房地产市场信息系统技术规范
目录
1 总则
2 术语和代号
2.1 术语
2.2代号
3 基本规定
3.1 系统构成
3.2数据构成
3.3 各子系统与数据之间的关系
3.4 其他要求
4 统计分析与信息发布子系统
4.1一般规定
4.2统计分析
4，3信息发布
5 新建商品房网上备案子系统
5.1 一般规定
5.2 功能要求
5.3 数据要求
6 存量房网上备案子系统
6.1 一般规定
6.2 功能要求
6.3 数据要求
7 从业主体管理子系统
7.1 一般规定
7.2 功能要求
7.3 数据要求
8 项目管理子系统
8.1 功能要求
8.2 数据要求
9 登记管理子系统
9.1 一般规定
9.2 功能要求
9.3 数据要求
10 测绘及成果管理子系统
10.1 功能要求
10.2 数据要求
11 系统安全和保密技术要求
11.1 实体安全
11.2 运行安全
11.3 信息安全
11.4 权限管理
12 系统验收
附录A 数据采集要求
A.1 统计数据和发布数据
A.2业务数据
A.3 从业主体数据
A.4基础数据
本规范用词说明
附：条文说明
1 总则
1.0.1 为规范房地产市场信息系统的建设，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于房地产市场信息系统的规划、实施和验收。
1.0.3 房地产市场信息系统的规划、实施和验收除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
2 术语和代号术语
2.1.1房地产市场信息系统 real estate market information system
以计算机信息技术为基础，满足房地产开发、测绘、交易和登记等业务管理需要，并实现以上业务的信息采集、管理、统计和发布的信息系统。
2.1.2 物理数据 physicaldata
描述宗地、幢及户的自然特征的数据，包括物理图形数据和物理属性数据。
2.1.3 权属数据 prOpertydata
描述宗地、幢及户的权利特征的数据。
2.1.4 楼盘表 buildingtable
描述物理数据及其关联关系，并可与权属数据等其他相关数据相关联的数据组织方式。
2.1.5 户 unit
幢内具有连续空间及边界的、具有独立户号、可独立登记的结构单元，也可称为套。
2.1.6 自然幢 naturalbuilding
一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。
2.1.7 逻辑幢 10gicalbuilding
根据数据组织和管理的需要，对自然幢按结构或类型进行逻辑分割而成的房屋。
2.1.8 销售表 salestable
在楼盘表的基础上，以逻辑幢为单位、用特定颜色标注每户的销售状态的二维图表。是楼盘表在新建商品房网上备案子系统中的一种具体应用形式。
2.1.9 预测绘 pre-survey
利用规划批准后的施工图，依据房地产测量规范，对房屋的自然特征进行计算，同时生成物理数据，为房屋预售管理提供依据的过程。
2.1.10 实测绘 survey
房屋竣工后，依据房地产测量规范，对房屋进行实地测绘得到包括建筑物在内的地形要素情况和房屋的物理属性等信息的过程。
2.2 代号
GIS (Geographic lnformationSystem)——地理信息系统
WebGIS (Web Geographic lnformationSystem)——互联网地理信息系统
3 基本规定
3.1 系统构成
3.1.1 房地产市场信息系统应包括下列7个子系统：
——统计分析与信息发布子系统；
——新建商品房网上备案子系统；
——存量房网上备案子系统；
——从业主体管理子系统；
——项目管理子系统；
——登记管理子系统；
——测绘及成果管理子系统。
3.1.2 新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统和项目管理子系统的建立应以登记管理子系统和测绘及成果管理子系统为基础；统计分析与信息发布子系统的建立应以其他6个子系统为基础。
3.1.3 统计分析与信息发布子系统应实现统计、分析和发布房地产市场信息的功能。
3.1.4 新建商品房网上备案子系统应实现新建商品房预售许可管理和预定、预售、销售合同网上备案管理的功能。
3.1.5 存量房网上备案子系统应实现经纪机构备案、存量房买卖合同、租赁合同网上备案的功能，并为资金监管预留接口。
3.1.6 从业主体管理子系统应实现房地产企业、房地产从业人员的管理功能。
3.1.7 项目管理子系统应实现房地产项目建设管理的功能。
3.1.8 登记管理子系统应实现房地产登记业务管理的功能。
3.1.9 测绘及成果管理子系统应实现房地产测绘及业务管理、测绘成果更新管理的功能。
3.2 数据构成
3.2.1 房地产市场信息系统的管理数据应包括：基础数据、从业主体数据、业务数据、统计数据和发布数据5类。
3.2.2 基础数据应包括房地产物理数据和房地产权属数据。
3.2.3 从业主体数据应包括房地产企业和从业人员的数据。
3.2.4 业务数据应包括房地产市场活动中产生的各种必要的收件、流程、文档、收费等业务管理数据。
3.2.5 统计数据应在基础数据、从业主体数据和业务数据的基础上产生。
3.2.6 发布数据应在基础数据、从业主体数据、业务数据和统计数据的基础上产生。
3.3 各子系统与数据之间的关系
3.3.1各子系统与数据之间的关系应如图3.3.1所示。
3.3.2 统计分析与信息发布子系统应基于基础数据、从业主体数据和业务数据进行统计和分析，生成统计数据和发布数据。
3.3.3 新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统、项目管理子系统应生成并管理业务数据与从业主体数据，并引用基础数据。
3.3.4 测绘及成果管理子系统应生成和管理基础数据中的房地产物理数据，登记管理子系统应生成并管理基础数据中的房地产权属数据。
3.3.5 各子系统之间的数据交换宜采用数据库或数据文件方式实现。
3.4 其他要求
3.4.1 房地产市场信息系统应能同时运行于管理机构的内部网络(以下简称“内网”)和国际互联网(以下简称“外网”)上。
3.4.2 房地产市场信息系统应设计为内外网隔离。登记管理子系统和测绘及成果管理子系统应在内网运行。
3.4.3 房地产市场信息系统宜考虑与土地、规划、金融等关联业务系统的接口。
4 统计分析与信息发布子系统
4.1 一般规定
4.1.1 统计分析与信息发布子系统应按照公开、准确的原则发布现势性的市场信息。
4.1.2 统计分析与信息发布子系统应具有发布信息的查询功能。
4.2 统计分析
4.2.1 统计分析应包括套数、建筑面积、均价和指数等统计
4.2.2 统计指标应按新建商品房／存量房、区域、时间段、价格段、面积段、房屋类型和购房对象等分类。
4.3 信息发布
4.3.1 统计分析与信息发布子系统应发布新建商品房网上备案信息、存量房网上备案信息、从业主体信息和项目管理信息。
4.3.2 新建商品房网上备案信息发布应包括下列内容：
1 统计信息：
1)即时交易信息：应以项目为单位发布当日累计成交的套数和建筑面积等信息；
2)可售统计信息：应以行政区或样本区域为单位发布可售套数和可售建筑面积等信息；
3)成交统计信息：应以行政区或样本区域为单位发布成交套数、成交建筑面积和成交均价等信息。
2 项目信息：
1)项目公示信息：应以项目为单位发布项目名称、项目地址、许可证号、用途、开始销售日期和拟售价
格等信息；
2)项目基本信息：应以项目为单位发布项目基本情况、
销售信息、价格信息和合同撤销情况等信息；
3)销售表信息：应以逻辑幢为单位发布各户的基本信
息和销售状态等信息。
4.3.3 存量房网上备案信息发布应包括下列内容：
1 统计信息：应发布现有出售和出租房屋的挂牌总套数和总面积，同时应以行政区域或样本区域为单位发布各个价格段、面积段和房屋类型的出售和出租房屋的挂牌套数和面积等信息；
2 房源信息：应以户为单位发布房源信息，包括交易类型、所在区域、房屋坐落、房型、建筑面积和总价等信息。
4.3.4 从业主体信息发布应包括开发企业、经纪机构和经纪人的基本信息及相应的诚信记录。
4.3.5 项目管理信息发布应包括项目工程的基本信息、建设进度情况和预售批准记录等。
4.3.6 统计分析与信息发布子系统宜通过互联网地理信息系统 (WebGIS)技术进行新建商品房和存量房的地理位置信息发布，同时宜发布管理需要的图件。4.3.7 统计分析与信息发布子系统的数据要求应符合本规范附录A中第九1节的规定。
5 新建商品房网上备案子系统
5.1 一般规定
5.1.1 新建商品房网上备案子系统应依托预售许可管理业务或新建商品房初始登记业务建立。
5.1.2 新建商品房网上备案子系统应采用在线方式实现新建商品房预定、预售、销售和相应的合同备案功能。
5.2 功能要求
5.2.1 预售许可管理应包括下列功能：
1 预售申请、预售审批：应实现预售申请、预售审批流程的管理。新建商品房网上备案子系统应支持灵活的许可证数据设置。
2 预售许可证注销：应实现注销预售许可证的功能。
3 预售许可证变更：应实现暂停预售许可证或变更预售许可证的范围、使用期限的功能。
4 预售许可证跟踪：应实现监视和跟踪预售许可证状态的功能。
5.2.2 预定、预售、销售合同网上备案应包括下列功能：
1 合同制定：应使用经工商部门和建设部门认定的合同样本，制定定金合同、预售合同和销售合同模板，并在网上公示。
2 合同签订：应按网上公示的统一合同模板签订定金合同、预售合同和销售合同。
3 合同撤销：应实现合同撤销。
4 合同跟踪：应实现合同状态的跟踪和分析。
5 销售管理：应实现对销售活动的监督管理。
5.3 数据要求
5.3.1 新建商品房网上备案子系统的数据应包括预售许可证信息、房源信息、销售表信息、定金合同数据、预售合同数据、销售合同数据以及其他相关业务数据。
5.3.2 新建商品房网上备案子系统可为统计分析与信息发布子系统提供房源情况、房屋状态、成交情况、合同状态等信息。
5.3.3 新建商品房网上备案子系统可为登记管理系统提供预售合同、销售合同等数据。
5.3.4 新建商品房网上备案子系统应引用从业主体管理子系统的从业主体数据。
5.3.5 新建商品房网上备案子系统的数据采集应符合本规范附录A中第
A.2.1～A.2.3条的要求。
6存量房网上备案子系统
6.1 一般规定
6.1.1 存量房网上备案子系统应采用在线方式实现存量房经纪合同、买卖合同和租赁合同的网上备案功能，并预留资金监管的接口。
6.1.2 存量房网上备案子系统应实时访问登记管理子系统进行数据的有效性校验。
6.2 功能要求
6.2.1 经纪机构备案应包括下列功能：
1 备案：对经纪机构、经纪人进行备案，记录并审核从业人员的基本信息、资质情况、诚信情况。
2 年检：对经纪机构、经纪人的从业情况进行每年一度的审查。
3 变更：变更经纪机构、经纪人的有关信息。
4 注销：注销经纪机构。
6.2.2 存量房买卖合同、租赁合同网上备案应包括下列功能：
1 挂牌委托：受理、核准、发布网上挂牌委托，包括出售挂牌委托和出租挂牌委托。
2 合同备案：在线签订买卖合同和租赁合同。
3 合同监督：对买卖合同和租赁合同的格式、条款、性进行监督。有效
6.2.3 存量房网上备案子系统宜提供资金监管、买卖、租赁参考价格的功能。
6.3数据要求
6.3.1 存量房网上备案子系统的数据应包括房源数据、买卖合同数据和租赁合同数据等。
6.3.2 存量房网上备案子系统可为统计分析与信息发布子系统提供房源情况、房屋状态、成交情况、合同状态等信息。
6.3.3 存量房网上备案子系统可为登记管理子系统提供买卖合同等数据。
6.3.4 存量房网上备案子系统应引用从业主体管理子系统的从业主体数据。
6.3.5 存量房网上备案子系统的数据采集应符合本规范附录A中第 A.2.2一
A.2.4条的要求。
7从业主体管理子系统
7.1 一般规定
7.1.1 从业主体管理子系统应实现从业主体的统一认证管理。
7.1.2 从业主体管理子系统宜采用在线方式实现从业主体数据的申报功能。7.L3 从业主体管理子系统宜实现利用公共通信资源与从业主体进行信息交流的功能。
7.2 功能要求
7.2.1 房地产企业管理子系统应包括下列功能：
1 企业基本信息管理：应实现企业新设立、企业投资主体变更、分立、合并、注销、资质申请、资质变更等情况的管理功能。
2 企业内部人员管理：应实现企业的法定代表人、管理人员、专业销售人员等人员基本信息的管理功能。
3 企业信息申报：应实现企业各类上报信息、申请信息的网上申报和办理功能。
4 企业诚信行为管理：应实现房地产企业诚信情况的管理功能。
5 查询统计：应实现灵活的企业情况查询和统计功能。
7.2.2 房地产从业人员管理子系统应包括下列功能：
1 人员信息管理：应实现房地产从业人员基本信息的管理。
2 变动管理：应实现房地产从业人员工作变动情况的管理
3 资质管理：应实现对房地产从业人员资质情况的管理
4 人员诚信行为管理：应实现房地产从业人员诚信情况的管理功能。
5 查询和统计：应实现灵活的房地产从业人员情况查询和统计功能。
7.3 数据要求
7.3.1 从业主体管理子系统的数据应包括从业主体数据中的房地产企业数据、从业人员数据。
7.3.2 从业主体管理子系统可为统计分析与信息发布子系统提供房地产企业数据、从业人员数据等信息。
7.3.3 从业主体管理子系统的数据采集应符合本规范附录A中第九3节的要求。
8项目管理子系统
8.1 功能要求
8.1.1 房地产项目建设过程管理应实现下列功能：
1 建设用地取得过程管理：应实现依法获得、登记土地使用权过程的管理功能。
2 动拆迁进度管理：应实现动拆迁进度的管理功能。
3 建设进度申报管理：应实现建设工程完成进度申报的管理功能。 8.1.2 企业上报数据应实现下列功能：
1 上报数据：应实现房地产开发企业按月度上报项目数据修正数据：应实现对上报数据容错、纠错的功能。
8.2 数据要求
8.2.1 项目管理子系统中的数据应包括项目基本信息、项目建设进度情况、项目分割转让情况、预售批准记录、动拆迁主要事项信息等。
8.2.2 项目管理子系统可为统计分析与信息发布子系统提供项目信息。
8.2.3 项目管理子系统的数据采集应符合本规范附录A中第 A.2.5～A.2.10条的要求。
9登记管理子系统
9.1 一般规定登记管理子系统应在楼盘表的基础上实现房地产登记业
9.1.2 登记管理子系统应对各业务节点的操作进行记录。
9.1.3 登记管理子系统应提供与其他相关业务系统的接口。
9.L4 登记管理子系统在业务办理过程和权证输出等方面应具有较好的灵活性和扩展性。
9.2 功能要求
9.2.l 房地产登记业务流程应包括受理、审核、权证处理和归档，具体应符合下列要求：
1 受理节点应实现接受申请、确定登记类别、收件、计费和收费的功能。
2 审核节点应实现相关房地产物理数据、权属数据和申请材料的审核功能，宜包括初审、复审和终审等步骤。
3 权证处理节点应实现缮证、发证的功能。
4 归档节点应实现申请材料和业务信息的归档功能。
9.2.2 登记管理子系统应实现撤回、不予办理和灵活多样的查询功能。
9.3 数据要求
9.3.1 登记管理子系统应产生和管理基础数据中的房地产权属数据，权属数据应分为临时、现势和历史三种状态。其中部分数据应来源于新建商品房网上备案子系统中的预售合同数据、销售合同数据和存量房网上备案子系统中的买卖合同数据。
9.3.2 登记管理子系统应实现基础数据中的房地产权属数据与房地产物理数据的关联。
9.3.3 登记管理子系统可为统计分析与信息发布子系统提供房地产权属数据和相关业务数据。
9.3.4 登记管理子系统的数据采集应符合本规范附录A中第 A.2.11～A.2.14条以及第A.4.1～A.4.2条的要求。
10 测绘及成果管理子系统
10.1 功能要求
10.11 在测绘及成果管理子系统建设初期应实现基础数据中的房地产物理数据的初始建库，具体应符合下列要求：
1 房地产物理图形数据的初始建库工作可根据已有数据数量和质量情况采取不同的建库方案。
2 房地产物理属性数据的初始建库应进行数据汇总、数据清理、质量控制、格式转换和数据入库工作。
3 对房地产物理图形数据和物理属性数据应建立关联关系。
10.1.2 测绘及成果管理子系统应实现对基础数据中的房地产物理数据进行测绘采集的功能，具体应符合下列要求：
1 测绘采集应能实现土地勘测定界、地籍修测变更、房地产建筑面积预测绘和实测绘等业务类型的数据采集、变更测绘及测绘业务的管理功能。
2 测绘采集应能满足对预测绘和实测绘进行对应。
3 变更测绘应能在变更操作中自动记录删除、新增和修改等变更信息。
10.1.3 测绘及成果管理子系统应实现对基础数据中的房地产物理数据进行测绘成果更新管理的功能，具体应符合下列要求：
1 测绘成果更新管理应对房地产物理数据制定更新规则，保证数据的现势性。
2 测绘成果更新管理应能提供数据提取及变更后数据提交的接口功能，同时应能根据提交的变更信息进行数据的更新处理。
3 测绘成果更新管理应能记录变更过程的历史数据，保证数据的可追溯性。
10.1.4 测绘及成果管理子系统应采用地理信息系统(GIS)技术管理基础数据中的房地产物理图形数据，具体应符合下列要求：
1 应具有地理信息系统(GIS)的基本功能，包括图层管理、地图浏览、图属查询与定位等。
2 应具有制图功能，能生成宗地图、房屋分户平面图等。
10.2 数据要求
10.2.1 基础数据中的房地产物理数据应通过房地产调查和测绘获得。房地产物理图形数据可包括宗地图形、幢图形和房屋分户平面图；房地产物理属性数据可包括宗地、幢和户的描述信息。
10.2.2 宗地图形数据应按对象存储，应采用统一的坐标系。
10.2.3 幢图形和幢属性数据应符合下列要求：
1 幢的图形数据应以自然幢为单位管理，应采用统一的坐标系。
2 幢的属性数据应以逻辑幢为单位管理。应按对象存储，
10.2.4 房屋分户平面图和户属性数据应符合下列要求：
1 户属性数据应与房屋分户平面图关联。
2 户的编号应在本系统的管理范围内具有惟一值。
3 户应能通过与幢的关联关系确定其地理位置。
4 户的坐落应规范统一。
10.2.5 测绘及成果管理子系统宜增加地形数据，应符合下列要求：
1 地形数据宜采用数字线划图(DLG)，也可以采用数字正射影像图(DOM)或数字栅格图(DRG)。
2 地形数据应采用统一的坐标系。
10.2.6 测绘及成果管理子系统的数据采集应符合本规范附录A中第 A.4.3～
A.4.4条的要求。
11 系统安全和保密技术要求
11.1 实体安全
11.1.1 计算机房安全应符合现行国家标准《计算站场地安全要求》GB／T 9361的规定。 11.1.2 信息系统设备中的应用服务器、数据库服务器、网络设备、存储设备和个人计算机等应采取防盗、防毁、电源保护等安全保护措施。
11.2 运行安全
11.2.1应制定系统运行维护管理制度，配备系统管理人员。
11.2.2系统应记录和跟踪系统状态的变化。
11.2.3系统应记录故意入侵系统和违反系统安全要求的行为，维护和管理审计日志，定位、监控和捕捉各种安全事件。
11.2.4 系统应提供备份和恢复系统数据的功能，可使用多种介质备份和恢复系统数据，包括纸介质、磁介质、微缩载体等。条件许可时，系统宜建立容错容灾机制。
112.5 系统应提供处理意外事件的应急措施。
11.2.6 内网和外网之间的数据隔离应采用防火墙、网闸或物理隔离等方式。
11.3 信息安全
11.3.1 系统应采用合理的安全配置参数，明确规定用户访问权限、身份和许可的安全策略，监控策略的实施情况，事先制止可能违反安全的隐患。
11.3.2 系统应防止非法访问或盗用数据库数据，防止数据被非法拷贝、篡改、删除和销毁，保证数据的完整性和一致性。
11.3.3 系统应提供设计、实现、使用及管理等各个阶段应遵循的网络安全策略。
11.4权限管理
11.4.1 系统应实现权限的分散管理，按照功能进行授权管理，不应出现权限的漏洞，使得某些用户拥有本不该拥有的权限。
11.4.2 系统应提供用户身份鉴别功能。
11.4.3 系统对用户权限的控制应满足岗位调整和人员调动的系统应提供冻结和解冻用户账号的功能。
12 系统验收
12.0.1 系统验收应以系统试运行成功为前提。宜以测评机构的测评结果为参照，通过专家评审完成系统验收。
12.0.2 系统验收应包括初始建库的数据验收和应用系统验收。
12.0.3 初始建库的数据验收应符合下列要求：
1 完整性原则：要求系统中的基础数据完整地覆盖真实。
2 正确性原则：要求系统中的数据能够正确地描述真实对象。
3 规范性原则：要求系统中的数据采用统一的标准。
12.0.4 应用系统验收应包括功能验收、性能验收以及开发文档验收等。
附录A数据采集要求
A.1 统计数据和发布数据
A.1.1 发布的项目基本信息应包括下列内容：
1 基本情况：应包括项目编号、项目名称、所在区域、开始销售日期、企业名称、项目地址、售楼电话、售楼处、预售许可和规划设计情况。
2 销售信息：应包括销售的套数和面积的统计信息，其中应按销售状态分为限制销售、可售、预定、已售和已登记。
3 价格信息：应包括新建商品房网上备案合同均价，宜按住宅、商业、办公、其他等类型进行划分。
4 合同撤销情况：应包括新建商品房网上备案合同撤销均价和撤销次数，宜按住宅、商业、办公、其他等类型进行划分。
A.1.2 发布的销售表信息应包括下列内容：
1 逻辑幢的统计信息：应包括可售套数、预定套数、总套数等。
2 逻辑幢的户销售状态，销售状态应按以下标准进行分类并以规定颜色标识：限制销售(RGB值：192，192，192——灰色)、可售(RGB值：0，255，0——绿色)、预定(RGB值： 255，0，255——紫色)、已售(RGB值：255，255，0——黄色)、已登记(RGB值：255，0，0——红色)。
3 户的详细信息：应包括房屋坐落、名义层／实际层、室号、房屋类型、户型、预测绘和实测绘的建筑面积(包括套内建筑面积和分摊面积)等。
A.2业务数据
A.2.1 预售许可证数据应包括许可证号、房地产开发企业信息、项目信息、房屋类型、建筑类型、房屋结构、房屋坐落、房屋幢号、层数、套数、总建筑面积、住宅面积、批准预售面积、套数和具体幢室号、许可面积、许可套数、价格、币种、发证机构、日期、预售许可证状态信息等。
A.2.2 合同数据应包括所关联的楼盘表信息、出让人、受让人、中介入以及代理人、合同模板、合同时间、合同附属条款、合同状态等。
A.2.3 房源数据应包括交易类型、所在区域、房屋坐落、房型、建筑面积和总价等，新建商品房的房源数据还应包括项目名称等信息。
A.2.4 资金监管数据应包括资金监管协议信息、监管银行信息、付款计划信息、代发计划信息、付款信息、代发信息、结算信息、相关业务审核信息。
A.2.5 房地产项目数据应包括项目基本信息、项目建设进度信息、项目分割转让记录信息、动拆迁主要事项信息、预售批准记录信息。
A.2.6 项目基本信息应包括项目名称、联系人、项目地址、开发企业名称、开发企业地址、房地产开发资质等级、资质证书编号、开发企业法定代表人及电话、项目负责人及电话、项目总占地面积(平方米)、土地投资(万元)、项目用地取得方式、国有土地使用证号和批准日期、建设用地规划许可证号、计划总建筑面积
(平方米)、计划总投资(万元)、计划开工时间和计划竣工时间、房屋分类、项目的楼盘表关联信息。
A.2.7 项目建设进度信息应包括项目投资记录(月投资额、累计投资额、住宅累计投资额等)信息。
A.2.8 项目分割转让记录信息应包括转让日期、土地面积、规划建筑面积、用地性质、转让去向等。
A.2.9 动拆迁主要事项信息应包括拆迁许可证号和发证日期、拆迁户数、动拆迁完工日期等。
A.2.10 预售批准记录信息应包括预售日期、预售许可证号、批准预售面积、批准预售范围等。
A.2.11 收费数据应包括收费类别信息、计算公式信息、收费单据信息。
A.2.12 收件数据应包括收件类别信息、证件／文件性质和名称信息、收件日期信息、件袋信息。
A.2.13 流程数据应包括与权属数据关联信息、与收费数据关联信息、与收件数据关联信息、流转信息、节点信息、操作人员信息、流程文档和表格信息、流程管理信息。
A.2.14 文档数据应包括许可证、权证、证明文件、档案文书、表单、合同等。
A.3 从业主体数据
A.3.1 房地产企业数据应包括企业基本情况、企业工商登记信息、企业资质信息、企业财务和经营情况、企业诚信记录、企业的其他相关信息。房地产企业数据主要包括：企业名称、法人代表、总经理、企业类型、电子邮件、电话、传真、邮政编码、经营地址、资质等级、资质证编号、资质发证日、批准从事房地产日期、注册类型、资质有效期、营业执照编号、经营范围、工商注册日、执照到期日、注册资本、注册地址、企业概况、在册人员情况等。 A.3.2 从业人员数据应包括人员的基本信息、主要从业经历、业务情况、主要教育和培训经历、专业证书和资格证书信息、诚信记录、其他相关信息。丸4基础数据
A.4.1 权属数据应包括与楼盘表的关联信息、权利人、权属价值、权属时间、证上房屋及土地信息、权属说明、权属状态等信息。
A.4.2 权属数据应包括土地使用权数据、房屋所有权数据、抵押权数据、租赁权数据、限制权数据，并应符合下列要求：
1 土地使用权数据应包括宗地面积、土地使用权人、权利面积、土地用途、使用起迄时间、登记核准机构和核准日期。
2 房屋所有权数据应包括产权编号、权证编号、产别、产权性质、证色、权利人、权利比例、坐落、许可证号、房地产价值、币种、人民币价值、产权生效日期和期限、核准登记机构、核准日期、证上房屋建筑面积(包括套内面积和分摊建筑面积)等信息。
3 抵押权数据应包括抵押权利编号、证号、类别、抵押权人、抵押人、债务履行期限、抵押价值、抵押币种、抵押人民币价值、抵押坐落、抵押面积、债权金额、债权币种、债权人民币价值、原产权编号、权证编号、核准登记机构、核准日期等信息。
4 租赁权数据应包括租赁编号、租赁证号、租金、租金币种、人民币租金、租金单位、租赁起始日期、租赁结束日期、租赁面积、租赁用途、出租人、承租人、转租人、同住人、房屋坐落、出租凭证名称、出租凭证号码、核准登记机构、核准日期等信息。
5 限制权数据应包括限制编号、限制证号、限制类型、限制方式、限制文件、限制人、被限制人、限制部位、预计限制结束时间等信息。 A.4.3 幢的物理属性数据应包括幢编号、宗地编号、自然幢号、逻辑幢号、门牌号、建筑面积、地下面积、占地面积、建筑类型、建筑结构、竣工日期、地上层数、地下层数等信息。 A.4.4 户的物理属性数据应包括户编号、幢编号、室号、建筑面积(包括套内建筑面积、分摊建筑面积)、户型、预测绘建筑面积(包括预测绘套内建筑面积、预测绘分摊建筑面积)、楼层、名义层、土地用途、房屋类型、房屋分类、房屋用途、房屋分户平面图编号等信息。
本规范用词说明
1 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
1) 表示严格，在正常情况下均应这样做的：
正面词采用“应”，反面词采用“不应”；
2) 表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：
正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；
表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。
2 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为“应符合……的规定”。
目次
1 总则
2 术语和代号
2.1 术语
2.2 代号
3基本规定
3.1 系统构成
3.2 数据构成
3.3 各子系统与数据之间的关系
3.4 其他要求
4 统计分析与信息发布子系统
4.1 —般规定
4.2 统计分析
4.3 信息发布
5 新建商品房网上备案子系统
5.1 一般规定
5.2 功能要求
5.3 数据要求
6 存量房网上备案子系统
6.1 一般规定
6.2 功能要求
6.3 数据要求
7 从业主体管理子系统
7.1 一般规定
7.2 功能要求
7.3 数据要求
8 项目管理子系统
8.1 功能要求
8.2 数据要求
9 登记管理子系统
9.1 一般规定
9.2 功能要求
9.3 数据要求
10 测绘及成果管理子系统
10.1 功能要求
10.2 数据要求
11 系统安全和保密技术要求
11.1 实体安全
11.2 运行安全
11.3 信息安全
11.4权限管理
12 系统验收
1 总则
1.0.1说明制订本规范的目的。
1.0.2说明本规范的使用范围。
1.0.3说明使用本规范的约束条件
2术语和代号
2.1 术语
定义了本规范中涉及的主要概念。
2.2 代号
列示了本规范中使用的主要专业名词代号
3 基本规定
3.1 系统构成
3.1.1—3.1.9 说明房地产市场信息系统的构成以及7个子系统之间的依赖关系。
这7个子系统对应于房地产市场的7项业务。这些业务在实际操作中可能因各地的实际情况在名称和组成上有所不同，但在实际功能上，房地产市场信息系统均应该包括这些业务管理、统计分析和发布功能。
在子系统的排列顺序上，采用自上而下的方式，即：用于表现房地产市场形势的统计分析和信息发布子系统置于最前，用于业务管理的新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统和项目管理子系统置于中间，用于基础管理的登记管理子系统和测绘及成果管理子系统置于最后。这种方式体现了通过采集基础数据最终为描述房地产市场形势提供数据支持的思路。
在房地产市场信息系统的建设中，要注意各业务子系统的集成性。在系统技术架构、基础网络、数据库、业务应用和客户端这几个层次上，均应创造条件来保证系统在拓扑结构上和技术上的统一性和集成性。
测绘及成果管理子系统承担对房地产对象自然特征数据的管理，这些数据构成基础数据中的物理数据。登记管理子系统承担对房地产权利特征数据的管理，这些数据构成基础数据中的权属数据。新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统和项目管理子系统承担了对主要市场管理业务的实现。这些市场管理业务应以正确的物理数据和权属数据为基础。统计分析和信息发布子系统则以其他6个子系统的数据为基础，进一步计算、加工、提炼出统计数据和发布数据。
3.2 数据构成
3.2.1 说明房地产市场信息系统的数据构成。
房地产市场信息系统需要管理5大类数据：基础数据、从业主体数据、业务数据、统计数据和发布数据。其中，基础数据、从业主体数据和业务数据是由业务系统在业务处理过程中采集的，统计数据和发布数据则是根据这些数据进行计算或提取得到的。
3.2.2 说明基础数据的构成。
基础数据包括两部分：物理数据和权属数据。物理数据用于描述宗地、幢和户的自然特征，如户的坐落、房型；房屋平面图等，其表现形式为楼盘表；权属数据用于描述户的权利特征，如权利人、产权价值、权属状态等，楼盘表是权属数据依托的基础。
3.2.3 说明从业主体数据的构成。
从业主体数据是指房地产市场活动中相关从业主体的信息，主要包括房地产开发企业、测绘企业、经纪机构、评估机构、物业企业及从业人员信息。
3.2.4说明业务数据的构成。
业务数据是指业务管理过程中产生的数据，包括业务流程、状态变化、文档和表单等。
房地产市场信息系统应统一考虑用流程、操作、凭证等要素来描述具体管理业务的特征，在数据库设计上应把具体的业务管理与作为业务管理对象的房屋管理数据相分离，适应业务不断发展的要求。
3.2.5 说明统计数据的构成。
统计分析数据是指对基础数据、从业主体数据以及业务数据进行计算、统计和分析而形成的数据。这些数据用于统计和分析，为管理和决策提供支持。
3.2.6 说明发布数据的构成。
发布数据是指对基础数据、从业主体数据、业务数据和统计分析数据进行提取或加工而产生的、用于对外发布的数据。这些数据可以提供公众使用，满足信息公开的需要。
3.3 各子系统与数据之间的关系
3.3.1—3.3.4 以图例说明各子系统与数据之间的关系。
7个子系统可以分为3个层次，测绘及成果管理子系统和登记管理子系统是基础服务层，从业主体管理子系统、项目管理子系统、新建商品房网上备案子系统和存量房网上备案子系统构成业务管理层，统计分析与信息发布子系统则是决策支持层。
统计分析与信息发布子系统负责管理两类数据：
(1)各类关于房地产市场状态的统计数据。
统计数据是以基础数据、从业主体数据和业务数据为依据。统计分析与信息发布子系统提供对房地产市场信息的全面分析，形成统计报表、指标和指数等的统计分析数据，并可以进一步通过数据仓库和数据挖掘技术的引入提供决策支持功能。
(2)各类关于房地产市场行情的发布数据。
发布数据是以基础数据、主体数据、业务数据和统计数据为依据。统计分析与信息发布子系统可通过日常通报和报表、网站、大屏幕、短信、报刊、电视和电台等途径对外发布房地产市场宜发布的各种信息以及计算得到的各种指标和指数。
新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统和项目管理子系统管理房地产市场活动中主要的业务数据，这个过程中将调用从业主体数据和基础数据。
测绘及成果管理子系统、登记管理子系统共同维护基础数据，其中测绘及成果管理子系统主要负责维护物理数据，登记管理子系统主要负责维护权属数据，二者共同维护物理数据和权属数据的关联关系。在管理物理数据和权属数据的同时，也会产生一部分业务数据。
在这5类数据中，业务数据分布在除统计分析和信息发布子系统之外的其他6个子系统中；基础数据中，由测绘及成果管理子系统提供物理数据，由登记管理子系统提供权属数据，二者共同为业务管理层和决策支持层的5个子系统提供基础的数据支持；从业主体的数据由从业主体管理子系统进行统一管理。统计数据是经过对基础数据、从业主体数据和业务数据进行统计计算后得到的结果，能反映房地产市场的总体情况。发布数据中包括部分统计数据，也包括部分基础数据、业务数据、从业主体数据，这些数据都是有选择发布的。
3.3.5 说明子系统之间数据交换的形式。
整个房地产市场信息系统是一个统一的系统，各业务之间应实现数据共享，避免不同的业务部门之间的数据隔离，形成“信息孤岛”的现象。
通过数据交换，可以实现子系统之间的数据共享。采用数据库的方式(如使用数据库镜像)，能够保证数据的完整性，但成本比较高；而采用文件的方式(如使用XMl文件)比较灵活，但数据比较零散。
房地产市场信息系统在业务子系统之间的数据交换和内外网的数据交换上，要设立统一的数据交换格式标准和统一的数据交换操作标准，确保数据交换的正确性和完整性。
在实际建设过程中，需要结合具体情况，选择合适的数据交换方式。
3.4 其他要求
3.4.1—3.4.2 说明内、外网的要求。
房地产市场信息系统的用户范围较大，有管理部门的管理人员，也有房地产企业及其从业人员，还有普通公众。管理人员一般在内部网络(即“内网”)实现业务管理，而房地产企业及其从业人员和普通公众一般在国际互联网(即“外网”)查询数据或提交请求。
为保证安全，内网和外网一般应设计为物理隔离方式，因此需要在内网和外网之间进行数据同步。
统计分析与信息发布子系统
4.1 一般规定
4.1.2 新建商品房要通过设定“所在区域”、“房屋类型”、“面积范围”和“项目名称”等条件进行查询，存量房要通过设定“所在区域”、“房屋坐落”、“房型”、“面积范围”、“总价范围”等条件进行查询。统计分析
4.2.1 统计指标中的均价可采用算术平均价或加权平均价，其计算说明如下： (1)算术平均价是总的成交价格和总的成交面积的比值。该价格受区域性交易结构变动等因素的影响较大。
(2)加权平均价是利用新建商品房的位置、楼层、朝向、景观、配套等因素为加权因子计算得到的平均价。该价格比较合理地反映市场的价格情况。
4.2.2 统计指标分类的说明如下：
(1)统计指标按房屋类型可分为：住宅、商业、等，在此基础上各地可以根据需要进一步细化。
(2)统计指标按区域可分为：行政区域(如市办公和其他案子系统中销售的房屋，例如物业用房、限制房屋等；
(2)可售：经管理部门批准，准予在新建商品房网上备案子系统中进行预售和销售的房屋；
(3)预定：已经在新建商品房网上备案子系统中签订定金合同的房屋；
(4)已售：已经在新建商品房网上备案子系统中签订预售合同或销售合同的房屋；
(5)已登记：已经在登记管理子系统中完成了产权登记的房屋。
销售表信息发布示例如下：
①逻辑幢的统计信息见表1。
4.3.6 本子系统的WebGIS技术提供的功能一般包括项目和其他图件的查询、定位和分析功能：
(1)空间查询功能：通过各种方法选取并确定空间范围，实现符合条件的项目及其他图件信息的查询。
(2)定位功能：通过输入名称或菜单选择可快速定位目标，实现各类信息的空间定位。
(3)分析功能：实现对项目周边和特定地段的图件情况进行统计分析。
新建商品房网上备案子系统
5.1 一般规定
5.1.1 新建商品房网上备案子系统的目标是实现网上预定合同、预售合同和销售合同的在线备案管理，它必须在预售许可管理业务或新建商品房初始登记业务的基础上实现。
5.1.2 要求房地产开发企业申请预售时使用在线方式e
在线方式是指房地产开发企业通过登录本子系统(这时，本子系统通常部署在外网，或者跨内网和外网)，使用系统提供的表单直接申请预售。
相对于在线方式，另一种申请方式为离线方式，即房地产开发企业在本地计算机填写好预售申请，保存为文件，再上传到本子系统中。
5.2 功能要求
5.2.1 说明预售许可管理功能包含的内容。
商品房预售许可证的申请、审批、发放是新建商品房网上备案子系统的重要过程。
预售许可证的信息在不同市场环境下是有差异的，系统应支持灵活的许可证数据设置。
本子系统还应提供预售许可证发放后的相关管理功能：
(1)撤销预售许可证。
(2)暂停预售许可证的使用。
(3)改变预售许可证的范围。
(4)改变预售许可证的使用期限。
(5)监视和跟踪预售许可证的状态。
5.2.2 说明预售合同、销售合同备案功能的内容。
合同备案是采集房地产市场交易信息的关键过程，本子系统应满足这个过程的数据采集要求。新建商品房网上备案子系统应与登记管理子系统实时联网，备案之前应查询房屋的权属，如果已经抵押或者查封，则不允许备案。
合同备案功能包括：
(1)合同制定时，预售合同和销售合同一般要满足以下要求：
①合同格式统一制定，由被授权的管理部门制订合同条款。
②允许对合同的某些条款进行适当修改。
③买卖双方在法律规定的范围内约定其他个别条款。
④改变合同条款时，保留合同条款的历史信息。
(2)合同签订支持合同的在线打印，打印的时间、份数记录在系统中。
合同签订后，合同数据不得随意修改。
已签订的合同信息要自动传送到登记管理子系统，实现自动申请和受理。这些合同信息保证真实、合法、有效，要与纸质合同保持一致。
本子系统应建立核对机制，在合同变更的时候，要及时、有效地通知登记管理子系统，避免纸质数据和电子数据的不一致。
(3)合同撤销时，要在登记管理子系统中进行相应的操作。 (4)合同跟踪功能要满足以下业务规则：①管理部门能够在监管时效内及时查阅到合同数据。②被销售的房屋是可销售的，禁止出现一房多售现象③房屋合同的撤销是可跟踪的。④购买人的信息是可跟踪的。⑤可查询购买人的房产信息。⑥可查询购买人的贷款信息。
⑦自动监控房屋的价格，在出现明显不合理的价格时，要能够报警。
⑧跟踪项目的销售表信息。
⑨识别一个项目中异常的合同数量、撤销数量和比例并报警。 (5)销售管理应包括以下内容：①控制在预售许可证之前的预定、预约行为。②控制在正式开始销售之前的销售行为。③控制在合同签订之前的非法转让行为。④识别集中销售和集中撤销行为。⑤识别人为炒作、惜售行为。⑥识别保留房屋和违规销售行为。
5.3 数据要求
5.3.1—5.3.5 说明新建商品房网上备案子系统管理的数据范围，以及和其他数据的引用关系。
6存量房网上备案子系统
6.1 一般规定
6.1.1要求经纪合同、买卖合同和租赁合同网上备案采用在线方式。
该在线方式与新建商品房网上备案子系统的在线方式是一致的，是指经纪机构或经纪人通过登录本子系统(本子系统通常部署在外网，或者跨内网和外网)，使用系统提供的合同备案功能直接完成合同备案。
6.1.2 存量房网上备案子系统需要调用基础数据，一般要实现以下功能：
(1)查询和选择挂牌的房屋。
(2)检查挂牌的有效性。
(3)锁定挂牌。
(4)撤牌时解锁挂牌。
(5)更新摘牌时的锁定状态。
(6)锁定合同备案。
(7)检查登记审核时监管资金的到账情况。
(8)资金监管结束后的解锁。
(9)确保登记管理子系统可及时获得合同信息。
(10)挂牌之前应查询房屋的权属，如果已经抵押或者查封，应不允许挂牌。
本子系统产生的合同信息要自动传送到登记管理子系统，实现自动申请和受理。在资金监管过程中，当资金全部到位后，要通知登记管理子系统进行最终确权操作。当确权完成后，通知本子系统进行资金支付。
6.2 功能要求
6.2.1 系统应实现对参与业务的经纪人、经纪机构的资质审查和准人的功能。在实际交易过程中，应能够确定每个经纪人、每个经纪机构参与市场活动的合法性。这些经纪人和经纪机构的数据应来源于从业主体管理子系统。
6.2.2 说明挂牌委托、合同备案和合同监督的功能。
挂牌委托是指受理、核准、发布网上挂牌委托的过程。挂牌包括出售挂牌和出租挂牌。
挂牌委托要满足以下业务规则：
(1)允许出让方在委托挂牌时选择是否委托经纪机构、是否选择经纪人的服务。
(2)允许出让方在委托挂牌时设置密码，并允许出让方在限定的范围内修改委托信息。
(3)挂牌时间要设定期限，允许出让方在到期之前续牌，逾期的自动撤牌。
(4)系统自动锁定挂牌的房屋，禁止该房屋的转移登记，只有在撤牌后或摘牌后才解锁。
(5)销售房屋的挂牌在签订资金监管协议以后，进入资金监管的锁定状态。〃
(6)挂牌、买卖合同、资金监管三项工作可独立执行。
(7)能够有效控制恶意挂牌，避免发布虚假的、违法的信息。
合同备案是指交易双方根据网上公布的房产信息达成购买意向后，在线签订相关合同，进行备案。
合同备案后，应通知房地产登记管理子系统对该房产进行锁定，在备案期间禁止除限制以外的其他登记。
合同监督是指系统应允许管理部门灵活设定合同条款，保证在一个时期使用统一格式的合同，避免使用不符合规定的合同,当交易双方对合同进行变更时，可以进行有效监督。
6.2.3 有条件的地方可以开展资金监管业务。
资金监管要满足以下业务规则：
(1)交易双方签订合同后，可连同管理部门三方一起签订资金监管协议。
(2)系统在处理资金监管的时候，同时处理各种税费，并把税费直接转给相关的政府部门。
(3)资金监管过程中，和银行的数据交换要保证真实、有效。在出现差错的时候，能进行有效的损失规避。
(4)只有资金全部到位后才能确权。
(5)只有在确权后才能将监管房款代发到出让方账户。
在委托挂牌的过程中，宜提供参考的买卖价格和租赁价格，可提高签约的效率。
6.3 数据要求
6.3.1—6.3.5 说明存量房网上备案子系统管理的数据范围，以及和其他数据的引用关系。
7从业主体管理子系统
7.1 一般规定
7.1.1 房地产企业和从业人员应注册为房地产市场信息系统的用户，对他们在系统中的活动要实行统一的认证管理。
在认证形式上，简单的可以采用“用户名／密码”的方式，严格的可以采用USB-KEY认证等方式。一般应使用较严格的认证方式。
认证管理一般包括注册、变更和注销三项功能。注册是指申请成为系统中具有指定权限的用户，如果采用“用户名／密码”方式，需要提供给申请者用户名和密码；如果采用USB-KEY认证方式，需要发给申请者制作好的USB-KEY。变更是指变更用户的基本信息。注销是指禁止该用户在系统中的任何活动，一般会将用户置为无效，或者直接删除用户数据。.
本子系统要记录房地产企业和从业人员在房地产市场信息系统的活动情况。
7.L2 与新建商品房网上备案子系统和存量房网上备案子系统相似，房地产企业申报其企业信息和从业人员信息一般要采用在线方式，而不是离线方式。 7.1.3 这里的公共通信资源指短消息、电子邮件、传真等通信方式，通过这些方式与房地产企业实现及时的信息交流。
7.2 功能要求
7.2.1—7.2.2 本子系统负责管理两个对象：房地产企业和房地产从业人员。
房地产企业一般包括：
——开发企业
——经纪机构
——评估机构
——测绘企业
——物业企业
——与房地产市场相关的企业
房地产从业人员一般包括：
——新建商品房销售人员
——经纪人
——房地产估价师
——测绘人员
——物业小区经理
售楼部人员礼仪行为规范[119532] 售楼部人员礼仪、行为规范细则 一、为树立个人及公司良好的对外形象,规范销售人员礼仪、言行、服务行为,特制定本细则。 二、销售人员服装要求: 1、按照公司要求着统一制服,保持清洁、整齐、平整,不得带有灰尘、褶皱、列开线、掉扣等。 2、上班必须要打领带,领带保持挺直、干净、系戴端正。 3、皮鞋应保持光亮适度,鞋袜整齐。 4、公司徽标佩戴位置统一在左上胸,明显、端正,并戴好工作牌。 三、仪容仪表要求: 1、女职员需淡妆上岗,发型文雅,整洁得体,不得披头散发,不浓妆艳抹,不得涂深色口红和深色指甲油;手上饰物不得过多及太夸张。 2、男职员发型需端庄大方,不可留长发,以齐耳为准,不可留胡须。 3、严禁工作时间在售楼处大声喧哗、嬉戏、酗酒、勾肩搭背、赌博、抽烟、打牌、下棋、吃零食、化妆、闲聊及不文明言谈举止等一切有损公司形象,影响正常销售工作的行为。 4、部门人员不得利用上班时间占用售楼处电话”煲电话粥”,打声讯台。 5、在工作时间和工作场所内销售人员之间发生争吵打斗事件,则无论任何原因双方均辞退;若销售人员与客户之间发生争吵打斗,则立即辞退销售人员,并扣除其在该楼盘所得之提成。 四、电话接听要求: 1、接听电话时要注意控制语气、语态、语速、语调、语言亲切、简练、和气,要具有”自己就是代表公司”的强烈意识。 2、及时接听电话(勿让铃声超过三遍),迟接电话须示歉意。 3、先自报家门,并使用规范用语,询问对方来电意图等。 4、电话交流要认真理解对方意图,并对对方的谈话作必要的重复和附和以示对对方的积
5、通常客户在电话中会问及价格、地点、面积、户型、银行按揭等方面的问题,销售人员要扬长避短,在回答时将重点、卖点巧妙的融入。 6、对方声音不清楚时,应该善意提醒”声音不太清楚,请您大声一点好吗?” 7、叫人接听电话时,不许远距离大声喊叫,而应走到被叫人身边去说,放话筒时动作要轻缓,不许对着话筒咳嗽、打哈欠、叹气、大笑。 8、如对方所找的同事不在,在询问对方名字之前,应先向对方讲清楚,并主动询问是否要留言。同事回来后,立即转告并督促回电。 9、在与客户交谈中,要设法取得我们想要的咨讯如客户姓名、地址、联系电话、能接受的价格、面积、户型及对项目的要求等。 10、要控制接听电话的时间,一般而言,接听电话以2-3分钟为宜。电话接听应由被动接听转为主动介绍、主动询问。 11、直接约请客户来售楼中心观看模型,约请客户时应明确具体时间和地点,并且告诉他,你将专程等候。 12、所有客户咨询电话必须要用记录,力求准确无语误,越详细越好。应将客户来电信息及时整理归纳,与上及主管和销售人员充分沟通交流。 13、谈话结束时,要道一声”谢谢”或”再见”,并让对方先挂断电话,然后,轻轻地把话筒放回原处,以示对对方的尊敬。禁止先挂电话或粗鲁挂掉对方电话。 14、切忌用电话聊天、开玩笑,内线通话要简短扼要。 五、接待规范 1、客户光临售楼处时,销售前台首先主动起身站立迎接,面带微笑,为客户开门、问候、引导,并初步询问客户意向,接待客户入座,送递茶水。 2、接待人员的行为举止要端正大方,收腹挺胸,面带微笑,目视前方。 3、询问客户是否为初次接洽,如为首次接触,前台秘书迅速按接待上门客户顺序安排置业顾问接待;如之前已有联络,前台秘书通过客户告知或查询销售软件记录,迅速安排相应的置业顾问进行接待。 4、客户先坐,礼貌询问客户需求,再做介绍,语言婉转、简练,表达清晰。 5、双手递交本人名片,尽量留下客户详细资料并纪录在案,包括姓名、电话、关心的问题
行为规范 （讨论版） 第一章入职程序 1. 报到 1.1 接到录用通知后，请在指定日期到录用单位综合事务部门报到，如因故不能按期前往，应与综合办公室取得联系，另行确定报到日期。 1.2 提供个人资料 报到后，您需要向综合办公室出示身份证、学历证明（毕业证书、学位证书等）、婚姻状况证明（结婚证）、计划生育证明（独生子女证或流动人口计划生育证明）原件，近期医院体检证明、免冠彩色近照（1寸、2寸各4张）、与原单位解除劳动关系的证明文件、公司综合办公室要求提供的其他资料，同时将个人社会保险缴纳情况、告知综合办公室。 1.3 办理入职手续： （1）领取工作牌、办公用品，及其他相关资料，并录取指纹。（2）与试用部门负责人见面，接受工作安排，并与负责人指定的入职引导人见面。 1.4 您的人事档案存放问题，请与所在单位综合办公室同事商洽确定。 2. 试用 2.1 入职引导人
试用期间，公司会为您指定入职引导人，帮助您接受在职培训，熟悉与工作有关的各项具体事务，包括：向您介绍公司的有关规则和规定，所在部门职能、人员情况；讲解您的本职工作内容和要求。此外，任何与工作有关的具体事务，如确定办公位、设置电子邮箱、领用办公用品、使用办公设备、用餐等，您都可咨询入职引导人。 2.2 接受脱产集中培训 入职员工所在部门会在试用期内安排您参加新职员集中培训。2.3用餐待遇 公司为住宿员工提供一日三餐就餐福利，非住宿员工员工提供午餐就餐福利，员工可自愿选择在公司自助就餐。 2.4上班时间 公司实行5天/周，8小时/天的工作制度。上班时间为9：00——12：00，13：00——17：00 2.5新员工入司后，一般前三个月为试用期。 在试用期间新员工应尽快融入到公司的工作氛围中去，充分展示其才干。而这三个月也是员工与公司互相了解，互相适应的过程。试用期内，如果您确实感到公司实际状况、发展机会与预期有较大差距，或由于其它原因而决定离开，可提出辞职，并按规定办理离职手续；相应的，如果您的工作表现无法达到要求，公司也会终止对您的试用。 2.6试用人员如有品行不良，或职业操守较差，公司可随时停止试用，予以解雇，试用不满5日者，不发工资。 2.7试用期开实习工资，实习期满后根据工作情况定岗，并按定
房地产营销计划书范文 想将商品出售给消费者，需要自己先制定营销计划，通过市场调研来进行目标确定。下面是小编为您整理的“房地产营销计划书范文”，仅供参考，希望您喜欢！ 房地产营销计划书范文第一阶段：项目开发前期阶段 对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。 主要工作内容： 一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划入行了解熟悉； 二、开展房地产市场调查 ①市场环境调查分析 对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察 ②房地产市场调查分析 对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。 三、项目初步定位 根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、
产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。 四、提出初步的项目操作总体思路。 第二阶段：项目开发阶段 跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略； 主要工作内容： 一、开展房地产市场动态调查 深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。 二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析 ①竞争楼盘扫描 ②替在竞争对手入入可能扫描； ③供给量分析 ④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套； ⑤竞争对手的市场定位及趋向 ⑥竞争对手的价格基准分析 ⑦竞争对手的背景和实力。 三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群 ①消费者的二手资料分析 ②竞争对手消费者轮廓描述（职业特征、消费关注、消
房地产售楼处规章管理制度-标准化文件发布号：（9556-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
华油.万和园案场管理规章制度 为维护公司的利益和荣誉，保证销售工作的顺利开展，树立公司形象，展示公司置业顾问风采．制订本制度。 一. 销售案场守则 1. 严格遵守现场管理制度、恪尽职守. 服从上级领导安排，不得当面顶撞领导，不得推萎责任。胜任本职工作，每个岗位须在规定时间内完成工作任务。 2. 严守公司业务机密、销售资料请妥善保管，不得外传调动． 3. 热情招待客户，倒水及说礼貌用语.按公司接待流程、规定接待客户，接待完客 户后应立即收拾现场.接待全程保持微笑服务。（若来访客户人数超过三人，应主动帮接待者倒水） 4. 严格遵守公司考勤制度。不迟到、早退、请假、旷工，休假或外出须事先向主管（或案场经理）申请报备、交接清楚有关工作情况.工作时间8:30---12:00 13:30:00---17:30。 5. 严禁在销售案场喧哗、打闹、玩耍、聊天. 6. 销售案场的一切办公用品、设施等一律不得外带或私自挪用．工作用后物品自觉放回原处.每日值班人员负责下班时的所有整理工作， ７. 销售员应及时填写来电来访登记表、客户资料表． 8．严格按照轮序接待客户，填写轮序表。杜绝纠纷，扯皮。 9. 工作期间保持良好的精神风貌、工作状态，不打瞌睡、不乱吃喝零食讲究卫生不乱丢杂物、随地吐痰，工作期间不从事与本职工作无关事项. 10. 工作期间仪容整洁按公司规定统一着装. 11. 做好案场的卫生工作，保持沙盘、谈判桌及宣传资料的整洁. 12. 工作期间所有员工团结协作，体现出优秀的团队精神。 13 接待用户期间不得接听私人电话. 14. 爱护公共财物、时刻维护公司利益、形象、信誉. 15. 撒谎、隐瞒事实真相、包容、纵容违规违纪. 16. 搬弄是非、挑拨离间、搞不团结. 17 利用职权给亲友方便、特殊优惠. 18. 在宣传时无中生有，造成公司恶劣影响. 19. 由于销售员个人失误，造成销售错误，对公司造成形象、利益、信誉上的损 害。
售楼部日常行为规范 1、上班时间服装整洁、着统一工服打领带，以职业形象为佳，违者一次罚款10元； 2、工作时间内必须佩带工牌，违者一次罚款10元。 3、在正常上班时间，凡迟到5分钟以内者，每次缴纳10元爱心基金；5分钟以后20元每次；迟到 30分钟以上，考勤按旷工记。 4、接听电话时报项目名称：“（您好！****（项目名称））”违者一次罚款10元。 5、女员工不准在售楼大厅内公开化妆，违者一次罚款10元。 6、男女佩戴首饰宜少而精：结婚戒指（或纪念性戒指）一枚，扣坠式耳环，精细项链。有多余首饰 违者一次罚款10元。 7、置业顾问接待完客户必须送客户至门外并目送30米方可，违者一次罚款10元。 8、在售楼处男女不得出现不良仪态，如抓痒、捋发、挖鼻子、抠耳朵、剔牙、乱扔纸屑，随地吐痰 等，违者一次罚款10元。 9、不准在售楼大厅内吸烟，违者一次罚款10元。 10、不准在售楼大厅内用餐，违者一次罚款10元。 11、不准在售楼大厅内打盹，违者一次罚款20元。 12、不准在售楼大厅内开不雅玩笑、吃不雅食品、做不雅动作，违者一次罚款10元。 13、不准在售楼大厅看与工作无关的书籍，不准长时间谈论与业务无关的话题，违者一次罚款10元。 14、男员工每日进售楼处前检查个人的仪表如下：无头屑，无鼻毛，需刮脸，修短指甲无垢，无体味 无口臭，裤子小拉链扣紧；头发不得过长妥贴有型，服装无褶皱，白衬衫保持清洁无污垢，必须着深色皮鞋且干净打亮，违者一次罚款10元。 15、女员工每日进售楼处前检查个人的仪表如下：不得披头散发、染花发、梳怪头型，长发不得披肩， 发型简洁妥贴，宜保持淡雅清妆，无头皮屑，指甲干净无污垢，不得涂有色指甲油，无体味无口臭，鞋袜与着装相谐，不得穿时装拖鞋，服装无褶皱无污垢，违者一次罚款10元。
房地产销售计划书 房地产销售计划书一： 第一阶段：项目开发前期阶段 对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。 主要工作内容： 一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项 目所在区域的市政规划入行了解熟悉； 二、开展房地产市场调查 ①市场环境调查分析 对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源
和房地产市场入行考察 ②房地产市场调查分析 对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。 三、项目初步定位 根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。 四、提出初步的项目操作总体思路。 第二阶段：项目开发阶段 跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略； 主要工作内容：
一、开展房地产市场动态调查 深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。 二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析 ①竞争楼盘扫描 ②替在竞争对手入入可能扫描； ③供给量分析 ④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套； ⑤竞争对手的市场定位及趋向 ⑥竞争对手的价格基准分析 ⑦竞争对手的背景和实力。 三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群
房地产案场现场业务管理 （一）、案场行为规范 ●考勤 上午上班（9：00）前和下午下班（17：30）后，职员必须签到(不准代签和第二天补签)，每月“忘签”的记录不应该超过三次，因故不能签到，应及时以书面形式说明原因、报部门负责人签字并由公司办公室备案； 现场销售经理根据实际情况安排每日值班人员，值班人员应在8：50前到达案场，并于18：30且相关录入工作结束后方可离开； 中午案场值班由销售主管统一安排，值班人员先行用餐，中午用餐、休息时间为12：00-13：30，强销期间未经主管批准任何人不得自行休息； ●仪表 上班时，仪表保持清洁、大方、得体，男职员不可留长发，精神饱满； 上班穿统一的工作服、打领带，深色皮鞋，严禁衣衫鞋不洁及穿凉鞋进入前台 ●发式： 男职员：短发为宜，不得蓄发、染发或光头； 女职员：短发或束发为宜，不得染发。 首饰与化妆：
男、女职员不得佩戴不宜在办公场所佩戴的装饰品（如：男职员可佩带手表、女职员可佩带戒指）； 女职员化妆以淡妆为宜。 ●个人卫生： 注意个人卫生，不得留长指甲，男职员需每日剃须； 食用有异味刺激性的食品后，应尽快清除口腔异味。 ●行为 上班时间职员应佩戴胸牌。 注意保持清洁、良好的办公环境，提高工作效率，不得在控台区域进食或吸烟，不要聊天、高声喧哗、看与专业无关的书籍，不得在控台区域内化妆、修剪指甲等，伏案睡觉，不得让客户进入控台区域；下班前必须将桌面、办公区域收拾干净。 ●接待礼仪： 使用电话应注意礼仪，语言简明；使用文明用语，接电话时首句：“××××（公司项目名），您好!”，等客户挂电话后，职员才可把电话放下；职员拨打或接听电话一般不应超过3分钟； ●接待顺序：依次轮流； 客户进门，应主动上前接待；客户离开，应送至门口； 接待来访、业务洽谈应在洽谈区内进行； 客户就座，应端茶送水（案场服务员到位后由其承担此项工作，但重要客户与投诉客户，仍由业务员负责），微笑询问； 严禁与客户争吵或使用侮辱性语言；
第一章销售工作流程及行为规范 销售部架构及岗位职责 一、销售部的职责 售楼中心隶属公司销售部，是分管公司物业销售、租赁的业务部分，也是公司对外形象的窗口，完成利润实现的主战场。主要职责如下：（一）负责房产的销售工作，并按规定为顾客办理有关手续。 （二）收集房地产市场的信息资料，做出市场预测，参与设计方案的评审选定。 （三）拟订房地产销（预）售的设计方案，提交公司领导及相关部门讨论通过后予以执行。 （四）积极为客户办理产权证。 （五）作好公司房地产销售、租赁的综合统计，妥善管理经营合同等一切档案资料。 （六）参与工程的竣工验收。 （七）参与房地产交易谈判。 （八）收集客户意见，及时报请公司或反馈给有关部门解决。 二、售楼中心的架构与岗位职责 （一）、专案经理（一人） 负责：协助公司制定项目总体销售计划和市场推广策略。 掌握并执行公司总体销售计划，共同制定公司阶段性营销重点。 掌握竞争对手动态，及时反馈市场信息。 把握市场动向，抓住时机，促成客户成交。 处理客户投诉。 售楼处人事、安全与清洁工作管理。 组织员工培训和考核。
与客户进行价格谈判，签订认购书，签定正式合同。 按时完成各报表；按时完成上级布置的工作。 与公司其他部门的协调工作。 与开发商的沟通及协调工作。 着力于对大中型客户的开发。 （二）、销售副专（一人） 负责：上门客户的接待和项目情况的介绍。 回答讲解过程中客户提出的疑问并引导客户交款、办理认购及签约手续。 记录客户档案。 售楼中心的卫生工作。 参与项目推广宣传实施 文件、资料的保管 协助销售经理进行销售结果汇总 协助销售经理开展售楼工作 会议记录 （三）、置业顾问（五人） 负责：开发新客户 跟踪目标客户 收集房地产综合信息；定期调研市场，并及时向经理汇报。 上门客户的接待和项目情况的介绍。 回答讲解过程中客户提出的疑问并引导客户交款、办理认购及签约手续。 记录客户档案。 售楼中心的卫生工作。 对客户的服务质量及公司形象负责。 （四）、礼仪保安（二人） 站立上岗 负责：客户引导，停车指引。
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
房地产市场调研方案专业版-模板 XXXXXX项目前期调研方案 内容指引 成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 过程的起点必须确认关注重点和研究方向 系统全面的“有点有面”全方位科学调研方法 人员是实施工作的关键点 合理的运用时间才能创造超额的效益 附表内容 XX公司的核心理念是“全面提升客户价值” 公司奉行全面提升客户价值，而不是简单的利润最大化。我们更关注在基本利润保障体系之上的公司的其他实际价值。我们认为，高级管理层应把营销作为整个管理过程完整的一部分，并且公司的许多价值存在于营销资产中：品牌，市场知识、顾客关系和合作伙伴关系等。 在长期的房地产销售实践中，因赛公司总结出了三条朴素的观点； ①把产品做好，是一切营销成功的最基本因素； ②一个畅销楼盘应该是综合素质上佳，没有明显的缺点，同时又有鲜明的卖点；
③有时消费者购买住宅产品，追求的不是房子本身，而是某种需求和欲望的满足。 XX房地产营销策划有限公司 一．成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 1. 整体研究策划流程 第一步：“穷尽问题”，调研开始前的脑力风暴会议，旨在建立一套完善的内部沟通渠道； 第二步：通过内部沟通，明确研究重点以及把握研究方向； 第三步：整体的调研实施内容； 第四步：调研是基础，分析是核心； 第五步：分析整理报告。 2. “碰头会”的必要性与实用性 这里需要介绍的是，因赛所倡导的调研将有别于传统的调研方式，不仅仅停留在注重成果的层面，而是深入到探讨过程中，如何探讨，“碰头会”是一种关键的
形式。 双方人员，包括决策者、调研的制定者、具体实施人员以及资料分析研究人员等，通过交流沟通、各抒己见，过程中不仅增加了协作人员的同一性（为同一事件共同努力），也便于决策者时时把握方向、调整战略。 在整个调研过程中，各种目的、形式的“碰头会”实际上是贯穿于整个工作环节中的“润滑油”，对于调研工作的顺利、畅通进行必不可少。 3. 建立畅通无阻的内部沟通渠道 通过建立调研过程的“三级保障系统”保证整个调研过程的顺利畅通实施： 一级执行系统：指具体实施过程中的调研一线执行团队，为垂直领导系统，分组分级管理，保证信息的直线传达性和畅通性； 二级监控系统：特指独立于一线执行团队外的调研监控人员，为保障调研数据的真实性、有效性所设立的独立人员或团队； 三级反馈系统：即各组、各执行团队间的信息反馈系统，主要指调研制定者与资料分析研究人员的相互沟通、监控人员反馈信息于调研制定者、各组各团队通过“碰头会”的沟通、信息反馈给决策者等。 建立在“三级保障系统”上的调研过程，才真正可以达到合理化、精准化的成果体现。
售楼员仪容仪表行为规范 第一篇我穿我戴-售楼员仪容仪表 在日常销售工作中,无论售楼员是男是女,常会发生如下的情况: ◆涂抹过多,使用过分鲜艳颜色的化妆品 ◆一双皮鞋,满是灰尘 ◆一身白色或浅色西装,零星点缀着油污 ◆伸出的手,指甲缝里塞满黑泥 ◆白色衬衣的衣领、衣袖上的污垢黑的发亮 ◆浑身上下,珠光宝气,令人眼花缭乱 ◆风风火火地走进一位售楼员,头发蓬乱,满头大汗 第一印象往往是最深刻而长久的,而售楼员留给客户的第一印象把握在自己手中。我们必须从细微处着手去建立与客户相处的信心,并主动创造良好的销售氛围。所以,我们要有以下的仪容仪表: 一、男性 1、服饰 必须保持衣装整齐、干净、无污迹和明显皱褶;扣好纽扣,结正领带、领结或领花;西服不宜过长或过短,一般以盖住臀部为宜,不要露出臀部;衬衫袖口不宜过肥,一般袖口最多到手腕2厘米;衬衫袖口要露出西服袖口3~5厘米,而且应扣上纽扣;西服扣子一般是两个,但只需要扣上面一个(如是三个则只需扣中间一个);穿西服时应穿皮鞋;西装上衣的口袋原则上不应装东西,上衣领子不要乱别徽章,装饰以少为宜;衣袋中不要多装物品;皮鞋要保持干净、光亮;领带夹的正确位置是在6颗扣衬衫从上朝下数第4颗扣的地方,不要有 意把领带夹暴露在他人视野之内。 2、头发 头发要常修剪,发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为度,不得留胡须,要每天修脸,以无胡须为合格。 男员工可隔日刮脸,但不得化妆。 二、女性 1、服饰 女式西服须做得稍微短些,以充分体现女性腰部、臀部的曲线美;如果是配裤子则可将上装做得稍微长一些,穿西装裙时不宜穿花袜子,袜口不要露在裤子或裙子之外。 2、装饰 女员工要化淡妆,要求粉底不能打的太厚,且要保持均匀,与其皮肤底色协调;眼影以上不易被明显察觉为宜,眼线不要勾画太重::,眼眉要描得自然,原则上以弥补眉型中的轻描为主,不许纹眉或因勾描过重而产生纹眉的效果,涂胭脂以较淡和弥补脸型不足为基本标准,并能使人体现出精神饱满和具有青春朝气。不得留指甲,女员工不得涂色油在指甲上。忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水。头发要常洗,上班前要梳理整齐,可加少量头油,保证无头屑。 三、整体要求 1、每天都要刷牙漱口,提倡饭后漱口。上班前不得吃有异味的食物,要勤洗手,勤剪指甲,指甲边缝不得藏有赃物。 2、在为客户服务时,不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情,要友好、热情、
2012年武汉市 房地产市场分析报告 地产金融事业部武汉分部 2013年2月28日
2012年武汉房地产市场分析报告 目录 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 二、2012年房地产市场运行总体情况 三、2012年房地产市场供应情况 （一）商品房供应总体情况 （二）商品住宅供应的季度结构分析 （三）商品住宅供应的区域结构分析 （四）商品住宅供应的户型结构分析 四、2012年房地产市场交易情况 （一）商品房销售总量分析 1、2012年武汉市商品房销售情况 2、2012年武汉市商品住宅销售情况 （二）商品房销售均价分析 1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况 2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况 3、2012年武汉市写字楼销售均价及环比情况 （三）存量住宅销售总量分析 1、2012年武汉市存量住宅总体销售情况 2、2012年武汉市存量住宅销售结构情况 （四）存量住宅销售均价分析 1、2012年武汉市存量住宅销售均价走势 2、2012年武汉市各区存量住宅销售均价情况 五、2012年月末可售房源情况分析 （一）商品住宅供应面积与销售面积对比分析 （二）商品住宅可售房源的月度分析 （三）商品住宅可售房源的区域分析 六、2012年武汉市土地成交情况 （一）成交土地的用途结构分析 （二）成交土地的区域结构分析 （三）全国性典型房企拿地情况 （四）2012年武汉市成交土地楼面地价排行榜（Top10） 七、2013年房地产市场走势预测
2012年武汉房地产市场分析报告 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 2012年，武汉市大力推进国家中心城市建设，在严峻复杂的宏观经济背景下，努力“稳中求进、好中求快”，抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生，国民经济保持了平稳较快的运行态势。 武汉市2012年社会经济发展主要指标 注：数据摘自2012年武汉市统计局网站。 二、2012年房地产市场运行情况 2012年，武汉市在继续执行房地产市场宏观调控政策的同时，积极保持土地供应，落实保障性住房建设任务，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理。 （一）房地产开发投资继续保持较快增长 2012年，武汉市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。其中，住宅开发完成投资991.41亿元，同比增长32.6%。 （二）房屋施工面积平稳增长 2012年，武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%。其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积5068.97万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。 （三）商品房销量明显回升 2012年，武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米，同比增长11.73％；成交套数173190套，同比增长16.77％。其中，商品住宅销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的78.63％；成交套数为134953套，同比增长24.73％（以上
房地产销售部销售人员行为规范 一、总则 1、遵守和维护国家各项法律、法规和政策。关心企业，热爱本职工作。 2、工作主动热情，文明服务，努力维护企业声誉，对客户态度可蔼，尊重客户。不卑不亢。 3、努力学习，不断提高业务水平和服务技能，严格遵守公司一切规章制度，勤俭节约，爱护公物。 二、服从领导 1、领导安排的工作应认真完成。对领导的安排有不同的意见时，可以提出，在安排未作改变前必须严格遵照完成，同时可向上一级领导申诉。不服从安排者，可对其停岗1—3天，情节严重者直至开除的处罚。 2、完成工作时若遇特殊情况或克服不了的困难，应立即向领导汇报。因隐瞒事实造成的损失，由当事人全部承担。 三、现场管理规范 1、遵守作息时间，不迟到，不早退，上岗之前做好准备工作。销售现场作息时间： 8：00（刊出广告当日提前半小时上班）—18：00（留值班人员值班，值班人员下班时间根据项目具体情况决定，值班人员第二天可9：00上班），特殊情况以临时安排为准。公司销售经理对现场销售人员进行电话或现场考勤，凡迟到、早退者除按公司规定进行处罚外，公司销售经理还将在每周例会上点名批评并对其进行20—80
元不等的罚款。其罚款标准是：迟到、早退1—30分钟扣款20元，以此类推。迟到、早退超过2小时，以旷工处罚，除按公司规定进行处罚外，公司还将对其进行停岗3天（工资和误餐补助停发），并按每旷工一天罚款的标准处罚。包庇者照此标准进行同样的处罚。 2、现场销售主管根据工作情况安排轮休，并将轮休安排上报公司销售经理，原则为每周休息一天，周六、周日不安排休息，如有特殊情况，现场销售主管和销售经理有权随时中止轮休，销售人员一律不存假、补假。病假须有区级以上医院证明，事假必须提前申请并经领导同意后方可执行，事假一天以内由现场销售主管审批，三天以内由公司销售经理审批，三天以上由总经理审批。 3、爱护公司及项目现场的一切设施设备，造成损失照价赔偿。 4、坚守工作岗位，认真做好本职工作，工作时精神饱满，不玩忽职守，不得进入与自身工作无关的区域。现场销售主管有权对工作热情不高、精神不佳及离岗者处以停岗一天处罚。 5、工作时间内不聚堆、闲聊，不嘻笑打闹，不经批准不准会客。违反者可处以停岗一天处罚。 6、工作时间不吃东西，不听放收录音机，不谈私事，不饮洒，不做与工作无关的一切事情。上班时间不准在售房处睡觉。违反一次，罚款50元。 7、上班时间不得在售房处吸烟。违反一次，罚款20元。 四、仪表、仪容 1、工作时只能穿工作装，工作装每天保持平整。 2、工作时只能穿不露趾皮鞋，皮鞋保持清洁光亮。 3、勤洗头洗澡，保持个人清洁卫生。
2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。
1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势
房地产市场调研策划书 班级：14营销一班 组长：唐春 指导教师：王丽娜 学院：财经学院
房地产市场调研方案 一、调研背景 房地产作为我国主要的经济支柱产业，依然存在着广阔的发展前景，而随着南昌市三年城市规划政策建设战略的实施，南昌市更是成为了众多房地产开发商看中的一块宝地，为了能够更快的了解南昌市的房地产市场并且为尽快实现成为南昌市一流的房地产策划公司的愿景，我们计划要针对南昌市的大型楼盘进行调研并且为了更好的了解消费者的购房意向，同时对广大的消费大众群体进行调查访问。 三点主要调研背景： 1：南昌市房源传统的淡季即将过去，旺季即将到来。 2：房地产大亨刚进军南昌不久，立足未稳，需要对南昌市的房地产市场有一个宏观上的准确把握。 3：南昌现房供求关系。 二、调研目的 1：对房地产市场进行研究调查与预测，把握未来房地产市场方向。 2：以大众群体为对象，了解消费者在购房方面的购买动机、过程和购买需求，以便适应其市场发展。
3：为前景拟订经营策略提供其依据。 （2）：房地产市场调研的重要性 1：市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提； 2：是销售稳定和提高的基础； 3：是了解竞争对手优、劣势的有力方法； 4：是楼盘本身提高经济效益的主要方法。 三、市场调研的内容 1．地段（地点、交通、周围环境、经济发展、生活环境质量等）2．公司组成（开发商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等） 3．基本参数（开发占地面积、总建筑面积、容积率等） 4．建筑类别（商场、住宅、商品房等） 5．面积与户型（面积与各户型配比情况） 6．周边及区内配套设施（周边包括购物、医疗、教育、金融、环境等；区内包括休闲聚会场所、健身房等） 7．价格（起价、均价、最高价） 8．推广策略（现场促销方式、广告宣传推广方式） 9．销售情况（商品房销售率等） 10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）11．客户群体（客户群体分布情况） 12．楼盘优、劣势等 四、调研范围及对象
武汉市房地产项目开发 策划书
目录一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述
武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉 经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、 消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加 活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨， 房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业 继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，
三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。
摘要 一、调研背景 二、调研目的 三、调研内容 四、调研范围及对象 五、调研方法及步骤 六、调研人员及任务安排 七、调研时间及流程安排 八、调研费用 九、调研报告提交 十、附录 1.海南安家地产楼盘调研表 2.sanyan市房地产市场消费者调查问卷 一、调研背景 房地产作为我国主要的经济支柱产业，依然存在着广阔的发展前景，而随着海南国际旅游岛建设战略的实施，sanyan更是成为了众多房地产开发商的必争之地，为了能够更快的了解sanyan的房地产市场并且为尽快实现成为海南一流的房地产公司的愿景，我们计划要针对sanyan的大型楼盘进行调研并且为了更好的了解消费者的购房意向，同时对广大的消费者进行调查访问。以下两点是主要调研背景： 1.sanyan房市传统的淡季即将过去，旺季即将到来 2.公司进军海南不久，立足未稳，需要对sanyan的房地产市场有一个宏观上的准确把握。 二、调研目的 1.在sanyan传统旺季来临前，对整个sanyan市房地产市场信息包括（价格、发展趋势、楼盘开发等情况）进行全面的收集整理，为公司的2010年下半年的发展战略，营销计划提供决策依据 2.为房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场提供决策依据包括项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动 3.以消费者为对象，了解消费者在购房方面的购买动机、过程和事实，以便适应
市场发展的需求 4.提高公司的名誉度 5.通过深入广泛的实践活动提高个人的综合素质，从而使自己更好更快的和公司一起实现成长 三、调研内容 1.竞争对手的情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等 2.消费者需求状况，包括消费者对房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的要求 四、调研范围及对象 1.调研范围：sanyan市 2.调研对象：sanyan市知名楼盘、sanyan市广大市民和外地游客 五、调研方法及步骤 1.调研方法 ⑴楼盘调研 ①实地调研 a.现场观察法 b.访问法。 ②空间调研 a.电话调查 b.网络调查 ⑵消费者调研 随机抽样调查法 2.调研步骤 ⑴确定调查内容 ⑵确定目的 ⑶确定范围 ⑷确定对象 ⑸确定调查计划 ⑹调查实施流程 ①收集相关的信息资料， ②设计调查问卷 a.根据调查目的，列出调查所需收集的信息 b.按照所需收集的信息确定每个要提问的问题及其类型 c.按照问题的类型、难易程度，题型（单选填充，多选填充，是非判断，多项选择题）安排询问问题的次序 d.试调查：选择一些被访者作调查问卷的初步测试，然后召开座谈会或个别谈话征求意见 e.按照测试结果，再对调查表作必须修改，最后得出正式调查问卷 ⑺现场实地调查
城市建设工程学部2011～2012学年度第一学期房地产经济学 2011年武汉市房地产市场情况调查
2011年1月～11月武汉市房地产市场情况调查 一．宏观政策 在经过“最严厉的宏观调控之年”2010年后，全国的房地产市场的疯涨状态，开始在2011年出现一定缓和，根据公开数据的统计显示，今年1-11月，全国130座城市共计出让土地24200块，出让的土地面积为10.85亿平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为3.91亿平方米。130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。 而2010年1-11月，这130座城市的土地出让金总额达1.7万亿元，由此计算，今年前11个月全国130座城市的土地出让金同比减少5200亿元，降幅达30.5%。 数据显示，130座城市住宅类地块的楼面地价出现明显下调。今年前11个月，这些城市所出让宅地的楼面价为1495元/平方米，与2010年同期的1810元/平方米相比，下调幅度达17.4%。 说明自“国十一条”、“国十九条”、“新国四条”、“国五条”三轮严密调控之后，我国房地产市场的抑制投资投机性需求、信贷投放、土地供给等问题也已去得了阶段性成果，房地产价格的增速放缓，新增楼盘数量减少，并在2011年初见成效。2011年国家既2010年步伐，维持限购令，同时从年初试点在重庆、上海征收房地产税，而维护房地产宏观政策的具体落实则为2011年的调控的总体思路。 现整理2011年1月份～2011年11月份，国家主要的宏观调控政策汇总
武汉市地方在2011年1月～11月主要调控政策汇总 由以下政策可以看出11年武汉出台的政策主要以跟随国家政策为主基调，且调