大连市温泉休闲会所投资运营策划案
第一部分写在运营案的前言（关于大连温泉项目概述）
1大连温泉业投资利好消息
大连市民洗温泉数量这几年一直以50%%左右的速度递增。从去年开始，温泉业更是展示出旺盛的前景，我市温泉游客数量激增的拐点大约是3年前，民间资本大举介入温泉业，预计未来两年将迎来我市温泉业的黄金期，市民温泉游数量两年后至少增加一倍。目前我市温泉投资热度不谋而合，业内人士对我市温泉业前景持乐观态度。
-----数据来源于《安波温泉滑雪节组委会与新商报社会调查》
有四成以上（43．75％）的市民每年有一次机会泡温泉，更是有15．75％的市民每年泡温泉的次数为四次以上。这个数量在未来两年还会成倍增加，温泉游正逐渐成为市民们的休闲度假习惯。自驾车的兴起，休闲度假渐成趋势，也成为温泉热的重要支撑。
近两年，大量民间资本涌入温泉业，继安波、龙门汤之后，又将陆续形成旅顺白银山温泉城，金州大黑山、小黑山温泉度假村，庄河步云山、歇马山庄等覆盖全市的温泉板块，大连温泉的容量将呈几何倍数增加。将来，大部分市民一年洗10至20次温泉，应该是一个合理的旅游投资。
-----数据来源于《天健网》报道
因此，
温泉行业的消费需求日渐成熟，形成自成体系的温泉文化。
温泉和旅游业结合紧密，形成固定产业模式链条
温泉的民众消费规模化，并呈现逐年递增的趋势
2大连温泉业消费问题
平均消费偏低，高端消费不足的现状。调查中显示，泡温泉一次的平均消费（门票＋泡温泉＋餐饮）在100元以下的市民占了46．58％，300元以上的占2．15％；每年在泡温泉上的消费金额在1000元以下的市民占59．32％，而3000元以上的仅占1．91％。
高端客源不足，与我市温泉业过去的产品架构有很大关系。温泉在我市仍然淡旺季分明，很多温泉经营者为了平衡淡季损失，采取低成本运作，导致过去我市温泉业档次偏低。这种状况在近几年有很大好转，相继出现了安波鸿缘温泉山庄、铭湖温泉度假村等高端产品，系列高端温泉项目正在建设之中，像福慧温泉山庄等老牌温泉项目也进行了升级改造，将满足高端游客的需求。此外，各温泉经营者也开始重视企事业等含金量较高的团队的市场挖掘。服务提升是最大变量。调查显示影响消费者因素排在二到五位的分别是服务水平、地理环境因素、价格方面、温泉场所的品牌和知名度。因此，做好温泉文化，提升温泉附加值，是温泉经营者增加竞争砝码的最大变量。
-----数据来源于《天健网》报道
因此，
温泉投资加剧，中高档温泉出现较多，同业市场竞争明显
新兴高档温泉两年内开发度较大，行业的同时期竞争明显
温泉人均消费偏低，高档消费客源保留率低
温泉业同期竞争激烈，造成很多新温泉首期运营成本过高，回报缓慢
温泉和企业消费需求挂钩，形成产企供需关系
决胜新温泉行业投资的关键是，如何开发保有高端客户，如何争取保有企事业含金量高的团队客户，如何提高软性竞争的服务优势。
3大连温泉同业分析
大连地区，同业竞争的典型温泉代表用以下七所温泉为例分析：
老牌温泉代表的老铁山温泉，凯伦温泉，安波温泉等
新兴旅游结合体温泉代表的铭湖温泉，天沐温泉等
新兴高档温泉代表的唐风温泉，成园温泉等
先机形成的客源稳定性：是指一些成熟发展的温泉，如铁山温泉，安波温泉等，已经通过数十年的发展，奠定了固定的运营模式，在同比竞争中，已经走在了无前期成本大投入的竞争阶段，并且通过长期发展，稳定积累
了相当的客户资源，培养了部分消费习惯，并且占据在一个投入最少，无需宣传成本的高度，人工服务成熟的阶段。
口碑的力量：是指成熟发展的温泉，形成的稳定忠实消费群体的口碑和引导作用。口碑效果是减少宣传投入，引导温泉行业走入盈亏平衡的重要标
志点，是温泉行业前期投入最主要的目标。成熟发展的温泉，极大的节省了时间和投入的投资，已经可以运用口碑效果来得到回报和收益。对于后
起温泉来说是一个需要消耗时间和精力对抗的重点。
特色服务的吸引力：多见于新兴大规模投资温泉会所，在室外温泉造型上，按摩服务和餐饮特色上，以及客房特型上，通过新颖装修和建设，来吸引和对抗老牌温泉，吸引部分客源的流动。
地理位置的优越性：多体现于和本地的旅游产业的紧密结合，比如铭湖，安波和滑雪旅游的结合，唐风和金石滩旅游地结合。是本地特色利益最大
化的体现
价格的优势：比如凯伦温泉明显的平民化价位。
4我看温泉投资运营的着力点
目前，大连市温泉的投资，进入高投资高期望值的时期，很多投资者关注并进军了温泉行业的投资。
在高利润回报的温泉行业，此时的投资，利好消息是，市场需求增大，市民对温泉消费的意识提高，消费市场相对成熟稳定，并且迫切需要替代老牌低档次温泉的新型温泉。
不利消息是，大量投资关注温泉行业，同时期的大量投资和高档建设，造成同时期高档次温泉涌现众多，市场需求的增长缓慢于投资的增长，人均消费偏低。
因此投资现状是：客源竞争激烈，企事业单位团体客源和高消费客户成为争夺焦点，竞争结果是消费者对温泉投资的软硬件要求增高，前期建设宣传成本大幅增加。
在以上投资利好和不利环境并存的现在，温泉投资要重视的关键点结论是，提高消费引导力，关注并引导中高消费，发展竞争中的软硬件竞争力和竞争特色，争夺客源，着重发展企事业单位的团体客源和高消费客源，积极开发并保持客源的持久稳定力，增强服务竞争力，增强温泉的知名度宣传。
总结来说，
目前温泉投资的决胜关键点，可以罗列如下：
中高档定位，客源渠道，企事业单位的团体资源，高端
客户资源，服务竞争力，知名度
5温泉投资时机
根据近几年来温泉行业的消费增长速度和态势分析，温泉行业消费已进入民众习惯性，人均消费次数快速增长，并保持旺盛的增长势头，从这个角度来说，现在的温泉投资是最佳时机。
由于温泉行业的利润和消费增长，迫切需要中高档温泉替代老牌温泉建设，因此近两年来，很多民营投资关注温泉产业，温泉行业投资吸引了越来越多的目光，而且将吸引更多投资者关注该行业投资，从这个角度来说，温泉投资适宜尽早开展，以建立饱和投资下的客源优势先机。
从温泉洗浴行业的特点来说，温泉行业的硬件建设风格，新旧程度，带给消费者的感官享受和选择，最为直接，因为高回报的温泉，洗浴的休闲娱乐行业，有大投资装修，以新引客的说法。装修风格和感官感觉，终将在装修后5-10被新兴温泉的装潢和风格所战胜和替代，因此从装修完成的角度来说，温泉投资的开展，更应该及早进行。
目前大连温泉行业有明显淡旺季区分，周末和冬季是客流集中的旺季，属于各温泉之间客源竞争最弱的环节。投资时机适宜从冬季开始完成试运营，利用淡季培养完善员工体制，迎接五一，十一小长假。