2017年上半年上海房地产估价师《相关知识》：贷款程序考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。
A：谨慎原则
B：替代原则
C：合法原则
D：最高最佳利用原则
E：工业用地的监测点评估价格
2、__实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。
A．路线价法
B．基准地价修正法
C．临街深度法
D．四三二一法则
3、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。
A：挂牌底价
B：正常市场价格
C：竞买人可承受的最高价
D：最可能的成交价
E：工业用地的监测点评估价格
4、《中华人民共和国商业银行法》规定：要求商业银行对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过。
A：8％
B：10％
C：25％
D：75％
E：执行层的组织协调
5、关于预算的说法正确的是__。
A．预算与物业实际收支相等
B．资本支出预算是最常用的预算
C．长期预算的详细与准确度高于年度运营预算
D．资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计
6、公有住宅用房无正当理由闲置个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。
A：1
B：3
C：5
D：6
E：执行层的组织协调
7、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是。
A：房地产的历史价格资料
B：房地产的现时价格资料
C：房地产的未来价格资料
D：房地产的历史、现时和未来价格资料的总和
E：工业用地的监测点评估价格
8、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。A．3275
B．3287
C．3402
D．4375
9、回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
10、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是__。A．10.2%
B．10%
C．11.5%
D．10.52%
11、若银行对某笔房地产抵押贷款持审慎态度，则抵押率__。
A．为零
B．低
C．高
D．为1
12、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是__。
A．股份
B．股票
C．股单
D．公司债券
13、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是。
A：商业用房
B：住宅
C：写字楼
D：工业用房
E：工业用地的监测点评估价格
14、建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和__。
A．总包合同
B．包工包料合同
C．计量估价合同
D．包工不包料合同
15、对于开发商来说，由于开发商全程担保贷款，其所销售的住房为期房，如果购房者交付的首期款达到了所购房价的__，则开发商要承担的风险大大减少。A．15%
B．30%
C．35%
D．40%
16、下列关于比例尺的选用，说法错误的是。
A：建筑和设备安装工程图纸注明比例尺
B：一个图形一般只采用下种比例尺
C：结构施工图一般要注比例尺
D：允许一个图形使用两种比例尺
E：执行层的组织协调
17、是由银行发行的一种票据，俗称钞票。
A：本票
B：汇票
C：支票
D：银行券
E：执行层的组织协调
18、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是。A：时间风险
B：比较风险
C：持有期风险
D：通货膨胀风险
E：借款合同
19、设临街深度价格修正率见下表．另设，旁街对街角地的影响深度以4．5m 为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为．【2007年考题】
A：6 400元／㎡
B：6 800元／㎡
C：6 960元／㎡
D：7 600元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
20、影响某套住房的实物因素不包括。
A：装修
B：户型
C：层高
D：楼层
E：工业用地的监测点评估价格
21、敏感性分析的最基本方法是__。
A．因素不确定分析
B．线性因素分析
C．单因素敏感性分析
D．多因素敏感性分析
22、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。
A：合法原则
B：最高最佳使用原则
C：估价时点原则
D：替代原则
E：工业用地的监测点评估价格
23、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的．【2004年考题】
A：最低价格
B：平均价格
C：出让地价
D：标定地价
E：工业用地的监测点评估价格
24、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按成交租金额标准，由双方协商一次性收取。
A：半个月至一个月
B：半个月至两个月
C：一个月至两个月
D：两个月至三个月
E：执行层的组织协调
25、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。
A．87
B．124
C．130
D．134
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某投资者用自有资金购买了一店铺物业，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项投资计划中将面临着（）风险。
A．收益现金流
B．资本价值
C．购买力
D．政策
2、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元。A．180
B．196
C．200
D．300
3、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。
A：农用地
B：其他农用地
C：建设用地
D：商业用地
E：未利用地
4、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。
A．物业的交通通达程度
B．停车的便利程度
C．物业的周围环境
D．物业所处区域的繁华程度
5、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。
A．第一阶段
B．第二阶段初期
C．第三阶段初期
D．第三阶段
E．第四阶段
6、开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有__。
A．供需分析
B．竞争分析
C．市场占有率分析
D．投资收益分析
E．宏观因素分析
7、基础设施建设费包括__的建设费用。
A．自来水
B．污水
C．煤气
D．热力
E．电信
8、工程造价的特点包括等。
A：大额性
B：差异性
C：个别性
D：静态性
E：非层次性
9、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用__。
A．条形基础
B．独立基础
C．桩基础
D．箱形基础
10、责任保险包括等。
A：财产损失保险
B：公众责任保险
C：职业责任保险
D：产品责任保险
E：第三者责任保险
11、经济分析将不同的市场结构分为四种类型。
A：完全竞争市场
B：完全垄断市场
C：垄断竞争市场
D：寡头垄断市场
E：寡头竞争市场
12、__实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
A．因子推演法
B．趋势平滑法
C．加权平均法
D．回归分析法
13、对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为__，也是进行投资分析最重要的基础数据。①投资；②成本；③销售或出租收入；④税金；⑤利润
A．①②③
B．①②③④⑤
C．②③⑤
D．①②④
14、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的__比率。A．同价值
B．同收益
C．同性质
D．同类型
15、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元m2。
A．3314
B．3347
C．3380
D．3033
16、下列属于会计恒等式的是__。
A．资产-费用=负债+所有者权益-收入
B．所有者权益=资产+负债
C．资产+费用=负债+所有者权益+收入
D．负债=资产+所有者权益
17、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。
A：无偿划拨
B：协议出让
C：挂牌
D：拍卖
E：招标
18、房地产交易活动的部门__。
A．房地产管理部门
B．房地产中介机构
C．房地产交易所
D．房地产市场
19、宏观经济政策目标包括。
A：充分就业
B：价格稳定
C：经济增长
D：国內收支平衡
E：国内收支不平衡
20、工业用地不得以方式出让。
A：招标
B：拍卖
C：挂牌
D：协议
E：执行层的组织协调
21、开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有。(2009年试题)
A：供需分析
B：竞争分析
C：市场占有率分析
D：投资收益分析
E：宏观因素分析
22、下列关于房地产抵押的表述中，正确的有__。
A．村办企业的厂房可以抵押
B．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产
C．公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押
D．抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效
E．同一房地产不得设定2个以上抵押权
23、保险活动所特有的内在功能是__。
A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
24、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件__。
A．生产成本高于市场平均成本
B．生产成本低于市场平均成本
C．自由竞争
D．该种商品本身可以大量重复生产
E．生产成本等于市场平均成本
25、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。A．房地产具有开发或再开发潜力
B．将预期原理作为理论依据
C．正确判断了房地产的最佳开发方式
D．正确量化了已经获得的收益和风险
E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房地产评估报告 委托方：宫志博 润土房估字[2012]第33号 项目名称：武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室转让价值评估 估价机构：武汉市润土房地产评估公司 作业日期：2012年7月2日至2012年8月28日
目录 一．致委托方函 (3) 二．估价师声明 (4) 三．估价的假设和限制条件 (6) 四．估价结果报告 (8) 五．估价技术报告 (12)
致委托方函 宫志博： 本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月27日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）：，单价：9693.7/M2。 上海市天天房地产评估公司 法定代表人：杨鹏飞 2012年7月4日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
2018年房地产形势分析 2017年已进入了传说中的金九，然而，楼市的春天似乎并没有如约而来。 开发商捂盘待售相机而动，二手房多空对峙难分胜负，越来越多的城市加入限购军团，政府又一口气打包推出了租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁等政策，要给中低收入者一个说法。 经过多年来多空和政府的三方角力，今天的楼市已然脱离了经济学规律，呈现出一派无人看懂的混沌气象。 形势如此复杂，2018，房价究竟是涨，是跌？ 不说废话，先上结论。 2018年，楼市继续上涨的概率极大，不确定的只是幅度。 依据是什么？ 我们不必去看GDP增长数值、广义货币M2增速、新增贷款数量、央行存款准备金率调整、城市楼盘去化率、人口迁徒地图、小学生增长比例等等专业数据，这些变量组合在一起千变万化，会衍生无数的可能性。 我们只看一点，当下的人们对楼市必涨的信心到底有多强大。
1、信心比黄金更重要 人们一旦对某件事情建立起了坚定的信心，这股力量会是摧枯拉朽的。 经过十多年的楼市教育，尤其是2016年下半年到17年初的全国普涨，空军基本全部阵亡，多军已经一统天下，楼市短期震荡，长期看涨目前已是绝大多数人的共识。 这是十多年血与泪的经验教训积累下来的国人共识，想在三五年内彻底扭转基本是不可能的，所以，2018，楼市看涨基本面不会有大的变化。 记得十多年前，经常有“专家”告诉人们，家庭存款应该分为三个部分，银行储蓄、股票、黄金各占三分之一。当初信了这些专家忽悠把手里的钱投到这三个地方的人，估计今天肠子都悔青了。 今天的我们，既不信任黄金，更不信任股票，也不会让钱乖乖地躺在银行睡觉。 至于期货、基金、债券、外汇、收藏等多种理财方式，经过多年的市场检验，收益高的风险高，风险小的收益低，都已成为了小众市场，人们坚定地把全部身家都投向一个方向——楼市。收益高而风险小，多年来屡试不爽。 2、现在已是多军的天下
房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：0911030049
目录 第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)
第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。 法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日
上海市房地产评估行业执业自律准则 第一章总则 第一条为规范本市房地产评估机构和执业人员的执业行为，提高执业人员的执业水准，坚持房地产评估的独立、客观、公正原则，保证房地产评估质量，维护房地产评估行业形象，根据国家和本市有关房地产评估法律、法规、《上海市行业协会暂行办法》及《关于本市经济鉴证类社会中介机构规范管理的若干意见》等文件精神及《上海市房地产估价师协会章程》，结合本市实际情况，制定本准则。 第二条房地产评估行业执业自律准则，是指房地产评估机构和执业人员在房地产评估业务活动中应当遵循的行业规范。本准则所称的房地产评估机构，是经上海市房地资源管理局依法批准进入房地产（土地）评估行业执业的、持有房地产评估资质证书的经济鉴证类社会中介机构。本准则所称的执业人员，是指经依法准入本行业，在具有房地产评估资质的机构执业的注册房地产估价师、土地估价师和取得上岗资格证书的房地产估价员。 第三条本准则适用于在本市范围内从业的房地产评估机构及其执业人员。本准则对房地产评估机构中参与执行房地产评估业务的其他人员具有同等约束力。 第二章基本准则 第四条在本市执业的房地产评估机构应取得上海市房屋土地资源管理局核定的房地产（土地）评估机构资质等级，及其颁发的房地产（土地）评估机构资质证书。 第五条执业人员应取得建设部、人事部颁发的注册房地产估价师证书、国土资源部颁发的土地估价师证书或上海市房屋土地资源管理局颁发的上海市房地产估价员资格证书，并按规定办理上海市房地产估价师协会入会手续，成为当然会员。 第六条房地产评估机构和执业人员在执行业务中应严格遵守国家和本市有关法律、法规、政策和本市房地产评估行业的行规、行约。 第七条房地产评估机构应当十分重视自身的信誉和品牌，教育和督促本机构从业人员恪守诚信服务原则，健全机构内部治理结构，建立执业质量审核制度和执业道德管理制度，制止各种违规操作行为。 第八条执业人员从事房地产（土地）评估业务，应当坚持独立、客观、公正的原则，廉洁自律，恪守执业自律准则。 第九条执业人员应不断更新知识，必须参加本协会每年组织的规定学时的专业继续教育培训，以提高业务水平。 第十条执业房地产（土地）估价师不得以个人名义同时在两家或两家以上房地产估价机构执业。房地产评估机构不得聘用在其他单位注册从业的估价师。估价师改变执业机构必须按规定办理注册变更登记及劳动关系转移手续。 第十一条房地产评估机构之间，应当相互尊重，团结协作，公平竞争，不得诋毁同行，不得损害同行利益。 第三章执业规则 第十二条房地产评估机构在承接业务、评估操作和评估报告形成过程中，应当按评估技术规范操作，不受任何单位和个人的干预和影响，保持形式上和实质上的独立。 第十三条执业人员在资料收集、调查、判断和意见表达时，应当实事求是，不偏不倚地对待评估业务中有关各方，不得牺牲一方利益而使另一方受益，不以主观好恶或个人偏见行事，不允许因成见或偏见影响评估结果的客观性。 第十四条房地产评估执业人员应具有的执业能力： （一）熟悉和掌握国家和本市有关政策和法规及行业协会的行规、行约。 （二）熟悉掌握评估技术规范、规程和掌握与房地产评估有关的市场信息，能把掌握的评估理论知识和评估实践相结合，独立完成承接的房地产评估业务，履行房地产评估协议书中规定的各项职责。 （三）撰写的评估报告书中的数据信息资料均应真实可靠，有据可查。房地产权属核实、现场实地勘察状况以及评估方法选择等评估过程均应形成文字资料。
房地产评估报告 估价项目名称：武汉书城路金地格林梦茵区5区c-501室房地产委托方： 估价方：***房地产评估有限责任公司 估价人员： *** 估价作业日期：二○一四年十二月三日至二○一二年一月四日 估价报告编号： 致委托方函 (2) 估价师声明 (3) 估价假设和限制条件 (4) 一、假设和限制条件 (4) 二、需要特殊说明的事项....................................................................... 错误!未定义书签。房地产估价结果报告....................................................................................... 错误!未定义书签。 一、委托方............................................................................................... 错误!未定义书签。 二、估价方............................................................................................... 错误!未定义书签。 三、评估对象........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、估价目的 (7) 五、估价时点 (7) 六、价值定义........................................................................................... 错误!未定义书签。 七、估价依据 (7) 七、估价原则 (7) 九、估价方法 (8) 十、评估结果 (8) 十一、估价人员 (9) 十二、估价作业日期 (9) 十三、估价报告应用有效期................................................................... 错误!未定义书签。估价技术报告................................................................................................... 错误!未定义书签。 一、估价对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 二、类比对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 三、因素修正........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、个别因素修正................................................................................... 错误!未定义书签。 五、修正后价格....................................................................................... 错误!未定义书签。 六、估价结果确定................................................................................... 错误!未定义书签。
房地产评估报告 估价项目名称：上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房屋转让价值评估 估价委托人：陈晨 估价机构：上海市金地房地产评估公司 估价人员：陈欧（注册号：888888）、张诚（注册号：666666） 估价作业日期：2012年5月2日至2012年5月10日 估价报告编号：金地房估字[2012]第88号
目录 一．致委托方函…………………………………………………二．估价师声明…………………………………………………三．估价的假设和限制条件……………………………………四．估价结果报告………………………………………………五．估价技术报告………………………………………………六．附件…………………………………………………………
致委托方函 陈晨： 本公司接受你的委托，我们对位于上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月5日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：1089569元，大写（人民币）：壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整，单价：8381.3元/M2。 上海市金地房地产评估公司 法定代表人：陈欧 2012年5月10日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师陈欧、张诚已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
房地产价值评估结课作业 资产评估1142206019 陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行
上海卢湾区房地产价格与土地使用权估价的报告 估价项目名称：卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估 委托估价方： 受托估价方： 签发级估价人员： 估价作业日期：二00六年四月二十八日至二00六年五月九日估价报告编号：申房地估（200*）资号
目录 一、致委托方函 ---------------------------------------------------------- 3 二、估价师声明 ---------------------------------------------------------- 4 三、估价的假设和限制条件 ------------------------------------------- 5 四、估价结果报告 -------------------------------------------------------- 6 五、估价技术报告------------------------------------------------------- 13
六、照片及附件------------------------------------------------------------ 21 致委托方函 ： 受贵方委托，我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘，对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查，收集了有关委估对象市场背景及权籍资料，并以此为依据，选用适当的评估方法，对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估，为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。
20XX 年上半年上海房地产工程测量员考试试题 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符 合题意） 1、水准尺是水准测量的主要工具， 其中单面尺能伸缩， 但接合处容易产生误差， 其长度一般为 __。 A ．2m B ．4m C ．3m 或 5m D ．4m 或 6m 2、GPS 的卫星轨道成近圆形，运动周期为 __。 A ． B ． C ． D ． 1km2 2km2 4km2 5km2 5、 下列关于施工测量放线检查和验线的叙述，正确的有（） 。 A .建筑工程测量放线工作必须严格遵守 &dquo;三检”制和验线制度 B. 测量外业工作完成后，必须进行自检，并填写自检记录 C. 复检由项目负责人或质量检查员组织进行测量放线质量检查，发现不合格 项应立即返工重新放样测量 D ?测量作业完成后，在移交给下道工序时，必须进行交接检查，并填写交接 记录 E. 测量外业完成并以自检合格后，应及时填写《施工测量放线报验表》并报 监理验线 6 —钢尺名义长度为30m ，与标准长度比较得实际长度为 30.015m ，则用其量 得两点间的距离为64.780m ,该距离的实际长度是 _。 A . B . C . D . 7、C 级GPS 主要用于_。 A .大、中地市及工程测量的基本控制网 B. 中、小城市，城镇及测图、土地信息、房产、物探等的控制测量 10h 58min 11h 48min 11h 58min 12h 58min 3、DS3 水准仪的观测精度 A .咼于 B. 低于 C. 接近于 D. 等同于 4、 1:5000比例尺采用矩形分幅时，图幅大小为40cm X 40cm ,其实地面积为 A . B . C . D . DS1 水准仪。 64.748m 64.812m 64.821m 64.784m
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
住宅用房地产估价报告-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产抵押估价报告 xxxxxxxxxxx（201x）第0xxx号 关于对XXX所有的XXXX小区X号楼X单元X层XXX室 房地产抵押价值评估报告 估价委托方： XXX 估价机构：XXXX房地产评估咨询有限公司 注册估价师：XXX XXX 估价作业日期：201X年XX月XX日至201X年XX月XX日
目录(略)
第一部分致委托方函 xxx ： 您为申请房地产抵押贷款，委托我公司对位于xxxxx城x号楼x单元x层xxx室房地产进行了评估，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，结合估价经验，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，以国家有关房地产估价的法规、政策和您提供的证件为依据，选用适宜的估价方法，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了认真的估算和判定，估价时点为现场勘查之日即201x年xx月xx日，估价的目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。确认房屋所有权人xxx、共有权人xxx，房产证号：xxxxx号、第xxxx号，房屋建筑面积为xxxx平方米、储藏室建筑面积xxxx平方米的房地产抵押价值为人民币xxxx万元，人民币大写: xxxxxx整。 房地产抵押估价结果汇总表
注：抵押价值=假定未设定法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款。 本估价报告应用的有效期，自提交报告之日201x年xx月xx 日起至201x年xx月xx日一年内有效。 特此函告！ xxxx房地产评估咨询有限公司 二○一x年xx月xx日
精心整理房地产价值评估结课作业 资产评估陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成 来运用效率无关， 房地产持有人要出售该资产， 其重置成本，否则不如自己建造。 人工以及 2、收益法。 未来 1906年，耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》费雪认为，收入是资本价值的源泉，享用收入是指人们在消费中所产生的精神 愉悦感受，包括人们的衣食住行 1930 就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后，以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。 3、市场法。 市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似房地产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，
价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价格不可能反映价值，这使得市场法的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。 二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较 成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用（销售费用和管理费用以及税费）加上购建期间应合理负担的利息和利润。设：0C =土地开发成本+建安成本+ 其中：K 评估时点所需时间（按投入资本加权计算）0C 收益法评估房地产价值就是折现未来收益。因为现其中：t NCF 到经济学家马歇尔在1890以后许多学者以剩余收益（也如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科 普兰等。 其中：r r K =时，即当房地产未来实际投资报20V C =。可见，当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业都不存在超额利润，即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下，房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时120V V C ==。同时，房地产的交易价格反映房地产的内在价值，故用市场法评估的价值3V 与用收益法评估的价值2V 相同，即 1230V V V C ===。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种评估方法的评估结果必然存在差异。 当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高，反之则可能比收益法要低。
2018年上海市房地产市场总体情况 2018年，在全国房地产调控从紧基调不变的背景下，本市加强市场监管，实施了规范企业购买商品住房等精细化调控措施，投资投机性购房需求得到有效抑制，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。房地产市场呈现开发投资低位增长、房屋新开工面积小幅增加、销售面积略有回升的态势。 1.房地产开发建设总体平稳 (1)房地产开发投资低位增长 2018年，本市房地产开发投资低位增长，完成投资亿元，比上年增长%。从全年走势看，房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势。1-2月的投资增速%)为全年最高点，此后总体保持平稳，增速在%～%区间波动(见图1)。2018年，本市房地产开发投资占全市固定资产投资的%，比重同比下降个百分点。
图1 2018年本市房地产开发投资情况 从房屋类型看，住宅和办公楼投资小幅增长，商业营业用房投资下降。2018年，本市住宅投资亿元，比上年增长%，占房地产开发投资的%，比重下降个百分点;办公楼投资亿元，增长%，占%;商业用房投资亿元，下降%，占%。 从投资结构看，土地购置费快速增长、占比提升，建安工程投资下降。2018年，本市房地产开发投资中的土地购置费亿元，比上年增长%，占全部房地产开发投资的%，比重提高个百分点;建安工程投资亿元，下降%，占%。 (2)房屋在建规模略有下降 2018年，房屋在建规模略有下降，本市房屋施工面积万平方米，比上年下降%。其中，住宅施工面积万平方米，下降%。 2018年，本市房屋新开工面积万平方米，比上年增长%。其中，住宅新开工面积万平方米，增长%;商办新开工面积万平方米，下降%，连续两年出现两位数下降。 2018年，本市房屋竣工面积万平方米，比上年下降%。其中，住宅竣工面积万平方米，下降%(见表 1)。 表1 2018年本市房屋新开工和竣工面积情况
房地产估价报告示范文本 （征求意见稿） 广西 2018年1月
房地产估价报告 估字第号 项目名称∶ 估价委托人∶ 房地产估价机构∶ 注册房地产估价师∶（注册号：） （注册号：）估价报告出具日期∶年月日
致估价委托人函 （估价委托人的名称或姓名）： 受的委托,我公司于年月日至年月日对进行了价值评估，有关估价事项和估价结果如下： 估价目的（应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要）： ； 估价对象（包括财产范围、名称、坐落、规模、用途、权属等）：； 价值时点（所评估的估价对象价值或价格对应的时间）：； 价值类型（估价对象价值或价格的名称，当估价对象价值或价格无规范的名称应写明其定义或内涵）： ； 估价方法（采用估价方法的名称）：； 报告使用人及使用范围：； 估价结果（最终评估价值的总价，大写金额，单价）： 。 特别提示（与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的引起估价委托人和估价报告使用者注意的事项）： 1. 2. ..... n-1. 报告有效期自提交报告之日起为壹年,即从年月日至年月日止。 n.以上内容摘《房地产估价报告》,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读《房地产估价报告》全文。 （估价机构名称）（公章） 法定代表人： 年月日
房地产估价结果报告 目录 估价师声明…………………………………………………………………………………估价的假设和限制条件及特别事项说明…………………………………………………房地产估价结果报告………………………………………………………………… 一、估价委托人…………………………………………………………………………… 二、房地产估价机构……………………………………………………………………… 三、估价目的……………………………………………………………………………… 四、估价对象……………………………………………………………………………… 五、价值时点……………………………………………………………………………… 六、价值类型………………………………………………………………………… 七、估价原则………………………………………………………………………… 八、估价依据……………………………………………………………………………… 九、估价方法……………………………………………………………………………… 十、估价结果……………………………………………………………………… 十一、注册房地产估价师………………………………………………………………… 十二、实地查勘期………………………………………………………………… 十三、估价作业期……………………………………………………………………… 十四、估价报告应用的有效期…………………………………………………………… 附件……………………………………………………………………………………… 1.广西房地产评估专业服务委托书（复印件）； 2.委估对象位置示意图； 3.关于实地查勘的说明（附估价师现场实地查勘时与估价对象合影的照片）； 4.估价对象权属证明； 5.《抵押房地产法定优先受偿权调查表》（抵押估价使用）； 6.专业帮助情况和相关专业意见； 7.房地产估价机构营业执照和估价资质证书（复印件）； 8.注册房地产估价师资格证书（复印件。）
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/db2248288.html, 上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行 上海市城市房屋拆迁评估技术规范(试行) 第一章总则 第一条（制定依据） 为维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》和《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的有关规定，结合本市实际情况，制定本技术规范。 第二条（适用范围） 本市国有土地上的房屋拆迁评估适用本技术规范。 第三条（估价目的和价格定义） 采用本技术规范的估价目的统一称为\"房屋拆迁补偿估价\"。 房屋拆迁评估的价值定义是被拆除房屋无权利负担的房地产公 开市场价值。房屋拆迁评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。 第四条（估价时点）
房屋拆迁评估的估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。 第五条（评估方法与可比实例选取） 各类房屋拆迁评估应采用本技术规范规定的评估方法。 在运用市场比较法时，应在拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过6个月的充分房地产市场交易实例，包括房屋拆迁范围内的交易实例。在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的3个以上可比实例，并制作《可比实例调查表》。采用基准价格修正法确定基准价格的，应选取4个以上可比实例。 可比实例的成交单价一般相差不应超过30％。 第六条（拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积） 拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积应以委托人书面确定的为准。 第七条（房屋装饰评估） 拆迁房屋的评估价格中不包括房屋的装饰价值。 委托人书面要求评估房屋装饰价值的，应按照本市房屋装饰工程定额标准，单独评定其装饰的重置价格和成新程度。 房屋装饰应单独出具评估报告。 第八条（房屋拆迁评估的质量控制） 房屋拆迁评估的货币单位应当精确到元。 房屋拆迁评估报告（以下简称评估报告）应经估价机构内部审核批准。 第九条（评估报告）
房地产估价报告模板 ××市××区××广场×号××大厦 房地产估价报告 项目名称：位于×× 市×× 区×× 广场×号的××大厦 委托人：××大厦酒店 估价机构：××房地产估价公司 估价人员：××× ××× 估价作业日期：二00八年十二月1日至二00八年十一月六日 估价报告编号：×××××× 目录 一、致委托人函……………………………………第×页 二、估价师声明……………………………………第×页 三、估价的假设和限制条件………………………第×页 四、估价结果报告…………………………………第×页 五、估价技术报告…………………………………第×页 六、附件……………………………………………第×页 致委托人函 ×× 大厦酒店： 受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于×× 市×× 区×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。 在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖亿贰仟万圆整。 ×× 房地产估价公司 法定代表人：×× × 二○ ○四年十一月六日
估价师声明 我们重声明： ⑴ 我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 ⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。 ⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 ⑷ 我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》(GB/T50291-1999) 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 ⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规进行评估。 我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 ⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。 ⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。 ⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。 ⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规》 (GB/T50 291-1999) 相关规定。 ⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。 参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章 ×× 房地产估价公司 二○○四年十一月六日
2017年中国房地产市场总结 2018市场展望 一、2017年中国房地产市场形势总结 1. 政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期 2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。 未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。 2. 成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著 2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。 (1) 重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大 图：2010-2017年11月50个代表城市商品住宅月度成交量走势
房地产价值评估结课作业 资产评估 1142206019 陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在 选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其 已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在 1906 年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论 述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金 收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930 年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20 世纪 60 年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行