关于房地产开发项目区位因素分析与研究
房地产开发项目开发时机的分析，首先应展望开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机。但是必须充分估计到办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型的房地产开发项目通常应考虑分期分批开发，或称滚动开发。
由于房地产开发通常需要的时间较长，一般应采取“反周期”和“逆向思维”运作。所谓反周期运作，是说房地产市场在一定程度上是周期性波动的，有高潮、有低谷。除了房地产投机炒作和“短平快”的项目之外，如果在房地产市场低潮时进入，可供选择的项目多，竞争对手少，取得开发场地的成本低，但开发完成后往往迎接的是高潮；而在房地产市场高潮时进入，则刚好相反；可供选择的项目少，竞争对手多，取得开发场地成本高，开发完成后往往迎接的是低潮。因此，在房地产市场高潮时反而要持相当审慎的态度。
所谓逆向思维运作，是说大家都想做的项目最好不要去做，避免一哄而起；相反，大家都不想做的项目此时如果去做，将会有意想不到的收获。正如美国一本投资著作所言：“当舆论普遍对某种投资的评价不乐观时，此刻加入投资，通常可以提高你的投资报酬率。”“反周期”和“逆向思维”应当结合起来运用。
房地产开发项目风险一般按风险来源、投资阶段或风险的可控性进行分类，本文根据项目风险的不同特点，按照风险的属性进行分类。
（1）宏观环境风险
政治环境风险。指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险。社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险；经济环境风险。经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条；政策环境风险。主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。https://www.doczj.com/doc/d214604629.html,
（2）区域环境风险
区位风险。商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响；周边设施风险。城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险；环保风险。包括空气污染、噪音污染、水污染等；自然风险。指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。
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（3）土地风险
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土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；征地拆迁风险。取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。
（4）资金风险
资金充足性风险。房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约；利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。
（5）设计风险
先进性风险。项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险；适用性风险。过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险；经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。
（6）工程风险
发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险；工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。三是工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。项目管理者联盟文章
（7）市场风险项目经理圈子
★农业区位条件的分析： 一、自然条件及影响 1、气候:光照及温差、热量、降水 ·光照及温差:照强弱、昼夜温差大小影响农产品品质 ·热量:决定了积温和生长期，从而决定了农作物品种和耕作制度 ·降水:降水的多少和季节分配、年际变化影响土地利用状况和生产能力、农业产量和水利工程投入 2、地形 ·坡度影响土层厚度及水土保持状况，从而决定土地利用类型(农业生产类型)和耕地面积大小 .3、土壤 ·酸碱性影响品种，肥力影响产量 4、科技 ·技术投入决定作物培育和品质改良，改造农业发展的区位条件，进而影响产量、品质、区位范围和竞争力 5、政策 ·是农业生产方向的导向，影响农业生产的积极性 6、工业基础 ·为农业发展提供生产资料(机械、化肥、农药等)，影响农业生产的效率和产量 ★发展区域农业的一般步骤： 1.综合考虑各种因素 （自然条件、社会经济条件） 2.确定区域农业发展的大方向 3.根据区域内部差异，因地制宜布局小区域农业 4.发展区域农业的目的： （实现区域内经济、社会和生态效益的统一） ★气候对农业生产的影响 利：①光照充足，昼夜温差大，农作物生长期长，有利于营养积累，农产品的品质较佳； ②纬度高，气温低，病虫害少； ③雨热同期利于农作物生长； ④水热条件可满足作物一年一熟； ⑤冬雪春融，利于缓解春旱，改善土壤墒情； ⑥冬季长有利于土壤有机质的积累，土壤较肥沃 弊：①纬度高，热量不足，冬春季节低温冻害(寒潮)严重，影响生长和收成； ②夏季降水多，洪涝严重,农业生产不稳定； ③冬季漫长无法放牧，还要解决牲畜防冻、饲料问题； ④纬度高，热量不足，气候生长期短，一年只能一熟，农作物品种有限；
高德置地广场项目分析及区位经济分析一．项目分析： 1.项目概况： （1）广州高德置地广场是高德置地集团开发的一个超大型商业地产项目，集团成立于1995年,是中国一流的的商业地产开发商及营运商。公司现正运营的商业项目面积达50万㎡，写字楼项目面积约32万平方米，整体开发的项目超过160 万㎡。 高德置地广场总建筑面积9 2万平方米，包括国际级的购物中心、超甲级写字楼,超五星级酒店和国内顶级的酒店式公寓。 ◆珠江新城最大的综合性商业项目，全亚洲唯一的上百间复式店铺汇聚的商场。四通八达的交通和中央商务区的吸引力带来庞大的消费群。 ◆超五星级酒店由管理中东迪拜帆船酒店的朱美拉酒店管理公司负责设计、管理和营运。 ◆超甲级写字楼有国内最先进的智能化设施和最高速的电梯，还有独创的国际CE0会所，目前已有美国通用电气、瑞士迅达电梯等多家世界500强企业入驻。
◆国内顶级的朱美拉公寓有最完备的生活、休闲设施和最舒适、尊贵的酒店式服务。 （2）该项目作为城市地标性的综合商业建筑群，规划有22万平米购物中心parkside，分春、夏、中、秋、冬五个主题空间；33万平米甲级写字楼，分A、B、C、D、E、F、H、I共八座塔楼；3.8万平米JUMEIRAH GUANGZHOU HOTEL；8万平米高德公寓；15.7万平米服务式公寓。 高德置地广场有春、夏、中、秋、冬、高德公寓六个项目，其中冬项目为在建项目。 ——春, 代表清新与潮流——夏，代表阳光与活力——秋，代表成熟与魅力——冬，代表浪漫与品味
2.项目位置 高德置地广场，位于广州市天河区珠江新城CBD新城市中轴线上，东起华夏路，西至兴国路，南临花城大道，横贯中央绿核广场和轻轨双塔站出口，在花城大道上横跨1公里。 项目东接地铁三号线、五号线交汇站珠江新城站，西靠地铁五号线猎德站，在高德置地广场一期设有大型公交站场，东西向交通动脉以花城大道贯穿，交通四通八达。
房地产开发项目区位因素分析与研究 摘要： 房地产开发是一个投资量大，回收期较长的项目，本文对房地产区位因素进行分析，从定性的角度，提出房地产开发区位选择的原则;同时阐述了居住用房地产和商业用房地产选址时各自所应侧重的方面。目前中国的无论是在住宅、商铺、写字楼物业的定位上没有形成自己的特色，内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格，而沿海城市借鉴国外公司的定位理论.还有些房地产企业在市场定位时一味强调地段论，把地段作为影响其定位的唯一因素,缺乏真正意义上的卖点和竞争力。这样现象导致的结果是：一方面是企业按照自已的经营意图提供楼盘，另一方面是消费者的有效需求不足，望楼兴叹，而实际上有的企业并没实现既定的经营目标甚至还会亏损。中国已加入世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实，所以，中国的房地产企业有必要冷静下来对影响定位的因素进行系统地分析。将从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、竞争因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析。 关键词：开发项目；区位因素；区位选择；市场定位；经营目标 土地资源的自然空间结构和千百年来对土地的开发、利用，逐渐形成了土地区位的经济差异。就是说在特定地点进行某种经济活动，比在一般地点进行这种活动，能获得更大的利益。土地利用，特别是城市土地利用存在着强烈的区位效益差异。这种差异是由自然条件和社会经济条件等造成的。如资源质量优劣、距离市场或市中心远近、交通通讯便利程度、人口密度大小、环境条件好坏、基础设施配套齐全与否等。 作为不动产的房地产，其区位性很强。一方面，房地产业供给的商品固定在某一地区范围内，不能移
项目区位分析 区位分析：和东环路沿线的很多商家一样，万科美好广场的区位优势同样明显。地处东环路与金鸡湖路交叉口，属于工业园区与市区的交界处，同时辐射着两个区域。 项目区位：园区金鸡湖路199号(欧尚超市往西500米) 总规模及经济技术指标（功能分区）总建筑面积8.3万平方米，其中商业空间建筑面积6.4万平方米，地下两层为停车场，拥有约600个停车位。地上三层商业区，酒店式公寓1.9万平方米。 开工及开业时间：2013-12-28开业 项目总体定位及商业定位（消费群体的差异性）：美好广场的客群定位在近地域、主打年龄次在18-35岁之间的年轻家庭消费人群。利用地理位置的优势集客，以项目为中心周边密集的常住人口及大量的从业人员为设施提供客流的保障，通过包含精品零售、生活服务配套、特色餐饮等在内的丰富产品组合和构成，满足以家庭为单位的消费者。 项目经营模式：购物中心、写字楼、社区集中商业三大系列商业产品。项目投资运营单位：苏南万科房地产开发有限公司 商场布局（建筑）： 总体布局： 功能分区规划： 商业建筑设计：在建筑设计上，，将姑苏文化与商业建筑相结合，让阳光、空气、绿植与人、生活有机融合在一起。采用开放式流线型退
台，重视在建筑物之间的衔接处人们如何行动自如，以及建筑物与城市之间的想得益彰为人们营造的环境好感。动线设计把所有功能连贯起来，逛得心情也随之愉悦起来。 交通系统规划：项目周围交通便利，路网发达，距苏州地铁一号线东环路站700米，公交站台附近有夏园新村站还有中新路站，还有苏大东校区站，项目周边覆盖26条公交线路，同时辐射新老城区，每天约2千余个公交班次，3公里范围内覆盖人口约50万人。 公共空间、景观、小品规划：美好广场的中庭部分为主要公共场所，中庭广场舞台的设计采用雕塑作为主要装饰，加强空间的动态特征，充分考虑了光照的因素。 商业导视系统规划：在电梯口处均有展示 商业特色氛围营造： 商场商业布局： 各层商业布置： 各分区的联系（商场流线设计，水平垂直流线）：在流线设计上回游性较强，增加品牌曝光率。 分区的合理性（利弊）：分区分为：服装/零售、餐饮/美食、休闲/食品、生活/配套、儿童用品五大块。 停车位设施，服务设施布局（卫生间，物业）：600个停车位 业态和品牌：在业态定位中，万科美好广场购物中心一楼以潮流为主，经营精品零售，强调时尚、潮流，汇聚周边年轻客群；二楼主打小资，以主题零售为主，集合丰富产品和趣味性的特色店铺，并将极具品位
房地产开发项目区位因 素分析与研究 This model paper was revised by LINDA on December 15, 2012.
《房地产经济学课程论文》 题目：房地产开发项目区位分析与研究 学院：经济管理学院 姓名：靳贝贝 学号： 班业： 二〇一三年十一月 目录 1.房地产开发项目的一般特点 (3) 地理位置的固定性 (4) 建设投资大,开发周期长 (4) 开发项目的差异性，建设环节多 (4) 多源资金筹措，资金周转慢 (4) 多专业人才合作 (5)
投资风险较大...........................................................52.房地产开发项目区位选择的定性分析 . (5) 房地产开发与城市地租的关系 (5) 房地产开发项目的区位选择 ...............................................73.房地产开发项目区位选择的定性分析. (10) 4. 结束语 (11) 房地产开发项目区位因素分析与研究摘要：房地产开发是一个投资量大，回收期较长的项目，本文对房地产区位因素进行分析，从定性的角度，提出房地产开发区位选择的原则;同时阐述了居住用房地产和商业用房地产选址时各自所应侧重的方面。目前中国的无论是在住宅、商铺、写字楼物业的定位上没有形成自己的特色，内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格，而沿海城市借鉴国外公司的定位理论.还有些房地产企业在市场定位时一味强调地段论，把地段作为影响其定位的唯一因素,缺乏真正意义上的卖点和竞争力。这样现象导致的结果是：一方面是企业按照自已的经营意图提供楼盘，另一方面是消费者的有效需求不足，望楼兴叹，而实际上有的企业并没实现既定的经营目标甚至还会亏损。中国已加入世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实，所以，中国的房地产企业有必要冷静下来对影响定位的因素进行系统地分析。将从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、竞争因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析。 关键词：开发项目；区位因素；区位选择；市场定位；经营目标
城市区位分析 城市区位分析 1、影响城市的区位因素： （1）自然因素： ①地理位置 ②气候：城市多分布于中低纬度的沿海（气候温暖湿润） ③地形： 平原、三角洲地形平坦，土壤肥沃，便于农耕，利于交通联系，节省建筑投资 高原：热带地区平原气候湿热，城市多位于高原（气候凉爽），如巴西利亚、墨西哥城
山区：城市多位于地形相对平坦开阔的河谷地带 ④河流：提供水源； 提供水运：水运起点——货物在此中转 河流交汇处——具有三个方向上的水运优势，大量人流物流在此集散 河口——既是河港，又是海港，连接海运和河运 过河点——连接水运和陆路运输 河流的军事防卫 （2）社会经济因素 ①自然资源： 煤炭——大同、鹤岗、抚顺、伯明翰、曼彻斯特
钢铁——鞍山、攀枝花、马鞍山 石油——大庆、克拉玛依、玉门、阿伯丁 黄金——约翰内斯堡 有色金属——金昌 ②交通运输：河运——宜宾、重庆、武汉、上海等 铁路枢纽——石家庄、郑州、株洲 海运——大连、连云港、上海、青岛、纽约 ③政治：政治中心——省会、首都（巴西利亚、华盛顿、堪培拉）等 政策：深圳得益于改革开放政策 ④军事 ⑤宗教：耶路撒冷、麦加、麦地那、拉萨
⑥科技：日本科技城筑波 ⑦旅游：张家界、桂林、黄山 2、分析城市区位因素的一般模式（见学案） 例：武汉的区位优势： 气候温暖湿润；地形平坦，土壤肥沃，便于农耕；位于长江和汉江交汇处，水源充足，水运便利；距离铁矿近；水陆空交通便利；科技发达；是湖北省省会；工业基础好；农业基础好 3、城市应建在河流的凹岸：河流对凹岸的侵蚀严重，水比较深，码头应建在凹岸 城市功能分区和城市空间结构
房地产项目区位分析与定位思路分析 -----------------------作者：-----------------------日期：
西园商业步行街分析报告 一、区域概况 西园商业步行街项目地处汉口核心商圈—武广商圈，区域为城市发展成熟商圈，人流、车流量巨大，商业氛围浓厚，配套齐全。该区域零售密集度高，竞争较为激烈，特别是在百货业态上，发展饱和。区域休闲娱乐业态及餐饮业态体量偏小，且分布零散，存在一定发展空间。 图一：武广商圈区域图 二、项目概况 项目名称：西园商业步行街 开发/投资商：荣泽利华置业公司 项目地址：市江汉区万松园路100号 占地面积：2.1万方
建筑面积：5万方 项目规划：主力店三层，局部四层 定位：以时尚购物、休闲娱乐为主的体验式商业街区目标客群：25-40岁的白领阶层 停车位：240个 开业时间：2011年9月19日 图二：西园商业步行街区位图 图三：西园商业步行街实景图
图四：西园商业步行街效果图 三、项目区位分析 1.位置分析 项目位于汉口万松园路精品一条街中段东侧，项目北邻建设大道，南邻解放大道，西靠万松园路，东达公园，项目仅西面临街，但万松园路较为狭窄，且规划为单行道，不利于车辆进出，区位并无优势。 2.区域竞争状况分析 图五：区域竞争商业体位置关系图 区域汇聚了以新世界百货、广场、国际广场，世贸广场、SOGO百货为代表的众多高品质商业广场，是目前最大、最繁华的商业区之一。武广商圈主要由一些大型商业单体构成，已日趋成熟，商业标杆地位无可取带，5年区域中购物、休闲、餐饮、娱乐等商业体量可达百万方。
四、公共交通概况 1、公交路线 图六：公交站点地理位置平面图 公路系统：城市主干道——建设大道、解放大道、青年路。但万松园路较窄，仅10米宽，且规划为单行道，加上附近有两所学校，放学高峰期，交通极其拥堵，导致项目周边交通环境较差。 万松园站公交车站： 519、575 公园公交站：1、2、64、69、508、522、524、548、549、571、575、592、703、705、706、716、726 2、地铁 地铁二号线：马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、湖站、建设大道站、航空路站、公园站、循礼门站、大道站、和平大道站、武昌区政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、虎泉站、名都花园、鲁巷。地铁2号线公园站距项目200米，将大大缩短项目与三镇距离，未来可为区域带来可观人流，利好本案商业发展。
分析区位优势 1分析国产大飞机总装基地落户上海的原因。 上海地处长江三角洲，地理位置优越，交通便利；全国最大的经济中心城市和国际金融中心，市场广阔，资金雄厚，工业基础和协作条件好；高校和科研机构众多，科技发达，劳动力素质较高；政策支持，创新环境较好。 2印度南鄙的班加罗尔、钦奈、海德拉巴在英国殖民地时期就被称为三大科技城，如今依靠国家长远的战略决策，基于完整的软件人才培育系统，独特的海外印侨祖居地背景，在班加罗尔的带动下，形成交相辉映的计算机软件业“金三角”。 (3)依据材料和所学知识，分析印度计算机软件业“金三角”形成的条件。(8分) 工业基础良好，国家政策支持，技术人员优势，资金来源丰富，工业集聚效应。 3 分析福建省在建设海峡西岸经济区中的有利区位条件。（10分） 邻近台湾，利于经贸合作；（2分）是著名侨乡，便于引进外资(或台资)与先进技术；（2分）拥有铁路、公路和海港，海陆交通便利；（2分）有国家优惠政策的支持；（2分）劳动力和土地价格相对较低。（2分）
传统农业区位 【1】评价甲地小麦种植的自然区位条件。（10分） 利：地形相对较平坦（2分），土壤肥沃（2分），利于种植业发展；夏季水热组合较好，日照时间较长，能满足作物一年一熟的生长需求（2分）；河流流经，有灌溉水源（2分）。弊：纬度高，易发生低温冻害（2分） 分析其发展粮食生产的自 然条件
有利：夏季高温多雨（雨热同期）；位于平原地区，地势平坦；临近河流，有灌溉水源（或土壤肥沃）。 不利：降水变率大，多旱涝灾害；冬季气温低，受寒潮影响。 简述汾河谷地的成因，说明该谷地对农业生产的有利影响。（8分） 地层断裂下沉(或地质构造形成地堑)，（2分）河流堆积形成汾河谷地。（2分） （比周围山地）热量条件好，利于作物生长；（1分）河流经过，有灌溉水源；（1分）土层深厚、肥沃；（1分）地势平坦，便于耕作（1分）。 农业区位改变 目前北京“菜篮子”里的蔬菜更加丰富多样了，从社会经济条件的变化分析其原因 交通改善，保鲜技术提高，政策支持加大，温室、大棚等农业生产技术改进，市场需求量增大等 近10年来，土默川平原实施退耕还草工程，使这一地区成为中国“乳都”呼和浩特的核心奶源基地。 分析产生这一转变的社会经济条件。 消费者对乳品需求的增加；交通运输条件的改善；乳品冷藏、保鲜技术的发展 内蒙古东中部地区形成了一条绵延上千千米的“奶牛带”，饲养着130多万头奶牛，是全国最大的优质奶源基地，乳产品产量发生了很大的变化。 简述该地区乳产品产量发生变化的原因。 市场需求不断扩大；科技技术水平不断提高；交通运输条件不断改善；国家政策扶持力度逐步加大。 工业区位 说明该区域南部发展有色冶金工业的有利条件。（8分） 有色金属矿产资源丰富，有铅锌矿、金矿等（2分）；煤炭资源丰富（2分）；国外市场需求量大（2分）；铁路交通便利（2分） 南非矿产资源开发的有利区位条件 矿产资源种类多，储量丰富；开采历史悠久和丰富的经验；开采技术水平高；国际市场广大；铁路、公路、海运运输方式多样，交通便利；丰富的廉价劳动力；政策支持。答出五
目录 1、项目区位工程概况 2、施工范围及工期要求 3、施工区域现状分析 4、现状交通分析与评价 5、交通组织原则及思路 6、施工围挡情况 7、社会车辆组织交通方案 8、具体实施方案 9、交通组织保障措施 第十一章交通组织方案一、项目区位工程概况
旭光路一期全长450米，向北100米左右为同一走向得高速路，旭光路终点为刚建好得雄州西路，雄州西路走向为南北方向，下穿高速路，旭光路为新建道路工程，全长450米。商城路一条垂直于旭光路得新建道路，全长465米，终点与龙池路相接。通过周边1、1 项目区位及工程概况 项目区位现状图片（南北走向为高速路、直线方向道路为雄州西路） 项目区位现状图片（该小路走向东西方向，从雄州西路往将建设得商城路）二、施工范围及工期要求 本工程施工范围为：西侧为高速路、南侧为雄州西路、北侧为商城路、东侧为龙池路，旭光路北侧有一条将整治得河道与新建不久得泵站相连，河道呈L 型，一直延伸至商城路南侧。 本次工程采用道路及河道均采用明挖得施工方法，工期为300个日历天，
三、现状分析 施工范围附近道路，只有雄州西路，走向东西方向，可具备重型车辆通行，从雄州西路往南，只有一条村间小路，满足不了重型车辆通行，周边地貌有菜地、河沟、房屋等。施工区域内，道路两侧多为农田及民房，随着建设开发逐步推进，大部分沿线企业及居民已拆迁。 四、现状交通分析与评价 雄州西路就是目前施工地区南北向唯一得贯通性道路，承担着大量得通过性及到达性交通枢纽，施工期间一定要保证道路得可达性。 五、交通组织原则及思路 确保工程得正常施工，尽可能为施工提供良好得外部环境；尽可能减小由于施工对项目周边道路及整个路网体系造成得不利影响；公共交通优先，公交线路尽量不做太大得调整，按最短绕行路径通行；保证行人、非机动车得正常出行，尽量不绕行；保证施工影响区域内居民与单位得正常出行。 六、施工围档情况 本次施工采用标准式围挡对与周边道路相接处、村民房屋处进行全封闭围挡。提供村民临时便道围挡，夜晚提供霓虹彩灯照明，提醒村民行走安全。 七、社会车辆交通组织方案 施工期间，交通主要通过雄州西路进出，施工范围内到达性交通通过施工便道通行。对于通过施工区域得车辆，须载重总质量20吨以内得车通行，施工范围附近提供一条便民便道供村民出行，确保施工便道与便民便道分开。 施工便道宽6米，与老路宽度相等，便民便道与原有村间道路宽度相等，并在100米处设置加宽段，提供车辆、行人交汇空间。
青岛胶州商业市场调研报告 前言 华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。第一部分项目区域宏观市场研究分析
一、胶州房地产市场发展概况 1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮 近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。 胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。 同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。 据相关部门统计，胶州老城区在2006年房地产开发量达到50多万建筑平方米。新老城区在2006年整体房地
区位因素分析概括总结（一） 一、农业区位因素分析 1.自然因素 地形：为冲积平原或三角洲，地形平坦开阔或地势低平 土地：土地面积广阔、地广人稀、土地租金低 气候：日照充足、热量丰富、降水充沛、雨热同期、光热水组合好、昼夜温差大 水源：靠近水库0、河流、冰川融水区或地下水丰富区，水源充足，灌溉便利 土壤：土壤肥沃深厚或土壤较肥沃 2.人文（社会经济）因素 市场：该区人口稠密、工矿业发达、城市较多、靠近大城市，市场广阔（对商品农业影响大） 交通：临近河、湖、海，水陆交通便利，河流交汇处，内河航运发达（对商品农业影响大） 政策：国家政策的支持（扶持、鼓励） 科技：科技水平高或科技发达，冷藏保鲜技术高 习俗：生产历史悠久、饮食偏好 劳动力：人口稠密，劳动力丰富，劳动力工资低 工业基础：工业发达、工业基础雄厚，能提供技术支持 3.自然对农业的不利的区位因素 洪涝、干旱、台风、春季低温、寒潮等气象灾害；热量、光照、水源、土壤肥力等不足，酸碱度偏高 二、工业区位因素分析
1.自然因素 土地：土地平坦开阔，利于建厂，土地租金低 水源：临近河流、湖泊或降水多，水源充足，水质好 环境：环境优美、气候宜人，有利于高科技工业的布局 2.经济因素 原料：靠近原料产地，原料充足──原料指向型工业 能源：靠近能源产地（煤、石油、天然气、水能、风能…）,能源充足──动力指向型 市场：人口稠密或人口密集、位于或靠近大城市，市场广阔（对市场指向工业更明显）交通：临海港、河湖或河流交汇处、临铁路、高速公路或航空港，交通和通讯便利 劳动力：人口稠密，劳动力资源丰富──劳动密集型工业；劳动力质优价廉，生产成本低 技术：科教发达或临近高等院校或科研院所，劳动力素质高──技术密集型 工农业基础：临近商品农业基地或农业发达，能提供充足的原材料和消费市场；当地工业发达，生产协作条件好 3.社会因素 国家政策：国家政策的扶持、鼓励；国家政策的变化（解决就业的工厂设在不盈利的区位；为缩小经济差距进行的西部大开发） 国防安全：某时期国防需要（多在山区、边区） 个人行为（或偏好）：如海外华人、华侨的投资 工业惯性：考虑搬迁费用或政府的影响或出于对当地经济的考虑等 4.环境因素 风向：严重污染大气的工厂，应该在城市主导风向的下风口地带，或者在主导风向的垂直两侧选择厂址，季风区布置在当地最小风频的风向的上风地带
房地产项目前期的市场调研 目标: 客观全面认识区域社会、经济、城市建设和规划、近中期城市的发展与项目地块的关系，认识项目发展的宏观经济背景和区位条件，客观全面的认识该地块在城市中的地位和发展潜力。 原则： 客观系统的态度进行调查和分析。 研究方法： 以事实和数据进行分析说明和提炼，以科学的方法预测。 研究内容： 1．域社会经济发展现状和前景概述 2．总体规划对项目发展的影响（分析项目与城市发展的关系） 3．位条件及其对项目发展的影响（分析项目与现状城市各功能区的关系） 4．大型设施现状和建设对项目发展的影响（分析项目与机场、高速路、交通枢纽、体育中心等近中期建设的城市设施的关系） 5. 现状及周围环境分析评价（分析地块的现状、城市建设、自然条件对项目发展的影响） 调查方法： 一、资料收集：要求对方提供或需收集的资料 1.年鉴 2.统计年鉴 3.建设年鉴 4.房地产年鉴 5.市志 6.《区域十五计划及社会经济发展战略》 7.新近报批国务院的总体规划 8.项目所在区分区规划 9.项目周边城市建设项目的文件和规划 二、与权威人士访谈 1．政府部门 2．规划局、规划设计院规划设计师 3．建委、国土局部门干部 4．管局、房地产交易信息管理中心干部 5．要报社城市建设、房地产专栏记者 6．房地产行业协会或学术机构专业人士 7．司主要楼盘的开发领导
8．他值得推荐的专业人士、机构 资料分析提纲及需解决问题 一、城市社会经济发展概况 1．经济状况 用地及人口规模 经济发展水平、增长速度 产业结构及各产业发展水平 经济发展政策、计划和规划 从历史发展过程，从区内区际比较反映出区域经济特征，以了解项目开发的宏观经济环境背景。 2．城市建设 基础设施建设情况 建筑业与房地产业 通过横竖向比较分析，了解城市房地产业发展水平和趋势。 3．金融业发展状况 居民存款总额及人均指标 银行用于房地产开发贷款 居民购房贷款情况 目的：了解金融业发展水平和对项目开发的影响。 4．居民生活水平 社会商品零售额 人均年可支配收入 居民消费恩格尔系数 人均居民居住水平 了解居民生活水平，以支持项目定位和把握项目发展空间。 二、城市规划建设对项目发展的影响 1．城市总体规划 2．项目所在地分区规划 3．重大市政建设项目 目的：分析项目地块的区位价值和发展潜力。 4．土地市场发展状况 土地供应及使用情况 用于房地产开发的土地供应与使用状况 土地供应方式及制度 未来几年内土地供应量预测 现行有关房屋土地管理政策法规、房地产市场规范概述
区位分析的答题模板 一.区位问题的类型 （一）评价区位选择是否合理：如果题目中设计到这类的问题，答案要点一般从有利的条件和不利的条件这两个方面来答题 批注，此题问题只是选择其中某一个要素来回答，合理的话条件是什么？如果不合理，那条件又是什么，？比如评价我国东北农业的区位条件？ 答案要点：有利的：自然：地形平坦；气候：温带季风气候，雨热同期，水热资源丰富；地表有深厚的黑土，土壤肥沃。社会条件地广人稀，有利于大规模的耕作，机械化水平高。不利的条件：纬度高，热量不足，冬季易受寒潮的影响，有低温冻害 （二）判断影响区位布局的主导因素 （三）几个区位方案比较注：此类比较问题，如比较区位条件的不同，那么在答这类问题时，把各自的条件一一罗列出来，再选择那些是不同的 (四）分析区位因素的发展变化 （五）分析影响某一区位的有利条件或限制性因素 解决此类问题的关键是对区域特征的了解和把握程度。日常复习中，要注意对典型区域区位特征的归纳和概括。如以农业为例： 东北平原——优势主要表现为耕地面积广大，土壤肥沃，适于大规模机械化耕作；而制约因素主要是纬度高，热量不足，农作物只能一年一熟。 青藏高原河谷农业——优势在于光照充足，昼夜温差大，农作物单产高，质量好；制约因素是海拔高，气温低，热量不足。 西北地区灌溉农业——有利条件是光热充足，制约因素是降水稀少，水源缺乏。 华北平原——优势是地势平坦，土层深厚疏松，光热充足，制约因素是水源不足，旱涝、盐碱、风沙灾害严重。 南方平原地区——地势平坦，土壤肥沃，水热条件充足，但洪灾较为严重，如长江流域、淮河流域等。 1．农业区位（1）自然条件：土地（地形、土壤）+气候（光照、热量、降水、昼夜温差）+水源（指灌溉水源）。（2）社会经济条件：市场；交通条件、农产品冷藏技术和保鲜技术；劳动力；地租；农业技术；政策；工业基础；农业传统；饮食习惯等。 2．工业区位（1）自然条件：位置；土地；水源。自然因素不是工业主导的因素，但是要注意土地的价格，这往往也是工业区位条件中比较重要。（2）经济因素：农业基础；原料；燃料；市场；交通、通信；地租；劳动力数量、素质、价格；技术。（3）社会因素：政策；个人偏好；社会协作、国防安全；比如湖北汽车城十堰，建设初期主要考虑的是国家的安全。社会需要；工业惯性。（4）环境因素：主要用于微观布局，包括空气质量、水质、风向、河流流向等。3．城市的区位（1）区位要素（宏观）①自然因素：地形；气候；河流（供水、运输功能）。 ②社会经济因素：自然资源（矿产）；交通运输；政治；军事；宗教。③新兴要素：科技；旅游。（2）城市内部功能分区的区位因素（微观）①自然因素：地形、河流流向、气候（风向）、植被分布。②历史因素：城市职能、知名度。③经济因素：距市中区的距离、交通的通达度。④社会因素：收入、知名度、种族、宗教。 4．交通的区位（1）交通运输线（铁路、公路）的区位①经济因素（决定因素）：合理布局交通网；促进沿线经济的发展；②社会因素：巩固国防；加强民族团结；促进少数民族地区和革命老区的经济发展。③科技因素（保障因素）。④自然因素（制约因素）：地形；地质；气候。
西园商业步行街分析报告 一、区域简况 西园商业步行街工程地处汉口核心商圈—武广商圈内，区域内为城市发展成熟商圈，人流、车流量巨大，商业氛围浓厚，配套齐全。该区域内零售密集度高，竞争较为激烈，特别是在百货业态上，发展饱和。区域内休闲娱乐业态及餐饮业态体量偏小，且分布零散，存在一定发展空间。 图一：武广商圈区域图 二、工程简况 工程名称：西园商业步行街 开发/投资商：武汉荣泽利华置业公司 工程地址：武汉市江汉区万松园路100号 占地面积：2.1万方 建筑面积：5万方 工程规划：主力店三层，局部四层 定位：以时尚购物、休闲娱乐为主的体验式商业街区 目标客群：25-40岁的白领阶层 停车位：240个 开业时间：2011年9月19日
图二：西园商业步行街区位图 图三：西园商业步行街实景图 图四：西园商业步行街效果图 三、工程区位分析 1.位置分析 工程位于汉口万松园路精品一条街中段东侧，工程北邻建设大道，南邻解放大道，西靠万松园路，东达中山公园，工程仅西面临街，但万松园路较为狭窄，且规划为单行道，不利于车辆进出，区位并无优势。
2.区域内竞争状况分析 图五：区域内竞争商业体位置关系图 区域内汇聚了以新世界百货、武汉广场、武汉国际广场，世贸广场、SOGO 百货为代表的众多高品质商业广场，是武汉目前最大、最繁华的商业区之一。武广商圈主要由一些大型商业单体构成，已日趋成熟，武汉商业标杆地位无可取带，5年内区域中购物、休闲、餐饮、娱乐等商业体量可达百万方。 四、公共交通简况 1、公交路线 图六：公交站点地理位置平面图 公路系统：城市主干道——建设大道、解放大道、青年路。但万松园路较窄，仅10M宽，且规划为单行道，加上附近有两所学校，放学高峰期，交通极其拥堵，导致工程周边交通环境较差。 万松园站公交车站： 519、575 中山公园公交站：1、2、64、69、508、522、524、548、549、571、575、592、703、705、706、716、726 2、地铁 地铁二号线：马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、建设大道站、航空路站、中山公园站、循礼门站、中山大道站、和平大道站、武昌区政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、虎泉站、名都花园、鲁巷。地铁2号线中山公园站距工程200M，将大大缩短工程与武汉三镇距离，未来可为区域内带来可观人流，利好本案商业发展。
区位理论 房地产经济基本理论<第一章） 第一节区位理论 一、区位的特征<综合性，确定性，层次性，历史性） 1．区位的综合性：区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位，社会区位又可分为经济区位、文化区位、政治区位等。区位的种类： (1>天文区位：是指反映某一事物的经纬度位置。 (2>自然地理区位：是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。 (3>经济区位：也称为经济地理区位，是指反映某一事物与经济实体的相互关系的区位。 (4>文化区位：也称为文化地理区位，是指反映某一事物与文化环境的相互关系的区位。 (5>政治区位：也称为政治地理区位、地缘政治区，是指反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系的区位。 2．区位的确定性：方位和距离决定区位的唯一性。方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。 3．区位的层次性：区位可以用不同的距离尺度表述。大位置、小位置、地址、微位置。 4．区位的历史性：地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变更。交通技术革新、交通网络扩展、行政区划变更等，会引起经济地理位置的变化。区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。 二、房地产区位的含义：是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。一宗房地产的位置包括：①坐落、②方位、③距离、④朝向、⑤楼层。区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。 三、区位理论：是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活
专题《区位因素的综合分析》 【考情分析】 高考注重学生分析能力的考查，通过提供新的背景材料，要求学生从材料中提取有效信息，概括说明其存在的意义。在对某一人文要素（农业、工业、城市、人口、交通、商贸、旅游等）进行区位分析时，能够很好地体现地理思维能力的过程与方法。从近几年高考看来，人文地理命题对区位因素的考查仍然是重中之重，在全套试卷中占有很大的分值比重。复习时，要对某一人文要素分析的思维方法进行疏理，同时注意培养从题图获取信息的能力。 【知识交汇】 农业、工业、城市、商业、交通、旅游、经济等区位的分析和选择，是人文地理部分的主体内容，历年来为高考命题者所青睐。同时，区位分析是人文地理学科发展中最具生命力的部分，命题素材十分丰富、设问角度灵活多变，能有效地考查出学生获取信息、知识迁移、分析归纳、解决现实问题的能力，因而，此类问题几乎年年会出现，且考查重心每年都有一些变换。那么，我们该如何应对这些问题呢？ 抓住主干知识．完善知识体系，形成网络 1．认识区位的地理含义 一方面指该事物的位置（所以一定要重视区位与区域地理的关系），另一方面指该事物与其他事物的空间的联系。 【思想方法】 一．重视分析方法．构建思维模型 从自然和人文两方面（全面性） 从有利和不利两角度（辩证性） 抓住主要（突出）的因素进行分析（主导性） 从动态和静态两层面（动态性）
Ａ．全面性原则——综合思维、全面眼光 1．理清区位分析的要点,形成思维模式 (1)经济位置要素——纬度位置．经度位置．海陆位置．相对位置．政治位置．经济位置．交通位置 (2)自然区位要素——地形．气候．土壤．水文 (3)经济区位要素——资源．市场（腹地）．交通．劳动力．技术等 (4)社会区位要素——开发历史．工农业基础．国家．政策．政治（民族）．风俗习惯．民族团结．国防安定等。 2．注意从有利区位和不利区位两个方面分析，也就是所谓的辩证性：区位因素中有些是有利的因素，还有些是不利的，评价时应注意用一分为二的观点从正反两方面入手作全面的分析。如：分析天津港的区位条件 Ｂ．主导性原则——结合产业．寻求主体需求 上述自然因素．人文因素在结合具体区域进行评价时，不可能面面就俱到，关键是针对区域特点抓住主导因素，抓住了主导因素，也就回答了问题的实质。 Ｃ．因地制宜原则——把握区位联系的特殊性 因不同的自然环境制宜——因不同的经济环境制宜 １．语言表达要因地制宜 ２．注意地域的特殊区位如：美国“硅谷”的特殊区位——军事订货（政府政策） Ｄ．因时制宜原则——把握区位联系的变化和发展 １．自然要素的改变 ２．社会经济要素的发展变化 以上也就是所谓的动态性：区位因素处在发展变化之中，除了静态的从综合、主导方面分析外，还要从发展变化角度进行分析、评价。 二、高考人文地理有关区位选择有以下类型 （一）．农业区位分析： 1．某区域某农产品生产的区位分析 自然因素对对一个地区农业的影响是相对稳定的，并具有“木桶效应”，即某一条件不足，就会影响农业的整体区位；社会经济因素是处于不断的发展变化中的。 2．某区域某农业地域类型的区位分析 3．都市农业的区位选择：主要考虑地价（地租）与运输的影响，单位面积产值高的集约型农业接近城区，离城市越远，经营越粗放。 4．某灾区的区位分析（如河西走廊） 〖考点剖析〗 1.自然因素：（1）气候（光照、热量、水分）——决定作物种类分布、复种制度、产量；（2）地形（类型、海拔、坡向）——影响作物种类分布、规模化生产； （3）土壤（肥力、盐碱性）——影响作物的产量、宜种作物； （4）水源（灌溉条件）——是半干旱、干旱地区发展农业的限制性因素。 2.社会经济因素：
我国房地产投资区位差异的宏观因素分析 [摘要]文章从房地产投资的角度分析了我国房地产业 发展的区域差异性，东部地区城市的房地产投资量远远超过 中西部地区城市的房地产投资量。通过理论分析，文章提出 了影响我国房地产投资区域差异的四个宏观影响因素：城市 人口规模、制造业规模、人均收入和市场潜能。对2003―2014年我国259个城市的实证分析得到，人均收入水平对东部地 区城市的房地产投资的影响最大，城市人口规模扩大和人均 收入水平的提高对我国中部地区房地产投资有比较明显的 带动作用，而城市市场潜能是影响我国西部地区最重要的影 响因素。 [关键词]房地产投资；区域差异；市场潜能 [DOI]1013939/jcnkizgsc201714025 1问题的提出 党“十八大”以来，我国加快了新型城镇化建设进程， 房地产业作为新型城镇化发展的物质基础，在推动我国新型 城镇化发展过程中发挥了重要作用。2000年，我国房地产投资完成额为4984亿元，占全社会固定资产投资完成额的151%，而到了2015年，我国房地产开发投资完成额增加至95979亿元，占全社会固定资产投资完成额的比重增加到
171%。2015年我国房地产投资完成额与2000年相比，增长了近18倍。 我国各地区房地产投资额每年都在增加，不同地区的房 价差异却逐渐拉大。我国东部沿海地区，经济发达，房地产 需求活跃，长江三角洲地区、珠江三角洲地区以及京津冀城 市群是我国房地产市场的三个价格高点，其房价水平达到甚 至超过内地同类城市房价水平的几倍。而中西部地区经济发 展水平远远落后东部沿海地区，发展速度也较为缓慢，房地 产业发展水平也远远落后于东部地区。本文以我国地级市为 研究单元，分析我国房地产业发展的区域差异性及引起房地 产投资区域差异性的主要宏观因素。 2文献回顾 房地产业作为国民经济中的一个重要产业，从产业间供 给与需求联系的角度，房地产业对与其密切关联的产业产生 的效应主要表现为前向关联效应和后向关联效应。因此，众 多学者运用国民经济核算的投入产出模型研究房地产业对 其相关产业和宏观经济的带动效应（原鹏飞，冯蕾，2014；陈昌兵，2015）。高波等（2012）对新经济地理模型进行拓展，引入房价因素，发现区域房价差异导致劳动力流动，当 相对房价升高时，会引起生活成本上升，降低消费者效用， 从而减少劳动者流入，影响我国东、中、西部的产业转移和 产业升级。陈淑云、付振奇（2012）运用多指标面板数据对
4 / 5 7.交通区位条件分析类 设问1:简述俄罗斯配建港口对该项目及周边区域发展的经济价值 设问2:有人提议在白令海峡 建设跨海大桥,但由于建桥成本高等原因,未获支持。分析在白令海峡建设跨海大桥成本高的原因 设问3:中欧班列的运行,为我国相关港口带来了更好的经济效益。为什么 背景:俄罗斯北冰洋沿岸天然气开发背景及该项目的位置示意图 考向:交通运输对区域发展的影响 背景:白令海峡历史联通变迁 考向:影响交通运输线的区域因素 背景:中欧班列开通及其影响概括 考向:交通运输对区域发展的影响及其原因分析 考向一 交通运输线、点建设的区位分析 考向二 交通运输线、点建设的区位条件评价或布局 [2015重庆文综,14(2),12分]阅读图文材料,完成下题。
近年来,中非合作稳步前行。下图是非洲某国局部区域示意图,该国是高度依赖原油出口的发展中国家。洛比托大型炼油厂和下图所示铁路是我国与该国合作的典范。 图中甲、乙两路段列车设计速度分别为90 km/h、40 km/h。请从地形角度分析甲、乙两路段列车设计速度差异的原因。 解答示例: 答案甲路段位于沿海地区,地势低平;线路较平直,列车设计速度高。乙路段地处沿海地区到高原的过渡地带,地形高差大(地势起伏大),地形破碎;线路弯道多,列车设计速度低。 4 / 5
1.交通线的区位条件答题模板 思考方向答题模板 自然原因地形 平原地区(山区沿等高线修建或沿河谷分布),地形相对平坦,施工难度小,工程量小(看是否占用耕地) 水文避开沼泽地,少跨越河流,工程量小 地质地质稳定,避开断层和滑坡、泥石流多发地区 气候暴雨、大风出现次数少;多冻土;受风雪影响大;等 社会经济因素人口 联系较多的居民点,带动沿线经济的发展(适用于地方性道路);经过居民点较 少,人口搬迁少 经济把资源优势变成经济优势,带动区域经济发展 里程距离短,工程量小,节省运营时间 社会 带动相关产业的发展(促进就业,缓解就业压力);加强沿线地区人员、物资、 文化交流;带动少数民族脱贫致富,加强民族团结;巩固国防,利于社会长治久 安 环境少穿过自然保护区(重要文物古迹)和生态环境脆弱区,减少对自然环境的影响技术解决冻土(高架桥)等技术难题 2.交通港区位选择答题模板 分析角度答题模板 陆域条件 地形 地质稳定、地形平坦、坡度适当——有利于安排建筑用地、港口设备;岩港 修筑难度大,但建成后不易淤积;泥港修建难度小,但建成后容易淤积 经济腹地以城市为依托,有铁路(高速公路、河流等)与其他地区相联系,经济腹地广 水域条件 航道港阔水深,便于船只的航行和停泊 避风位于峡湾,背风、避浪 结冰期无结冰期,利于常年通航;冬季结冰,不利于通航 4 / 5