题目:“营改增”对房地产企业的财务影响及对策研究——以万科集团为例
摘要
随着我国税收制度的不断改进，“营改增”也开始被广泛的实施与应用。“营改增”不断的调整和优化我国的税制结构，使得我国从生产型的增值税逐步稳定的向消费性增值税发展。从2014年“营改增”开始在全国范围内推行后，这种新型的税收制度被广泛运用到包括建筑业、房地产业、服务业等在内的各行各业，这意味着营业税逐渐开始退出历史舞台，而增值税的出现，使得我国税收制度更加优化并且企业将减少重复纳税。而作为“营改增”制度的主要受益行业，房地产企业在“营改增”开始实施后，便面临着机遇和挑战并存局面。本文以万科集团为例，引用其“营改增”前后的年报对比分析“营改增”对于房地产业的主要影响。提出建议和对策，发现问题的同时帮助其规避风险，使得房地产企业在税改过程中寻求更好的发展。
关键词：“营改增”；房地产行业；影响；建议和对策
Abstract
With the continuous improvement of the tax system in China, "camp reform and increase" has also begun to be widely implemented and applied. The continuous adjustment and optimization of the tax structure of our country makes our country gradually and steadily develop from productive value-added tax to value-added tax. Since 2014, when the new tax system was introduced nationwide, it has been widely used in various industries, construction, real estate and service industries. This mens that business tax has gradually begun to withdraw from the stage of history, and VAT has emerged. Make our tax system more optimized and enterprises will reduce double taxation. As the main beneficiary industry of the "camp reform and increase" system, real estate enterprises face both opportunities and challenges after the implementation of the "camp reform and increase". Taking wanke group as an example, this paper analyzes the main impact of "camp reform increase" on real estate industry by reference to the annual report before and after "camp reform increase". The suggestions and countermeasures are put forward to help the real estate enterprises to avoid the risk while finding the problem, so that the real estate enterprises can seek better development in the tax reform process.
Key words：Replace business tax with value-added tax; the industry o f Real estate; influence; Recommendations and responses
目录
摘要.............................................................................................................................................. I Abstract .......................................................................................................................................... II 第一章导论 (1)
1.1 研究背景与研究意义 (1)
1.1.1 研究背景 (1)
1.1.2 研究意义 (1)
1.2 研究框架与方法 (2)
1.2.1 研究框架 (2)
1.2.2 研究方法 (2)
1.3 创新点 (2)
第二章“营改增”的基础理论与意义 (3)
2.1 “营改增”的内涵 (3)
2.1.1 增值税的相关概念 (3)
2.1.2 营业税的相关概念 (3)
2.1.3 所得税相关概念界定 (3)
2.1.4 “营改增”前两税对比 (4)
2.1.5 “营改增”的含义 (4)
2.2.1 经济结构的调整需要“营改增” (4)
2.2.2 “营改增”可有效避免重复性征税 (4)
2.2.3 “营改增”可有效减少部分行业存在的避税空间 (5)
第三章“营改增”对万科集团的财务影响 (6)
3.1 “营改增”对房地产企业的影响 (6)
3.2 万科集团简介 (6)
3.3 “营改增”对万科集团的影响分析 (7)
3.3.1 “营改增”对万科集团税负影响分析 (7)
3.3.2 “营改增”对万科集团开发成本影响分析 (7)
3.3.3 “营改增”对万科集团公司经营的影响分析 (8)
3.4 “营改增”对万科集团影响的原因分析 (8)
3.4.1 “营改增”对万科集团影响的外因分析 (8)
3.4.2 “营改增”对万科集团影响的内因分析 (8)
第四章对万科集团的对策建议 (10)
4.1 加强增值税发票管理，提高财务人员能力水平及水平 (10)
4.1.2 企业应建立健全税收制度 (10)
4.1.2 加强发票管理谨防开具假发票 (10)
4.1.3 提高相关人员的业务水平与职业素养 (10)
4.2 加强采购环节的监管力度，严选优质供应商 (10)
4.2.1 合理安排采购，加强对于供应商的管理，增加可以抵扣的额度 (10)
4.2.2 合理使用提供材料，加强成本管理 (10)
4.3 加强定价管理，优化收入项目 (11)
第五章结论 (12)
5.1 结论 (12)
5.2 展望 (12)
参考文献 (13)
致谢 (15)
第一章导论
1.1 研究背景与研究意义
1.1.1 研究背景
“营改增”即营业税改增值税，这一税制改革是税种的变化。由于营业税存在重复纳税等问题，因此增值税的应用减少了企业的重复纳税，并且在减轻了企业税负的同时简化了税收环节。这改变着我国的经济发展发方式，使得我国税收结构更加优化。
而房地产行业作为我国主要的经济产业，对于经济的发展有十分重要的推动作用.但是随着房地产行业的发展，其在税收方面的弊端日渐明显。在应用营业税的情况下，针对着同一物品的重复纳税反复出现，而增值税的出现很可能改变这一现状。同时，由于房地产业需要多种不同产业支持，“营改增”的应用对其关联企业也会产生相应的作用，从而影响整个经济链条的发展。
在对房地产业的相关调研中发现，有些企业在“营改增”实施后并没有减轻其税负，甚至出现税负增加的情况。这是由于这些企业之前对固定资产的资金投入比较大，因此在“营改增”后不需要大量的更换及投资固定资产。
1.1.2 研究意义
作为我国结构性减税最重要的部分，“营改增”的全面实行有助于帮助我国减少重复纳税的问题，建立更健全的税收政策。这一税收政策的改变，对于房地产行业的优化更是有突出作用。因此本文对于“营改增”在房地产行业中影响的研究有宏观意义与具体意义两方面。
宏观意义：“营改增”的实施范围是全行业全方面的，我国的税制改革具有覆盖范围广、涉及领域多的特点。因此对于“营改增”的研究，不单单是从房地产这单一行业入手，而是着眼于整个市场。这有助于更好地了解整个市场在税改下的变化，从而分析大环境下房地产业该如何应对“营改增”。
具体意义：虽然在“营改增”实施的大环境下各行各业不断相互借鉴解决方法，但税制改革下不同的行业面临着不同的问题。这使得针对某一行业的研究要具体内容具体分析。因此对于房地产业如何面对“营改增”这一问题，不仅要着眼于整个市场，更要把目光放在具体领域中。这使得研究更细化，更适用于房地产业。
1.2 研究框架与方法
1.2.1 研究框架
论文第一章的内容是导论，主要介绍的是“营改增”的研究背景与研究意义，阐明“营改增”的实施的原因与必要性，起到了开篇启后的作用；第二章则详细的说明了“营改增”的相关概念，并更为透彻的分析了“营改增”的实施对于整个经济市场的意义；第三章依据税制改革带给房地产业的连锁反应，来具体分析“营改增”制度下万科集团的税负、开发成本以及公司经营情况，进行财务数据对比，同时找出发生这种变化的原因；第四章根据研究数据与结果，对于万科集团在税制改革的环境下所面临的困境提出解决方法与建议；第五章结论，对整篇文章进行总结提炼个人观点，并对“营改增”的前景进行展望。
1.2.2 研究方法
（1）文献研究法。资料的收集是论文撰写的良好开端，因此为了更好地进行论文的写作，我不断地从知网、百度搜索、百度文库以及实体书籍中搜集资料，通过阅读大量的学术期刊、法律法规、博硕论文，了解到“营改增”自实施开始的取得成果与遇到的问题。同时在这些文献中选取优质的可借鉴的观点，用以分析房地产企业在税制改革环境下的现状与应对方法，使自己可以更好地完成论文。
（2）对比分析法。在进行大量的文献查阅后，进行资料的梳理与对比是找出房地产业如何应对“营改增”这一问题的关键。通过对比分析，我发现了房地产业在“营改增”前后的税务变化情况，以及同房地产业存在相似情况的其他行业在实施“营改增”后的税负变化。依据对比结果，为房地产业提供合适对策与建议。
1.3 创新点
为了更好地进行理论研究，在查找资料的与对比分析的同时，我还实际的了解了“营改增”下其他房地产企业的财务状况，不单一的局限于一家企业，通过数据分析对比的方法发现问题。
第二章“营改增”的基础理论与意义
2.1 “营改增”的内涵
2.1.1 增值税的相关概念
增值税作为一种流转税，在流转的过程中主要以产生的增值额为计税基础。总体上来说，增值税是对企业、单位以及个人在销售商品和提供劳务时产生的增值额而征税的税种。它发生在后续加工时，避免了重复性的全额征税。当然增值税并非使得全部企业减轻税负，在避免重复纳税的同时，增值税却提高了在加工环节中处于尾部的企业税负，这不利于税收公平。
在生产经营的过程中，企业会投入大量的成本用以产出商品，而这些商品在最终销售时所得到的高于成本的那一部分价格，就是增值额。自2009年以后，我国的增值税类型发生了比较大的变化，新增了消费型增值税的同时取消了生产型增值税，允许固定资产及税款一次性抵扣，增值额范围扩大，从而优化了增值税的发展结构。
目前，我国的增值税计算方法是购进抵税法，其计算原理是用当期销售商品时所产生的销项税减去当期产生的购买费用的进项税，得到的差数即为应缴纳的增值税。增值税的抵扣可以顺延，如果当期的进行税高于销项税，那么未能在本期抵扣的增值税额可转入下期抵扣。增值税的计算公式为：当期不含税的销项税额*适用税率-当期不含税的进项税额2.1.2 营业税的相关概念
营业税指的是，在中国境内进行营业税应税劳务、转让所拥有的不动产及无形资产服务的单位与个体，根据其所取得的收入而征收的一种税。营业税在工商税进行全面改革的时候被剥离出来，成为独立的流转税种。在应用的过程中，营业税因其重复计税等弊端，不在作为主要的计税方法而使用。但由于营业税本身具有征税范围广泛，按需计税等特点，并未因为“营改增”的实施而停止使用。
目前，营业税作为部分行业和特殊规定的行为适用税种，用以核算这些特定行业的应交税费，同时其所产生的成本不能够被抵扣。营业税的计税方式简单，便于核算，计算公式为：应交营业税=营业所得*营业税税率
2.1.3 所得税相关概念界定
所得税是全部以所得额作为课税的对象，根据课税对象的不同，所得税分为个人所得
税以及企业所得税。企业所得税具有计税复杂，实行年计征税，分期进行预缴的特点。
企业所得税的税率为25%，其计税依据是企业所得额中适用于所得税的那部分。其中一部分应纳税所得额，是根据会计利润利用会计与税法规定的不同，进行会计科目的调整所得。另一部分，是用本年年末所取得的总收入减去法定的不征税的收入，这部分是二者的差额。
企业所得税计算公式：应纳税的所得（即利润总额加或减可以调整项目的金额）*25%后，扣除减免及抵免的税额。
2.1.4 “营改增”前两税对比
同处于流转税的营业税和增值税的二者间存在较大的差异。在“营改增”前，营业税是一种为部分企业以及特定行业设计的税种，行业不同营业税的征收标准也不同，税率差距较大服务业的税率较高。但当时增值税就是针对中国境内个人与企业所提供的服务以及出口而征收税费，税率差距较小基础税率为17%。
由于二者特性不同，营业税作为价内税有比较严重的重复纳税的问题，这使得企业的税负过重减少了企业利润。增值税作为价外税，有比较独特抵扣体系，因此增值税不存在重复纳税的问题，在增值税进行缴纳的过程中也不会降低企业的利润。
2.1.5 “营改增”的含义
“营改增”即营业税改增值税，是把之前应缴纳的营业税转换为增值税。“营改增”的主要目的是使增值税适用于全行业和整个流通过程中。这一举措有效抑制了征税过程中的重复纳税问题，减轻了企业的税负，促进经济结构转型升级。
2.2.1 经济结构的调整需要“营改增”
经济结构的调整是促进我国经济蓬勃发展的重要举措，但在这过程中营业税重复性纳税的弊端，使得第三产业的税负不断增加，严重阻碍了其发展进程，这就意味着增值税的实施势在必行。并且由于增值税自身的优越性，能够有效的减轻重复纳税等问题
2.2.2 “营改增”可有效避免重复性征税
建国初期，我国实行不同税，多次征收的复税制。商品的每次消费都需要交纳营业税与印花税。在这种双重税制的压力下，企业的税收负担严重，并且税务机关的征收也变得日益繁琐，诸多的不合理因素随着经济的发展开始慢慢的显露。而增值税的实施，对企业的生产经营活动以及销售行为不产生影响，这极大的增加了企业的竞争力，尤其是处于第
三产业的企业，更具长足的国际竞争的优势。同时，在营业税征收的情况下，市场机制得不到优化，政府的干预较多，自身的调节作用难以发挥，不利于经济发展。这种情况下税制改革必然要进行。
2.2.3 “营改增”可有效减少部分行业存在的避税空间
因为增值税有专用的发票可以开具，在其特有的抵扣制度下，使得企业的购进与销售过程中，形成了完整的抵扣链条。但一旦出现在这一链条中出现营业税纳税人，链条就很有可能断裂。这会导致税收出现漏洞，不但使得税收的核算困难也给税务部门带来不小的征管压力。同时，有些企业很可能会钻其中漏子，用以避税，导致税收减少的问题发生。
"营改增"的全面实行，会有效改善这一弊端，增强抵扣链条的稳固性。在"营改增"试运行之前，存在销项与进项间受营业税干扰造成差额较大的问题。但由于"营改增"的实施，流转过程中使用相同的税率，因此这些差额自然就不存在了，这就完善了抵扣链条，减少了避税空间，为监管提供了有效的监督途径。
第三章“营改增”对万科集团的财务影响
3.1 “营改增”对房地产企业的影响
房地产业作为我国的基础性产业，其所涉及的行业众多，抵扣链条较长，因此其兴衰会直接影响我国的多个行业业发展。同时，作为国民住所的提供商，其产业的涨跌是群众较为关注的问题。因此，房地产业不仅是推动市场经济长足发展的动力，还会对国民生活造成很大影响。
与房地产业的关联的行业差不多有50多种，无论是建筑材料，还是机械类都处于房地产行业上游企业。在"营改增"实施以后，这些上游行业取得的进项税额越大其所承担的应纳税额就越小，从而使得房地产业交纳更少的税款。而在建材、装修这些下游行业中，由于增值税的特性，使得最后的税负落于消费者头上。这就是市场主要参与者间的博弈。因此房地产行业为了实现税负的转嫁，会给客户开具增值税专用发票使其成本降低，同时为了提高利润还会适当的提高房价。
“营改增”后，房地产的税率有所提高，但在可抵扣的制度下，房地产的税负其实并没有大幅度的增加。是由于房地产业的回收期较长，在"营改增"实施后，前期投入的成本不能抵扣，后期房屋出售时又要按照当前增加了的税率缴税，反而使得其税负增加。对于这种情况，政府也给予了房地产企业过度性政策支持，缓解了其面临的税收压力。
3.2 万科集团简介
万科企业有限股份公司(简称"万科")，于1988年在深圳成立。是我国最大的已上市房地产开发企业之一。万科在这几十年间，已然奋斗成为国内实力最强的住宅开发企业。其业务范围覆盖深圳、广州、上海、北京在内的53个城市，年销售量在6万套以上。在2012年时，年销售额达到1215亿元，其销售量与销售额在同行业内连续居于全球首位。
万科集团坚信诚信为本，质量第一的原则。始终坚守价值底线，不为利益所惑，始终坚持以自身专业优势从市场公平的获取资源的信念。公司实行透明的合理的企业文化，谋求稳步发展，深受合作伙伴与消费者的信赖。由于自身治理方法的科学性以及道德的规范性，公司连续七年获得"最受尊敬企业"的称号
由于自身的努力，万科集团在业内的竞争力逐渐提高，在房地产业已然成为代表性企
景花园洋房"，是国内首个房地产专利产品。万科在注重产品质量的同时更关注客户反应，不但成立了"万客会"使客户有需求反馈，还申请了第三方机构介入，对其产品质量与售后服务进行监督。因此，本次研究以万科为例，更具准确性。
3.3 “营改增”对万科集团的影响分析
3.3.1 “营改增”对万科集团税负影响分析
2015年5月15日，万科集团的营业税应纳税额为1955.5亿元，营改增前房地产企业适用5%的营业税。因此万科集团应缴纳的营业税为1955.5*5%=97.78亿元。同期规定，房地产业城建税适用7%，教育及附加税适用3%，因此万科集团应交纳的城建税及教育附加税为97.78*(0.07+0.03)=9.78亿元。而2015年万科集团土地成本等成本总和为956亿元，财务费用7亿元，可得出其当年当年增值税为10.78亿元。当年的企业所得税为3亿元，因此当年总纳税额为121.34亿元。
2016年万科集团销售金额为3647.7亿元，土地成本等三项成本总额为1000亿元，营业税及附加为123亿元，期间费用共215亿元。营改增后，房地产业的增值税率为11%，因此万科集团未抵扣的应交纳增值税额404.19亿元。假设，16年依旧实行营业税，万科集团应交纳的营业税为182.39亿元。
由此得出，2016年后“营改增”的实行是有利于万科集团减轻税负的。虽然前期房地产企业税负较重，但后期万科集团的企业税负是逐步减少的。因此，万科集团应加强增值税发票的获得能力，进行抵扣减轻税负。
3.3.2 “营改增”对万科集团开发成本影响分析
增值税的销项税额由当期的销售额所决定，“营改增”实施后，虽然想要减轻税负，但万科集团是绝不可能以降低销售价格来实现税负的减轻。因此，加强进项税的抵扣是其减轻税负的关键，这就促使万科集团要加强成本的管控。通过对万科集团建筑成本，人工成本以及供材成本的分析，找出"营改增"对万科集团成本的影响。
建筑公司属于房地产企业的上游行业，其进项税越高，利润越大，如若进项税额较小，建筑公司很可能以提高报价的方法来获得利润。因此，“营改增”实施后万科集团更应选择进项税额较大的企业来进行合作。同时，如果建筑材料全部交由建筑公司进行采购，那么供材公司的纳税方式也会影响万科集团的成本。如果供材公司可以提供进项税发票，那么可以获得税差收益。但供材公司采用简易计税的方式，就要考虑工程与材料的占比对增
值税是否产生影响。所以，在供材成本核算上不仅要考虑对方进项税额的抵扣，还要考虑对方是否会采用简易计税的方式。
3.3.3 “营改增”对万科集团公司经营的影响分析
税制改革对万科集团的利润产生了较大的影响。“营改增”后，在对万科集团利润变动的研究中发现记入利润表的营业收入有所下降，营业成本也是呈下降的趋势。而万科集团的税金及附加、期间费用等也发生了相应的减少，这些因素的变动导致营业利润也发生了较大的波动。而在分析财务状况影响的时发现，“营改增”对万科集团负债表中资产类的固定资产与存货影响较大。由于开发成本没有税额，使得存货在结转过程中有所减少，并且受“营改增”的政策影响，固定资产的价值也有所减少。而在进行负债项目以及现金流量的研究时发现，这两项也均出现减少的情况。
3.4 “营改增”对万科集团影响的原因分析
3.4.1 “营改增”对万科集团影响的外因分析
近些年，房地产行业利润一直是高居不下。自2013年以后，房屋的销售价格激增，这使得房地产企业销售收入提高。并且房地产企业具有开发时间长，收益大的特点。前期营业成本不能获得相应的增值税进项税的抵扣，加上营业利润的增加，使得万科集团的税负有所增长。
增值税属于价外税，因此在进行土地增值税清算是是不允许税前列出的。“营改增”后形成的扣除差异，造成了土地增值税税负的增加。而“营改增”后，万科集团的土地增值税率均高于同期营业收入增长比，所以土地增值税的上升趋势比较明显。
3.4.2 “营改增”对万科集团影响的内因分析
万科集团在税改实施后，除了土地进项成本外其他项目均可抵扣，但实际调查后发现，其抵扣额并无明显增加，这就是企业内部原因。通过研究发现，万科集团在改革初期，对于增值税的专用发票重视程度不明显，在进行成本购进支付费用时不会考虑是否可以获得增值税专用发票。而在后期管理中，增值税发票的保存也不被重视，这就造成了抵扣份额下，流转税增高。在定制合同的过程中，万科集团也未在合同中标明发票性质。因此在税改前期签订的合同，会获得营业税发票，而税改后期一些上游企业为了自身企业利益拒绝开具增值税发票，这就使得万科集团在核算增值税时，进行额无从抵扣。税改初期，对于选择上游企业还停留在考虑报价的层面，选择与简易纳税企业进行合作导致抵扣链条断
裂，也是不能进行增值税抵扣，至使流转税增高的原因。
第四章对万科集团的对策建议
4.1 加强增值税发票管理，提高财务人员能力水平及水平
4.1.2 企业应建立健全税收制度
在“营改增”后企业的税额计算更为复杂，增值税专用发票的风险增强。因此房地产企业应建立更为完善的税收控制制度，尽量避税务风险。由于增值税的抵扣有时间限制，而房地产与上下游行业的发票开具有拖延情况存在。因此，万科集团在发票获取上更应该有制定严格的管控规定，及时的获取发票。在发票获取后，公司应要求财务人员，按时上报，规避在上报过程中可能遇到的风险。
4.1.2 加强发票管理谨防开具假发票
根据国家税法规定，企业在开具发票是必须与所签订合同相符合，出现不符情况视为作假。这就要求企业在进行增值税发票的开具时，严格按照合同填写无论是发票上所记载的物品，数量，价格等还是发票应填写的收款及开票人，都必须与合同一致。而万科集团在为其他企业开具增值税发票的时候，也应注意相应问题。
4.1.3 提高相关人员的业务水平与职业素养
财务人员是企业税费核算的关键部分，其自身素质与企业纳税情况有很大的关联。对比，万科集团应加钱财务人员的职业素养，强化其纳税强化的意识。给财务人员进行关于“营改增”后税制变化的培训，使其适应税制改革后的税务筹划，在进行增值税核算避免错误。同时应使，财务人员明确增值税发票的作用，知道其不能单独作为合同履行的证明。
4.2 加强采购环节的监管力度，严选优质供应商
4.2.1 合理安排采购，加强对于供应商的管理，增加可以抵扣的额度
由于“营改增”后，进项税额成为增值税发票抵扣的关键，所以万科集团在选择上游的供应商时，应把其是否具有开具增值税发票的能力做为重要的衡量标准。因为具有一般纳税人资格的企业能够提供增值税发票，这使得房地产企业能够在交纳增值税时抵扣进项税，从而获得更大的企业利润
4.2.2 合理使用提供材料，加强成本管理
订制建筑合同时，要考虑是否选择运用“甲供材料”，使自己采购的材料占比重高。
原材料直接从供货商处采购，获取增值税发票从而获得6%的税差收益，减轻成本支出。但是过多的使用甲供材料，也会带来税负增加的风险。
4.3 加强定价管理，优化收入项目
税制改革后，企业购房后的进项税额可以从销项税额中抵扣出，但个人购房的销项税额无从抵扣。因此，针对这种情况万科集团要为企业和个人制定不同销售策略。对于企业客户来说，万科集团在进行销售时可以选择提高销售价格。而面对个人客户，由于其无从抵扣进项税的特点应在保正自身利润不变的情况下，部分转嫁税负。
第五章结论
5.1 结论
通过对于万科集团在“营改增”实行前后税负变动的研究发现，企业的城建税以及教育附加税，还有流转税都有上升趋势，这是由于在外在的环境因素自己企业自身的管控问题造成的。而土地增值税在抵扣减少的条件下有上升趋势，企业所得税由于增值税的实施企业利润上升也是有所增加，因此推定房地产企业在"营改增"后的税负增加。造成企业纳税负担增加的原因，主要在于营改增的实施企业流转税的减少，使得利润增加。同时，企业自身对于增值税的发票获取及保管不重视，造成了抵扣不全面不及时的问题使得企业纳税不减反增。因此，即便营业成本有所降低，企业依旧要制定合理的发展战略。选择合适的供货商合作，增强进项税抵扣力度。对企业自身的发展计划，客户选择与定价都要进行调整，适应“营改增”下的税务发展，谋求可持续发展。
5.2 展望
本次对“营改增”对房地产企业影响的研究，使我收货颇丰。希望国家在未来能够不断地进行税制升级改革，适应经济的转型及发展。同时，希望面临税制改革的所有企业都能尽早适应改革后的税务变化，找到解决办法，谋求更好发展。
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致谢
在本次论文的创作过程中，要感谢俞老师对我的悉心辅导。无论是最初的论文选题还是论文的最后定稿，俞老师都曾帮我细致的分析指正我的错误。论文的完成标志这大学四年的学习即将告一段落，本科期间在学院我学习到了大量专业知识知识，这要感谢每位老师的教授与关怀。即将离开母校，心头思绪万千，但我相信毕业不代表别离，我会永远记住在学院的这段时光。最后，祝愿母校越来越好，。
房地产营改增热点难点问题 1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？ 答：“取得的不动产”中的取得方式包括租入。 纳税人以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。 纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。 2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？ 答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产： 企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。 企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。
企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。 3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？ 答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。 4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？ 答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。 5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？
万科财务分析报告 一．万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报 二．行业环境： 在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。在此背景下，宏观调控政策有所转向，从07年底提出“防经济过热，防通货膨胀”的“双防”的调控基调，到了08年4月则开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑”。7月，中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。 1.货币政策：着力保持经济发展货币政策由紧转松 在此背景下，央行放松了货币政策，8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行，保证市场流动性充分供应。 2、保障性住房政策：中央高度重视保障性住房的建设和管理 08年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”，并指出08年4季度，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。同时在近日发布
万科集团财务报表分析 报告时间：2013年 院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx 姓名：周钻
一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石 外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013） 公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）
二资产负债表分析概述 三：同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。
通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目： （一）投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！ 万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。 （二）货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%
各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税 1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。 营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收0 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。 湖南国税： （二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？
房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。 湖北国税： “零 “预 一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题； 二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。 三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号：20122792 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司
开题报告万科财务报表分析
山东科技大学 本科毕业设计（论文）开题报告题目持续领跑的地产航母—万科财务分析 学院名称 专业班级 学生姓名 学号 指导教师 填表时间：年月日
填表说明 1.开题报告作为毕业设计（论文）答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。 2.此报告应在指导教师指导下，由学生在毕业设计（论文）工作前期完成，经指导教师签署意见、相关系主任审查后生效。 3.学生应按照学校统一设计的电子文档标准格式，用A4纸打印。 4.参考文献不少于8篇，其中应有适当的外文资料（一般不少于2篇）。 5.开题报告作为毕业设计（论文）资料，与毕业设计（论文）一同存档。
设计（论文） 题目 持续领跑的地产航母—万科财务分析 设计（论文）类型（划“√”）工程 实际 科研 项目 实验 室建 设 理论 研究 其它 一、本课题的研究目的和意义 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”? 本文针对万科2007年至2010年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财
务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 二、本课题的主要研究内容（提纲） 1.绪论 1.1研究背景 1.2研究目的和意义 2.我国房地产及万科企业股份有限公司概况 2.1 我国房地产业概况 2.11宏观环境 2.12房地产行业评述 2.13行业绩效评价 2.14万科表现 2.2 万科概况 2.21 公司概况 2.22 发展历程
“营改增”后房地产企业卖房送家电、礼品涉税 一、增值税 如果是促销活动中赠送家电、小礼品，按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定执行，即单位或个体工商户将将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人需视同销售计征增值税。 笔者认为，尽管房地产企业的营业执照中没有家电、礼品的经营范围，但在进行税务处理时应按兼营行为处理。此种情况可以参照《营业税改征增值税试点相关事项的规定》（财税【2016】36号文附件二）关于“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税”之规定，在促销活动中送家电送礼品应将其取得的全部价款和价外费用分别进行核算，分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。 如果房地产企业实行的买房送家电、礼品的活动，笔者认为，房地产企业主要目的是售房，赠送家电是一种营销模式，购房者支付的对价中包含了家电的价
值，因此，可以参照混合销售原则按照主业（销售房地产）适用税率缴纳增值税。 政策支持1： 山东国税局政策指引：房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题 房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。 政策支持2： 湖北政策答疑：房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物的征税问题 房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。 房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办
万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28
目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)
万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。
双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日
学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................
编号 南京航空航天大学金城学院 毕业论文 “营改增”对房地产企业的 题目影响及研究 ——以万科集团为例 学生姓名 学号 系部 专业 班级 指导教师 二〇一七年三月南京航空航天大学金城学院本科毕业设计（论文）诚信承诺书 本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目： ）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知， 除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论 文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。 作者签名：年月日 （学号）：毕业设计（论文）报告纸 “营改增”对房地产企业的影响及研究 ——以万科集团为例 摘要 2016年5月1日房地产业开始
“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加 之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突 出问题，房地产业是国民经济的支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否发挥预期 作用对我国国民经济发展的影响巨大，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要 的理论和实践意义。 本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然 后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再 次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上 为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。 关键词：房地产企业，营改增，万科集团 i 毕业设计（论文）报告纸 The influence of Business Tax to VAT reform on the real estate enterprises -- a case study of Vanke Group Abstract In May 1, 2016, the real estate industry began formal implementation of Business Tax to VAT reform, marking the full implementation of Business Tax to VAT reform, however, as the operating characteristics of the real estate enterprise makes many of its costs can not be
营改增后房地产企业会计处理 一、开发阶段，归集开发成本 1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等 借：开发成本（按XX 项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等科目 2、发生开发成本 借：开发成本（XX项目、成本对象） ——前期工程费 ——基础设施费 ——建筑安装工程费 ——公共配套设施 ——借款费用（或列开发间接费用，借款费用不能抵进项） 借：开发间接费用 借：应交税费—应交增值税（进项税金）贷：银行存款等科目 说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。 借：开发成本一XX项目（对象）一一XX 贷：银行存款（应付账款）不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。 成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31 号】建议：建筑面积。 二、预售阶段，取得预售收入 1、未完工收到预收款 借：银行存款等贷：预收账款—XX 项目 2、次月预交增值税【预售收入心+11%） X3%预缴】，次月缴纳时： 借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款 3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费 借：应交税费—城、教、土增税等 贷：银行存款 三、完工销售阶段，确认收入、成本 1 、完工分配开发间接费用 借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接费用 2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）贷：开发成本——各明细 3、交房并符合确认收入条件 借：预收账款等 贷：主营业务收入一一XX项目（房号） 贷：应交税费—应交增值税（销项税额）备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。 4、同时，结转交房部分所对应的成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细） 5、扣减收入对应的土地价款 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积十房地产项目可供销售建筑面积）付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11% 借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额） 贷：主营业务成本——XX 项目 =a 月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a 贷：应交税费——未交增值税a 次月，申报缴纳增值税：
恒大万科集团财务报表 分析精选文档 TTMS system office room 【TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导 致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。? 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大 陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81?亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万 元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂 牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更 上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一 步增强。? 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司 树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股 份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三 大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公 司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角
万科股份有限公司2008-2009年财务 报表分析
万科企业股份有限公司2008-2009年财务报表分析 一、背景分析 (一)背景资料 1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 公司法定英文名称：CHINA V ANKE CO.,LTD.（缩写为V ANKE） 2.公司法定代表人：王石 3.公司注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02 公司办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33 号万科中心 4.公司股票上市交易所：深圳证券交易所 股票简称：万科A 股票代码：000002 (二)股东构成 1.股份总数：10,995,210,218（股） 2.截至2009年12月31日，公司共有股东1,487,388户（其中A 股1,446,970户，B 股40,418 户） 拥有公司股份前十名股东持股情况如下： 股东名称股东性质持股比例持股总数 华润股份有限公司国有法人14.73% 1,619,094,766 中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红 其他 1.67% 184,121,543 -005L-FH002 深 刘元生其他 1.22% 133,791,208 融通深证 100 指数证券投资基金其他0.91% 99,575,114 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 外资股东0.80% 87,455,642 易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基 其他0.79% 87,047,066 金（易方证基（2009）947） HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH 外资股东0.75% 82,406,712 FD 博时第三产业成长股票证券投资基金其他0.73% 80,000,000 易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基 其他0.67% 74,032,782 金（易方证基（2006）20） 博时新兴成长股票型证券投资基金其他0.64% 70,000,000 (三)企业发展状况 万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务经过 多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。至2008年末，业务覆盖到以珠 三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500 套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、 上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
万科财务分析报告 1 万科基本业务活动描述 万科企业股份有限公司（股票代码：000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。 万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。 2万科财务效率分析 2.1偿债能力 2.1.1 流动比率 一般而言，行业合理的最低流动比率是2。 万科2010年流动比率降低了0.32（1.91-1.59），即每为1元流动负债提供的流动资产保障减少了0.32元。原因在于2010年流动资产变动金额大于流动负债变动金额，其中存货积累过多，占用流动资产金额比较大。另外还有信号，2010年万科的预收款项为318.78元，而2009年万科的预收款项为163.76元，2010年预收款项增长了一倍多。通常供应商提前付款给万科，主要原因是货源紧张，而万科的存货比较多，所以万科可能本着某些营销策略。 2.1.2 速动比率 2010年万科速动比率为0.56,2009年万科速动比率为0.59。万科公司的速动比率比上年降低了0.03，说明每一元流动负债提供的速动资产保障减少了0.03元。影响速动比率可
【Abstract】Since May 1st，2016，the real estate industry has been officially included in the pilot of business tax changing into VAT，while the construction industry，the financial industry and the life service industry have all been included in the pilot program. It not only marks the full implementation of the pilot of business tax changing into VAT in our country，but also indicates that the sales tax has been formally withdrawn from China's tax system，and makes our country's financial tax system more specification. 【Keywords】business tax changing into VAT；real estate development；influences on tax burden 【中图分类号】F293.3；F23 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）06-0087-02 1 国外研究现状 国外相关研究主要从两个方面进行分析，一是关于营业税改增值税税制设定的研究，二是关于房地产业营业税改增值税相关问题的研究。 1.1 营业税改增值?税制设定的研究 营业税改征增值税税制设定涉及税基设定和税率设定两方面，相关研究也主要集中在税基和税率上。D Arsenovic和S Lalic等（2012）的研究指出，营业税改征增值税会导致税基出现下降，而造成国家财政收入缩减，因此，政府应该在设定营业税改征增值税税制时重点关注税基扩大以确保财政收支平衡。CL Costuleanu和C Iagco等（2013）选取15个欧盟国家作为研究样本，对这些国家的增值税税率进行对比分析，对比结果显示，在这15个国家中超过一般
万科股份有限公司财务分析报告 2009年-2013年 第一部分 （一）公司所处行业 万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。成长性和盈利性都很好且稳定，拥有稳步的发展策略和稳健的销售政策，依赖于庞大的土地储备、资产、负债及所有者权益，依靠薄利多销，盈利很稳定。因为万科的主营业务是房地产开发, 其次是物业管理，所以我们主要分析房地产业的竞争情况。 （二）行业竞争状况 由于地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，如今我国房地产开发企业6万多家，行业内企业竞争激烈。就目前而言，与万科形成激烈竞争的房地产公司?主要有：恒大地产集团，保利房地产（集团）股份有限公司，大连万达集团股份有限公司，中国海外发展有限公司，绿地控股集团有限公司，龙湖地产有限公司。但是万科凭借其核心竞争力即:拥有优秀的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第一品牌。截至2013年，万科年销售额累计达到1709亿元，遥遥领先其他竞争对手，总资产，?净资产，营业收入，销售额和可用现金及现金等价物等多项指标均在行业领先。但万科近几年的行业领先地位也不断受到挑战。土地储备，利润率均被只要竞争对手所超越。 （三）2013年万科市场排名 第二部分 （一）偿债能力分析
1、短期偿债能力： 图一 图二 从2009年到2013年,流动比率、速动比率整体呈现下降的趋势，虽然万科的流动比率比较稳定，但是都保持在2.0以下，说明其流动资产仍然是不充足的。五年内速动比率都低于1.0,说明了万科的短期偿债能力比较弱。流动资金的多少直接关系到企业的日常运转与短期债务的偿还，房地产企业是资金密集型的企业，所以他的流动比率往往高于1，但是万科整体比率的稳步下滑说明他的财务风险在不断增大，这一现象的出现与经济危机和国家宏观调控密不可分。 2、长期偿债能力： 图三 图四 资产负债率反映的是在公司全部资金中有多大的比例是通过借债而筹集的。因此，这一比率能反映资产对负债的保障程度。对债权人来说，最关心的就是借出款项的安全程度。如果这一比率较高，说明投资者投入的资本在全部资金中所占比重很小，而借入资金所占比重很大，公司的风险主要由债权人来承担。因此，万科公司这个比率较高说明长期偿债能力越差；不利于企业的长期连续的发展。 房地产行业属于资金密集型行业，往往企业自身的资金难以满足需求，所以会向银行申请大量的贷款。单从指标上说万科保有大量的负债，且每年不断增长，其长期债务的偿还能力有待商榷。可是房地产企业有国家作为担保，并且国家占了第一股东的大位，如此可见在债务问题上一般不会出现大的纰漏，除非国家政策有重大调整。 （二）运营能力分析 图六 图七 图八 一定时期内，应收账款的周转次数越多，说明应收账款周转越快，应收账款的利用效果越好。应收账款周转天数又称应收账款占用天数，应收账款平均收现期，是反映应收账款周转情况的另一个重要指标，周转天数越少，说明应收账款周转越快，利用效果越好。在上图中，可以看出应收账款周转率先降后升，说明应收账款的收回加快，资金滞流在应收账款上的数量减少，资金使用效率有所提升。在正常情况下，一定时期内存货周转次数越多，说明存货周转快，存货利用效果好。而存货周转天数越少，说明存货周转快，存货利用效果好。万科的存货周转率总体呈下降趋势，说明存货利用情况较好，提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。 （三）获利能力分析 图九 图十 图十一 图十二 销售毛利的先上升后下降与销售净利的先升后降同时出现的情况说明万科优化了产品结构与内部管理程序成功地降低了销售费用。这样在销量下降的情况下保证了利润的增加。每股收益的上升说明万科为投资者赢得更多的利润。充分体现了万科财务的稳定
摘要 2016年召开的第十二届全国人民代表大会上，政府工作报告时指出，将从2016年5月1日起全面实施“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。房地产企业“营改增”对房地产企业税负的影响无疑是值得研究的重大问题，“营改增”后税负的变化将决定其是否达到预期减税目标，也将影响“营改增”试点的平稳推进。房地产行业是国民经济的重点行业，对整个经济的发展起着至关重要的作用。而税收作为国家宏观调控的手段，对全行业的发展产生巨大影响。在可以预见的将来，房地产行业“营改增”会对整个行业大洗牌，对整个行业进行分化及优化。房地产开发公司要想扩大经营，增强实力，对“营改增”不容忽视。提前了解政策，尽早做好筹划，做好应急预案，对房地产行业的发展有极大的促进作用。同时积累经验并形成优秀典型案例，也对丰富和发展整个税制，提升税收筹划水平有积极影响。 关键词：营改增；房地产开发企业；税务筹划
Abstract The 2016 meeting of the Twelfth National People's Congress, pointed out that the government work report, from May 1, 2016 the full implementation of "replacing business tax with value-added tax(V AT)", the pilot to expand the scope of the construction industry, real estate, finance, life service industry. Effect of real estate enterprises "replacing business tax with value-added tax(V AT)" on the real estate tax is a major issue worthy of study, "replacing business tax with value-added tax(V AT) after tax changes will determine whether the expected goal of tax cuts, will also affect the steady advance of replacing business tax with value-added tax(V AT) pilot". The real estate industry is the key industry of the national economy, which plays an important role in the development of the whole economy. As a means of national macro-control, tax has a great impact on the development of the whole industry. In the foreseeable future, the real estate industry, camp changed to increase the industry will be a big reshuffle, the entire industry differentiation and optimization. Real estate development companies in order to expand operations, enhance the strength of the camp changed to increase can not be ignored. Advance understanding of the policy, as early as possible to do a good job planning, contingency plans for the development of the real estate industry has a great role in promoting. At the same time, the accumulation of experience and the formation of excellent typical cases, but also to enrich and develop the entire tax system, improve the level of tax planning has a positive impact. Keywords:Camp Changed To Increase; Real Estate Development Enterprises