第一章报告编制目的及编制依据说明
第一节报告编制的目的
N地块是xx市政府配置给xx市两河综合整治有限公司的土地，土地的性质为住宅商业用房开发经营用地，土地收益的受益方为xx市两河综合整治有限公司，其收益用于两河的综合整治工程。
该报告编制目的在于：合理开发N地块，有效回避和控制项目风险，争取利润最大化，从而为两河综合整治有限公司对于N地块项目的土地处置、开发模式和获益方式提供科学的决策依据，以便有充足的资金支持两河综合整治工程。第二节报告编制的依据
虽然报告是对未来投资收益的一个预测性分析，但为保证报告分析的准确性和可信度，本报告编制所需每一个数据均经过详实的调查、测算和认真的分析、研究，数据来源主要来自三大块：
1、南京君海营销顾问有限公司对xx市民为期两周的抽样调查，以及对xx 在售在建楼盘的走访和业内人士访谈所得的市场方面的数据。
2、xx最近几年的统计年鉴数据、城市规划和相关房地产管理部门提供的xx 宏观经济发展和房地产市场发展的基本数据。
3、由xx市某房地产公司提供的开发某楼盘所发生的具体成本数据资料。
总体来说，前两块的数据为预测楼盘销售收入提供依据，解决楼盘定位、销售价格、开发周期等问题；最后一块数据为计算楼盘开发将要的成本提供了分析依据。
一、市场调查
在编制本报告之前，君海营销公司在xx进行了大量的市场调查，为期三周。市场调研主要由两大块构成。
一）针对市民的抽样调查
1、调研目的
了解xx市居民对住宅的需求特征（总房款、价格、户型、购房计划等），了解xx市居民对房价走势的判断，分析未来5年市场需求特征与市场潜力，为项
目初步定位（开发什么样的房子、卖给什么样的人）提供分析依据。
2、调研概况
抽样调查是用来了解一个市场整体情况常用的最有效调查方法，其设计原理是通过随机抽样的方法，从整体样本框（xx所有市民）中抽出部分个体（300户居民），以设计好的调查问卷调查部分个体的情况来代表整体样本框情况，通常一个严格成功的市场调查其代表性很高，误差不会超过5%。
本次抽样调查从9月10日调查设计开始，至10月2日调研报告撰写结束，历时共三周，使用访问员9名，访问员均是来自安徽工业大学四年级学生。在本次调查中，共调查315户，有效样本305个。数据处理采用统计软件SPSS。
3、调研的质量控制
为保证调查的准确性和代表性，本次调查分别在整个调查过程的三个不同阶段分别采取措施，以保证调查的质量。
1）抽样设计阶段的质量控制
本次调查的样本是通过二阶段抽样方法确定的，第一阶段在xx所有居委会和小区中随机抽取了二十多个小区和居委会，并保证小区最大限度地均匀分布在xx市区；第二阶段运用右手抽样法则和等距抽样方法，在二十多个小区中随机抽取315个访问对象。通过二阶段抽样方法，保证了样本的代表性，使调查的可信度达到95%以上。
2）调查访问阶段的质量控制
在调查访问过程中，为保证调查的准确性和真实性，我们采取了以下措施：
a、培训和试访，为提高访问员的访问技巧和访问质量，在调查开始前，由项目负责人对访问员进行了两次培训，并要求访问员在正式访问之前进行试访（即预调研）。
b、将调查问卷分批发给访问员，在访问员每次交上问卷后由项目督导进行初步审查，审查不合格的（指出现漏问、逻辑错误等）问卷打回重做。
c、在访问调查结束后，将所有问卷编号，从每个访问员的调查问卷中，抽出20%，通过电话、实地回访等方式进行为期4天的复核，如果问卷出现大的问题（如自己填写、做假），则该访问员的问卷全部复核，并打回重做，以保证问卷的真实性。在这次调查中，有一名访问员的问卷出现自己填写的情况，该访问员的问卷全部重新访问；其余访问经复核，没有出现大的问题，访问质量良好。
3）数据录入阶段的质量控制
a、在数据录入之前，由录入人员对问卷进行最后审查，检查卷面错误。
b、在数据编码录入SPSS软件的过程中，本次调查采取三次录入的方法来保证数据录入的准确性，首先由录入员，将问卷调查的结果录入到SPSS中，录入员自己检查一遍；然后有两位公司其他两位员工分别进行检查，以保证录入数据的准确性。
二）针对开发楼盘的市场走访
1、调研目的
了解xx市房地产市场的竞争情况和市场环境，为项目定价、项目定位等提供参考依据。
2、调研概况
本次的市场走访共调查了十四个楼盘，分别考察了楼盘的价位、开发商、规模、户型和销售情况等，重点走访了江东大道两侧和市中心楼盘。
二、文献数据研究
1、研究目的
地域性是房地产业的特点，房地产产品属于地域性产品，对地域政治、经济、金融和产业环境等依赖性极强，受区域市场因素的影响极大。通过对相关文献资料的研究，分析xx市房地产业发展面临的宏观经济环境、xx市房地产业的现状及发展趋势。实际上，就是从总体上对N地块的开发前景进行确切的把握。
2、研究概况
在文献研究部分，我们对xx市1999—2003年的统计年鉴的相关数据进行了梳理和研究，并对xx市的远景规划、房地产部门提供的相关资料进行了分析。
三、对成本数据的分析
为精确测算项目可能发生的成本，项目小组认真考察了某公司开发某楼盘时发生的成本数据，在此基础上，把所有的成本分为市政费用（有关政府部门所收的规费）和市场费用（需要与各类型承包商和代理商通过市场谈判确定的费用）两块，根据从宽估算的原则，结合本项目的实际情况和行业标准，估算出N地块项目开发将要发生的成本。
第三节报告编制的意义与局限性
一、报告编制的意义
本报告从前期调研到报告撰写40天左右，其中用于数据收集时间（包括市场调查）用去20多天。报告从市场需求、经济效益以及开发风险各个角度对N 地块的收益方式进行论证，提出多种开发方案，并比较了各种方案的经济收益情况。最后在分析论证的基础上，提出了对土地处置方式、土地开发模式、风险规避等方面的建议，对为两河公司对N地块的处置提供了科学的决策依据，同时也为本项目的下一步实质性开发提供了决策依据。
二、报告编制的局限性
由于经费、时间以及数据收集渠道等方面的限制，本报告对xx房地产市场供给方面的分析不足，同时缺乏对商业经营用房市场的研究。此外，由于本报告是在地块开发总体规划之前撰写的，很多不确定因素增加了分析的难度。
第二章项目概况
一、项目的地理位置
项目用地N地块位于xx新城区的东南侧，江东大道（规划中的江东大道将向南延伸）以东至东环路，九华路以南至阳湖塘，地块形状呈长方形，包括佳山乡政府及周围地块，是xx城市规划“东进南扩”战略的重点发展区域。周围有梅山公园、东湖公园两个市级公园，分布着东湖花园（在建）、东南苑（即将开工）等楼盘。
二、基本情况
1、占地面积（容积率暂定0.91）
708262平方米约1062.34亩
2、建筑面积
★住宅：478，600平方米
★商业：84，294平方米
★公共服务设施：70，458平方米
★邮电：2，136平方米
★医院：1，702平方米
★文化娱乐：8，840平方米
共计：646，030平方米
三、项目用地性质
项目用地N地块使用年限为70年，用地性质为综合开发用地，土地出让价格暂定每亩48万元，一切费用都已经包含在土地出让金里，无需支付相关的拆迁费和补偿金等相关费用。截止到报告为止，项目用地目前还未出让。
第三章市场分析
本章将从区域经济基础、居民居住条件、住宅市场需求以及房产市场发展走势等方面分析xx住宅房地产市场发展面临的经济基础，分析居民对住宅需求的特点，判断推动xx市场发展的潜在动因，并预测xx住宅房地产发展的走势，在此基础上，分析N地块面临的市场环境和市场机会，并对N地块的市场定位做了初步分析。考虑到N地块是一个以住宅开发为主的项目，同时因资料收集不足以及时间限制等缘故，本章重点分析了住宅市场的情况。
第一节 N地块面临的经济基础与市场环境分析
房地产业的发展与区域经济发展、城市化进程和政策环境等因素有着极其密切的联系。对房地产项目进行分析，首先必须对地区经济环境进行研究。本章主要从xx市经济、人口、房地产市场竞争状况等角度，对xx市近几年房地产业发展的现状和发展趋势进行分析，目的在于使N地块项目的投资分析具有针对性、有效性，确保项目的准确定位。
一、N地块项目面临的区域经济基础
GDP、人均GDP、居民储蓄、职工平均工资等是衡量区域经济基础和居民购买能力的主要指标，本节对上述指标进行综合性分析，主要从定量和定性两方面对N地块项目面临的经济基础进行分析。
1、1999—2003年xx市GDP总量和人均GDP总体不断增长，而且自2000年以来有加速增长的趋势，经济形势向好，市场信心增强。2003年国内生产总值已达到161.79亿元，与上年同期相比增长27.9%，人均国内生产总值达到2.83万元，折合美圆超过三千元。按国际标准，国民生产总值达到一千美圆以上时，住宅消费将成为市场热点。由此可以判断，从宏观层面分析，xx房地产市场的发展已经具备了很好的经济基础。
1999—2003年xx市区GDP总量表
2、根据统计年鉴数据分析，1999—2003年xx市职工平均工资和可支配收入
持续增长，且增长速度逐年加快。随着工资和可支配收入的持续增长，居民对未来收益看好，消费信心增强，置业和投资需求将随之增加。
1999—2003年xx市职工年平均工资表
1999—2003年xx市市区人均可支配收入
3、1999—2003年xx市人均储蓄额逐年提高，居民所拥有的财富持续增长，人们的置业和投资能力增强。2003年市区居民储蓄存款总额达到94.13亿元，人均储蓄额达到16468元，按户均3.25人（2003年底数据），户均储蓄额已经达到53521元，这个指标说明说明xx市居民的财富积累已经有一定基础，具备了较强的购买能力和一定的投资置业能力。
1999—2003年xx市市区人均储蓄额
二、人口条件
人口规模是分析房地产市场需求和市场发展潜力的一个重要指标，从统计年鉴提供的数据来看，2003年末市区常住人口已经达到57.16万人，已经成为一个初具规模的中等城市。从人口增长的状况来看，从2001年以来，平均每年xx 市市区的人口增长约2万，城市人口规模的不断扩大必然带来对住宅消费的需求。
1999—2003年xx市区常住人口
三、市场竞争状况
为进一步了解目前xx市房地产市场竞争状况以及N地块周围楼盘的开发和销售情况，项目小组对xx市江东大道两侧的楼盘和市区部分楼盘进行了走访和调查，根据调查所得资料，对xx在售项目特征分析如下。（附走访楼盘资料）
1、地段：江东大道两侧已逐渐成为具有集聚效应的住宅开发区。
由于生态环境、城市规划以及规划中的轻轨等利好因素的影响，江东大道两侧及江东大道南段的小区已为大多数市民看好，成为开发商投资的热点区域，也成为广大市民买房的热点区域。
2、楼盘规模：10万平方米以下居多；10万平方米以上的楼盘集中在江东大道两侧。
目前，xx市在建楼盘多数在10万平方米以下，上规模、上档次的项目不多。从市场走访的情况来看，xx市10万平方米以上的在建和在售楼盘集中江东大道两侧，而城内的楼盘多数在10万平方米以下。
3、价格：市中心3000元/平方米以上；江东大道2200—3000元/平方米。
市中心（雨山湖及湖东路两侧）的房价已达到3000—3500元/平方米；江东大道两侧的楼盘起售价格也在2200元以上，如与N地块相邻的东湖花园的起售价达到了2400元以上。从总房款来看，售价集中在28万/套以上。从xx市民的收入水平分析来看，能承受28万元/套以上价格的主要是中等偏上收入人群。
4、户型面积：集中在100—150平方米。
xx在售住宅项目建筑类型以多层为主，套型面积集中在100—140平方米之间。其中，120平方米以上的户型所占的比重较大，而110平方米以下的户
型所占比重相对较小。以走访的十四个楼盘的销售情况来看，多数楼盘以120平方米以上的户型为主力户型。
5、销售情况分析
从走访的楼盘来看，目前，xx住宅市场处于销售旺期，很多楼盘在正式
销售前就被预定一空，以临近N地块的楼盘——东湖花园为例，还未正式销售，其推出的楼盘80%以上就已经被预定，分户型面积来看，以80—90平方米的两户型和110—120的三户型最为畅销。
值得注意的是，各个楼盘的商业用房销售也很火爆，这些商业用房以社区商铺和宅下店为主。这一现象还应跟踪考察，进行深入的分析。
6、xx楼盘项目规划、景观、营销分析
从项目规划、景观设计分析来看，随着外地开发商的进入，带来了先进的开发理念，xx近两年开发的项目在社区景观和住宅产品的设计上都有了很大进步，尤其是最近开盘的几个楼盘，如东湖花园等，其景观设计和规划与南京等房产发展较早的区域相比，差距在缩小。但从营销水平来看，目前xx市楼市的营销还刚刚开始，整体水平不高，主要表现在：
a、宣传不够，形式单一，广告投入不高，几乎很少看到楼盘的路牌广告和公交广告，报纸等主流媒体广告的发布量也不多；
b、售楼人员专业素质不高，相关公司在这方面的投入甚少。从走访的情况来看，多数售楼人员没有经过专业的培训，对所售楼盘的整体情况缺乏了解，缺乏必要的房地产的专业知识；
c、缺乏整体的营销规划和设计，从走访情况分析来看，很多楼盘在销售前不做市场研究，缺乏必要的营销，结果在定价等环节上决策失误，最终导致利润的不合理流失。
之所以目前xx市房地产市场整体营销水平不高，分析原因主要有：
a、xx市场刚刚启动，进入的企业多数是一些业内并不知名的企业，企业自身营销水平不高；
b、xx房地产行业目前还处在卖方市场，房子销路不愁，因此开发商很少考虑这部分投入；
c、楼盘偏小，销售周期短，而个别楼盘，像西湖花园36
万平方米的盘子，其营销水平和营销投入就要高出同行很多。
7、从楼盘走访的情况，目前xx住宅房地产市场竞争的主要特点：“目标客户趋同，客户市场细分不到位；市场竞争程度不高；市场营销水平不高。”
四、结论
总结本节分析的结论，N地块的开发面临着一个很好的经济环境和市场基础，概括为：
1、经济快速增长，房地产市场发展空间较大；
2、房地产市场起步不久，后发优势明显；
3、市场竞争已经形成，卖方市场仍将持续；
4、收入的提高增强了居民购房置业的实力，长期以来的潜在需求转化为有效需求；
5、开发商信心十足，消费者购房意愿强烈；
6、市场前景看好，项目策划仍需细致。
第二节 xx市居民居住现状分析
本部分通过对市场调查数据的分析，对xx市居民居住现状进行描述性分析，从而判断推动住宅市场发展的潜在动因。
1、调查显示，xx居民现有住房中商品房的比重达到41%，而公房的比例达到41%（包括有产权和无产权的）。数据显示，目前相当一部分xx居民仍居住在公房中，而xx居民现居住的公房大都是在20世纪70、80年代所建，且多数分布在老市区，存在住宅周围环境差、套型不合理、房屋老化等问题,随着住宅市场的发展和人们收入水平的提高，城市改造以及住房市场化的不断深化，必然释放出庞大的市场需求。
表1 xx居民现有住房的来源分析表
2、抽样调查数据显示，xx市居民现有住房的建筑面积70平方米以下的住户所占比例达到61%，其中，60平方米以下的住户34.4%，这些住户当中普遍存在换大房改善住宅的需求。
表2 xx市居民现有住房的建筑面积分布表
附注：住宅面积在201m2及以上有一部分是郊区的农民。
3、xx市居民对现有住房条件的总体满意度不高，主要意见集中在住房面积太小、居住环境不好污染重以及房屋结构不合理等。
调查显示，xx市居民对现有住房条件的总体满意度不高。下图显示，xx市居民对现有住房条件的评价为非常满意只占 4.3%，比较满意42.6%，不太满意37.7%，非常不满意13.1% 。从满意度分析可知，不满意（包括不太满意和非常不满意）的受访者占总体的50.8%，不满意就意味着居民有改善居住的需求，从这个角度来看，xx市房地产住房市场的潜在需求是巨大的。只要进行有效的激发，潜在的需求就会不断转化为现实的需求。
xx居民住房条件满意度
4、结论
1、从居民居住现状分析来看，随着xx房地产市场化进程的加快、城市化进程的加快、居民收入的提高，居民住房的换代需求将成为推动xx房地产市场发展的重要因素。
2、xx市民居住条件普遍存在居住面积偏小、老城区居住环境较差和住房老化等问题，这些问题是长期积累形成的，因此，其解决也非“一日之事”，居民住房换代需求的释放有一个过程，这正是xx房地产市场发展的空间。
第三节 xx 住宅市场需求分析
一、居民购买意向分析
1、未来五年之内有34%的家庭有购买住房计划
调查显示，xx 居民未来五年之内有购买住房计划的占总体的33.8%，随着经济的持续发展以及人们收入水平的提高，居民的购房能力越来越强，未来五年之内有购房计划家庭的比例将超过1/3。
xx 山居民五年内购房计划比例分布图
2、xx 居民购房的主要动力来源于改善居住条件
调查显示，xx 居民五年之内有购房计划的动力主要以改善居住条件为主，占总体
71.6%，其次14.7%来源于因拆迁而需购房的，因结婚而需购房的比例为7.8%，购房用于居住的比例累计为94.1%。作为投资性购买的比例较低，近为1%。
3、有购房计划的xx 居民购房计划时间在5年之内分布比较均匀，其中表示
在2—3年（2006—2007年）之内的相对较多，比例为22.8%。这一结果说明，如果开发商能够很好的研究市场，开发市民真正所需要的房子，未来五年甚至更长时间，市场有充足的潜在需求供开发商去挖掘。
统计显示，五年内打算购房的xx居民的购房时期有22.8%集中在2-3年；1-2年及4-5年均占19.8%，其次3-4年占15.8%。另外，有11.8%表示“看情况而定”。
二、需求特征分析
1、调查显示，未来五年之内xx居民计划购买的住房的建筑面积集中在81-110平方米，占总体受访者的77.7%
调查显示，xx居民打算购买的住房的建筑面积以81-90平方米、91-100平方米较多（两者所占比例均为30.4%），其次101-110平方米占16.7%。在运用加权平均法对调查统计数据的进行测算，xx居民未来五年之内购买的住房的平均建筑面积为约为96.86平方米/套。这一数据只是根据调查数据的测算值，本身存在一定的统计误差，再加上受市场购买力、项目竞争力强弱、规划设计等不确定性因素的影响，实际数据将会发生一定的变化。这个比例只是现在需求的体现，不过，N地块项目的开发是明年下半年之后的事，因此，真正开发时，必须做相应的调整，而且还应考虑市场引导的作用。
市民预期购房面积分布表
2、未来五年之内xx居民购买住房首选套型为三室一厅一卫，其次为二室一厅一卫。
对居民购买的住房套型进行统计分析可知，未来五年之内xx居民购买住房首选套型为三室一厅一卫，比例达38.2%，比较受欢迎的套型还有二室一厅一卫（21.6%）和二室二厅一卫（14.7%），三室二厅一卫占10.8%。以室为标准来分析，居民对三室型的住房套型需求较强，其次是二室型，比例分别为56.8%，36.3%；以厅为标准分析，居民偏好一厅型占59.8%，其次为二厅型为33.3%；以卫生间数目为标准分析，居民普遍偏好一卫型的住房，占总体的85.3%。
3、居民能承受的住房总价款额集中在15-25万元区间，占总体受访者的67%。
未来五年之内xx居民能够承受的住房的总价款额集中在25万元以下，累计
为82.3%，其中表示能承受15-25万元/套的受访者占总体的67%；45万元以上的房价几乎没有居民能够承受（2.94%）。通过对调查数据的分组加权测算，xx 居民未来五年内能够承受的住房的总价款平均约为21.4万元/套。由于价格对于住房消费者来说是决定其是否购买的一个敏感性因素，而且有关自己的切身利益，因此有关价格的调查数据应考虑到居民会有所保留，因此测算出的平均总价款也包括保守性和敏感性，平均来看，居民实际能够承受的总价款应大于等于21.4万/套。
市民能够承受的购房款分布表
3、市场调查数据显示，现阶段居民普遍能够承受的住房的单价主要集中于2100元/平方米以下，累计77.66%；其中，表示能承受1800-2100元/平方米住房单价的受访者占总体受访者的45.63%，而表示能接受2100元以上价位的居民也达到22.33%。
通过运用加权平均法对调查数据的分层分组测算的结果显示，xx居民能够承受的住房的平均单价为1892.72元/平方米。此测算价格同样包括保守性与敏感性，有一定的浮动空间。
市民预期购房单价分布表
三、对需求量的预测
根据调查数据分析，结合宏观层面的数据及xx市城市规划，我们可以预测未来五年xx市居民对住宅潜在需求总量在600—700万平方米，
测算的根据是，假设xx市三个区（雨山区、花山区、金家庄区）、当涂县城、新增人口以及周边城市（如南京）为潜在购房者，按照本次市场调查所得的居民在五年内购房的比例进行测算。计算过程如下：
1、以未来五年之内（2005—2009）有购房计划的所占比率（34%）为准、以每户90—100平方米推算，以2003年底市区人口57.16万数据为标准，户均人口数3.25。
2、按照这两年市区人口增长速度和城市规划要求，市区人口每年增长2万人以上，六年（2004—2009年）增长12万人以上（这只是保守的估计），户均人口数3.25。假设新增人口中1/3的人在未来五年（2005—2009年）需要买房，其中3/5的人购买新的商品房。则有7385户家庭有购房的需求。
3、同时考虑外地（南京、当涂等周边地区）的购房比率，假设5%。
4、得出潜在需求总量为634.7—705.6万平方米。
所以，根据以上推断和分析，我们认为xx市民未来五年（2005—2009年）对xx市住宅潜在需求总量在600—700万平方米之间，而2005—2007年的需求量预测在350—400之间。当然，这个推断是建立在调查数据的基础上，有一定的误差。
我们认为，目前，xx市的房产正处于一个需求旺盛的时期，而这种需求状况将至少持续5年左右。
第四节 xx住宅市场发展走势预测
一、从市场调查数据显示的结果来看，xx居民对住宅市场未来五年的房价走势普遍看涨。
1、64.3%的xx市居民认为未来房产价格还会持续上涨。
认为未来房产价格还会持续上涨的居民比例在3/5以上，持“持平”观点的占10.5%，11.8%的居民对房价走势的预计是“下降”。从居民对房价走势的预期可以看出，xx市房地产的住房市场的发展前景看好，市场发展趋旺，具有相当大的发展空间与利润空间。
2、xx市居民普遍认为房价未来3—5年还会持续上涨，占总体的40.4%。
40.4%的xx市居民认为未来住房价格上涨的期限会发生在未来3-5年，其次19.2%的居民认为将发生在2-3年，认为5-8年的居民达14.1%。从图中可以看出累计86.3%的居民认为房价的持续上涨将会发生在8年之内。这种预期对于开发商来说是一个有利的开发信号，房地产市场的“红火”具有一定的持续性，市场对住房的需求量是巨大的。
二、从对业内人士访谈结果分析来看，房产商普遍认为，xx房地产市场真正开始快速发展是从2003年开始的，xx房产市场至少还有五年的发展期，而2005—2008年将是一个高峰期。
三、从其他城市发展的经验分析，南京房地产市场这一轮行情从2000年启动，至今已有五年时间，从今年的统计数据来看，2004年上半年南京市商品房和商品住宅的价格保持稳定增长，上半年商品住宅预售均价为4,039元/平方米，同比增长27.57％，2004年上半年住宅部分房地产开发投资额增长35.02%，新开工面积增长60.69%，销售额增长49.25%（商品房的统计数据），从供需以及价格走势来看，南京市房地产市场依然保持强劲的增长势头。比较乐观的预测，有专家认为，从中国人对房产置业的传统偏好以及城市人口增长、城市发展需要角度出发，南京房地产市场还有十年的发展期。而全国形势来看，虽然不断听到房产市场存在泡沫的声音，但近年上半年统计数据显示，房产价格、销售额等均保持较高幅度增长，而且二、三类城市的发展势头更猛。
四、从房产市场供需双方的判断、从相邻城市的发展经验和全国的形式分析来看，我们认为，xx房地产市场发展前景看好，未来相当长的时间将保持快速稳定的发展势头。
第五节结论
1、xx市房地产市场需求旺盛，整个行业快速发展，与经济增长水平一致，市场空间较大，市场运行健康，房地产市场快速发展持续的时间应在5年以上；N地块项目的开发，应当根据市场实际情况进行总体规划，安排开发进度。
2、xx市房地产市场启动是多种因素集中作用的，经济增长快，居民收
入提高、老城改造和新城建设力度大、公有住房比例高条件差，这些因素直接推动了xx市居民住房换代的欲望。针对这种情况，N地块项目的开发必须起点高、品质好，规划设计要与xx市城市规划和消费者的愿望一致起来。
3、xx市紧邻南京，南京房地产市场发展中所体现的一些新的理念和手法，很快就会影响的xx，事实上，目前xx在建的有些楼盘已经表现出来。因此，N 地块项目的开发，必须在开发理念以及在景观设计、户型设计方面大胆创新。
4、从xx市民的现实需求分析来看，xx房地产市场发展的重点不是大力开发大户型、豪华型的住宅，而是发展总价不高、实用、以改善居住条件为目的的舒适性住房。从市场反馈的情况结合居民的购买能力分析来看，80-90平
方米两户型和110平方米左右的三户型较受市场欢迎。
5、从居民调研分析的结果结合xx工业化城市特点来看，小区周边的自然环境将是影响居民购房的重要因素，一些象N地块这样的在城市边缘地区、自然条件优越的项目将成为市场热点。
6、从xx整体市场竞争环境来看，未来几年的竞争将会越来越激烈，但在较长一段时间内不会改变目前市场供需状况。根据2004年的统计，有项目在开发的企业已经达到46家之多，而2002年和2003年的数据分别是29家和40家，可见更多的开发商越来越看好xx市场，正以不同形式进入xx市场。但可以肯定的是，在较长的一段时间内，开发商的大量涌入不会改变目前的市场供需状况，理由是：1、2004年预计竣工量在80万平方米左右（包括当涂），与2003年的65万有了较大幅度提高，但从2004年的土地供应量（3313亩，包括N地块）以及目前房产商的施工面积估算来看，今后几年的平均竣工面积在100万左右，以每年100万平方米计算，2005—2009年总竣工面积在500万平方米，
商业房地产项目开发前期调查 商业房地产项目开发前期调查作者：佚名 时间：2008-6-19 浏览量： 房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性,所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是,从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论,他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容,希望和大家一起探讨。
一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究,尤其是商业房地产项目,由于其开发周期长、投资大,受经济发展和政策的影响大,其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润,因此其风险很大。所以,在开发商业房地产项目时,对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 ◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 ◆GDP发展状况及产业结构情况 ◆全社会消费品零售总额 ◆全市商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分
析,基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义,在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机;在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方,则城市的机能易于发挥出来,由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面,还包括: ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆城市性质与功能特点 ◆各项城市的机能
房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020
《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。
马鞍山市（市辖区）商品房销售面积和住宅销售面积数据专题 报告2019版
前言 马鞍山市商品房销售面积和住宅销售面积数据专题报告围绕核心要素商品房销售面积，住宅销售面积等展开深入分析，深度剖析了马鞍山市商品房销售面积和住宅销售面积的现状及发展脉络。 马鞍山市商品房销售面积和住宅销售面积专题报告中数据来源于中国国家统计局、行业协会、相关科研机构等权威部门，通过整理和清洗等方法分析得出，具备权威性、严谨性、科学性。马鞍山市商品房销售面积和住宅销售面积数据专题报告相关知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需要注明出处。 本报告从多维角度借助数据客观反映当前马鞍山市商品房销售面积和住宅销售面积真实状况，趋势、规律以及发展脉络，马鞍山市商品房销售面积和住宅销售面积数据专题报告必能为大众提供有价值的指引及参考，提供更快速的效能转化。
目录 第一节马鞍山市商品房销售面积和住宅销售面积现状 (1) 第二节马鞍山市商品房销售面积指标分析（均指市辖区） (3) 一、马鞍山市商品房销售面积现状统计 (3) 二、全国商品房销售面积现状统计 (3) 三、马鞍山市商品房销售面积占全国商品房销售面积比重统计 (3) 四、马鞍山市商品房销售面积（2016-2018）统计分析 (4) 五、马鞍山市商品房销售面积（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国商品房销售面积（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国商品房销售面积（2017-2018）变动分析 (5) 八、马鞍山市商品房销售面积同全国商品房销售面积（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节马鞍山市住宅销售面积指标分析（均指市辖区） (7) 一、马鞍山市住宅销售面积现状统计 (7) 二、全国住宅销售面积现状统计分析 (7) 三、马鞍山市住宅销售面积占全国住宅销售面积比重统计分析 (7) 四、马鞍山市住宅销售面积（2016-2018）统计分析 (8) 五、马鞍山市住宅销售面积（2017-2018）变动分析 (8) 六、全国住宅销售面积（2016-2018）统计分析 (9)
虎石台南大街西侧-42地块 项目地块分析 工程造价1202 于兆阳 1205350202 一、项目基本情况分析 1、项目基地基本情况分析； 基本经济指标： （1）基地面积： 23414平方米； （2）容积率：＞1.0, ≯ 3.0 （3）建筑密度：≯65% （4）绿地率：：≮5% 2、基地情况分析： （1）地块状况 地块方正平整，利于产品的摆放，同时在确定施工计划后，有利于工程的快速启动，项目尽早的亮相市场，抢占先机。 地块三面临主干道，拥有良好的昭示性，有利于市场快速认知项目。 （2）地块周边状况 南：在建大型住宅项目，目前处于地基建设阶段，它的入住对于区域迅速发展提供较好基础。另外，该侧规划一所小学校，对于区域内拥有子女的家庭提供了良好的生活环境。 北：地块北面为一规模较大的绿化用地，有效地充实了未来
项目周边的生活环境，同时，地块部分边缘临近金汁河，也为项目提供了良好的原生态景观。 东：规划一所中学校，良好的教育环境遍布项目周边，为三口之家切切实实的解决了子女就学的问题。 西：规划近300米的临街商业和办公用地，在方便居民实际生活的同时，也为区域带来了现代化生活的品质。另外，距离地块500米处已建成的游泳馆和在建的中学也为区域打造了良好的生活基础。 （3）地块价值分析： 高价值区域 地块北面：临近规划绿地，可用于建设总价较高的板式多层，户户享受小区绿化景观的同时又可享受公共绿化，另外，还可以依靠其高度为小区提供相对安静生活环境； 低价值区域 地块西面：可建设高容积率的高层，一来临主干道旁的高层建筑可以有效隔离噪音，为小区创造良好的生活环境，二来，通过建筑的高度，达到地标性昭示效果，突出项目质感； （4）产品设计假设 结合市场与项目现状及特点，提出以下方案： 根据目前沈阳市区住宅项目的供给特点，进行产品设计初探。方案：容积率≤2.5，产品表现形式为多层+高层，充分利用足容
房地产投资分析试题 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填 在题干的括号内。每小题1分，共24分) 1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。 A.适应性强 B.受政策影响大 C.对专业管理依赖强 D.不可移动性 2.房地产间接投资不包括( )。 A.房地产置业投资 B.投资房地产投资信托基金 C.投资于房地产企业债券 D.购买房地产抵押贷款证券 3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。 A.投入的全部资本 B.投入的借贷资本 C.投入的全部现金 D.投入的自有资本 4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。 A.0.146 B.0.125 C.1.75 D.1.50 5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。 A.一次支付现值 B.等额序列支付现值 C.等差序列现值 D.等额序列支付终值 6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。 A.一 B.二 C.三 D.五 7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。 A.2.0 B.4.0 C.2.1 D.0.5 8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 A.银行利率 B.社会资金供应量 C.土地供应计划 D.税收 9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。 A.第一阶段和第三阶段初期
概况： 区位： 马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部。是南京都市圈核心层城市，长三角城市经济协调会成员城市，皖江城市带成员城市。南与芜湖市、芜湖县接壤。至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，距南京市中心45公里，距上海不到300公里，是安徽融入长三角、推进东向发展和长三角城市向内地延伸的重要门户。 文明： 马鞍山市是中部地区唯一的全国文明城市，同时拥有国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、中国人居环境范例奖、联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖、国家科技进步先进城市、全国双拥模范城市、全国绿化模范城市、国家环境保护模范城市、中国投资环境百佳城市、中国综合实力百强城市等荣誉，“九山环一湖，翠螺出大江”，水陆空交通便捷，环境优美，气候宜人。 经济： 改革开放以来特别是进入新世纪以来，马鞍山经济社会快速发展，综合经济实力不断增强，国内生产总值、财政收入、工业增加值、固定资产投资等主要经济指标总量位居全省前列，各项主要经济指标人均值连续多年保持全省第一，达到或接近长三角中等城市发展水平。在2009年底国家统计局发布的中国城市综合实力百强城市中，马鞍山位列第71位，在中国社科院发布的《2009年中国城市竞争力蓝皮书》中，马鞍山生活质量竞争力名列全国第9位。 2009年，全市生产总值（GDP）665.9亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1％。人均GDP达 49906 元，位列全国第31，全省第一。 初步核算，马鞍山2010年上半年实现GDP375亿元，按可比价格计算，比09年同期增长14%以上。 行政区划： 全市土地总面积1686平方公里，其中市区规划面积715平方公里，截止2009年12月，建成区面积75平方公里，城市化率66%。境内辖3区1县：金家庄区、花山区、雨山区和当涂县。
XX项目地块分析 一、项目基本情况分析 1、项目基地基本情况分析； 基本经济指标： （1）基地面积：72亩，约48000.24平方米； （2）容积率：按照相关规定地处xx路以外的居住项目容积率≤2.5; （3）建筑密度：＜25%; （4）建筑限高： 按照市政规划要求结合项目情况，计算出项目高度为≤100米。（5）绿地率：≥45%; 3、基地情况分析： （1）地块状况 地块平整方正，项目易于启动，快速占领市场。 地块方正平整，利于产品的摆放，同时在确定施工计划后，有利于工程的快速启动，项目尽早的亮相市场，抢占先机。 地块三面临主干道，拥有良好的昭示性，有利于市场快速认知项目。 （1）地块周边状况 南：在建大型住宅项目，目前处于地基建设阶段，它的入住对于
区域迅速发展提供较好基础。另外，该侧规划一所小学校，对于区域内拥有子女的家庭提供了良好的生活环境。 北：地块北面为一规模较大的绿化用地，有效地充实了未来项目周边的生活环境，同时，地块部分边缘临近金汁河，也为项目提供了良好的原生态景观。 东：XX河对面规划一所中学校，良好的教育环境遍布项目周边，为三口之家切切实实的解决了子女就学的问题。 西：规划近300米的临街商业和办公用地，在方便居民实际生活的同时，也为区域带来了现代化生活的品质。另外，距离地块500米处已建成的游泳馆和在建的中学也为区域打造了良好的生活基础。 （3）地块价值分析： 高价值区域 地块北面：临近规划绿地，可用于建设总价较高的板式多层，户户享受小区绿化景观的同时又可享受公共绿化，另外，还可以依靠其高度为小区提供相对安静生活环境； 低价值区域 地块西面：临接xx路延长线，可建设高容积率的高层，一来临主干道旁的高层建筑可以有效隔离噪音，为小区创造良好的生活环境，二来，通过建筑的高度，达到地标性昭示效果，突出项目质感； （4）产品设计假设
马鞍山市2021版中考化学三模考试试卷D卷 姓名:________ 班级:________ 成绩:________ 一、单选题 (共20题；共40分) 1. （2分）(2017·渠县模拟) 自然界的下列过程或现象中，伴随着化学变化的是（） A . 北极冰川融化 B . 高原水土流失 C . 地下煤炭形成 D . 天上雨雪转换 2. （2分）下列对氧气性质的叙述，错误的（） A . 氧气可以燃烧 B . 氧气在低温高压下能变成液体或固体 C . 氧气是一种无色无味的气体 D . 氧气是一种化学性质比较活泼的气体 3. （2分）(2017·内江模拟) 元素周期表是学习化学的重要工具．如图是元素周期表中的一格，从中获取的信息不正确的是（） A . 该元素的元素符号为Ar B . 该元素属于金属元素 C . 该元素的原子核外有18个电子 D . 该元素的相对原子质量为39.95 4. （2分）在生产、生活中，常见的一些物质里属于乳浊液的是 A . 牛奶 B . 生理盐水 C . 眼药水 D . 白酒 5. （2分）(2018·乌拉特前旗模拟) 下列有关物质的化学式、名称及俗名不完全一致的是（） A . NaCl 氯化钠食盐 B . CaO 氧化钙熟石灰 C . Na2CO3 碳酸钠纯碱
D . NaOH 氢氧化钠烧碱 6. （2分） (2015九上·康定期末) 下列实验操作中，不正确的是（） A . 加热液体 B . 点燃酒精灯 C . 蒸发食盐水 D . 检查装置气密性 7. （2分）(2017·泰兴模拟) 形成化学观念是化学学习的任务之一，下列说法错误的是（） A . 金刚石和石墨组成元素相同，性质也完全相同 B . 分子、原子、离子都是构成物质的微粒 C . 化学变化的过程实质上是原子重新组合的过程 D . 等体积的酒精和水混合后体积小于混合前二者体积之和，是因为分子间存在间隔 8. （2分）古语道：“人要实，火要虚”，做人必须脚踏实地，事业才能有成，燃烧固体燃料需要将其架空，燃烧才能更旺。从燃烧的条件看，“火要虚”的实质是（） A . 增大可燃物的热值 B . 提高空气中氧气的含量 C . 提高可燃物的着火点 D . 增大可燃物与空气的接触面积 9. （2分） (2017九下·扶沟期中) 2014年3月5日李克强总理在政府工作报告中提出：要努力建设生态文明的美好家园．下列做法与建设“美好家园”要求不相符的是（） A . 研究废水净化技术，实现水资源的循环利用 B . 购物时自带环保袋，减少使用塑料袋 C . 大力提倡使用农药和化肥，提高农作物的产量
当涂县房地产市场调查报告 一、当涂概况 当涂县位于安徽东部，长江下游南岸，地处长三角经济圈与皖江城市带交汇处，介于南京、马鞍山和芜湖城市群之间，是安徽省重要的沿江沿边县、东向发展的桥头堡，是国家主体功能区规划、长江经济带、国家级皖江承接产业转移示范区、皖南文化旅游示范区规划的重点建设区域。全县总面积1002平方公里，总人口47.3万人，辖9镇2乡3个省级开发园区（当涂经济开发区、青山河高新园区、现代农业示范区）和马鞍山承接产业转移示范园区。 （一）历史文化 当涂有2200多年置县史，秦代设为丹阳县，隋开皇9年（公元589年）定名当涂。县城历史上曾为宋代太平州、明清太平府、清代长江水师、安徽学政署所在地。当涂是历代文人墨客揽胜抒怀的绝佳之地。自秦代以来，当涂曾吸引中国文学史上600多位诗人，在这里留下了1000多首脍炙人口的诗文。南朝大诗人谢朓称之“山水都”；诗仙李白七次游历当涂，写就《望天门山》等56首千古绝唱，晚年定居当涂，终老长眠青山。北宋著名词人李之仪，写下了“我住长江头，君住长江尾；日日思君不见君，共饮长江水”这首传唱千年的经典诗词。南朝周兴嗣世居当涂，并著蒙学经典《千字文》。当涂还享有“民歌之海”的美誉，当涂民歌入选国家首批非物质文化遗产保护名录。 （二）交通区位
当涂居中靠东、承东启西、区位优越，是中部与东部的结合点。长江黄金水道、沪皖赣铁路、205国道、314省道、沿江高速公路穿境而过，县城40公里半径范围内有2座机场、80公里半径范围内有9座长江大桥，水、陆、空交通运输十分快捷。2013 年马鞍山长江大桥建成通车，2015年宁安城际高铁通车并在当涂设立站点，当涂作为枢纽城市、节点城市、交汇城市的综合交通区位优势更加明显。 （三）生态环境 当涂“一山四水五分田”，境内青山绿水，风景宜人，水网密布，水系发达，属典型的江南“鱼米之乡”，是全国粮棉生产大县、全国河蟹生产强县、安徽省水产大县，被誉为“中国生态养蟹第一县”。“石臼湖”牌大闸蟹金脚红毛，古代为皇室贡品，被誉为中华“三只蟹”，列入国家地理标志产品保护。近年来，当涂县积极响应“美丽中国”建设号召，在安徽省率先启动了美好乡村建设，大力实施“三线三边”环境综合整治，深入开展五星级“生态文明家庭”创建活动，促进环境整治向农户延伸、向全域推进，城乡面貌得到明显改观。被评为安徽省美好乡村建设先进县、安徽省生态县。 （四）产业基础 当涂县坚持工业主导，大力实施工业倍增行动计划，工业基本形成了以机械制造、冶金压延、能源化工三大传统产业为支撑，以装备制造、生物医药、电子信息三大新兴产业为主导的工业发展体系，构建了以省级当涂经济开发区为龙头，以青山河高新园区、4个中心镇工业集中区为支撑的工业经济发展平台。农业基本形成了优质水产品经济板块、优质畜禽经济板块、优质粮油经济板块、优质蔬菜经济板块和高效林业经济板块等
马鞍山市房地产市场调研报告一、城市概括 万人。 花山区面积123平方千米，人口25万。 金家庄区面积48平方千米，人口12万 当涂县面积1385平方千米，人口68万 雨山区面积130平方千米，人口24万。
3、历史文化悠久,建市55年，市容市貌整洁优美。 全国文明城市、国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国绿化模范城市 国家环境保护模范城市、长三角城市经济协调会成员城市中国人居环境范例奖、联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖 4、城市区位；马鞍山市位于长江下游南岸、安徽东部，是安徽融入长三角、推进东向发展和长三角城市向内地延伸的重要门户。以钢铁、专用汽车、高档纸板、新工艺炭黑、电子材料、生物医药、纺织服装、绿色食品等为主导。 近年来，对外开放步伐不断加快，已有法国圣戈班集团、英国BOC、日本丸红株式会社、台湾中橡集团、青岛啤酒集团、香港中华煤气、北京首创、珠海格力、浙江海外海、南通瑞慈、蒙牛、雨润等国内外知名大企业落户马鞍山
5、交通状况；高速公路到上海、杭州仅三个小时车程，到南京禄口机场不 到40分钟车程，交通便捷，区域位置优越。距芜湖30公里、南京40公里距上海300公里、杭州270公里北与南京市江宁区毗连，临江近海，最北点在慈湖河入江口，最南点在黄池镇水阳江中心航道线上，最西点为江新洲与和县之间长江主航道中心线，最东点处于石臼湖中心线。马鞍山港是长江十大港口之一，国家一类口岸，对外全面开放，两岸直航，可停靠外国级船舶及万吨级船舶。 6、城市规划；城市发展主调定位为“东扩南进”，南向发展为项目带来了良好的发展前景和升值预期。推进城市“东扩、南进、北接、西延”马鞍山北部已经与江宁接壤，西侧为马钢工业区，南侧当涂作为马鞍山的副城，因此城市向东、南方向发展。 。 7、城市发展方向； 规划以加快融入长三角为目标，以向东发展为契机，实现跨越式发展，充分发挥安徽“东大门”的区位优势和产业基础，力争把马鞍山市建设成为全省无缝对接长三角的第一区，经济持续发展的先导区，与长三角发展的先进制
马鞍山新都市广场项目 商业计划书 Revised at 2 pm on December 25, 2020.
马鞍山新都市广场项目 商业计划书 第一篇概况 一、项目概况 1、地理位置 马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部，东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界；西长江与和县相望；南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，至南京市区45公里，具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。全市总面积1686平方公里，南北最大纵距公里，东西最大横距46公里。 马鞍山交通便利，拥有长江万吨级的马鞍山港，可与国内外港口四季通航；至南京禄口口机场20多公里；有宁马高速与沪宁高速、京福高速、宁杭高速.宁合高速相连；有宁铜铁路与皖赣线、沪宁线相连。距南京40分钟车程，距上海3小时车程，距合肥2小时车程,距杭州3小时车程 2、项目位置
本项目地块是马鞍山控制性规划A片用地，位于葛羊路、圆桥路、红旗路和江东大道围成的区域内。B地块为葛羊路南、花果山东北，原星火福利厂位置。 南为新城区，距市中心3公里；东1公里为宁马高速公路出入口，北为国道和马钢新厂区；西面为老城区（金家庄区），有铁路慈湖货运站。 3、土地用途 A地块区域面积：亩（合平方米） B地块区域面积：亩（合平方米） 拟建大型专业综合性市场，商业步行街、服务配套设施、住宅、写字楼、宾馆等。土地出让年限：住宅70年，商业40年。 4、规划指标 容积率：A地块：；B地块：。限高：80M。总建筑面积：约90万平方米。 5、项目投资规模：约20亿元人民币 6、项目开发周期：五年（2004年—2008年） 二、背景资料 （一）宏观形势
诚投集团冉家坝工程应标书 目录 第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62
第一部分区域环境分析 一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港； 西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中 的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁 路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业 等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区 实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园 和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投 资450亿。
◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地 和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以 高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业 为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌 展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十 里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、 高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设 投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程 总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。
房地产投资分析报告案例
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房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距 离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%， 地面条件较为平整。 2项目的主要技术经济指标1： 项目单位数量项目单位数量 占地面积公顷 4.71居住人数人2896 总建筑面积平方米136670平均每户建筑面积平方米140.5 居住面积平方米101750平均每户居住人数人4 公建面积平方米17760人均居住用地平方米35 居住户数户724车库面积平方米10300 3 项目主要经济指标2： 功能所占面积（㎡）合计（㎡）总计（㎡） 地上面积共建面积9120117730136670 商铺14900 住宅93710 地下面积车库1030018940 设备面积8640 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1.土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用 地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式 取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2．建筑安装工程费 序号项目建筑面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元） 1高层68020.079506461.91
安徽省马鞍山市高三政治联考试卷 姓名:________ 班级:________ 成绩:________ 一、选择题(本题共16小题，每小题3分，共48分。在每小题给出的 (共16题；共48分) 1. （3分） (2018高二上·醴陵开学考) 礼仪是交往的产物，语法是说话的产物，逻辑是思想的产物。人们长期形成的做事情的方式和规范，无非是人类知识和经验的总结。这表明（） ①文化现象无时不在、无处不在 ②文化素养是逐步培养起来的 ③文化实质上是一种精神力量 ④文化是人类社会实践的产物 A . ①② B . ①③ C . ②③ D . ②④ 2. （3分） (2017高二上·大连期末) 一间间青石碧瓦的手工作坊，古色古香的木质门楣和瓦质屋檐蕴含着传统的古典与优雅。贾家庄村一直是全国农业战线的老典型，该村充分挖掘其特有的红色基因和爱国主义教育资源，以唱红歌的形式对村民进行爱国、爱集体的思想教育，让这个村庄的民风村貌变得越来越好。小村庄唱出大发展，这说明（） ①精神文明创建活动是人民参与文化建设的生动实践 ②以精神文明建设为基础的农村发展，促进该村风貌的转变 ③要大力发展各种文化以满足人民群众基本文化需求 ④加强公民思想道德建设是培育农村文明风尚的重要途径 A . ①③ B . ②③
C . ①④ D . ②④ 3. （3分） (2019高二上·安徽月考) 2019年3月5日发布的政府工作报告中，李克强总理指出：政府工作要坚决落实党的十九大报告精神，优先发展人民的教育事业，深化教育改革，加快教育现代化；要加强师德建设，提高教学水平，构建高素质教师队伍，重视教育领域改革和教师队伍建设是因为（） ①教育是文化传播的最重要途径②发展教育是我国经济社会建设的中心工作 ③教育是传承文化的能动性活动④教师在人的教化和培育上担负着重要职责 A . ①② B . ①③ C . ②④ D . ③④ 4. （3分） (2019高二上·淮北月考) 我国历史悠久，有许多文化底蕴深厚的古镇。如全国最大的乡村图书馆--云南和顺；人与自然完美结合的典范--安徽·西递宏村；清水穿城过，人家尽枕河--浙江·乌镇。这座座古镇荟萃成一部丰富多彩的中华人文百科全书。上述材料主要显示了（） ①中华文化源远流长、博大精深②古镇能够展现文化多样性 ③文化的个性寓于文化共性之中④传统文化具有鲜明的先进性 A . ①② B . ①③ C . ②④ D . ③④ 5. （3分）起源于莆田湄洲的妈祖文化如今已成为两岸民间交流的精神纽带，也让世代牧渔的湄洲人走上了旅游致富的新道路。这表明（） A . 政治决定文化
巢湖市房地产市场研究报告1.巢湖市总体状况分析 巢湖市概况 巢湖市位于安徽省中部，濒临长江，地跨东经 117°00′～118°29′、北纬30°56′～32° 02′，南滨长江，怀抱巢湖，巢湖区位优越，交通便捷。周边与合肥、六安、安庆、滁州、南京等市接壤，隔江与马鞍山、芜湖、铜陵三市相望。地势由北而南渐低，地貌类型复杂多样，全市山丘、岗台、圩畈三者之比为：：，其中河湖水域平方公里。巢湖市地处皖江开发开放的中心地带，是安徽“金三角”的腹地。淮南铁路、合九铁路、合裕、合浦、合铜、军二等高等级公路及合安、合巢芜、合宁高速公路穿境而过；芜湖公铁两用长江大桥、铜陵长江大桥大大缩短了巢湖至江、浙、沪等沿海省市的时间；合肥机场、南京机场、芜湖外贸码头更是巢湖便捷的空中、水上外联通道；境内长江岸线长182公里，系皖江的“黄金地段”，巢湖、西河、裕溪河等水运航道四通八达，水陆交通快捷。环抱五大淡水湖之一的巢湖。现辖庐江、无为、和县、含山四县和居巢区。全市总面积9423平方公里，2004年末总人口454万。 ·环境 2003年全市完成生产总值亿元，按可比价计算，比上年增长％，其中，第一产业增加值亿元，增长％；第二产业增加值亿元，增长％；第三产业增加值亿元，增长％。按户籍人口计算，人均生产总值为5553元，比上年增加650元。巢湖市着力打造建材、医药、食品、
机械、纺织、轻工等六大支柱产业，2004年全部工业增加值亿元，比上年增长 %。全部国有及年销售收入500 万元以上非国有工业完成增加值亿元，增长%，其中，国有工业增长%，股份制工业增长%，农村工业增长%。?从轻重工业看，轻工业增长 %，重工业增长%，我市有皖维高新、巢东水泥、丰源药业、华星华工等4家上市企业，产品销售收入超亿元的企业达35家，规模以上工业企业增加到361户。工业产品销售率为%，比上年提高个百分点。 ·通讯 2005年，全市交通运输、仓储及邮政业实现增加值亿元，增长%。全市地方公路货物运输量2054万吨，比上年增长%?，货物周转量200145万吨公里，比上年增长%；旅客运输量5373万人，下降 %，旅客周转量294830万人公里，下降%。 全年完成邮电业务总量亿元，比上年增长%.年末城镇电话用户万户，农村电话用户51万户，分别增长%和 %；年末移动电话用户万户，增长%，计算机互联网用户快速发展，年末已达到万户。 巢湖市河流主要属于巢湖--裕溪河水系，流入巢湖的主要有柘皋河、白山河、兆河、杭埠河、火同炀河等，呈向心状分布；其余如裕溪河、滁河、姥下河、石跋河等直接接入长江，呈平行分布。 全市多年平均水资源总量为亿m3，其中地表水资源量为亿m3，地下水资源量为亿m3（重复计算量亿m3）。全市人均占有水资源量为962 m3，约为全国人均占有量的三分之一，低于全省人均占有量（1100 m3）的%；亩均水资源量为763 m3，也低于全省亩均水资源量（1050 m3）的%。由于特殊的地理位置，巢湖市过境水量丰富，其主要来源
省市东平新城地块调研报告 2009年7月 项目综述 地块处于市禅城区东平新城，该区域定位为市居住新区，是未来发展重点区域。 该区域目前商品房均价10500元/㎡，最高价格12500元/㎡，精装公寓最高可达20500元/㎡。 供应产品主要是130-160㎡改善型产品，最畅销的户型是120-130㎡改善型产品，有5%-10%的附送面积。 进驻的开发商包括保利、万科，竞争的焦点包括园林、产品创新。 总占地229亩，净用地154.6亩，规划容积率≤6，总建筑面积62万方，起拍价360万/亩，总价8.2亿元，楼面地价约900元/㎡。 市场机会点及存在的威胁 1)区域发展潜力（规划、政府投资建设力度） 2)区域供求关系 3)我司品牌及产品竞争力 4) 5) 开发建议 预计首期高层12500元/㎡，面积110-120㎡，精装公寓14500元/㎡，面积50-80㎡，预估首年资金回笼2亿元。 预计销售周期3年，成交均价16500元/㎡，净利润20%。
建议开发新户型，增加附送面积。
目录 项目综述 (1) 一、地块概况 (4) 1.地块位置及交通 (4) 2.地块现状及周边 (4) 3.地块各项指标 (4) 4.地块图示 (4) 二、市房地产市场综述 (5) 1.城市宏观经济数据 (5) 2.近5年房地产开发情况（EXCEL做表） (5) 3.商品住宅价格及成交走势 (6) 4.各区域房地产市场 (7) 5.房地产政策 (7) 三、地块所在区域房地产市场分析 (7) 1.东平新城板块地位 (7) 2.土地市场情况 (8) 3.区域商品房供求关系 (8) 4.区域商品房价格及面积 (8) 5.别墅市场分析 (9) 四、商业开发建议 (9) 1.商业定位 (10) 2.商业开发规模及面积 (10)
蚌埠房地产市场2009年第三季度分析报告 2009.9
目录 前言 (3) 第一部分：市情及政策动态 (4) 一、动态信息列举 (4) 二、第三季度蚌埠市场及政策简析 (13) 第二部分：蚌埠市区土地市场情况 (14) 一、第三季度蚌埠市区土地供应、成交信息一览 (14) 二、第三季度蚌埠市区土地供应分析 (14) 三、第三季度蚌埠市区经营性建设用地成交分析 (14) 第三部分：第三季度市区住宅市场情况 (19) 一、新建住宅类商品房供需关系 (19) 二、市区新建住宅类商品房成交量 (19) 三、住宅成交量价走势分析 (20) 四、住宅成交总金额 (21) 五、住宅供应量 (21) 六、住宅可售量 (22) 七、住宅库存理论去化周期 (23) 八、市区住宅成交排行榜 (24) 第四部分：市区各区域房地产市场 (25) 一、蚌山区 (25) 二、经济开发区 (28) 三、禹会区 (31) 四、高新区 (34) 五、龙子湖区 (37) 六、淮上区 (40) 第五部分：主要竞争楼盘（3+1）动态................... 错误!未定义书签。 一、主要竞争楼盘动态分析..................... 错误!未定义书签。结语............................................ 错误!未定义书签。
前言 数据统计时间说明： 2009年第三季度（2009 年7月1 日—9月23 日） 数据来源说明： 数据来源于蚌埠市房管局主办的房产交易网、蚌埠新闻网、蚌埠国土资源局、产权交易中心等单位。 市场成交信息是房管局备案数减去备案撤销后的实际销售数据，即（本数据=总备案数—撤销备案数）。
第一章 总论 '、 项目背景及概况 1项目名称 神工?东湖首座 2、开发商及简介 四川省科学城神工置业有限公司德阳分公司 四川省科学城神工置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属神工实 业总 公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本 金为人民币7730万元。由法人股东四川省科学城神工实业总公司、 绵阳金色家园 商贸有限公司等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数 字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才 众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 口报吐 ii 力崇翫吿 1J 诵泉范 Et 华恭庭愎 諾沼謳书 ? ftJSH 理再牌if 杲匡拔■ ■IB 軒国1B 孚核茎 E 呈袖 XM fl!現山怕寅 帥 Ml#& 自书杳I 玉sm 毎阳韦桩阳 ?忑首木陀能 鼬福聿自夸自宅?曲电関 站国曲屮记牛肉宀 Il
项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120 川，总建筑面积99354 m2,其中住宅面积78168川，商铺面积6576川，停车库面积14610 m。项目户型区间为51 m―― 137 m。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23 路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、中山医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业有限公司自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。 7、可行性报告制定依据 1）《城市居住区规划设计规范》 2）《德阳市城市拆迁管理条例》 3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 4）《住宅设计规范》 5）《住宅建筑设计标准》 6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 7）《城市道路绿化规划及设计规范》 8）《高层民用建筑设计防火规范》 8、编制范围 根据国家有关政策、法律、法规及规范对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 主要技术经济指标 表1 “神工?东湖首座”项目主要经济技术指标
2010年8月安徽房地产市场分析报告宅销量再涨芜湖淮北为第一军团 2010年8月，安徽省9大城市楼市行情继续表现为量价齐升的态势，总宅售量继续呈上升走势，其中以芜湖涨幅最大，共售1529套，高居其他城市之首，其次为淮北，自7月疯狂销售后本月楼市继续热销走势，宅销量同样保持千套以上水平。从安房网数据库显示8月楼市明显好于7月，且相信进入9月后，开发商为抢占9月市场，将会有更多的开发商选择此时推出新项目，届时在房源集中放量供应的背景下，势必带来价格的激烈竞争。从新政至今，长达4个多月的观望使得刚需和改善型购房者越积越多，因此，我们认为接下来的几个月内房价走势以趋稳为主。 8月安徽楼市9大城市住宅销售套数累计为6186套，环比上月增加了697套，增幅达13%；住宅销售面积为65.6万㎡，环比上月增加4.4万㎡，增幅为7%；住宅成交均价为4377元/㎡，稳中有小幅上扬，环比增长了65元/㎡，增幅为2%。从全省楼市来看，7月、8月楼市以较为稳定的增长速度上扬，相信9月、10月楼市继续以回暖走势为主。
9大城市楼市：8月销售套数6升3降成交价格3升6降 安徽楼市9大城市8月销售套数6升3降，成交价格3升6降。回望8月楼市销量，总体房价仍以稳定为主，但安庆与巢湖宅均价均出现近千元跌幅，其中安庆8月宅均价为4594元/㎡，环比上周减少了737元/㎡，其主要是由于8月阳光花园二期备案量的减少，使宅均价也逐渐恢复正常水平，巢湖8月宅均价也同样经历着大幅下跌的局面，主要由于上月大量高端住宅的集中销售，使得宅均价高歌猛进，因此本月宅均价的大幅下降也在意料之中。 安徽楼市9大城市成交分析 芜湖市：芜湖楼市8月住宅成交套数累计1592套，重回安徽9大城市冠军位置，环比套数增467套，增幅42%；成交面积为17.7万㎡，环比7月增加5.5万㎡，增幅为45%；本月住宅成交均价与7月基本保持不变，为5524元/㎡，仍高位运行，环比降8元/㎡，跌幅仅为0.1%。 淮北市：淮北楼市8月成交套数为1074套，销售势头仍然强劲，仅次于芜湖，成为安徽9大城市亚军位置，住宅成交套数环比7月减少167套，跌幅为13%；住宅成交面积为8.1万㎡，环比7月减少1.3万㎡，跌幅为14%；住宅均价为3097元/㎡，环比减少232元/㎡，跌幅为7%。 池州市：池州楼市8月销量大幅上涨，住宅成交套数为639套，位居安徽9大城市第3，环比上月增加了259套，增幅达68%；住宅成交面积为7.0万㎡，环比上月增加2.7万㎡，增幅为61%；住宅成交均价为3260元/㎡，环比上月略增24元/㎡，涨幅为1%。