烘焙店面经营模式
很多的创业者开了一家烘焙店。
那么，想要在烘焙行业中获得成功，烘焙店有哪些经营模式呢?下面就带大家一起来详细了解下吧。
烘焙店面经营模式1、以销售各类蛋糕(含外送业务)为主的『蛋糕店』此类“蛋糕专卖店经营者一般会坚持不制作，不销售面包类产品为主要业务。
例如最近在北京出现的『窝夫小子蛋糕店』及已在台湾烘焙市场立足将近百年的“长崎蛋糕店。
2、以销售各类面包为主的『专业面包店』此类“面包专卖店经营者一般坚持不制作，不销售面蛋糕类产品为主要业务。
例如最近在台湾轰动烘焙市场的台中“罗娃面包店。
3、以销售面包+蛋糕为主的『传统面包店』此类型『传统面包店』是我们消费者平常印象最深刻的『传统面包店』，也是目前国内烘焙市场占有率最多的经营模式。
4、以销售蛋糕+水吧为主的『复合型蛋糕店』此类以『蛋糕+水吧』为经营形态的『复合型蛋糕店』，由于一般营业面积较小，无法提供顾客座位区，只以简易服务或外带方式提供顾客『水吧产品』服务。
5、以销售蛋糕+咖啡厅为主的『复合型蛋糕店』以销售『蛋糕+咖啡厅』为经营形态的『复合型蛋糕店』，一般营业面积较大，可以提供顾客较多座位，除了包括简易水吧服务外，也提供顾客外带或外送方
式服务。
例如目前北京的『泰迪黛斯蛋糕店』及台湾的『亚尼克蛋糕店』。
6、以销售面包+蛋糕+水吧(咖啡厅)为主的『复合型蛋糕店』以销售『面包+蛋糕+咖啡厅』为经营形态的『复合型蛋糕店』，一般营业面积较大，可以提供顾客较多座位，除了包括简易水吧服务外，也提供顾客外带或外送方式服务，也是目前国内各大城市较常见的大型面包店经营模式。
例如北京的『味多美』『金凤成祥』。
7、以销售『面包+蛋糕+便利商品』为主的『复合型蛋糕店』一般此类『复合型店铺』的营业面积都在中型规模。
如今市场上，已经出现以便利商品为主、烘焙商品为辅的『便利商店』为更多顾客提供购买的便利。
例如上海全家超商、罗森超市、可的超市、好邻居超市及7—11便利超市，都已陆续进入烘焙市场的竞争。
8、以单独销售喜饼品类为主的『专业店』此类喜饼专业店在港台地区有依莎贝尔、皇楼、丹比……等几十家名名。
据了解目前国内在江浙闽粤地区也已开始出现类似的『喜饼专卖店』。
例如宁波的『红螺喜饼店』。
9、以销售喜饼+面包+蛋糕品类的『复合型糕饼店』此类以销售喜饼+面包+蛋糕品类的『复合型糕饼店』，目前香港地区有圣安娜、美心
等大型烘焙名店为代表。
台湾地区也有例如台北花琪，台中联翔，台南明新、丹比，高雄吴记……等名店各领风骚，而目前此类『复合型糕饼店』市场，在国内似乎还存在空白。
10、以销售面包+蛋糕+书店+咖啡厅为主的『复合型面包店』此类『复合型面包店』目前以台北市『马可波罗面包店』最具代表性，而台北『马可波罗面包店』也已进驻上海烘焙市场。
相信国内烘焙产业经营者在适当时机一定能立即推出面世。
11、以销售面包+蛋糕+洋快餐品类的『复合型面包店』目前在国内大江南北各地，都已出现此类以销售面包+蛋糕+洋快餐品类的『复合型面包店』。
例如位于内蒙呼和浩特市的忆霖食品公司即是。
12、以西餐厅+蛋糕+西点+面包品类的『复合型烘焙餐厅』此类以西餐厅+蛋糕+西点+面包品类的『复合型烘焙餐厅』，在上海、北京地区以『季诺』烘焙餐厅为代表。
在台湾有『布蓝里烘焙餐厅』『FM』『风尚』……等十几家为代表。
其中，顾客在商店里花费的时间，取决于购物经历(卖场布局氛围)是否舒适惬意。
这种时间不包含单纯的等待时间，一般顾客如果等待超过2分钟以上，就会开始出现烦躁情绪。
2、转换率的原理也就是真正购买了商品的顾客数量，与进入商店
的购物者总数之比。
转换率的重要性在于，你已经付出了很高的广告成本(广告市场租金费用)换来了客户群进入店面的机会，但是，你却让顾客空手离开了。
影响转化率的因素，大致有商品的品质和价格、雇员的服务、以及商店的环境及展示。
例如，顾客与店员互动联系的越多，产品的平均销量就会越大。
二、顾客行走的路线1、购物者需要缓冲带卖场需要一个明显的信号提示他已经走入了一个和外部世界不同的区域，而这个区域的气味、温度、节奏、声音、色彩都和外部匆匆忙忙或阴暗潮湿的地方不同，有缓冲带的存在，顾客才能放慢自己的脚步，留意到更多信息和产品。
否则，结果就是他急匆匆的进入商店，门口很多产品和服务信息彻底被忽视。
2、广告牌放置位置的摆放产品广告首先要醒目，必须要吸引到顾客的注意力，聪明的广告放置方式，应该是能够尽量打断(或者刚刚齐平于)购物者的视线，挡住他们的目光。
例如麦当劳收银台上的小广告一般。
另外，在顾客眼光最无所事事的地方放置广告非常有效。
(例如：电梯广告，虽然这对于购物者并不愉快)3、顾客惯性移动的方向面积较大的面包店就能够将最多的商品在最多的顾客面前展示最长的时间，它总是能引导消费者身不由己的走向店内各个地点。
人进商店，总是习惯向右走的，于是，商店里前门右侧的空间是
黄金地段，最受欢迎的品牌放在中心，而它右侧的产品就是一个极易推销产品的位置。
三、购物者的行为男人比女人更少关注产品价格，男人陪同女人购物时，会减少女人购物的时间，因为男人倾向于快速购物离开。
所以，设置一处男人舒适的座位，或者设置男人感兴趣的产品区域，有利于解决这个问题。
提升顾客体验产品质量需要深入思考，例如，加强卖场货架主推产品的灯光投射亮度，再搭配适当的POP海报，就能促进产品销售。
四、商店布局三要素设计(地点布局动线装饰)、销售规划(卖什么主题产品)和运营(店员服务行为)三个要素密切相关，如果上述门店三要素的某方面得到加强，就可以减轻其他两个方面的压力，相反则增加。
例如，缩小收款台长度，有可能造成员工的工作效率拥挤低下导致客户的满意度降低。
小技巧：增加销售产品的小窍门之一，就是将同类或者关联产品放置在一起，并举办适当的试吃活动，必能引起顾客更多的关注看过烘焙店面经营模式的人还看了：1.怎么经营一家烘焙店2.创业准备计划书烘焙店3.如何加盟7点DIY烘培馆总部4.diy烘焙店创业准备计划书5.大学生diy蛋糕店创业准备计划书6.蛋糕店的经营方法
烘焙店岗位工作职责大全 店长工作职责 一、遵守企业各项规章制度，行为规范，标准及工作流程，认同企业（文化）理念。 二、直接对总经理负责，贯彻执行上级下达的营业及管理指令。 三、召集开展本部门各种会议及培训工作。 四、协调生产,营业,后勤，财务等部门关系，取得共识.对生产，营业部门有直接管理权及相应的人事调整权，奖罚权，请假审批权。 五、是本店生产，行政，营业的第一责任人。 六、凝聚团队力量，开展各项工作竞赛，并公正评判。 七、对待员工一视同仁，不偏听偏信，不轻易发表对员工个人及工作评价。 八、身先士卒，率先垂范，成为员工楷模。 九、不断学习，努力提高自己的专业技能和管理水平。 十、认真对待顾客投诉，妥善处理并及时上报。 十一、协调好同相关政府职能部门的关系，自如应对相关检查督导。 十二、参与制订调整本店生产、行政、营业后勤，财务各不同部门的各项规章制度规范标准。 十三、做好本店员工的工作.心理辅导及考核评估，帮助员工成长。 营业领班工作职责 一、遵守企业各项规章制度，行为规范，标准及工作流程，认同企业文化理念。 二、身先士卒，率先垂范，要求下属做到的自己首先做到，禁止下属去做的自己首先不做。 三、对在职员工及新员工进行相关培训。 四、直接对店长负责，贯彻执行上级下达的营业及管理指令。 五、承担处理客户投诉的第一责任人，并及时将处理结果上报。
六、对本班的工作提出工作要求，发布工作指令，并负责指导、落实、督查和调查工作。 七、直接督导本班组营业人员的工作效率，工作质量和服务态度。 八、根据销售情况下达“所需商品的调表”报请店长同意后下达给生产部门。 九、凝聚团队力量，开展各类工作竞赛，并力争上游。 十、负责本班员工的考勤，轮休，调整。 十一、参加企业相关管理会议，并及时向下传达。同时汇总员工意见，上报上级。 十二、不回避工作矛盾，以同情心，同理心处理好各方面关系。 十三、对本班工作状况员工表现，服务质量承担责任。 十四、与生产部门负责人每日沟通，协商协调产品生产的相关工作。 营业人员岗位职责 一、遵守企业各项规章制度，行为规范，标准及工作流程，团结同事，服从领导，勤奋学习，提高自身职业素养。 二、工作中不回避困难和挑战，主动承担工作责任。 三、对待本职工作尽职尽责，做到最好。 四、熟练掌握本店面包、蛋糕、西点、堂吃小吃饮料的品种、品名、原料、馅料、口味、特色、适用人群、价格，以及接待服务技巧等相关专业知识。 五、熟练掌握本店开业作业，营业作业，交班作业，打烊作业的工作流程，并能出色完成自己的各项工作。 六、接待顾客、同事、领导、企业的各项评估、评议，面对优点不骄不躁，面对缺点不文过饰非，应积极改正。 七、对领导安排的各项工作，只要是从工作从企业利益出发，无论份内份外，积极响应，认真执行，及时汇报。 八、积极参加企业组织的培训，会议.文娱等集体活动，认真学习总结。 九、舍己为人，成人达己，以同情心，同理心对待企业，同事、上级和顾客。 十、以企业为荣做好时刻为企业荣誉挺身而出的准备。
营运管理工作概要及模式 一、营运管理工作概要： 1.济南魏家庄万达广场营运部负责济南魏家庄万达广场的现场营运管理工作。 2.工作范围：主要包括万达广场各主力店、步行街及所有商户、外广场等。 3.工作职能： （1）环境：对现场环境、公共空间环境和商户店内环境进行监控。 （2）服务：营运管理工作人员为场内商户和消费者提供服务；商户工作人员为消费者提供服务。 （3）经营：关注主力店、步行街商户的经营状况，进行经营分析和指导。 （4）租赁：保证租费收缴率的按时完成，持续提升租金坪效。 4.营运管理工作主要包括七项业务模块： 二、营运管理工作模式： 1.招商管理模式 1.1引导市场机制：调查本地商圈及发展前景，合理规划商业布局，业态规划、主动进行品牌引进，是目前大型购物广场招商工作的重要机制。 1.2提前预警机制：经过统计分析各商户的经营业绩，及与商户日常沟通情况，主动掌握信息，建立隐患商铺调整预案，提前预警，是招商工作的另一个重要机制。 1.3多方平衡机制：商管公司作为杠杆进行调节，均衡各方利益，达到多方平衡，是商业广场良性发展的一个重要保证。 2.营运管理模式 2.1统一管理：从全局出发，统一进行全面管理，统一开闭店，统一打卡。从装修进场管理、经营环境管理、开闭店管理、巡场管理、营业员培训及管理这些基本点出发，通过与各职能部门的协调，全面管理商业广场并完善运营情况。 营运管理 现场管理 商户管理 总服务台管理 人员管理 招商管理 多种经营和广告位管理 营运信息管理和市场调研
2.2统一营销：对客户资源进行分类整合，按各品类的品牌特性及最佳宣传时令，统一规划，有效引入客户竞争机制，合理组织开展各品类主题促销活动。协助商户提高经营业绩的同时，整体提升商业广场的知名度和商业价值，充分体现品牌效益。 2.3统一窗口：设立总服务台，受理消费者投诉。 2.4以经营为中心的服务工作组织模式：招商营运部作为公司对外经营的窗口，通过各类流程单组织各部门对商户提供服务，过程的控制创造良好的经营成果和商业口碑。 3.多种经营促销模式 3.1经营性活动：通过引进各类品牌宣传、产品展示等营销活动，引导客户提高活动档次，通过活动形式的新颖性和活动形象的可观性，达到提升人气、扩大影响的效果； 3.2公益性活动：将政府、学校等众多公益性活动引入广场，在公众形象力、社会影响力、企业亲和力上下功夫，通过这一形式，引导消费者进行热切关注，起到关怀民生、构建和谐的社会效应； 3.3团体性活动：与各文艺机构、文工团、社会团体进行联手，共同举办各种内容多样、形式不一的活动，通过专业化演出，延长人流驻足时间，提升广场人气。 通过上述各种不同类型活动的举办，在与公司各类企划宣传活动进行有机结合的同时，对活动形式的多样性和新颖性进行了有效补充，同时，节省了营销费用，同时为提升商业广场品牌形象和经济价值带来了良好作用。 4. 管理架构图 （主力店） 营运副总（1） 营运助理（3） 服装主管（1） 客服主管（1） 营运部经理（1） 总服务台客服助理（4） 文员（2） 配套主管（1） 餐饮主管（1） 营运助理（2） 营运助理（3）
商铺营销策划方案 （）市场分析 二、项目的SWOT分析 （一）优势点 （二）局限性 （三）威胁点 （四）机会点 三、商业模式分析： (一) 综合性商业模式 （二）主题性商业模式 （三）专业性商业模式 四、项目整体定位 商铺营销策划方案 （二）价格定位 （三）客户定位 五、营销推广 （一）推广主题 (二) 项目形象包 （三）总体宣传策略 （四）销售策略 商铺营销策划方案 一、项目基本概况 城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙.其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺目前基本上空置. 二、项目的SWOT分析 虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态.所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在. （一）优势点（S）： 1、项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处； 2、项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好； 3、本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险； 4、商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体； 5、项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势； ◆发挥优势： A、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利； B、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机； C、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（W） 1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件； 2、本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足； 3、该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响；
烘焙店员工规章制度 一、工作时间（一）公司依照《劳动法》规定确定员工工作时间，每周不少于48小时。门店员工的作息时间，由门店根据营运需求，进行安排和调整。（二）因营运要求，必须安排门店员工加班的，店长应优先安排员工补休。 二、考勤制度 （一）员工须严格执行作息制度，不迟到、不早退、不旷工。工作时间内不干私活，不擅自离岗。1、门店实行轮班工作制，并根据经营情况，安排员工的班次与休息时间。2、门店实行打卡考勤制度，员工上班、休息、下班必须亲自打卡。严禁代打卡行为。给他人代打卡或要求他人代打卡者，双方一律按“迟到、早退”处理，并给予“口头警告”。见习店长需打卡上下班。3、对于因公事外出（如送蛋糕、借还货品、外出活动、到公司开会）、卡钟坏等意外情况不能及时打卡的，必须由门店店长签注说明（写明理由），不扣当月全勤奖。4、对于忘记打卡的，则门店店长不必签注说明。5、休息时间也要打卡，如遇工作繁忙等情况而没有休息，则需找门店店长签注说明。没有休息的时间可在以后安排补休。在保证营运顺畅的前提下，当班管理人员可安排没时间休息的员工提前打卡下班（提前下班的时间不可超过休息时间），但需店长在考勤卡上签注说明。6、如果当时店长不在场，因公事外出、卡钟坏、没有休息、提前下班的员工应在二天内找店长在考勤卡上签注说明。除店长级（包括见习店长、副店长、店长）管理人员外，任何人不得在考勤卡上签注说明。7、超过3分钟上班时间打卡者为迟到，提前在1分钟下班时间打卡者为早退。迟到、早退一次分别扣款10元。迟到、早退超过20分钟的，扣款20元早退超过30分钟的，扣款30元早退超过40分钟的，扣款40元早退超过50分钟的，扣款50元早退超过60分钟的，扣款60元迟到、早退超过2小时的扣除半天工资，迟到、早退超过4小时的，以旷工一天处理。8、旷工一天，扣除员工两天的全额工资，依此类推。连续旷工三天或一年累计旷工五天以上者，视自动离职，公司将解除劳动合同，作辞退处理。 二）全勤奖 1、全勤奖金为50元，每月和工资一起发放。 2、凡当月没有出现迟到、早退、旷工、请假（包括病假、事假、年假、婚假、产假、丧假等所有假）以及没有出现忘打卡现象的，将会得到全勤奖。 3、由于公事外出、卡钟坏、没有休息、提前下班（补休）等特殊情况而打卡不完整者，其全勤奖不予以扣除，不过需要有店长级管理人员的签注说明方可生效。（三）严格遵守考勤制度，请病、事假或调休等须事先办理批假手续。1、员工请事假须事前提出申请，并填写《员工请假单》，向门店店长申请，办妥准假手续。三天以内（包括三天）假期需提前一周申请，三天以上的假期需提前一个月申请。特殊情况需及时补假。2、病假应将当日医院病假证明递交给门店店长。病假累计一个星期以上的，须携带病历卡、化验单等证明到公司人事部处予以确认。急症病假的应在当天通知门店店长并在三天内递交病假证明单、补办批假手续。（四）员工有下列行为之一者，作旷工处理：1、在请的各类假中，有弄虚作假现象的。2、未办理任何请假手续，未经批准离岗的。3、不服从公司组织调配，不到指定岗位工作的。 4、对考勤卡弄虚作假、私自涂改者。 5、因违反社会治安条例而被公安机关传讯、拘留或因打架斗殴而缺勤的。（五）门店员工及主管级的出勤天数统一按26天计算；店
万达商业管理模式 HEN SyStem OffiCe room [HEN 16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688] 集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进
万达商管运作模式：组织结构薪酬考核管理职责 行管理。 一、万达集团总体架构 万达采用髙度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其他大部分职能由集团总部牢牢把控。 万达集团的组织架构按照业务的发展流程，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商；一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度：一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。 二、组织架构？ 三、万达招商运营中心架构？ 四、万达商管项目经营管理 万达商管之项目经营管理，包括项目经营分析（现金流分析）、项目经营决策文件、项目经营管理责任书、项目奖金考核、项目年度考核、奖金分配方案6大方而，其中细化内容包括每一事项的时间要求、责任部门、上报内容、流程要求与执行提示等。 1、时间要求 新项目：项目摘牌后30天内 老项目：每季度首月10日前进行修订，每半年会审一次 责任部门 股份公司讣划部牵头组织、营销部、财务部、成本控制部配合； 项目公司财务部负责部门、英他部门配合。 上报内容：项目现金流分析表、开发汁划表（包括关键肖点、而积指标、成本收益）、销 售讣划及回款分解表、工程成本明细表。 流程要求
计划部（发岀指令）一一项目公司（编制计划表一根据汁划表形成销售计划表、工程成本明细表、现金流表）一一项目公司财务部汇总一一计划部一一计划部组织营销部、财务部、成本控制部联合会审一一反馈意见并项目公司对口部门修改一一修改并汇总至项目公司财务部一一最终左稿一一OA上报股份公司一一计划部组织财务部、营销部、成本控制部汇总——形成＜各项目开盘前及经营期内资金平衡分析表》一一汇报 2、项目经营决策文件？ 项目经营期 项目总体经营期： 计划开始时间：原则上为开工前6个月，如摘牌或股权转i上完成至开工的时间不到半年，则以摘牌或股权转让完成时间为准，如摘牌或股权转让完成至开工的时间超过6个月，则以开工前6个月为经营期开始时间。 计划结束时间：本期最后一个单体竣工验收后六个月之内。（如项目公司经研究销售或结算等事宜可能影响汁划结朿时点，经计划部核准并请示股份公司领导后，则结束时点可进行调整）。 ——项目公司领导班子会签一一计划部审核一一项目管理中心总经理一一主管项目副总裁一—il?划部转发财务部 项目基本奖金测算 ①项目经营期已确认； ②项目目标成本已确认并已形成投资计划表； ③项目公司成本控制部按经营性物业和销售性物业（分期）分拆投资计划表（项目最终结算时分摊原则应与分拆计划表的分摊依据一致）； ④责任部门：项目管理中心计划部。 ——项目公司成本部分拆投资计划表一一股份公司成本控制部确认一一计划部编制基本奖金方案一一?转股份公司成本控制部 经营决策文件 ①由项目管理中心计划部负责确认本期经营期及相关内容并抄送股份公司财务部、成本控
烘焙企业管理制度 劳动纪律 一、全勤及全勤奖 员工月无迟到、早退、未经批准的工作时间离岗、旷工及各种请假的、被认为全勤，并获得当月全勤奖。 注：上述“迟到”指迟到次数少于二次(含二次)，且每次低于15分钟。 二、休班 按照企业各岗位规定休班或补休. 三、迟到(早退) 迟到(早退)一次，不大于5分钟，口头警告一次，处罚10元； 迟到(早退)一次，不大于15分钟，口头警告一次，处罚20元； 迟到(早退)一次，超过30分钟(含30分钟)，警告一次，处罚50元，元全勤奖； 一个月迟到二次，警告一次，超过二次作记过一次处罚100元(不另收迟到罚金)。 四、旷工 未请假无故不上班或请假未经批准及无故在上班期间未经允许擅自离岗60分钟(含60分钟)以上者，均视为旷工，旷工一次记过一次，处罚80元，旷工二次记大过，罚款300元，旷工三次除名。 五、请假 1、提前一天向店长申请，经店长同意后方可休假，店长权限围2天，如需增加天数，需在向店长申请同时向企业人力资源部门申请，休假员工无全勤奖。 2、病假 执县级以上医院诊断证明并书面申请，休假者无全勤奖。 3、探亲假 工作满一年，继续同企业签订劳动合同的外地员工，可享受10天探亲假，探亲假期间无工资，有全勤奖。 4、各类请假须由本人(病假可由直系亲属)以书面形式申请，不得以短信、、网络或同事转达等方式申请，请假申请须本人送上级主管签署意见，不得由同事转交(病假可由直系亲属交)，否则请假人视为未请假,按旷工处理;准许者警告一次.罚款20元. 5、提前上岗或结束休假须履行销假，经店长同意方可上岗，请病假者须持县级(以上)医院病愈证明方可销假。 六、培训 1、企业为员工提供各种类型、不同形式的培训机会，并将培训列为奖励措施之一，员工不得无故推辞缺席。 2、培训容为企业，员工不得外泄。 3、员工须将培训所学容运用于工作实践。 4、违反劳动合同中之规定，须向企业返还相应培训费，培训费包含工作时间、编订讲义、差旅费，相应人员酬劳等容。 七、试工 新员工经培训合格，须试工十天，不记考勤，享受培训期间待遇，经评估考核合格进入员工试用期，签订劳动合同。 八、离职 员工离职需提前30天向企业上交书面申请，如未按规定上交离职报告，当月工资作为处罚金。 九、工龄补贴
万达商业模式的借鉴意义 商业地产经过近几年的快速发展，吸引了一批资金实力雄厚的开发商相继投身商业地产的开发。万达、万科、绿地、SOHO中国等业内巨头都前赴后继，在商业地产领域四处出击，风生水起。而从目前商业地产的格局来看，以“整体出租、整体经营”的万达模式尤为受业界推崇。那么，万达模式成功的秘诀在哪里？万达模式对开元商业的发展有什么借鉴意义？本文着重就万达模式进行分析，希望能为开元商业的发展提供一些参考。 万达模式——订单式商业地产 倍受推崇的万达“地产大鳄+商业巨头”的经营模式，也就是所谓的“订单式商业地产模式”。订单式商业地产模式是万达集团首创的全新商业经营模式，它是房地产商在取得土地开发权后，就对项目进行商圈分析，并按业态组织方案与符合条件的商业企业结成战略联盟。“地产+商业”的运营模式从整体上保证了所有权和经营权的统一，特别是对地产资源和商业资源进行了高度整合，分工明确，职责清晰，从而最大化地实现双赢。万达模式减少了各种资源的浪费，使企业资源的效用达到最大化，尤其是受建设周期和资金统筹的影响因素减少，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。万达模式其创新性和优势在于地产开发商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发，大大降低项目开发成本；通过整合大型商业，实现地产价值的提升和商业项目的持续收益。 万达模式——资源整合的成功 作为中国最好的商业地产开发商，万达短短的几年内能够实现近二十个项目的开业，其投资数量、开发规模、建设速度、开业数量，均创下中国商业地产的记录。对于万达商业而言，商业地产的快速成熟，离不开准确的市场定位、优秀的战略伙伴，以及政策配套的助推。通过对比宁波万达、苏州万达、上海五角场万达等项目，笔者认为，万达的成功归根结底是资源整合的成功。无论是市场的定位，还是业态的规划；无论是合作伙伴的选择，还是政府关系的协调，都是一种资源整合的体现。万达通过整合地方政府、合作伙伴、目标市场、消费群体等各方的资源实现了万达模式的快速复制。 1、准确的市场定位。 万达项目的选址一般有两种情况，第一种是选择在城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角场万达项目；第二种是选择城市的新开发区，看好城市的再造，如宁波万达项目、苏州万达项目等。在选址上，万达会反复论证，认真考察城市发展的潜力，研究政府的城市规划，了解当地城市的发展方向。 在确定选址后，万达首先会对项目进行商圈分析，研究项目的市场定位，并从战略合作伙伴中配比主力店、次主力店。比如上海五角场万达项目地处核心商圈，它的品牌组合就会选择租金比较高的业态，比如汇聚HOLA家居、香港新世界巴黎春天百货等主力品牌。而苏州万达项目由于地段人气尚未聚集，它的品牌组合会选择一些聚集人气的业态，比如家乐福卖场、万达影院、游乐场及KTV 等业态。 准确的市场定位，解决了商业地产盲目开发、定位模糊的问题，减少了各种资源的浪费，使房地产企业的资源效用实现最大化。 2、可靠的战略联盟
目录 一、项目基本概况 （）市场分析 二、项目的SWOT分析 （一）优势点 （二）局限性 （三）威胁点 （四）机会点 三、商业模式分析： ( 一 )综合性商业模式 （二）主题性商业模式 （三）专业性商业模式 四、项目整体定位 （一）项目的经营业态定位 （二）价格定位 （三）客户定位 五、营销推广 （一）推广主题 ( 二 )项目形象包 （三）总体宣传策略 （四）销售策略 城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略一、项目基本概况 城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，共分四期开发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有 总占地面积５万平方米， 35 间，总面积约1944.35 总建筑面积11 万平方米， 平方米，商铺目前基本上 空置。 二、项目的SWOT分析 虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。 （一）优势点（S）： 1、项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处； 2、项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好； 3、本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险； 4、商铺层高 5.4 米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体； 5、项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势； ◆发挥优势： A、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利； B、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机； C、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（W） 1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件； 2、本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足； 3、该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响；
烘焙连锁运营管理手册内部培训资料 1 2020年4月19日
第一章岗位职责 （一）门店管理部经理岗位职责 1.对直营门店及加盟门店正常运营负责 2.负责门店销售管理，根据年度经营目标进行分解并负责达成 3.负责门店团队管理，有权确定店长及门店人员职务任免，和工作调度。 4.负责门店计划管理，制定本部门年度工作计划，审核门店各岗位工作计 划。 5.负责门店生产管理，负责生产计划、组织、过程控制及食品安全。 6.负责门店安全管理，监督管理物品，资金及设施设备的安全。 7.负责门店卫生管理，根据卫生检查标准进行监督检查。 8.负责门店产品品质管理，根据产品验收标准，监督产品的验收及保鲜期 的执行。 9.负责门店服务管理，监督门店服务质量。 （二）门店管理部督导岗位职责 1.对门店管理部经理负责， 2.负责门店日常运营的监督与指导 3.负责门店人员培训的计划拟定，组织，实施和考核。 4.负责公司各项规章制度的落实，执行，有责任对制度提出修订方案。 5.负责本岗位年度工作计划的制定与执行。 6.负责门店活动的监督执行。 2 2020年4月19日
7.负责协助店长做好门店人员的优化与调配。 8.负责协助店长处理服务纠纷及客诉。 9.门店管理部计划管理员岗位职责 （三）门店管理部计划管理员岗位职责 1.负责门店报表的审核汇总及报送工作。 2.负责门店数据的整理分析及报送工作。 3.负责门店印刷品的申请，货款回收及发货工作。 4.负责总部与异地门店代做蛋糕的统计，审核，并报送财务。 5.负责加盟门店培训人员的名单统计，并报送行政部。 6.负责门店表格的打印与发放。 7.负责门店客户资料的统计，及回访品的计划下达。 8.负责节庆产品冷餐会所需产品要货订单的下达。 9.负责门店盘点工作的监督。 （四）门店管理部资产管理岗岗位职责 1.对门店管理部经理负责 2.负责门店的固定资产低值易耗品的盘点监督， 3.依据门店资产配置标准，负责拟定门店的资产标准配备， 4.建立各项资产供应商档案， 5.负责监督门店各项资产的日常维护及行政维保计划的实施， 6.负责门店设施设备的保修与跟进， 3 2020年4月19日
万达商业管理模式 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
万达商管运作模式：组织结构|薪酬考核|管理职责 集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理。 一、万达集团总体架构 万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其他大部分职能由集团总部牢牢把控。 万达集团的组织架构按照业务的发展流程，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商；一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度；一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。 二、组织架构? 三、万达招商运营中心架构? 四、万达商管项目经营管理 万达商管之项目经营管理，包括项目经营分析（现金流分析）、项目经营决策文件、项目经营管理责任书、项目奖金考核、项目年度考核、奖金分配方案6大方面，其中细化内容包括每一事项的时间要求、责任部门、上报内容、流程要求与执行提示等。 1、时间要求 新项目：项目摘牌后30天内 老项目：每季度首月10日前进行修订，每半年会审一次 责任部门 股份公司计划部牵头组织、营销部、财务部、成本控制部配合； 项目公司财务部负责部门、其他部门配合。 上报内容：项目现金流分析表、开发计划表（包括关键节点、面积指标、成本收益）、销售计划及回款分解表、工程成本明细表。 流程要求
计划部（发出指令）——项目公司（编制计划表—根据计划表形成销售计划表、工程成本明细表、现金流表）——项目公司财务部汇总——计划部——计划部组织营销部、财务部、成本控制部联合会审——反馈意见并项目公司对口部门修改——修改并汇总至项目公司财务部——最终定稿——OA上报股份公司——计划部组织财务部、营销部、成本控制部汇总——形成<各项目开盘前及经营期内资金平衡分析表》——汇报 2、项目经营决策文件? 项目经营期 项目总体经营期： 计划开始时间：原则上为开工前6个月，如摘牌或股权转让完成至开工的时间不到半年，则以摘牌或股权转让完成时间为准，如摘牌或股权转让完成至开工的时间超过6个月，则以开工前6个月为经营期开始时间。 计划结束时间：本期最后一个单体竣工验收后六个月之内。（如项目公司经研究销售或结算等事宜可能影响计划结束时点，经计划部核准并请示股份公司领导后，则结束时点可进行调整）。 ——项目公司领导班子会签——计划部审核——项目管理中心总经理——主管项目副总裁——计划部转发财务部 项目基本奖金测算 ①项目经营期已确认； ②项目目标成本已确认并已形成投资计划表； ③项目公司成本控制部按经营性物业和销售性物业（分期）分拆投资计划表（项目最终结算时分摊原则应与分拆计划表的分摊依据一致）； ④责任部门：项目管理中心计划部。 ——项目公司成本部分拆投资计划表——股份公司成本控制部确认——计划部编制基本奖金方案——?转股份公司成本控制部 经营决策文件
第一章岗位职责 （一）门店管理部经理岗位职责 1.对直营门店及加盟门店正常运营负责 2.负责门店销售管理，根据年度经营目标进行分解并负责达成 3.负责门店团队管理，有权确定店长及门店人员职务任免，和工作调度。 4.负责门店计划管理，制定本部门年度工作计划，审核门店各岗位工作计划。 5.负责门店生产管理，负责生产计划、组织、过程控制及食品安全。 6.负责门店安全管理，监督管理物品，资金及设施设备的安全。 7.负责门店卫生管理，根据卫生检查标准进行监督检查。 8.负责门店产品品质管理，根据产品验收标准，监督产品的验收及保鲜期的执行。 9.负责门店服务管理，监督门店服务质量。 （二）门店管理部督导岗位职责 1.对门店管理部经理负责， 2.负责门店日常运营的监督与指导 3.负责门店人员培训的计划拟定，组织，实施和考核。 4.负责公司各项规章制度的落实，执行，有责任对制度提出修订方案。 5.负责本岗位年度工作计划的制定与执行。 6.负责门店活动的监督执行。 7.负责协助店长做好门店人员的优化与调配。 8.负责协助店长处理服务纠纷及客诉。 9.门店管理部计划管理员岗位职责 （三）门店管理部计划管理员岗位职责 1.负责门店报表的审核汇总及报送工作。 2.负责门店数据的整理分析及报送工作。 3.负责门店印刷品的申请，货款回收及发货工作。 4.负责总部与异地门店代做蛋糕的统计，审核，并报送财务。 5.负责加盟门店培训人员的名单统计，并报送行政部。 6.负责门店表格的打印与发放。 7.负责门店客户资料的统计，及回访品的计划下达。 8.负责节庆产品冷餐会所需产品要货订单的下达。 9.负责门店盘点工作的监督。 （四）门店管理部资产管理岗岗位职责 1.对门店管理部经理负责 2.负责门店的固定资产低值易耗品的盘点监督，
万达商管运作模式：组织结构|薪酬考核|管理职责万达集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理。 一、万达集团总体架构 万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其他大部分职能由集团总部牢牢把控。 万达集团的组织架构按照业务的发展流程，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商；一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度；一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。 二、万达商管组织架构
三、万达招商运营中心架构 四、万达商管项目经营管理 万达商管之项目经营管理，包括项目经营分析（现金流分析）、项目经营决策文件、 项目经营管理责任书、项目奖金考核、项目年度考核、奖金分配方案6大方面，其中细化内容包括每一事项的时间要求、责任部门、上报内容、流程要求与执行提示等。
1、时间要求 新项目：项目摘牌后30天内 老项目：每季度首月10日前进行修订，每半年会审一次 责任部门 股份公司计划部牵头组织、营销部、财务部、成本控制部配合； 项目公司财务部负责部门、其他部门配合。 上报内容：项目现金流分析表、开发计划表（包括关键节点、面积指标、成本收益）、销售计划及回款分解表、工程成本明细表。 流程要求 计划部（发出指令）——项目公司（编制计划表—根据计划表形成销售计划表、工程 成本明细表、现金流表）——项目公司财务部汇总——计划部——计划部组织营销部、财 务部、成本控制部联合会审——反馈意见并项目公司对口部门修改——修改并汇总至项目 公司财务部——最终定稿——OA上报股份公司——计划部组织财务部、营销部、成本控 制部汇总——形成<各项目开盘前及经营期内资金平衡分析表》——汇报 2、项目经营决策文件 2.1项目经营期 2.1.1时间要求：签订决策文件20天前 2.1.2审核部门：项目簪理中心计划部 2.1.3上报内容：项目总体经营期（用于财务税费测算）和项目分期经营期（用于项 目奖金测算） 项目总体经营期： 计划开始时间：原则上为开工前6个月，如摘牌或股权转让完成至开工的时间不到半 年，则以摘牌或股权转让完成时间为准，如摘牌或股权转让完成至开工的时间超过6个月，则以开工前6个月为经营期开始时间。
￥￥湾商铺销售策略 一、昆明市场发展概况 目前昆明市房地产市场正处于房地产历史发展阶段中的快速发展、日渐成熟阶段。房地产投资快速增长；人们对于房地产的消费更加的理性；房地产开发也更加的尊重市场需求是这一阶段房地产市场的显著特征。 昆明房地产市场的循环周期约为4—5年，在新的历史机遇情况下，目前正步入第二个循环周期。2001年及以前是昆明房地产开发的启动初期。至2001年第一次达到开发高潮，但由于整个市场处于昆明房地产市场早期，人均收入有限，因此，房价绝对值总体偏低。2002、2003年是高位消化盘整年。在经历2001年的高潮后，2002、2003两年处于以消化已有物业为主的开发周期，新增及在售楼盘均较少，房价有所回落。2004年是昆明地产市场至今一个绝对的开发高潮年。在土地政策转变、土地供给有限及新昆明城市规划与建设的刺激下，由供给拉动型的新一轮房地产开发高潮期限，新开及在售楼盘量空前增加，房价猛涨近17.7%。2005、2006年是政策年，高位运行盘整年。2006年新增楼盘供应量还在增加，房价还会有小幅上升，但是市场可能会出现一个盘整期，2007年初情况可能不太乐观。 二、项目所在区域市场概述 从各个区域的楼盘供给个数来看，市中心区和南市区是目前昆明市的楼盘供给的主要区域，两个区域的楼盘供给个数占了全昆明市的62.6%。 从各个区域楼盘供应量所占比例来看，已开盘销售的楼盘供应量主要是以市中心区、北市区和南市区为主；但是潜在楼盘供应量则主要是以南市区和西市区为主，这主要是因为在未来一段时间内南市区和西市区将会有几个大盘面市，使得这两个区域在未来一段时间内将成为昆明市住宅楼盘供给的主要区域。 因此，未来四年内南市区将成为昆明最大的开发热点区域，供盘量将于2007年达到高潮。在广福路以东至呈贡的城东南片区，这个连接新旧昆明的地带，数十个房地产项目在火热动工，如新希望的大商汇、彼岸、十二棵橡树庄园等楼盘，除了世纪金源、新希望、万达、顺弛等国内大腕，官房、冠江、江东、云铜、银海、盛世同家、云锡、金马源、云天化、大朝、俊发、泰兴隆、竞运达等本土主流房地产开发企业也早已在城东南片区囤积了土地，预计供应量将超过600万平米。 三、区域供盘情况特征概述 1、广福路、官南片区的项目开发进度明显取代了滇池路片区，区域供盘量在昆明各片区属于最大； 2、地价相对二环路以内便宜，各个项目都有一定规规模，基本都超过100亩； 3、2005年多个400亩以上的大盘上市，世纪城2500元/平方米的价格使竞争加剧，甚至趋于白热化； 4、地块规模使创新产品有了出现的可能，新推出的楼盘都尽量进行产品的创新； 5、为吸引跨区域客户，大部分为多物业形态共存，产品供应丰富，项目都做了一定量的多 层配货比； 6、景观洋房作为一个创新产品，目前主要在滇池路和广福路有供应； 7、满足容积率控制指标、每平米利润贡献较好；
万达集团的商业地产运营模式的启发 【摘要】中国地产开发运营模式发展到今天已经出现了非常多的形态,而商业地产是城市发展、社会需求的必然产物。万达集团商业综合体发展无疑是成功的,有其与其他幵发商之间开发运营有诸多不同的地方,值得研究和学习，本文就万达集团商业地产的运营模式进行分析并谈一些个人较为浅显的看法。 一、商业地产现状 商业地产是把城市功能与城市发展之间的内在逻辑关系通过建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体,利用建筑空间复合化、集约化和开放化,满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、娱乐等城市功能空间需求,建立一种相互的功能关系,从而形成多功能、高效率的经济聚集体。中央电视台2012年度经济人物评选年会上王健林(万达集团董事长)和马云(阿里巴巴董事局主席)上演了一幕“十年约赌”,王健林说再过十年也就是2022年假如电商所占市场份额能够达到传统商业的50%,他将给马云1亿元,否则马云还给他1亿元。表面上这是一个简单的赌博,实际上这是商业形态的发展模式演变过程中不可避免的碰撞。不可否认的是，电商已经在逐步影响着中国老百姓的生活方式,其他的商业形态也在不断发展,但商业地产仍然有其不可替代性。而大连万达集团则在中国商业地产领域属于绝对领先地位,是中国商业地产的领军企业。 二、万达集团商业地产运营模式的特点 1.订单地产 “订单地产”现在已成各公司商业地产争相学习的对象,这是由万达集团首先提出并投入实际运营的一种招商形式。即在规划设计和开发建设之前甚至在拿地谈判过程中就已经开始或完成了各种主力业态的招商,按照不同业态和商户的要求进行设计和建造,这既满足了商户对物业条件要求,又为步行街商家提供了优越的经营环境。 2.租售结合 万达集团对万达广场内的大商业部分实行只租不售,对围绕万达广场建设的住宅、金街商铺等物业是销售的,以销售物业的销售收入补贴自持物业的大商业建设及初期营收不到盈亏平衡点的成本,从而达到现金流的平衡。只依靠租金收入不可能平衡现金流,投资回报期太长了,所以每一座万达广场都要求一定比例的销售物业，为万达广场的盈利提供了有力的支持。 3、保证满铺开业,迅速形成商圈效应 万达集团在发展过程中,始终将满铺场开业作为万达广场开业的基本原则。为了实现满场幵业,万达根据项目幵发进度,实施建设和招商模块化管理,根据不同阶段完成主力店、餐饮业态、零售业态的招商目标,建设与规划及招标模块完全按照招商模块节点开展工作。要求商家装修时间与幵业时间合理结合,倒排装修计划,根据装修时间不同安排商户进场有序装修,并派驻专业的管理人员协助商家进行现场装修进度和效果管理。万达广场满铺开业,为商户创造了良好的经营环境,没有市场培育期也就间接为商户赢得了额外的利润。 三、万达集团商业地产运营模式的启示 1、坚持正确的运营模式。 科学的开发运营模式需要正确的理论指导,没有正确理论指导的开发运营模式是没有前途可谈的。需要幵发商全价值链和逆向思维理论相结合。企业要做大,必须做到统一理论思想、统一文化导向、统一规划布局、统一规范管理。同时要摆脱住宅地产开发运营中的思维定式，运用新的理论、新的思想。 2、前期要有正确的开发目标。 开发什么,在哪幵发,如何幵发。这些都是要在拿地之前就要事先考虑好的,因为任何一个
目前商铺的销售模式主要有只售不租、长期包租、短期委托经营、带租约销售等形式。根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会采取不同的销售模式，投资者购买商铺时要结合项目的具体情况，综合考量各种销售模式的优劣，来选择自己心中理想的商铺。 只售不租模式 只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。 直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的卖场后果将更严重。业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力不足。 长期返租模式 返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。根据包租或承租年限的长短，可分为长期包租和短期返租两种方式，其中长期包租的年限往往根据大商家的承租年限，一般以十年、
十五年为常见。 采用长期包租销售模式的商场往往是找个大商家租赁，将铺位分割成蚂蚁铺，然后以年回报率8％，带10年租约返租销售。由于大商家采用的是统一收银、开放式大卖场经营，业主基本在商场内找不到自己的铺位，这种商铺被称为“虚拟产权式商铺”长期包租的销售模式，小业主在前10年内的投资回报相对有保障（前提是返租期内开发商遵守承诺、大商家持续经营），但返租期过后，由于业主找不到自己的铺位，接受不了大商家的低租金，投资收益将完全失去了保障。 对于长期包租销售的商铺，一旦发展商经济实力不强，在大商家支付较低租金的情况下不能支付小业主的回报，就会出现发展商拖欠回报的现象。 短期委托经营，放水养鱼做旺卖场 短期委托经营，指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租金，取得商铺短期的经营权。开发商得到了物业前期的经营管理权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。 这种销售模式，投资者需了解开发商和经营管理公司的经营能力，因为它在很大程度上决定了商铺价值的实现。
商铺营销方案 2013-4-5 目录： 一、胜利北大街北二环外区域商业现状 二、项目基本情况 三、产品分析 四、营销战略与价格定位 五、营销方式及推广战术 第一部分：胜利北大街北二环外区域商业现状胜利北大街作为石家庄市区去往正定的主干道，商业发展较早，相比北二环外其他区域略微成熟。 依据本项目区位，此区域商业大体分为两部分： 一、沿胜利大街两侧商业。如湘君府、水一方夜总会、克莱家悦快捷酒店、 双环汽车、宴都酒楼、双星体育专卖、各大银行、药房、二手车交易市 场等；特点：规模较大，品牌具有一定的知名度。此区域店铺具有一定 辐射能力，107国道过往宾客、新旧居民等均为消费群体。 二、****西侧商业街。此街区商业混杂，各种小店铺：超市、饭店、水果摊、 菜市场、家电维修、孕婴店、干洗水洗店、移动联通电信营业厅、防盗 窗、塑钢门窗等均有。主要服务对象为柳辛庄村民，消费水平较低。但 品种齐全，生活较为便利。 此区域租金为1700元/月/间（约30平米），折合56元/平米/月。 与本项目商业产品形式较为相似的是****底商，位于胜利大街与四水厂路交叉口，交通方便，周边学校医院等比较成熟，人群密集，已全部租完。目前主要经营业态餐饮小吃（沙县小吃等）、烟酒、小型超市等。服务群体主要为片区内居民及过往宾客。 二六零医院、胸科医院、区域原住居民、新房地产项目入住业主是商业发展的源动力。
第二部分：项目基本情况 项目基本信息： ****位于新胜利北街以东，石津灌渠以南，****以西，规划中的赵佗路以北。由14栋高层组成。项目占地116725平方米，总建筑面积400000平方米，总户数3000户。以每户平均居住3人计算，总居住人口约9000人。 ****位于城市二环与三环之间，属于北部未来发展方向滹太新区，上风上水。周边配套齐全，超市，学校、医院、银行一应俱全。 学校：桥东区第四幼儿园、桃园小学、运河桥小学、21中、89中、石家庄市培英中学； 医院：河北省胸科医院、260医院、省职业病医院； 商场：银都超市、天河超市、桃园市场、华北鞋城、华北灯具城； 银行：建行、工行、农行； 随着铁路入地，新胜利北街将建成贯穿城市南北的一条城市迎宾大道，进一步提升项目整体价值。 商业产品信息： 项目商业产品根据分布区域可分为三类： 沿东柳路底商及单体商业楼；沿石津灌渠的底商；沿新胜利大街的底商； 本期销售产品主要为沿东柳路及石津灌渠的#、#、#、#楼底商。共00套。 #楼底商面积主要集中在130-150平米之间。共0套。 #楼底商面积主要集中在140-300平米之间。共0套。 #楼底商面积主要集中在80-110平米之间。共0套。 #楼底商面积主要集中在130-230平米之间。共0套。 户型结构大多为长条形，开间较小，进深较大，展示效果一般。 商业未来运营业态简析： 大型社区住宅是人们生活的主要聚集地，随之与此相配套的社区商业便应运而生，社区商业为了满足居民对个性化、多元化的消费需求，符合现代商业服务业的发展趋势，其社区商业业态也处在不断的变化发展中。社区商业已进入快速发展期，现阶段社区商业除了要解决开发与经营、规模与效益等诸多问题，更重要的是考虑社区商业业态形式问题。
烘焙公司经营计划书整体市场状况分析： 1、烘焙业已进入成熟发展阶段；目前，烘焙产品仅占人均饮食消费的%，待开发的潜力巨大。 2、此行业的人员素质较低，如拥有一支专业性强、素质高的队伍，占有市场的机会将很大。 （**）目前的基本情况：
目前各店面积及经营模式、各店的基本情况及人员结构：43间店、40-60平方、前店后厂、店长裱花烘培师服务员 产品的品种及价格：现烤面包类12-15种（元/个）、西点类5种（元/个）、方包包装类4种（元/个）、土司包装类450克3-5种（元/个）、小土司120克（元/个）、面包包装类4种左右（元/个）、蛋糕包装类7-10种（元/个）、干点包装类10-15种（元/个）。 生日蛋糕的种类、每种的价格情况、每种的款式有多少、散花的种类及价格、慕斯的种类及价格：乳酪夹心蛋糕类6寸40元（+20+30+40）、法式欧式类6寸58元（+30+40+50）、慕斯类6寸78元（+50+60+80）、喜庆类6寸78元（+50+60+80）。斯小蛋糕元12种、散花蛋糕20元5种。 各分店在武汉的区域分布情况：汉口集中、武昌以阅马场为中心、汉阳及其他区较少。 中秋节的基本情况、端午节的基本情况、春节年货的基本情况：中秋订单占市场30%-40%；端午节以绿豆糕、冰皮绿豆糕为主；春节以本地传统干点为主。 有无店面促销、营销策划，基本情况：店面促销较少、营销策划一般，有时做公交车身广告和店面海报。 4、顾客对烘焙产品的接受度越来越大。 5、中秋月饼、端午粽子、年货每年都存在巨大的市场。 6、节日期间的生日蛋糕需求量很大。 7、广东的烘焙行业水准、对店面的操作水平、产品的技术力量及研发能力、管理水平、装修水平、促销策划能力、信息量都明显高于内地。 8、内地烘焙行业整体的操作水平较差，因此可发展潜力及空间巨大。 ★提升分店营业额 分店的营业额是维持公司日常开销的基础，是组成公司销售收入的重要的一部分；因此，对分店营业额的提升也尤为重要。 一、增加营业额的方式。 1、增加人流量（即：入店人数） 2、增加单笔交易的金额。