杭州楼市史（2000～2009）：黄金十年（下）
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杭州楼市史（2000～2009）：黄金十年（上）
2007：涨潮关键词：流动性过剩、排队买房、地王、捂盘、调控2007年的杭州楼市，有两个标志性事件，会牢牢地记忆在很多人的心中。5月13日，滨江·万家花城首期开盘，引发漏夜排队，首批738套房源于开盘当日创下了100%的预定率。半个月之后的5月18日凌晨，万家花城第二批830多套房源于倾泻而出，再度引发通宵排队买房。短短半个月的时间，万家花城售房1500多套，成为奇迹。万家花城开盘期间创下的单盘日预定662套的纪录，即便在2009这样的“疯牛”之年，也没有被破掉。万家花城并非05年首个漏夜排队的楼盘，但却是影响最大的一个。在此前的4月，万科·魅力之城开盘起，绝迹数年之久的“排队抢房”现象就再现杭州楼市。东冠逸家在开盘前一周的产品说明会开完之后，就有人搬来了小板凳开始排队。另一个标志性事件是，7月9日，杭州土地拍卖会上，宁波雅戈尔一掷14.76亿元，以15712元每平方米的楼面价拿下学院路“杭商院”地块，再次刷新了当年杭州的楼面地价纪录。雅戈尔拍地当晚，附近某楼盘紧急封盘，并传出一夜之间涨价6000元/平方米。此后，杭州房价全面上扬，雅戈尔高价拿地的连锁反应逐渐
开始体现。万家花城排队买房和雅戈尔天价飙地，是2007
年杭州楼市的两个典型表情。前者开启并意示着2007年杭州楼市的火爆程度，此后，杭州楼市月成交量屡创新高，存量房急剧下降，捂盘现象由此而生，并成为一时之盛。而雅戈尔杭商院地块的天价飙地，则是07年疯狂土地市场的一个典型，也是土地价格推高房价的一个典型。在2005、2006严厉宏观调控下的楼市，何以在2007年突然爆发飙涨？如果大家不是很健忘，应该记得，07年最流行的一个词：流动性过剩。最典型的是股市。2007年，中国股市以逼空式的上涨不断刷新着各项纪录，股指、成交量、开户数屡创新高。上证指数从年初开盘1月4日的2728点，一度上涨到10月16日的6124点高位，上涨幅度超过了100%。而在2005年5月，上证指数只有1000点。当时，深圳与上海两个市场的流通股总市值为12000亿元左右，股票总市值为35000亿元左右。到2007年10月，股指冲高至顶点时，两市总市值近30万亿，相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。问题的关键在于，如果增加的财富是实物资产，它可以吸收过多的货币，可以改善流动性过剩的局面。但事实上，这些增加的财富全部是金融资产，是流动性很高的金融资产。这些资产具有准货币的功能，它极大地提高了社会的实际购买力。当时最经典的故事是，一个人年初在股市上投入的10万块钱，后来变成了30万，然后将这部分“虚拟”出
来的钱，拿去买房。而在杭州激情飙地的雅戈尔，当时在资本市场上赚的钱，超过了100亿元人民币，这给了雅戈尔在土地市场上冲天的牛气。万科在2007年股市高点的时候，其市值一度超过2000亿元，远超过美国最大的4家地产公司市值总和。在过剩流动性和频生的地王刺激下，杭州楼市从6、7月份开始陷入疯狂。而“疯狂”的具体表征是，2007年10月份的房博会被办成了一届“捂盘会”，开发商集体藏掖手上的房子，不卖。只是，那时，没有人意识到，那已是市场“寒冬”的前夜。某种意义上，对于楼市来说，“成也流动性，败也流动性”，过剩的流动性不但推高了以房地产和股票为核心的资产价格，也制造了通胀的压力，而后者，尤其不能为政府所容忍。因此，国家开始了疾风骤雨式的流动性收紧政策。5月18日，中国人民银行宣布，从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5
个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是近10年来我国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款基准利率。为了规范房地产市场交易秩序、净化市场环境，国家和地方再次紧缩银根，打出了罕见的“金融组合拳”。此后，央行6次加息、10次上调准备金率，专门针对房地产严厉调控政策，也在年底开发商“捂盘”最严重时陆续出台。9月27日，央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请
购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。12月11日，央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以“户”为单位执行房贷新政。第二套住房认定标准的明确，会使房地产的投机交易大大减少。紧缩的银根，再加上持续的流动性收缩，疯狂的杭州楼市在年底应声而落，成交一度跌至冰点，个位数的日成交量亦不鲜见。浇到头脑极其发热的市场头上的，不是冷水，是冰块。此后，在开发商年末集中放量推盘的情况下，成交量才开始有所回稳，但与数月之前的“疯狂”已经是天壤之别。杭州楼市在低迷中迎来了2008年。
2008：漩涡关键词：万科降价、悦府热销、救市、绿城资金链（一）08的5月6日，杭州迎来08春节后的首次土地出让。经过激烈的争夺，备受关注的蒋村1、2号地块被绿城集团以21亿的总价拿下，核算楼面均价约10666元/方，这是一个在当时被广泛质疑的价格。此后，在5月14日和7
月29日，绿城联手合作伙伴，分别拿下相邻的两外两块地。自此，从5月6日到7月29日80多天的时间里，绿城联手相关企业，以41.2亿的代价，先后拿下蒋村1、2、7、10号四块紧邻的地块。四块地总面积321亩，可建建筑面积44.9万平方米，综合楼面均价9176元/平方米。在当时的市场环境里，蒋村这4块地的价格被普遍认为偏高，连宋卫平自己
在现场接受采访时也直言“是高了点”。不过，他既然敢于高价拿地，肯定还是很看好当时的市场。宋卫平没想到的是，他很快会为他的“冒进”付出代价。5月份，市场确实还不算很差。这个月的5月28日，滨江集团在深交所上市交易，成为继广宇之后，第二家在A股IPO的浙江房地产企业。尽管受证券市场低迷的影响，滨江上市首日股价表现平平，但受益于A股的高估值，上市当天滨江集团掌门人戚金兴的65亿身价，还是令人意外地超过了同城在香港上市的浙江地产龙头绿城掌门人宋卫平，而且滨江的总市值也超过了规模和赢利水平远超于其的绿城。就在滨江上市的同时，A股正持续07年底开始的暴跌之旅。上证指数从08年年初的5000多点，到下半年受全球金融危机的影响，一度狂泻至1664
点的新低。在A股领跌全世界的过程当中，超过10万亿的A股市值蒸发。当时有人形容，在这波股灾中，中国的中产阶级正被股市所消灭。一方面，是因为股灾消解的购买力。另一方面，市场上的恐慌气氛逐渐形成，开发商纷纷加紧推盘，海量房源倾泻而出，结果造成存量房飙升。杭州主城区的存量房，从07年下半年7000多套的低点，很快上升到08年年中的2万套，乃至在08年12月突破3万套大关。（二）从来没有经历过价格下降的开发商们开始选择“回暖”的“等待”，而消费者则选择“观望”的“等待”。双方僵持之下，于是，成交量没有了。终于，有人不再选择“等待”。9月3
日，万科推出“青年置业计划”，旗下四个项目数百套房源以低至8折的价格销售，当天引发抢购。这一举动“石破天惊”，引发了杭州楼市前所未有的震动，业界和公众的反响之大，超过对任何最严厉的宏观调控的反应。价格从来都处于上涨趋势的杭州楼市，突然遭遇了巨幅降价的“袭击”，市场遭受重挫，就像地震所引发的悬崖断裂。在杭州这片神奇的房地产市场上，一直以来，上演的都是“房价只涨不跌”的神话。万科犹如石破天惊的大幅度降价，对杭州楼市所产生的冲击，怎样评价都不为过。万科降价引发的“楼市断崖”，跳下的除了房价，更是信心。这从此后的市场表现可以可以很明显地看的出来。9月3日之后，追随万科降价的楼盘不少，房价开始在向下寻求新的平衡。然而，尽管价格更低了，但楼市却反而更显低迷。“金九银十”的61天，杭州楼市卖了不到3000套房子，日均只有48套，还不如传统上淡季的7、8月份，须知，8月份还有半个多月的奥运会。因为预期更低，降价，反而加剧了“观望”的情绪。信心，也在价格向下寻求支撑的同时，变得更为低落。这时，宋卫平开始品尝其在土地市场上“冒进”的苦果。“大环境调整，谁也不能幸免。08年给我们上了很好的一课。”在接受住在杭州网记者采访时，宋卫平坦言，年初设想的08年200亿销售额，到8月份，绿城都顺利地完成了指标的100%。但9月行情急转直下后，下半年只完成了指标的40%，差距不言而喻。
他用“深刻的教训”来形容绿城08年较为激进的发展战略。面对变幻莫测的经济形势，他体会到，“不能一脚油门踩到底”，“宁可慢一点，还是要安全第一”。绿城及宋卫平本身，在08年底，度过了也许是企业发展史上因为资金的缺乏，而最困难最凶险的一段时间。在香港上市的绿城股票，几乎被资本市场所抛弃，绿城中国一度跌至1.8港币。而在高峰时，绿城的股票价格超过了16港币。就在万科杭州降价的11天后，9月14日，雷曼银行倒闭，华尔街金融海啸爆发，波及全球。美国的金融危机使得中国的外向型经济遭遇重大打击，中国经济的三驾马车之首——外贸，急速滑落，由此而引发的企业倒闭和失业率上升，都给一直高速向上的经济投下了巨大的阴影，并成为重疴。政府紧急启动救市政策，而持续被打压的房地产，则突然担当了挽救经济下滑的“引擎”。10月22日，继国务院会议“加大保障性住房建设规模、降低住房交易税费、支持居民购房”的表态后，财政部、国家税务总局、央行宣布，自11月1日起，首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，央行还下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。此举标志着2003年以来政府对房地产的调控政策已开始明确转向为扶持房地产
市场发展。11月10日国务院再次明确了“房地产业是过敏经济的重要支柱产业，要促进房地产市场平稳健康发展。房地产业的健康发杂对金融业、钢铁、建材、家电家居用品等产业至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”2008年，国家及地方政府针对楼市出台的政策(包括跟楼市相关的政策)之多，之复杂，前后反差之大，相信是近10年之惟有。从“严厉调控”到“适当放松”再到“全力救市”，从加强保障性住房建设到“进一步鼓励商品住房消费”，从“限贷”到“放贷”，从“上调存款准备金率”到“11年来最大降息”，从“二套房”松绑央行和银监会的博弈再到最后国务院的定论……在国家队行动之前，各个地方政府已经纷纷出台救市政策。10月13日晚上10点钟，《杭州市人民政府出台若干意见促进杭州房地产市场健康稳定
发展》悄悄地挂在了杭州网上，之前传闻已久的杭州市楼市救市政策正式出台。从救市政策的内容来看，涉及购房入户、税费减免、二套房贷、公积金贷款等方方面面，共四大方面二十四条。住在杭州网网首席评论员丁建刚认为，杭州市政府将一个地方政府能用的权力基本上用尽了，可谓竭尽全力。跌落的信心在始自于10月份地方联合中央不断出台的救市政策中，有所回升。11、12月的杭州楼市，市场表现明显好于“金九银十”(更合适的说法是“铜九鉄十”)。不过，救市政策更明显的效应，还要到一两个月之后才开始逐渐在
二手房市场显现出来……
2009：激流关键词：降价、飙涨、地王、泡沫、调控（一）在黄金十年的最后一年，2009年，杭州楼市迎来了“纯色”最足的一年。2009年的杭州楼市，几乎在所有的指标上，都大大超越了此前的高点2007年。1月份，救市政策中税费减免的政策效应率先在二手房中体现了出来。当月，杭州市区共成交二手房1116套，而同时，杭城一手房成交量为973套，比二手房少了143套。杭州楼市出现了极为罕见的二手房月成交量大过一手房的现象。这条新闻被媒体“挖掘”出来之后，广为人所知。但当时，还没有人从中读出这是整体市场回暖的前兆。一手房的“冰天雪地”，在春节过后，引发了自万科降价之后的又一波“降价潮”。2月19日，位于下沙的野风·海天城，将价格由原来的8200元/平方米直降至5900元/平方米，扛起杭城牛年降价第一旗——7折。在引领下沙房价2007年飙升到8000多元后，似乎在一夕之间，海天城的价格又回到了原点。此后，在海天城的引领下，众多楼盘跟进，德信·泊林公寓、金帝·金色钱塘、西溪山庄……，杭城打折降价一时成风。在降价效应刺激下，冰冷的成交开始随着春日天气的转暖，而出现“暖意”。1月份，杭州主城区成交量还低于07、08年同期，到了2月份，成交量就开始超越前两年，到了3月，成交量突然放大至4767套，比07、08年同期成交量加在一起还多。这个时候，还
很少有人意识到，市场正在启动一轮大行情。2、3月份的成交放量，被普遍解读为降价的刺激，业界有关“回暖”的评论和声音开始出现，但还比较谨慎。不过，温州人又展现了其超人的市场敏感，在2、3月份开始，杭城的各大售楼处，就已经活跃着他们的身影。成交量以令人难以置信的速度在持续放大，4月份，杭州主城区的成交量已经高达6267套，接近2007年6月份创下的月成交量纪录——6532套。5月，杭州主城区成交量历史性地突破万套大关，10058套！5月份成交量是07年6月成交高峰的1.54倍。从3月份开始，直至11月，除了中间的7、8月份，其它的7个月份，主城区的月成交量，都超越了07、08年同期成交量之和。从4、5月份开始，没有人怀疑，市场再度走入“疯狂”乃至“癫狂”状态，并从宏观经济中找到了楼市之所以疯狂的合理逻辑：其一，08年中央“四万亿”的救市政策在09年开始实施，宽松的货币政策导致了天量的信贷投放，而“积极的财政政策”则拉动了巨大的基础性投资，GDP数据迅速“回暖”；其二，受制于全球金融危机，中国经济的三驾马车之首——外贸，依然非常低迷，制造业危机没有得到缓解，中小企业主大量地关闭工厂，或暂停生产，将手中的资金投入股市和楼市；其三，天量的信贷，因为制造业的“低迷”，并没有如预期般地进入实体经济，而是大量进入股市，股指从年初的2000点不到迅速飙升至3000点以上，在2007年消灭了
中国中产阶级的股市，再度成为“赚钱机器”；其四，天量信贷的“超发货币”，引发了民众对通胀的担忧，持有的资金犹如“烫手的山芋”。（二）天量信贷、股市飙涨、楼市迅速回暖，由制造业的“危机”所引发的实体经济资金大量流入资本市场，以及对通胀的担忧，所形成的共振效应，引发了空前的投资和投机心态，并进一步迅速地推高了资产尤其是房地产的价格。九堡的楼盘九洲芳园，在2月份的时候，8000多的价格，尚且卖不出去。到了5月房交会的首日，开发商将价格提至9000，引发温州人的大量排号，仅过了一天，开发商就将价格提至9500元，追捧者更众，再过一天，又将价格升高到1万，一销而空。当时，九洲芳园的开发商坦然承认，70%以上的追捧者，都是温州人。而杭州的房交会上，再度上演“一盘三提价”的一幕。在当时，1万的价格，已经被市场认为很夸张。但是，数月之后，九洲芳园的近邻圣奥·领寓，价格已经飙升至18000元/平方米。市场的变化，超越了我们所有人的想象力所及。“刮飓风的时候，母猪都会飞”这句资本市场上的经典名言，再度成为楼市的真实写照。市场上无论好盘烂盘，皆迅速放量。杭州主城区的存量房源，从年初的3.2万多套，到10月底的时候，狂降至1.1万套。其中的住宅房源，则从年初的21590套，降至10月底的4516套，80%的住宅存量“蒸发”了。从极度“过剩”，到极度“告急”，这就是09年前10月，杭州主城区存量房
源所发生的“惊天逆转”。因为具有一定的滞后性，杭州的土地市场在5月份才开始回暖，但一经回暖，便迅速过热。5月20日，三块土地悄悄挂在了杭州市国土资源局的网站上。仅两天之后，又有三块土地挂牌，仍然有两块住宅用地。时隔仅9天，5月31日，杭州市国土局网站上，又挂出了杭政储出[2009]13~16号4宗土地，而且全部是住宅用地。自此，在短短12天的时间里，杭州市政府连续加推，密集挂牌推出了10宗土地，密度之大，在土地市场最狂热的07年也较为罕见。此前数月，杭州没有出让过一块住宅用地，而6月份突然要出让523亩宅地。宅地市场从“零”突然放大为“巨量”，骤然升温。在楼市红3月、热4月、火5月的刺激下，杭州土地市场终于被刺激得激情难抑，开始集中爆发。由此，土地市场上开始拉开疯狂的大幕，甚至远胜于此前的高潮2007年。此后，地王频频产生，地价不断创出新高，土地市场在出让金额、出让面积、单月卖地等各个方面，不断刷新历史纪录。而杭州主城区的土地出让量，在整个2009年，也创下了5423亩的新高，可见建筑面积则高达900多万平方米，是08年同期的3倍以上。（三）对风险的警示一直存在。“信贷一旦开闸，则如水银泻地。由于中国实体经济回暖的基础仍然薄弱，大量信贷资金溢出流向了股市和楼市。虽然上一轮深度调整教训犹在眼前，但市场投资热情已不可遏制。随着投资需求出现，‘地王’再度发威，标志本轮房
地产调整已经结束。”8月3日，中国最负盛名的《财经》杂志，发表封面《楼市V型虚实》系列文章。“由于本轮房地产调整半途而废，难以为政府部门、开发商和投资者提供一个完整的风险指引，如果泡沫进一步累积，未来深幅调整的风险仍然存在。即使是最乐观者，也已经认识到，出于对‘保八’和‘维稳’的极度渴求，政府将继续维持现有的宽松信贷政策，但可能会进行局部调整。没有人清楚调整的具体时机和方式，但肯定‘短则在‘十一’后，长则在明年上半年’。”《财经》在编者按中如此评论。此后，进一步飙升的房价和地价，引发了全国性空前的担忧和焦虑，中国第一流的财经作家吴晓波在他的微薄上感叹：“最近参加几场论坛，人人所谈几乎都是楼市股市，投机气氛之浓，历年罕见。财富向流通，向上游，向少数人集中的趋势越来越快，竟有末世之象”。在2009复旦大学EMBA同学会年会上，万科董事长王石再次表达其对于中国房地产市场的忧虑。他称，目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂。王石称，万科曾经做了一个计算，按照现在北京、上海的房价，来看北京、上海总体地价。日本房地产泡沫破裂前，地价可以把美国买下来，“我们现在有这种趋势，这是很可怕的。”《财经》在8月的“局部调整”预言很快成真。12月之后，国家层面的地产调控政策开始陆续出台。从12月9日至18日，不到半个月的时间里，楼市调控政策频频发力。从“国四条”
到“拿地首付不低于50%”，再到“营业税优惠政策”终止，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。专家认为，当前房地产调控措施开始进入密集出台期，未来或有“重拳”出击。调控政策密集出台，一时“风声鹤唳”，其效应尽管还有待观察，但已经开始显现。杭州楼市的“疯牛”在年底时似乎开始放慢狂奔的脚步，开发商出现加速推房之势，部分热点楼盘因为价格太高，甚至开始有滞销的迹象。走过黄金十年的杭州楼市，在其收尾的2009年年终，再度走到了十字路口。