北京荷兰小镇策划
方案
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北京成业行房地产信息咨询有限责任公司
”荷兰小镇”策划方案
第一章北京市场概况及区域产品分析
第二章产品项目定位及目标客户、评估
第三章产品规划及户型设计方案
第四章项目的环境设计建议
第五章产品销售组织及价格策略
第六章销售执行策略
第七章广告宣传组织策略
第八章物业管理的建议
第一章北京市场概况及区域产品分析
世纪之交的住宅市场将是结构性发展及开发供给的高峰期。来
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自建设部的信息表明:住宅在今后的一段时期内仍将保持较大的发展规模,1999年京城新开盘的商品房项目创了记录,达111个,平均3.3天推出一个新楼盘,这些项目总建筑面积达万平方米,竣工面积1519.9万平方米,1999年前十一个月,全市累计销售商品房221.9万平方米,其中,销售给个人126.1万平方米,估计1999年全市商品房的总销售量达到250万平方米,但这里面有40%是集团购买,今年这部分购买力将不复存在,如果把今年全市的销售量定在200万平方米,那么1999年推出的这111个项目的总建筑面积能够在楼市中足足卖, 1999年上市的新楼盘中中高档占较大比重,许多的开发商把项目定在中高收入阶层,即成功人士的身上,但这些人不可能年年买房,因此今年年底空置的商品房数量至少要翻一番达到700万平方米,适合有购房需求的普通居民的商品房仍有需求空间。
去年新盘推出的特别多甚至平均三天一个新楼盘。今年新楼盘会超过去年,原因是:一、四环以内的工厂移郊,土地供应量增大,地价低,促使开发商投资;二、”入世后”开发商融资形式更乐观;
三、国家还会进一步支持房地产开发。四、国务院对中关村科技园区的开发投入会吸引大量的房地产投资商进入海淀区,今年新开项目将会更多的集中在海淀区。
预计今年北京竣工居民住宅800万平方米,其中经济适用房100万平方米。
经济适用房:去年在住宅市场上最抢眼的明星就是经济适用房
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了,能够用”火爆”来形容,出现了天通苑、今日家园等项目排队购买的少有现象,天通苑二期1200套不到一个星期告罄。预计今年经济适用房还会受到市场吹捧,特别是购买自住房的普通居民,价低质不次的经济适用房是她们的首选。政府投入95.6亿元,开复工918万平方米,计划竣工100万-150万平方米。这一市场供给会对5000元以下的商品房市场的有效需求产生重要拉力。逼迫普通商品房住宅一定要有优秀的品质,耐得住百般挑剔。
写字楼市场:1999年共有15栋写字楼入伙,总计67.9万平方米比1998年减少43.1万平方米, 又有东方广场、中都大厦、世纪金融中心、名人广场、北京科技会展中心、远洋大厦、凯旋大厦等一批写字楼落成,总建筑面积98万平方米,使总存储量达525.8万平方米。这些在建写字楼已租出或售出一部分,从需求上讲中资企业还要大面积地购买写字楼,特别象金融业、IT行业,而外资企业也有ABB、诺基亚计划租赁上万平方米的写字楼,但总体上,写字楼仍处于供大于求的状态,在中国加入世贸后,不能指望需求量会急剧增加、市场形式迅速好转。因为世贸对中国经济的影响、对外资进入中国的促进作用是一个渐进过程,要消化现有存量及未来的写字楼需要一段时间,总的来说, 市场竞争依然激烈,租金售价将低点徘徊一段时间后,才有望回升,而写字楼的空置率则有可能接近40%。
外销物业:在供应方面,1999年的外销公寓供应量与1998年基
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本持平。然而需求却出现了明显滑坡,许多项目的销售停滞不前导致资金不能及时收回,许多本应于1999年入世的项目不得不拖到。嘉慧苑、朝阳园、新世界二期、嘉和丽园、紫竹花园、鸿安大厦、汇欣大厦、中国第一商城、京华豪园、世纪豪庭等项目落成,共提供公寓5486套总建筑面积约为150万平方米;外销高档商场在1999年,呈现下滑趋势,基本上是有价无市, ,将有东方广场、新世界二期、盈科中心等商场开业,共提供面积:20万平方米。
大学生公寓:大学生公寓掀起京城房地产新热潮,拥挤的宿舍、满床的书本、架空的电脑…….而且随着教育的日渐开放,如今,北京医科大学、人大、清华大学等许多学校都在建学生公寓以缓解现有的宿舍超员的压力。可是,大部分学校的资金有限,贷款也不容易拿到的。就在1999年年底,北京市计划在西城区西、北、东的高校集中地,兴建十二处共100万平方米的大学生公寓区。位于海淀区知春路的”大运村”是本市第一处校外学生公寓,预计将在4、5月份建成,总建筑面积18.7万平方米;新近公布的朝阳区梆子井大学生公寓,总建筑面积5.8万平方米。
综上所述, :内销项目计划竣工面积:800万平方米、住宅复开工面积:480.1万平方米,经济适用房计划竣工面积:100—150万平方米;高档公寓销售面积:预计达120万平方米;写字楼竣工面积:98万平方米;高档外销商场提供销售面积:预计20万平方米;大学生公寓计划竣工面积:24.5万平方米; 市场增量物业面积:总量大约在
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1671.1万平方米左右。
海淀区的住宅及写字楼开发是今后几年北京市开发的新热点,其原因除政府对加快中关村科技园建设的政策外,交通道路迅速改进是一个重要前提。另外,随着人们居住理念的成熟,贴近自然的近郊住宅愈加走俏;行政配套越完善,人们居住的半径越延长,住宅郊区化是城市发展的必然,海淀区由于有上风上水的优势,且土地资源丰富、廉价而成为开发商的上选。因此,勿庸置疑,今年海淀住宅市场定是供求两旺、战火纷飞。但4000元/平方米左右的商品房市场仍旧会一枝独秀。
第二章产品项目定位及目标客户、评估
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（一）产品评估
总体定位符合市场潮流,有良好的市场潜力,地理位置是今年的需求热点,产品设计上由于公司重视应不会有明显缺欠。
缺点:
1、和周围其它替代产品比,容积率偏高。
2、四周环境不好,有煤厂、火车站。
3、交通站点过少,不利普通居民居住。
4、四周商业配套设施少,居住方便性不如成熟的居住区域。
（二）目标客户
1、在海淀区生长及工作的市民;
2、在上地及中关村工作的外地白领阶层;
3、为孩子上学而希望迁入海淀区居住的民营企业中层市
民;
4、为父母购房的有钱阶层;
5、海淀区今年近9000户拆迁户中经济能力好的市民。
（三）产品定位
带有欧式庭园风格,实用性住宅。要求和”荷兰小镇”名称相符。主要能够在以下几点反映:
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2017年12月
随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。 第一章项目总论 一、项目基本背景 （一）项目范围 项目区域南与湿地保护区隔水相望，东距XX市中心20公里，北至 G205高速公路出口15公里，可建设用地：约19.1平方公里。 （二）研究内容 按照建设项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包括：项目背景分析；项目建设的必要性；项目建设的依据；项目建设条件分析；旅游市场现状及预测分析；项目建设的内容和规模；投资估算及资金筹措；项目建设进度安排；项目组织运作；项目的国民经济效益分析；项目的社会效益分析；项目的生态效益分析及评价。 二、项目建设必要性与意义 XX旅游特色小镇项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的需要，是旅游景区发展到的必然趋势。小镇的建设直接带动当地人文氛围的活
跃，带动房地产经济的发展，带动其他旅游外部经济的发展，对于地方旅游与经济发展有重要意义。 一是能进一步提升XX生态旅游区的核心吸引力，为壮大XX市域旅游提供强有力的支撑，XX旅游特色小镇项目以人居、养生文化为主题，湿地生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合，是以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目，在旅游由长线旅游向中短线以及郊外旅游的趋势下，本项目能为XX市城郊的重要休闲度假基地。 二是加快小城镇建设，促进新型城镇更快转向特色与专业城镇和现代化城镇意义重大，该项目的开发要摆脱单纯景点建设的套路，将区域所有资源纳入旅游资源体系，构建特色旅游区域，形成对不同消费群体的吸引，通过人流、物流、信息流的通道开拓，形成旅游深层次开发，突出以旅游带动主导产业的优势产业，强化房产、休闲、渔业、旅游等各行业在产业链中的连带关系，从而强力带动村镇的城市化进程。 三是能迅速集聚人气，实现城镇的中心化和整体土地价值的升值，将景区开发深化为区域发展的策划思路对于处在城乡结合部的旅游区也具 有一定的启发作用。城乡结合部的开发区既有乡村的自然环境，又有城市的生活便利，如果借区域旅游开发进行新镇完善功能的建设，利用城市扩张的大环境，迅速打通产业链，打造有特色的旅游新镇。 三、研究工作依据
小镇地产营销策划报告 一、价格策略 市别墅格局： 别墅分布，有所谓的四大格局，即“一山”、“两河”、“三线”、“四高”。“一山”指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；“两河”指潮白河、温榆河两河周边别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统的别墅区域，而“一山”和“两河”因其自然资源相对较好，是别墅分布最佳的位置。 别墅市场的价格格局： 目前市别墅的平均售价约为人民币x元／平方米左右。别墅市场的价格格局与普通商品房价格分布特点相似，市场价格由市区向郊区递减。同时由于别墅市场发展的时间和基础条件不同，又呈现出以下特点： 市区别墅：市区内别墅少而价格较高，平均售价在x美元／平方米左右，约合人民币x元／平方米，其中最高价为东南二环旁的别墅开价为x美元／平方米。 京顺路沿线及其周边地区：别墅售价大多在x美元／平方米之间，平均售价以城区为中心，由里向外递减，东北四环附近平均价位在x美元／平方米左右，首都机场附近约为x美
元／平方米，马坡地区中高档别墅约为x美元／平方米，普通项目的售价在x/平方米左右。 立汤路沿线：别墅平均售价人民币x元／平方米。 京昌路沿线：中高档项目的别墅售价平均也在x元/平方米。而且目前西北区域别墅价格直追东北区别墅，如翠湖别墅xx 年8月重新开盘后，销售均价由8500元每平方米上涨到xx 元／平方米；一期现房xx美元／平方米；二期环湖别墅就成倍涨至xx美元／平方米，而别墅一期也在xx美元／平方米庄园一期均价xx美元／平方米；基本上与东北区别墅不相上下。 其他地区：其他地区别墅以内销市场为主，价格差距很大，产品的档次普遍不高。其中售价在人民币xx元／平方米的则分布在海淀上地、通州地区、大兴西红门、亦庄和望京地区。价位在人民币xx元／平方米的低档别墅则主要分布在远郊区县。 需要特殊说明的是，别墅市场价格格局虽然大体上与以上区位价格相符，但同时别墅价格在区位条件影响的基础上，受区域小环境和项目品质影响也很大。所以区位价格格局只能作为项目定价的参考要素之一。 不同价位别墅的市场份额： 从整体市场来看，售价在人民币xx元／平方米以下及高于xx元／平方米的别墅数量相等，共占70％的份额，其余为中
（讨论稿） 中国博物馆小镇（成都安仁） 营销推广总控方案 分析 现阶段，中国博物馆小镇（成都安仁）发展建设面临的主要问题表现在以下四个方面：一、软硬件不配套，市场发展受阻 中国博物馆小镇历史文化资源及其丰富，拥有良好的旅游硬件资源，但旅游接待配套服务体系不完善、功能单一的矛盾特别突出，旅游购物、餐饮、住宿、休闲娱乐及游客服务等配套资源不尽人意，无法满足旅游者不同消费层次的需求，从而阻碍市场发展，进而阻碍中国博物馆小镇建设及文博产业发展。 二、区域竞争明显，竞争优势乏力 安仁东接新津，相连的有峨眉山、乐山大佛、石象湖、碧峰峡等旅游资源；安仁西接大邑、邛崃，相连的有西岭雪山、花水湾、雾中山、鹤鸣山、新场古镇、平乐古镇；安仁北接崇州、双流，有彭镇、街子古镇，并直接成都，相关旅游资源更是丰富。虽然，安仁在文化旅游发展产业定位上有较强优势，但旅游消费形态几乎无异，差异化不明显。核心旅游产品不突出，品牌形象没有建立，竞争优势乏力。 三、市场渠道不畅，市场信心不足 目前经营安仁旅游线路产品的旅行社寥寥无几，安仁传统消费人群多为自助旅行者，且以成都及大邑周边地区中低收入者居多，客源市场单一。加之，旅游接待配套不足，旅游消费结构单一，缺乏丰富的、较高层次的消费形态。没有人气，无论是旅游市场还是商业投资市场信心匮乏。 四、旅游消费单一，产业支撑受制 目前，安仁的旅游消费主要为博物馆参观，但从整个大行业市场来看，博物馆在当今市场大部分处于亏损状态，多为政府财政补贴聊支撑。产品结构单一，资源转化利用不够、配套体系不完善、核心产品优势不突出等，将是我们建设世界级中国博物馆小镇重点要研究和关注的课题。 结论： 从市场营销工作来看，当前面临的是解决三大问题，首先是按四A景区标准全面规划旅游服务体系，通过系统培训，提高旅游服务意识，规范服务行为，全面提升旅游服
中医特色小镇建设项目 策划方案
目录 一、项目理念 (6) 二、项目背景 (7) （一）中药现代化产业的发展背景 (10) 一、中药现代化产业的发展背景 (10) 二、现状分析 (12) 三、“洋中药”对我国中药市场的冲击 (13) 四、中药知识产权保护迫在眉睫 (14) 五、山东省关于中药产业化背景分析 (15) （二）民宿旅游产业发展背景 (16) （三）养老产业发展背景 (19) 三、项目开发依据 (21) （一）环境资源概况： (22) 1.道地药材资源及林下种植资源： (22) 2.济宁矿产资源： (23) 3.济宁水资源： (23) 4.气候条件： (24) （二）行政地理概况： (24) （三）交通概况： (25) （四）人口及收支概况： (26) 1.济宁人口概况： (26) 2.项目辐射重点城市人口及收入概况： (26)
（五）文化旅游概况： (27) （六）周边中药材市场概况： (27) （七）建设中医特色小镇的战略意义 (28) 三、项目设计 (31) （一）项目建设的功能区域划分 (31) 1. 林下种植生态园区 (31) 2.药食同源食品加工厂 (33) 3.中药材交易市场 (34) 4.特色中医院 (34) 5. 中医养老院 (35) 6.民宿特色小镇 (35) （二）项目经营模式 (36) （三）项目选址 (38) 1.项目选址条件： (38) 2.选址方案： (38) （四）征地方案： (40) （五）项目理念： (40) 四、市场分析 (40) （一）市场STP分析 (40) 1.市场细分： (40) 2.市场目标化： (43) 3.市场定位： (45)
北美风情小镇的营销策划报告 音乐会 标签：北美风情小镇营销策划报告 北美风情小镇营销策划报告 一、价格策略 北京市别墅格局： 有所谓的四大格局，北京别墅分布。即“ 一山” 两河” 三线” 四高” 一山” 指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；两河” 指潮白河、温榆河两河周边别墅带；三线” 指立汤、京顺、京通三条线；四高” 则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“ 三线” 和“ 四高” 传统的别墅区域，而“ 一山” 和“ 两河” 因其自然资源相对较好，北京别墅分布最佳的位置。 别墅市场的价格格局： 市场价格由市区向郊区递减。同时由于别墅市场发展的时间和基础条件不同，目前北京市别墅的平均售价约为人民币 8400 元／平方米左右。别墅市场的价格格局与普通商品房价格分布特点相似。又呈现出以下特点： 平均售价在 2000 美元／平方米左右，市区别墅：市区内别墅少而价格较高。约合人民币 16600 元／平方米，其中最高价为东南二环旁的怡龙别墅开价为3000 美元／平方米。 平均售价以城区为中心，京顺路沿线及其周边地区：别墅售价大多在 1000 3000 美元／平方米之间。由里向外递减，东北四环附近平均价位在 2700 美元／平方米左右，首都机场附近约为 2000 美元／平方米，马坡地区中高档别墅约为 1200 美元／平方米，普通项目的售价在 5000/ 平方米左右。 立汤路沿线：别墅平均售价人民币 7000 元／平方米。 如翠湖别墅 2000 年 8 月重新开盘后，京昌路沿线：中高档项目的别墅售价平均也在 10000 元 / 平方米。而且目前西北区域别墅价格直追东北区别墅。销售均价由 8500 元每平方米上涨到 9600 元／平方米；玫瑰园一期现房 1200 美元／平方米；二期环湖别墅就成倍涨至 2750 美元／平方米，而环湖别墅一期也在2000 美元／平方米；碧水庄园一期均价 1400 美元／平方米；基本上与东北区别墅不相上下。
生态嘎洒，旅游新宠——嘎洒江边旅游小镇营销推广方案
嘎洒江边旅游小镇 高品位原生态·大型水岸小镇 (一) 项目背景 1、得天独厚的资源优势 戛洒镇地处哀牢山脉中段东麓，戛洒江斜穿城镇全境，国家森林公园磨盘山雄踞其东，形成了“两山对峙，一水中分”的壮美景观。 在“云南十大名镇”评选中,新平嘎洒镇由于得票居于前列,这个对很多人依旧陌生的小镇引起了无数读者的关注。 在玉溪市新平彝族傣族自治县,有这样一首歌被人民所喜爱,并广为传唱：“走向你啊,嘎洒江,傣乡也会变成家乡……”在许多人眼里,嘎洒拥有4种魅力：多姿多彩的民族风情,厚重的历史人文,旖旎的自然风光,前景广阔工矿重镇。 嘎洒是一个“山头看自然风光、山腰看历史文化、山脚看花腰傣”的小镇。在嘎洒镇镇政府领导的眼中,该镇已经逐渐成为了一个立体型的综合小镇,正向着新型的小集镇发展。 2、五彩缤纷的民族风情 民族风情——神秘的花腰傣 提起嘎洒,人们最先想到的是花腰傣——一个有着神奇传说与美丽服饰的“皇族后裔”。2002年“花腰傣国际学术研讨会”的召开,使得这个生活在红河沿岸的少数民族被世界所关注,因为这个少数民族的服饰、生活方式以及在附近出土的文物等与突然消失的古滇国文明有着某种契合,而现在学术界普遍公认的说法是：生活在嘎洒的花腰傣族们就是古滇国的“皇族后裔”。与历史同样让人瞩目的是,花腰傣的独特服饰：一套价值近万元,挂满银饰,彩带花腰,圆形斗笠,这样独特的服饰曾参加2003年巴黎国际少数民族服装展,并获得金奖,更让花腰傣走上了世界舞台。
花腰傣不仅有曼妙的情歌，还有浪漫的“东方古滇情人节”，当地人称“花街节”。一年一度的“花街节”是花腰傣青年男女比美赛装、寻求意中人的节日。此外，在花街节上，曾经的恋人也可以自由见面，而任何人都不得干预。漂亮的姑娘让人眼花缭乱，动听的歌声让人心醉沉迷。还有，花腰傣纹身、染齿、纺线、织布、刺绣、藤艺、制陶等传统技术让人大开眼界。 如今,生活在嘎洒镇境内的8300多名花腰傣正在用独特的“赶花街”等活动,吸引着游人的光临,仅仅今年“五一”就有8万多人奔赴嘎洒；同样的,正是因为有了独特的花腰傣,嘎洒也成为了全国的“重点小城镇”和云南省的“旅游小镇”。 嘎洒江边旅游小镇,将花腰傣民族风情和文化融入项目中,缔造着新平第一个有着国际视野的国际化新旅游小镇。 3、历史悠久的名镇 历史人文——名镇的传家宝 “嘎洒”是傣语,意思是“沙滩上的街子”。从字面能看出,嘎洒自古就是商品交易、交通往来的重镇。具体来说,它是连接思茅市、楚雄彝族自治州及周围5个县的交通要道和民间贸易重镇。 同样,全景展示嘎洒历史人文的是“陇西世族庄园”。这个清朝乾隆皇帝御封“岩旺土把总”世袭土司李显智末代传人李润之的府第,建筑构造坚实,造型殊异、气势不凡,大理石雕、红椿木刻、绘画、书法作品内容丰富,具有浓郁的地方乡土气息,是滇南传统园林建筑艺术的精华。百年桂树、扁柏郁郁葱葱,树影婆娑。“陇西世族庄园”是新平土司制和滇南社会发展的历史缩影。 4、美不胜收的自然风光 自然风光——哀牢秘境藏嘎洒 “蜂猴、金钱豹、蟒蛇、原始森林、100多米落差的南恩大瀑布、美比九寨沟的石门峡、哀牢梯田……”在嘎洒,动植物与风光进行了一次完美的结合；国家级森林公园与联合国“人与生物圈”森林生态系统定位观测站的称号,足以让嘎洒镇内哀牢山的自然风光扬名四海。 同样让人惊叹的风光来源于花腰傣,他们生活的金沙滩、槟榔园、嘎洒江……将浓浓的亚热带风光与民俗风情有机地结合起来,成为呈现世人的又一道美景。 5、丰富的资源 工矿重镇——矿业的多元发展 嘎洒镇有着分别占云南省1/4和1/3的铜铁储量。近年来,云铜、昆钢两大集团的进入带来人流、物流的急剧涌入,小镇嘎洒很快成为了物流中心。两矿带来商贸业的繁荣,使嘎洒成为了一个大工地,路边老百姓大兴土木,两三年时间里
生态风情特色小镇建设项目 实施方案 说明：本文为word格式，下载后可直接编辑
第一章项目总论 一、项目基本背景 （一）项目范围 项目区域南与湿地保护区隔水相望，东距盘锦市中心20公里，北至G205 高速公路出口15公里，可建设用地：约19.1平方公里。 （二）研究内容 按照建设项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包括：项目背景分析；项目建设的必要性；项目建设的依据；项目建设条件分析；旅游市场现状及预测分析；项目建设的内容和规模；投资估算及资金筹措；项目建设进度安排；项目组织运作；项目的国民经济效益分析；项目的社会效益分析；项目的生态效益分析及评价。 二、项目建设必要性与意义 鼎翔风情小镇项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的需要，是旅游景区发展到的必然趋势。小镇的建设直接带动当地人文氛围的活跃，带动房地产经济的发展，带动其他旅游外部经济的发展，对于地方旅游与经济发展有重要意义。 一是能进一步提升鼎翔生态旅游区的核心吸引力，为壮大盘锦市域旅游提供强有力的支撑，鼎翔风情小镇项目以人居、养生文化为主题，湿地生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合，是以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目，在旅游由长线旅游向中短线以及郊外旅游的趋势下，本项目能为盘锦市城郊的重要休闲度假基地。 二是加快小城镇建设，促进新型城镇更快转向特色与专业城镇和现代化城镇意义重大，该项目的开发要摆脱单纯景点建设的套路，将区域所有资源纳入旅游资源体系，构建特色旅游区域，形成对不同消费群体的吸引，通过人流、物流、
信息流的通道开拓，形成旅游深层次开发，突出以旅游带动主导产业的优势产业，强化房产、休闲、渔业、旅游等各行业在产业链中的连带关系，从而强力带动村镇的城市化进程。 三是能迅速集聚人气，实现城镇的中心化和整体土地价值的升值，将景区开发深化为区域发展的策划思路对于处在城乡结合部的旅游区也具有一定的启发作用。城乡结合部的开发区既有乡村的自然环境，又有城市的生活便利，如果借区域旅游开发进行新镇完善功能的建设，利用城市扩张的大环境，迅速打通产业链，打造有特色的旅游新镇。 三、研究工作依据 本项目可行性研究编制依据以下法律、法规及标准等进行编制： （一）相关法律 中华人民共和国颁布的《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国土地管理法》、《风景名胜区管理暂行条例》等有关法律、法规。 （二）有关规范、规程及标准 1、《中华人民共和国国家标准·旅游规划通则（GB/T18971-2003）》； 2、《旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T17775－2003）》； 3、《旅游资源分类、调查与评定（GB/18972－2003）》； 4、《风景名胜区规划规范（GB 50298-1999）》。 （三）相关规划、计划 1、《东北地区振兴规划》
项目营销策划报告 目录 市场定位篇 壹项目市场分析 贰目标客群定位 叄项目推广思路 肆项目核心竞争力 伍项目推广主卖点 陆项目宣传定位 柒生活方式定位 捌产品调整加强建议 玖项目市场攻击点 营销理念篇 壹营销核心理念 贰案名建议 营销推广篇 壹营销推广策略 贰媒介投放策略 叄促销活动策略 肆产品建议
一、项目分析 【1】地块分析 地理位置与面积：本项目总用地面积为70975M2 ，容积率为1.0，绿化率为35.2%，由低层住宅与联排别墅组成。周边衔接白鹤小学，外接轻轨，F1赛车场，与汽车城相邻而置。此处为未开发区域的核心绝版地带。【2】SWOT分析 1、项目优势 A、区位优势：本案位于上海最大的汽车部件生产基地---青浦区白鹤镇 B、规模优势：项目占地70975M2，是较大型楼盘。 C、前景优势：处项目处于未来开发地带的核心地段; D、环境优势：绿化率较高，空气质量较好，环境优雅。 E、人文优势：周边小学、中学、院校林立，文化气息较浓。 2、项目劣势 A、居住劣势：该项目的周边居住氛围不浓郁； B、配套劣势：社区内仅有会所，欠缺休闲娱乐场所；社区外商店、购物、生活设施不齐全； C、景观劣势：周边没有公园、文化广场，项目本身的集体绿化率低。 D、交通劣势：无交通路线到达项目直接点或附近地带； 3、存在的机会 A、青浦区的未来发展趋势良好，人均消费力也在提高。 B、此项目与白鹤小学临近，增加了项目的一大卖点。 C、在此项目的附近均无直接性的竞争楼盘存在,价格处于上海中低价位的楼盘； D、即将开通的轻轨，F1赛车场也近在咫尺； 4、面临的问题
A、客群消费能力有限，目标群体的消费意识有待于引导； B、处于上海青浦区的郊区地带,交通不便利； C、项目的周边配套不完善，对项目的销售造成一定的影响； D、目标客群有限，竞争对手已培养了一部分消费群体为固定客群。 二、区域目标客户群定位 1、以江苏昆山、嘉定、当地市场为主要客群； 2、以上海市区、青浦区客户为辅助客群； （见市场分析报告客户定位） 三、项目推广思路 本案主题拓展全面围绕“新镇住宅”这一主线，以“品质、智能、精致”三个支撑点为基础，进行“投资、建筑、景观、生活、健康、服务、休闲、科技”八个方面的主题拓展，灵活运用媒体、SP活动等多种手段促销，通过常规与非常规的传播包装，以达到品牌塑造，尽快完销的目的。 1、第一展开线：投资 2、第二展开线：智能 3、第三展开线：建筑 4、第四展开线：舒适 5、第五展开线：景观 6、第六展开线：生活 7、第七展开线：休闲 8、第八展开线：服务 四、项目核心竞争力 在房地产市场日益同质化的今天，要在市场上站稳脚，占领市场。更要进一步去挖掘楼盘本身的核心竞争力，只有认识了核心竞争力，才能超越同质化，在市场上独树一帜，作为项目形象定位的指导。我们将以专业的行为来探讨本案的核心竞争力，鉴于此，初步得到的结论为： 1、本项目的中低价格优势，品质保证与物超所值的服务享受；“超值性” 2、先进科技引导，全智能化服务；安全性 3、高绿化率及精致景观设计；舒适性
特色小镇实施方案（共3篇） 特色小镇实施方案（共3篇） 第1篇： 特色小镇培育实施方案新版特色小镇培育实施方案为全面贯彻中央、自治区关于推进特色小镇、小城镇建设的精神，更好地推动我市县域经济和小城镇发展，根据自治区人民政府办公厅关于培育X特色小镇的实施方案（X政办发X94号）、自治区住房城乡建设厅关于开展市级特色小镇培育工作的通知（X建村镇X88号）和自治区住房城乡建设厅发展改革委国土资源厅环境保护厅关于进一步规范推进X特色小镇培育工作的通知（X建村镇X30号）要求，结合我市实际，制定该方案。 一、目的和意义培育市级特色小镇是构建国家、自治区、市三级特色小镇培育体系的重要基础，有利于夯实培育基础、优中选优，更好地推动特色小镇上层次、出精品、树品牌；是推动产业细分优化的重要保障，有利于挖掘产业特色、集聚资源要素，促进特色小镇科学有序发展，避免同质竞争。 二、目标和任务到X年：培育、建设一批产业"特而强"、功能"聚而合"、形态"小而美"、机制"新而活"的特色小镇。 推动特色小镇产业进一步集聚发展，加快产业结构转型升级，壮大主导产业、发展关联产业，做长做强产业链，打造区域品牌，促进县域经济持续发展。
建立完善特色小镇发展的体制机制，增强发展内生动力，推动小城镇管理体制改革创新，全面提升小城镇建设管理水平。 三、主要任务（一）构建科学合理培育体系。特色小镇是经济发展到一定阶段的产物，具备相应的要素和产业基础。 X市特色小镇培育要走少而特、少而精、少而专的发展之路。坚持因地制宜，依据特色产业发展状况合理确定培育名录，成熟一个，培育一个，防止盲目发展、一哄而上。 市级特色小镇分为培育小镇、建设小镇和命名小镇三个阶段，分级培育、宽进严出、动态管理。自治区级以上特色小镇均从市级特色小镇培育名录中择优推荐。特色小镇只有全部完成建设任务并通过验收，才能获得市人民政府命名；未通过验收的，取消特色小镇建设资格。对地域相近、产业相同、定位相似的小镇择优选择，原则上一个细分产业只培育1-2个特色小镇，避免同质竞争。要不断优化项目确定程序和申报要求，重点突出产业特色、环境宜居、文化彰显、设施完善、体制创新等基础条件。列入市级特色小镇培育名录的方可采用特色小镇的称呼，其他商业地产、开发项目等建议不采用特色小镇称呼。 责任单位：市住房城乡建设委、发展改革委、国土资源局、环保局、规划局、财政局、交通局、工业和信息化委、科技局、农业局、商务委、文新广局、旅游发展委、体育局、民政局、卫计委、水产畜牧兽医局、税务局、金融办；各县（区）人民政府，X区管委会、X区管委会。（排在
航空小镇概念性策划方案 ●前言 飞上天空是人类长久以来的梦想，从中国古代的嫦娥奔月到希腊神话中以蜡翼粘身的斯卡罗斯，人类一直梦想能像鸟儿一样在天空中自由飞翔。 低空运动飞行是非常个性化的一项休闲运动。既可进行职业化和专业化的高端赛事，也可以让所有想飞的爱好者参与，乐在其中。除了建设一流的飞行基地外，通过举办大型飞行赛事来推广和创建独具特色的休闲飞行节。 源道人捕捉到了航空体育运动的内在精彩以及在中国的潜在市场。航空运动富有活力，独具魅力，其观赏性、竞技性无与伦比，在国内的发展潜力和前景非常广阔。于是，源道开始与航空运动结缘，正在努力打造重庆（西南）的“航空小镇”。 源道航空致力让每一位怀揣飞翔梦想的朋友亲近蓝天、放飞人生。 航空小镇 航空体育运动的摇篮 每一个人的飞行梦想 ●低空空域 低空空域与森林、矿产、土地和海洋一样，是一个国家的重要自然资
源，蕴藏着极大的社会价值和经济价值，低空空域开放意味着巨大的社会价值和财富的开发创造。 ●航空小镇 “航空”是指一切与天空有关的人类活动，誓如“飞行”。飞行是人类向往蓝天自由、悠闲遨游的生活状态，同时，充满了挑战、刺激的味道。 “小镇”是指有一定规模，具有丰富的人文内涵，恬静而安详的生活地所在。隐于小镇之间平淡祥和的生活中，蕴藏巨大的刺激和挑战的就是飞行。 ●项目背景 【天时】 随着国家“民航强国”战略的实施，近年来我国航空事业得到了快速发展，。与此同时，通用航空也在快速发展中，民航总局根据我国的国情，近来年不断地制订了有利于通航发展的相关政策；《低空空域管理改革指导意见》日前获批。在开放的垂直高度上，各类低空空域垂直范围原则为1000米以下。2011年东北与沈阳作为低空开放的试点区域和城市之一。在这千载难逢的历史时期，必须抓住机遇，开辟早就应该属于我们的那片蓝天，发展东北与沈阳通用航空，开放空中资源，利用通用航空技术，为现代化建设和提高现代人们的生活品质服务。 【地利】 沈阳作为国家重工业产业基地与航空重阵而著称，兼具东北陆、
特色小镇用地方案详解 建设特色小镇,重在一个“特”字。各特色小镇的主体产业不同,区位不同,为了打造出独特的风貌,必须加强用地策划,研究所需各类建设用地的解决方案。 特色小镇如何落地 建设特色小镇,重在一个“特”字。各特色小镇的主体产业不同,区位不同,为了打造出独特的风貌,必须加强用地策划,研究所需各类建设用地的解决方案。 特色小镇用地管理涉及的法律、法规、政策较多,同一个问题的相关规定往往散见于不同的法规和政策文件中。需要对这些政策法规文件充分梳理集成,同时结合项目的性质、特点和用地需求,提出用地解决方案,最终形成培育特色小镇的政策空间。 按照对现行政策的梳理结果,有30余种用地解决方案可供特色小镇使用,可归为9大类,请看详解! 方案1:使用存量国有建设用地 批准使用。市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地,办理批准使用手续,可以发建设用地批准书,但不用划拨决定书或出让合同。这些类型的用地在登记时只登记不发证,需要注意的是区分建设单位、管理单位与土地使用权人的不同。 国有土地划拨,即行政方式。 国有土地使用权出让。 国有土地租赁。 国有土地使用权作价出资或入股。
除批准使用和划拨外,其他三种方式是有偿使用。其中,出让和国有土地租赁的具体配置方式包括协议、招标、拍卖和挂牌四种,作价出资或入股因有明确的使用者,只能通过协议方式配置。 方案2:圈内农用地办理转用、征收手续后依法提供给具体项目 土地利用总体规划所确定的城市村镇建设用地,被称为“圈内用地”。为实施规划,需要占用圈内用地,涉及农用地的,应当办理农用地转用审批手续;涉及集体所有土地的,应当办理土地征收审批手续。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地由市、县人民政府批准,由市、县国土资源部门依法供应。 方案3:圈外单独选址建设项目用地 能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需圈外土地的,经批准可以在圈外单独选址建设。涉及农用地的,应当办理农用地转用审批手续;涉及集体所有土地的,应当办理土地征收审批手续;土地供应方案在办理农用地转用和土地征收时一并批准。 方案4:使用国有农用地 建设需要使用国有农用地的,应当在办理农用地转用审批手续转为国有建设用地后,依法办理供应手续,不用办理征收手续。 方案5:直接使用集体建设用地 有六种情形可使用集体建设用地: 乡镇村公益事业、公共设施用地。 村民住宅。
万君房地产+小学教育+专科医疗+康复+养老 四五线城镇策划方案 一. 背景（为了谁）： 万君房地产开发(天津)有限公司，是达行天民旗下的房地产开发企业，为响应国家《住房城乡建设部国家发展改革委财政部关于开展特色小镇培育工作的通知》，现决定针对四五线城镇推进特色小镇规划建设，有利于增强小城镇发展能力，加快城镇化进程；改善城镇发展面貌，提高人民群众生活质量；挖掘优势资源，发展壮大特色产业；统筹城乡发展，破解“三农”难题。 二. 主题： XXX小镇 三. 方案（干什么）： 通过统一规划，就地改造、重建，彻底改变农民的居住环境，同时利用集团自身的产业和资源优势，建设以小学教育、专科医疗、康复以及养老为一体的现代化特色小镇，把XXXX小镇建设成为生态、现代化、智能化，和当地自然环境保持和谐一致，具有发展活力、鲜明地方和民族特色的社会主义新村镇。 四. 效益分析(为什么)： 目前我国四五线城镇人口组成以老年人和0-12岁孩童为主，针对此大环境基础，万君房地产利用企业优势，以小学教育、专科医疗、康复以及养老为项目基础，搭建起四五线城镇生态循环。万君房地产作为特色小镇的开发主体，涉及小镇开发的前中后全链条，从土地整理就开始介入，往往一直延伸到小镇运营。对于开发企业来说，主要有下几点收益： 1.政策性资金收益：对于旧城改造，政府往往有一定的政策性资金补 贴和土地优惠政策，这将大大降低企业的前期投入成本。而企业在 引入相关产业和项目落地小镇时，往往政府也有相应的招商奖励补 贴或者各项收入返还兜底； 2.基础建设收益：土地整理和公共基础设施的工程建设收益。开发企 业受政府委托对小镇范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、 补偿，并进行适当的市政配套设施建设，变毛地为熟地后，通过政 府回购，获得盈利； 3.康复产业项目收益：包括康复项目的现金流回报，康复产品经营性 附加价值收益。以康复中心模式运营，除基础项目收入外，附加的 康复产品等业态收入也是主要盈利来源； 4.养老产业项目收益：以养老院基本收费为主要收益，还包括附加服 务收费的收益，同时通过异业合作完成异业资源共享收益； 5.小学教育项目收益：以小学教育项目现金流回报以及额外教育附加 收益，同时通过异业合作完成异业资源共享收益； 6.专科医疗项目收益：以医疗项目现金流回报以及额外医药类附加收 益，同时引流到康复项目进行对接循环。
特色小镇营销推广方案特色小镇如何吸引游客 2016年7月20日，住建部、发改委和财政部三部委联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，决定在全国范围开展特色小镇培育工作。由此，特色小镇迎来和政府、市场双向驱动的高速发展期，多家企业也纷纷转型到特色小镇的建设中来。打造特色小镇，要做的不仅是特色二字，还要做到与相邻城市协调互补，充分发挥自身的“特色”，以及让特色小镇成为创新的平台，下面鹿豹座平台小编就为大家介绍特色小镇的宣传推广方案。 利用各种渠道做品牌曝光 网络推广的渠道数不胜数，按照用户的接触方式可以分成主动渠道和被动渠道。主动渠道即搜索引擎（包括电商平台内部搜索），用户使用搜索引擎都是带很强的目的性，有明确的信息获取需求，如果信息匹配程度较高，品牌建立，销售转换都是水到渠成的事。微信、微博、论坛、自媒体、平台硬广等，都是被动渠道，这些渠道一般使用频度较高，拥有很强的流量，适合做品牌曝光。 鹿豹座除拥有平台PC站/手机站、百家号、今日头条、搜狐号、大鱼号、豆瓣、知乎、19楼、官方微博微信等热门社交平台，微信红人大号10000多个、微博大号8000多个等资源以外，还与全国7000余家新闻媒体、50多家主流视频网站有广泛合作，均可为品牌提供曝光渠道。 注重创意内容的策划 如果说渠道选择是网络营销的体，那么内容就是网络营销的魂。虽然是不同的渠道发声，但是传递的都是同一个信息，强化用户同一个印象。许多大品牌让用户印象深刻往往不是产品本身，而是一次或多次有创意的内容策划。内容有软文、社交媒体、新闻稿、音频、播客、博客、白皮书、音乐、动画、图片、信息图、在线教学或电视广播、幻灯片、视频、研讨会、APP、游戏等多种表现形式。 鹿豹座提供包括品牌排行榜、网络事件策划、话题策划、文化主题、节日主题、道具主题、人物主题、公益主题、网络活动策划、上市主题、年会主题、展会主题、庆典主题等在内的主题策划，帮助客户跳出思维定势，从品牌全局考虑找到宣传突破口，精心炮制原创内容，一举吸引广泛关注度，取得满意的传播效果。 树立网络口碑和品牌形象 每个品牌都期望网络营销能取得事半功倍的效果，这个效果不是单纯销售额的增长，更是网
烟台南城小镇策划报告 呈：烟台利嘉置业有限公司 由：港隆商务管理有限公司 二〇〇七年四月十二日 目录 第一章、报告概要 (2) 第二章、市场环境分析 (2) 第一节、烟台房地产市场 (2) 第二节、南郊市场分析 (3) 第三节、消费者分析 (4) 第四节、竞争对手分析 (4) 第三章、项目分析 (5) 第一节、项目概况 (5) 第二节、SWOT分析 (6) 第三节、规避项目劣势的措施 (7) 第四章、项目市场定位 (8) 第一节、客户定位 (8) 第二节、价格定位 (9) 第三节、市场定位 (10)
第五章、项目案名与主题推广 (10) 第一节、案名及寓意 (10) 第二节、项目定位 (11) 第六章、规划设计建议 (11) 第七章、项目卖点分析与提炼 (13) 第八章、项目营销推广 (14) 第一节、项目主要卖点包装 (14) 第二节、项目整体包装 (15) 第三节、推广创新 (17) 第九章、重要主题策划 (27) 第十章、工作排期 (29) 第十一章、港隆简介 (30) 附件 (31) 第一章、报告概要 本报告通过对烟台房地产市场、南郊市场、消费者和项目的分析，将目标客 户锁定为中低收入的中青年置业群体，本项目作为南城新生活方式的倡导者，最 终命名为“南城小镇”，定位为“新南城纯然生活宜居社区”，以力创“烟台2007 年度最高性价比楼盘”为目标，利用团购快速启动市场，运用价格策略配合系列 公关、宣传主题活动，打出开发商和项目知名度的同时实现完全销售，并为二期 宣传做好铺垫。 第二章、市场环境分析 第一节、烟台房地产市场
烟台房地产从1985年房改试点以来，经历了萌芽、起步、发展到现在相对成熟的阶段，人均居住面积从7.4平方米增加到2006年的20平方米。同时，房地产开发层次也逐步提升。 目前，烟台房地产市场主要特点有： 开发业态从单一向多样化发展。传统住宅主要为多层板楼，现在则是高层和小高层的公寓、豪宅、别墅、普通住宅、写字楼、商铺等建筑形态并存，SOHO、LOFT、旅游、教育、体育、景观等地产新概念更是层出不穷，开发商也经历了从卖房子、卖地段、卖环境，到卖生活方式和居住文化的转变。 当前烟台置业主流是年轻居住群体和中年投资群体。目前，买房结婚的年轻人、住烟外来人口、本地和外地投资者，共同组成了烟台庞大的房地产消费市场。2006年住烟外来人口达34.02万人，占全市增加人口总数21.87%。烟台市仅2005年迁入的人口就达8.06万人，外地购房者占到了烟台房市30%。 2006年，政府加大土地供应力度，房地产业未来竞争更趋激烈。截至2006年11月底，烟台国土资源局公开推出土地为78宗，流拍土地2宗，出让宗地比2005年增加35宗；土地出让面积为9232427㎡，同比增加281％；规划建筑面积15246073㎡，同比增加277％；平均单宗土地面积约115448㎡，同比增加110％。 开发商品牌意识、竞争意识、客户意识、服务意识增强。异地开发商入烟，房地产业竞争加剧。在产品趋向同质化的情况下，许多烟台房地产开发商创建出自己的品牌：万泰、华信、银和怡海、祥隆、万光等，在业界和消费者心目中形成良好的形象。 第二节、南郊市场分析
北美风情小镇营销策划报告 一、价格策略 北京市别墅格局： 北京别墅分布，有所谓的四大格局，即“一山” 、“两河”、“三线”、“四高”。“一山”指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；“两河”指潮白河、温榆河两河周边别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统的别墅区域，而“一山”和“两河”因其自然资源相对较好，是北京别墅分布最佳的位置。 别墅市场的价格格局： 目前北京市别墅的平均售价约为人民币8400 元／平方米左右。别墅市场的价格格局与普通商品房价格分布特点相似，市场价格由市区向郊区递减。同时由于别墅市场发展的时间和基础条件不同，又呈现出以下特点：市区别墅：市区内别墅少而价格较高，平均售价在2000 美元／平方米左右，约合人民币16600 元／平方米，其中最高价为东南二环旁的怡龙别墅开价为3000 美元／平方米。 京顺路沿线及其周边地区：别墅售价大多在1000－3000 美元／平方米之间，平均售价以城区为中心，由里向外递减，东北四环附近平均价位在2700 美元／平方米左右，首都机场附近约为2000 美元／平方米，马坡地区中高档别墅约为1200 美元／平方米，普通项目的售价在5000/平方米左右
立汤路沿线：别墅平均售价人民币7000 元／平方米。 京昌路沿线：中高档项目的别墅售价平均也在10000 元/平方米。而且目前西北区域别墅价格直追东北区别墅，如翠湖别墅2000年8月重新开盘后，销售均价由8500 元每平方米上涨到9600 元／平方米；玫瑰园一期现房1200 美元／平方米；二期环湖别墅就成倍涨至2750 美元／平方米，而环湖别墅一期也在2000 美元／平方米；碧水庄园一期均价1400 美元／平方米；基本上与东北区别墅不相上下。 其他地区：其他地区别墅以内销市场为主，价格差距很大，产品的档次普遍不高。其中售价在人民币3000-6000 元／平方米的则分布在海淀上地、通州地区、大兴西红门、亦庄和望京地区。价位在人民币2000-3000 元／平方米的低档别墅则主要分布在远郊区县。 需要特殊说明的是，别墅市场价格格局虽然大体上与以上区位价格相符，但同时别墅价格在区位条件影响的基础上，受区域小环境和项目品质影响也很大。所以区位价格格局只能作为项目定价的参考要素之一。 不同价位别墅的市场份额： 从整体市场来看，售价在人民币5000 元／平方米以下及高于10000元／平方米的别墅数量相等，共占70％的份额，其余为中间价位。 地价不规范，导致别墅价格拉看较大差异：郊区的土地在出让过程中不够规范，各区及每个区域内的土地补偿价差异很大。同是郊外的土地，其补偿价有3万／亩的，也有30 万／亩的。这也就决定了郊区别墅在同一个区位价格有可能拉开较大的差距。 1. 项目起价、均价建议
“普罗旺斯小镇” 营销策划方案
本方案主要内容： 一、项目市场竞争环境分析 二、项目竞争力分析 三、项目总体营销目标 四、项目目标市场细分及客户特征 五、项目宣传推广策略 六、项目销售策略 七、项目上市成功及持续成成交保证措施 八、确保开盘的必备条件 九、整体宣传推广及销售的具体时间安排
第一篇项目市场竞争环境分析 一、区域市场现状与趋势 1、总体竞争形势 延续2004年的平稳势头，2005年的贵阳楼市将继续稳步发展，市场整体进入理性发展的时期，市场的竞争更加激烈，市场总体趋于成熟，具体主要表现在以下几个方面： 1．1-1、大盘时代来临、地产新贵崛起 如果说，上世纪90年代初是贵阳房地产的起步阶段，90年代末是贵阳房地产的成长期，则自2002年以来，贵阳房地产市场进入了一个调整阶段。伴随着贵阳房地产市场10余年的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，贵阳楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方向发展，由于开发规模大、开发成本相对低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素。大盘规模化开发经营成为楼市的开发的趋势。 据不完全统计，贵阳楼市10万平方米以上的项目已经不下30个，50万平方米以上的住宅小区逐渐增多，占地1000亩，开发量100万平方米以上的项目也已经登上楼市舞台。尽管同广州、北京、重庆等地的3000亩、万亩大盘相比，贵阳大盘的单个体量相对较
小，但对于城市常住人口仅160余万人，年成交量不足150万平方米的贵阳市场而言，不管你愿不愿意，可以这样认为，贵阳的大盘时代已经来临。2005年就是贵阳大盘时代的启动年。 经过多年的开发、培育和发展，贵阳的开发商也逐步成长壮大，并形成了一定的市场影响力，如老牌的中天集团、鸿基集团等。市场宏观经济的良性走势、各种经济实体的多元化发展、一些非老牌的地产公司进入市场，共同来发展和分享贵阳的楼市蛋糕，如中铁五局旗下的天意公司房开、民营的麒龙房开等。出于对市场的看好，云南官房集团也在贵阳风光的走了一回云南秀，而更多有实力的本地和外地机构也相续进入市场，如振华集团、澳龙房开等。相信2005年将会有更多的地产新贵在贵阳的地产舞台上崛起。 1．1-2、开发量持续增长、市场竞争日趋激烈 据了解，2005年城市中心区将保持约100万平方米相对平稳的开发量。主要的开发量将集中在三桥、乌当、贵阳几个区域，以上三个区域将陆续推出的总量预计达到550万平方米，其中三桥区域定点项目约20个，未来将陆续推出的开发量将达250万平方米。乌当根据去年的土地出让情况，预计在年内将有约80万平方米的项目开工上市。贵阳新区除碧海花园的待上市部分外，市政府规划200万平方米的森活林城也将在推出，如果进展顺利预计近几年有近220万平方米项目开发。 在如此大的新开工面积和以往的在建面积双重压力下，市场竞争更加激烈，如何在贵阳增长相对缓慢的销售总量中分取更多的份额，成了各地产公司乃至各板块楼盘营销工作的重中之重，进一步细分市场、实施产品差异化战略、走板联合道路等等，相信会成为2005年房地产市场开发工作的热门话题。谁能在2005年的房地产市场上引领风骚呢？
世纪城国际公馆剩余单位营销计划 世联顾问 世纪城项目组 2004.7
一、项目情况 1、整体销售情况 截止2004年6月30日，本项目销售情况如下： ?已售套数：292套 ?已售面积：71920.85平方米 ?已售金额：404,684,362元 ?剩余套数：38套 ?剩余面积：11292.64平方米 ?剩余金额：65,526,691元 2、分月销售情况
从上表中可以看出，世纪城6月份的成交数量从5月份的27套迅速滑落到7套，销售量较以前各月明显减少。分析原因，这主要是由以下两方面原因造成的： （1）客户上门量减少 如图2所示，1－5月的平均每月有322批客户上门，而6月份仅有137批客户上门，比前5个月的平均上门量减少了57％，比前一个月的上门量减少了49％。 上门量的减少主要是因为以下3个方面的原因： ?报纸和电视广告全部停止，使楼盘销售信息未能广泛传播； ?目前交楼的153户单位中，共申报工程整改单2000余份，老业主对工程问题不满，不但不愿意介绍新业主上门，反而使项目产生 负面口碑； ?天气炎热，客户尽量减少白天出门活动；
（2）成交率降低 图3:分月成交率统计 0.0% 5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 如图3所示，1－5月份的平均成交率为7.7％，而6月份的成交率仅为4.4％，比前5个月的平均水平降低了43％，比前一个月降低了56％。 成交率降低主要是因为以下3个方面的原因： ? 产品展示：随着样板房单位的售出或样板房所在户型的售罄，目前仅剩下展示展示效果较差的I 户型样板房对外开放，难以 使客户产生认同；园区内水循环系统关闭，景观对客户造成的冲击力下降；墨尔本区产品与悉尼区的展示效果存在较大差距。 ? 户型朝向：剩余产品经过了7个多月的客户挑选，在户型、朝向以及风水方面大多存在一定的不足，例如在货量较大的A 、B 户型售罄的情况下，I 户型仍剩余18套，占剩余套数的47％，总量为10套的C 户型目前仅售出2套。 ? 价格：项目在销售期间共进行过6次价格调整，虽然前期每次价格调整对销售起到较大的帮助作用，但也造成剩余单位价格 居高不下。此外部分客户认为项目进入尾盘期应会有较大的促销政策出台，因而持币观望。