.7869 D.22333 5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 A.40 B.5 C.8 D.12.5 6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为1 00万元，100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。 A.1120 B.1160
C.1579 D.1610 7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关 8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。 A.820 000 B.700 000 C.140 000 D.100 000 9、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。 A.设备不存在功能性贬值 B.设备不存在经济性贬值 C.设备的实体性损耗与使用时间成指数关系
公司估值得各种计算方法 １、可比公司法 首先要挑选与非上市公司同行业可比或可参照得上市公司，以同类公司得股价与财务数据为依据，计算出主要财务比率,然后用这些比率作为市场价格乘数来推断目标公司得价值,比如P/Ｅ(市盈率，价格/利润)、P/S法（价格/销售额）． 目前在国内得风险投资（ＶC)市场，P／E法就是比较常见得估值方法.通常我们所说得上市公司市盈率有两种: 历史市盈率(Trailiｎg P/E)－即当前市值/公司上一个财务年度得利润(或前１2个月得利润)；预测市盈率(ＦｏrwarｄＰ/E）-即当前市值/公司当前财务年度得利润(或未来１２个月得利润）。动态市盈率(ＰE)就是指还没有真正实现得下一年度得预测利润得市盈率.等于股票现价与未来每股收益得预测值得比值,比如下年得动态市盈率就就是股票现价除以下一年度每股收益预测值,后年得动态市盈率就就是现价除以后年每股收益。 Canaｄian InvestmｅｎtＲeｖiew得GeｏrgｅAthanassａkos研究过,对于大公司为主得ＮYＳＥ得股票,买入低Ｆoｒｗard P／E得股票表现更好,而对于较多中小公司得NＡＳDAＱ股票,买入低Traｉling P/E得股票表现更好。 投资人就是投资一个公司得未来,就是对公司未来得经营能力给出目前得价格，所以她们用P/E法估值就就是： 公司价值＝预测市盈率×公司未来1２个月利润. 公司未来1２个月得利润可以通过公司得财务预测进行估算,那么估值得最大问题在于如何确定预测市盈率了。 一般说来，预测市盈率就是历史市盈率得一个折扣,比如说NASDＡQ某个行业得平均历史市盈率就是４0,那预测市盈率大概就是3０左右,对于同行业、同等规模得非上市公司，参考得预测市盈率需要再打个折扣，１5—20左右,对于同行业且规模较小得初创企业，参考得预测市盈率需要在再打个折扣,就成了7—1０了。 这也就目前国内主流得外资ＶC投资就是对企业估值得大致P/E倍数.比如，如果某公司预测融资后下一年度得利润就是100万美元,公司得估值大致就就是70０-1000万美元，如果投资人投资200万美元,公司出让得股份大约就是2０％—35%。 对于有收入但就是没有利润得公司，P／E就没有意义，比如很多初创公司很多年也不能实现正得预测利润，那么可以用P/S法来进行估值，大致方法跟P/E法一样。 市销率（Pｒice—tｏ—ｓales,ＰS）
绝对估值法（折现方法） 1.DDM模型（Dividend discount model /股利折现模型) 2.DCF /Discount Cash Flow /折现现金流模型） （1）FCFE （ Free cash flow for the equity equity /股权自由现金流模型)模型 （2）FCFF模型（ Free cash flow for the firm firm /公司自由现金流模型）DDM模型 V代表普通股的内在价值， Dt为普通股第t期支付的股息或红利，r为贴现率对股息增长率的不同假定，股息贴现模型可以分为 ：零增长模型、不变增长模型（高顿增长模型）、二阶段股利增长模型（H模型）、三阶段股利增长模型和多元增长模型等形式。 最为基础的模型；红利折现是内在价值最严格的定义； DCF法大量借鉴了DDM 的一些逻辑和计算方法（基于同样的假设/相同的限制）。 1. DDM DDM模型模型法（Dividend discount model / Dividend discount model / 股利折现模型股利折现模型) DDM模型 2. DDM DDM模型的适用分红多且稳定的公司，非周期性行业； 3. DDM DDM模型的不适用分红很少或者不稳定公司，周期性行业； DDM模型在大陆基本不适用； 大陆股市的行业结构及上市公司资金饥渴决定，分红比例不高，分红的比例与数量不具有稳定性，难以对股利增长率做出预测。 DCF 模型 2.DCF /Discount Cash Flow /折现现金流模型） DCF估值法为最严谨的对企业和股票估值的方法，原则上该模型适用于任何类型的公司。 自由现金流替代股利，更科学、不易受人为影响。 当全部股权自由现金流用于股息支付时， FCFE模型与DDM模型并无区别；但总体而言，股息不等同于股权自由现金流，时高时低，原因有四： 稳定性要求（不确定未来是否有能力支付高股息）； 未来投资的需要（预计未来资本支出/融资的不便与昂贵）；
常见的预测方法 一、外推法 这是利用过去的资料来预测未来状态的方法。它是基于这样的认识：承认事物发展的延续性，同时考虑到事物发展中随机因素的影响和干扰。其最大优点是简单易行，只要有有关过去情况的可靠资料就可对未来做出预测。其缺点是撇开了从因果关系上去分析过去与未来之间的联系，因而长期预测的可靠性不高。外推法在短期和近期预测中用的较多。其中常用的一种方法是时间序列法。 时间序列法是按时间将过去统计得到的数据排列起来，看它的发展趋势。时间序列最重要的特征是它的数据具有不规则性。为了尽可能减少偶然因素的影响，一般采用移动算术平均法和指数滑动平均法。 1．移动算术平均法。移动算术平均法是假设未来的状况与较近时期有关，而与更早的时期关系不大。一般情况下，如果考虑到过去几个月的数据，则取前几个月的平均值。 2．指数滑动平均法。指数滑动平均法只利用过去较近的一部分时间序列。当时间序列已表现出某种规律性趋势时，预测就必须考虑这些趋势的意义，因此要采用指数滑动平均法。指数滑动平均法是对整个时间序列进行加权平均，其中的指数为0～1之间的小数，一般取0.7～0.8左右。 二、因果法 因果法是研究变量之间因果关系的一种定量方法。变量之间的因果关系通常有两类：一类是确定性关系，也称函数关系；另一类是不确定性关系，也称相关关系。因果法就是要找到变量之间的因果关系，据此预测未来。 1．回归分析法。没有因果关系的预测只是形式上的一种预测，而找出因果关系的预测才是本质的预测。回归分析法就是从事物变化的因果关系出发来进行的一种预测方法，不仅剔除了不相关的因素，并且对相关的紧密程度加以综合考虑，因而其预测的可靠性较高。 回归分析的做法是：首先进行定性分析，确定有哪些可能的相关因素，然后收集这些因素的统计资料，应用最小二乘法求出各因素（各变量）之间的相关系数和回归方程。根据这个方程就可预测未来。在技术预测中，多元回归分析很有价值。
房地产估价中确定租金的几种方法 在房地产估价中，许多情况下都需要根据某种要求来确定租金。这是房地产估价中最常见的估价作业之一。选择确定租金的方法时，应根据实际情况，灵活运用估价的3种常规方法(市场比较法、收益法和成本法)，使得所确定的租金合理可信。下面介绍几种实际工作中常见的确定租金的方法。 当能够收集到足够数量的与待估房地产相类似的房地产租金资料时，最简便易行又很有说服力的方法，应该首推市场资料比较法： 1、市场资料比较法应用在评估租金上，能选择的比较实例应为用于出租的比较实例房地产。通过对比较实例租金作情况、期日、区域和个别因素修正后，得出评估租金。这里有一点应引起注意，所选择的可比实例应与所估对象在租赁合同(如租期长短、付款方式、责任)等契约内容具有一致性或相似性。 例一、有一待租写字楼,所处位置为一级商业街。新建、设备齐全、试确定其租金。选择A、B、C三个比较实例,具体情况如表(见文后)。 取3个比较租金的平均值: (840+826+827)/3=831元/平方米 待估房地产租金可定为831元/平方米 2、有些城市已经制定了标准租金，则可利用制定好的标准租金(所谓标准租金，是将城市中房地产分成几种有代表性的类型和等级，制定出的租金)与委估房地产进行比较，得出委估房地产的租金。这种方法与上述市场资料比较法同出一脉，本质上是一致的，可操作性强，方便快捷，同样令人信服。下面就其操作步骤略作简述： ①确定委估房屋的类型、等级；②根据确定的类型、等级，从标准租金表中查出标准租金；③根据委估房屋在新旧程度、朝向、楼层、环境等方面与参照系的差异，对查出的标准租金做适当修正。④求出委估房屋的租金。 确定租金的另一种方法是从成本法中衍生出来的，称其为因素构成法它是根据房屋租金的构成因素实际测算各因素费用，相加后求出试算租金。然后根据房屋的新旧程度、朝向、层次等进行修正，求出房屋租金的一种方法。 当没有足够的与委估房地产相类似的租金资料可利用时，这是一种切实可行的方法。这种方法也应用在标准租金的测算上。通常租金由下列8项因素构成,即折旧费、维修费、管理费、利息、地租、保险费、利润、税金。对这8项因素的取值应特别慎重，因为取值的正确与否直接关系到委估租金的正确性和合理性。下面举一例说明因素构成法的应用。 例二、有一地处近郊的工业厂房欲出租，该厂房为单层混砖结构,面积600平方米，已使用5年，试确定其租金。由于缺少与该委估物业相似的可比实例，故拟采用因素构成法求租金。评估过程简述如下：经调查,该类房屋的建筑造价为400元/平方米，土地价格为1200元/平方米，年租金计算如下： (1)折旧费：该类房屋的使用年限为40年,残值率为2%。年折旧 额:[400·(1-2%)]/40=9.8(元) (2)维修费:取建筑费的2%。 400·2%=8(元) (3)管理费:取折旧费和维修费之和的10%。 (9.8+8)·10%=1.78(元) (4)保险费:按房产原值的3‰取值。400·3‰=0.12(元) (5)税金:一般为土地使用税3元/平方米和房产税取房产原值的1.2%。 400·1.2%+3=7.8(元) (6)地租:为土地价格乘以土地资本化率(或直接采用当地同类土地的租金值)。假设经测算土地资本化率为3.5%。地租量为: