房地产前期策划与产品定位《房地产前期策划与产品定位》高级研修班
2010年7月30-31日西安
随着房地产行业之间的竞争日趋激烈，房地产开发商越来越重视前期的房地产市场定位与目标客户的产品需求分析。如何更有效的做好房地产市场定位项目前期策划工作与需求研究工作，请关注以下信息：
2010年7月30-31日西安，华南区域总经理肖鹏先生,推出《房地产前期策划与产品定位》高级研修班，与全国地产界精英共同探讨最新的房地产前期策划执行要点与有效的产品规划设计定位实操技术！
课程收获
n行业权威机构、行业权威数据，现场剖析2010年中国房地产最新宏观经济分析与营销趋势；
n学习准确把握市场定位与有效营销策略，通过市场客户细分化与产品差异化，确定客户群；
n欢迎学员带上项目方案讨论，导师极具实战经验和个案诊断能力，现场破解项目营销难题；
王牌导师
肖鹏中国房产信息集团咨询中心副总经理、华南区域总经理，清华大学房地产总裁商会顾问委员、中山大学房地产商会理事。肖先生于2000-2003年中信华南(集团)建筑设计院负责规划与建筑设计工作，拥有丰富的房地产设计经验。2004-2007年担任合富辉煌集团发展策划部总监，期间参与创建部门并实现成功运营，拥有服务于大量品牌地产商的成功经验。2007年后作为股东之一创建广州泰盈房地产顾问有限公司及华房联策(北京)投资咨询有限公司，均出任总经理兼任广州泰盈置业集团副总裁。
肖先生亲自操刀的地产项目逾百余个，分布在四十余个城市，如万科集团：武汉红房子旧城改造项目、贵阳金阳十二滩项目等；金地集团：广州金地荔湖城；中房集团：广州天马河国际公馆；华润集团：沈阳华润万象城、沈阳华润橡树湾；阳光集团：福建龙岩项目、西安阳光上林城；中惠集团：海口蓝天白云项目；华侨城集团：昆明项目；泰盈集团：西安奥林匹克花园、沈阳九如溪谷、十里锦城、常州八千里等项目；西安高科房产：西安夏日景色、八号
府邸、高科尚都、绿水东城等项目；保集集团：上海奉贤项目、南昌保集半岛、天津国际游艇城等。具有很强的一线品牌企业丰富实战操盘经验。
课程简要
第一部分：新政下房地产前期策划宏观经济篇(3学时)
一、透视2010年房地产宏观经济
国内外经济形势的解读与预测
房地产市场运行情况的综述与趋势把握
对房地产宏观政策的综合把握
二、利用房地产宏观研究怎么指导项目开发
如何利用房地产宏观研究明确项目发展时机是否成熟
如何利用房地产宏观研究研判不同战略机遇间的价值优劣
第二部分：房地产前期策划与产品规划设计定位(9学时)
一、房地产项目前期策划的几个重要部分
1、对宏观经济与规划的实时监测和针对性分析
2、对市场的系统跟进与对客户的深入研究
3、对企业战略与项目定位的思考
4、在定位基础上对规划设计的设定
5、对实现项目健康现金流的研究
二、前期策划中的市场与客户研究六项基本功
1、房地产市场研究基本思路
2、房地产整体市场分析
3、房地产政策影响分析
4、房地产供应即市场竞争的系统分析
5、房地产需求即客户分析
6、竞争项目的针对性分析方法
(案例剖析：金地集团广州金地荔湖城项目、华润置地沈阳华润万象城、泰盈集团常州八千里项目等)
三、前期策划中项目定位的五个维度
房地产策划定位的4个主要内容(一) 由于房地产营销策划与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的房地产营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。 要开发好一个房地产项目,需要调动很多资源协调发展,如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产策划还没参与以前,是分散的、凌乱的,甚至是没有中心的。房地产策划参与到各种资源中去,理清它们的关系,分析他们的功能,帮助它们团结一起,围绕中心,形成共同的目标。此外,房地产策划还有预测未来市场,满足居民居住具体要求等作用。 (一）房地产策划定位 房地产策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。 房地产策划定位内容如下： 1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域
经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。 2、资源整合——出平台。帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。 3、理念创新——出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。 4、策略设计——出方案。量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。 5、动态顾问——出监理。操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。 （二）房地产全程策划定位 房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位房地产策划。全程的房地产策划强调为投资者提供标本兼治的
寻甸县房地产项目开发前期策划实践
1、摘要、关键词 摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产已经成为国民经济的新增长点，但在房地产界对房地产策划还有不少偏见，开发企业不重视房地产前期策划，直接导致大量商品房空置，造成资源严重浪费，与国家提出的建设节约型社会这一目标相背离。提出了房地产前期策划的意义、内容以及目前存在的问题和改进方法，希望为房地产策划业的发展起到一定的推动作用。 关键词：房地产项目前期策划科学发展观
目录 绪论 (4) 一、寻甸县简介 (5) 1、寻甸县地位概述 (5) 2、寻甸县人口和资源 (5) 3、寻甸县总体发展定位 (5) 4、寻甸县经济水平 (6) 二、房地产项目开发前期策划的重要性 (6) 5、房地产项目开发前期策划工作的任务 (6) 6 房地产项目前期策划重要性的具体表现 (7) 7 房地产项目前期策划存在的问题 (8) 8 解决房地产前期策划问题的主要途径 (9) 三、案例：寻甸群恒玉秀苑项目的前期策划 (12) 9、房地产市场环境分析 (12) 10、住宅小区开发前期策划 (13) 11、结论 (21) 致谢 (22) 参考文献 (23)
绪论 通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段，房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。通俗地讲，前期策划就是要解决市场定位的问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。
房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议
五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。 武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累 计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将 促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政 策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，
房地产公司项目管理计划书
目录 1、第一部分总则……………………………………………1～3 2、第二部分项目管理部组织机构……………………………3～10 3、第三部分项目管理主要任务及计划措施…………………10～17 4、第四部分项目管理工作制度………………………………17～18 5、第五部分项目工程管理部的工作要求……………………18～19
第一部分总则 一、项目工程管理的工作围：从施工阶段开始至项目完成进行全过程工程管理工作。 三、项目工程管理主要通过组织与管理、施工成本控制、进度控制、质量控制、职业健康安全与环境管理、合同与合同管理、信息管理来控制工程项目的各个组成部分，按照计划、执行、检查、处理的循环工作方法，不断持续改进的工作过程来实现每一项工作，从而达到实现总目标。 四、项目工程管理的依据： 1、建设工程相关的法律、法规及项目审批文件； 2、与建设工程项目有关的标准。设计文件和技术资料； 3、与建设项目相关的合同文件。 五、项目工程管理的目标： （一）总目标：按照总公司要求：做好现场各施工单位的协调工作，保证施工正常有序进行；做好施工质量、进度、成本控制、安全与环境管理，确保工程质量、进度、成本控制、安全与环境管理在总公司要求的目标完成。 （二）目标分解 1、工期目标 控制在施工合同工期，力争提前竣工。 2、质量目标
确保工程整体质量达到国家验收规要求的合格标准，其中； 建筑安装单项工程和单位工程合格率100%； 分部工程一次验收合格率100%； 关键工序合格率100%； 工程竣工资料有效、规、完整； 不发生重大质量事故，使工程总体一次投运成功。 3、成本控制 工程成本控制在决公司批准的费用计划之。 4、安全控制 不发生重大人身伤亡事故； 不发生重大设备、火灾及环境污染事故和重大垮（坍）塌事故，努力实现“事故零目标”。 5、文明施工 文明施工符合市现场文明施工的管理要求。 第二部分项目工程管理部组织机构 一、管理模式 项目工程部实行项目工程经理负责制； 二、项目管理部人员 项目工程部经理： 现场项目工程部成员：
目录 中文摘要 (5) 第一章市场分析 (4) 一、宏观环境因素分析 (6) 1.1某经济现状及发展趋向分析 (6) 二、某房地产市场分析 (8) 2.1某市房地产现状及趋向分析 (8) 2.2某房地产市场供求分析 (9) 2.3房地产市场价格分析 (10) 2.4房地产市场空置简析 (11) 2.5各区房地产市场特点及趋势 (11) 三、项目提案的原则及思路 (14) 四、商用物业发展的要点分析 (15) 4.1商用物业的类型 (15) 4.2商用物业的特征 (16) 五、广州商用物业的发展轨迹 (19) 六、某市商业环境分析 (20) 6.1商业布局总体分布 (20) 6.2主要商业物业竞争格局分析 (21) 6.3 2001年-2002年某市商用物业销售市场的简析 (22) 6.4现阶段商用物业销售市场的总结 (24) 6.5商用物业市场的发展趋势分析 (25) 6.6商用物业市场存在的现实问题 (26) 七、某商业经营及市民消费行为分析 (28)
7.1某商业经营及主要商业项目销售额分析 (28) 7.2居民收入水平和消费结构分析 (29) 7.3某市民消费心理分析 (31) 7.4主要商业地段经营者分析 (33) 八、针对性的区域商情调查 (34) 8.1调查目的 (34) 8.2五星商圈主要街区功能分析 (35) ⑴龙城路街区功能分析 (35) ⑵解放路街区功能分析 (35) ⑶文惠路街区功能分析 (37) 8.3五星商圈主要商场经营分析 (37) 8.4近期同区规划的影响 (41) 九、客户群体分析 (43) 9.1目标客户群体 (43) 9.2目标客户群的需求分析 (44) 第二章项目分析 (44) 一、地理位置 (45) 二、项目规模 (45) 三、项目现状 (45) 四、项目的资源整合 (46) 4.1与城市规划前景的整合 (46) 4.2与商业发展最高经营业态的整合 (47) 4.3与商业经营功能的整合 (48)
房地产项目开发策划书 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
房地产开发与经营课程设计目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议
（六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武 汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。 2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场 更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响
与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重 站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二 套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临着名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进……区域配套档次提升。 10年供应量预估
WORD 房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议
五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达 3141 亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之
简述房地产策划定位 在房地产策划的发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划定位开始逐渐形成，并体现出了房地产策划定位的一些基本规律。根据房地产项目的具体情况灵活运用这些策划定位，可以创造出项目典范和营销经典，提高房地产策划的科学性和规范性。 一、房地产的策划定位 （一）房地产战略策划定位 战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。 战略策划定位内容如下： 1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。 2、理念创新——出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。 3、策略设计——出方案。量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。 4、资源整合——出平台。帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。 5、动态顾问——出监理。操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。 （二）房地产全程策划定位 房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳状态走向市场。 全程策划定位内容如下： 1、市场研究——对项目所处的经济环境、项目面对的当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。 2、土地研究——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。 3、项目分析——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，
房地产项目前期策划工作 一、市场调研 （一）城市发展PEST分析 1 .城市发展政治环境（P） 1）国家或城市发展宏观政策 2）城市规划发展趋向分析 2 .城市发展经济环境（E） 1）城市建设状况 2）城市产业发展 3）城市经济实力（人均GDP） 4）城市消费实力（恩格尔系数） 5）城市精神价值 3 .城市发展社会环境（S） 1）城市人口及结构 2）城市化水平 1 3）基尼系数：I ---：' 4）人均居住面积 4 .城市发展技术环境（T） 1）城市智力及研发水平
2）新技术产品产值所占比重（%）
3）社会劳动生产率（元,人） 4）科技进步贡献率（%） 二）城市发展房地产总体环境调研 1．城市房地产市场现状特征 1）城市房地产市场总体特征 a. 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 b. 城市房地产市场供求关系和结构分析 c. 城市房地产区域特征分析 d. 城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 a. 城市房地产开发主体特征 b. 城市房地产产品特征 c. 城市房地产服务主体特征 d. 城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测 a. 宏观政策对房地产市场的影响 b. 城市投资环境发展分析 c. 城市房地产投资趋向分析 d. 城市房地产发展趋势分析 三）区域房地产市场调研 1．区域城市发展总体特征 2．区域房地产市场地位及特征 3．区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及本项目周边区域。根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按
竞争性依此分层次研究。内容包括： 1）规划设计及卖点 2）产品组合及特征，包括户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 3）项目定位 4）营销综合及策略 5）价格标准及策略 6）媒体广告及效果，包括广告宣传、主打广告语等。 7）促销措施及效果 8）销售状况 9）客户群分类特征 10）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。 通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。 4．重点竞争性项目（现状或潜在）调研 1）区域房地产相关项目调研分析 2）与本项目竞争关联性调研分析 a. 项目所处外部环境比较 b. 项目核心价值点比较 c. 项目市场机会比较 d. 项目发展策略比较
房地产项目策划复习题 1.房地产项目策划的涵义 是指根据房地产开发项目的具体目标，以市场调查和市场定位为基础，综合运用各种策划手段，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。 2.房地产项目策划基本程序有哪几个阶段及每个阶段的主要内容有哪些? （1）项目用地的获取与选址（获取土地使用权） （2）房地产市场调查（问卷调查了解消费者心理，寻找目标客户） （3）房地产项目投资策划（投资环境分析，确定项目投资方向，投资组合及确定项目的总体资金运作方案） （4）房地产项目定位（项目市场定位，产品定位，概念设计） （5）房地产项目规划设计（项目整体规划方案设计，确定建筑风格和楼盘特色，住宅设计，公共建筑规划设计，景观设计） （6）房地产项目营销策划（定价策略，营销前准备工作，制订营销计划并对实施过程进行控制和管理；整合传媒资源，分析广告时机选择和节奏控制，进行产品宣传，推广活动的策划） （7）房地产经营策划（物业管理，物业设施管理，物业资产管理和房地产组合投资管理） 3.市场调查分为几个阶段,每一阶段程序具体步骤. 1.准备阶段 (1)提出问题，明确目标 (2)初步情况分析和非正式调查 (3)拟订调查计划书，制订调查方案和工作计划 2.实施阶段 (1)建立调查组织 (2)收集二手资料 (3)收集一手资料 3.分析和总结阶段 (1)数据的分析与解释 (2)编写调查报告 (3)总结反馈 4.系统抽样,分层抽样,随机抽样,PPS抽样的区别与适用情况. ◇系统抽样：等距抽样、机械抽样或间隔抽样，它是把总体的元素进行编号排序，再计算出某种间隔，然后按这一固定的间隔抽取元素来组成样本的方法。优点：样本在总体中分布比较均匀，具有较高代表性，抽样误差小于简单随机抽样，而且比较简单易行，只要抽取了第一个样本，整个样本就都确定了。缺点：调查总体单位不能太多，而且要有完整的登记册，否则就难以进行。使用这种方法要注意避免抽样间隔与调查对象的周期性节奏相重合。 ◇分层抽样：又称类型抽样，就是先将总体各单位按一定标准分成若干类型（或层次）；然后，根据各类型（或层次）所包含的抽样单位数与总体单位数的比例，确定从各类型中抽取样本单位的数量；最后，按照简单随机抽样或等距随机抽样方法从各类型（或层次）中抽取样本。
前言 房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。
东和湾工程定位报告 一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况，工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、工程的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价 值，才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.
二、东和湾工程定位背景分析 对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 （1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方M，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方M，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 （2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方M，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方M，同比下降6.7%，但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方M，同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈
XXX项目前期策划服务合同 甲方： 乙方： 甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，甲、乙双方经过友好协商，就甲方拟开发项目的前期服务工作，在平等、自愿、互惠互利的基础上，订立本合同，并承诺共同遵守。 第一条委托项目 项目名称：XXX 项目地址：坐落于云南省昆明市晋宁县晋城镇滇池湖畔 第二条委托事项
甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。具体包括： 第一部分：项目定位服务。 主要包括以下内容： （一）、项目基本条件与属性分析： 1、项目地形特征分析； 2、项目周边自然环境、人文环境分析； 3、项目周边居住氛围分析； 4、项目城市配套、道路、交通状况分析； 5、项目开发目标与约束条件。 （二）、项目开发背景分析： 1、宏观分析： 2、微观市场分析： 3、目标客户群分析： 4、进入市场的机会点分析： （三）、市场和产品定位报告。
1、主题定位； 2、形象定位； 3、开发理念及价值体系； 4、经营模式； （四）、工作成果：项目定位报告和项目规划设计任务书 第二部分：概念规划服务。 积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接，在尽可能快的时间内完成概念规划文本；配合甲方认定的规划设计单位编制参加云南省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划方案。主要包括以下工作： (一)规划设计任务书交底：以会议和书面形式向设计单位交底，进行初步设计。 (二)初步方案评审： (三)方案深入： (四)推动概念规划设计方案完成，甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果：
房地产项目开发策划书 第一章宏观市场环境分析 （一）市宏观经济环境分析 市宏观经济呈现以下特征： 1.市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。 （二）产业政策对房地产市场的影响 限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规，控制人口增长，合理规房产市场，拟制良性房产圈 技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。 国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。
第二章区域市场分析 (一) 区域环境分析 浮山区位于市东部，东与浮山小学相连，南市政府，西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里，人口31.8万人。浮山区交通四通八达，是市及、地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了市商 品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：
市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定 位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。 具体内容包括： 项目总体市场定位 目标人群定位 项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求， 制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。 具体内容是： 市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提 炼 项目案名建议
销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制 广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等） 媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期 公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行 项目销售策划（项目销售阶段） 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。 具体内容包括： 开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式 销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞 销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略 销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主 销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划 促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪 市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整 销售策略调整 编辑本段演进历史
编号: 项目前期策划合同 合同双方 甲方名称： 注册地址： 法定代表人: 联系电话： 乙方名称： 甲、乙双方本着诚信、友好合作的原则，就甲方项目（以下简称本项目）的市场研究、 项目定位等前期策划工作事宜进行了充分协商，对甲方委托乙方为本项目独家前期策划事宜达成协 议，具体条款如下： 第一条项目名称及标的物地址 1. 项目名称： 2. 地址： 第二条委托内容 1. _________________ 本项目共约亩（暂定）的占地面积，甲方委托乙方为该项目提供前期策划服务，乙方 按本合同约定收取项目前期策划费。 第三条甲方的权利及义务 1. 甲方须按照本合同第五条规定向乙方支付有关的前期策划费。 2. 甲方负责及时向乙方提供真实详尽的与本项目策划有关的信息和资料，并承担因上述资料及承诺所产生的对 本项目客户的责任。 3. 甲方负责办理本项目的房地产开发所需的全部文件，保证本项目有关资料的合法性。 4. 甲方应指定专人负责协调各有关方面的工作，并根据乙方要求提供相应的工作协助。 5. 负责评审乙方提交的所有前期市场调研、定位策划、物业发展建议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工 作，并提出改进意见。 第四条乙方的权利及义务
1. 乙方依据本合同第五条向甲方收取双方约定的前期策划费。 2. 自首批款到账之日起三个工作日内，乙方启动本项目市场调研、前期定位、规划设计任务书、规划设计评 审具体跟踪工作。 3. 乙方在前期策划工作过程中，应对本项目周边市场进行调查，同时根据本项目情况，进行定期市场研究及 应对策略制定等策划工作。 4. 乙方保证前期市场调查的准确性和完整性、及时性，其提交的前期市场调查报告和策划方案等文件应具有 准确性和可操作性，并通过甲方的审查。 5. 乙方向甲方所提交的报告、方案及建议均应以书面形式提交，并须对其内容予以详细解释。 6. 乙方应在向甲方提交《市场调研分析报告》、《项目定位策划及物业发展建议》、《项目规划 任务设计任务书》后，如甲方提出修改意见，乙方应及时配合甲方进行修改。 第五条前期策划费及收取方式： 1. 乙方针对项目按照双方制定的工作进度安排，进行前期市场调研、定位策划、物业发展建 议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工作，甲方按照约定支付前期策划费用为：_ 万 元整。 1）双方确定合作意向，在签订正式合同后3日内付策划费 _万元，用于支付乙方前期策划工作开展费用。 2）乙方确定收到第一笔款后个工作日内出具《市场调研分析报告》，乙方甲方进行汇报， 甲方确认方案后丄日内支付给乙方前期策划费 __________ 万元。 3）乙方确定收到第二笔款后_20_个工作日内出具《项目定位报告及物业发展建议》，乙方专题向甲方进行汇报，甲方确认收到报告后3_日内支付给乙方前期策划费_________ 万元。 4）乙方确定收到第三笔款后后乞个工作日内出具《项目规划设计任务书》，持续跟进本项目后续服务直到规划设计报建完成为止。 2. 甲方在收到乙方报告后如有异议应于10个工作日内书面反馈意见，若无异议应于10个工 作日内在乙方《报告提交确认单》内签字，如10个工作日内无任何意见反馈，则视为认可 乙方报告部分及全部内容并向乙方足额支付相关费用；乙方在结算前期策划费时，应以甲 方签字的《报告提交确认单》为依据；甲方需按照上述规定时间向乙方支付策划费，如在甲方确认后延迟支付策划费，且延迟时间超过3天以上的，从第四天开始乙方将按照总策 划费的万分之二向甲方每日收取滞纳金。 3. 乙方提交报告并收到甲方意见后，需及时对报告成果进行修改。 4. 甲方支付乙方前期策划费时，乙方给甲方开具正式发票，税费由乙方自行承担。 第六条策划团队的组建 1. 合同签订后，乙方委派本项目总负责人1名，策划经理1名，策划人员2名；调研员若干。
房地产项目策划书怎么写 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰 城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段 价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色 港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤 凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城 一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路 市场调研报告) b、小户型市场概况。 自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态 迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的 投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场 的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第 一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户 型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二 期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可 以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
房地产前期策划方案房地产前期策划中的几个应注意的问题 一本厚厚的策划报告中大谈概念、思路，纵横四面分析市场，壮语几万，凭此征服开发商的先辈后生不乏其人，我们接单营销功夫真正的“武装了内裤”，且不说这其中到底有多少真金可言，瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公司，还有大批不断接单又被踢出去的先人，我们不得不开始深思这个行业！在我看来，谁真正做到专业化，谁就生存！光凭文采动人、创意绝伦打天下的策划时代终将过去，技术策划终会将“撮把子”这一称呼送入历史！ 目前策划公司所做的前期策划实在有限，原因是多方的，我只想从我们自己这一方面来想一想是为什么！前期策划的重要性不要多作分析，就像找上四川那边的女朋友，上了床这事就定了，由不得你了，所谓“少不入川”吗！后代品种好不好找朋友时就得看好了。 一、说成本估算 成本估算目前普遍认为是做预算的事，其实不然，预算、概算有资料可依、有数据可查， 是项目基本上看得清摸得着了，因此只是一个量化的过程；估算却是通常在只有一个想法的基础上算这本账，简单讲就是给你一块地找出
个最赚钱的办法来，这时候经验将起到至关重要的作用。一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围，或许是市场经济条件下的缘故，这里面做的可行性报告都是可行的，一个笑话！既是要行了为什么还要论证可行不可行。先不管这个问题，算好一笔经济帐，做好成本估算是一个策划公司最起码的技术。 目前业界（就我所知道的长沙大多数策划公司）的房地产开发成本算法有两种做法：第一种，简单的拍脑壳做法，先定下利润目标，然后算成本，一页A4纸全部搞定，操作这种方法的策划人大多不理解建筑专业知识，对价格构成，基本价格水平没有一个全面的了解，以往做过的案例，网上的数据构成了这个算法的基础，准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经验做估算的“拍脑壳”做法；第二种算法可以归纳为“学院派”做法，计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书，或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子，二者计算方法如出一辙，有较强的理论性，总的成本分为开发成本，开发费用两类，是一种静态的计算方法，与实际开发过程的成本构成内容相差较大，例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的，开发成本对开发间接成本计算则是忽略了，加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本，开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。 目前国家对房地产开发前期估算并没有制定一个规范、标准，因此业内大多也是凭经验办事，加之房地产估价公司、设计公司这方面的专业公司在项目前期难以实质进驻操作，策划公司对成本的估算显得尤
房地产开发与经营课程设计 "仁者乐山。智者乐水踣
訂录、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响
三、产品定位 （一）项目SWO分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007 年底，武汉GDP 就已经到达3141亿元，跨入“ 3000 亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎” ，在全球金融危机背景下，GDP 增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活 跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大
的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此 判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能 性更大。 1、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区一一光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近 五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖一一东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府一 —中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。
简述房地产策划定位集团标准化工作小组 #Q8QGGQT-GX8G08Q8-GNQGJ8-MHHGN#
简述房地产策划定位 在房地产策划的发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划定位开始逐渐形成，并体现出了房地产策划定位的一些基本规律。根据房地产项目的具体情况灵活运用这些策划定位，可以创造出项目典范和营销经典，提高房地产策划的科学性和规范性。 一、房地产的策划定位 （一）房地产战略策划定位? 战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。 战略策划定位内容如下： 1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。 2、理念创新——出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。 3、策略设计——出方案。量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。 4、资源整合——出平台。帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。 5、动态顾问——出监理。操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。 （二）房地产全程策划定位