文章编号：１６７３－１３８７（２００８）０４－０４１９－０５
收稿日期：２００８－０６－１１
基金项目：福建省青年科技人才创新项目（２００６Ｆ３００７）作者简介：余凯（１９６８—），男，副教授，高级经济师，博士。
一、房地产开发的模式
纵观世界各国和国内房地产发展情况，房地产发展模式大致可分为以下两大类型四种模式：土地开发盈利模式、房产开发模式、物业增值模式和投资盈利模式。下面对这两大类型四个模式逐一进行分析和评价。
１．以房产开发建设为中心的发展模式
其最大特点利润点来自于土地增值，以土地统领各项工作。我国绝大多数的房地产企业均采用这种发展模式。
（１）土地开发盈利模式。它主要通过参与“土地一级开发”以及通过土地二次转手获利。
“土地一级开发”
是指土地出让前的运作方式，指各地政府委托土地储备中心按照土地总体规划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。也就是通常所说的进行“七通一平”，把“生地”变成“熟地”，使土地达到
出让标准。
欧美发达国家的房地产开发商主要通过招投标获得土地，招投标标的多数是熟地，基本做到了“七通一平”。目前，我国的情况有所不同，过去上市的土地能做到“三通一平”已不错了，有
相当部分的楼盘开发甚至包含了拆迁工程。现在，各地已经开始成立土地储备中心，各城市纷
纷颁布土地一级开发政策。
目前土地一级开发主要分两种形式：一种是政府土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁以及大市政建设等手续并组织实施。在这种情况下，
与之配合的开发企业只需负责土地开发具体管理工作，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的利润率为开发成本的２％左右。另一种则是由开发企业实施土地开发，政府将不直接参与，由开发企业自行负责筹措资金、
办理规划、项目核准、征地拆迁和市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的８％左右。
在早期，由于土地一级开发政策不透明、不规范，土地批租由一些官员个人说了算，只要能从政府低价获得土地，就能盈利。土地一级开发与房产开发建设没有分开，房地产商往往还要肩负着房屋拆迁和土地平整工作。房地产商低价获得土地后甚至不需要开发房产，直接将土地转手就能大发横财。随着土地一级开发的阳光化，利润的减少，介入土地一级开发更多考虑的不是利润的多寡，而是通过土地一级开发从政府获得更多可供开发的土地。随着土地招标拍卖在全国的普遍实施，以及我国出台的防止土地炒卖的种种政策对土地转手进行限制，房地产商能够从土地
我国房地产开发模式研究
摘要：分析了我国房地产企业的四种开发模式，剖析了建立以房产经营为主的开发模
式对我国房地产业的影响，并提出了推动我国房地产开发模式转变的对策和建议。关键词：房地产；开发模式；价值链中图分类号：Ｆ２９３．３
文献标志码：Ａ
（福建工程学院经济管理系，福建福州３５０１０８）
余凯
沈阳建筑大学学报（社会科学版）ＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｈｅｎｙａｎｇＪｉａｎｚｈｕＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅ）
Ｏｃｔ．２００８
Ｖｏｌ．１０，Ｎｏ．４
第１０卷第４期
２００８年１０月
一级开发中获取的利润越来越少，我国房产开发进入了第二种模式房产开发盈利为主的阶段。
（２）房产开发盈利模式。这种模式是指房地产企业的经营活动围绕房产开发这一核心活动展开，投资者拿到开发用地后，自行开发物业然后将它出售，由此实现利润，犹如将原材料加工成为产品后出售。这种模式在目前很多发展中国家占据主导地位，这也是我国目前主流的房地产开发模式。与第一种模式“土地拿到即是赚到”不同，在这种模式下，开发商更加注重产品的质量，关注市场的变化与成本的控制。
从表面上看，在这一模式下企业获取利润的关键是如何提高销售价格和降低开发成本，市场营销组合和项目成本控制就成为这种盈利模式的关键点。但是在我国目前城市化不断推进、房价不断上涨的特殊的历史进程中，房地产企业获取的利润实际上主要来源于土地的资源溢价。
伴随着我国城市建设飞速发展，各地政府不断投入大量资金，对各地市政环境进行配套建设，从而令土地升值。这种模式实际上是一种资源溢价，这种资源溢价的基础或者说这种盈利来源主要是由于土地性质发生改变后，土地价格随之上升带来的收益。这种情况往往是政府通过行政力量，强制征用农民土地，并将其规划为商业或工业用地。据研究，通常改变过土地用途后的城市郊区土地价格是农用地价格的１８倍之多。
随着招牌挂的逐步完善，土地价格的逐步市场化，以及国家宏观政策的调控，房价高速上涨的势头不可避免地被扼制，企业必须在逐步抬高的房地产价格和老百姓价格承受力之间寻求平衡，不可能无限地提高房产销售价格。因此房地产开发的利润将会逐渐被挤压，风险不断加大，房地产商一方面千方百计地提升自身项目的品质，市场意识进一步强化，另一方面必须寻求更多的利润来源和尽可能优化各种成本结构。以快速销售意味着必须永不停息地在土地市场上与国内众多同行展开竞争为特征的开发模式受到拷问，这种模式使企业面临着两方面的风险：一是未必能拿到合适的土地及项目；二是必然承受不断上涨的地价成本。在此背景下不少企业家们开始寻求新的发展模式，以房产经营为中心的发展模式在一些企业开始出现。
２．以房产经营为中心的发展模式
（１）物业增值模式。在这种模式下，盈利的视
角从物业销售开发转移到物业出租所带来的租金收益以及物业未来延迟出售所带来的增值上。这种模式与开发建设模式最主要的区别是物业不是主要通过销售获利，而是对持有型物业通过一段时间的运营来获得更高的市场价值。相对于“建好房子就卖，卖了再建”这种开发模式而言，主要靠收取物业租金来获取利润则属于一种“稳健型”的开发经营模式。
目前，国内一些大型品牌房企，如华润置地、世茂集团以及广州城建等已经开始增加其经营性物业，其利润中租金收入的比重越来越大。这种经营和开发混合的模式被万通地产总裁冯仑认为是简单开发模式向金融投资模式的过渡。跳出纯住宅物业开发，不断加大经营性物业投资的比重，这是房地产市场走向成熟的必然。作为一种“稳健型”的地产投资模式，地产经营既是保持企业长久稳健发展的手段，也是对房地产商能否合理分配资源的考验。香港品牌房企的经营中当住宅需求不振时，其出租经营业务的收入甚至会占到整体收入的３０％甚至５０％，有效地支撑着企业的营业额和利润。据了解，目前香港各大品牌房企大都很重视经营物业投资或很会均衡开发与经营物业的比重，例如香港置地便拥有香港中环４２％的写字楼，利润收入主要靠出租经营获取；长江实业虽然经营物业很少，但其控股的和记黄埔却拥有大量的经营物业；新鸿基则介于两者之间，每年租金经营收入和开发利润各占一半。
房地产开发盈利模式最大的弱点是企业必须不断获取新的土地资源，筹集资金滚动开发，项目风险高。同时这种模式受宏观调控影响较大，容易受经济周期的拖累。而运营模式租金收益相对稳定，通过投资组合企业将会在风险和利润之间寻求一种平衡。从上面的分析可以看出，房地产企业通过对持有型物业的投资，可以调整企业的利润结构，改变原有的单一开发利润模式，提高了企业的抗风险能力，从而使企业获得持续稳定发展的动力。但是另一方面也对企业资金实力等方面提出了新的挑战。随着房地产金融环境的完善以及资产运营管理能力的提升，与金融结合更加紧密的新的模式——
—投资模式又孕育而生。
（２）投资模式。对于资金密集型行业，解决好融资问题成为许多房地产企业的重中之重。在传
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沈阳建筑大学学报（社会科学版）４２０
统模式下，我国房地产开发模式的核心是房地产商统揽土地、融资、规划、施工、销售、物业管理的全部环节。在投资模式下，房地产行业的重心正在发生变化，由土地为主导转为金融为主导，其实质就是产业的核心由开发建设向金融运作转移。在我国这种房地产企业的运作模式也渐露端倪，当然规范化的投资模式我国尚未出现，因为它必须以成熟的金融证券市场为依托，特别是以房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）的出现为标志［１］。
投资模式是在物业增值模式的基础上发展起来的。在传统的房地产开发模式下，房产“建了就卖，卖了再建”，企业面临着很大风险。从发达国家来看，房地产开发投资属于高风险投资的范畴，在金融界被视作是投资银行业务，银行贷款品种很少有房地产开发贷款业务。因为一般商业银行不愿意涉足高风险的投资领域。因此只有降低房地产开发风险，才有可能获得投资资本的青睐。而物业增值模式，它的最大的特征是房产改售为租，长期持有，因此它可以将房地产开发风险降至最低。投资模式吸收了“改售为租，长期持有”这一特征，它与物业增值模式的区别在于，投资模式将物业增值模式与资金的结合规范化和专业了，它是以基金作为运作背景的。
投资模式在欧美等发达国家已成为房地产开发的主流模式。在这些国家中房地产开发商实际上很多是包括ＲＥＩＴｓ在内的各种大型基金，它们扮演着投资商的角色，至于房子怎么建那是承包商和建筑设计事务所的事。这也是世界５００强企业中鲜有房地产商身影的原因。从我国情况看，房地产市场如果要健康发展，房地产开发投资就必须摆脱严重依赖银行贷款的现状，通过建立健全合理的房地产投融资体制来完成房地产商们的角色转换，这将是未来房地产开发市场发展的大趋势。房地产投资模式将是我国未来房地产业的发展方向。
总的来说，在房地产行业兴起的初期，以单纯的土地开发模式为主导；当行业进入到一个相对稳定成熟的阶段，就开始以经营和开发结合的模式为主，甚至是分裂出单独的经营公司；当行业非常成熟的时候，金融投资的模式开始逐渐增加。随着行业的不断演变，土地开发模式在逐渐缩小范围，而金融性的投资和服务性的投资模式逐渐成为主导盈利模式。所以行业越发展、越成熟，简单开发盈利模式的生存空间越小，越是需要采用新的竞争模式来继续保持企业的发展［２］。
二、建立以房产经营为主的开发模式对我
国房地产业的影响
１．香港模式向美国模式转变
目前房地产开发主要有两种模式，一是以卖楼花（预售）的客户融资和银行按揭融资为主的香港模式，和以市场化资本运作为主的美国模式，代表了当今国际上两种典型的地产发展模式。
所谓的“香港模式”，是以开发商为中心的一条纵向价值链，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售。香港模式中突出的一个特点是，房地产开发商更多依赖银行资金。在目前房地产行业利润不菲的前提下，我国开发商普遍追求利润最大化，不愿意与旁人分享，因此乐意采用香港模式。
所谓的“美国模式”，是强调房地产开发的所有环节都应由不同的专业公司来共同完成，比如房地产投资公司只负责融资投资项目，项目开发则由专业开发公司建造，其他销售和物业等环节也由不同公司完成。美国模式专业分工细致，每一环节都通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本（一般就是基金），开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节［３］４３。
中国房地产开发将由“香港模式”向“美国模式”转变，随之而来的是开发商的角色转换。全能的开发商不再全能，一些正在探索多种融资渠道的公司，可能由房地产开发商转型为专业房地产投资商和运营管理商，还有一部分公司将转变为具有品牌的建造商，成为开发各环节的组织者。与此同时，借助金融手段，国内外的资金有了投资和退出房地产领域的通道，房地产的资金渠道得以拓宽，房地产将会形成一个全国性的大市场，我国房地产市场竞争将由区域竞争向全国性竞争转变。
２．主要依靠土地升值到主要依靠产品质量及附加值转变
过去，开发商通过协议的方式，往往能够以比较低的价格取得土地的使用权，而在这种方式下，“关系”这种非市场化因素就成为取得土地的重要因素，如果有关系，无论开发实力和经验如何，都能取得土地，因为取得土地的成本极低，
余凯：我国房地产开发模式研究
第４期４２１
在开发建设环节不必太操心，即便是粗放型的开发和管理，在项目建成之后，也能依靠土地的升值而获取超额利润。因此，在房地产市场开始起步的一段时间内所建设的房地产项目，有很多到今天已经非常落后，就是因为没有必要对产品进行细致的加工，单凭土地升值就能获得期望的高额利润所带来的粗放管理所造成的［３］４３。在当前地价节节攀升的特殊时期，虽然在全国大多数地方土地出让模式改变为招标、拍卖和挂牌等公开出让方式，开发商同样可享受由开发周期时间差所带来的地价上升的好处。而一旦房价不再大幅上涨，土地价格运行趋于平稳，开发企业取得低于市场价值的土地的机会完全不存在了，而且公开竞价、价高者得的出让方式，有可能使得土地的最终成交价格高于市场价格。因此，土地成本在整个开发成本中的比重将大大地增加，如果不在产品及其附加值等方面做足功夫，房地产项目的盈利空间将比以前大大地减小。由此将推动我国房地产业向集约化方向发展。
３．开发物业销售型向经营管理物业增值型转变传统的开发物业销售型是指投资者拿到房地产开发用地后，自行开发物业然后将物业出售。这种模式既可以稳收土地增值带来的收益，还可以获得产品销售带来的收益，因此一般都能获得合理的投资回报。
随着政府开始收紧房地产开发用地，房地产企业必须用高额的成本拿地，银行紧缩银根加大了企业开发成本，企业要降低经营风险，获得更高的利润必须走经营管理物业增值型开发模式。经营管理物业增值型是房产建成后并不马上出售，而是通过有效的专业管理使物业价值得到最充分的提升，然后再出售，这样不仅可以最充分地体现物业的最大价值，更能获得最大的投资回报。目前很多跨国房地产企业集团都较多地采用这种模式，这也是未来房地产开发经营趋势。当然这种模式下对企业的经济实力资本运作能力要求更高。
三、推动我国房地产开发模式转变的对策
和建议
通过研究经济比较发达的国家的房地产业可以发现，一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环：一是以房地产开发商为核心的房地产开发循环；二是以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环；三是以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环，三个小循环合在一起又组成了一个大循环［１］６３。我国房地产业用了２０年的时间，只构造了第一个小循环，另两个小循环随着产业本身的深入发展以及周边环境的不断成熟开始呼之欲出。我国房地产企业只有抓住这种趋势，顺势而发，才能抢占先机，在市场中立于不败之地。
１．强化资源整合，扩大企业规模
开发模式的转变，不仅要取决于经营理念的转变，更取决于实力的壮大。我国房地产企业目前大多规模偏小，在新经济形势下及国际市场融合中，无法形成有效的核心竞争力抗衡市场冲击和风险。并且，由于规模小无法与ＲＥＩＴｓ或其他基金合作。产业规模需通过收购、兼并、参股、控股、联合和企业合作等经济手段，按现代企业制度要求培育和发展大企业、大集团来壮大。强化产业资源整合，提高产业集中度，一方面不仅有利于形成规模经济效益，增强企业竞争力，为大体量成熟优质物业的产生作铺垫，适合ＲＥＩＴｓ等基金的投融资要求，另一方面也可以有效地贯彻和落实国家对房地产调控的产业政策，有利于加强国家对房地产市场的宏观调控。
２．推动纵向价值链向横向价值链转变
价值链理论认为，企业在竞争中的优势，尤其是能够长期保持的优势，存在于价值链上某些特定的关键环节，而不是所有环节。在我国房地产发展初期，由于市场环境不成熟、金融服务缺乏及政策导向的不完善，房地产企业的经营管理采用香港的一条龙开发模式是有效和可行的。但是，随着国内房地产行业的不断发展，市场逐渐规范，细分趋势越来越明显，企业需要寻找和确定自己不同的市场定位，使自身的竞争优势更加突出。全能的企业经营管理模式治理结构复杂并具有高度财务风险，不适合严格要求的基金和投资人。在产业资本与金融资本紧密结合的过程，房地产企业以土地运营为核心的全能开发模式，应逐渐向以资本运营为核心的专业化模式转型。各类企业在价值链上重新定位，房地产开发公司、物业经营公司、房地产咨询服务公司、房地产金融投资公司、土地经营公司等各得其所，形成横向价值链，充分发挥比较优势［４］６４。
３．以金融运作为核心，推动企业转型
美国的房地产业与国内房地产业最大的不
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沈阳建筑大学学报（社会科学版）４２２
Ｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅ’ｓｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｍｏｄｅｌｉｎＣｈｉｎａ
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｃｈｉｎａ’ｓｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔｉｓａｔａｔｕｒｎｉｎｇｐｏｉｎｔ，ｉｔｉｓｖｅｒｙｉｍｐｏｒｔａｎｔｔｈａｔｗｅｍａｋｅｓｕｒｅｈｏｗｔｏｇｏｗｉｔｈｔｈｅｔｉｄｅ，ｔａｋｅｔｈｅｏｐｐｏｒｔｕｎｉｔｙａｎｄｓｅｉｚｅｔｈｅｉｎｉｔｉａｔｉｖｅ．ＴｈｉｓａｒｔｉｃｌｅａｎａｌｙｓｅｓｆｏｕｒｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｍｏｄｅｌｓｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｉｎＣｈｉｎａ，ａｎａｌｙｓｅｓｔｈｅｉｎｆｌｕｅｎｃｅｏｎＣｈｉｎａ’ｓｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｙｂｙｅｓｔａｂｌｉｓｈｉｎｇａｒｅａｌｅｓｔａｔｅｂｕｓｉｎｅｓｓ－ｏｒｉｅｎｔｅｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｍｏｄｅｌ，ａｎｄｐｒｏｖｉｄｅｓｔｈｅｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅａｎｄａｄｖｉｃｅｏｎｈｏｗｔｏｐｕｓｈｔｈｅｃｈａｎｇｅｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｍｏｄｅｌｉｎＣｈｉｎａ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ；ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｍｏｄｅｌ；ｖａｌｕｅｃｈａｉｎ
ＹＵＫａｉ
（ＳｃｈｏｏｌｏｆＥｃｏｎｏｍｙＡｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｏｎ，ＦｕｊｉａｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｏｆＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙ，Ｆｕｚｈｏｕ，Ｆｕｊｉａｎ，３５０１０８）
同点在于美国房地产行业产业链上的投资、开发、
物业经营等专业分工，在发达金融市场的支撑下以资本运作为核心进行经营，形成了成熟的产业运作模式，而国内房地产行业在金融市场不甚发达的情况下是一条龙全能开发的短期项目经营。随着资本市场的国际化和我国金融市场的发展，海外基金、ＲＥＩＴｓ、国内投资机构如保险公司、养老基金等和房地产业的日益结合，使国内房地产企业向资本化、金融化转型成为紧迫需求，也使这种转型成为趋势和可能。依托我国金融体系的逐步完善和金融产品的逐步丰富，房地产企业应该在明确企业定位和确定分工领域的基础上，完成从物业驱动向资本驱动、从经营项目到经营企业转型［４］６４。
４．拓宽房地产融资渠道，推进ＲＥＩＴｓ在我国的发展步伐
美国的房地产开发模式是以强大的专业化的金融运作作为背景。在美国，信用体系的建立已经渗透到社会经济各个角落，因而它能够保证投资人完全放权给开发商，就是说，投资商有足够的信用体系、
金融手段来限制开发商，从而能够控制金融与开发分离的风险。但是在国内，目前还没有形成相当完备的金融、信用体系，投资商和开发商还存在着体制上的信任危机。
因此要推进房地产开发模式的转变一个关键点就是进一步完善我国的金融和信用体系，继续拓宽融资渠道，特别是加大社会融资比重。现阶段社会融资在国内还处在刚刚起步阶段，相关法律制度以及行业体制还不健全，只有少数企业开始采用。近期各种国外的基金纷纷进入国内房地产市场，这是社会融资特别是产业基金开始取代银行贷款成为房地产融资主要途径的信号。
在社会融资方面应借鉴美国等发达国家的经验，积极推进采取债券融资和信托融资以及各种形式的产业投资基金。
当前应加快对ＲＥＩＴｓ横向价值链的立法步伐，积极引进这一在国外发达国家证明行之有效的融资工具。参考文献：
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颜爱民，王雪，程园园．基于价值链的房地产开发企业盈利模式分析［Ｊ］．国土资源导刊，２００６（５）：５５－５７．［３］赵燕军．中国房地产企业盈利模式变化趋势［Ｊ］．观察，２００６（１）：４２－４３．
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刘贵文，赖雄传．基于ＲＥＩＴｓ的房地产经营管理模式战略转型研究［Ｊ］．建筑经济，２００７（１２）：６２－６４．
余凯：我国房地产开发模式研究
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旅游节庆开发模式研究 旅游节庆的一般开发模式 随着旅游业的快速发展，旅游吸引物的数量和种类也日益增多，旅游节庆作为一种旅游营销产品，以其巨大的形象传播聚集效应、经济收益峰聚效应、关联产业带动效应受到旅游企业及旅游目的地的高度关注。从1983年河南省洛阳市创办了中国最早的旅游节庆——牡丹花会，全国各地以政府为主导，纷纷创办了很多旅游节庆活动，进入20世纪90年代，中国旅游节庆更紧密的与当地特色经济结合起来，产业类节庆和产品类节庆悄然兴起，到21世纪初旅游节庆在思路、内容、形式、运作方式和组织机构方面都有了进一步的调整，目前全国每年大约举办六千多个旅游节庆活动，吸引着海内外的广大旅游者。 绿维创景通过系统研究我国现有的旅游节庆，总结其一般的开发模式，并结合相关案例，提出区域旅游节庆开发的六个关键思路，以期对国内旅游节庆开发形成一定的指导作用。 虽然目前中国对旅游节庆的研究还比较落后，但是全国以旅游节庆来命名的活动却很多，那么这些节事活动是如何开发出来呢？有没有一定的规律可循呢？绿维创景在系统研究国内现有旅游节庆活动的基础上，以节庆形式和节庆内容为切入点，总结出旅游节庆开发的四种经典模式：
模式一：经典回归型——“老壶装陈酒” 经典回归型就是在保持地方传统节庆形式和内容不变的基础上，以体现地方风俗节庆的原真性为主，向旅游者展示其原有风貌。此模式主要是针对那些偏远地区的少数民族节日或待开发旅游区特有的节庆活动，它们多是“养在深闺人未知”的潜力品牌项目，有着独特的个性魅力和异域风情。在当地历史悠久、特色鲜明、群众基础广泛，对外来的旅游者保持着神秘的吸引色彩。例如大理白族的三月街，古代又称观音市或观音会，是一个有着1000多年历史的大理各民族物资文化交流的传统盛会，也是大理州各族人民一年一度的民间文艺体育大交流的盛大节日。1991年，云南省人民政府将大理三月街定为“大理白族自治州三月街民族节”。西藏是一个具有神秘感的地方，而藏历新年与汉区春节的大不同也吸引着越来越多的汉族人到西藏体验一把。 在此开发模式下，节庆策划者并不需要对节庆的形式和内容进行改变，主要是保持传统节庆的“原汁原味”，通过对当地民俗节庆活动系统全面的调研，借助各种宣传策划活动，以传统活动的神秘感和个性化来吸引旅游者。绿维创景在金仓湖策划项目中，还原传统“七月七夕日，牛女会佳期”的七夕佳节，打造传统节庆——乞巧节，发扬民间
3.2合作开发模式流程
（政府将土地利用规划报国务院审批---取得土地利用批文---进行征地拆迁补偿工作并签订协议书---招拍挂---项目公司摘牌交纳保证金，签订成交确认书（补充协议）---签订土地转让协议和土地出让合同。等所有土地款项全部付清后才能取得国土证） （控制性详细规划） （预备和正式） （地质勘察初勘报告；五图一书：总平面图及竖向规划图/绿化系统图/道路及停车系统规划图/修建性规划设计说明书。） 1）公安消防：《建设工程消防设计审核意见书》；2）人防：修建防空地下室报批表/防空地下室建设意见书/防空地下室易地建设意见书及《易地建设缴款证明》；3）防雷：防雷设计图纸审核表/防雷设施设计审核书/防雷装置设计审核书） （建筑设计方案审查/工程初步设计说明书/初步设计审查登记表/建筑设计要点/建筑单体图纸准备（建筑平、立、剖及说明书）----报建通（建筑面积明细表）----放线测量记录册---城市配套建设费交纳---建筑功能指标明细表/建设工程报建审核书----工程规划许可证） （填报：项目经理、施工人员、安全人员监督登记表）
（一）施工图准备阶段： 1）地质勘察报告（详细勘察报告） 2）建筑施工图及节能设计表及计算书 3）结构施工图及计算书 4）防雷、消防、人防、水电施工图 a)施工图审查阶段 1）施工图审查申请 2）建筑节能设计审查报告----节能审查报批（市墙改办） 3）审图中心审查施工图---出具施工图设计审查报告----施工图审查合格通知书（三）招标投标阶段 1）施工单位招投标：项目经理资格核查及准备（区外施工单位备案）----招标申请（或申请邀请招标）----交易中心招标----招标备案（银行资信证明）----工程质量监督报批----施工中标通知书----施工总承包合同/建设工程施工劳务分包合同。 2）监理单位招投标：邀请招标（合约部）----考察确定监理单位----建设局备案----监理中标通知书----监理合同。 3）白蚁施工招投标-----白蚁防治合同。 其他（淤泥排放许可证/劳动保险统筹金缴纳/建筑意外伤害保险投保凭证/散装水泥专项资金缴纳/城管中队施工监督申请） /路址证明/商品房预售款监控专户证明和专用账户监管协议书/新建商品房价格备案登记表凭证/申请/预售证及附图） （现场完成道路、绿化及建筑物就可以进行规划验收，做验线册、取得建设工程规划验收合格证） （一）1）公安消防验收：----《建设工程消防验收意见书》 2）环保验收----建筑工程环保验收审批文件、污水验收合格申请表及《排污许可证》 3）人防验收：《人防意见书》 4）防雷验收：《防雷验收合格证》 （二）单位（子单位）施工质量验收记录、单位工程施工安全评价书、工程质量评估报告、勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、建筑工程质量保修书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 （三）永久用水及电报装、燃气工程验收、电梯安装分部工程质量验收证书及工程质量监督机构出具的电梯验收登记表、通邮。 ---竣工档案接收证明书）
中国工业、产业地产开发模式 纲目 一、工业、产业地产：下一轮地产开发热点 1、“世界工厂”与申城工业地产辉煌前景 2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景 二、中国工业、产业地产的开发现状及趋势 1、工业地产开发现状及趋势 2、产业地产开发趋势 3、中国产业地产开发案例 三、“三套车”一一工业产业地产开发战略合作模式 四、工业产业地产项目赢利模式 五、工业产业地产项目运营模式 六、工业产业地产项目开发流程 七、工业、产业地产项目传播与招商模式 一、工业、产业地产：下一轮地产开发热点 1、“世界工厂”与申城工业地产辉煌前景 随着世界制造中心向中国转移步伐的加快，“长三角”首当其冲成为首先“接 口”，下一轮申城周边的标准工业厂房和现代物流用房，都将供不应求。现代工业厂房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。 ――〈〈解放日报〉〉 截至20RR年，上海各类房产总面积约在3.5亿平方米左右，而工业房产就占到8000多万平方米。 上海每年至少可向市场提供1000多万平方米的工业、产业地产（不包括工业用地面积）。 ?对于大批空置或闲置的工业厂房，有四个方面的潜在用途功能可供投资商投资规划与开发： 社区商铺 商务办公用房。 都市工业楼宇（园）。 制造业配套功能用房
2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景 ?什么是产业集群？产业集群在世界经济发展中的重要作用？ 产业集群是某产业的相同、相近与相关企业聚集某地，进而吸引一些相关服务机构进驻该地，从而形成的一个有效的经济群体。产业集群在经济竞争中产生很强的竞争优势，其本质是一种生产组织方式，通过对产业集群的有效培育与发展可以实现多种经济发展目标。产业集群的形成一般有诱致性自发形成，强制性培育形成和引导性培育形成。 国务院发展研究中心钱平凡一一 ’产业集群是全球性的经济发展潮流 产业集群发展与工业化进程相辅相成 产业集群可作为经济发展的战略方式 ?产业集群的竞争优势 !-专业化 集中化 网络化 地域化 ?中国产业集群发展趋势 '产业集群发展的经济社会作用 产业集群的经济效应一一 ――首先，产业集群的出现显著推动了国民经济尤其是地方经济的发展。 ――其次，集群经济可以使同一产业内部的分工更为精细化，使一个企业可以集中于该产业的某一个工序或某一种中间产品的生产，从而可以节约成本，提咼效率。 ――第三，集聚将促使各企业在激烈的竞争中进行技术创新，使先进的经验、技术更为迅速地在区域内传递，产生技术溢出效果。 ――第四，核心产业的集聚对上下游关联产业产生更为强烈的需求，从而推动这些关联产业发展，进而在一个地方形成一种完整的产业链条。 ――第五，随着主导产业的延伸和关联产业的出现，特定产业集群所在地区的人口将大规模增长，从而带动第三产业发展。 ――第六，建立产业集群有利于集中治理污染，节约环保成本。 产业集群的社会效应一一 ――首先，由于经济集聚一一扩散效应，产业集群将创造更多的就业岗位。 ――其次，产业集群的形成将造成人口的大规模集中，而人口的大规模集中正是城镇化的基础。 ――第三，人口的集中及其就业问题的解决，加上城镇化的推进，再辅之以适当的农地制度创新，将增加继续主要经营农业的农民的农业用地规模，实现适度规模经营。 ――第四，产业集群的发展推动了企业家、管理者和劳动者素质的提高，扩大了工人、管理人员、个体工商户与企业家队伍，从而有助于优化各地的社会结构。 ?产业集群的的六个特点一一 一是产业集群覆盖到大部分的传统行业。
旅游地产开发模式 随着竞争越来越激烈，同质化问题严重，开发商不得不“致力于旅游地产生存、发展的新探索”。在黎明之前率先突围，也许用不了太久的时间。 “城市功能区”模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域X围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。 而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建
设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。 此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在XX城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。 在XX城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规X”的机制。 巅峰智业的旅游地产研究院在XX城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行
房地产项目简介范文 本文是关于房地产项目简介范文，仅供参考，希望对您有所帮助，感谢阅读。 房地产项目简介(一) 楼盘：科迪拉度假山庄 国家：西班牙 SpAIN 自治区：巴伦西亚VALENCIA 省份：阿利坎特 ALICANTE 城市：贝尼多姆 BENIDORM 海岸线：白色海岸 Costa Blanca SIERRA CORTINA RESORT 科迪拉度假山庄，位于西班牙白色海岸线旁，宜居海滨城市贝尼多姆市。依山面海的半坡式建筑群，布局合理，建筑优秀，视野开阔，整个山庄超过100万平方米，建有14个风格迥异的度假小区，定位为富豪打造的超级社区，山水海景别墅，配套设施完备，有联排别墅，独栋别墅，分为双层和三层复式结构，房型布局优秀，客卧厨卫、停车场、储物间、观景露台完备。另有私人花园及泳池，山庄内除别墅群外，还有配套的网球场、高尔夫球场、星级酒店、休闲会所、健身房、咖啡吧、酒吧等休闲娱乐场所。 房地产项目简介(二) 名门世家，书香府邸翰林官邸是河北冀深房地产开发有限公司倾力打造的现代高质量生活居所。项目位于赞皇县城南环路以北、新开街以西，北依高坡，北高南低，是名副其实的风水宝地。项目紧邻南环路和新开街两条城市主干道，交通便捷，出行便利。项目外部景观设计采用北欧建筑风格，具有浓郁的大都市风1
情。大型休闲广场、花坛、雕塑、叠水、欧式廊亭等丰富的地中海园林元素点缀园中，丰富了社区周边的休闲和观景空间。5星级物管贴心服务,让您的生活在舒心安全的同时尽显身份的尊贵与雍容。小区内部分为四个组团：及第苑、尚书苑、翰林苑和御景苑。建筑主体由六栋多层、三栋小高层和一栋高层组成,多种户型可供选择。户型为91㎡--160㎡，具有良好的朝向、通风结构，宽敞明亮、动静分离。身居于此，让您尽享田园般的怡然生活。周边有南关小学、南街小学、赞皇中学、赞皇镇中学、赞皇县第一中学、赞皇职教中心，共六所学校，让您享受的不仅仅是居住环境，更是人文环境，书香馥郁，演绎华夏文化。同时小区附近的赞皇中医院以及4家社区门诊，为您的就医提供便利;万利福超市、各类商业门店，购物、消费十分便利;紧邻的新开街和南环路是赞皇的两条主干道，可直达全县任何一个乡镇，出行便捷。居住在这里，可以既能享受都市生活的便利，又没有闹市的拥堵与喧嚣。或许，我们不能为子孙留下不尽的财富，却可以从翰林官邸开启显赫尊贵的人生，永世绵延 房地产项目简介(三) 老河口市E房地产有限公司(以下简称公司)是由一家房地产开发企业，具有房地产开发暂定资质。公司注册资金1500万元，现有在职员工 57 人，其中具有中级以上职称 36 人。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设综合部、企划营销部、工程部、财务部，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个团结上进、勇于开拓的企业团队。 公司始终坚持以"市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本"的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感;不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。 2
港中旅模式分析 一、公司战略 以旅游为主业，以实业投资（钢铁）、房地产、物流贸易为支柱产业。 以旅游为主是以旅行社业、饭店业、景区业为主，相关适度多元化为辅的总体发展思路，将旅行社、饭店、景区度假区、旅游服务作为未来发展的四大核心业务板块。同时，充分发挥“CTS 中旅”驰名商标的品牌效应，积极推进品牌加盟和特许经营工作，扩大资产和业务规模，健全全国性网络布局建设。 「稳中求进防风险、好中求快上规模、持续降本促增效」的经营方针，并实施「资金和贷款规模管理从严、成本费用管理从严、投资项目管理从严」的「三从严」管理策略。 经过2008-2010三年的快速发展，集团要实现六大目标：1、经营发展目标：资产总额、销售收入、利润总额快速增长，旅游主业占整个销售收入的比重大幅度提高；2、达到现代先进企业的要求，全面落实强总部管控下的专业化经营体制；3、旅游主业稳坐中国第一、进入亚洲前五、世界前十；4、干部队伍和骨干人才队伍能满足企业发展需要，全面落实四个百人才工程，基本形成强激励硬约束的市场化用人机制；5、集团投融资体系更加完善，资本运作更加成熟,目标得以实现；6、企业文化建设得以全面提升，企业的凝聚力和战斗力
进一步增强，共同的理想和信念支撑着港中旅的发展和进步。 二、公司投资方向 1、饭店投资方向 首先，凭借良好的品牌形象和积极的网络宣传，全力向外寻找合作项目，原则上不再直接投资建设新酒店，在未来的发展战略中，管理输出的方式将大有作为（作为股东并管理、业主委托管理），管理输出将瞄准四、五星级酒店市场，以商务酒店为主，审慎考虑酒店公寓，适当考虑旅游度假酒店，为提高“维景”品牌市场覆盖率，将加强在华北、华中、西南布点，通过与当地旅游部司合作等途径，有意识地主动寻找这些地区的合作项目。 同时，作为国资委管理的大型骨干企业，计划充分利用这一身份，在国资委整合国有资产的过程中，争取获得部分国有企业旗下的非主业酒店资产的管理权。 随着酒店项目的增加，项目类型的增多，多品牌经营可能会成为公司发展壮大的过程中的必经之路，针对中小企业商务客打造具港中旅特色的城市商务经济型酒店，主要在商务氛围浓厚的一线城市，如北京、上海、广州等筹建主要针对一般商务客人的城市商务经济型酒店；而中国主要旅游城市和省会城市，结合地方特点，相应考虑家庭旅游者的需求。完成国内布局后走出中国，根据中旅社在海外的网点进行相应的布点，在海外进行经济型酒店的布局。 2、地产投资方向
新疆中天银投房地产开发有限公司呼图壁分公司 住宅小区“尚鸿花苑”项目简历 “尚鸿花苑”住宅小区项目位于呼图壁县乌伊公路美化小区，由新疆中天银 投房地产开发有限公司呼图壁分公司开发。按照呼图壁总体规划，以环境 为主要出发点，着眼于居住区的总体和谐关系，结合城市的地理位 置，建造一个新型的居住小区，来迎合现代人生活发展的需要。 “尚鸿花苑”住宅小区开发占地面积为2800 ㎡，建筑面积为10000 ㎡。由 两栋多层商住楼。主体建筑为全框架、全现浇结构，可抗高等级地震；外墙由三 段式不同色彩的高档面砖装饰。住宅建筑南北朝向，楼房间距达到或超过国家标 准，多层建筑楼间距宽达22.4 米，户户采光，日照充足，南北通风，冬暖夏凉； 户型设计方正实用、动静分区、厨卫分离，客卧互不干扰。曾荣获近年度最佳户 型奖，并在《楚天都市报》等权威及专业媒体刊登。小区绿化率35%，由草地、 灌木、常绿乔木组成，形成低中高三层次绿化，达到春夏秋冬不同季节有绿色、 有花香的效果。小区安全防卫智能化：配备楼宇可视对讲系统，IC 卡门禁系统， 红外线电子监控系统，小区背景音乐系统。 建成后的汉鼎 ?阳光佳园住宅小区外观时尚、大方，物业管理服务到位，配 套设施齐全，安防智能设备让业主生活在小区既舒适又放心。 第一章项目的基本情况 新疆中天银投房地产开发有限公司呼图壁分公司在呼图壁县美化小区开发 建设“尚鸿花苑”该小区位于呼图壁县城乌伊公路旁美化小区。总占地面积8400 平方米。总建筑面积:35000 ㎡，项目总投资2800 万元，项目计划分三期开发 完成。 2010 年开发“尚鸿花苑”第一期工程，开发面积10000 ㎡，投资 1800 万元，本地拆迁 14 户， 2100 平方米 2011 年 8 月竣工。二期工程，开发面积 5855 ㎡，投资 600 万，2011 年 6 月开工至 2011 年 12 月底竣工。 - 1 -
基于农耕文化的旅游开发模式研究 基于农耕文化的旅游开发模式研究 【内容提要:这些年以来旅游业发展迅猛，文化旅游逐渐占据越来越重要的地位，而农耕文化在我国过去农业文化中居主体的地位，对我国文化的发展影响普遍而长期。文章在研究现在我国农耕文化旅游开发现状后，从宏观角度提出我国农耕文化旅游开发模式，不一样的地理环境产生不一样的农耕文化，分析农耕文化及其开发模式，特别是放在现在新型农村现代化建设的背景下，加快我国新型农村现代化建设有重大意义。 【本文关键词农耕文化；旅游开发；开发模式 随着经济的发展，旅游业己成为世界经济发展速度最快、财产关联度最高、创汇最多、开放程度最高的财产。而文化作为旅游的生命与灵魂核心，不停是旅游活动开展的核心吸引力所在。在我国的过去文化中，农耕文化占有较大的比重，并且又作为乡村旅游的核心，对其进行分析和开发，对加快发展文化旅游和乡村旅游都具有重要的意义。 一、农耕文化相关概念 （一）农耕文化的定义 有关农耕文化的定义，有的学者认为农耕文化是专指人类在农耕生产实践整个过程中所创造的物质财产和精神财产的总和［1］。倪宗新认为，农耕文化是在农耕经济的基础上形成的农业社会的文化［2］。并且根据人们所从事的不一样活动，又可以对文化进行不一样类别的细分，农耕文化并且是如此。 （二）农耕文化的类型 我国农业是独立起源、自成体系的。中华文明创建在自身农业发展的基础之上，从我国自身的范围看，农业也并非从一个中心起源向周围扩散，而是由若干源头发源汇合而成的［3］。农耕文化包含南稻北麦、水田旱地、绿洲红壤、果园牧场、平川摊田和相应的农牧方式、作业周期、除病防灾等等农事表现和整个过程；祈盼风调雨顺、五谷丰登、六畜兴旺的态度与心情［4］。 （三）农耕文化旅游资源 农耕文化旅游资源是指可以对旅游者产生吸引力的农耕文化原因，并且可以在旅游整个过程当中产生经济效果与利益、生态效果与利益和社会效果与利益。文章继续将农耕文化旅游资源进行划分，主要可以分为具体农耕文化旅游资源和抽象农耕文化旅游资源。具体农耕文化旅游资源是比力直观的，可经过视觉感知，包括农具、饮食、农耕景观、特色物品等；抽象农耕文化旅游资源主要为精神层面的资源，包括民间歌舞、岁时节日、农事活动等。 二、国内农耕文化旅游开发现状及存在难题 （一）国内农耕文化旅游基本情形 现在，我国农耕文化旅游尚处于起步阶段，对农耕文化旅游的办理和分析还很少，农耕文化旅游还没有一个抻邢205>统计标准，统计资料也很少，对消费者消费特征调查与统计几乎没有［5］。我国旅游者进行的乡村旅游还不是一种体验，更多是一种简单的观光。 （二）国内农耕文化旅游开发面临的难题 1.文化主题（内容的主体和核心）不突出 文化主题（内容的主体和核心）不突出主要表现在宣传上、组织上和内容上等各个环节，缺少品牌文化旅游专线，有关旅游文化的内涵很少被挖掘，这主要体现了专题(是指某样方面的内容集中收集，就形成专题，网络上通常指游戏专题或者新闻专题)线路类旅游产品特别是特色旅游产品数量稀少，以至于吸引的旅游者并不多。其他方面本地社区和相关的社团在旅游筹谋中发挥作用有限，从而使得民间文化特色没有被充实的挖掘和开发。所以，增强对农耕文化旅游资源的整合和挖掘是推动我国农耕文化旅游良好发展的主要任务。
工业地产的概念、特点以及开发模式 什么是工业地产，关于工业地产你又了解多少呢？我们一起来看一看关于工业地产的相关知识。 （一）工业地产的概念 工业地产泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及在该类土地上的供工业制造使用的建筑物及其他附属物的统称。作为有别于住宅地产、商用地产和综合类用地以外的第四类性质的用地，工业类土地上可建的建筑物的用途范围通常包括：工业制造标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、货物堆场、工业配套用房和用于工业研发类的楼宇等。 工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。（二）工业地产的特点 工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业房地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”四大特性。 （三）工业地产的开发模式 工业地产常见的开发模式主要有如下四种： 1、工业园区开发模式 工业园区开发模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体。工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。 其主要特性表现为：此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。 2、主体企业引导模式 主体企业引导模式，是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；
房地产项目操盘方案 第一章进场前 第一部分营销组织 一、人员的筛选： 1、选简历：对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，可以从以下几点考虑： 1) 是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述； 2) 简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快； 3) 简历中能展现自身的才华和特长； 4) 简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目； 2、面试： ? 让面试者填写一份应聘人员资料登记表。 ? 面试的时间视招聘职位而定，普通岗位一般控制在20分钟左右。 ? 面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。 ※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现 3、面试中提问： 1) 简历的真实性 ? 你的上一份工作作出过什么成绩？或者你的从业业绩？ ? 能否具体介绍一下你以前参与（负责）过的项目？ ? 能否介绍你从业中最得意（尴尬）的一件事情？结果如何？ ? 能否介绍你所经历的一次克服困难后完成的工作？ 2）激励此人工作的动力是什么： ? 你为什么选择应聘这份工作？你选择公司看中的条件？ ? 你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么？ ? 你认为当你工作顺利完成后，对你最好的奖赏是什么? 3）此人是否能配合经理并与其他同事合作： ? 你的记忆中有没有一件团队合作的事情？能否讲述一下？ ? 当别人对你提出建议的时候你会怎么想？怎么做？ ? 你怎么看待被别人误会？ ? 你怎么看待个人利益和团队利益之间的关系？ 4）此人是否正直、诚实： ? 能否介绍一件你认为自己做得失败的事情？为什么会失败？ ? 你觉得自己有什么缺点？对你的工作有影响？ ? 你的上司对你的评价？你对上司的评价？ 5）此人的专业度： ? 能否谈谈你对某某区住宅（商业地产、办公物业、综合物业）市场的总体印象？ ? 你认为别墅（小高层、多层）物业的特点怎么样？有什么优劣势？ ? 能谈谈你对某某商圈的看法吗？ ? 你认为某某区的某某产品的竞争主要在哪个方向上？这种竞争的发展如何？ ? 你认为某某区的某某产品的市场在什么地方？客户应该具备什么特点？ 附表：《应聘人员复试初评表》、《录用通知单》 二、售楼处管理制度： 1、人员分工： ? 项目经理1名：工作主要是深入了解房地产市场状况，负责项目的销售和管理工作，完成销售任务目标，与开发商保持良好合作关系，树立公司品牌形象。 ? 项目助理1名：工作主要是协助项目经理开展项目营销工作;市场信息反馈及销售策划工作；参与项目销售管理；项目数据库的建设及管理；置业顾问的培训工作。 ? 置业顾问若干：工作主要是参与项目的营销工作；市场信息反馈；售前售后服务工作及相关销售文件的制作。 ? 实习试用人员：接受培训，辅助项目工作。 2、案场制度： ? 考勤制度：签到制度、作息时间、外出管理、调休请假制度 ? 仪表规范：着装礼仪、仪态规范、仪表规范 ? 售楼处现场规范： ? 售楼处行为规范：操作规范、电话接听要求 ? 服务规范：售前服务、售中服务、售后服务
一、工业地产含义 指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。 二、工业地产分类 重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产(物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。 三、工业地产特性 投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报。 四、工业地产开发模式 1．工业园区开发模式 目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法,项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化,致使大部分工业园区闲置与搁荒。 2.工业地产商模式 指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理,最后获取合利的地产开利润。 如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。 ３．主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值,通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善。 如上海金山的上海石化工业园区。 4．综合运作模式
一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和 后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合 理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
五大产业园运营模式分析WORD版本下载后可编辑
一、华夏幸福基业 1、企业背景及发展概况 华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。 其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。 2、运营模式和盈利模式 运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。 企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
运营特点 1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区 域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策； 2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早 地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招 商均有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。 3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调 对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。 4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售， 获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。 5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建 立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企 业融资提供担保服务，吸引企业入园。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/d59523565.html, 民俗旅游资源的开发模式研究 作者：张永方 来源：《西部论丛》2018年第07期 摘要：民俗旅游是一种高层次的文化旅游，它在旅游发展中占据越来越重要的地位。开 封市作为八朝古都，民俗旅游资源十分丰富，包括饮食民俗旅游资源、建筑民俗旅游资源、岁时节日与庙会旅游资源等并且富有原真性、独特性、文化性的资源特征。针对开封市现有民俗旅游资源发展现状，提出了主题公园模式、节庆活动模式、民俗博物馆模式、旅游演艺四种开发模式，并进行了相应的分析。 关键词：民俗旅游资源开封开发模式 一、开封民俗旅游资源开发现状 （一）开封民俗旅游资源类型 1.饮食民俗旅游资源。俗话说：“民以食为天”，开封作为豫菜的发源地，饮食文化历史悠长，我国烹饪界的始祖伊尹就出生在今开封杞县。在北宋时期，开封的饮食文化达到了鼎盛。开封的诸多菜肴中，最吸引人的有灌汤小笼包、桶子鸡、鲤鱼焙面、套四宝、等。开封的特色小吃有花生糕、双麻火烧、杏仁茶等。开封著名的餐饮老字号有：始创于1864 年的“马豫兴”，1882 年的“稻香居”， 1897 年的“沙家酱牛肉”，1997年的“第一楼”等，都是著名的汴梁老店。 2.建筑民俗旅游资源。旅游建筑从属于旅游资源，开封民俗旅游建筑促进了开封悠久文化的传承与发展。与此同时，这些旅游资源也在不断地吸引着来自四面八方的旅游者。其中以清明上河园、开封古城墙、大相国寺、开封刘家胡同、山陕甘会馆等民俗建筑最为有名。 3.岁时节日与庙会旅游资源。岁时节日与庙会是人们在生活和实践中为了纪念重要的日子而创造出来的一种民俗文化。每年10月18日至11月18日，“菊城”开封举办为期一个月的菊花花会，来自全国各地的游客在金秋时节共聚在开封，徜徉在花海中，欣赏数千种精心培育的菊花，感受开封市花的魅力。 （二）开封民俗旅游资源特征 1.原真性。原真性是文化遗产保护的重要原则，开封政府充分认识到这一点，在发展本地民俗旅游业的同时，全面深刻地贯彻了这一原则。如投资21亿元建设环城墙公园，最大程度的保持古城墙的古色古香、原汁原味。同时，对于有些已经失传的历史文化资源，通过街道名称来印证和记忆历史的存在。如双龙巷、学院门街、理事厅门街等。 2.独特性。独特性即独一无二，“人无我有，人有我精”。开封市便是有这样的民俗旅游资源。开封古城人杰地灵，坐拥中原腹地，拥有2700多年的建都历史。作为八朝古都，开封宋
工业地产开发模式分类 表3：工业地产主要开发模式 模式定义主要特点备注 1、工业园区开发模 式在政府主导的前提下进 行，通过创造相关产业 支持政策、税收优惠等 条件营造园区与其他工 业地产项目所具备的独 特优势，然后通过招商 引资、土地出让等方式 引进符合相关条件的工 业发展项目。 基于区域经济建设、 社会发展、百姓就业 等各种综合因素考 虑而设置，是促进区 域经济发展的强有 力的推动器。 是目前中国各级地方政 府最常使用的工业地产 开发模式，也是我国目前 工业地产市场的主要载 体 2、主体企 业引导模 式是主体企业进行的工业 地产开发 某个产业领域具有 强大的综合实力的 企业，营建一个相对 独立的工业园区；在 自身企业入驻且占 主导的前提下，借助 企业在产业中的强 大的凝聚力与号召 主体企业引导模式严格 意义上来说并不是单纯 的房地产开发，其主要是 围绕主体企业进行的开 发运作，是企业产业链的 打造及完善。
. 精选范本力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善 3、工业地产商模式房地产投资开发企业在 工业园区内或其他地方 获取工业土地项目，在 进行项目的道路、绿化 等基础设施建设乃至厂 房、仓库、研发等房产 项目的营建，然后以租 赁、转让或合资、合作 经营的方式进行项目相 关设施的经营、管理。 获取合理的地产开 发利润 全球最大的工业房地产 开发商普洛斯即是模式 代表。具体由普洛斯打造 一个设施平台，吸引物流 企业入驻，普洛斯只作房 地产投资开发和物业管 理，日常物流业务仍由客 户操作，其本质是依旧是 房地产开发商。 4、综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 (1)工业园区开发模式 如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最 常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在
旅游地产投资思路及案例分析 旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。 旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 一是景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;二是商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;三是度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;四是住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 旅游地产投资开发的几种思路
前瞻产业研究院
联东U谷产业地产成功模式分析 联东集团(LIANDO)1991年创立于唐山，是集建筑模板、产业地产和投资业务为一体的集团化公司，其产业地产战略起源于2003年，到目前已扩张至25个城市，规划面积约3000多万平方米，是国内领先的产业园运营商。 布局：布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、工业园区，依托原有区域布局打造产业综合体或总部基地。 联东U谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。
产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。 联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物业类型，其中产业综合体项目占比达80%以上。集团研究和开发总部、研发、生产、定制和配套设施五类产品。
产业定位：依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。 联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域 支柱产业，聚合上下游产业集群。在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游的研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。 平台：搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源。 政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管理。联东产业地产开发采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源，提升政府持续税收。
统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招商。联东集团在全国拥有300多名招商人员，已与50多家机构达成合作。 搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。联东的运营团队建设了10大运营平台，可以为客户提供政策扶持、人力资源、金融服务、会展、贸易、物流、统采统购、法律咨询等增值服务及个性服务。 成功案例发展因素总结 至此，我们已经分析了3个成功案例—国际产业地产商普洛斯、腾飞集团和国内的联东，从中意识到产业地产项目的打造难度明显高于其他物业，需要考虑产品定位、选址、产品打造、产品服务、后期招商运营、资金运作各个环节。
房地产开发项目合作框架协议 甲方：永城日成房地产开发有限公司 乙方： 一、项目简介： 甲方拥有永城市紫金华府北，中原路东、建设路北，共计211.2亩土地，约14万平方米，容积率不小于2.0，不大于 3.5.建筑面积约50万平方米。 二、合作形式： 根据优势互补和互惠、互利的原则，双方采取合作开发、分段实施，以土地合作开发形式进行开发。投资资金人民币共计亿元整。 甲方负责办理前期的土地、规划、协助办理施工许可证等相关手续，协调市住房保障服务中心办理挂牌出让地行政审核手续和规费、行政事业性收费等减免的确认手续（包括人防费等）除施工许可证以外，其它行政性收费均由甲方承担。 乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担建设项目的总投资费用，并独立享有项目销售的全部受益。 三、甲方权利和义务： 1、甲方负责办理项目前期的土地证、规划证、协助办理施工许可证等相关手续。 2、甲方承担项目前期土地出让金、各项规费与政府收取
的配套费用。 3、甲方应在乙方按照本协议约定的付款方式支付第一期款项之日起10日内，向乙方移交项目地块，并保证项目用地产权明晰，无界址纠纷、无银行抵押等问题。 4、在项目建设期间，甲方应负责协调施工现场周边关系，排除项目周边单位或居民对乙方正常开发建设的干扰，保证乙方开发建设能够顺利进行。 5、甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切法律责任以及由此产生的一切经济责任。 6、甲方配合乙方办理房屋销售合同及房产证的工作。 7、本项目《国有土地使用证》办成后，应在一周内交乙方保管使用；办理本项目的有关文件资料全部移交给乙方。甲方使用土地证办理与本项目有关手续时，乙方应全力配合。 四、乙方权利和义务： 1、乙方应按照本协议约定的付款方式及时间，向甲方支付本协议约定的项目补偿与收益款。 2、乙方在向甲方支付补偿收益后，对本项目即有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益。 3、为保证项目开发顺利进行，乙方定员派出二名工作人员协助甲方办理规划审批、施工图纸设计及许可证、招投标等相关工作。