尽职调查报告
报告完成日期：【】年【】月【】日
目录
1项目背景与融资情况2
1.1项目背景2 1.2交易结构概述2 1.3融资及资金情况2
2融资人资信情况3
2.1融资公司基本情况3 2.2融资公司经营情况4 2.3融资人财务状况4 2.4融资人银行贷款及对外担保情况4
3项目概况和建设情况4
3.1项目基本情况4 3.2项目建设条件5 3.3项目建设实施进度5 3.4项目的设计、施工、监理情况5
4项目市场情况6
4.1项目投资环境6 4.2项目分析及市场情况6 4.3项目租售情况预测7
5项目财务效益评估7
5.1房地产项目总投资预测7 5.2项目资金来源情况9 5.3项目损益预测9 5.4项目有关财务效益指标10
6融资方案与风险防范措施错误！未定义书签。7意见及建议11 8项目资料11
1项目背景与融资情况
1.1 项目背景
此处简要介绍项目背景情况
例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由投资管理有限公司就上述地块的开发建设提供融资服务。
1.2 交易结构概述
1.2.1 简要描述本项目的融资结构
融资方式：【贷款】/【股权投资】
如是股权投资则控股比例：
融资总成本：
融资人要求融资资金到位时间：
贷款期限：【】年
1.3 融资及资金情况
已投入资金情况：
后续还将投入资金：
融资总额：
融资用途：
还款资金来源：
1.3.1 项目现状
此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）、土地出让金缴纳进度、拆迁情况、“四证”取得的情况、项目公司是否成立、设计、施工进度、招标情况等
1.3.2 项目总投资及资金来源
项目总投资共【】万元。
序号项目金额（万元）比例备注
1 自筹资金【】【】%
2 融资计划投资额【】【】%
3 施工单位垫资【】【】% 列明垫资到何种形象进度（如垫资到主体三分之二或具体层数等）
4 银行贷款【】【】% 列明目前申请贷款进度、哪家银行等
5 部分销售收入【】【】%
6 其它【】【】%
7 总投资【】【】%
2融资人资信情况
2.1 融资公司基本情况
2.1.1 融资公司情况
这里介绍融资公司情况，包括存续时间、经营情况、股本结构、业务范围等等情况并填写下表
融资公司
住所
法定代表人
企业类型
注册资本
实收资本
经营范围
经营期限
房地产开发资质
项目公司情况
项目公司
住所
法定代表人
企业类型
注册资本
实收资本
经营范围
经营期限
房地产开发资质
2.1.2 项目公司实际控制人情况简介
说明项目公司的实际控制人数量，并简要介绍其背景、成长经历、控股公司情况、过往开发业绩等
2.1.3 融资公司控股（大）股东情况介绍（如有）
视项目具体情况简要介绍项目公司大股东情况
2.1.4 融资公司税收政策
税种税率税种税率土地契税土地交易服务费
营业税土地使用税（二类）
土地增值税（预缴）房产税
土地增值税（清算）城市建设税/费
企业所得税（预缴）教育和卫生附加费
企业所得税（清算）地方教育费附加
施工合同印花税购房合同印花税
其它
2.1.5 融资项目当地商品房预售政策
此处列明融资项目当地商品房预售政策（如：出地面即可预售或多层封顶、高层形象进度达到三分之二等）
2.2 融资公司经营情况
此处简要介绍融资人过往开发过的项目情况、获得的荣誉（如有）
2.3 融资人财务状况
此处列明融资人近三年及最近一期财务报表，除此之外还应将融资人近三年经审计的财务报表提交风险管理部。若融资人已投入资金，还应介绍已投入资金来源及用途。
2.4 融资人银行贷款及对外担保情况
业务部门应在中国人民银行系统查询融资人的《企业基本信用信息报告》，注明融资人贷款情况、对外担保情况及抵押/质押情况，并注明融资人是否存在不良贷款记录。
贷款情况：当前未结清贷款为【】万元，已结清贷款为【】万元,已结清保函【】万元，已结清承兑汇票【】万。
对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【】万元。
抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【】万元，质押金额为【】万元。
3项目概况和建设情况
3.1 项目基本情况
3.1.1 项目用地情况
此处说明项目具体位置（说明所属行政区域、四至，并附地图），出让时是否是净地，土地总面积、用地性质、容积率。
项目土地成本情况统计表（单位：万元）
项目已缴资金成本情
况未缴资金成本情况
合计
土地成本
滞纳金
各种土地配套费
契税等税金
土地交易服务费
土地使用税
拆迁补偿、过度、安置费
安置房建安费
其它应计入土地成本的费用
合计
3.1.2 项目基本控规指标
项目基本控规指标表
序号指标名称指数单位备注1 土地面积m2
1.1 建设用地面积m2
1.2 其它m2
2 规划建筑面积m2容积率乘以建设用地面积2.1 规划容积率
2.2 绿地率
2.3 建筑密度
3 总可建面积
3.1 地上可建面积m2
3.1.1 房屋面积m2
3.1.2 车位面积m2
3.1.3 其它
3.2 地下可建面积
3.2.1 车位
3.2.2 其它
4 总可售面积
4.1 住宅
4.2 商业
4.3 车位
4.4 其它
3.2 项目建设条件
此处注明本项目已获得的政府有关部门批文、政府会议纪要、证照等
3.3 项目建设实施进度
此处列明项目开发进度，如果是分期开发，还应列明各期开发的具体进度。
项目总工期预计为【】年，融资人已投入资金合计【】万元。
本项目预计于【】年【】月开工建设，预计于【】年【】月竣工验收，交付使用，开发建设期【】年，前期【】年，建设期【】年。如有分期，请列明分期情况：
序号分期起止时间建筑规模
（m2）
其中：住宅
（m2）
其中：商业
（m2）
其中：非机动
/机动车库
（m2）
其中：其它
（m2）
1 一期
2 二期
3 三期
合计
3.4 项目的设计、施工、监理情况
此处说明本项目设计公司，施工单位及监理单位
4项目市场情况
4.1 项目投资环境
4.1.1 宏观经济概况
此处简要说明项目所在地区的经济发展水平
4.1.2 当地总体房地产市场
此处简要说明项目所在地区的近一段时间以来住宅新增供应量及成交量、成交均价等房地产市场总体运行情况
4.2 项目分析及市场情况
4.2.1 项目区域交通情况
简要描述项目周边的交通情况
4.2.2 周边主要土地成交情况
项目周边如有新近成交土地，可简要介绍作为参照。
序号楼盘或地块
名称
成交金额
（万元）
建设用地面
积（平米）
单价（万元
/亩）
容积率
规划建筑面
积（平米）
楼面地价
（元/平米）
土地成交
时间
1
2
3
4.2.3 周边竞争项目分析
此处列明周边可能与本项目竞争的项目（包括已经开盘或即将开盘的项目）
序
号.
项目名称物业形态价格（元）推盘量(套) 存量(套) 开盘时间1
2
3
4.2.4 项目评价
此处应对项目市场定位、特色作出简要说明
4.2.5 项目评价
项目市场定位、特色等
4.3 项目租售情况预测
4.3.1 项目销售方式
列明项目销售方式
4.3.2 销售前景分析
房屋（住宅）
序号年份第1年第2年第3年第4年合计
1 销售面积(m2)
2 销售价格(元/m2)
3 销售收入(万元)
房屋（商业）
序号年份第1年第2年第3年第4年合计
1 销售面积(m2)
2 销售价格(元/m2)
3 销售收入(万元)
车位
序号年份第1年第2年第3年第4年合计
1 销售面积(m2)
2 销售价格(元/m2)
3 销售收入(万元)
其它
序号年份第1年第2年第3年第4年合计
1 销售面积(m2)
2 销售价格(元/m2)
3 销售收入(万元)
5项目财务效益评估
5.1 房地产项目总投资预测
（如暂无法提供二级子目，可直接填写一级大项）
项目总投资估算表
序号费用名称金额（万元）估算标准或总建
面分摊成本
备注
1土地费用
1.1土地出让综合价金公示价格1.2 交易服务费
1.3土地契税等契税x%，1.4 其它（请注明）
2拆迁费用（如有）
2.1过渡安置费
2.2现金补偿
2.3 安置房建安费用
2.4 其它（请注明）
3前期费用
3.1勘察测绘费x元/㎡3.2设计费x元/㎡3.3施工图审查费X元/㎡3.4 工程建设监理费
3.4 其它（请注明）
4政府规费X元/㎡主要包括城市建设配套费X元、招投标、防雷、环评、水保、规划质检建管等杂项费用
5建安工程费包括基础工程、建筑结构、门窗栏杆、装饰工程、室内水电气等安装工程及设备费用
5.1高层住宅建安费5.2商业建安费
5.3地下车库、设备用房、人防工程及配套设施工程建安费
5.4社区物管、幼儿园等配套用房建安费
5.5 其它（请注明）
6基础设施与环境工程费
6.1强电供配电系统
6.2室外综合管网及附属设施估算(含给排水管网、消火栓、生化环卫设施等)
6.3水、气一户一表及闭路、宽带电话
开户安装费
每户气X元，水表X元，闭路X元，宽带电话X
元，共X户
6.4景观工程及设施费按景观面积计算，包括硬、软景、设备设施及道路
6.5智能化系统按总建面计(包括门禁对讲、可视监控、电子巡更、周界安防、背景音乐等)
7不可预见费建安费的x%
8直接投资前7项之和
9开发期间费用
9.1管理费用直接投资的x% 9.2销售费用销售额的x% 9.3 财务费用
9.3.1 银行贷款
9.3.2 信托融资
10项目开发总投资8、9项之和
项目现金流量表
序号项目名称：
2010年
下半年
2011年
上半年
2011年
下半年
2012年
上半年
2012年
下半年
合计
1 资金来源1.1 自有资金1.
2 销售收入1.
3 出租收入1.
4 信托融资
1.5 银行贷款
1.6 其他来源
2 资金运用
2.1 土地及拆迁费用
2.2 开发建设投资
2.3 项目管理费用
2.4 销售费用
2.5 经营税金及附加
2.6 其它经营成本费用
2.7 土地增值税
2.8 所得税
2.9 银行借款本金偿还
2.10 银行借款利息支付
2.11
2.12
3 净现金流
4 累计净现金流
5.2 项目资金来源情况
5.2.1 自有资金
截止到20 年月日，已支付部分土地出让金【】万元，其它（请列明）【】万元。
资金来源（请列明）
5.2.2 施工单位垫资情况
请列明已与何家施工总承包单位，谈到何种垫资条件，以及与该总包单位过往的合作项目等。
5.2.3 预租售收入
利用预售回款投入【】万元，占全部投资额的 %，占全部销售额的 %。
5.2.4 本项目银行贷款
项目计划于20 年月获取开发贷款【】万，贷款期【】年。
请列明与何银行申请贷款，目前进度及条件
5.3 项目损益预测
5.3.1 项目销售、租赁收入分析：
项目按可售面积计算，总收入总计【】万元。
物业功能销售总价(万元) 销售单价(元/平方米)
住宅
商业
车位
其它
合计
5.3.2 项目利润分析：
项目预计实现销售收入【】万元，扣除成本、税金，预计税前利润【】万元、税后利润【】万元。
成本利润表
科目金额(万元) 销售面积单方(元/平方米)
1.销售收入
2.直接投资
3.期间费用
管理费用
营销费用
财务费用
4.开发税费
土地增值税（预缴）
营业税及附加
5.销售利润
6.营业外收入
7.项目利润合计
8.企业所得税（清算）
9.项目净利润
10.经济指标：
销售净利率%
投资利润率%
5.4 项目有关财务效益指标
5.4.1 项目投资利润率
项目投资财务评价指标
项目总投资项目总收入
项目资金峰值股本投资
项目税前利润项目税后净利润
销售净利润率% 总投资净利润率% 项目IRR % 股本投资获利倍数
5.4.2 贷款偿还期
本项目公司预计20 年【】月申请银行开发贷款【】万，期限【】年，还款来源为：。
5.4.3 销售率盈亏平衡点
销售率盈亏平衡点【】 %，销售均价盈亏平衡点：【】元/平方米；
5.4.4 交易结构
●合作方式：
●合作期限：【】个月；
●交易结构：
设立监管账户，要求融资人按一定比例将项目销售回款存入该账户。6意见及建议
需要说明的其情况。
7项目资料
能够证明以上1-7项所述事实的相关材料、凭证、依据等资料复印件并加盖公章。融资企业提供的资料清单【请提供复印件（需年检的已年检）并加盖公章】 企业法人营业执照（注册号：）；
组织机构代码证（代码：）；
税务登记证（国税号）；
税务登记证（地税号）；
开户许可证；
法定代表人身份证复印件；
公司章程；
公司股东出资协议;
会计师事务所有限公司出具的验资报告；
贷款卡及密码；
公司章程；
房地产开发企业资质证书（证书编号：号）；
近三年经会计师事务所审计的财务报表；
公司股东出资协议;
近期企业报表；
固定资产盘点表；
项目立项及可研报告批复；
建设用地规划许可证；
土地使用证
建设工程规划许可证；
环境影响报告审查意见;
环保局颁发的排水许可证;
购地合同及资金支付凭证；
土地使用证
建设用地规划许可证；
建设工程规划许可证；
建筑工程施工许可证；
商品房预售许可证。
购地合同及资金支付凭证。
https://www.doczj.com/doc/d66956718.html,/p-90927590384.html
https://www.doczj.com/doc/d66956718.html,/p-379802665.html
房地产项目公司收购要点 一、房地产收购的种类 房地产项目收购包括：在建工程转让和项目公司收购两种 1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼的收购） 2、项目公司收购又叫股权转让 二、项目公司股权收购步骤： 1、项目收购意向书 2、项目尽职调查 3、洽谈正式合同 4、交接 三、意向书 意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月） 四、项目尽职调查 包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目的主体调查 1、项目公司主体调查 （1）营业执照（包括正副本是否过期）； （2）各种开发资质 （3）税务登记 （4）企业组织代码 （5）贷款卡 （6）所有股东的存在和变更情况 （7）股东章程的变化情况 （8）历次股东会议的会议纪要 （9）历次董事会的会议纪要 2、项目公司的财务审计 （1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况） （2）项目公司需提供原始凭证和账册
（3）项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净） （4）项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务） （5）审计项目公司的资金到位和使用情况 （6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户 3、所收购项目的主体调查 （1）项目的所有权证和批文，包括①项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；②项目的建设用地规划许可证或规划意见书；③项目的建筑工程规划许可； ④开工证等。 （2）项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划） （3）项目的可行性批复 （4）项目的规范性调查 （5）项目的以前的经济活动的调查 五、洽谈正式合同 六、交接和变更 1、公司证件的交接 2、公司所有印章的交接 3、公司所有材料的交接 4、项目场地的交接 七、股权收购的难点 1、溢价的处理方式 2、或有负债的保证 溢价的处理方式主要是股权+承担负债 或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险
资料清单 一、拟合作项目开发主体 1.公司的营业执照、代码证、税务登记证、开户许可证、开发资质等证件复印件； 2.登记卡片、银行征信报告主体； 3.公司章程及修正案、公司近两年的审计报告。 二、拟合作各项目土地 1.土地管理部门核发的建设项目土地预审报告书； 2.关于地块的红线图/认定地界图及当地政府的用地限制条件； 3.征地文件（如有）： （1）市、县人民政府做出的土地征收决定； （2）其他征地所需的文件、资料； （3）征地补偿合同或协议（或政府做出的搬迁决定）； （4）按规定支付土地补偿费，安置补助费，青苗及地上附着物补偿费的情况明细（包括已支付项目及金额，应付未付项目及金额），及相关付款凭证； （5）征地结案表； 4.土地出让/转让文件： （1）土地招拍挂相关文件； （2）国有土地使用权出让或转让合同； （3）土地出让金收据；
（4）列明土地使用权应支付的费用清单(包括但不限于土地出让金/转让金，大市政配套费用，动拆迁费用等)，清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额，并提交付款凭证； （5）列明取得土地使用权应缴纳的税款清单（包括但不限于契税），清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额），并提交已缴纳税费的付款凭证； （6）如在土地出让前与政府签订有相关合作框架协议请提供； 5.土地使用权证、房地产权证； 6.土地规划条件、规划用途、使用年限等； 7.关于土地的权利障碍设置情况（包括但不限于抵押、查封）及他项权利证明和相关合同； 8.土地是否被认定为闲置土地的说明； 9.任何其他与土地有关的、由政府部门或第三方签发的文件或与第三方订立的文本。 三、拟合作各项目建设相关文件 1.建设项目建议书或可行性研究报告，以及发改委的立项批准文件； 2.关于项目的建设用地批准书及附图； 3.规划主管部门的规划批准文件（包括但不限于建设项目选址意见书、规划意见书及附图、审定设计方案通知书）； 4.建设主管机关对项目的审核批复； 5.相关主管部门（环保、交通、卫生防疫、人防、园林、节水、消防、文物、市政等）对建设项目的审查意见； 6.关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录等文件；
尽职调查清单 目录 1 公司基本情况 (2) 1.1公司当前的基本情况 (2) 1.2 公司历史沿革情况 (3) 1.3 股东情况和股权结构图、控制关系图 (3) 1.4 公司各管理和业务部门设置和职责部门设置划分 (5) 2董、监、高及员工情况调查 (5) 3公司和下属企业的土地、物业和其他资产 (9) 4、销售情况 (11) 5其他主要合同 (11) 6 企业行业所处行业及公司竞争情况调查 (12) 7 商业信用情况 (13) 8 制度调查 (13) 9 技术与研发调查 (14) 10 财务状况调查 (15) 11 资产权属情况 (20) 12 公司股利分配情况 (20) 13 公司的税务和环保 (20)
1 公司基本情况 1.1公司当前的基本情况 1.1.1公司在工商局的全套登记资料，最新的经工商局年检的营业执照； 1.1.2公司当前的股权结构图，请披露到实际控制人； 1.1.3公司当前的内部组织机构图及公司各职能部门的主要职责（以表格方式表述）； 1.1.4公司及其控股和参股公司的营业执照、税务登记证、组织机构代码证及法人机构代码证副本、公司章程公司控股和参股公司涉及的资料： 公司所有境内外子公司/企业、分公司、办事处、研究所等（请注明该等控股子公司及参股子公司的其他投资者及该等控股子公司及参股子公司的股权结构）；公司控股、参股公司、企业的企业法人营业执照、公司章程或其他下属单位的注册登记证明公司所投资公司的验资报告、以非货币资产出资的评估报告；关于设立各子公司/企业的协议书及其修改协议；关于设立各子公司/企业、分公司、办事处等的董事会决议等内部批准文件。 1.1.5行业主管部门或审批机构作出的最新有效批复、批准证书或其他证明文件；
房地产项目公司收购要点 一、房地产收购得种类 房地产项目收购包括：在建工程转让与项目公司收购两种 1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼得收购） 2、项目公司收购又叫股权转让 二、项目公司股权收购步骤： 1、项目收购意向书 2、项目尽职调查 3、洽谈正式合同 4、交接 三、意向书 意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月） 四、项目尽职调查 包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目得主体调查1、项目公司主体调查 （1）营业执照（包括正副本就是否过期）； （2）各种开发资质 （3）税务登记 （4）企业组织代码 （5）贷款卡
（6）所有股东得存在与变更情况 （7）股东章程得变化情况 （8）历次股东会议得会议纪要 （9）历次董事会得会议纪要 2、项目公司得财务审计 （1）对项目公司得资产负债表、损益表与现金流量表进行审计（目得就是主要审查项目得资产与负债情况；税务情况与债务情况） （2）项目公司需提供原始凭证与账册 （3）项目公司得往来账款情况（目得主要就是考察项目得采取就是否干净）（4）项目公司财务得现金流调查（目得主要就是防止项目公司利用财务手段清理债权债务） （5）审计项目公司得资金到位与使用情况 （6）审计项目公司得纳税情况、债务情况以及项目公司得银行账户 3、所收购项目得主体调查 （1）项目得所有权证与批文，包括①项目得国有土地使用证以及土地转让合同与土地出让金缴纳发票；②项目得建设用地规划许可证或规划意见书； ③项目得建筑工程规划许可；④开工证等。 （2）项目所在地得规划情况（包括控制性规划与详细性规划） （3）项目得可行性批复 （4）项目得规范性调查 （5）项目得以前得经济活动得调查 五、洽谈正式合同
尽职调查报告 （报告完成日期：【】年【】月【】日） 目录 1项目背景与交易结构概述2 1.1项目背景2 1.2交易结构概述2 2融资人资信情况4 2.1融资公司基本情况4 2.2融资公司经营情况4 2.3融资人财务状况4 2.4融资人银行贷款及对外担保情况5 3项目概况和建设情况5 3.1项目基本情况5 3.2项目建设条件6 3.3项目建设实施进度6 3.4项目的设计、施工、监理情况6 4项目市场情况7 4.1项目投资环境7 4.2项目分析及市场情况7 4.3项目租售情况预测8
5项目财务效益评估8 5.1房地产项目总投资预测8 5.2项目资金来源情况10 5.3项目损益预测10 5.4项目有关财务效益指标11 6信托方案与风险防范措施12 6.1交易结构安排及信托计划摘要12 7意见及建议13 8项目资料13 1
1项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 此处简要介绍项目背景情况 例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由**信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。 1.2 交易结构概述 1.2.1 简要描述本项目的信托结构 融资方式：【贷款】/【股权投资】 融资总成本： 融资人要求信托资金到位时间： 信托期限：【】年 公司收入：其中信托报酬方式收取【】% ；财务顾问费形式收取【】% 保管人保管费： 受益人的预期收益： 项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划： 我公司私人银行部发行的额度【】万元 银行代销：【】万元发行费率： 第三方理财机构代发：【】万元发行费率： 1.2.2 项目现状 此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）、土地出让金缴纳进度、“四证”取得的情况、项目公司是否成立等情况 1.2.3 项目总投资及资金来源 项目总投资共【】万元。 2
房地产信托业务尽职调查工作指引(草稿) 第一章总则 第一条为进一步规房地产信托业务的操作规程，提高房地产信托项目尽职调查工作的准确性、有效性和全面性，防和控制业务风险，根据《中华人民国公司法》、《中华人民国信托法》和《信托公司管理办法》以及中国银监会和其他有关政府部门的规定，特制定本指引。 第二条尽职调查是指业务人员遵循审慎稳健、实事的原则，通过实地考察、查看、查询等方法，对申请立项的房地产信托项目之影响业务安全性的因素进行全面调查，并确认借款人、担保人等交易合作方（下称“交易对手”）提供信息真实性的过程。 第三条业务人员应按照本指引的要求，认真履行尽职调查职责，并坚持独立调查原则。如认为必要时，可附加本指引以外的其他方法对相关事项进行调查。 第四条本指引为公司立项项目尽职调查的一般要求，业务人员应根据项目的具体特点和实际情况予以增减。 第二章基本要求 第五条房地产项目尽职调查实行项目小组制，须为2人以上。项目小组成员应具备法律、财务、房地产行业等方面的相关知识。项目小组亦可根据需要外聘会计师事务所、律师事务所等中介机构一同参与尽职调查。 第六条项目小组对拟投资的房地产开发项目（下称“目标项目”）调查和交易对手资料的验证应以实地直接调查为主，间接调查为辅。尽职调查工作方式包括但不限于现场核查、法律文件审查、财务凭证审验、函证、人员询问笔录、网络查询以及审核第三方会计师、律师和评估师出具的报告或意见书等。具体形式包括：
（一）与交易对手管理层(包括董事、监事及高级管理人员，下同)座谈； （二）查阅交易对手之工商登记资料、重要会议记录、重要合同、账簿、审计报告、凭证等； （三）实地察看重要实物资产； （四）通过比较、重新计算等方法对财务数据进行分析，从中发现问题，并掌握发生这些问题的原因； （五）询问交易对手相关人员； （六）与会计师事务所、律师事务所等中介机构合作，充分听取专业人士的意见； （七）以面谈、发函询证等方式向包括交易对手之客户、债权人、行业主管部门、同业其他公司及金融机构等在的第三方就有关问题进行查询； （八）网络、报刊、电台等社会公开信息查询； （九）其他可以采用的方式和措施。 第七条项目小组应根据交易对手及目标项目特点，对相关风险点进行重点调查。 第八条项目小组进行尽职调查时，应对尽职调查工作进行留痕，认真做好记录并由随行人员签字。记录方式包括但不限于对交易对手的证照原件、主要资产进行复印、扫描、现场拍照等方式。前述资料应作为尽职调查报告的附件。 第九条项目小组应根据尽职调查情况出具尽职调查报告。尽职调查报告应列明尽职调查工作的容以及结论。 第三章尽职调查主要容和方法 第一节交易对手基本情况调查 第十条交易对手设立、变更情况及开发资质调查。 项目小组应通过查阅交易对手的设立批准文件、营业执照、法人机构代码证、房地产开发资质证书、公司章程（包括历次章程修正案）等文件资料，核查交易对手设立程序、合并及分立情况、工商变更登记、年度检验、房地产开
房地产项目尽职调 查清单 1
致: 公司 关于:贵司配合法律尽职调查项目需要提供的首批材料清单为配合题述工作的顺利开展,作为本次尽职调查项目组律师,我们需贵司配合提供相关文件材料。具体所需文件、材料及其它信息的初步调查清单请见附件。调查过程中,我们可能还会根据具体情况继续出具清单,请求贵司提供其它资料。 现就贵司提供初步清单中相关文件的注意事项提示如下: 一、贵司提供的资料应真实、准确、完整、及时,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 二、本文件清单所列所有文件请尽量一次性完整地提供。如果贵司认为某些列项没有对应需提交的资料信息,请注明这些项目不适用并简要说明理由。若暂时无法提供,请书面说明。 三、贵司提供的所有资料请注明来源并加盖公章。为提高工作效率,在提供文字材料的同时,请尽可能同时提交相应的电子版本。同一类文件请按时间先后顺序排列,为避免工作的重复,请务必确保所提供的文件真实、准确、完整。 四、请贵司在收到本清单后尽快向本所提供清单所列材料。 五、为完成本次项目合作的需求,调查内容还包括贵司母公司的相关情况( 公司),请按本文要求一并提供该公司有关附表清单列明的材料和信息。
本次调查工作将在贵司通知备妥清单材料之日起正式启动,请贵司按照本清单尽快准备首批清单所列材料,以便我们及时开展工作。 谢谢合作! 律师事务所 二〇一二年六月十一日 附件:尽职调查清单 关于项目的尽职调查清单(首批) 一、有限公司(以下简称””)及其母公司公司(以下简称””)的设立及存续情况 1.公司基本情况简述(包括但不限于:英文名称及缩写;法定代表人;工商注册日期;住所及其邮政编码;电话;传真号码;互联网网址;电子邮箱等) 2.公司设立申请文件、营业执照(最新)、组织机构代码证及所有登记证照文件(包括税务登记证国税、地税); 3.公司工商登记事项,包括历次变更、变动情况(包括但不限于股权、法定代表人、高管、业务范围、主营业务等变动); 3
房地产尽职调查报告清单 一、房地产资产方面： （一）资产权益 1、不动产权利在与当地土地管理部门的注册登记情况(查询结果复印件由有关档案部门盖章)。 2、当地土地管理局签定的土地使用权出让合同或与原土地使用权人签定的土地使用权转让合同，相应地块的宗地红线图。 3、土地出让金付款凭证，例如当地土管局发出的，表明国有土地使用权出让金已支付的凭证，例如发票和 / 或收据的复印件。 4、有关税务部门发出的土地契税的纳税收据复印件。 5、目标公司名下的由当地土管局颁发的房地产权证。 6、其他所有与土地使用权有关的文件和报告等文件。 （二）权益负担： 1、任何关于物业的公共记录查询结果的资料，包括但不限于，关于土地和房屋产权、转让和抵押，权利证件质押，及租赁登记(查询结果复印件由有关记录保存部门盖章)。 2、所有就物业或其权利文件设定的留置、质押、抵押以及其他担保利益的文件。 3、所有就物业或其权利文件设定的抵押、质押以及其他担保利益的登记证。 4、所有关于影响本物业的地役权及约定文件，包括影响本物业但为其他物业带来利益的地役权和约定，及加之于其他物业之上，但为本物业带来利益的地役权和约定。 二、工程建设审批事项： 1、《企业房地产开发资质》。 2、项目立项批复及相关批复文件。 3、规划意见书和审定设计方案通知书。 4、建设用地规划许可证。
5、用地批准书。 6、土地出让合同或者土地转让合同，以及所需的上级部门批准文件。 7、土地出让金缴纳凭证。 8、土地补偿协议。 9、国有土地使用权证书。 10、建设用地钉桩通知。 11、建设工程规划许可证。 12、交通影响评审意见和环境影响报告表批复。 13、绿化补偿、交通规划设计、人防工程、消防工程等批复。 14、房屋拆迁许可证。 15、施工许可证、工程施工协议及补充协议、市政施工协议。 16、商品房预售许可证 三、非房地产资产方面： （一）有形资产 1、房屋、设备、办公用品等所有非房地产有形资产的详细清单。 2、所有原始发票、买卖合同或其他与非房地重大有形资产有关的重要合同的复印件。 （二）无形资产（不作为调查重点） 1、目标公司所拥有的商标、专利、著作权的权利文件的复印件。 2、许可使用和/或转让合同的复印件。 3、所涉及的任何侵权诉讼或其他任何已知的侵权索赔的文件资料。 4、非房地产资产的评估报告（如有）的复印件。 四、目标公司基本情况： 1、目标公司最初设立时的主管部门批准文件（如有）、企业法人营业执照正本和副本、房地产资质证书等。 2、工商行政管理机关核发的经过2008年年检的最新的营业执照和资质证书等。 3、目标公司章程和股东出资设立目标公司的协议（如有）及有关目标
丰泽园项目 尽职调查报告目录 第一章项目区域 (1) 第二章区域市场分析 (3) 第三章项目公司介绍 (3) 第四章项目介绍 (4) 第五章公司财务状况 (5) 第六章融资条件 (6) 第七章风险分析 (7) 第八章调查结论 (8)
声明 本尽职调查报告是由独立完成，真实反应了新泰置业2014年11月30日以前的生产经营情况，我们对本报告的内容的真实性、准确性和完整性负责。
丰泽园项目 尽职调查报告 第一章项目区域 一、漯河市 漯河市位于河南省中南部，启于北魏、盛于明清，因淮河的两大支流沙河和澧河蜿蜒全境并在市区相汇，曾以商贸和水陆交通发达而享誉中 原，在明朝永乐年间已是“江淮百货萃，此处星辰罗”的商品集散中心，素有“水旱码头”之称。 今天的漯河，更是四通八达，是国家二类交通枢纽城市。石武高铁、京广铁路、京港澳高速、107国道贯穿南北，漯宝（丰）铁路、漯阜（阳）铁路、宁洛高速横跨东西，距郑州新郑国际机场不足一小时车程；安信快
速通道、郑漯城际铁路纳入规划，区位优势更加突出。 漯河市面积2617平方公里，人口260万，下辖源汇区、郾城区、召陵区、西城区、舞阳县、临颍县。漯河风光秀丽景色宜人，先后摘取国家园林城市、全国绿化模范城市、国家森林城市、中国特色魅力城市、中国人居环境范例奖等桂冠。 漯河以食品工业发展的卓著成效，培育出了以双汇集团为代表的食品名星企业，是享誉四方的食品名城、全国食品安全信用体系和保证体系建设双试点市、全国首家农业标准化综合示范市、全省食品工业基地市、全省无公害食品基地示范市。 二、西城区 西城区是从目前的源汇区划分出来的新设城区，相当与郑东新区，东起107国道、西至大楼魏东、南起澧河、北至沙河，割区面积为25平方公里。总体定位: 立足中原、辐射中部、享誉国际的21世纪商务休闲都市区、创新服务示范区、低碳生态宜居区以及多元文化特色区。将西城区打造成为漯河市提升城市功能的先导区、体现生态文明的示范区和展现城市文化的魅力区。集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、滨水活动等多功能于一体的城市副中心。规划结构为两带环抱、两环绕城、两轴连城、三心辉城、四区成城、水绿交融规划居住用地面积为416.43公顷，包含二类居住用地、商住用地和中小学、幼儿园用地，占建设用地面积的40.23%，其他为商业用地和公共配套施用地。
房地产并购尽职调查清单 一、基本情况的文件 1.目标企业最新经年检的企业法人营业执照副本。 2.目标企业最新经年检的组织机构代码证。 3.目标企业最新经年检的税务登记证。 4.目标企业设立时及历次资本变更的验资报告。 5.目标企业最新的组织架构图和股权结构图。 6.目标企业历次修订直至现行有效的公司章程。 7.目标企业的发起人协议和/或股东协议。 8.目标企业成立后进行的任何改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大企业活动的相关材料，以及相关的批准文件、协议，股东会或董事会、总经理办公会决议等法律文件。 9.目标企业的全部工商查档文件。 10.自然人股东的身份证明；法人股东的营业执照、组织机构代码证、税务登记证及验资报告。 11.房地产开发企业资质证书/房地产开发企业鉴定资质证书。 12.目标企业的各项管理制度。 13．银行开户许可证。 二、所开发的项目 1.标的企业所开发项目（下称“目标项目”）清单（按照已开发完工项目、开发建设中项目、拟开发项目的顺序统计）； 2.项目立项批文，包括但不限于：地形图、现状图、初步规划设计方案、固定资产投资建设项目立项登记备案材料、项目建议书的批复； 3.项目规划审批文件，包括但不限于：建设项目建设地点征求意见函、建设项目规划意见复函、规划意见书及附图； 4.项目土地使用权取得的审批文件，包括但不限于：土地评估报告、审定地价水平通知单、国有土地使用权招拍挂材料及成交确认书、国有土地使用权出让合同及附图和补充协议、土地出让金及相关费用缴纳凭证、国有土地使用权证。 5.项目建设用地规划审批文件，包括但不限于：政府征地批准文件、国土管
尽职调查资料清单（房地产开发企业） 一、合作方集团调查 1.公司介绍 2.基本证照 1)营业执照 2)组织机构代码证 3)税务登记证 4)开发资质证明 5)贷款卡 3.章程 4.验资报告 5.部管理 1)组织结构 2)管理架构 3)决策程序 4)实际控制人简历及 5)高管简历及 6.关联方完整股权结构 7.开发经营情况 1)已完成项目一览表（表1） 2)在建项目一览表（表2） 3)土地储备一览表（表3） 4)过去三年开发业绩统计表（表4） 5)未来一年开发业绩预测表（表5） 8.财务状况及预测 1)过去三年经审计的财务报表 2)最近一期财务报表及明细说明 3)本次融资期限的现金流预测（表6）
9.负债情况（截止调查时点） 1)银行融资明细表（表7） 2)非银行金融机构融资明细表（表8） 3)其他形式融资明细表（表9） 10.或有负债明细表（表10） 11.诉讼情况说明 12.融资申请:融资额度、用途、期限、还款来源、融资方式等 二、投资标的调查 （一）项目公司调查 1.公司介绍 2.基本证照 1)营业执照 2)组织机构代码证 3)税务登记证 4)开发资质证明 5)贷款卡 3.章程 4.验资报告 5.开发经营情况 1)已完成项目一览表（表1） 2)在建项目一览表（表2） 3)土地储备一览表（表3） 6.财务状况 1)过去三年经审计财务报表 2)最近一期财务报表及明细说明 7.融资情况（表11） 8.或有负债情况（表10） （二）投资项目调查
1.立项、规划及批复相关文件（如立项申请报告、项目基建备案表、规划 总平面图等） 2.土地取得情况 1)土地使用权出让合同 2)土地款及相关税费支付凭证 3)其他支付凭证（如拆迁结算单等） 3.可行性研究报告 4.各项权证 1)国有土地使用权证 2)建设用地规划许可证 3)建设工程规划许可证 4)建筑工程施工许可证 5)预售许可证 5.各项计划 1)工程开发进度计划表 2)销售计划（表12） 3)项目投资损益分析（表13） 4)现金流量预测（表14） 6.项目现状 1)施工情况 2)投资情况 3)销售情况 7.项目区域市场情况
房地产项目尽职调查清 单(最全) -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
尽职调查前的准备 无论在何种类型的信用市场展业，作为一名理性投资人在作出决策之前，首要问题是解决信息不对称问题，于是尽职调查是必须采取的手段。通过法律、商业、财务的尽职调查，使投资人尽可能多地明确交易对手及项目方案设计中的风险点和存在的问题，为进一步完善项目方案设计和投资条款的细化落实打下基础。 从传统地产融资（债权投资）尽职调查的流程出发，系统梳理尽调中每一步实施的要点。本文为第一篇——《尽调前的准备》 一、项目方案的解构 1、项目类别（主要从融资结构、项目所处的开发阶段等综合判断、所处的地域位置、业态类型等） 2、融资主体的特点（融资主体一般为项目公司，是否为公众公司、是否为集团公司的一员、经营特点等。如项目公司仅仅为融资工具，则要深度判断集团公司在项目交易结构中的地位） 3、融资主体实际控制人情况（有可能穿透至集团层面） 4、主要风控措施有哪些（集团信用担保、第三方保证担保、个人无限连带责任、房地产抵押、财务控制等） 5、项目的还款来源是什么 6、交易主体（项目方案中所有交易主体，初步明确各方的主要权责） 7、交易结构中涉及的税费 二、尽调思路及重点
在对项目方案和交易结构进行初步解构后，基本会形成尽调的思路，主要为本次尽调的重点和拟采取的手段。 三、资料清单 一般在去现场尽调之前，投资经理应该根据融资方已经提供的材料、公开信息搜集到的材料、本次尽调的重点，列出资料清单，以便融资方准备提供，提高现场尽职调查的效率。 （一）融资主体 （1）工商税务登记信息（营业执照、组织结构代码证、税务登记证，新的营业执照应该为三证合一，带二维码）。该部分信息可以通过“全国企业信息系统”查询获取。部分省市的工商局网站查询到的信息会更加详细。 （2）项目公司章程、授权代表的身份证复印件（法定代表人）（3）人员情况：实际控制人、主要领导人简历（法定代表人、董事长、总经理、常务副总经理、财务负责人）；人员分布情况（按学历、工作岗位职责、地域、年龄、性别等） （4）办公场所情况：场所面积、权属等 （5）公司的主要资质、荣誉情况等，证书复印件 （6）公司的业务情况（领域、区域、过去、现在、未来）（7）享受的税收等方面的政策优惠文件 （8）开户银行、相应信用等级及授信额度、主要融资渠道、贷款卡卡号及密码
房地产公司股权收购尽职调查 调查项目 3.2.1房地产公司的股东及其出资状况、排它权或优先权的存在与否； 3.2.2房地产公司的土地财产现状； 3.2.3房地产公司的房地产开发项目的法律现状； 3.2.4房地产公司房地产项目涉及的税费种类及其实际的缴纳信息； 3.2.5房地产公司的财务状况、财产状况； 3.2.5.1房地产公司的资产和负债数额； 3.2.5.2房地产公司的财产形态和财产现状； 3.2.6房地产公司的合同状况； 3.2.6.1房地产公司的债权和债务状况； 3.2.6.2房地产公司合同关系人及其合同履行现状； 3.2.7房地产公司税务信息和状况 3.2.8房地产公司的人员信息和合同状况 3.2.9房地产公司的分支机构和对外投资 4.需要的法律文件： 为完成调查项目，须收集获得相应的法律文件，建议收集获得如下文件、文档材料4.1公司营业执照 4.2公司章程 4.3合资或合作合同 4.4验资报告 4.5股东出资证书 4.6股东出资无它项权利声明 4.7公司所有的土地合同和土地证书 4.8公司所有的房地产开发项目名单 4.9公司各房地产开发项目的法律现状声明 4.10公司各房地产开发项目已经获得的所有政府部门和/或相关单位的批文、批示、合
同 4.11公司各房地产开发项目涉及的税、费种类目录 4.12公司各房地产开发项目涉及的税、费缴纳现现状及其票据 4.13公司各房地产开发项目达到可申请施工许可证时的法律状态时还需要办理的证、照目录，完成需要的程序和时间、相关的政府部门描述 4.14房地产公司历年财务报告 4.15房地产公司的财产目录和财产权证、财产现状、财产使用人或控制人 4.16房地产公司所有合同目录 4.17房地产公司所有的合同的履行现状说明 4.18房地产公司所有合同的副本 4.19房地产公司债权债务明细表 4.20房地产公司债权债务单位名称、有关合同文书等文件 4.21房地产公司税务登记证、税务信息声明 4.22房地产公司雇员名单和雇用合同 4.23房地产公司其它文件和档案 5.方法：完成调查工作，实现调查目的所采用的方法包括且不限于 5.1声明 5.2核对 5.3分析和总结 5.4提示和警示 5.5询问 5.6其它方法 6.程序
致：公司 关于：贵司配合法律尽职调查项目需要提供的首批材料清单 为配合题述工作的顺利开展，作为本次尽职调查项目组律师，我们需贵司配合提供相关文件材料。具体所需文件、材料及其它信息的初步调查清单请见附件。调查过程中，我们可能还会根据具体情况继续出具清单，请求贵司提供其它资料。 现就贵司提供初步清单中相关文件的注意事项提示如下： 一、贵司提供的资料应真实、准确、完整、及时，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 二、本文件清单所列所有文件请尽量一次性完整地提供。如果贵司认为某些列项没有对应需提交的资料信息，请注明这些项目不适用并简要说明理由。若暂时无法提供，请书面说明。 三、贵司提供的所有资料请注明来源并加盖公章。为提高工作效率，在提供文字材料的同时，请尽可能同时提交相应的电子版本。同一类文件请按时间先后顺序排列，为避免工作的反复，请务必确保所提供的文件真实、准确、完整。 四、请贵司在收到本清单后尽快向本所提供清单所列材料。 五、为完成本次项目合作的需求，调查内容还包括贵司母公司的相关情况（公司），请按本文要求一并提供该公司有关附表清单列明的材料和信息。 本次调查工作将在贵司通知备妥清单材料之日起正式启动，请贵司按照本清单尽快准备首批清单所列材料，以便我们及时开展工作。 谢谢合作！ 律师事务所 二〇一二年六月十一日
附件：尽职调查清单 关于项目的尽职调查清单（首批） 一、有限公司（以下简称“”）及其母公司公司（以下简称“”）的设立及存续情况 1.公司基本情况简述（包括但不限于：英文名称及缩写；法定代表人；工商注册日期；住所及其邮政编码；电话；传真号码；互联网网址；电子邮箱等） 2.公司设立申请文件、营业执照（最新）、组织机构代码证及所有登记证照文件（包括税务登记证国税、地税）； 3.公司工商登记事项，包括历次变更、变动情况（包括但不限于股权、法定代表人、高管、业务范围、主营业务等变动）； 4.公司年审情况（是否存在影响公司合法存续的重大法律障碍，如吊销、注销等）； 5.公司出资情况、验资报告及股东出资证书； 6.公司章程，及所有补充、修改文件； 7.现有全体董事、监事、法定代表人、高级管理人员名册以及以及前述人员的委任书； 8.公司成立以来所有的股东会、董事会决议及会议记录； 9.房地产开发企业资质证书（“”），公司经营范围内所有依法应取得的资质、许可、政府批复等； 10.公司成立以来的合并、分立、变更、重大改组、重大投资，参股其他企业等其他对外投资情况（包括公司决议、所履行的法定程序文件，以及这些行为对公司业务、控制权、管理层、经营业绩的影响）； 11.公司的组织结构图，关于其设立的子公司、分公司、营业部、
房地产项目尽职调 查清单
致: 公司 关于: 贵司配合法律尽职调查项目需要提供的首批材料清单为配合题述工作的顺利开展, 作为本次尽职调查项目组律师, 我们需贵司配合提供相关文件材料。具体所需文件、材料及其它信息的初步调查清单请见附件。调查过程中, 我们可能还会根据具体情况继续出具清单, 请求贵司提供其它资料。 现就贵司提供初步清单中相关文件的注意事项提示如下: 一、贵司提供的资料应真实、准确、完整、及时, 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 二、本文件清单所列所有文件请尽量一次性完整地提供。如果贵司认为某些列项没有对应需提交的资料信息, 请注明这些项目不适用并简要说明理由。若暂时无法提供, 请书面说明。 三、贵司提供的所有资料请注明来源并加盖公章。为提高工作效率, 在提供文字材料的同时, 请尽可能同时提交相应的电子版本。同一类文件请按时间先后顺序排列, 为避免工作的重复, 请务必确保所提供的文件真实、准确、完整。 四、请贵司在收到本清单后尽快向本所提供清单所列材料。 五、为完成本次项目合作的需求, 调查内容还包括贵司母公司的相关情况( 公司) , 请按本文要求一并提供该公司有关附表清单列明的材料和信息。
本次调查工作将在贵司通知备妥清单材料之日起正式启动, 请贵司按照本清单尽快准备首批清单所列材料, 以便我们及时开展工作。 谢谢合作! 律师事务所 二〇一二年六月十一日 附件: 尽职调查清单 关于项目的尽职调查清单( 首批) 一、有限公司( 以下简称””) 及其母公司公司( 以下简称””) 的设立及存续情况 1.公司基本情况简述( 包括但不限于: 英文名称及缩写; 法定代表人; 工商注册日期; 住所及其邮政编码; 电话; 传真号码; 互联网网址; 电子邮箱等) 2.公司设立申请文件、营业执照( 最新) 、组织机构代码证及所有登记证照文件( 包括税务登记证国税、地税) ; 3.公司工商登记事项, 包括历次变更、变动情况( 包括但不限于股权、法定代表人、高管、业务范围、主营业务等变动) ; 4.公司年审情况( 是否存在影响公司合法存续的重大法律障碍,
房地产尽职调查 、什么是尽职调查 尽职调查又称审慎性调查，是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后, 经协商一致，投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动，通常需要花费3-6个月时间。 二、尽职调查的目的 完成一个尽职调查的目的是：判明潜在的各种问题、风险和它们对收购及预期投资收益的可能的影响。具体来说有三点: 1、发现项目或企业内在价值 2、判明潜在的致命缺陷及对预期投资的可能影响 3、 为投资方案设计做准备 三、尽职调查的方法 1、审阅文件资料 通过公司工商注册、财务报告、业务文件、法律合同等各项资料审阅，发现异常及重大问题。 2、参考外部信息 通过网络、行业杂志、业内人士等信息渠道，了解公司及其所处行业的情况。 3、相关人员访谈 与企业内部各层级、各职能人员，以及中介机构的充分沟通。 4、企业实地调查 查看企业厂房、土地、设备、产品和存货等实物资产。 5、小组内部沟通 调查小组成员来自不同背景及专业，其相互沟通也是达成调查目的的方法。 四、尽职调查遵循的原则 1、证伪原则 站在“中立偏疑”的立场，循着“问题-怀疑-取证”的思路展开尽职调查, 用经验和事实来发觉目标企业的投资价值。 2、实事求是原则
要求投资经理依据创业投资机构的投资理念和标准，在客观公正的立场上对目标进行调查，如实反映目标企业的真实情况。 3、事必躬亲原则 要求投资经理一定要亲临目标企业现场，进行实地考察、访谈，亲身体验和感受，而不是根据道听途说下判断。 4、突出重点原则 需要投资经理发现并重点调查目标企业的技术或产品特点，避免陷入眉毛胡子一把抓的境地。 5、以人为本原则 要求投资经理在对目标企业从技术、产品、市场等方面进行全面考察的同时, 重点注意对管理团队的创新能力、管理能力、诚信程度的评判。 6横向比较原则 需要投资经理对同行业的国内外企业发展情况，尤其是结合该行业已上市公司在证券市场上的表现进行比较分析，以期发展目标企业的投资价值。 五、尽职调查的流程 尽职调查的范围很广，调查对象的规模亦千差万别，每一个尽职调查项目均是独一无二的。 对于一个重大投资项目，尽职调查通常需经历以下程序: 立项一一成立工作小组一一拟定调查计划/汇总资料一一撰写调 查报告一一内部复核一一递交汇报一一归档管理一一参与投资方案设计 尽职调查小组的人员构成: 项目负责人、财务专家、市场分析专家、法律专家、行业专家、业务专家 1、专业人员项目立项后加入工作小组实施尽职调查 2、拟订计划需建立在充分了解投资目的和目标企业组织架构基础上 3、尽职调查报告必须通过复核程序后方能提交 六、尽职调查的范围 1、财务尽职调查 1）财务组织 财务组织结构图；年度经营计划、预算的编制、考核；财务分析的体系、报告流程；财务管理模式；内控制度；财务管理系统。
房地产项目尽职调查报告两篇 篇一：房地产项目尽职调查报告两篇 目录 1 项目背景与交易结构概述 4 1.1 项目背景 4 1.2 交易结构概述 4 2 融资人资信情况 5 2.1 融资公司基本情况 5 2.2 融资公司经营情况 5 2. 3 融资人财务状况 5 2.4 融资人银行贷款及对外担保情况 6 3 项目概况和建设情况 6 3.1 项目基本情况 6 3.2 项目建设条件7 3.3 项目建设实施进度7 3.4 项目的设计、施工、监理情况7 4 项目市场情况8 第 1 页共 46 页
4.1 项目投资环境8 4.2 项目分析及市场情况8 4.3 项目租售情况预测9 5 项目财务效益评估9 5.1 房地产项目总投资预测10 5.2 项目资金来源情况10 5.3 项目损益预测11 5.4 项目有关财务效益指标12 6 信托方案与风险防范措施12 6.1 交易结构安排及信托计划摘要12 7 意见及建议13 8 项目资料13 第 2 页共 46 页
1项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 此处简要介绍项目背景情况 例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由**信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。 1.2 交易结构概述 1.2.1 简要描述本项目的信托结构 融资方式：【贷款】/【股权投资】 融资总成本： 融资人要求信托资金到位时间： 信托期限：【】年 公司收入：其中信托报酬方式收取【】%；财务顾问费形式收取【】% 保管人保管费： 受益人的预期收益： 项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划：我公司私人银行部发行的额度【】万元 第 3 页共 46 页
外资股权并购房地产企业律师尽职调查提纲 一、XXA的主体资格 在对XXA的主体资格进行调查时，应当主要审查如下文件和资料： ㈠企业法人营业执照 1、《企业法人营业执照》 营业执照上记载的主要内容：名称、住所、法定代表人、注册资本、企业类型、经营X围、营业期限和成立日期等。 2、营业执照的审查事项 ⑴、营业执照的基本内容 应当将营业执照与XXA的其他主体资格文件（包括但不限于《企业房地产开发资质》、公司章程、合资合同等）进行核对，以确认该营业执照上记载的情况（即在工商登记主管机关登记的XXA的情况）与其实际的现状是否相符。 ⑵、正本和副本 应对营业执照正本和副本都进行审查，并对正本和副本进行核对。 需要特别注意的是副本上除记载与正本相同的登记事项外，还记载年检情况等其他事项。 ⑶、年检记录 我国对企业和公司的登记管理实行年度检验制度。企业和公司每年应当按法律法规规定的时间接受年度检验，并提交年度检验报告书、年度资产负债表和损益表，以及营业执照的副本。登记机关在完成年检后，将在营业执照的副本上记载年检情况或者核发新的营业执照副本。如果公司未能按时进行年检或年检不合格，将受到相应的处罚，甚至可能被吊销营业执照，丧失经营资格。 应当将XXA的年检情况作为审查重点之一，以确认XXA是否具有合法的主体资格。 如果XXA营业执照所记载的登记事项曾进行变更，应当要求审查其自成立至今各份营业执照。 ㈡、XXA从事的经营X围的政府批准文件
根据我国有关法律法规的规定，从事房地产项目开发的公司在经营活动中还应当取得相关政府主管部门的批准和许可。有必要根据XXA所从事的经营X围，审查法律规定的应当取得的其他政府批准和许可文件。 1、《企业房地产开发资质》 2、项目立项批复及相关批复文件 3、规划意见书和审定设计方案通知书 4、建设用地规划许可证 5、用地批准书 6、土地出让合同 7、土地出让金缴纳凭证 8、土地补偿协议 9、国有土地使用权证书 10、建设用地钉桩通知 11、建设工程规划许可证 12、交通影响评审意见和环境影响报告表批复 13、绿化补偿、交通规划设计、人防工程、消防工程等批复 14、房屋拆迁许可证 15、施工许可证、工程施工协议及补充协议、市政施工协议 16、商品房预售许可证 17、与项目开发建设相关的其他资料 ㈢、出资协议/合同 通过对该协议或合同的审查，能够了解XXA各方股东之间约定的权利义务，尤其是交易对象所享有的权利和义务。还应该在此基础上进一步了解交易对象是否已经按照协议或合同的约定享受了权利、履行了义务。这些权利和义务及其享有或履行情况将直接影响收购方对本次交易的交易目的的能否实现、交易成本、风险等问题的判断。 ㈣、企业章程 通过对企业章程的审查，可以了解XXA公司章程有关股权对外转让的自治约定、经营管理机构的组成、经营管理、财务等方面的原则、方法和制度。同时，应当
房地产项目尽调文件清单调查截止时间：年月日（上月末） 一、合作方集团及主要关联企业调查 1. 公司介绍 2. 基本证照 1) 营业执照 2) 组织机构代码证 3) 税务登记证 4) 开发资质证明 5) 贷款卡 3. 章程 4. 验资报告 5. 内部管理 1) 组织结构 2) 管理架构 3) 决策程序 4) 实际控制人简历及身份证复印件 5) 高管简历及身份证复印件 6. 关联方完整股权结构 7. 开发经营情况 1) 已完成项目一览表（表1） 2) 在建项目一览表（表2） 3) 土地储备一览表（表3） 4) 过去三年开发业绩统计表（表4） 5) 未来一年开发业绩预测表（表5） 8. 财务状况及预测 1) 过去三年经审计的财务报表及审计报告 2) 最近一期财务报表 3) 本次融资期限内的现金流预测（表6） 9. 负债情况（截止调查时点）
1) 银行融资明细表（表7） 2) 非银行金融机构融资明细表（表8） 3) 其他形式融资明细表（表9） 4）上述借款合同复印件 10. 或有负债明细表（表10） 11. 诉讼情况说明 12. 融资申请:融资额度、用途、期限、还款来源、融资方式等 二、投资项目公司调查 （一）项目公司调查 1. 公司介绍 2. 基本证照 1) 营业执照 2) 组织机构代码证 3) 税务登记证 4) 开发资质证明 5) 贷款卡 6）银行开户许可证 3. 章程 4. 验资报告 5. 开发经营情况 1) 已完成项目一览表（表1） 2) 在建项目一览表（表2） 3) 土地储备一览表（表3） 6. 财务状况 1) 过去三年经审计财务报表及审计报告 2）过去三年科目发生额及余额表 3) 最近一期财务报表、明细说明、科目发生额及余额表 7. 融资情况及借款合同（表11） 8. 或有负债情况（表10）