养老服务商业模式设计
养老服务是一片布满暗礁的“蓝海”。要想享受“老年人口”的红利，需要精妙的商业模式和小心翼翼的应对策略。
人口老龄化，是中国当前和未来的一项基本国情。规模庞大且快速增长的老年人口，以及缺口巨大的养老服务需求都预示着养老服务产业进入了重要历史机遇期。
但厉兵秣马者众，敢于尝鲜者寡。目前，社会资本主要集中于以养老社区开发运营为主的养老地产。活跃的投资机构主要包括房地产企业、保险企业，以及民营养老服务机构。
养老产业是片蓝海，处处充满着机遇，也时时伴随着风险。要想享受养老服务市场带来的机遇，必须建立行之有效的商业模式。
解析要素，设计模式
商业模式设计不仅需要缓解和规避产业的系统风险，更要为企业带来持续的经济收益和竞争优势。商业模式是特定业务为顾客、企业创造与传递价值的系统呈现。在考虑外部产业环境因素条件下（如产业政策、市场规模等），养老服务产业的商业模式设计应该聚焦于价值主张、关键资源、业务平台和盈利模式四大关键要素。
开发价值主张
有力而聚焦的价值主张是商业模式的基石，它包含确定目标顾客、凝炼价值诉求，以及开发产品/服务组合，可以形象地表述为“找对人、说对话、做对事”。
确定目标顾客
产业中的目标顾客，可以依据需求层次与生活自理能力分为四类典型目标客户群。
低端自理型老人群体，是绝大多数政府和社会福利性质养老院所面对的目标顾客，它们在最低成本约束下提供基本养老服务，如老人床位、基础看护、娱乐等生活设施与
服务。低端介护型老人群体成为中小规模民营养老服务机构的主要服务对象，是以灵活服务、个性需求为特点的中低端养老服务产业的“长尾市场”。
高端自理型和高端介护型两类群体，一般具有较高文化水平和购买能力，几乎没有家庭负担（如照看孙辈、资助子女等），因而有比较广泛的兴趣爱好和社交圈子，在生活和消费理念上更能够接受新式观念。他们应是行业重点关注对象。
凝炼价值诉求
价值诉求反映企业为顾客提供产品或服务所包含的核心利益，超越产品或服务形态本身。
以产权销售为内核的养老地产项目，对目标顾客而言，不仅意味着拥有独立、舒适的居住条件，可能还包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遗赠子孙的增值资产。
以保健疗养为卖点的养老服务项目，其价值诉求重点可能并不在于是否从产权上拥有住所，而是作为尊贵会员所享受的定制化服务。
企业应该针对已确定的目标顾客，在深入调研和分析其需求特征的基础上，开发具有吸引力的价值诉求。
设计产品/服务组合
产品或服务是企业向顾客交付价值的载体，也是顾客购买的核心内容。在养老服务产业，产品或服务都是以组合的形式出现。无论是养老地产，还是地产养老，都表现为“居住环境+生活服务”的硬产品和软服务组合。
在硬产品方面，核心要素包括居住小区选址/规模、产品形态（产权销售/会员制/租赁）、居住条件、医疗与娱乐配套设施，以及定价策略等方面；在软服务方面，护理团队服务水平、医疗服务机构规模及服务能力，以及日常起居综合服务品质等是关键因
素。
不同顾客对产品/服务组合各要素的匹配要求存在差异。例如自理型老人对居住空间私密性、娱乐及理疗设施完备性的关注更多，而介护型老人更关注居住小区的护理水平、医疗服务能力等。
整合关键资源
关键资源是企业商业模式持续竞争力的来源，它涵盖企业掌握的核心资源与能力。养老产业的参与企业大致可以分为保利、万科、复星等为代表的“房企系”，新华保险(21.32,-0.45, -2.07%)、泰康人寿、中国人寿(14.74, -0.07, -0.47%)等为代表的“险企系”，以及其他民营养老服务机构。
不同的企业类型具备各自的核心资源和能力。对于地产开发商而言，其核心资源在于地产项目开发经验、与地方政府良好合作关系，具备地产项目短期融资、开发与管理、物业服务等方面能力；保险企业则具有寿险产品开发管理、医疗保险与服务等领域经验，具备运用保险资金长线投资、进行长期经营和开发养老服务周边产品的能力。
其他民营养老服务机构，具备更准确地把握和理解养老市场顾客需求，更高效地开展机构运营和价值输出，更宽泛地衔接社会资源的核心资源，并具有形成差异化竞争模式、服务利基市场，以及通过个性化产品开发，识别并满足“长尾需求”的能力。
例如上海亲和源公司开发的养老社区采取“销售+持有运营”方式运作，前期自主进行养老社区的开发和运营，并采取会员制发售，进而在后期将更多资源投入到社区服务管理。
打造业务平台
任何优势资源和能力都可能伴随着短板。
从产业发展层面看，养老产业发展“前途光明、道路模糊”，其本质原因是参与市
场角逐的各类型企业群与生俱来的典型优势和劣势。因此，打造具备核心竞争力的特色业务平台，是弥补企业竞争资源短板、创新养老服务产业商业模式的核心内容。无论是企业价值主张，还是关键资源，都需要通过特定的运营流程和体系进行高效率配置和最大化呈现，这就需要企业通过业务协同和战略合作的方式打造业务平台。
战略合作通过战略合作实现优势资源互补是快速获取综合竞争力的不二法则。擅长地产项目开发运营与物业管理的房地产企业可能在老人护理、保健理疗方面存在资源和能力缺陷，同时在养老服务产业开展长期运营中也并无经验和资金方面的优势。
那么，企业可以通过选择具备相应资源优势的医疗机构，打造养医结合专业团队，或引入纯粹财务投资机构参与，规避中长期财务风险。万科在开发杭州某地产项目时，通过向当地资质最好的医疗机构无偿赠送社区医院房屋产权，在小区开办社区医院，从而带动该项目销售量价双升。上海亲和源则引入美国挚信资本作为财务投资机构，也是有效缓解长期投资压力的战略布局。
业务协同养老服务产业投资周期长、单位回报率低，使企业很难依靠会员费、租赁费、服务费等常规业务收入，以及政府可能提供的一次性运营补贴、床位补贴或税费优惠来获利。在养老服务产业，以目标顾客群为圆心，将针对养老群体的各类业务进行协同，是实现企业盈利最大化的重要手段。
在业务协同方面，“险企系”的资金和业务属性与养老服务产业更加匹配：一方面可以衔接医疗保险、护理保险等养老保险产品，开展交叉销售和捆绑销售；另一方面，带动护理服务、老年科技产品、老年旅游服务等产业，延伸养老保险产品价值链。
设计盈利模式
盈利模式是界定企业以利润形式为自身和股东获取价值的方式，它将复杂财务公式提炼为盈利生成过程中最关键的四大变量：收益模式、成本结构、目标单元盈余和资源
周转率。养老服务产业的盈利模式大致可归为产品主导型、服务主导型和混合型三类。
产品主导型以高端自理型老人为目标顾客群，通过老年公寓等地产项目的开发、销售和管理获得一次性收益。由于房屋产权销售有效覆盖社区开发建设成本，因而产品主导型养老服务的单位盈余水平很高，而资源周转率很低。影响产品定价的成本因素主要是社区开发建设和管理成本。房地产开发企业是产品主导型养老服务的主要提供方。
服务主导型由于保监会明确规定保险公司不得以投资不动产为目的，参与或变相参与一级土地开发。因此，保险企业介入养老服务产业主要以服务主导型盈利模式为主。通过建设老年社区，以会员制的方式吸引高端介护型老人为主体的养老人群。服务主导型盈利模式不涉及到产权售卖与转让，因而资源周转率高，但单位盈余水平低；以服务成本和管理成本为主体的成本结构，决定了规模效益是其获利的重要保障。
混合型以床位租赁费、外加管理/服务费为主要收益，主要面向低端自理型老人群体，能够获得一定程度的政府补贴。民营养老服务机构以建设养老院为载体，以最具经济性方式提供基础服务，通过较低运营成本，获取规模效益的方式实现盈利。
无法对抗的风险
在机遇背后，养老服务产业也隐藏着相互影响的风险：政策、金融、市场和传统文化。这些风险，仅仅依靠商业模式设计是无法规避的。
政策风险
政策风险主要体现在政策有效性和稳定性两方面。国家出台了一些养老服务相关政策，但是令人遗憾的是，地方政府并没有相应出台具备系统可操作性的配套实施办法及措施。中央政策如何有效地影响市场，还存在诸多的不确定性因素。
金融风险
养老服务产业一次性投入高，回报周期长。普通养老地产社区的建设周期一般为3～
5年，建成后可运营50年左右。开发企业不仅面临住宅开发的一次性投入，还有医疗服务中心、老年活动中心等医护、娱乐等配套设施和服务的持续投入。
若在出租率和预付费水平不确定的情况下，企业试图通过长期运营获得收益将面临极大金融风险。保利北京和熹会预计需要运营30年才能收回成本。其负责人也承认：“现在所收的会员费不要说土地成本和建筑成本，连装修成本都远远不够。”
若养老地产项目没有得到土地出让及相关税费优惠，以及政府补贴等政策扶持，仅仅以租赁和服务几乎不可能实现盈利。
市场风险
北京养老助残服务管理中心，北京首个社区养老“服务托管”模式试点机构，在获得免费设备和场地等政府优惠政策之后，于2013年7月正式营业。但它在试运营以来却不得不面对亏损的尴尬；北京某地产商开发建设“只租不售”老年公寓，拥有110个公寓单位，但开盘近五个月也才出租6户。养老产业的潜在需求很大，但有效需求不足，市场风险仍然很大。
中国老龄化处在城乡二元经济结构、社会整体发展水平不高的背景之下。已进入或即将进入老龄化社会的国家中，中国“未富先老”现象更为严重。2014年，中国企业职工月人均退休金为2082元。养老人群所掌握的财富较少，直接影响其购买力。
文化风险
“养儿防老”是中华民族的传统观念，居家养老是几千年延续下来的传统习惯。如何将养儿防老变为产业养老？如何让习惯于居家养老的老人走进老年公寓、老年社区？
“熟人社会”和人情“差序格局”是中国社会的传统，与西方社会的文化传统和精神意象截然不同。商业化养老社区打破并重构了老人生活环境、社会网络，也将深刻地影响老人日积月累所形成的生活习惯。从居家养老到社区养老，改变着老人的养老观念
和行为，势必面临着比西方社会更为复杂和苦难的转变。
深圳首次公开出让养老用地引社会资本进入民生领域
新华房产4月10日深圳讯(记者刘俊荣)一边是人口老龄化日益加剧，一边是养老服务设施的供给严重不足。深圳推动社会资本进入养老领域，4月10日下午，在深圳市土地房产交易中心，深圳2宗养老设施用地公开挂牌出让成功，分别由前海人寿和融通信投资以4亿元和2.8亿元价格摘得，届时将均能提供300个以上养老床位。
据悉，这是深圳首次向社会公开挂牌出让养老用地。本次推出的地块面向社会资金开放，也被解读为引进社会资本进入养老领域。
深圳首次公开出让养老地块
此次成功挂牌出让的2宗土地分别为：A001-0198宗地，位于宝安区新安街道，面积10860.8平方米，建筑面积27000平方米，挂牌起始价为人民币6850万元;A805-0052宗地，位于龙华新区民治街道，面积6920.16平方米，建筑面积15220平方米，挂牌起始价为人民币4000万元。上述两宗地的规划用途均为社会福利用地，土地使用年期为50年。
由于两宗地块的起始价都不高，拍卖吸引了众多竞买人参与。据新华网记者统计，A001-0198宗地共17个竞买人，A805-0052宗地18个竞买人。拍卖也吸引了不少本地和外地房企参加，据记者获得的参与竞买名单显示，佳兆业、深商控股、壹壹壹房产、复星商业(浙江)、澳房(中山)、中鼎(河北)等房企都参加了10日下午的拍卖。
首先拍卖的A001-0198宗地块，拍卖师采取每次加价1千万的方式。开始时，众多竞买人争先举牌，在价格被逐步推高后很多竞买人退出了叫价，最后几乎成为25号竞买人和持9号牌的前海人寿之间的竞争。下午大约3点半左右，前海人寿把价格定在了4亿元，拍卖师在加价1千万无人举牌时，先后调整加价幅度至500万、200万，但仍
无人再应价，最终前海人寿夺得该地块，溢价率约为484%。
随即进行拍卖的A805-0052宗地位，拍卖师仍采取了每次加价1千万的方式。与第一宗地块的出让情景相同，竞买人举牌都堪称利索，很快该地块就被深圳市融通信投资有限公司以2.8亿元的价格摘得，溢价率为600%。
深圳市土地房产交易中心相关负责人在接受记者采访时表示，两宗地块的起始价都不高，拿出来拍卖时他们也不清楚市场反应到底怎样。
值得注意的是，9日刚刚以54亿元价格斩获大鹏“巨无霸”地块的佳兆业，虽然也参加了竞拍，但与前一天的志在必得相比，明显少了热情。与之相同，参与竞拍的多家本地和外地房企，也都很快退出举牌。
引入社会资本盘活存量用地
本次两宗养老用地公开挂牌出让，亦是深圳解决“老大难”问题的探索尝试。
数据显示，截至2011年底，深圳市常住老年人口30.6万，其中户籍老年人口15.6万，预计到2020年常住老年人口76万，老龄化率约为6.9%，深圳将接近老龄化社会。
与之相对应，养老服务设施供给却明显不足，截止2011年底，深圳市千名常住老人床位数仅约为10床。
对此，深圳房地产研究中心主任王锋表示，深圳虽然是年轻城市，但跟随家庭来深的老人越来越多。深圳目前的养老现状是70%的老人在家养老，30%在专业机构养老，而专业机构缺乏，满足不了养老需求。
土地、资金，成为制约养老设施建设推进的瓶颈。
为此，2011年7月，《深圳市养老设施专项规划(2011-2020)》正式发布，明确了70处机构养老设施。此外，还预留了5处养老备用地块，此次拟推出的地块即是该规划中确定的。
值得注意的是，这也是深圳首次向社会公开挂牌出让养老用地，面向社会资金开放。深圳市规划国土委在两宗地块挂牌出让前表示，积极探索引入社会资本进入养老设施、保障性住房、学校、医院等社会民生领域。
除了通过公开挂牌方式出让养老用地外，深圳也在探索将存量用地引入民生领域。深圳市规划国土委表示，如将原农村集体经济组织用地、企业协议已出让因规划改变未建设用地等存量土地，在符合规划的前提下引入民生领域，通过有效盘活存量建设用地，拓宽土地供应渠道，不断改善民生。
“毕竟深圳土地资源稀缺，单靠拍地促进机构养老不现实，因为没有那么多地。”深圳房地产研究中心主任王锋建议，发挥存量土地作用，充分挖掘社区物业潜力，形成新的养老机构。
需防范经营风险
虽然此次两宗地块的拍卖均出现较高的溢价率，但各界对养老地产的可行性仍存在争议。一位参与竞拍的房企负责人表示，养老产业投入大，管理成本高，倘若要引入国际先进管理机构合作运营，运营成本会更大，这对企业的资金运行开发水平要求很高。
此外，由于项目是社会福利性质，受到政府监管要求，项目要做成高端养老服务机构的可能性不大。在这样的情况下，企业要运作很长时间才能收回成本，这在未来市场尚存在不确定因素的背景下，对企业形成风险。
世联行董事长陈劲松也曾对媒体表示，目前中国的养老概念要落到实处还需要时间。王锋则表示，政府应建立规范防止企业搞投机，借养老产业名义搞房地产开发的做法。
险企纷纷布局养老产业目标客户高端化
我国老龄化人口数量以每年1000万的规模递增，预计20年后老龄人口将突破4亿人。
老龄化推动了养老产业的发展，目前越来越多保险机构谋划建养老社区，开辟保单与实物结合的模式，现有模式主要针对高端人群进行规划。
险企筹建养老社区
继泰康最先宣布在国内涉水养老社区之后，合众、新华、国寿等保险公司也纷纷涉足这一领域，在北京、上海、广州、武汉等多地筹建养老社区。
据了解，4月3日，长三角地区首个由保险公司投资建设的连锁养老社区——泰康之家·申园的养老生活体验馆正式揭牌，这也是泰康养老社区全国布局的一个旗舰项目，总投资达42亿元。
泰康人寿相关负责人对北京商报记者介绍，申园预计2016年10月正式入住，另外北京泰康之家燕园社区一期也有望于明年下半年入住。除上海外，江苏、浙江也成为泰康人寿养老社区长三角布局的重点，并已规划在南京、苏州、杭州、宁波等地获取项目用地。未来5-8年，泰康人寿将在全国投资1000亿元，建设15-20个养老社区，先期构建拥有超过5万客户的连锁养老网络，长期将达到20万客户规模。
随着人口老龄化的加剧，家庭养老或靠房养老等传统方式正受到挑战，越来越多的险企向养老地产迈进。去年5月和6月，泰康之家·寻梦之和燕园两个养老生活体验馆在上海淞江和北京昌平揭幕，今年2月泰康新养老社区再次落户三亚；今年3月31日，平安旗下不动产公司发布其首个养老品牌“合悦”。据悉，平安不动产投资养老地产首批包括合悦江南、合悦版纳、合悦乌镇3个项目，并提供包括健康管理、膳食管理、生活管家、养老服务、心灵成长、分时度假等服务。目前圈地总面积接近2.4万亩，总投资超过300亿元，其中合悦江南项目总投资额约为170亿元，合悦版纳项目总投资约150亿元；此外，新华保险也在北京、西安等地建设养老地产项目。
事实上，已有保险公司在养老社区方面的布局抢跑。去年10月，合众人寿在武汉建造
的国内首个持续健康退休社区（CCRC社区）宣布进入试住阶段，这也是国内最早宣布入住的由保险机构投资的养老社区。
“保单+实物”模式打造产业链
“随着人口结构的变化，社区养老未来可能成为主流的养老模式，而保险资金的长期性又与这类养老产业投资相匹配，因此很多保险公司都不希望这方面输在起跑线上。”一位业内人士指出，更重要的是，养老产业与保险业务的发展还具有一定的协同作用，例如在发展养老社区的同时还可以对接相应的保险产品，比如医疗保险、护理保险和养老保险产品，同时可带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等相关产业，如果发展得好将大大拓展寿险的产业链。
据了解，目前我国的养老社区主要分为配建于普通居住区中的养老社区或养老住宅、专门建设而成的综合性养老社区以及结合旅游和养生为一体的度假型养老社区。目前这三类养老社区主要对应三种模式，普遍销售、会员制“综合地产型”以及“持有+销售”（即出租和出售相结合），其中“综合地产型”模式盈利主要依靠会员制收益以及综合服务收益。例如，2011年底运营的北京市海淀区和熹会老年公寓就是采用这种经营模式，养老社区将老人分为健康自理型、健康促进型、健康介助型、健康照护型，并分类提供不同的服务。
养老社区的建立很大程度上需要当地政府的大力支持，近年来，各地政府也鼓励社会资金进军养老产业，保险资金成了香饽饽。险企建立的养老社区在经营模式上也基本属于这三类，例如中国平安养老社区主要涵盖了“租赁型养老公寓”、“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。
不过，保险公司在开发养老社区时更倾向选用“保单+实物”的模式。例如泰康人寿早在2012年推出了国内首个保险产品与养老社区相结合的综合养老计划——幸福有约终
身养老计划，即投保人购买该保险产品，未来可凭保单入住养老社区；合众人寿也推出乐享和颐享优年生活年金保险两款产品，投保人到保险合同约定年龄后，就可以选择入住合众优年生活养老社区，该社区集居家、社区和机构三种养老方式于一体，提供了如餐厅、超市、银行、老年大学、幼儿园、健身房、社区医院等配套设施，同时还提供了包括独立生活、协助照料（含失忆照料护理）和专业护士护理（含功能康复护理）等系统化的专业照料服务。
目标客户高端化
尽管养老社区为老年人提供了一应俱全的生活设施及“软件”服务，但其较高的定位和门槛仍让普通百姓望而却步。确实，目前各保险机构推出的养老社区主要是针对中高端人群，例如，泰康人寿推出的幸福有约终身养老计划起步价在200万元，可以一次性或者分期缴纳，而这一入门远远超出了中等家庭的能力。
泰康人寿此次在申园的揭幕仪式上还明确指出，泰康养老社区是定位于世界级标准的“医养活力社区”，是普通持续健康退休社区（CCRC社区）的升级版，“医养”成为其核心关键词。在人们越来越追求晚年生活品质之时，这类将医养结合概念贯穿其中的养老社区受到很多高净值人群的青睐。
此外，合众人寿的养老社区也定位为中高端。据合众人寿精算部负责人介绍，“合众人寿乐享、颐享养老社区产品与一般养老保障产品类似，不过原来的产品基本上丰富了给付的形式，客户可以选择到期后现金给付，也可以选择将其作为入住养老社区的租金”。据了解，以合众人寿在售产品为例，若最终选择持续照料社区，缴费分为趸缴和期缴。购买产品的客户在70岁后入住社区，可选择在养老社区入住十年，或终身入住。以期缴十年期产品为例，选择入住养老社区十年的客户每年缴费3万元左右，选择入住终身的客户每年缴费5万元左右。
一位收入中等的投保人对此表示，尽管分十年缴费，在收入稳定时缴纳保费压力并不是很大，但将来入住后仍然面临一些养老服务费、医疗费以及其他一些生活费用等，如果全部包含在内选择养老社区恐怕仍是一种甜蜜的负担。
不过，对于目前养老社区偏高端的现状，泰康人寿董事长陈东升表示，先期根据市场需求，公司有针对性地开发高端养老社区，未来将根据不同人群的需要开发多层次的养老社区，以解决更多人的养老问题。
上海首家持有型养老社区浮出水面
3月29日，上海首家持有型养老社区——新东苑·快乐家园在闵行区华漕镇正式启动建设，计划于2016年10月向老人开放。作为上海首幅公开出让的养老用地，该项目的落地对上海养老模式探索意义重大。
“快乐家园项目建成后将全部持有，不出售。”开发建设该项目的新东苑国际集团董事长沈慧琴在开工仪式上介绍，项目地处大虹桥地区，占地面积100亩，将建设15万平方米的专业化养老服务设施，满足1200位老人改善型、高品质的养老服务需求。
去年4月18日，上海新东苑实业有限公司以协议出让的方式取得了上海第一幅养老用地——闵行华漕镇MHSB0001单元41-08地块，土地用途为其他公共设施用地C9(养老) ，土地总面积66206.90平方米，建筑总面积99310.35平方米，建筑容积率1.5。一度被业内称为上海民营企业进军养老地产的破冰之举。
上海同策咨询研究中心总监张宏伟指出，新东苑虽然获准成为第一个养老用地的得主，但100%的物业持有率，将会带来巨大的开发和经营压力，未来项目能否“叫好又叫座”仍需要市场检验。
创新拿地模式
穿过鸟语花香的华漕金丰[简介最新动态]国际别墅区，中国房地产报记者来到了新东
苑快乐家园的现场，项目被巨大的广告牌围起，第一根桩已经打下，售楼处正在紧张地进行样板房装修，场地里工人和各式机械正在平整土地。
在寸土寸金的大虹桥地区，低价取得一幅环境较好的土地，新东苑无疑是幸运的，而更值得注意的是，它突破了往常摆在民营企业面前的土地障碍，成功地摘得了上海第一幅公开出让的养老地块。
“该地块是闵行第一幅新增出让的养老产业地块，我们希望借鉴国内外发达地区养老产业的先进经验，以华漕镇养老社区基地建设为突破口，带动闵行区养老产业实质性发展。”闵行区规土局土地利用管理科相关负责人表示，出让时就规定，该地块在出让年限内（50年）只能用于社会福利养老产业，所有物业长期持有，不得分割销售。如区政府认定拿地公司擅自改变该地块养老用途，区政府有权优先收回土地。
出让公告要求，闵行华漕镇MHSB0001单元41-08（养老项目一期）地块须满足中、高端养老需求，项目为失能、半失能的老年人提供照护服务，且养老服务业务一并纳入民政部门指导和监管范畴。此外，该地块建成养老项目后，须充分发挥服务团队的优势，以需求为导向，设立多种服务套餐，为周边社区老年人提供无偿、低偿、有偿等不同类型的服务，为推进闵行区的养老服务事业做出应有的贡献。
根据新东苑的规划，项目30%将用于老人居住，公共活动空间占到70%。这些公共空间包括中央食堂、每栋楼的食堂、公共客厅、护士站、康复室等。社区还将针对入住老人的实际需求，为入住的老年人提供从居家颐养、专业护理、医疗康复到临终关怀的一站式服务。此外，该养老社区配套150亩生态农庄，将为老年人提供无公害绿色蔬菜；并设立社区智慧库与智慧讲堂，为社区长者提供精神文化交流的平台。
沈慧琴指出，目前社区已组建了专业团队养老服务的运营公司，新东苑公司还与清华大学公共健康研究中心签约建立战略合作关系，并将在国家中医药管理局的指导下，建设
中医养生和养老服务相结合的实践基地，实现“医养结合”。
“此类社区不同于养老院，而是可让入住的老人产生家的感觉。”闵行区养老推进办公室副主任韩永强告诉记者，闵行区正在申报国家养老服务业综合改革试点，持有型养老社区除了快乐家园，闵行区今年还计划在君莲大型居住区建设一家。
会员制门槛高
“周边的精装房已经卖到4万元/平方米，我们的价格肯定不会便宜。”售楼处一位工作人员告诉中国房地产报记者，目前收费方案还没有出炉，但应该会采取与国际接轨的会员制模式，即老人想入住社区，必须先成为会员，缴纳一定的会费，不同等级的住宿、服务对应的价格不等。“估计每张卡会在200万元左右，有点类似于亲和源的模式。”该工作人员透露。
资料显示，上海亲和源实施的是“家”概念的会员制养老，每张会员卡对应一名或两名会员，登记的两名会员必须是夫妻或直系亲属，主打客户群体是退休的教授、医生、公务员等中高端客户群体，价格在45万元至98万元不等。
“快乐家园这么高的定价，不排除有曲高和寡的风险。”上海一位养老业内人士评价称，快乐家园作为一个长期持有、纯养老性质的养老服务项目，房屋精装修加上各种养老设施，不断推高着前期成本，且因不出售的原则，只能靠服务价格收回成本，对开发商的资金实力要求颇高。
中国房地产报记者了解到，新东苑集团是一家上海本土民营房企，1993年涉足房地产领域，业务范围涵盖了金融投资、开发建设和中介代理等环节，快乐家园是其进军养老地产领域的第一个项目。
对于持有型养老社区开发的艰难，沈慧琴坦言：“现在碰到的问题很多，这块土地不可能100%自有资金投资，需要去银行融资，但养老用地为慈善用地，没办法进行抵押和融
资。另外，如果把这些老人吸纳到社区养老，不管收多少钱，税务局马上要来收你的营业税，这是非常严峻的问题。如此种种，目前让一个民营企业投入到养老产业实现盈利是比较难的。”
快乐家园面临的问题正是我国养老社区发展面临的共同问题。
另外，会员享受的是养老地产中房屋的使用权，而产权和使用权是分离的，未来一旦企业经营出现问题，会员可能面临较大的风险。此外，会员制还被质疑成一种集资模式，可能会触及法律红线。
“做自持型养老社区，开发商要有等待的耐心和实力。”亲和源股份有限公司董事长奚志勇表示
我国面临“未富先老”的局面，老龄化已成为社会关注的焦点问题，政府对于养老服务业的发展给予了高度重视和支持，党的十八大提出“要积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”。中国国际养老服务业博览会以“关爱老人，让生活更美好”为主题，由民政部、全国老龄工作委员会办公室和北京市人民政府共同主办，中国社会福利协会、北京市民政局和北京市老龄工作委员会办公室联合承办，是养老服务业最权威的国家级大型展会。
在国家有关领导的关怀下，在国际组织的高度关注和参与下，在全国民政系统、养老服务机构和企业的配合支持下，中国国际养老服务业博览会吸引了来自近20个国家的500余家专业企业、机构参与展览展示，5万多名观众前来观摩。博览会为投身养老服务业的仁人志士搭建了交流合作平台，实现了供需双方的有效对接，形成了巨大的成交量。
在此，博览会组委会对海内外和社会各界的大力支持和积极参与表示衷心的感谢！CISSE2014第三届中国国际养老服务业博览会将继续秉承“感恩关爱服务发展”的宗旨，围绕老年人生活需求和养老服务业发展的迫切需求，引进国际养老服务业的科研和实践成果，搭建国内外养老服务业的学习交流、促进融合平台，推动社会养老服务体系建设，为改善和提高中国老年人的健康、精神文化和生活水平，促进中国养老服务业的科学发展发挥重要的引领作用，同时为致力于进入养老服务行业的企业开拓市场、寻找客户及合作伙伴、提升企业品牌和扩大产品销售提供平台与契机。
1、老年人宜居建筑展区
设计理念：
推广老年人宜居建筑的科技创新理念，使老年人宜居建筑展示体现①符合标准；②绿色环保；③功能完善；④居住舒适；⑤活动便捷的要求，为老人营造一个良好的家居环境，使之生活得舒适、愉悦、健康。
参展范围：
（1）绿色养老建筑、智能养老住宅、特色设计的老年公寓和养老院、社区日间照料中心、品牌养老地产、综合养老社区的原型模型图示及沙盘、图片展示。
（2）致力于老年人宜居建筑设计应用的①建筑设计机构、房地产开发机构；②已应用养老建筑的相关设备设施研发和生产企业。
2、老年人康复、护理服务展区
设计理念：
展示成功应用中西医科学等手段服务于老年人康复、护理的研发与实践成果，改善老年人和残疾者的生活能力，减缓病痛。为养老机构、社区提供老年人康复、护理服务的参考和选择。
参展范围：
（1）各类研究机构、特色医院、综合医院、医疗康体服务机构和老年人体检机构及其科研和实践成果。
（2）专业的各类康复、护理设备、医疗辅助设备、无障碍设施、行为辅助设备、视听辅助设备等产品及其研发和生产销售企业。
3、老年人保健养生服务展区
设计理念：
推广中国特色的老年保健养生理念，展示老年人保健养生服务产品和设备产品，发展多种形式的老年卫生保健服务，指导老年人改善生活习惯和行为，鼓励他们自觉地维护健康，预防疾病，提高生活质量。
参展范围：
（1）各类提供老年保健养生服务的研究机构、服务机构，及其中西结合的老年养生保健研究和实践成果。
（2）各类具有治疗保健功能的健身器械、器材，具有符合国家相关标准和适应老年人需求的生活设施、生活用品及其研发和生产销售企业。
4、养老机构、养老社区展区
设计理念：
推广标准化服务和管理理念，综合展示养老机构、养老社区品牌，促进提升养老机构的服务质量和品牌意识。
参展范围：
各类老年福利院、护理院、老年公寓等品牌养老机构，综合养老示范社区，品牌养老服务联盟组织。
5、老年人精神文化服务展区
设计理念：
突出“老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”的理念，展示老年文化团体、老年教育团体、老年旅游服务团体等组织的创新成果，引导老年人精神文化服务相关事业的快速发展。
参展范围：
（1）各类老年大学、老年人文体娱乐社会组织、服务老年人志愿者机构及成果展示。（2）各类涉及老年人文化产品和老年人主题的音像、报刊、书画和文化演出品牌项目（现场互动演出及播放）展示（出版社、报社、文艺团体等）。
（3）推广国内外老年人旅游精品线路（各大旅行社）。
6、老年人信息化服务展区
设计理念：
宣传和展示国内外养老信息化服务的理念和前端科研产品，给老人提供网络化和智能化的便捷服务，提高老年人生活质量，努力拓展社会力量构建助老服务网络。
参展范围：
（1）IT行业涉及养老服务业的软件设计产品
（2）老年人医疗护理、健康生活的信息化服务产品
（3）涉及养老服务业管理的软件设计产品研发的科研机构。
（4）老年人医疗护理、健康生活的信息化服务产品的研发和生产销售企业。
7、养老领域人才培训服务展区
设计理念：
展示养老服务人才培训机构、教材课件，推进资源整合，引进国际先进经验开展人才培训，为建立养老服务培训体系和人才队伍的建设提供借鉴。
参展范围：
（1）国内外涉及养老服务业需求的管理、服务、康复护理、营养保健、心理咨询等人才培训的大学、大中专学校、培训咨询机构。
（2）国内外涉及养老服务业需求的管理、服务、康复护理、营养保健、心理咨询等方面的教材、培训平台及成果展示。
8、养老服务品牌推广展区
设计理念：
展示和宣传国内外理念先进、服务创新、产品科技含量高、效益良好的知名养老服务品牌机构，（包含服务、管理、咨询评估、金融保险机构和老年基金会组织，）为促进养老服务业的市场运作提供决策参考。
参展范围：
（1）咨询服务机构、金融保险机构和老年基金会组织的品牌及业务成果展示。
（2）老年用品生产企业。
=========================================================================== 国内有哪些养老地产开发的成功案例？ 1、北京太阳城国际老年公寓 该项目的开发商--北京太阳城集团是中国国内最早从事健康养老地产发展的企业，一直致力于塑造中国健康养老产业发展的民族品牌。北京太阳城集团倾情打造中国式医护型全程化持续照料养老住区（C C R C），包括：居家型、介助型、介护型、康复型、度假型、自助型以及高端智慧型老年公寓，为老年人提供了标准化、全程化医护型养老服务模式。 北京太阳城国际老年公寓位于小汤山疗养区，占地面积42万平米，总建筑面积32万平米，其中住宅区24万平米，商业配套设施8万平米，2万平米的人工如意湖。 北京太阳城为老年人制定了全程化的养老服务模式，涵盖了老年人必经的四个阶段：身体健康的老人、生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人。整个项目包括住宅式公寓、别墅、银龄老年公寓、帝阳老年公寓；老年护理中心、医院、、健康管理中心；家政服务中心、购物中心、文化会展中心、阳光水世界、假日酒店等，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、娱乐等多项服务，将养老地产做得丰富多彩。 居住形式灵活多样，包括居家式、租住式、安养式、度假式四种新型养老运作模式。开办"一站式"服务、可电话购物、送货上门的购物中心；可开办各类培训班、开展学术研讨、以及各类文化交流活动和会议的文化教育中心；集医疗养生、休闲度假、健身娱乐、温泉洗浴、餐饮购物为一体的阳光水世界；并设有物业管理中心，配有邮局、洗衣店等，可满足老年人晚年生活的一切需求。
国内高端养老院入住及搬离费用简析 一、泰康之家燕园（北京） （一）入住费用 1、已购买泰康对接养老社区保险且保费缴满并大于等于200万元 押金包含按户缴纳的20万入门费1以及根据户型不同需要缴纳从120万到360万左右的乐泰财富卡2费用。作为投保人入住，20万的入 门费是可以免除的。乐泰财富卡可以选择性购买或不购买，如果购买 乐泰财富卡则每个月不包含餐费的月费根据户型和人数的不同大概是 6,200元到20,100元左右，如果不购买乐泰财富卡每个月不包含餐费 的月费根据户型和人数的不同大概是10,900元到34,000元左右；餐 费根据实际就餐情况支付，预估餐费为1,800元/人/月。月费和餐费 均每月缴纳。由于入住老人基本为健康老人，因此一般不涉及护理费 用。 2、未购买泰康对接养老社区保险或保费小于200万元 押金包含按户缴纳的20万入门费以及根据户型不同需要缴纳从120万到360万左右的乐泰财富卡费用；月费根据居住的人数和户型 不同，不含餐费的月费大概是在6,200元到20,100元。餐费根据实际 就餐情况支付，预估餐费为1,800元/人/月。月费和餐费均每月缴纳。 由于入住老人基本为健康老人，因此一般不涉及护理费用。 （二）搬离费用 入住社区3个月之内或者3年以上退出社区，押金全额无息退还，如退出社区的原因为去世或法律规定的不可抗力，押金全额无 息退还。 1入门费是指居民入住养老社区必须缴纳的一笔可退还的押金，缴纳入门费方可获得泰康之家养老社区的入住资格，此外还包含了社区设备、设施使用的押金，应对居民可能突发的健康事件的大病押金。 2乐泰财富卡指入住养老社区的一笔可退还的居住押金。在入住社区前，须一次性缴纳，获得乐泰财富卡会籍，即可永久锁定“免房屋基本居住费用”的优惠。乐泰财富卡为记名且不可转让，其退还与入住社区的相关资格绑定。
【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式 2015-04-08 国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。 本文分享十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式。 一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓 亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。 整体规划 社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。 项目特色 整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 经营模式 亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。 项目配套 1.颐养院 建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。 房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。 2.健康会所 会所接待亲和源内老人，也对外开放 3.亲和学院 引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。 与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程； 开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。 4.配餐中心 与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成； 餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。 5.度假酒店 酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。
上海爱以德医养投资集团是一家专业投资开办以养老院、护理院、康复医院为一体的老年服务产业的投资管理公司，旗下上海爱以德日月星养老护理连锁是集养老、护理、康复、医疗等为一体的医养结合新型专业养老护理连锁机构。 自二OO六年以来针对我国老龄事业的发展需求，集团采取公益 性事业市场化运作方式，构建融养老养生、医疗护理、康复医疗为核心业务的老年服务产业链，打造上海爱以德日月星养老护理连锁优良品牌，斥巨资开办以养老养生为主的新型医护型养老院，以诊疗、护理慢性病老人、失能老人为主的护理医院，以促进老人康复为主的专业老年康复医院。以上海为中心，面向全国发展老年服务产业，不断
扩大产业规模，走出一条多元化、连锁化、集团化发展老年产业的成功之路。 上海爱以德日月星养老护理连锁下属各养老院、护理院既为自理老人提供优雅温馨的养老居所，又为年迈或疾病而生活不能自理老人提供悉心的生活照料和健康管理。齐全的生活设施、丰富的文化生活让入住老人享受生活的快乐和生命的尊严。规范的内设医疗机构均被纳入医保定点单位，保障入住老人的身心健康。各护理院均被纳入医保定点单位，以优秀的医、护技术团队、完善的诊疗设备设施和良好的医疗护理技术和护工队伍让入住患者提高生命质量，身体得以康复。 上海爱以德医养投资集团连锁化模式，让每一位不同阶段、不同年龄、不同现状的长者可在集团内养老院、护理站、护理院、康复机构中实现内部对接、转诊。随着爱以德日月星养老产业在上海各区布点、布局，入住长者可根据交通、环境等因素选择就近养老和医疗护理。爱以德秉承“住养与康复结合，养生与调理并重”的服务理念，爱人以德，奉若父母，情同亲生，在承载更多社会责任的同时把利国利民的老龄事业办大、办强、办好。
ICS 03.080.30 A10 山东省地方标准 DB37/T 1111－2008 家政服务——居家养老服务质量规范 2008-12-04发布 2009-02-01实施 DB37 前言 本标准由济南阳光大姐服务有限责任公司提出。 本标准为推荐性标准。附录A是资料性附录。 本标准起草单位：山东质量认证中心、济南市妇女联合会、济南阳光大姐服务有限责任公司。本标准由山东省服务标准化技术委员会归口。 本标准主要起草人：裴祎荣、刘勤、卓长立、沈其民、高玉芝、陈平、王继之、田丰 家政服务——居家养老服务质量规范 1 范围 本标准规定了居家养老服务的术语和定义、家政服务机构、服务人员、服务内容、服务管理、客户沟通以及客户关系管理的基本要求和星级服务员的评定要求。 本标准适用于山东省内居家养老服务过程和提供居家养老服务的家政服务机构对居家养老服务的管理。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过引用而成为本标准的条款。凡是注明日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可以使用这些文件的最新版本。凡是不注明日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 GB/T15624.1-2003 服务标准化工作指南第一部分：总则 GB/T17242-1998 投诉处理指南 GB/T19001-2000 质量管理体系要求 GB/T20647.8-2006 社区服务指南第8部分：家政服务 《家政服务员国家职业标准》（国家劳动和社会保障部） 《养老护理员国家职业标准》（国家劳动和社会保障部） 3 术语和定义 GB/T20647.8-2006确定的以及下列术语和定义适用于本标准。 3.1 居家养老服务e 依据法律及合同要求，由家政服务机构（3.3）派出人员，按照客户要求，提供老年人 生活照料和护理服务。 3.2 居家养老服务的客户e 接受居家养老服务（3.1）的家庭或个人。（本标准以下简称客户）
上海市地方标准社区居家养老服务规范 来源：中国社会福利网时间：2010-08-31 11:49 上海市地方标准 社区居家养老服务规范 前言 随着上海人口老龄化、高龄化和家庭小型化的发展趋势，老年人生活照料方面的需求已经成为全社会最关心、最直接、最现实的问题之一。为了逐步满足专业化、多样化的养老服务需求，规范社区居家养老服务与管理，特制定本标准。 本标准由上海市民政局提出。 本标准主要起草单位：上海市民政局、上海市居家养老服务指导中心（筹）、上海市社会福利中心。 本标准主要起草人：章淑萍、张凡、朱海燕、李传福、薛春萌、姚爱伦、康琪。 本标准参与起草人：奚士英、史雅民、张大建、黄勇、赵伟丽、荣伟。 本标准的附录为资料性附录。 社区居家养老服务规范 1范围 本标准提出了社区居家养老服务的内容和要求，规定了社区居家养老服务的组织、从业人员、服务项目、服务流程以及服务改进等要求。
本标准适用于上海市行政区域内的社区居家养老服务社（社区助老服务社）、社区老年人日间服务中心、社区老年人助餐服务点等社区居家养老服务组织（机构）。 2术语和定义 下列术语和定义适用本标准。 2.1社区居家养老服务（Elderly Home Care in Community） 依托社区养老服务资源，为60周岁及以上有生活照料需求的居家老年人提供或协助提供生活护理、助餐、助浴、助洁、洗涤、助行、代办、康复辅助、相谈、助医等服务。 2.2社区居家养老服务社（社区助老服务社）（Elderly Home Care Agency in Community） 上门为居家老年人提供社区居家养老服务的机构。 2.3社区老年人日间服务中心（Elderly Day Care Center） 日间集中为居家老年人提供社区居家养老服务的机构。 2.4社区老年人助餐服务点（Elderly Dining Service Center in Community） 社区中为老年人提供膳食加工配制、外送、集中用餐等服务的场所。 3基本原则 3.1以人为本原则。整合社区养老服务资源，结合老年人特点，提供多样化的服务。
15种养老地产开发模式分析
[转] 转载：15种养老地产开发模式分析2013-11-8 11:58阅读(4)转载自默默走下去?赞(664) ?评论 ?转载(4340) ?分享(2334) ?复制地址 ?收藏夹按钮收藏 ?更多 已经是第一篇 | 下一篇：2013-11-2 我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开
发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还
会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。
甘肃江子为民养老服务股份有限公司 护理员服务流程及标准 第一章、服务流程 工单生成→工单派出→服务开始→服务完成→完成扣费→回访（电话or入户）→总结问题、改进→提升服务质量 第二章、服务礼仪规范 一、上门之前的准备工作 （1）根据江子为民的服务指令内容，按照服务流程规定的时间内准备好全部工具、宣传资料以及清洁使用的抹布。 （2）再次确认客户的准确地址并记录客户详细的联系方式（固定电话或手机），防止地址不清，发生延误。 （3）整理好自己的衣着，保持良好形象。 （4）在服务流程规定的时间内到达客户家中。 二、上门服务 （1）应面带微笑、目光注视对方，采用标准话语，亲切、清晰地说：“您好，让我来帮您。” （2）进门先作自我介绍，语言要清晰表意要准确。推荐自我介绍话术：“我是甘肃江子为民的上门服务人员×××，此次上门来为您服务。请问您是×××老人吗？” （3）介绍的同时手持工作牌，有照片一面朝向对方，停顿2秒，让对方看清楚照片和姓名。
（4）进入老人家中时要注意卫生清洁，不能将外面的泥水及尘埃带入家中。进入老人家庭时应按规定穿戴一次性鞋套。 三、服务需求查验 （1）面对老人及亲属，不卑不亢面带微笑，采用标准话语关切地问：“请问您电话预约的服务项目是……”或“请问您需要的服务内容是……”（2）老人或家人在描述问题时，服务人员要积极聆听，可用点头、微笑或简单的肯定来表示我们专心的程度，但不能打断对方的描述。 （3）对方描述完以后，服务人员应将问题再重述一遍或将意思重组后转述一遍，进行确认，以保证所获得信息的准确。 （4）了解了老人的问题之后，小心仔细地检查，确认需要工作的内容。（5）如果在检验过程中需要搬动物品，甚至拆开台柜等，服务人员要先向老人及其亲属解释要进行的操作，征得对方同意后方可进行操作。 （6）确认问题产生原因并向老人解释故障成因及以后使用中的注意事项。解释时要专业、耐心，并采用通俗易懂的语言，避免一味使用专业术语，力图老人可以听得清楚、听得明白。 四、实施服务 1、操作之前 （1）具体操作前，要根据问题出现的状况及自身经验和客观条件判断排除故障。
养老服务商业模式设计 养老服务是一片布满暗礁的“蓝海”。要想享受“老年人口”的红利，需要精妙的商业模式和小心翼翼的应对策略。 人口老龄化，是中国当前和未来的一项基本国情。规模庞大且快速增长的老年人口，以及缺口巨大的养老服务需求都预示着养老服务产业进入了重要历史机遇期。 但厉兵秣马者众，敢于尝鲜者寡。目前，社会资本主要集中于以养老社区开发运营为主的养老地产。活跃的投资机构主要包括房地产企业、保险企业，以及民营养老服务机构。 养老产业是片蓝海，处处充满着机遇，也时时伴随着风险。要想享受养老服务市场带来的机遇，必须建立行之有效的商业模式。 解析要素，设计模式 商业模式设计不仅需要缓解和规避产业的系统风险，更要为企业带来持续的经济收益和竞争优势。商业模式是特定业务为顾客、企业创造与传递价值的系统呈现。在考虑外部产业环境因素条件下（如产业政策、市场规模等），养老服务产业的商业模式设计应该聚焦于价值主、关键资源、业务平台和盈利模式四大关键要素。 开发价值主 有力而聚焦的价值主是商业模式的基石，它包含确定目标顾客、凝炼价值诉求，以及开发产品/服务组合，可以形象地表述为“找对人、说对话、做对事”。 确定目标顾客 产业中的目标顾客，可以依据需求层次与生活自理能力分为四类典型目标客户群。 低端自理型老人群体，是绝大多数政府和社会福利性质养老院所面对的目标顾客，它们在最低成本约束下提供基本养老服务，如老人床位、基础看护、娱乐等生活设施与
服务。低端介护型老人群体成为中小规模民营养老服务机构的主要服务对象，是以灵活服务、个性需求为特点的中低端养老服务产业的“长尾市场”。 高端自理型和高端介护型两类群体，一般具有较高文化水平和购买能力，几乎没有家庭负担（如照看辈、资助子女等），因而有比较广泛的兴趣爱好和社交圈子，在生活和消费理念上更能够接受新式观念。他们应是行业重点关注对象。 凝炼价值诉求 价值诉求反映企业为顾客提供产品或服务所包含的核心利益，超越产品或服务形态本身。 以产权销售为核的养老地产项目，对目标顾客而言，不仅意味着拥有独立、舒适的居住条件，可能还包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遗赠子的增值资产。 以保健疗养为卖点的养老服务项目，其价值诉求重点可能并不在于是否从产权上拥有住所，而是作为尊贵会员所享受的定制化服务。 企业应该针对已确定的目标顾客，在深入调研和分析其需求特征的基础上，开发具有吸引力的价值诉求。 设计产品/服务组合 产品或服务是企业向顾客交付价值的载体，也是顾客购买的核心容。在养老服务产业，产品或服务都是以组合的形式出现。无论是养老地产，还是地产养老，都表现为“居住环境+生活服务”的硬产品和软服务组合。 在硬产品方面，核心要素包括居住小区选址/规模、产品形态（产权销售/会员制/租赁）、居住条件、医疗与娱乐配套设施，以及定价策略等方面；在软服务方面，护理团队服务水平、医疗服务机构规模及服务能力，以及日常起居综合服务品质等是关键因
社区居家养老服务组织评定标准 （试行） 本标准以中华人民共和国民政部《社区老年人日间照料建设标准》、江苏省老龄工作委员会办公室《关于印发<社区居家养老服务中心（站）评估指标体系>的通知》（苏老龄办[2009]12号）为基本依据，参照《南京市老年人社会福利机构等级评定办法》（2008年10月版），结合南京市老年人实际情况制定本标准。 本标准适用于南京市社区居家养老服务组织的评定。社区居家养老服务组织所指：南京市居家养老服务中心，城市小型托老所、农村“老年关爱之家”，虚拟养老院等四类服务组织。 本标准规定了居家养老服务中心等级评定标准，城市小型托老所、农村“老年关爱之家”评定标准，虚拟养老院评定标准。 一、南京市居家养老服务中心等级评定标准 居家养老服务中心是指为居家老年人提供各种综合性服务的社区服务场所，并设有日间照料、文化娱乐、医疗保健、康复训练等多项或单项服务和开展上门服务项目的社会组织或企业。 为促进居家养老服务中心持续、有序和更高标准的发展，规定了等级评定标准，把评定标准分为五个等级，即：“A、AA、AAA、AAAA、AAAAA”级，我市建设的最低等级为AA级，“AAAAA”级为最高等级，并为每个等级从机构资质、基础设施、服务功能、服务成效、人员配备、管理制度等六个方面进行了具体规定。 （一）机构资质 居家养老服务中心须进行民非或工商注册。 （二）基础设施 居家养老服务中心应有相对独立的服务与办公场所。AA级：面积在100㎡左右；AAA级：服务场所面积在120㎡以上，且环境布置要符合老年人生理特征，有与功能相配套的设施；AAAA级：
面积在400㎡以上，有相对独立的老年人休息房和日间照料室，有餐厅、多功能活动室、图书阅览室等，并配有相应设施；AAAAA 级：在AAAA的基础上，服务用房面积在600㎡以上。 （三）服务功能 AA级：须提供上门家政和生活照料服务；AAA级：在“AA”基础上拓展上门照护、康复护理、配餐送餐、文体活动、日间托老、心理关爱、法律咨询服务，托老简易床位5张以上；AAAA级：在“AAA”基础上规定日间照料有相对独立休息室、托老简易床位10张以上、信息服务平台和数据库、老年人精神关爱服务项目；AAAAA级：在“AAAA”基础上规定有覆盖全区的虚拟养老服务、承担本区居家养老服务创新、研究及试点工作。 （四）服务成效 AA级：享受经常服务的老年人月均人数50人以上，测评满意率达80%，且无火灾、食物中毒等安全责任事故；AAA级：在“AA”基础上服务老年人月均人数100人以上，满意率达90%，无重大事件投诉；AAAA级：在“AAA”基础上服务老年人月均人数300人以上，满意率达95%；AAAAA级：在“AAAA”基础上服务老年人月均人数1000人以上，满意率达98%； （五）人员配备 AA级：至少有1名专职管理人员，有与服务规模相当的专（兼）职服务人员；AAA级：在“AA”基础上至少有2名大专以上专业服务人员或1-2名中级技术职称专业服务人员，服务人员持证上岗率85%以上；AAAA级：在“AAA”基础上至少有1名中级技术职称专业管理人员，具有社工、护理、保健多种专业服务人员，服务人员持证上岗率90%以上；AAAAA级：在“AAAA”基础上至少有1名高级技术职称专业管理人员，服务人员持证上岗率95%以上。 （六）管理制度 AA级：有服务流程、服务项目、收费标准、服务记录和质量
北京高端养老院 （资源来自网络） 北京的高端养老机构大部分是从2008年开始运营的，目前来看，有鲜明定位的只有2家：燕达（定位医疗）、爱暮家（定位环境），其它高端养老院如：将府、汇晨、曜阳、太阳城、寿山福海、乐成、太申祥和、康梦圆等虽各有特点，但没有准确的定位、并以养老名义展开其它经营活动。现把我了解的以上养老院的情况、问题和未来的发展做一个预测。 燕达：首屈一指的大投资，目前来看还在踏实的做养老、医院及相关产业。最大的问题在于位于河北，医保问题是其在北京发展的重大障碍。北京市场小有进展，但接待人员过于刻板化、营销人员过于功利，营销方法有些不妥。设备让人感觉新颖，但缺点同样明显。号称国内唯一，但投资过大，设备华而不实，同样功效的产品，有更实惠的替代产品。房间设计合理性80%以上。虽计划开拓天津市场，但还好停止了这个想法。今后一段时间的发展重点会侧重于海外的老年旅游、疗养团。 将府：很明显借用其深厚的背景借养老名义开展商品房销售经营。摆脱不了：荒地砌墙为院、空地挖坑灌水为湖、废土成堆种树为山的普遍模式。虽有澳洲护理理念，但无特点，且重点放在商品房使用权销售上。宣传推广也以普通大众的购房模式推广为主。销售人员参照酒店、楼盘营销人员的标准培训是个大败笔。对于未来的发展，养老机
构只是整个大盘的陪衬。 汇晨：公办民营的试点和典范，设施合理性90%。由于有政府背景，管理层分歧较重。经营中又要考虑政府的福利特性，又要获得收益继续发展，平衡并进取考验管理层的沟通能力。营销做的不错，但后续的客户维护是致命的弱点。对于后期的客户维护，没有成形的思路，基本还在照搬美国模式，忧患意识不强，客户经常被人挖墙角。未来会继续开展2、3期的建设。由于有强大的实力，最终的发展将会是和政府摆脱干系，企业独自开展运营。 曜阳：房间建设、市场推广、营销、典型的房地产企业运做模式，基本体现不出养老机构的特征。房间建造、老人服务设施合理度50%。是典型的企业、协会联合挂羊头卖狗肉的案例。 乐成：不知深浅、定位错误、来势凶猛、有独特营销方法的生猛海鲜。从没有涉足养老产业，只是在国外多转了几圈，就在国内大肆发展、凶猛拓展连锁并有勇气直接承接现成养老机构的运营。项目在市中心，定位为以自理老人为主，基本客户群定位错误。由此可见其对老年产业的了解程度。注重前期的客户营销。但我所了解到该公司的数据库营销方法能准确锁定高收入人群，但是否是潜在客户群还要他们慢慢摸索，除此之外其它营销想法另类并可笑。
上海养老地产项目盘点：亲和源——上海最早养老地 产 发布时间：2014-04-01 21:48:46 来源：新华网 上海养老地产项目 [养老地产网养老地产项目]随着“以房养老”再一次成为人们关注的热词，曾经在去年3月份被人们所提及的“养老地产”也随着这样的一股新的舆论热潮而被人们所提及。其实在上海，就有着这么一些养老地产项目，他们或凭借着良好的绿化和环境、方便的全面无障碍设施又或者是与优秀的医疗机构和团队的对接和建立，形成了着重点不同的养老地产项目。一个楼盘是否适合养老主要看：配套设施的建立、环境和设施的方便以及医疗和看护的全面三个方面来评判是否适合养老后者为良好的养老地产项目。 周边配套代表着该楼盘是否能够让老人在最近的距离购买到合适的商品；绿化环境以及配套设施的无障碍化则代表该楼盘是否能够为老人生活带来方便、同时一定程度上防止意外的发生。而医疗和看护算是养老地产的核心，面对着身体逐渐衰老虚弱的老人，医疗和看护是最核心的服务。本次，小编就汇总了一些比较具有代表性的上海养老地产项目。 上海养老地产项目亲和园 亲和源老年公寓是上海最早的养老地产项目，位于山还是浦东新区康桥镇，占地面积83300㎡、建筑面积100000平方米。
整个项目共有12幢多层老年电梯公寓总计838套居室，室内包括了从橱柜桌椅到有线电视、宽带网络在内的全部配套以及双上用品，拎包即可入住。 上海养老地产项目亲和源另外还配有建筑面积约1450平方米的老年商业街，包含了理发店、小超市、小饭店、配餐中心等配套设施，除此以外拥有健康会所、生活广场、室内游泳池、水疗、美容美发厅、洗浴中心、超市、菜市场等设施。另外，亲和源与上海市三级甲等医院的曙光医院对接，为老年人提供完善的医疗保障。 点评：亲和源是上海最早的养老地产项目，其丰富的配套设施是该项目的核心价值所在。完善的配套一方面方便老年人的生活，同时也在一定程度上减少了老人出行发生意外的可能。作为上海最早的养老地产项目，其成熟的管理模式也是其最大的优势。 天地健康城 上海养老地产项目天地健康城位于青浦朱家角地区的养老地产项目。项目类型为数栋多层100-165平方米的花园洋房组成。地理位置位于青浦区朱家角古镇东南侧，距离古镇直线距离约3公里。项目周边水系资源丰富，水质较好。该项目为中国天地控股有限公司在国内打造的专业大学校园般的退休生活式的服务型地产。 天地健康城另外配有高端专科医院，成员均来自国内知名三甲医院，为住户提供保健服务。并联合多家国内知名医疗机构共同打造国内首家以退休社区物业为基础，以健康管理服务为核心，以国际知名退休社区管理品牌为特色的，世界一流健康退休社区。 点评：朱家角地区的空气和水系的完备，让这个项目的环境成为了最大的优势。在上海目前整个空气环境的大环境下，朱家角地区似乎成为了一片引人注目的环境地区。同样的，该楼盘的空气，也成为了其最大的卖点。 上海养老地产项目 香树湾国际养老社区 上海养老地产项目香树湾国际养老社区位于浦东新区新场镇的沪南公路近六奉公路处，靠近轨道交通16号线野生动物园站。香树湾国际养老社区共有多幢14-18层的小高层精装公寓。 该项目以老年公寓、颐养中心和环保食堂、活动中心、游泳池、网球场等各类配套设施组成，同时靠近上海野生动物园和上海迪士尼辐射区，集居住、医疗、休闲、教育与旅游为一体兼顾着四代人的养护、养老、养生、养乐需求。
上海爱以德医养投资集团是一家专业投资开办以养老院、、康复医院为一体的老年服务产业的投资管理公司，旗下上海爱以德日月星养老护理连锁是集养老、护理、康复、医疗等为一体的医养结合新型专业养老护理连锁机构。 自二OO六年以来针对我国老龄事业的发展需求，集团采取公益性事业市场化运作方式，构建融养老养生、医疗护理、康复医疗为核心业务的老年服务产业链，打造上海爱以德日月星养老护理连锁优良品牌，斥巨资开办以养老养生为主的新型医护型养老院，以诊疗、护理慢性病老人、失能老人为主的护理医院，以促进老人康复为主的专业老年康复
医院。以上海为中心，面向全国发展老年服务产业，不断扩大产业规模，走出一条多元化、连锁化、集团化发展老年产业的成功之路。 上海爱以德日月星养老护理连锁下属各养老院、护理院既为自理老人提供优雅温馨的养老居所，又为年迈或疾病而生活不能自理老人提供悉心的生活照料和健康管理。齐全的生活设施、丰富的文化生活让入住老人享受生活的快乐和生命的尊严。规范的内设医疗机构均被纳入医保定点单位，保障入住老人的身心健康。各护理院均被纳入医保定点单位，以优秀的医、护技术团队、完善的诊疗设备设施和良好的医疗护理技术和护工队伍让入住患者提高生命质量，身体得以康复。 上海爱以德医养投资集团连锁化模式，让每一位不同阶段、不同年龄、不同现状的长者可在集团内、护理站、护理院、康复机构中实现内部对接、转诊。随着爱以德日月星养老产业在上海各区布点、布局，入住长者可根据交通、环境等因素选择就近养老和医疗护理。爱以德秉承?“住养与康复结合，养生与调理并重”的服务理念，爱人以德，奉若父母，情同亲生，在承载更多社会责任的同时把利国利民的老龄事业办大、办强、办好。
居家养老服务与管理规范 范围 本标准规定了居家养老服务与管理的术语和定义、管理机构职责、服务对象与工作内容、管理要求、检查与考核。 本标准适用于杭州市上城区居家养老服务与管理。 2 术语和定义 下列术语和定义适用于本规范 2.1居家养老服务 居家养老服务是指政府主导，社区和社会力量共同参与，它的主要服务工作内容是为居家老年人上门提供生活照料、家政服务、康复护理和精神慰藉等，并利用社区“星光老年之家”和居家养老服务实体，为老年人提供健身、娱乐、用餐、洗衣、日托服务的一种新的服务模式。 2.2家养老服务与管理机构 居家养老服务与管理机构包括民政局、民政部门居家养老服务指导中心、街道办事处、社区居委会和服务实体。 2.3居家养老服务实体 是指依托掛靠在街道办事处或社区的，经依法注册登记成立的居家养老服务实体。 3 管理机构职责 3.1民政局职责 3.1.1负责制定居家养老服务政策，确定服务对象和补贴标准，做好指导协调工作，安排分配资金，建立老年人信息库，汇总服务对象数据，负责对街道、社区、服务实体运作进行监督和检查。 3.1.2 在每年年初初步框定该年服务对象人数、类型和补贴标准。 3.2 民政部门居家养老服务指导中心职责 制定工作实施方案，协同卫生、司法、团区委建立相应卫生医疗、司法维权、志愿者服务指导中心。将卫生医疗服务、司法维权、志愿者服务纳入居家养老服务内容。 3.3 街道办事处职责 3.3.1 街道办事处负责居家养老工作的组织实施，在民政科设立“居家养老服务管理中心”，负责对社区申报的服务对象和补贴标准进行审核，负责服务补贴经费的结算和发放，协助区民政局做好对社区和服务实体的工作进行监督和检查。 3.3.2 规划辖区为老服务设施，开展为老服务相关工作。 3.3.3 街道居家养老管理中心制定本街道居家养老服务工作资金管理办法，在综合审查的基础上，选择服务机构，与之签订居家养老服务委托合同。 3.4 社区居委会职责 3.4.1 社区设立“养老工作服务点”，做好入户调查，受理服务申请，初步确定服务对象及所需服务时间、补贴额度或补贴比例。 3.4.2 负责服务时间、服务经费的初审，协助街道对服务实体、服务质量进行跟踪和监督。 3.4.3 社区居家养老服务点采集服务对象信息，并与服务对象或其监护人签订协议，明确双方责任和权利。 3.4.4 社区“星光老年之家”，应能为老年人提供健身、娱乐、用餐、洗衣、日托服务。3.5 居家养老服务实体职责 注册成立服务机构，设立办公场地，招聘为老服务人员，负责居家养老服务从业人员的技能培训，取得相应资格证书，提供专业化、人性化的优质服务。 4 服务对象与工作内容
养老/养生地产项目计划书 目录 第一部分企业及项目介绍 （一）项目土地现状 （二）某某有限公司简介 （三）某某某国际养生城简介 （四）项目交通及其特征 （五）气候 第二部分养生养老地产市场分析 1 健康养生行业分析 2 健康养生市场的需求分析 3目前健康服务的特点特性 第三部分项目客户群分析 1项目目标客户群定位 2项目目标客户群分析 第四部分：项目优SWOT分析 1、项目优势分析 2、项目劣势分析 3、项目机会分析 4、项目威胁分析 第五部分项目风险与对策分析 1、政策风险 2、经营风险 第六部分管理团队 第七部分财务预测 第八部分资本结构
第一部分企业及项目介绍 （一）、项目土地现状 本项目位于南阳镇平遮山镇养老旅游区内——301国道和仲景大道西南，占地面积410亩。该用地权属清晰，某某有限公司拥有合法有效的土地使用权（土地使用证号：......地号：......），土地使用权类型为有偿出让（附件一）。 该用地土地用途原为?.......?，经某某申请，镇平县政府（文件号：.......办公会会议纪要......号）已同意将该项目用地,...... （二）、某某有限公司简介 南阳某某有限公司成立于2008年，注册资本金一千万元。专业经营：对矿业、房地产业、商业、农业交通运输业的投资。先后在淅川、镇平、南阳等地投资多个项目，并取得了良好的经济效益和社会效益。公司多次获得?河南省诚信企业、南阳市优秀企业?等荣誉称号。南阳某某有限公司机构设置为?六部一室?，即发展部、工程预决算部、成本控制部、物业部、营销策划部、财务部和办公室，共有职工86人，其中拥有中、高级职称或大学本科以上学历的人员占职工总人数的90%以上。公司具有一定的资金实力和高度专业化项目开发管理能力。伴随各项目的建设推进及推广销售，公司在规模上、管理上、财力上、人才集聚上、企业文化建设上、社会效益上等方面将迈上一个新台阶。 南阳某某有限公司遵照?艰苦奋斗、诚实做人、踏实做事、团结高效、开拓创新?的企业精神，本着?为客户改善居住环境，为社会创造附加价值，为员工打造发展平台，为股东创造经济效益?的企业使命，不断加大开发项目的科技含量，以广泛推进可再生能源建筑应用技术、改善城市生态环境和提高居民生活质量为己任，继续探索开发低碳型、高品质的绿色生态房产，为建设现代化、生态化、智能化的旅游新城、生态新城、宜居新城和新型城镇等不懈努力。同时，南阳某某有限公司愿与各界朋友携手共进、共创辉煌。 （三）某某某国际养生城简介 南阳某某有限公司投资的某某某国际养生城位于南阳镇平遮山镇养老旅游区内，距南阳市区15公里，距南阳机场26公里，距遮山高速出口3公里，紧邻312国道，总规划用地4000余亩，总建筑面积151万平方，总投资26亿元。在设计上总重原有山水势；建筑上采用新型绿色节能环保材料配套智能化五星级管理服务，秉承?以人为本、以养为魂、健康为基?的养生理念，入口商业区、传统文化观光区、智能化养老社区、养生居住区四大板块贯连南北，打造集健康体检、养生养老、休闲旅游、中医养生文化交流、人才培训于一体的5A级
医养结合养老院（养老中心）项目可行性研究报告 目前我国城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；目前，世界上主要的养老服务模式有三种：机构养老、社区养老和家庭养老。西方发达国家建造了大量老年福利机构。养老产业是一个与众多行业相关联的朝阳产业，产业链延伸甚广，包括老年人用品、养老金融产品、医疗保健、养老机构等多个方面。同时，还能带动养老保险、老年地产等诸多行业的发展，具有显著的经济带动效应。 基于中国“未富先老”的国情，面对人口老龄化的挑战，中国养老问题日渐严峻，在此基础上，中国出现了居家养老、机构养老、社区养老三种养老模式。 （1）家庭照顾
中国传统养老模式以家庭养老(也称家庭照顾)为主，即养老的物质需要和生活照料由家庭成员提供。 （2）机构养老 随着经济的发展，中国在社会福利设施建设方面有了较大的投入，尤其是在政府对老龄化问题的重视下，机构养老的建设有了很大的改善。各种营造类家庭气氛的养老机构纷纷成立，致力于让老人在晚年获得更多家庭的温暖与感觉。此外，各种机构更加重视以人为本，以客为主的服务建设，要让老人真正成为机构的主人，从而使老年机构照顾的质量有了保证。机构服务观念的改变和政府政策的支持是机构照顾可持续发展的重要动力。 （3）社区养老 社区照顾，是指动员社区资源、运用非正式支持网络并联合正式服务所提供的支援服务及措施，让有需要的人在家里得到照顾，从而能够过正常生活，达到与社区的融合。 1.满足老人心理需求，为老人提供情感支持 2.家庭养老为老人提供了再就业的岗位 3.家庭照顾在一定程度上舒缓了子女压力 1.资源的相对不足是家庭 照顾进一步发展的瓶颈 2.家庭结构苛龄化、小型 化趋势导致养老功能减弱 3.“空巢”率的提高，使得老 年人被边缘化，得不到社会的认可和接纳 、 1.机构养老行业监管不到 位，部分机构缺乏约束 2.目前市场上缺乏成规模 的养老机构，规模经济不明 显，因此，养老成本较家庭照
（售后服务）居家养老服务 规范
DB32/T****—2010 2010-**-**发布
DB32/T****—2010 目次 前言 (3) 1范围 (4) 2规范性引用文件 (4) 3术语和定义 (4) 4服务内容 (4) 5组织机构 (5) 6基础设施 (5) 7人员素质 (6) 8服务要求 (6) 9监督管理 (8) 10质量改进 (9) 附录A (10) 附录B (20) 附录C (21)
前言 本标准按照全国老龄委办公室关于全面推进居家养老服务工作的精神，为加强居家养老服务质量管理，推进居家养老服务标准化建设，促进我省居家养老服务有序、健康、可持续发展而制定。 本标准由江苏省老龄工作委员会提出。 本标准起草单位：南京市质量技术监督局玄武分局、南京市玄武区老龄委办公室、南京市玄武区民政局、南京市玄武区玄武门街道办事处。 本标准主要起草人：周洁、朱克明、叶芬梅、王莉、杜宏亮、王荣、刘艳军、徐之婕、王耀然。
居家养老服务规范 1.范围 本标准规定了居家养老服务定义、服务内容、组织机构、基础设施、人员素质、服务要求以及监督管理和质量改进。 本标准适用于江苏省行政区域内居家养老服务机构。 2.规范性引用文件 下列文件中的条文，通过本标准的引用而成为本标准的条文。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本可适用于本标准。 GB/T15624.1-2003服务标准化工作指南第壹部分：总则 GB／T10001.1-2006标志用公共信息图形符号第壹部分：通用符号 GB/T17242-1998投诉处理指南 GB15630-1995消防安全标志设置要求 GB/T19001-2000质量管理体系要求 《关于全面推进居家养老服务工作的意见》（全国老龄办发（2008）4号） 3.术语和定义 3.1.老年人 指60周岁及之上的人。 3.2.居家养老服务
当前老人对高端养老公寓的需求分析（一） 本文原载于《中国房地产报》 作者：周燕珉，李佳婧 当前，养老地产正在如火如荼发展之中，许多开发商正在积极探索养老地产这一新兴领域，尤其是高端养老产品的开发。由于国内养老地产发展时间尚短，各方面经验不足，不少开发商对养老地产该怎么做抱有很多困惑。 中国是世界人口老龄化最快的国家之一，截至2011年，中国大陆65岁及以上老年人占总人口的9.1%，到2050年，这一数字将超过25%，与发达国家持平。人口老龄化趋势使全社会面临着巨大的养老压力，而我国的养老设施床位数量还远远没有达到国际公认的老年人口5%的比例，养老机构建设仍有巨大发展潜力。与此同时，随着生活水平的提高和观念意识的转变，高端养老公寓也越来越多地受到一些老人及其子女的青睐。 然而，中国的养老市场尚处探索阶段，许多开发商对高端养老产品还没有形成明确的概念，常以一般的高端房地产开发思路来面对养老市场，或是一味追求养老机构的设施豪华或规模宏大，或是忽视了老人的养老照护需求。这成为许多高端养老产品的开发误区。老人是否需要高端养老产品？什么情况下需要？需要怎样的高端养老产品？我们还要对这些问题进行充分的了解，才能做好高端养老产品的开发与运营。 笔者此次对于老人养老居住需求的分析基础主要来源于多年来的养老建筑设计实践经验和调研。一方面，笔者在实践工作中和许多开发商展开过较多的沟通，并率领工作团队参与了部分针对养老项目产品的前期客户需求访谈，以及高端养老设施的使用情况调研。同时，有幸参与到一些养老项目的研讨会中，了解到项目定位及实施过程中遇到的问题。另一方面，笔者在长期的教学研究环节中，专门组织学生开展针对老人养老意愿的需求调研，目前已经累计调研500人以上，访及全国160多家养老设施，积累了大量的基础资料。借此机会将这些成果进行归纳梳理，与大家分享。
高端养老院创业计划书
目录 一、背景和项目简述 (3) 二、机会概述 (4) 三、目标市场的描述和预测 (5) 1. 我国已进入老龄化社会阶段 (5) 2. 国外老年住宅市场的状况 (5) 3. 老年人养老逐步向集中养老转移 (6) 4. 国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设 (6) 5. 总结 (6) 四、竞争优势和劣势分析 (7) 1. 优势 (7) 2. 劣势 (8) 五、经济状况和盈利能力预测 (9) 六、团队概述 (10) 七、预计能提供的利益 (10) 八、产业背景和公司概述 (11) (一) 详细的市场分析和描述 (11) 3. 老年人口数 (11) 4. 区域老年分布 (11) (二) 竞争对手分析 (12) 1. 专属的老年护理公司不足 (12) 2. 老年公寓的建设供不应求。 (12) 3. 老年公寓的布局不合理。 (12) 4. 老年公寓的价位偏高。 (12) 5. 大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。 (13) (三) 市场需求 (13) 1. “老年公寓”市场潜力巨大 (13) 2. 家庭因素催生老年住宅的产生和发展 (14) 3. 老年娱乐市场的开发 (14) 4. 老年住宅在京、沪两地倍受热宠 (14) 5. 总结 (15) (四) 项目概述 (15) 1. 地点的选择。 (15) 2. 老年公寓的模式。 (16) 3. 设计与配套设施。 (16) 4. 老年公寓的性质。 (17)
一、背景和项目简述 我国已经进入老龄社会，随着新中国的同龄人步入老年，将出现第一次老年人口增长高峰。据统计全国老年人口由年均增加311万人发展到年均800万人。截至2013年，中国老年人口总数已达一点五九亿，占总人口的百分之十二，积极应对人口老龄化发展波及的一系列经济与社会变化，是中国社会面临的重大问题。老年人口基数大，增长快，特别是随着家庭小型化的发展，社会化养老的需求迅速增长。但是长期以来，我国社会福利由国家和集体包办，存在资金不足、福利机构少、服务水平较低等问题，难以满足人民群众对福利服务需求日益增长的需要。社会福利事业的改革与发展，已经引起了全社会的广泛关注。 全社会对社会福利需求的急剧增长，使社会福利社会化具有广阔的发展前景；我国综合国力的增强，人民群众生活水平和道德水准的提高，为推进社会福利社会化奠定了良好的基础。联合国在1982年通过并在全世界实施的“1982年维也纳老龄问题国际行动计划”指出：为年长者提供健康照顾，必须承认家庭及其所在社区所具有的平衡和良好的制度特点在此基础上寻求社会养老机构和家庭之间的适当平衡。国家和社会为弥补21世纪家庭养老的不足，提供更为合理、有效的养老方式和养老条件，并在政策和制度上提供有利的保障。 人口进入老年化，必然伴随着劳动力供应、医疗服务、养老金方面压力的增大，这毫无疑问将对其未来经济增长模式产生深远的影响。对于政府来说，解决人口老年化的问题已经达到刻不容缓的地步。为此，中国政府不仅已经在照料老人上增加开支，还即将制定一系列优惠政策鼓励私人和外国投资。如果西方国家的经验能够被吸取，与照管老人相关的产业的未来市场潜力或许会达到数万亿元人民币，每年将帮助创造数以百万计的新工作。不难想象，在不久的未来，这将成为中国经济增长的一个重要引擎。