房地产业内有一句话是“圈层对了，房就卖了”。说白了，就是利用“圈子”的概念，找到精准客户，实现高转化率。碧桂园在这方面具有非常丰富的实战经验，本文梳理了碧桂园做好圈层营销的10个秘诀，且看且珍惜。
圈层营销的3个明显特征
圈层活动的第一特征是通过目标圈层重要对接人，邀约其亲友参与活动，对其中具有购房能力及人脉价值的客户继续进行圈层二次挖掘。重点要关注的几点是：
圈层营销实施有4个步骤
圈层营销重点在于圈层人脉关系的经营管理，碧桂园的圈层营销主要是实施4个步骤：首先建立圈层数据库，其次通过活动建立沟通，获得客户信赖；再是挖掘圈层客户的人脉资源；最后通过建立高效、持续的圈层营销模式达到成交的目的。
产品和客群分析是前提
在项目不同阶段，圈层营销的策略和打法都有不同，但圈层营销的前提是要对产品和圈层客户进行全面、深入的分析。
?产品类型和主力客群分析
首先是产品型的分析，包括2方面，一是产品类型分析，二是主力客群定位。产品类型分析很好理解，也即根据既定的项目定位、规划产品及市场同类产品品质、供应量、竞争对手品牌等因素，确定主力产品在市场中所处地位。
主力客群定位是在产品分析的基础上得出的，主要是指项目的目标圈层客户群。
?目标圈层客群分析
主要是定位圈层客户目标市场、细分目标圈层客户、分析圈层对象人群特征。
（1）定位圈层客户目标市场
拥有优质潜在宠户群体的机构和个人，包括但不限于政府关系类、媒体关系类、金融关系类、商会/协会类、行业领袖类等优质客户资源，并层层挖掘其身边更广阔的人脉关系。
从策略出发，系统开展媒体资源合作的系列动作，进一步开发运用媒体的推广资源、圈层资源和客户召集能力。
（2）细分目标圈层客户
对目标市场圈层客户的职位等级进行分类，将圈层客户分为四个等级（A\B\C\D)，更有针对性进行分类圈层。以媒体关系为例：台长、社长、总编辑等高层可划分为A级；总监、主任、编辑等为B；记者等为C；后勤人员则为D。
根据项目产品定位，对不同等级圈层客户进行有针对性的拓展。如以别墅为主的项目，重点拓展A/B级圈层客户；以洋房等小面积段产品为主的项目，主力拓展B/C/D圈层。
（3）分析圈层对象的人群特征
通过客户接待、调研等方式对各等级圈层客户行业类型、喜好、消费特征、家庭结构等信息进行统计分析，结果指导举办圈层活动的方向。
（4）预估圈层客户拓展比例
结合推售货量、产品结构、预估销售额、市场对产品的接受度，初步估算各圈层客户在拓展对象中所占比例，确定对应活动费用预算。
?圈层活动主题方向定位
（1）圈层活动要求
碧桂园对于圈层活动举办有3个要求：第一是圈层活动占销售中心整体活动量的80%，要求多场次、低成本、高质量、高个性。第二，原则上针对精准客群组织圈层活动为小众活动，若参与人数较多，活动后需分批进行多次挖掘。第三，圈层活动以挖掘及整合圈层资源为主，在有限的资源条件下，重点针对具有影响力客户及高端人士进行圈层活动组织。
（2）不同产品类型的圈层活动特征
（3）确定活动铺排
通过产品性分析、客群分析，结合线上广告铺排，确定各个营销节点的活动主题方向、活动数量比例。
【案例】
★城市背景：项目位于某一线城市，有一定的文化底蕴且对传统风俗较为重规。当地居民收入水平较高且对子女教育较为重视，城市内有多所全国知名的综合性大学。当地人普遍喜欢茗茶、相声等。
★项目区位：项目距市中心约60公里，周边仅有一条公交线路与市区相连，无其他市政配套。距离项目约15分钟车程，为国家重点支持的经济开发区，已有多家世界500强企业进驻。
★项目情况：项目首期货量，别墅共700套，洋房150套。项目自身配套有商业街、超市、酒店、学校等。
（1）产品性分析：
（2）客群分析：
通过产品性分析和项目定位，分析出客户特征为富裕、有地位、高素质。
（3）主题设置
通过客群分析，推导出举办的活动类型。
利用现有资源，找到首批种子圈层
首批圈层客户的开发特别重要，而找到首批种子圈层，其捷径在于利用其他组织的既有资源。比如内部资源、外部合作伙伴资源、老业主资源等。
其次，充分利用媒体资源，持续开发新的种子圈层客户。
在开发了一定种子圈层客户基础上，进行人脉的二次挖掘。
一般而言，项目在摘牌后15天就可以开展圈层活动。不追求高费用活动，尽量使用现有资源，以低费用高效益为原则。
依照项目定位和客户兴趣划分圈子
首先，明确项目的产品和客户定位。每个项目每个阶段开发和推售的产品都是有侧重点的，如满足刚需的洋房、满足高端改善的别墅、满足度假生活方式的度假产品等等，每类产品所对应的客户属性是不一样的，即首先要理清楚产品和目标客户。
其次，再是对圈层进行细分。将产品和客户判断准确之后，即要进行客户圈层的细分。比如联系一个商会，但商会成员非常多，性格是多种多样的。所以，要在小众里再细分，千万别指望广撒网捕大鱼。而按照圈层客群的爱好进行细分是比较常见的方式，比如音乐圈、收藏圈、红酒圈、旅游爱好圈、音乐圈、摄影圈等等。
【案例】荆门碧桂园：投客户所好，打造“旗袍爱好圈”
通过深挖业主资源，一位荆门茅台酒总代理的业主，接触的客户群体及生活圈均为较有实力购房的客户，且本人为摄影家协会会员，通过沟通，其朋友圈也有此意向，邀约其及旗袍爱好者协会至现场进行拍摄和交流，对其资源进行深度挖掘。
找准圈层专有渠道，进行“窄道传播”
每一个客群圈层获取信息来源的媒介是各不相同的，找出他们获取必要信息的来源渠道，针对核心渠道来源进行营销推广，利用这些渠道进行“窄道传播”，再有就是圈层内部人士的挖掘，圈内人士一般通过什么渠道进行交流沟通，以获取信息？这些摸清楚后，可以有效避免资源的浪费，并扩大了影响力。
【案例】六安碧桂园：拓展权威渠道和平台，助推圈层效力
借助“青少年才艺大赛”活动深挖教育资源，深入主力客户群体。联合六安广播电规台、六安市共青团委，整合政府及主流媒体资源，短期媒体集中投放，强势炒作，销售拓展配合。活动周期长达一个月，话题持续性强。
找准意见领袖事半功倍
每一个圈层中都会核心人物、意见领袖，这些重量级人物的意见和建议，对其圈层客群有很大影响，而且具有很强的号召力。要利用好核心人物，建立良好人脉；强化信息的传递，带动目标圈层的自主扩大项目知名度。
【案例】凰城：业主的私宴撬动多套成交
项目为武汉市供电局某科长及其同事举办私宴，此次活动在酒店后方亲水平台平台举办，主要活动内容为：自助烧烤，五星酒店体验。与潜在客户进行沟通，并在后期达成成交，活动的效果显著，影响力大。
圈层活动要匹配项目特征
针对不同目标圈层的生活模式、心理需求等特征，组织开展具有针对性的活动。主要有3种操作方式：一是利用自身配套及采购资源举办活动：比如户外烧烤活动、蛋糕DIY、曲奇饼干制何小课堂、小型讲座等低成本活动；二是将圈层活动嫁接到合作商家活动中：在其它商家、机构活动中穿插销售环节，如少年才艺大赛、幼儿园文艺汇演等；三是与其它商家联办活动：通过联合一些单位和商会、协会定制品鉴活动、联谊活动、年会、自助烧烤和啤酒电影晚会、养生讲座、新车试驾会等活动，实现精准拓客。
品牌嫁接要让客户产生感性认同
研究带有圈层特征的专有品牌，实现品牌与产品之间的有效互动，再通过嫁接联想，让目标圈层客户对项目产生深度、良好的认同，在心灵上也会产生感性的精神层次的认同。
【案例】山湖城：“一碗鸡汤的距离”万份鸡汤免费派送！
山湖城开展“派送鸡汤”活动，融合清远特色（清远鸡）、爱心午餐、轻轨概念、品牌传播等元素，制造万人疯的舆论炒作话题。
圈层交叉式经营
利用圈层之间的互动，实现下一主力圈层的进入，做到既有圈层的保养和维护，未来主力圈层的开拓和扩大。
【案例】凰城：“高尔夫圈层”到“政界圈层”的交叉经营
碧桂园凰城某销售员，通过与一群客户进行“高尔夫圈局”联谊时，认识到了其中一个公安局的领导，继而通过和该领导良好的沟通交流、拓展，进入到了“地方政界圈局”，通过维系和发展与政界圈层的关系，成功拓展到多名有效成交客户。
圈层营销方案 一、圈层营销思路 结合项目销售节点及主题营销活动，立足项目自身定位以及客户属性等开展高端红酒品鉴会、马术时尚派对、雪茄品鉴会、高尔夫邀请赛、书法绘画大师展等圈层活动，建立1+n圈层活动模式，有效解决现场活动单一、客户粘性差的问题。具体思路如下： 一、将营销中心打造成为业主圈层活动聚集地；VIP谈客区品质提升。 二、广泛整合合作银行银行、商会、协会等资源，重点维护和深挖掘大客户及关键人，通过系列圈层体验活动持续导入客群。 三、嫁接高端汽车4S店、汽车俱乐部、奢侈品协会等资源，以圈层活动形式实现异业合作及客户导入。 四、嫁接公司老业主资源及股东方朋友圈资源，如璟园、御景城等客户质量较高的项目客户资源，开展圈层联动活动。同时维护老业主口碑（节日问候等），挖掘圈层活动客群。 2、结合现场活动，利用平台创造谈判条件。 有吸引力的现场活动是最有效的圈层发展平台，通过调动活动资源包括宣传物料、静态展示、导视、媒体、微信、客户资源等所有与活动相关物料，作为发展圈层渠道的谈判条件。 3、圈层拓展激励政策尽快落实，资源获取有依据。 有激励政策支持是支撑圈层活动的必要条件，可以发挥掌握圈层资源人员的主观积极性，便于公司评估圈层效果，评价费效比。 4、拓展新渠道，扩大圈层的口碑宣传。 根据现场推售的需要调整圈层营销方向，发展新渠道。对于每个渠道认真分
析，不定期组织研讨新渠道需求，工作组把控，群策群力制定合理的应对策略。 5、调整思维方式和工作方式。 根据市场变化，大胆尝试其他合作形式，不断创新思维方式。及时汇报洽谈进展，积极争取各个部门配合，使圈层拓展进展更快更有效。 6、增强圈层营销行动力。 针对每个圈层方向单独建立拓展计划，并实时记录工作状态，及时与项目领导密切沟通，切实加强执行力。保证圈层活动的有效推进。 二、圈层营销计划 实施计划：以项目年度销售节点及目标客群导入为依托，以1+n为圈层活动开展原则，每个月举办一次主题圈层活动，同时配合该主题圈层活动开展小规模、实效性客户活动。 第1阶段3-4月份：结合开盘销售节点以及济南春季马术活动，以“马术时尚派对”“高端红酒品鉴会”为主题圈层活动，3-4月份举办，联合本地知名各行业商家及精英业主、意向客户，嫁接马术俱乐部引入进行现场推介，建立联合举办活动的关系进行联合互动等。 （1）通过马术体验、红酒品鉴会展现中和广场尊贵的品质； （2）与项目的高品质、高档次相互结合，从而向客户传达项目自身定位理念，提高项目的品质和影响力； 第2阶段5-6月份：以“茶道圈层文化沙龙活动”为主题圈层活动，5-6月举办，联合协会行业商家及精英业主、认购客户，举办品茶，斗茶活动。
禧徕乐·九江圈层营销活动方案 一、活动背景： 1.项目推出乐客会活动以来，关键人发卡46张，成交7套，带访成交率相 对较高，但由于目前关键人发卡数量有限，整体成交量不高，具有较大的挖掘空间； 2.老带新作为项目有效的成交渠道，占目前乐客会成交比例的51%，但老 客户发卡比例不高（老客户总数2398组，发卡482张），尤其是其中的大客户资源对街区产品的销售有较大的挖掘空间； 3．目前圈层拓展主要由拓客组推进，对于本地政企事业单位较高端人士接触机会少，深入拓展比较困难，圈层拓展存在瓶颈。 二、目标圈层选取 1、政府单位 2、学校、医院、事业单位 3、中高端车行 4、银行VIP、证券公司高级客户
5、商会、市企业家联合会 6、高尔夫俱乐部 7、九江石化 8、现有老客户中的实力个体或意见领袖 三、拓展形式 1.老客户渠道：回访邀约、活动互动（答谢会、推荐会）、VIP身份荣誉（可 设等级）、奖励刺激； 2.合作渠道：由业务对口部门协助大客户团队建立关系通道（政府部门、银 行及其他合作第三方），由大客户团队进行跟进（关键人、专题推介会、团购活动、专场活动）； 3.拓展渠道：拜访、项目物料植入、发展关键人、专题推介会、专场活动（联 谊、沙龙、赛事、宴会、品鉴）、团购活动。 四、人员配置 执行团队：大客户经理1名，大客户主管_____名，大客户拓展________人，由大客户经理统一管理圈层营销事项，大客户经理直接向营销副总汇报工作。大客户团队优先选用在本地具备一定人脉资源的人员； 配合部门：代理公司、行政部、外联部、财务部、工程部、企划部。
五、圈层拓展渠道明细 类别单位名称执行部门渠道配合部门 老客户*代理公司* 政府详略 外联 业务合作银行、证券公司 银行、证券公司财务 （详略） 九江学院 九江职业技术学院 学校江西财经职业学院* 九江广播电视大学 九江一中等其他公立中小学 大客户组 九江市第一医院 九江学院附属医院 九江市中医院 医院行政 九江市妇幼保健医院 九江市第五人民医院 解放军一七一医院 事业单位详略 外联
临沂华府项目圈层 营销执行方案 2011年8月20日 一、活动背景： 华府项目目标客户比较集中，主要是批发城老板、企业中高层、富人区转居。为了使项目的宣传更有针对性，对该目标人群集中进行宣传。 二、活动方式： 1）上门推荐，在该公司举办小型推介会 2) 蓝海酒店大型推介会 3）借助各商会活动，提供赞助或者提供物料 三、目标客户选取：
四、活动步骤：
1）针对临沂大型企业 第一步：电话预约 执行人：置业顾问 动作：网络黄页查询企业电话，电话咨询企业办公室主任或者工会主席预约上门拜访时间； 第二步：上门拜访。 1）向该办公室主任或者工会主席介绍恒大、华府项目，争取组织该企业员工到大会议室进行小型产品推介会。 2）如果推介会无法举办，在厂区门口、食堂、公示栏附近摆宣传摊位或者派单登记意向客户电话。 五、小型推介会具体流程： 1、时间、地点选择: 中午休息时间，该公司会议室 2、选择原因：充分考虑到单位的上下班时间和公司制度. 3、流程： 11:30—12:00开始布置活动现场（音响布置、悬挂宣传条幅、海报粘贴、各项物品分发到位，设置完成展板、桌椅等），与会人员每人一份项 目宣传单页； 12:00—12:05开场白，办公室主任或者工会主席讲话； 12:05—13:00项目负责人（销售主管或者置业顾问）讲解恒大以及华府相关介
绍； 13:00—13:30置业顾问与意向客户一对一互动，互留联系方式； 11:30发放小礼品，活动结束。 2）针对临沂各商会： 第一步：电话商会会长，预约上门拜访时间 第二步：上门洽谈，协商专门的大型项目推介会。或者举办各商会联谊会。或者赞助其最近商会活动。 第三步：举办大型的项目推介会。 推介对象：商会成员、各企业中高层、派单成员等等所有意向客户 地点选择:蓝海国际大酒店 选择原因:1、作为全国连锁性酒店,蓝海国际大酒店位居临沂市区,地处两大繁华路段通达路与解放路交汇处;蓝海国际定位于高档客户,往来客户多为高收入人士;作为临沂会议中心,即可充分吸引与会客户前来咨询,又可在此举办产品推介会. 2、为增加人气，本次大型推介会邀请所有已经登记的意向客户，包括派单、外展点、大型企业员工、商会成员等等。 人员安排: 所有置业顾问，销售主管，工程部园林专家、设计专家、名牌供应商负责人；推介会当天人员安排：
圈层营销
圈层营销 房地产业的一句话是“圈层对了，房子就卖了”，说白了就是利用“圈子”的概念，找到精准客户，实现高转化率，碧桂园在这方面有丰富的实战经验，本文梳理了碧桂园做好圈层营销的10个秘诀。 一、圈层营销的三个明显特征 圈层活动的第一特征是通过目标圈层重要对接人，邀约其亲友参与活动，对其中具有购房能力及人脉价值的客户进行圈层二次发掘，重点要关注的几点是：1. 特定群体或个人：有钱，有权，有影响力的人，能够对周围交往人群进行快速权威的信息传达人。 2. 特定的交流途径：通过定制活动，互动体验，交流分享等途径。 3. 层层挖掘：通过特定个人或群体挖掘背后人脉资源。 二、圈层营销实施有4个步骤 圈层营销重点在于圈层人脉关系的经营管理，碧桂园的圈层营销主要实施4个步骤：首先建立圈层数据库，其次通过活动建立沟通，获得客户信赖，再是挖掘圈层客户的人脉资源，最后通过建立高效持续的圈层营销模式达到成交的目的。 1. 掌握圈层名单 2. 通过圈层活动获得客户信赖 3. 层层挖掘客户背后的人脉资源 4. 最终达到控制市场的目的 三、产品和客群分析是前提
在项目不同阶段，圈层营销的策略和打法都有不同，但圈层营销的前提是要对产品和圈层客户进行全面深入的分析。 产品类型和主力客群的分析：首先是产品类型的分析，包括两方面，一是产品类型的分析，二是主力客群的定位。产品类型分析很好理解，也即根据既定的项目定位，规划产品及市场同类产品品质，供应量，竞争对手品牌等因素，，确定主力产品在市场中的地位。 主力客群定位是在产品分析的基础上得出的，主要是指项目的目标圈层客户群。 别墅为主洋房为辅：开发当地较为富裕阶层，如政府高官，企事业单位高官，私营业主 项目定位高尚居住社区：选取城市较有地位阶层，如教育，医疗，媒体，名人等 周边国家级新区：精准定位高素质人群，如世界500强高管，开发区企业主等。 目标圈层客群分析：主要是定位圈层客户目标市场，细分目标圈层客户，分析圈层对象人群特征。 1. 定位圈层客户目标市场 拥有优质潜在宠户群体的机构和个人，包括但不限于政府关系类，媒体关系类，金融关系类，商会协会类，行业领袖类等优质客户资源，并层层挖掘其身边更广阔的人脉关系。 从策略出发，系统开发媒体资源合作的系类动作，进一步开发运用媒体的推广资源，圈层资源和客户召集能力。
腾龙金港B区Soho公寓圈层营销活动方案 一、圈层活动目的 圈层活动目的不仅是以攻克现有影响力的客户自己购买，更是为了通过小型活动的组织及参与，创造与其朋友建立关系及沟通的机会，并让这些有影响力的客户影响他们身边的人，从而实现圈层最大化，最终扩大精准有效的购房群体，达到引导成交及控制市场的能力。 二、圈层活动要求 1、要求圈层营销活动占营销中心整体活动量的80%，要求多场次、低成本、高质量、个性化。 2、原则上项目针对精准客户群组织圈层活动为小众活动，但如果主题性的圈层活动吸引参与人数较多，活动结束后必须对参与客户进行二次、三次甚至更多次的深入圈层挖掘，并详细记录跟进效果。 3、在有限的资源条件下，重点针对具有购买力、代表性的客户群体进行圈层活动组织。 三、圈层活动目标群体 1、外来人员：来利川旅游度假的旅游客户； 2、单身族：婚前首次置业的年轻人及其它单身人士； 3、普通上班族：对于置业压力较大以租住为主的上班族； 4、创业及办公者：对于创业者或更换办公场所的团体； 5、投资者：看好本产品在该区域内未来租赁市场前景的投资者；
四、目标圈层选取 1、政府单位； 2、学校、医院、事业单位； 3、金融机构（银行、证券、贷款公司等）及保险公司； 4、用工人数较多的私营企业（如：酒店、休闲会所、建筑公司、大型生活超市、百货商场、旅游风景区及旅游公司等）； 5、现有老客户中的实力个体或意见领袖； 五、拓展形式 1、老客户渠道：回访邀约、活动互动（联谊会、答谢会、推荐会等）、奖励刺激； 2、拓展渠道：拜访、项目物料植入、发展关键人、专题推介会、专场活动（联谊、沙龙、赛事、宴会、品鉴）、团购活动。
圈层营销方案 一、活动背景 鉴于金桥花园一期成交客户分析，有部分客户集中于润州区各大厂区。为了使项目的宣传更有针对性，特建议对该部分目标人群进行集中宣传。 二、活动方式 1、上门推荐，到各单位摆放咨询点； 2、举办暖场活动，邀请各单位部分人员； 3、借助各厂商会活动，提供赞助或者物料。 三、目标客户选定 企业名称备注 镇江飞亚轴承厂朱方路三茅宫 中船动力有限公司镇江市长江路402号 镇江高姿发电厂高资镇 金山实验学校金桥大道金中路 镇江液压件厂有限公司朱方路300号 镇江二重集团高资镇 金山公园长江路 惠龙港长江路以西 镇江汽渡润州路 镇江柴油机厂工业园区 镇江江天集团朱方路 镇江航道管理处润州区 四、圈层陌拜物料准备 项目资料袋，袋内装有项目的宣传资料，户型图等。精美的手拎袋送给客户
使用，本身就是一种宣传； 足够的名片。要求销售员把名片钉在宣传资料上，或者克制印章，在每个宣传单页上印上电话号码； 小礼品。譬如定制的抽纸、水杯等； 展架。项目最新销售信息，可及时更换； 桌椅。条形桌即可 交通工具。陌拜之前安排车辆接送销售员及物料，也以便当场需前往售楼部看房的客户。 五、陌拜流程 第一轮：简单派发宣传资料 事先与各企业工会联系好，到厂区派发单页； 有选择地跟客户索要电话号码； 第二轮：电话回访 对于派单所要的电话号码进行一一电话回复； 对于回访客户进行等级划分； 根据客户划分，有选择与各企业联络，登门陌拜。 第三轮：上门陌拜 需开发商配合，事先联系好帅选企业； 根据与企业商定时间，提前前往设定咨询点； 准备好小礼品、资料、桌椅及交通工具。 六、优惠政策 形式：针对于陌拜企业，以团购的形式进行变相让价 3人成团，根据案场最低折扣，再予以1-2点降幅；（具体再商议） 对于组织团购者，另给予其他奖励措施；（物业券之类） 所有物态均可参加。
禧徕乐?九江圈层营销活动方案 一、活动背景： 1. 项目推出乐客会活动以来，关键人发卡46 张,成交7 套,带访成交率相对较高，但由于目前关 键人发卡数量有限，整体成交量不高，具有较大的挖掘空间; 2. 老带新作为项目有效的成交渠道,占目前乐客会成交比例的51% ，但老 客户发卡比例不高（老客户总数2398 组,发卡482 张），尤其是其中的大客户资源对街区产品的销售有较大的挖掘空间； 3 ．目前圈层拓展主要由拓客组推进, 对于本地政企事业单位较高端人士接触机会少，深入拓展比 较困难，圈层拓展存在瓶颈。 二、目标圈层选取 1 、政府单位 2 、学校、医院、事业单位 3 、中高端车行 4 、银行VIP 、证券公司高级客户
5 、商会、市企业家联合会 6 、高尔夫俱乐部 7 、九江石化 8 、现有老客户中的实力个体或意见领袖 三、拓展形式 1。老客户渠道：回访邀约、活动互动（答谢会、推荐会）、VIP 身份荣誉（可设等级）、奖励刺激; 2。合作渠道：由业务对口部门协助大客户团队建立关系通道（政府部门、银行及其他合作第三方），由大客户团队进行跟进（关键人、专题推介会、团购活动、专场活动） ; 3. 拓展渠道：拜访、项目物料植入、发展关键人、专题推介会、专场活动（联谊、沙龙、赛 事、宴会、品鉴）、团购活动. 四、人员配置 执行团队：大客户经理1 名, 大客户主管____________ 名，大客户拓展___________ 人， 由大客户经理统一管理圈层营销事项, 大客户经理直接向营销副总汇报工作。大客户团队优先选用在本地具备一定人脉资源的人员；配合部门：代理公司、行政部、外联部、财务部、工程部、企划部
圈层营销方案 Prepared on 24 November 2020
禧徕乐·九江圈层营销活动方案 一、活动背景： 1.项目推出乐客会活动以来，关键人发卡46张，成交7套，带访成交率相 对较高，但由于目前关键人发卡数量有限，整体成交量不高，具有较大的挖掘空间； 2.老带新作为项目有效的成交渠道，占目前乐客会成交比例的51%，但老 客户发卡比例不高（老客户总数2398组，发卡482张），尤其是其中的大客户资源对街区产品的销售有较大的挖掘空间； 3．目前圈层拓展主要由拓客组推进，对于本地政企事业单位较高端人士接触机会少，深入拓展比较困难，圈层拓展存在瓶颈。 二、目标圈层选取 1、政府单位 2、学校、医院、事业单位 3、中高端车行 4、银行VIP、证券公司高级客户 5、商会、市企业家联合会 6、高尔夫俱乐部 7、九江石化 8、现有老客户中的实力个体或意见领袖 三、拓展形式 1.老客户渠道：回访邀约、活动互动（答谢会、推荐会）、VIP身份荣誉 （可设等级）、奖励刺激；
2.合作渠道：由业务对口部门协助大客户团队建立关系通道（政府部门、 银行及其他合作第三方），由大客户团队进行跟进（关键人、专题推介会、团购活动、专场活动）； 3.拓展渠道：拜访、项目物料植入、发展关键人、专题推介会、专场活动 （联谊、沙龙、赛事、宴会、品鉴）、团购活动。 四、人员配置 执行团队：大客户经理1名，大客户主管_____名，大客户拓展________人，由大客户经理统一管理圈层营销事项，大客户经理直接向营销副总汇报工作。大客户团队优先选用在本地具备一定人脉资源的人员； 配合部门：代理公司、行政部、外联部、财务部、工程部、企划部。 五、圈层拓展渠道明细
地产行业的“圈层营销”操作也变的很简单，基本的原则就是“高端化、小众化”，很多人的理解“圈层营销”就是找到最有钱的那群人，结合项目推广举办个酒会或者时尚PARTY。 定义 作为一个营销术语，“圈层营销”概念在地产行业流行有段时间了，好多高端项目的营销中“圈层营销”已经发挥了不少作用，例如万科·17英里、万科·蓝桥圣菲、广州星河湾、北京星河湾以及贵阳山水黔城等。但多数项目还只是把它作为与所谓的“文本营销”、“活动营销”一样的“营销活动”，而不是一个系统的营销战术或者特定的营销策略。目前，我们对于“圈层营销”的理解还过于简单化。很容易通过字面意义对它有个基本的理解，就是在项目营销过程中，把目标客户当作一个圈层，通过针对他们的一些信息传递、体验互动，进行所谓精准化营销。而在操作手法上，最普遍的就是做个品质鉴赏酒会、高尔夫球比赛、网球比赛之类活动等。 起源 再看“圈层”产生的基础和“圈层营销”的真正源起。“圈层”是对在阶层分化的社会背景下，自然产生的相对中高端的特定社会群体的概括。它可以是广义的一个具有相同社会属性的阶层，也可以是一个区域内本身具备很强的社会联系、社会属性相近的群体。圈层化是社会发展中必然的特征，这其中会产生明显的多个阶层的分化，也会产生同一阶层的有机融合，同一类人群具有相似的生活形态、艺术品位，很自然就会产生更多联系。这种圈层化和圈层运动的最初表现可以说欧洲近代产生的“文化沙龙”，作为一种社会性的圈层，它的稳定比今天的营销性的“圈层”更强。 而“圈层营销”也并非地产行业的发明，事实上奢侈品营销中早就已经出现，并且作为很多奢侈品牌永续经营中的自然营销法则。这些奢侈品牌在进行新品发布或者艺术鉴赏活动时，往往会邀请一些社会名流与富豪阶层参与。其目的很明确，一是品牌信息的有效传递和客户面的扩展；二是借助口碑使得品牌认知度更趋于一致；三是作为一种客户维系手段促进客户长期多次购买。这些功能在地产营销上也同理可证，所以在地产营销中，圈层营销也更多的与奢华、时尚的项目价值要素挂钩，而不是与青年风潮、产品性价比挂钩。
圈层营销活动方案 一、圈层活动目的 圈层营销活动方案 二、圈层活动要求 1圈层营销活动方案的80%，要求多场次、低成本、高质量、个性化. 2、原则上项目针对精准客户群组织圈层活动为小众活动，但如果主题性的圈层活动吸引参与人数较多，活动结束后必须对参与客户进行二次、三次甚至更多次的深入圈层挖掘，并详细记录跟进效果. 3、在有限的资源条件下，重点针对具有购买力、代表性的客户群体进行圈层活动组织. 三、圈层活动目标群体 1、外来人员：来利川旅游度假的旅游客户； 2、单身族：婚前首次置业的年轻人及其它单身人士； 3、普通上班族：对于置业压力较大以租住为主的上班族； 4、创业及办公者：对于创业者或更换办公场所的团体； 5、投资者：看好本产品在该区域内未来租赁市场前景的投资者； 四、目标圈层选取 1、政府单位； 2、学校、医院、事业单位；
3、金融机构（银行、证券、贷款公司等）及保险公司； 4、用工人数较多的私营企业（如：酒店、休闲会所、建筑公司、大型生活超市、百货商场、旅游风景区及旅游公司等）； 5、现有老客户中的实力个体或意见领袖； 五、拓展形式 1、老客户渠道：回访邀约、活动互动（联谊会、答谢会、推荐会等）、奖励刺激； 2、拓展渠道：拜访、项目物料植入、发展关键人、专题推介会、专场活动（联谊、沙龙、赛事、宴会、品鉴）、团购活动. 物料类型：广告笔+抽纸+U盘（不可删除的三维动画及产品图片）+指甲钳套装，DM单、名片、X展架、宣传海报等； 物料数量：小抽纸10000盒，u盘500张，指甲钳1000套，笔3000支，DM单、名片若干； 六、圈层活动主题 圈层活动的主题是围绕目标圈层的特性——艺术品位、消费习惯、兴趣爱好和价值观等来进行组织安排，不同的目标圈层应安排不同类型的活动形式和内容，让目标客户群体在趣味营销活动中即达成销售.
看碧桂园如何做圈层营销 明源地产研究院编辑整理 房地产业内有一句话是“圈层对了，房就卖了”。说白了，就是利用“圈子”的概念，找到精准客户，实现高转化率。如何才能有序进行圈层营销的管理？如何真正实现圈层影响力向销售力的转化？不妨学学碧桂园圈层营销的优秀案例——十里银滩的圈层营销。 二、建立项目总部管控机制 1.十里银滩区域营销分工及架构
主要按市场区域线分为十里银滩本部、深圳、香港、全省、全国几大板块，各市场区域团队有明确分工，例如行政类、策划类等。另设高端客户（别墅）拓展销售组，明确各大市场责任人与销售目标，全力以赴完成销售业务。 深圳区域团队除负责展厅及展点外，兼任双百计划，深挖深圳。 广东区域团队下设15个组，启动“百城千镇”银滩营销计划，以建立高端渠道、人脉关系、路演、投资研讨会、展销会及适量的广告等形式拓客，以每两周为周期，按照战略地图，地毯式扑克覆盖全广东较富裕的县（市）、区、镇。凡拓展及该区域成交的均算入广东区域业绩，广东区域的分组架构将在全广东洗客一遍后再视收效情况进行调整，计划在五一前完成首轮重点区域拓客。具体架构如下：（1）十里银滩本部：产品及体验板块、策划板块、行政板块、人事板块、助理板块、市场研究模块、总部协调 （2）深圳市场：深圳展厅、双百计划；深圳销售拓展包括A组（罗湖区）、B 组（罗湖区）、C组（福田区）、D组（福田区）、E组（南山区）、F组（盐田区）、G组（宝安区）、H组（龙岗区） （3）广东市场（深圳以外）： a.西线（拓展经理）、佛山拓展一组、佛山拓展二组、中山拓展组、珠海江门拓展组、粤西拓展组 b.广州（拓展经理）：广州拓展一组、广州拓展二组、广州拓展三组、粤北拓展组、肇庆云浮拓展组 c.东线：惠州拓展一组、惠州拓展二组、东莞拓展一组、东莞拓展二组、粤东拓展组 （4）香港市场：对接香港展厅、对接香港拓客 （5）全国市场：对接北京展厅联动推广、对接东北联动推广、对接全国拓展或其他展厅 （6）高端拓展销售：别墅A组、别墅B组 2.前期准备工作 为保证圈层拓展营销工作的有序开展，十里银滩进行了如下的前期工作： （1）制定双月圈层营销费用预算表，各拓展组根据工作计划安排，填写汇总提交。
什么是“圈层”以及“圈层营销”？ “圈层”是对于特定社会群体的概括。从“物以类聚，人以群分”的角度来说，圈层就是某一类具有相似的经济条件、生活形态、艺术品位的人，在互相联系中形成的一个小圈子。圈层营销，就是针对这样的小圈子，进行点对点的营销，也可以叫做精准营销。 圈层营销运用在房地产行业之前，广泛的应用于奢侈品行业。LV、GUCCI、ROLEX……这些奢侈品牌在进行新品发布或者艺术鉴赏活动时，往往会邀请一些社会名流与富豪阶层参与。其目的有三： 一、品牌信息的有效传递和客户面的扩展； 二、借助口碑使得品牌认知度更趋于一致； 三、作为一种客户维系手段促进客户长期多次购买。 这些功能在房地产营销上也同理可证，所以在房地产营销中，圈层营销也更多地与奢华、时尚的项目价值要素挂钩，希望通过价值感综合营造手段的运用来提升楼盘的可感知品质。 圈层营销活动有以下几类： 推介类 吹嘘自己的产品，借机卖房子。有产品推介会、细节推介会、样板房鉴赏、产品发布会等等。 品鉴类 有意拔高参与者的身份感和品质感，借此来提高房子的品位。有红酒品鉴、雪茄品鉴、古董品鉴、茶艺品鉴等。 比赛类 将客户组织起来，搞些高端活动。比如高尔夫球赛、网球赛等等。 定制类 明星代言出席、私人PARTY等。 战略联合类 是跨界营销的双赢模式，比如名车试驾、音乐会、画展等。 圈层营销运用法则 法则一：要判断自己产品的性格。 所谓的产品性格，就是其所展现出来的素质跟涵养。其外在特征主要体现在建筑风格、景观风格、营销中心、户外形象及文化内涵。每个产品的性格都有不同。有展现美式自由文化的，也有展现智慧领地的，还有喜爱中国文化的等等。这些符号，都是产品的性格外现。 法则二：要对圈层进行细分。 将产品的性格判断准确之后，围绕产品性格去重新梳理产品的圈层细分。或许联系了温州商会或者其他商会，在组织活动的时候发现他们对此并不感兴趣。这是因为这么大一个商会，成员这么多，性格是多种多样的。所以，这样组织仍然是高射炮打蚊子，啥也看不见。所以在小众里再细分，往往越往高处走，金字塔顶端的就越看不见，看见了也看不清，千万别指望广撒网捕大鱼。 比如，针对老板的、打工皇帝的、炫富的，我们与宝马7系搞客户资源共享。因为宝马7系在这类人当中属于典型的配置。在对待名人、艺术家和运动员的，
“非凡人生，尽在董子巷” 红酒品鉴主题活动 拿起玲珑曲线、晶莹剔透的郁金香杯子细细把玩，轻轻摇曳，品味顶级红酒，聆听红酒师优雅的为您讲解正确的品酒知识，倾心与同样爱好红酒的有缘人轻轻交谈，每一口酒的芬香，每一眼的凝眸，每一耳的倾听，尽情感受欢乐，沉醉其中，体味一种别样的浪漫情怀。这是一场感官之宴，找寻属于自己红酒的过程，同时这又是一场华美优雅的感官之旅，乐趣盎然...................... 一、活动目的： 1、通过举办一系列活动来提高项目的品牌知名度、美誉度 2、提高目标人群对项目的深度了解，促进目标群体对项目的投资意识，并最大化形成有效传播和影响 3、通过现场活动来展示公司的实力和形象，为整个项目营造一个良好的商业形象 4、通过活动的开展，挖掘意向、潜在客户，增强客户对项目的认知度，增加认购的信心 5、展现项目最好的服务，巩固老客户，开拓新客户 二、活动主题： 非凡人生，尽在董子巷 三、活动时间： ××时间
四、活动地点： 董子巷营销中心 五、活动参与人数： 20-30人 六、活动对象： 1、董子巷项目老客户 2、董子巷项目意向客户 3、活动期间来访客户 4、银行VIP客户 5、高尔夫球友 6、移动、联通VIP客户 7、私营业主 七、推广传播方式： 1、线上通过腾讯现有资源，集中精准客户群告知，搜集有效客户 2、多元化传播模式，通过（会议、短信、电话营销、DM直投）等方式拓宽渠道，发放邀请函 3、线下互动，体验式传播，增强活动效果 八、活动内容及展示： 1、红酒品鉴会
2、冷餐
3、拉丁舞表演 4、花式调酒欣赏
八、活动流程： 1、工作人员提前布臵活动现场，萨克斯音乐播放(8:30-9:00) 2、所有来访客户到营销中心签到，臵业顾问介绍本次主题活动内容（简单介绍楼盘信息及优惠政策）（9:00-9:30） 3、工作人员引导客户进入活动现场指定位臵就座,活动正式开始，开发商代表致欢迎词（9:30-9:40) 4、红酒知识讲座(9:40-10:00) 5、自由品酒，第一轮抽奖开始(10:00-10:30)奖品由售楼处提供 6、休息，品尝楼盘的冷餐小吃(10:00-10:30) 7、拉丁舞表演(10:30-10:40) 8、互动环节：主持人介绍楼盘相关信息，播放宣传片，第二轮有奖知识问答,发放礼品(10:40-10:50)礼品由售楼处提供 9、花式调酒师精彩表演，现场观众可以参与互动，品尝（10:50-11:00） 10、红酒自由销售时间，现场观众可自主选择（11:00-11:30） 11、活动结束后，客户获得售楼处礼品一份(建议酒具一套,印有楼盘logo）（11:30）