咖啡厅选址分析报告 咖 啡 厅 选 址 分 析 报 告 张斌 许莲英 团队：刘淑玲 朱艳兵 目录 一．地理位置 二．选址原因之城市规划 三．周围商业及竞争对手 四．周围人口状态分析 五．辐射范围 六．店面初步规划 七．经营特色及商品结构 八．经营效益预估。 九、前景分析 一．地理位置： 我们做的是一个商务咖啡店的选址报告。选址于光谷软件园汉口银行和软 件园一食堂形成的 L 形场地内。与其他消费区相邻。b5E2RGbCAP 我们的商务咖啡店的定位于中高端消费。面积约 120 个平方。经营的主要 是咖啡，但是我们也提供高档的小点心。p1EanqFDPw 光谷软件园 1．光谷软件园位于“武汉·中国光谷”关山大道 1 号。 2．正面关山大道，右侧为民族大道的余脉，紧邻三环线，交通便利，路宽 车多却不拥挤。 3.所选咖啡厅的位置在软件园的内部。走进光谷软件园，仿佛走进一座公 园。从规划图上看，园区至少留出了近 3/4 的面积来做园林和公共空间，建筑 占地不到 1/4。据了解，整个园区的规划特点是“三低一高”，即低容积率 （0.91），DXDiTa9E3d
低建筑密度（21%），低建筑物层次（大部分在 5 层左右），高绿化率（55% 的绿地和湖面） 。位于中央的大片人工湖，是园区的视觉和活动中心，一排排建 筑沿湖岸层层展开，渐次升高，疏落有致，让不同方位的办公楼都能欣赏到湖 光水景。道路宽敞，视野开阔，决无一丝的紧迫感。RTCrpUDGiT 湖景 黄昏美景 二．选址原因之城市规划： 光谷软件园是国家科技部认定的“国家火炬计划软件产业基地”和国家商 务部认定的“中国软件服务外包基地”，是我国中西部地区建成和在建规模最 大的软件园，是国家科技部认定的“国家火炬计划软件产业基地”和国家商务 部认定的“中国软件服务外包基地”；是我国中西部地区建成和在建规模最大 的软件园。目前，入园企业大体可分三大类。5PCzVD7HxA 第一，跨国公司及海外上市企业（美国 EDS、微软公司、泛亚班拿、招商银 行、日本 ID 软件、法国电信以及台湾中冠信息等）。jLBHrnAILg 第二，国内知名的软件、服务外包和电子信息服务类企业 （中地数码、地大 信息、华工达梦、东湖软件、江通数码等湖北软件产业传统优势领域的龙头企 业）。xHAQX74J0X 第三，金融后台服务机构：光谷金融港项目位于光谷大道以东、城市三环 线以南，以建设全国性金融后台中心为发展目标，金融信息服务产业在光谷软 件园的聚集态势初现。LDAYtRyKfE 这将大幅度的提高该地区的经济收入，是我们的中高档商务咖啡店的开设 成为必要能性。 三．周围商业及竞争对手 1.园内有千与千寻光谷餐厅，好世纪大酒店，软件园食堂以及小型便利店 （理发，网吧，副食，烟酒，小吃等）。还有在建中的沃尔玛步行街。Zzz6ZB2Ltk 2.虽然餐厅和酒店等有咖啡销售，但他们不是我们的有效竞争对手，相 反，与那些大型酒店为邻，会给我们带来巨大的客源。dvzfvkwMI1 3.重要的是，方圆 1 公里内没有咖啡店。 四．周围人口状态分析 1.软件园有交通银行，汉口银行，招行，华为武 汉研究院，前程无忧，惠普等等大型机构，工作人员以白领阶层为多，具有较 高的消费水平，需求层次较高。他们是享受型消费者。在这个环境优美的商务 区，不论是商务谈判或是休闲，有档次咖啡店是会深受他们喜欢的。rqyn14ZNXI 2. 另外，外围以中建康城为代表的具有较高生活水平的小区也是我们重要 的消费群。 3．以软件园为核心，向外延伸约 800 米左右，有光谷汽车电子产业园，华 夏学院等，虽然有一定距离，但汽车电子产业园也是白领聚集地，开车消费也 就几分钟，非常便捷。因此，它对于我们来说，地位仅次于软件园。EmxvxOtOco
4.人口基数庞大，据有关资料，软件园目前拥有工作人员超 50000，再加 上周围中档小区和企业，人数惊人。SixE2yXPq5 五．辐射范围 由于附近关山大道，光谷大道，民族大道，三环线等公路网络使得此处道 路宽阔，畅通无阻。开车极其便利，所以，经过我们的仔细分析研究，认为它 的辐射范围应该能够达到 1.6 公里左右。6ewMyirQFL 六．店面初步规划 由于软件园寸土寸金，租金高昂，结合资本预算，把咖啡厅的面积定为 120 平米左右 七．经营特色及商品结构 1.咖啡着重表达中国传统茶文化与西洋时尚咖啡文化自然、 完美的结合,并体现其柔美的同质性。 2.以最佳的环境，最优的服务，最好的品质，最惠的价格，使其成为人们 放松身心，享受休闲的首选。 3.浓浓的闲适情调，静静地陪伴着开心亦或孤独的朋友度过了无数路灯闪 烁的日子。。 4.主要经营进口现磨原豆咖啡，种类繁多，加送小点心。配有相应套餐。 八．经营效益预估。 售价每杯 15 元以上，咖啡利润高，中高档的定位加上良好的服务能获取很 高的毛利，预计每天售出 200 份，单杯利润约 8￥，日收益 200￥*8=1600 ￥kavU42VRUs 九、前景分析 1.人民生活水平的提高，更有能力和意愿去消费咖啡 2.光谷软件园五期工程的建成将吸引更多企业入驻，消费人群将会大增 3.旁边的沃尔玛步行街不久竣工，将会实质性扩大商圈，增强商圈的吸引 力，带来巨大的消费群，我们的顾客将会增加很多很多。y6v3ALoS89 4,附近有不少正在建设中的中高档小区，它们的建成也将增大消费群，经 营效果会越来越好的。