上海万科项目
提前看房及交付工作操作指引一、上海万科工程项目提前看房操作指引
1组织提前看房活动的目的
为体现万科集团客户理念和公司对客户的全心关怀，针对客户在购买房屋后至房屋交
付前这一阶段，希望了解项目工程进度及所购房屋的建设状况的愿望，公司采用在项目交付
前期，组织客户实地参观项目的形式，让客户了解项目建设情况，同时请客户对房屋质量状况进行预验收，以便进行及时整改。
2、组织提前看房活动的前提
1）项目工程进度满足可开放参观的条件：
A、单体已竣工，室外景观已初步具备规模，从小区大门至各楼栋道路基本整洁，并满足
安全通行的条件；
B、单体内部已进行初保洁，楼道内基本整洁，无影响通行的施工物件；
C、室内已进行初保洁，环境基本整洁，无施工物件；
D、全装修房室内已进行初保洁，各类设施及配件已全部到位，无施工物件。
3、提前看房准备工作
1）交付前三个月一一召开项目风险预控会议
项目交付前三个月，由客户关系中心大项目客户经理牵头召开项目风险预控专题会议, 会议主题为汇总项目可能引起客户投诉的工程质量、规划设计、销售承诺、景观环境、物业管理等问题，并确定项目是否具备提前交付的条件。
A）会议议程
主持人：大项目客户经理
与会部门：项目部、售案场、设计部、客户关系中心、物业公司服务中心、技术管理部等会议主题：汇总可能引发客户投诉的各类问题
落实提前看房的可行性
会议议程：
a）各部门准备内容
部门内容
项目部
介绍预交付的项目概况，包括本次交付数量、工程进展等
根据工程进度，确定提前看房的可行性，初步确定提前看房时间
根据销售案场对合同特殊条款的核对情况进行整改
销售案场提供预交付房屋预（销）售合同中特别添加条款清单及核对情况
物业技术管理
部细部检查小
组
介绍预交付项目细部检查概况，包括细部检查过程中出现的普遍
的质量问题、未及时整改的质量问题以及公共景观、绿化等存在
的安全性、功能性问题等
物业服务中心
介绍项目交付后，由于前期规划设计、配套等原因可能导致客户投诉物业管理
的各类问题
设计部
对易引发投诉的设计问题和与设计相关的其它问题明确解决措施，并落实时间
节点和责任人
b）会议成果一一形成项目风险问题汇总表，落实解决方案、时间节点及责任人
确定是否具备提前看房的可行性
示范文本：
c）注意事项
风险预备会议后，各部门需联合对可能引起客户投诉的问题进行现场查看，并将查
看出的问题、解决方案在相关会议纪要中明确。
除去一般质量问题等，还应关注易引发客户投诉的景观问题，例如儿童游乐设施
与住宅的距离，靠近住宅的车位前的绿化等。
2）交付前两个月一一落实提前看房各项准备工作
项目交付前两个月，由大项目客户经理牵头召集各部门召开专题会议，落实提前看房各项准备工作内容，并梳理已落实和未落实的风险问题。
A）会议议程
假日风景五期第一批交付
风险预控会议纪
主持人：大项目客户经理
与会部门：项目部、售案场、设计部、客户关系中心、物业公司服务中心、技术管理部等会议主题：落实提前看房各项准备工作
落实各项风险问题解决进展会议议程：
a）各部门准备内容
b ）会议成果 ---- 形成提前看房具体准备工作、时间节点及责任人
示范文本:
备注：提前看房服务标准中的时间节点需根据项目实际情况确定
c ）注意事项：
提前看房时间尽量与销售开盘、集中签约等重要时间错开，避免影响销售。
根据项目实际进展， 可确定提前交付可行性， 若需提前交付，相关准备工作则参照 交付准备会议内容
3、组织提前看房活动 A ）提前看房流程
提前三周
批假全装修房提前看房细
电话核对地址
B ）注意事项
项目部标段工程师全程参与提前看房活动，为客户解答相关疑问
项目部需安排总包、智能化及铝合金门窗等单位提前看房期间需每天派人值守 全装修房提前看房期间，除上述单位以外，橱柜、电器厂家等也应派人值守，随时负 责处理客户相关投诉
示范文本
提前看房邀请函.do
c
时间节点
工作内容
相关部门 交付前一个月
召开提前看房小纟口 会议及交付准备会 议
洛实提前看房整改事宜 跟进项目
风险问题解决方案 落实情况 交付操作细节
项目部
客户关系中心 物业技
术管理部 物业服务中心
交付后两周
召开交付总结会议
项目部
客户关系中心 物业技
术管理部 物业服务中心
约定的整改期内
整改完毕后通知
客户验收
1交付前一个月一一召开项目提前看房总结会议及交付准备会议
项目交付前一个月，由客户关系中心大项目客户经理牵头召开提前看房总结会议及交付准备会，对提前看房过程中出现的各类问题进行总结，并落实解决措施，并对提前看房整改问题进行梳理，明确完成时间。
A）会议议程
主持人：大项目客户经理
与会部门：项目部、售案案场、物业服务中心、技术管理部等
会议主题：
提前看房总结，汇总整改进展
落实集中交付工作计划
会议内容：
a）各部门准备内容
上海万科项目 首推项目：万科悦城 推荐理由/考察要点：幸福系金色领域的升级之作。 ?产品：90㎡集装3房和创意90复式产品。 ?配套：全方位生活配套。 ?景观：全年龄段功能主题景观区。 备选项目： 一、万科城 推荐理由/考察要点：国际系大城型住宅精品大盘产品。 二、翡翠滨江 推荐理由/考察要点： 商业与住宅有机互动复合型生活社区。 后附：上海万科项目简介
系列一：幸福系 悦城 万科悦城是万科[幸福系]产品金色领域的升级之作，项目地处嘉定新城和老城的双核中心，总建筑面积8万平方米，由12栋10～14层的小高层和2栋28层组成。项目紧邻11号线嘉定西站，可一线直达徐家汇、浦东，接驳各大繁华商圈。全方位生活配套、全年龄休闲景观悦享幸福生活。 在户型方面，项目主推90㎡精装3房和创意90复式产品。90㎡精装平层公寓是目前区域内最受热捧的产品，作为万科第四代90+户型的升级产品，专为成长型家庭量身定制，更小更精更性能；创意90复式产品，通过设计师精心的“空间规划”实现了较大尺度的“空间拓展”，功能上升级到3房2厅2卫，大大提升了生活的幸福感。 在景观方面，项目精心规划的全年龄段功能主题景观区，由童话森林轴和梦幻漫跑道组成的园林，将中央活动广场、亲子区、阳光大草坪等环绕其间，为业主们提供健身玩耍的多元场地。孩子有孩子的乐园，老人有老人的广场，年轻人有年轻人的跑道。各种健身器械及休闲设施，让景观区成为每个人的健康乐园。 梦想派
万科梦想派位于松江新城板块国际生态商务区内，临近九号线大学城地铁站，不仅基础设施建设相对全面完善，更拥有万达广场大型商业配套。项目住宅总建面约14万方，社区商业面积近3000方，合计套数约1600套。项目定位第一居所大盘，并作为万科幸福系产品的代表作面世。项目产品定位突出项目配套优势所带来的自住便捷性，以及提升首置首改客户的居住舒适度。 万科梦想派作为上海万科进入松江的第二个项目，通过在户型、景观、配套等产品力上的提升，强化万科幸福系好产品、好服务、好品质、轻松拥有的形象。 金色华亭 万科金色华亭为新古典主义建筑风格的混合型社区，11层楼高的低密度社区。项目位于松江乐都西路仓华路口，距离9号线延伸段体育馆站仅10分钟车程，并有公交车辆可直接换乘，交通十分便利；周边生活配套齐全，学校，医院，银行，超市，饭店一应俱全。 金域蓝湾 万科金域蓝湾位于江宁百家湖以南，双龙大道以东、清水亭东路以北，双河交汇之处，是江宁百家湖、东山、科学园、九龙湖四大板块的几何中心。 万科金域蓝湾小区总占地约27万平米（约408亩）。总建筑面积约68万平米，其中地上部分约54万平米，地下部分约14万平米。约3800住户，由多幢16-33层高层板式楼和低、多层住宅组成。 周边高层、中间别墅，三面环绕高层。 系列二：国际系 海上传奇 万科中环国际城海上传奇是万科在浦东的经典作品，将成浦东的国际高端社区。该项目位于浦东花木北蔡板块，御桥路1751号，临近着11号线，后期的还规划有13、18号线。整个项目占地12万平方米，建筑面积约25万平方米，规划22栋高层、小高层建筑，主推80-140平精装两梯四户公寓。 万科城 万科城地处闵行南部，是约55万方国际系大城型住宅精品大盘产品。万科城由万科团队进行项目运营管理。上海万科第三代造城力作，释放年轻人居住梦想。社区集“教育之城、智慧之城、绿色之城、一生之城”于一体，约78-122㎡装修公寓，满足不同家庭全生命周期需求。 万科城项目为都市成长型家庭打造新一代国际都市全生命周期住宅产品；集合品牌商业、优质教育、科技智慧、绿色乐活、贴心服务、精研居室为一体。
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号： 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 } 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产亿元，净资产亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良
好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，公司实力进一步增强。 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。 二、财务报表分析 （一）资产负债结构分析 ~ 表1 资产负债表（单位：万元）
上海区域项目开盘前预控方案指引 上海区域本部营销管理部 2006年06月
目录 总则（说明）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥3 第一部分：销售 1、销售培训‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4 2、销售流线‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5 3、销售说辞‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥6 4、销售方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7 5、销售文件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8 6、价格制定‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9 第二部分：企划 1、媒体推广‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10 2、销售道具及销售资料‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥11 3、示范区包装
1）导示系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 2）售楼中心包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13 3）销售通道包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14 4）工地外围包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥15 5）示范单位包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16 6）商业街区包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥17 总则（说明）： 适用范围：适用于上海区域各地项目案场第一次开盘及新产品推出前的预控。 规定目的：为加强对上海区域各项目案场开盘前的监督和管理，提高案场管理开盘前各项工作的标准化和完整性，特制定本方案。 第一条责任人 1.方案执行人：上海区域本部营销管理部各项目对接人负责对所对接项目案场进行检查，并 负责督促检查意见的落实。 2.稽查负责人：上海区域本部营销管理部营销组负责人（高级销售经理）负责确认各案场检 查结果和意见。 3.检查结果责任人：各项目专案经理具体负责检查意见的落实。 第二条检查方式和内容 1.采取开盘前进行三轮检查的方式进行，分别为开盘前一个月、开盘前半个月、开盘前三天。
120100801104 10金融陈燕燕 万科企业股份有限公司 表一： 资产负债表水平分析表 编制单位: 万科企业股份有限公司2011 年12 月31 日单位: 元币种: 人民币 项目2011年2010年变动额变动（%）对总资产影响 流动资产 货币资金34,239,514,295.08 37,816,932,912 -3,577,418,617 -9.46% -1.66% 应收账款1,514,813,781.10 1,594,024,561.07 -79,210,780 -4.97% -0.04% 预付款项20,116,219,043.31 17,838,003,464.71 2,278,215,579 12.77% 1.06% 其他应收 款18,440,614,166.54 14,938,313,217.77 3,502,300,949 23.45% 1.62% 存货208,335,493,569.16 133,333,458,045.93 75,002,035,523 56.25% 34.78% 流动资产 合计282,646,654,855.19 205,520,732,201.32 77,125,922,654 37.53% 35.77% 非流动资产: 0 可供出售 金融资产441,261,570.00 404,763,600.00 36,497,970 9.02% 0.02% 长期股权 投资6,426,494,499.65 4,493,751,631.16 1,932,742,868 43.01% 0.90% 投资性房 地产1,126,105,451.00 129,176,195.26 996,929,256 771.76% 0.46% 固定资产1,595,862,733.95 1,219,581,927.47 376,280,806 30.85% 0.17% 再建工程705,552,593.56 764,282,140.58 -58,729,547 -7.68% -0.03% 无形资产435,474,310.08 373,951,887.29 61,522,423 16.45% 0.03% 长期待摊 费用40,999,359.45 32,161,415.85 8,837,944 27.48% 0.00% 递延所得 税资产2,326,241,907.17 1,643,158,028.39 683,083,879 41.57% 0.32% 其他非流 动资产463,792,750.00 1,055,992,714.51 -592,199,965 -56.08% -0.27% 非流动资 产合计13,561,785,174.86 10,116,819,540.51 3,444,965,634 34.05% 1.60% 资产总计296,208,440,030.05 215,637,551,741.83 80,570,888,288 37.36% 37.36% 负债及所 有者权益0 流动负 债: 0 短期借款1,724,446,469.54 1,478,000,000.00 246,446,470 16.67% 0.11% 交易性金 融负债17,041,784.19 15,054,493.43 1,987,291 13.20% 0.00%
根据万科供应商评估管理体系，采用第三方质量评估成绩与项目现场合作评价相结合的评分办法，万科对总包、装修总包、景观园林、门窗、基础工程、材料设备七大类供应商进行了分级，共1522家，并于2015年4月发布《2014年万科合格供应商名录》。以下为园林景观类入围供应商名录。 供应商名称评级万科公司 景观园林（A级） 北京昌盛百泉机械施工队北京 北京顺景园林有限公司天津 成都蜀汉园林有限公司重庆 大连市古建筑园林工程有限公司烟台 东莞市博雅景观工程有限公司福州 广东圣茵花卉园艺有限公司佛山分公司佛山 广州华苑园艺有限公司广州 广州普邦园林股份有限公司深圳、西安 广州市怡人园林绿化工程有限公司佛山 杭州华东市政园林工程有限公司杭州 合肥市康庄农业科技有限公司合肥 江苏世邦园林工程有限公司无锡 江苏天润环境建设集团有限公司苏南 岭南园林股份有限公司佛山 宁波大成造园艺术有限公司宁波 厦门市绿奥园林景观工程有限公司福州
上海嘉来景观工程有限公司长沙 上海景观实业发展有限公司合肥 上海凯盛园林工程有限公司新疆 上海领秀园林景观工程有限公司宁波 上海强迅景观工程有限公司南昌 上海园林绿化科技有限公司上海 绍兴鲁易园林绿化有限公司杭州 深圳市宝安区民治湘中园艺花木场深圳 深圳市润辰园林景观工程有限公司成都 深圳市新五月花环境设计装饰有限公司东莞、中山深圳文科园林股份有限公司东莞 沈阳福瑞园林装饰工程有限公司长春 沈阳嘉霖园林绿化工程有限公司大连 沈阳金域景观绿化工程有限公司沈阳 沈阳艺锦园林工程有限公司沈阳 四川锦天下园林工程有限公司成都 苏州苏农园艺景观有限公司新疆 天津金世谷树园林工程有限公司天津 天津兰苑园林绿化工程有限公司天津 天津市蓟县京乐华花圃天津 武汉高鸿发业园林工程有限公司武汉 扬州意匠轩园林古建筑营造有限公司扬州 浙江易之园林股份有限公司杭州、上海、温州 棕榈园林股份有限公司广州、武汉、珠海 棕榈园林股份有限公司北京分公司北京、长春
万科集团财务报表分析 一、选择理由 这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。 中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。 二、公司概况 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人
万科XX区域项目开盘前预控方案指引 XX区域 2006年01月 目录
总则（说明）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥3 第一部分：销售 1、销售培训‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4 2、销售流线‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5 3、销售说辞‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥6 4、销售方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7 5、销售文件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8 6、价格制定‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9 第二部分：企划 1、媒体推广‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10 2、销售道具及销售资料‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥11 3、示X区包装 1）导示系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 2）售楼中心包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13 3）销售通道包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14 4）工地外围包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥15 5）示X单位包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16 6）商业街区包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥17 总则（说明）： 适用X围：适用于XX万科房地产集团华东区域（除XX以外，以下不再说明）各地项目案场第一次开盘及新产品推出前的预控。
上海恒大万科项目工程 管理全套制度 TPMK standardization office【 TPMK5AB- TPMK08- TPMK2C- TPMK18】
地盘总体施工工作程序 1、目的：对地盘总体施工质量、进度、成本进行有效控制，确保最终产品达到国家标 准，见《室外排水工程规范》、《电气装置工程施工及验收规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准，且满足销售部指定要求，满足四大市政配套公司的施工要求，满足设计总体构思要求，达到经济、美观、安全，确保第一时间解决问题。 2、范围：适用公司投资建造的工程项目总体现场施工的全过程控制。 3、职责：本程序由工程部主管、设计部、销售部、预算部、监理公司相关，项目经理总 负责，主管工程师负责实施。 4、程序 4.1进度： 4.1.1各现场施工单位根据公司施工进度计划编制各工种工程进度计划表，并且根据实际工程进度及时修改、调整。 4.1.2主管工程师根据四大市政配套公司现场施工实际情况，以及根据公司营销工作要求，监督监理公司，每周定期参加生产会议，针对实际施工与计划的偏差及时平衡、调整，脱节严重的，制定应急补救方案。 4.2成本控制： 4.2.1土方工程见公司《土方工程临时管理办法》进行总量平衡控制。 4.2.2四大配套公司进场施工配合：根据现场实际情况，制定相应的施工计划，在经济、快捷、保进度、质量的前提下，尽力配合，完成施工。 4.2.3绿化工程：与物业公司密切合作，配合销售，完成工程，尽量做到一次成型，少返工、少破坏。
4.2.4围墙与小品工程：根据销售与设计要求，并且根据专业要求进行施工，督促设计完善，减少育目施工。 4.2.5道路及下水道工程：在设计审图阶段就进行总体把关，使设计走向、埋渠合理、经济，在施工过程中要求监理公司进行监督，严格控制。 4.3质量控制： 4.3.1现场监理，所有工程必须委托持证监理单位实施全方位监理，并且所有的监理工作都必须在主管工程师的监督之下有序、有效地执行，从而认真完成以下工作内容： 4.3.1.1在施工过程中，进行现场指导、监督，根据《室外排水工程规范》、《建筑给水排水工程规范》、《建筑工程施工及验收规范》等标准，及时纠正不当施工，进行过程质量控制。 4.3.1.2对已完成的分项分部工程逐项进行检查评定，并在《分部分项工程质量评定表》上签字确认。分项分部工程包括：土方工程、道路工程、下水道工程、绿化翻土工程、围墙与小品工程、文明施工。 4.3.2工程部检查：监理公司对每一项工程进行检查评定后，将质量评定表报工程师，主管工程师接表后，即刻到工地抽检，抽检频次不少于标准规定数量的25%，相符率达90%以上，即认为监理评定正确，予以签名盖章确认，否则，必须重新检验评定。 4.4隐蔽工程控制： 4.4.1隐蔽工程的内容：道路垫层，雨水管、污水管的垫层及埋设，小品的建筑基础及钢筋配置，绿化配套设施的基础敷设，配套工程雨、污水井的浇砌，小区照明管道等。 4.4.2隐蔽工程检查标准：《室外排水工程规范》、《道路工程规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准执行。 4.4.3隐蔽工程的检查：
上海万科项目工程管理全套制度（一） 2010-12-03 09:53:21| 分类：万科管理制度| 标签：工程部施工监理审批地盘|字号大中小订阅 地盘总体施工工作程序 1、目的：对地盘总体施工质量、进度、成本进行有效控制，确保最终产品达到国家标准，见《室外排水工程规范》、《电气装置工程施工及验收规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准，且满足销售部指定要求，满足四大市政配套公司的施工要求，满足设计总体构思要求，达到经济、美观、安全，确保第一时间解决问题。 2、范围：适用公司投资建造的工程项目总体现场施工的全过程控制。 3、职责：本程序由工程部主管、设计部、销售部、预算部、监理公司相关，项目经理总负责，主管工程师负责实施。 4、程序 4.1进度： 4.1.1各现场施工单位根据公司施工进度计划编制各工种工程进度计划表，并且根据实际工程进度及时修改、调整。 4.1.2主管工程师根据四大市政配套公司现场施工实际情况，以及根据公司营销工作要求，监督监理公司，每周定期参加生产会议，针对实际施工与计划的偏差及时平衡、调整，脱节严重的，制定应急补救方案。 4.2成本控制： 4.2.1土方工程见公司《土方工程临时管理办法》进行总量平衡控制。 4.2.2四大配套公司进场施工配合：根据现场实际情况，制定相应的施工计划，在经济、快捷、保进度、质量的前提下，尽力配合，完成施工。 4.2.3绿化工程：与物业公司密切合作，配合销售，完成工程，尽量做到一次成型，少返工、少破坏。 4.2.4围墙与小品工程：根据销售与设计要求，并且根据专业要求进行施工，督促设计完善，减少育目施工。 4.2.5道路及下水道工程：在设计审图阶段就进行总体把关，使设计走向、埋渠合理、经济，在施工过程中要求监理公司进行监督，严格控制。 4.3质量控制： 4.3.1现场监理，所有工程必须委托持证监理单位实施全方位监理，并且所有的监理工作都必须在主管工程师的监督之下有序、有效地执行，从而认真完成以下工作内容： 4.3.1.1在施工过程中，进行现场指导、监督，根据《室外排水工程规范》、《建筑给水排水工程规范》、《建筑工程施工及验收规范》等标准，及时纠正不当施工，进行过程质量控制。4.3.1.2对已完成的分项分部工程逐项进行检查评定，并在《分部分项工程质量评定表》上签字确认。分项分部工程包括：土方工程、道路工程、下水道工程、绿化翻土工程、围墙与小品工程、文明施工。 4.3.2工程部检查：监理公司对每一项工程进行检查评定后，将质量评定表报工程师，主管工程师接表后，即刻到工地抽检，抽检频次不少于标准规定数量的25%，相符率达90%以上，即认为监理评定正确，予以签名盖章确认，否则，必须重新检验评定。 4.4隐蔽工程控制： 4.4.1隐蔽工程的内容：道路垫层，雨水管、污水管的垫层及埋设，小品的建筑基础及钢筋配置，绿化配套设施的基础敷设，配套工程雨、污水井的浇砌，小区照明管道等。 4.4.2隐蔽工程检查标准：《室外排水工程规范》、《道路工程规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准执行。
万科集团公司资产负债表分析 一、资产负债表分析概述 资产负债表是指反应企业在某一特定日期财务状况的会计报表。它反映企业在某一特定日期所拥有或控制的经济资源、所承担的现时义务和所有者对净资产的要求权。 通过资产负债表，可以提供某一日期资产的总额及其结构，表明企业拥有或控制的资源及其分布情况，使用者可以一目了然地从资产负债表上了解企业在某一特定日期所拥有的资产总量及其结果；可以提供某一日期的负债总额及其结构，表明企业为了需要用多少资产或劳务清偿债务以及清偿时间；可以反映所有者拥有的权益，据以判断资产保值、增长的情况以及对负债的保障程度。此外，资产负债表还可以提供进行财务分析的资料，如流动比率、速动比率等，可以表明企业的变现能力、偿债能力和资金周转能力，从而有助于报表使用者作出经济决策。 本文运用水平分析法、垂直分析法、比率分析法对万科集团公司2012年资产负债表进行分析，并得出结论，及其改进建议。 水平分析法，是指将反映企业报告期财务状况的信息(也就是会计报表信息资料)与反映企业前期或历史某一时期财务状况的信息进行对比，研究企业各项经营业绩或财务状况的发展变动情况的一种财务分析方法。 垂直分析法是一种分析方法,它可以用于财务资料的分析方面。在一张财务报表中,用表中各项目的数据与总体(或称报表合计数)相比较,以得出该项目在总体中的位置、重要性与变化情况。 比率分析法是以同一期财务报表上若干重要项目的相关数据相互比较，求出比率，用以分析和评价公司的经营活动以及公司目前和历史状况的一种方法。 二、万科集团公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。总部设在深圳，1988年介入房地产领域。1991年1月29日，公司A 股在深圳证券交易所挂牌交易。1993年3月，在深圳证券交易所上市。2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（简单不复杂、规范不权谋、透明不黑箱、责任不放任）享誉业内。公司于2000年和2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。
万科资产负债表趋势分析 资产负债表趋势分析 宝利来公司总资产2009年比2008年增加1%，2010年比2009年减少2%，从资产分布上看，主要表现为预付帐款减少100%，在建工程增加0;从资金来源上看，流动负债2010年比2009年减少了39%，2009比2008年增加了23%，2010年减少了短期内企业偿债的压力、风险。所有者权益2010年比2009年增加了1%，2009年比2008年减少了1%，主要表现2010年未分配利润的增加，可以看出2010年宝利来企业发展还是很好，利润相比增加了。但是2009年未分配利润较2008年下降。 就流动资产而言，2009年预付帐款增加76%，土地越来越稀缺是预付帐款增加的主要原因。2010年预付账款减少了100%。2010年货币资金增加了37%，主要是企业规模及工作量的增加，资金流动性较好。2009年减少10%，可见2009的经济状况并不乐观，企业处于发展停滞状态。应收帐款2009年和2010年均有增加，并且其增加数量较大，2010年增加了34204%，应当引起重视。增加了企业为计提坏账的损失减少了其他人无偿占用企业资金的数量，企业的资金控制能力更弱。其他应收帐款2010年较2009年减少了97%，小于应收帐款，属于正常现象。 年较2009年增加了2%，2009年较2008再来看非流动资产，固定资产2010 年减少了70%。 从负债所有者权益来看，2010年应付帐款减少了2%，2009年应付账款增加了6%，公司可以在短期内占用其他公司的资产，这又可以减少公司的短期借款。2009年预付帐款增加了76%，酒店行业与收帐款较其他行业都要高。2010年应交税费减少84%，2009年增加55%。2010年应收利息从0.01增长到592300，应引起关注。盈余公积金不变，未分配利润减少，今年公司经营状况不佳。
VANKE TONGSHIAN JIE, SHANGHAI, CHINA 中国 上海 万科铜山街
PRELIMINARY LANDSCAPE MASTERPLAN CONCEPT 景观总体规划初步概念
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OUR PRELIMINARY LANDSCAPE MASTERPLAN CONCEPT FOR: 特制作此总体规划概念方案予:
PRELIMINARY LANDSCAPE DESIGN CONCEPT FOR VANKE TONGSHIAN JIE, SHANGHAI, CHINA
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THE PROJECT SITE 项目场地
THE PROJECT: VANKE TONGSHIAN JIE 项目： 项目：万科铜山街
VIBRANT URBAN LIFESTYLE 富有活力的都市生活方式 REFRESHING AND DYNAMIC LANDSCAPE 日新月异的景观 MODERN AND CUTURAL SETTING 现代化与文化的融汇之地
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SITE LOCATION 项目位置
The project, which is located along the northeast end of the Bund, has a vantage of the Huangpu River and the vibrant cityscape of Shanghai. The landscape design responds by creating a new urban mixed-use development 项目在外滩的东北部，坐拥黄埔江景和上海富有活力的城市景观。本景观 设计相应的创造一个新的混合使用的综合性城市项目。
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上海万科项目工程管理(doc 118页)
地盘总体施工工作程序 1、目的：对地盘总体施工质量、进度、成本进行有效控制，确保最终产品达到国 家标准，见《室外排水工程规范》、《电气装置工程施工及验收规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准，且满足销售部指定要求，满足四大市政配套公司的施工要求，满足设计总体构思要求，达到经济、美观、安全，确保第一时间解决问题。 2、范围：适用公司投资建造的工程项目总体现场施工的全过程控制。 3、职责：本程序由工程部主管、设计部、销售部、预算部、监理公司相关，项目 经理总负责，主管工程师负责实施。 4、程序 4.1进度： 4.1.1各现场施工单位根据公司施工进度计划编制各工种工程进度计划表，并且根据实际工程进度及时修改、调整。 4.1.2主管工程师根据四大市政配套公司现场施工实际情况，以及根据公司营销工作要求，监督监理公司，每周定期参加生产会议，针对实际施工与计划的偏差及时平衡、调整，脱节严重的，制定应急补救方案。 4.2成本控制： 4.2.1土方工程见公司《土方工程临时管理办法》进行总量平衡控制。 4.2.2四大配套公司进场施工配合：根据现场实际情况，制定相应的施工计划，在经济、快捷、保进度、质量的前提下，尽力配合，完成施工。 4.2.3绿化工程：与物业公司密切合作，配合销售，完成工程，尽量做到一次成型，少返工、少破坏。 4.2.4围墙与小品工程：根据销售与设计要求，并且根据专业要求进行施工，督促设计完善，减少育目施工。 4.2.5道路及下水道工程：在设计审图阶段就进行总体把关，使设计走向、埋渠合理、经济，在施工过程中要求监理公司进行监督，严格控制。 4.3质量控制： 4.3.1现场监理，所有工程必须委托持证监理单位实施全方位监理，并且所有的监理工作都必须在主管工程师的监督之下有序、有效地执行，从而认真完成以下工作内容： 4.3.1.1在施工过程中，进行现场指导、监督，根据《室外排水工程规范》、《建筑
万科西安楼盘汇总(2016.9.16) 一、中国铁建.万科翡翠国际 1、项目地址：曲江大道路东（曲江二小西侧） 2、万科翡翠国际项目总占地面积约400亩，建筑面积约125万平米，是曲江新区离市中心最近、最成熟的区域。项目紧邻曲江大道、雁翔路双成熟资源轴，坐享曲江一期生态景观资源的同时，又可享受毗邻曲江二期重点建设国家级文化商务产业聚集区(QCIC)带来的产业配套福利。社区内自拥曲江二小、地铁5号线岳家寨站紧邻、龙湖星悦荟、雁翔广场等商业配套环伺、武警医院、西北妇幼儿童医院等医疗配套完善，可以说项目无论从交通配套、商业配套、医疗配套还是教育配套方面都有良好的资源支撑。 3、学校：社区内曲江二小、幼儿园及万科四点半课堂、社区外曲江一小、曲江一中、西安理工大学等; 4、医院：西北妇女儿童医院、西京医院、铁路中心医院、西安交通大学第一附属医院、解放军323医院、武警医院、陕西正和医院; 5、商业：雁翔广场、金地广场已经投入运营(永辉超市、各种品牌餐饮、服饰等)、龙湖星悦荟永辉超市;项目自带5万方商业; 6、餐饮住宿：曲江宾馆、惠宾苑、芳林苑、唐华宾馆、西安曲江生态花园酒店、威斯汀酒店、阅江楼、一品牛扒、小白鲨、御宴宫、芙蓉坊、大唐通易坊和大唐不夜城新乐汇。 7、交通：701、801、21、24、33、221、237路公交至岳家寨站下车即到。25、525、606、903路到石羊农庄下车。3号线到北池头站，5号线至岳家寨站下车。 二、万科金色悦城 1、楼盘地址：城西丰盛园小区附近
2、万科金色悦城项目总占地约344亩，总建筑面积约100万㎡，地上总面积约82.4万㎡总户数约7000余户，分四期开发，社区严格实行人车分流。项目一二期共规划了六个出入口，分别位于西侧和南侧，基本满足了业主的出行需求。中间位置是第一期，东侧为第二期，二期东侧为政府规划的教育用地。三四期在项目西侧，三四期南端配有国际双语幼儿园。 3、商业方面：万科在沿崇智路至立信路打造了一条两万平米的全新商业金街，各种商业，便利店、药店、餐饮店、干洗店、花店等，充分满足日常生活的基本需求，让你足不出小区即可尽享吃喝玩乐，衣食住行应有尽有。 4、景观园林特色：万科金色悦城项目采用了万科重点研发打造的幸福系产品，不但有幸福系的户型，而且小区的景观环境也是引入了幸福系产品。我们的景观已经不是传统意义上的对花草树木的堆积，而是采用万科集团最新的“幸福系”景观理念，以倡导“每天室外活动多1小时”的健康生活为出发点，在景观设计时，主张“双重关爱”。 5、交通：222、223、234、301、504、701、713、901、902路共计9条 三、万科东方传奇 1、楼盘地址：曲江雁翔路与黄渠头南路交汇处向东约200米 2、万科东方传奇项目是万科集团在曲江继金域曲江项目后开发的又一品质项目，位于曲江二期QCIC核心位置，双管委会为邻，以新亚洲建筑风格打造特色化的宜居住区，项目自带约2.2万平商业配套，幸福食堂、V咖啡、四点半课堂、健身房以及约400㎡童玩中心配套齐全，临近政府规划小学，意向引进品牌双语幼儿园，外临雁翔路主干道，雁翔广场以及旺座曲江为项目提供外部全优商业配套，10分钟车程即可达曲江一期大唐不夜城商圈，可谓出则繁华，入则宁静，树立曲江二期住宅标杆。 万科·东方传奇项目共占地165亩，共分5期开发，目前开发第一期4栋楼，9号楼18+1层2单元2梯2户，户型140平、160平;10号楼34层2单元2梯4户，户型89平、125
上海万科项目开发前期设计与报批报建参考控制节点（一）
说明： 1、地下结构施工： 按照一层地下室考虑，桩基施工50天；支护与地下结构施工40天； 2、地上结构施工： a ）12层以上单体：地上第一、第二层平均工期按11天计取；三层以上标准层工期5天； b ）10~12层 单体：地上第一、第二层平均工期按11天计取；三层以上标准层工期6天； c ）4~9层单体： 地上第一、第二层平均工期按10天计取；三层以上标准层工期6天； d ）2~3层别墅单体：地上每层平均工期按15天计； e ）多层、小高层：顶层施工周期按10天计； 3、外立面施工及落架： 外立面施工初始工作按30天计；外立面施工全面启动后按每层5天时间施工（含落架）； 4、室外雨污水施工： 小高层、高层：主体结构施工从2层以上搭设外部挑脚手架；雨污水施工在落架前开始并完成； 5、全装修施工： 对于全装修项目，施工总工期增加90天。 6、应额外考虑的因素 a) 对外承诺的工期应适当考虑施工过程中的不确定因素影响，在施工工期基础上适当延长。 b) 主体施工遇春节增加20天工期；其他法定节假日酌情考虑。 c) 复杂地下结构根据实际情况酌情增加工期；受实际条件影响需要分批开工的延搁时间另行考虑。 单体类型 高层（18层） 小高层（12层） 小高层（10层 小高层（8层） 多层（4~7层） 别墅（2-3层） 全装修 普通 全装修 普通 全装修 普通 全装修 普通 全装修 普通 全装修 普通 开工到预售条件 162 148 148 140 144 135 开工到结构封顶 197 176 164 150 144 135 开工到落架 317 266 244 220 209 190 开工到雨污水完工 317 266 244 240 229 210 开工到总体完工 377 326 304 300 289 280 开工到竣工备案 497 407 446 356 424 334 420 330 409 319 400 310 开工到入伙 587 497 536 446 514 424 510 420 499 409 490 400 上海万科项目开发工程实施阶段参考控制工期 内、外装饰与保温施工 脚手架拆除 配套管网施工 景观（总体）施工 分项验收 交付使用证 大产证 室内精装修作业 外立面门窗安装 90 （精装修项目增加80天） 主体施工 达预售条件 主体施工 竣工备案 入伙
上海万科项目工程管理全套制度 上海万科项目工程管理全套制度(一) 2010-12-03 09:53:21| 分类: 万科管理制度 | 标签:工程部施工监理审批地盘 |字号大中小订阅 地盘总体施工工作程序 1、目的:对地盘总体施工质量、进度、成本进行有效控制，确保最终产品达到国家标准，见《室外排水工程规范》、《电气装置工程施工及验收规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准，且满足销售部指定要求，满足四大市政配套公司的施工要求，满足设计总体构思要求，达到经济、美观、安全，确保第一时间解决问题。 2、范围:适用公司投资建造的工程项目总体现场施工的全过程控制。 3、职责:本程序由工程部主管、设计部、销售部、预算部、监理公司相关，项目经理总负责，主管工程师负责实施。 4、程序 4.1进度: 4.1.1各现场施工单位根据公司施工进度计划编制各工种工程进度计划表，并且根据实际工程进度及时修改、调整。 4.1.2主管工程师根据四大市政配套公司现场施工实际情况，以及根据公司营销工作要求，监督监理公司，每周定期参加生产会议，针对实际施工与计划的偏差及时平衡、调整，脱节严重的，制定应急补救方案。 4.2成本控制: 4.2.1土方工程见公司《土方工程临时管理办法》进行总量平衡控制。
4.2.2四大配套公司进场施工配合:根据现场实际情况，制定相应的施工计划，在经济、快捷、保进度、质量的前提下，尽力配合，完成施工。 4.2.3绿化工程:与物业公司密切合作，配合销售，完成工程，尽量做到一次成型，少返工、少破坏。 4.2.4围墙与小品工程:根据销售与设计要求，并且根据专业要求进行施工，督促设计完善，减少育目施工。 4.2.5道路及下水道工程:在设计审图阶段就进行总体把关，使设计走向、埋渠合理、经济，在施工过程中要求监理公司进行监督，严格控制。 4.3质量控制: 4.3.1现场监理，所有工程必须委托持证监理单位实施全方位监理，并且所有的监理工作都必须在主管工程师的监督之下有序、有效地执行，从而认真完成以下工作内容: 4.3.1.1在施工过程中，进行现场指导、监督，根据《室外排水工程规范》、《建筑给水排水工程规范》、《建筑工程施工及验收规范》等标准，及时纠正不当施工，进行过程质量控制。 4.3.1.2对已完成的分项分部工程逐项进行检查评定，并在《分部分项工程质量评定表》上签字确认。分项分部工程包括:土方工程、道路工程、下水道工程、绿化翻土工程、围墙与小品工程、文明施工。 4.3.2工程部检查:监理公司对每一项工程进行检查评定后，将质量评定表报工程师，主管工程师接表后，即刻到工地抽检，抽检频次不少于标准规定数量的25%，相符率达90%以上，即认为监理评定正确，予以签名盖章确认，否则，必须重新检验评定。 4.4隐蔽工程控制: 4.4.1隐蔽工程的内容:道路垫层，雨水管、污水管的垫层及埋设，小品的建筑基础及钢筋配置，绿化配套设施的基础敷设，配套工程雨、污水井的浇砌，小区照明管道等。 4.4.2隐蔽工程检查标准:《室外排水工程规范》、《道路工程规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准执行。