房地产投资风险及其防范策略
王慧
(西安科技大学管理学院陕西西安)
摘要:房地产业是集房地产开发、经营管理和物业服务为一体的综合性产业，是社会生产和再生产及各种经济活动的基础，同时，房地产业也是一个高风险，高盈利的行业。房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是并存的，尤其是在当前的经济状况下，分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。文章简要分析了房地产投资的主要风险，并对现阶段我国房地产投资做出了风险防范策略。
关键词:房地产投资风险防范策略
0.引言
回顾我国房地产业几十年的发展历程,从1958年我国房地产市场被取缔,到20世纪80年代初期我国房地产市场随着改革开放而得到恢复,再到90年代发生的房地产泡沫,一直到目前的房地产市场的火爆,中国的房地产市场的发展可谓是一波三折。众所周知,目前房地产业已经成为我国国民经济主要的支柱产业之一,房地产市场的健康平稳关系着国计民生。
近几年来我国房地产市场异常火爆,房价一路走高。据悉2013年7月北京、广州、福州等地出现了几处“日光盘”,即楼盘开盘当日就售磬。其中北京某楼盘创下了单日单盘收入最高记录,单日收入高达37.9亿元。据最新统计,全国70个大中城市仅今年上半年房价上涨63%。不仅房价上涨,上半年国内土地供应量也创历史新高,地王频出,土地市场异常火爆,105个城市住宅地价有94个城市地价上涨。
面临着这样的房地产市场形势,许多房地产开发商在高额利润的驱使下继续加大房地产投资。据统计今年全国已有5.7万亿的资金流向了房地产市场,占全国社会融资规模的一半以上。为此有的专家预测，目前房地产市场应该到了重要的拐点,如同击鼓传花到了最后一棒。笔者认为在这种形势下,房地产开发企业最重要的是应该保持清醒的头脑,不要被眼前的火爆局面冲昏,高收益必然伴随着高风险,如何正确识别、评价潜在的各类风险,减少投资决策的盲目性是当前房地产开发商最主要的任务。
1.房地产投资风险浅析
房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目, 在开发过程中, 由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。
一般将能够引起或增加房地产投资风险事件发生的机会和影响损失程度的因素或潜在条件称为房地产投资风险因素。概括起来主要包括以下几个方面：
1.1 政策风险
政策风险是指我国宏观调控政策行为,特别是房地产调整控制性政策而带来的风险。包括产业政策稳定性、土地使用制度改革、金融政策等方面。由于政策的变化而带来的风险将对房地产投资产生重大的影响。2013年下半年国家对房地产的宏观政策是“促进房地产市场平稳健康发展”,很多开发商认为这是利好的兆头,预测下半年国家不会出台控制房地
产市场的新政策和法规。在金融方面, 2013年6月份美联储将改变量化货币宽松政策,意味着全球的资本配置将被改变,而中国房地产市场不久就会面临新的挑战。房地产业作为我国国民经济的主要支柱产业，在当前我国房地产市场有待完善的情况下，政策风险对房地产投资的影响尤为重要。
1.2 利率风险
利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大, 当利率上升时, 企业支付的利息随之增高, 资本成本增大, 楼盘成本加大, 如果价格调高, 楼盘卖不动, 如果价格不动, 则利润减少甚至为零, 更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。
1.3 社会风险
社会风险主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产的影响,主要包括城市规划变化、周边地区的发展及建筑覆盖率变化。比如城市规划变动、周边地区的发展都可能会影响房地产的价格下降,进而会给房地产开发商带来损失。
1.4 市场风险
市场风险是指由于供求关系变化，引起房地产投资市场中投资主体进行的投资行为变化而带来的投资潜在损失。房地产市场中购买能力下降、劳动力价格上涨或原材料价格上涨等都会对房地产投资带来较大的风险。
1.5 技术风险
技术风险是指由于科技进步、技术结构及相关变化给房地产开发商和经营者带来的可能性损失。技术风险主要包括建筑设计变动、工期延长或质量问题。如果由于工作中发现设计方案设计不合理需要变更时,房地产开发商就需要追加成本进行设计变更。如果是项目质量不好,需要返工处理就会延长工期,同样也会加大投资成本。
1.6 自然风险
自然风险是指不能预见且不可抗力事件给项目造成损害或毁灭的风险，即由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。这些风险出现的机率相对较低，可一旦出现造成的危害是相当严重的。
1.7 经营管理风险
经营管理风险是指由于房地产投资经营管理不善而造成损失的风险。包括: 投资者不能胜任经营管理工作、信息匮乏、决策失误、不能处理好各种合同关系、违章或违法等。房地产管理水平的高低, 决定了房地产项目收入支出的大小, 也就决定了房地产项目抗风险的能力。管理水平高的房地产项目, 其经营支出低而收入高, 这样就保证了尽快回收资金, 保证了在外部环境变坏的情况下也能维持, 所以管理水平高的房地产项目, 其抗风险能力强。相同类型的房地产项目, 亏损或盈利，很大程度取决于对房地产项目的管理水平。投资不同类型的房地产, 需要承担的投资商业风险也不相同。普通住宅的风险相对要小些。此外, 房地产的户型设计和装修风格品质也直接影响着能否盈利。近几年一度风
靡成都的精装小户型就以其独特的功能受到市场的青睐而赚得一桶金。
2.房地产投资风险的防范策略
2.1 了解市场行情,寻找投资良机
房地产市场投资要实现收益是以市场需求为前提。投资于房地产的资金将建造出需要人们购买的房屋，只有房地产市场中存在对房屋的需求，可以实现房屋的出售，开发商的投资才能顺利实现。所以投资于房地产市场首先要深入了解市场现状，预估市场前景。了解市场现状要从市场调研入手。市场调研需要充分了解当前市场需要但目前还很欠缺的房地产项目类型是什么，需求量有多大，市场是否饱和，市场的支付能力如何，企业面临的的竞争力如何，市场未来的走向又是什么。充分了解市场，是企业预估风险，理性预期，降低成本的风险的基础，企业应当根据市场理性决策，寻找最佳投资点。
2.2 把握政策变动，认准投资方向
当前我国房地产投资正处于高速发展的时期，国家和地方政府宏观政策调控频繁，这就要求房地产投资者在进行投资决策前，应加强对房地产相关法律、法规，国家税收政策、财政政策及货币政策等政策的研究，把握国家政策的宏观动态。通过对各项政策的研究, 既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向, 较正确预测未来, 又利于其根据政策变动及时调整投资策略, 有效控制政策风险。
2.3 制定相关措施,转移投资风险
投资风险是可以根据合同的相关规定转移的，对于存在的一些风险问题在法律规定范围内可以进行合理转嫁，比如在房地产开发过程中所面临的材料的价格波动这样的风险可以通过各种条款的制定将其锁定在最小范围内。其次,可以通过保险进行风险转移，减少其所承受的风险。但是这种方式运用不是十分广泛,因为它会受到各种制度的制约和规定。另外,可将项目投资资金证券化,所谓资金证券化,是指房地产企业利用金融工具把项目开发资金转化为有效证券,在这个转化过程中,开发商和项目之间的关系也同时发生变化,从直接的物权关系转化为以金融工具为媒介的债权关系,从而实现风险转移。
2.4 进行合理融资，减少金融风险
房地产投资量大，必须采取融资的方式满足其投资需求。目前，房地产融资方式主要有：通过银行发行金融债券，筹集开发资金；通过房地产预售取得房款筹集资金；利用土地使用权申请银行抵押贷款。各房地产开发公司应根据自身的实际情况，选用最适合的融资形式，以便迅速、大量、安全且低成本融入资金。此外，房地产企业还要增收节支、提高劳动效率，减少管理费用，以确保所投入的资金获得最大的经济效益。
2.3 健全监管机制，降低资金消耗
工程建设既是投资项目资金的消耗过程, 又是工程项目建设完成过程。由于房地产项目投资主体与建设主体相分离，所以在这一过程中节约资金的可能性很小, 但增加资金的可能性很大。所以，进行项目建设过程中的风险管理，保质保量按期完成项目是投资者应对的一大难题。健全对投资项目的监管机制，首先要把好施工队伍关口，通过项目招标选择经济实力雄厚、技术实力强、管理经验丰富、价格合理、效率高以及有良好信誉的施工队伍；其次要认真签定施工合同，以法律文件来保障合同双方的经济效益，防范道德风险。最后，聘请经验丰富的工程监理对项目施工全面监督和管理，对工期、质量、成本严格监控，协调建设方与施工方的关系，及时化解矛盾，防止出现延误工期的情况。
2.4 加强经营管理，多方面规避风险
项目管理者是投资项目能否达到预期收益的关键。提高管理着的素质和水平不仅可以降低投资不确定性带来的风险，还能提高资金的使用效率及收益水平，进而降低风险。另外，合理改变经营形式、制定合理的销售战略、采用丰富的营销手段也可以在多方面规避房地产的投资风险。
3.结语
随着我国经济的发展，房地产产业起着重要的拉动作用，而且是一项高收益的投资项目，正是因为如此，房地产投资已经成为近几年乃至今后几年几十年社会投资的热点。任何事物都是矛盾的统一体，存在巨大收益的同时，也会拥有巨大的风险，特别是在面临当前经济转型发展期，房地产企业更是面临着巨大的风险，因而，对房地产企业的风险问题研究具有着巨大的现实意义。树立风险意识,掌握风险识别、评价和防范的管理技术,通过理性的判断、科学的决策有效规避风险,使企业实现盈利和快速发展的战略目标。
4.参考文献
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房地产开发风险 一、房地产投资的风险类型 1、财务风险 财务风险是开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者和报酬的可能性，其风险主要来源于房地产投资项目建成后的预期赢利水平、资金流动性的大小以及企业项目的还货能力和货款期限的长短。 1）、筹资、融资风险。即由于银行紧缩银根造成贷款困难（筹不到资或筹不足资）以及筹资成本增加引发的各种风险。一些发展商为了完成项目甚至不惜高息（年利达26%—30%）拆借。由此而引发一系列如利息负担加重，建造成本增加、售价提高及销售困难等各种风险。 2）、变现风险。即房地产投资中在一段时间内要把投资变成现金（如偿还借款、债务、发放工资等），为此而付出的代价和承受的损失。由于房地产投资周期长、数量大、其变现能力差，在建成和售出前投资者越是急于变现，蒙受的损失就会越大。 2、金融风险 1）、利率风险：银行对房地产的调控作用在当前主要是通过贷款的投向和利率的调节来实现。 而利率的高低直接影响到房地产投资项目的回报率。 2）、汇率风险：对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中伴随汇率风险，特别是在预售期望时很容易因对将来的汇率走势的预计不足而遭受损失。 3）、通货膨胀风险：通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。 4）、外汇利率的变动风险。即由于外汇的较大幅度的波动从而不同侧面对开发商造成风险。 3、购买力风险 包括两个方面：一是价格风险。包括：由通涨因素造成建材人工费上涨；由于部分房地产商在前些年大肆对土地进行炒作，使地价徒增；在开发过程中各个方面将市政设施配套强行向开发商硬性摊派，最终都造成“下游产品”即房地产售价升高。引起销售不畅或是仍按原价销售而冲减收益等。二是市场风险或经营风险。如供求形势发生变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力，引起销售困难和损失。 4、开发风险 它处于房地产投资中的初始阶段，涉及到房地产开发项目和时机的选择、布点、销售对象和方向以及如何与经营环节衔接等诸多方面。 5、经营风险
房地产投资风险规避 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
房地产投资风险规避 -- 薛栋 03A12113 能源与环境学院 风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 加强风险管理的重要意义 房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。 房地产开发过程的风险类别 1.经济风险 通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。 2.财务风险 财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现“烂尾楼”。 3.技术风险
由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。 4.决策风险 在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确，往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。 5.不可抗力风险 如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。 6.管理失误风险 缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。 7.组织风险 项目业主若是联合体，则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢，即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。 8.利率风险 利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大,当利率上升时,企业支付的利息随之增高,资本成本增大,楼盘成本加大,如果价格调高,楼盘卖不动,如果价格不动,则利润减少甚至为零,更坏的结果是销售价格低于成本，导致亏本。 9.房地产政策风险
房地产项目投资风险分 析与研究 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】
房地产项目投资风险分析与研究 摘要 论文通过对房地产投资基本形式和基本特点的介绍，结合房地产投资现状和今后发展趋势的市场环境分析，阐明了房地产投资的市场前途。建立房地产投资应遵循的基本原则，并结合工作实际对现阶段房地产投资机会的选择进行了详细探讨，辨析房地产投资面临的有利因素和不利条件。定性地分析了房地产投资风险问题，辨识风险的特征，并对房地产投资在获得土地使用权后的主要风险问题以及风险与投资收益的相互关系进行了分析，提出在风险因素干扰下，评估投资效益的经济技术指标和理论方法。通过一个详尽的房地产投资实例，说明该理论方法在投资风险评估中的应用，以及如何为投资决策提供依据和建议。根据风险评估与决策的实际需要，提出构建风险管理机构的模式，以利于及时调整和保障投资风险决策的正确实施。最后在结论部分，阐述了风险研究的长期性和风险决策的现实意义，对未来投资风险研究的趋势和方向进行了思考。 关键词：房地产；投资风险；分析；研究
Abstract The paper through to the real estate investment fundamental mode and the essential feature introduction, the union real estate investment present situation and the next development tendency market environment analysis, has expounded the real estate investment market future. The establishment real estate investment should follow the basic principle, and the union work was actual to the present stage real estate opportunities for investment choice has carried on the detailed discussion, debated analyzes the favorable factor and the adverse condition which the real estate investment faced. Qualitative has analyzed the real estate investment risk question, recognizes the risk the characteristic, and after obtained the land employment right to the real estate investment the main risk question as well as the risk and the investment income reciprocity has carried on the analysis, proposed under the risk factor disturbance, appraisal investment benefit economical technical specification and theory method. Through an exhaustive real estate investment example, explained this theory method in the investment risk assessment application, how as well as does provide the basis and the suggestion for the investment decision-making. According to the risk assessment and the policy-making actual need, proposed constructs the risk management organization the pattern, favor the prompt adjustment and the safeguard investment risk decision-making correct implementation. Finally were partial in the conclusion, elaborated the risk research long-term
第七章房地产投资报酬与风险分析 房地产投资的报酬来源（1）房地产持有期间所产生的增值；（2）房地产经营产生的收益，如租金。一般而言，在经济情况稳定时，房地产报酬的主要来源是其经营期间所产生的收益而非本身的增值。 投资报酬与风险分析的主要目的在于确定投资计划是否可行，因此其分析结果是投资决策的重要依据。 第一节比率分析与获利能力分析 一、比率分析 1、收益乘数（income multiplier） 收益乘数是将房地产的市价（或购入价格）与每期收益的比率，是一个倍数，类似于股票的本益比（即市盈率=股票市价/每股盈余）。 收益乘数越小，则表示以较少的投资即可换取较高的收益，暗示了较高的投资报酬率。 收益乘数有两种表示法，即 （1）毛收益乘数=市场价值/毛收益 （2）净收益乘数=市场价值/净收益 2、财务比率 （1）营运比率=营运费用/毛收益 意义：为求得1元的毛收益所需支付的营运费用。营运比率高则营运效率差。 （2）两平比率=（营运费用+偿债支出）/毛收益 两平比率也叫开支总费用率。是在税前的基础下，说明房地产所产生的现金流入与现金流出之间的比率关系。其数值越低则净现金流入量（现金流入-现金流出）越大。因此越低越好。（3）债务保障比率=营业净收益/偿债支出 其中，营业净收益=毛收益–营业费用 意义：房地产的经营收益扣除营业费用后仍可用来偿付固定债务支出的倍数。此倍数越大，则周转不灵的可能性就越小，所面临的财务风险越小，投资越安全。 但是越大，只表示违约的风险小，却不一定表示这是个最佳的投资计划。必须加上其他角度的分析来判断。 二、获得性的衡量 1.整体性资本还原比率=营业净收益/市场价格 是每年回收资本占投资购买价格的比率, 也可视为整体资产的报酬率. 注意区分:投资报酬率:投资者可获得的报酬占其投入资金的比率. 投资报酬是营业收益扣除所有费用及偿债支出后的剩余。所以资本还原比率越高,不一定代表投资报酬率越高. 但是一般而言,资本还原比率高是一个好现象. 但不能作为最后决策的唯一依据. 整体资本还原比率是净收益乘数的倒数. 2. 权益报酬率(投入资金报酬率)=税前现金流入/投入资金(自有资金或权益) 其中,税前现金流入=净收益-偿债支出、自有资金=房地产购入价格-贷款余额 权益报酬率上以真正投资人所享有的税前的投资报酬率(未考虑纳税). 3. 税后权益报酬率(现金报酬率)=税后现金流入/投入资金(自有资金) 这里,必须求得税后现金流入,因此必须先计算可课税所得. 除了先计算营运费用外,还必须计算利息几折旧费用,过程复杂。 4. 经纪人报酬率=(税后现金流入+权益增加)/初始现金投资 为了增加投资人购买房地产的兴趣,经纪人常常倾于高估房地产的投资报酬率.除了计算税后现金流入外,并将偿还抵押贷款时的权益增加也计入报酬之中.
房地产投资风险防范及措施 一、房地产业投资风险产生的主要原因 1.房地产的投资回收周期较长。导致房地产投资面临巨大风险的一个主要原因就是投资周期较长。据当前现状来看，除了房地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本外，置业投资的回收周期则在八到十年，或者是更长的时间。所以，一般来说，规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的资金压力与市场风险，只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房地产投资风险。 2.房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对于房地产投资来说，另一个较大的风险来自于房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。因为房地产企业投资后，当遇到周转资金不足时，需要实行资金筹措，为了稳定企业的内部发展，则需要从银行接入资金并对财务实行调控。受这种不确定性的影响，使得房地产企业将面临巨大的投资风险。如果相较于房地产投资的利润率，借入资金的利率比较低，企业则能够在财务作用下提升自身的自有资金利润率。而反之，如果借入资金的利率更高，则房地产企业则面临着亏损的风险，甚至因为负债率过高而不得不选择破产。 3.房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金，而用于支付利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的经营活动不顺利，将增加利息支付的难度，给企业带来巨大还债压力，而且还会给企业的信誉造成很大的损失，员工缺乏工作积极性，以致影响企业再次筹集资金的水平，最终造成房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。 1.充分调查市场需求，做出科学的项目决策。因为房地产行业所面临的是一个具有局限性的消费市场，一旦做出了投资决策，就将面临巨大的销售风险。所以，为了能够将此类风险降到最低，房地产企业在实行投资之前，理应对市场的供求关系做出全面的调查与分析，最终
浅议房地产投资风险与防范措施 【摘要】房地产投资过程是风险与收益并存的，尤其在我国综上 经济状况下，分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。 文中对房地产投资过程的四个阶段包括投资决策阶段，土地获取阶段，项目建设阶段，经营管理阶段的脆弱性进行分析，然后针对风险提出 可供参考的对策建议。 【关键词】房地产；投资；风险 1 引言 房地产业对民航业国民经济有重要的拉动积极作用，而且它也一 直被是一种高收益的投资，因此，房地产投资将成为今后几年内社会 投资的一个持续热点。但是房地产投资过程是风险和收益并存的，而 且巨大受各个方面的影响很大，尤其在我国今年以来经济转轨时期， 风险更是房地产商必须考虑的方面之一，因此研究房地产投资的风险 以及风险措施有着重大的现实意义。 2 风险和房地产投资风险概论 风险即某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。风险有两 种定义：一种表述定义强调了风险表现为不确定性；而另一种定义则 强调风险整体表现为损失表现一般的不确定性。若风险整体表现为不 确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险，金融风险属于此类。而风险表现为损失的不确定性，说明风险只能表现出高损失，不能从风险中获利信用风险的可能性，属于狭义风险。本文是从狭义概念方面进行房地产开展投资风险 的研究。 房地产投资风险是指投过房地产投资主体直接或间接地把一定量 的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不项目因素影 响而造成的房地产确定没有达到预期的利润甚至赔本。由于房产的寿 命周期持续时间比较长，资金需要比较大、风险因素受外界因素影响
比较多而且比较巨，因而在其周期的的各个阶段，投资者均要面临长 期存在各种各样的风险[1]。 3 房地产投资基金过程风险分析 房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个 环节要素的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不 确定因素进行识别并加以防范。 3.1 投资决策阶段的风险 在房地产开发中，这一阶段特别重要，是房地产开发过程中拥有 最大、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到这个开发项目的成败，因为任何一个开发投资项目都有其差异性，所做计划教育工作的多少，必须与公司的规模和项目的规模相适应。房地产投资决策阶段的风险 可从政策、经济、区域社会环境、开发时机等开展四方面进行分析。 3.1.1 政策风险 产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业 和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业发展结构调整，降低金融 业在国民经济中地位的地位，紧缩投资于房地产业的房地产资金，将 会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。 金融政策风险。由于房地产金融投资金额大、投资周期长，这就 注定大笔资金外部部分资金尤其是银行贷款额相当大。因此，国家金 融政策的调整对房地产业发展钢铁业有着不可替代的影响。其中，金 融政策风险中的利率风险对房地产投资中会的影响尤为重大。利率风 险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。 该风险存在于房地产业投资的全过程。由于偏大房地产投资企业负债 规模较大，当利率上升时，企业支付的利息与此同时增高，资本成本 增大，楼盘成本加大，如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动， 则利润减低甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。
中国地质大学长城学院 本科毕业论文题目我国房地产投资风险分析与防--- 以为例 系别经济系 专业经济学 学生朱印 学号01110202 指导教师于诺 职称讲师 2014 年 4 月15 日
我国房地产投资风险分析与防 摘要 本文在总结国风险分析的基础上，结合当前房地产市场现状，对中国房地产投资风险进行分析，对影响房地产投资收益的风险进行了归类，解释了各类风险的特征，从而为风险控制和防提供有益的参考。使房地产开发企业以及投资者能够有针对性地建立相应的控制机制，以保障投资风险决策的正确实施。同时系统地阐释了风险回避、风险控制和风险转移等措施在房地产投资过程中的应用。最后得出在房地产投资活动中对于风险应保持高度关注，冷静分析对策，沉稳果决操作的结论。 关键词：房地产；投资；风险评价 ABSTRACT This paper summarizes the country risk analysis, based on the status of the current real estate market combined with Beijing on China real estate investment risk analysis, risk affecting the real estate investment income were classified explained the characteristics of various types of risks, so as to risk control and prevention provide a useful reference. So that real estate development companies and investors can be targeted to establish appropriate control mechanisms to safeguard the correct implementation of investment risk decisions. While systematically explains the risk avoidance, risk control and risk transfer measures in the real estate investment process. The conclusion that in the real estate investment activities should remain highly concerned about the risk, calm analysis countermeasures, calm and decisive actions conclusions. Key words: Real estate; Investment; Risk assessment
房地产投资及其风险 第一节投资与房地产投资 投资的概念 ?最通俗的理解，就是用钱来获取更多的钱。 ?金融角度：为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为。 ?经济角度：利用资源或通过购买资本货物，来增加未来产出或收益的行为。 ?投资是指经济主体(个人或机构)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。 ?投资与投机的区别： ?投资所经历的时间周期更长一些，更趋向是为了在未来一定时间内获得某种比较持续稳定的现金流收益。 投资的分类 ?短期投资和长期投资（投资期限的长短） ?直接投资和间接投资（投资人能否直接控制投资资金） ?金融投资和实物投资（投资对象的不同） ?生产性投资和非生产性投资（投资的经济用途） ?国内投资和国外投资（投资地域不同） 短期投资和长期投资 ?按投资期限或投资回收期的长短来分类。 ?预期在短期内（通常是一年内）能够收回的各种投资活动，属于短期投资； ?预期投资期在一年以上的各类投资项目，属于长期投资。 ?一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。 ?长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力较强。 ?在一定条件下，短期投资和长期投资之间是可以相互转化的。比如说，股票投资。 如何选择？主要是由投资者的投资偏好所决定的。 直接投资和间接投资 ?按照投资人能否直接控制其投资资金来分类。 ?直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者同为一个人或机构。 ?间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债卷等金融资产的方式所进行的投资，投资人按照规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投放资金的运用状况。 ?间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上体现不出投资人的意志。 金融投资和实物投资 ?按照投资对象存在的形式来分类。 ?金融投资的投资对象有资本市场的股票、债卷、基金、期货、信托、保险等，还有货币市场的存款、票据、外汇等，还包括风险投资、彩票投资等。 ?实物投资的投资对象大致可以分为固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资等。 ?金融投资是投资者为了获得预期收益，预先垫付货币以形成金融资产，并以此获取
房地产合作开发从其开始建设到销售完毕这段时间内，存在大量的可预测和不可预测的风险，甚至会卷入诉讼或者仲裁之累；同时由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同内容的不严谨，合作双方之间极易产生纠纷。作为房地产项目的合作方，必须要对其运作模式和过程中的潜在风险有清醒认识，方可保障自己的投资权益。 （一）合同效力风险 （1）缺乏房地产开发企业资质 法律对从事房地产开发的主体有着严格限制条件，从事房地产开发应具备两个条件： 首先，从事房地产开发的企业应是房地产企业，即“房地产开发企业应依法取得房地产开发的营业执照，从而获得能够从事房地产开发的身份和条件。”根据《城市房地产管理法》的规定，从事房地产开发经营的企业，应当经工商行政管理部门核准登记领取营业执照，并在规定的时间内到当地建设行政管理部门办理备案登记，方可从事经营活动。 其次，房地产企业应具备相应的资质条件。《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业按照企业条件分为一级、二级、三级、四级共四个资质等级。各个资质等级的企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。 根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产
开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。” 《解释》没有要求合作各方均具有房地产开发经营资质，但合作开发房地产的双方中必须至少有一方具备房地产开发资质，否则，合作开发房地产合同无效。这是实践中应当提防的一个合作开发风险。但是，需注意的是，认定合同是否有效的时间点为起诉前，而非判决做出前。 （2）未取得土地使用权证 《解释》对合作开发房地产合同下了明确的定义，即“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”房地产合作开发合同与土地使用权的转让合同有着本质区别，土地使用权转让合同如果不满足法律规定的转让条件，则合同必然无效。而房地产合作开发合同“不满足土地使用权转让的条件，合作合同并不必然无效”。 事实上，因为缺乏明确的法律依据，这类合同在实践中被认定为有效和无效的情形均可见，这是开发实践中需要注意的地方。一方面应尽量避免未取得土地使用权证对合作合同效力产生影响，另一方面，不可贸然对未取得土地使用权证的合作合同做出有效或无效的认定，以防止损失扩大。 （3）审批、许可与登记影响合作合同效力 关于合作建房审批手续与土地使用权变更登记对合作开发房地产合同效力的影响，《解释》并没有予以规定。《中华人民共和国房地产管理法》实施以前的案件，适用最高人民法院于1995 年12 月27 日发布的《关于审理房地
房地产投资风险分析 摘要：随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由 于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的 风险。对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。风险评价是一个非常复杂的系统评价问题，本文顺应房地产投资风险管理的需要，着力去完善目前房地产投资市 场和项目的风险评价体系，按照提出问题、分析和解决问题的思路和框架，提供一种更为科学的风险评价方法，为决策者进行决策提供参考和借鉴，使其决策更为合理和科学。 关键词：房地产投资风险；风险现状；风险种类；风险控制；定性分析 Abstract: with the rapid growth of the national economy in recent years, the real estate industry has become a pillar industry in the national economy, because of its fast development and investment overheating, part of the city has a real estate bubble, is bound to real estate investors bring huge risk. Study on real estate investment risk also becomes an important subject of theoretical circles and industrial circles. Risk assessment is a very complex system evaluation, this paper conforms to the real estate investment risk management, to perfect the system of risk evaluation of the real estate investment market and projects, according to proposed the question, analysis and problem-solving ideas and framework, provides a more scientific risk evaluation methods, and provide a reference reference for decision makers making, make the decision more reasonable and scientific. Keywords: real estate investment risk; risk; risk; risk control; qualitative analysis 1.房地产投资风险的含义及特征房地产属于城市型产业，它主要从事开发城市中的商业、居住、工业物业，这些项目都需要大量的投资。由于房地产本身的特点，从买进土地到建设房地产项目，直到出租出售，其商品化过程比其它产品的商品化时间要长，这 样，就注定了其对外部资本，特别是银行贷 款的依赖程度，这样的不良后果极易使企业负债规模过大而陷入清偿危机。在其它方面，如 市场变化、政策方面的变化，以及房地产本身及其经营的特性，决定了它必然涉及一些风险因素，那么风险究竟是什么呢? 1.1关于风险的定义 风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实 际状况之间发生的差异，从而给行为主体造成经济损失的可能性。一般说来，风险是指在一 定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。 首先，风险是指“一定条件”下的风险。比如投资房地产，在什么时间投，投资于哪一个或几个项目，投多少，风险是不一样的。这些问题一旦决定下来，风险大小就无法改变了。即特定投资的风险大小是客观的，而你是否冒风险及冒多大风险，是可以选择和由主观决定的。 其次，风险是“一定时期内”的风险，风险的大小随时间延续而变化。如对一个投资项目的成本，事先预测可能有很准确，但越接近项目完工则预计越准。随着时间的延续，时间的不确定性在缩小，事件完成，其结果也就完全肯定了。因此风险总是“一定时间内”的风险。 最后，风险是指事先可以知道所有可能结果及每种结果的变动程度。变动程度常用标准 方差来表示，以描述分散的各种可能收益与均值偏离的程度。一般说来，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大，反之亦然。 1.2房地产投资风险房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产投资固有的周期长，投资额大、影响因素复杂等特性，房 地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。所以风险因素的判 断与分析等在房地产投资分析中显得十分必要。
房地产投资分析课程论文 ——房地产投资风险分析及应对策略专业： 班级： 学号： 姓名： 日期：2016/6/5
【摘要】房地产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。 【关键词】房地产投资、投资风险、防范策略、应对策略 一、我国房地产投资风险总体状况及变化趋势 近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。 （一）经济风险降低，技术风险、政策风险增加 房地产投资经济风险是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济的发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的济风险将有所降低。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上。随着我国房地产市场化深入，房地产开发商将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那些经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 （二）房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有:1)前几年我国出现的房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积压空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间要比东部短。2)由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象己初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方位多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。 （三）投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异，有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信
房地产投资风险分析及对策 初勘 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产投资风险分析及对策初勘 [摘要]房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。文章试析了房地产投资的主要风险,从而提出了防范对策。 [关键词]房地产投资风险类型对策 房地产是个热门和利润丰厚的行业,近三、四年来,住宅价格每平方米提高了1500元左右,这成了一个不争的事实。因此,该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性使其存在多种风险,同时也有相当多的开发商由于策划、经营、政策等诸多因素导致他们的楼盘卖不出去。由此,投资者就应具备防范各种风险的意识和能力。本文拟就房地产投资风险与防范对策作一初浅探讨,以期得到专家的指导。 一、房地产投资风险类型 房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目,在开发过程中,由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。房地产投资有以下几种风险: 1.通货膨胀风险 通货膨胀风险也称为购买力风险。因为房地产投资周期较长,所以只要通货膨胀的因素存在,投资者就面临通货膨胀的风险。 2.市场的供求风险 市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 3.利率风险 利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大,当利率上升时,企业支付的利息随之增
目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)
房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析
房地产投资风险及其防范策略 王慧 (西安科技大学管理学院陕西西安） 摘要：房地产业是集房地产开发、经营管理和物业服务为一体的综合性产业，是社会生产和再生产及各种经济活动的基础，同时,房地产业也是一个高风险,高盈利的行业。房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等基本经济活动中,以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是并存的，尤其是在当前的经济状况下,分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。文章简要分析了房地产投资的主要风险，并对现阶段我国房地产投资做出了风险防范策略。 关键词：房地产投资风险防范策略 0．引言 回顾我国房地产业几十年的发展历程,从19５8年我国房地产市场被取缔，到20世纪80年 代初期我国房地产市场随着改革开放而得到恢复，再到90年代发生的房地产泡沫，一直到目前的房地产市场的火爆，中国的房地产市场的发展可谓是一波三折。众所周知,目前房地产业已经成为我国国民经济主要的支柱产业之一，房地产市场的健康平稳关系着国计民生。 近几年来我国房地产市场异常火爆,房价一路走高.据悉201３年7月北京、广州、福州等地出现了几处“日光盘”，即楼盘开盘当日就售磬。其中北京某楼盘创下了单日单盘收入最高记录，单日收入高达37。9亿元。据最新统计,全国70个大中城市仅今年上半年房价上涨63%。不仅房价上涨，上半年国内土地供应量也创历史新高,地王频出,土地市场异常火爆，105个城市住宅地价有94个城市地价上涨。 面临着这样的房地产市场形势，许多房地产开发商在高额利润的驱使下继续加大房地产投资.据统计今年全国已有５。7万亿的资金流向了房地产市场,占全国社会融资规模的一半以上。为此有的专家预测，目前房地产市场应该到了重要的拐点,如同击鼓传花到了最后一棒。笔者认为在这种形势下，房地产开发企业最重要的是应该保持清醒的头脑，不要被眼前的火爆局面冲昏，高收益必然伴随着高风险，如何正确识别、评价潜在的各类风险，减少投资决策的盲目性是当前房地产开发商最主要的任务。 1。房地产投资风险浅析 房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。 一般将能够引起或增加房地产投资风险事件发生的机会和影响损失程度的因素或潜在条件称为房地产投资风险因素。概括起来主要包括以下几个方面: 1.1 政策风险 政策风险是指我国宏观调控政策行为，特别是房地产调整控制性政策而带来的风险。包括产业政策稳定性、土地使用制度改革、金融政策等方面。由于政策的变化而带来的风
浅谈房地产投资风险分析 又到了大四毕业季，看似轻松好玩的大四生活其实也暗藏着无限的压 力，找工作、考研，谋出路的同时，还要撰写毕业论文，确保能够顺利毕业，拿到毕业证。下面就由为大家推荐一篇物业管理毕业论文，欢迎阅读哦! 摘要：随着国民经济的快速增长，我国房地产业也呈现出良好的发展态势。但是，在房地产业高速发展的背后，其所带来的投资风险也在日益增大，而要避免房地产投资风险，必须对房地产投资过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出分析。本文介绍房地产投资中常采用的分析方法，并按照房地产周期进行风险因素的识别。 关键词：房地产投资; 分析方法; 风险识别 房地产投资风险，是指由于各种难以预测的因素* ，使得房地产投资行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异，给投资者带来经济损失的可能性。 一、房地产投资风险主要分析方法目前，常用的风险分析方法主要有 专家调查法、故障树分析法 （FTA法）、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。 （一）专家调查法。专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等 10 余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两 种。 1 、头脑风暴法。头脑风暴法是以一个5~10 人的专家小组以会议的方
式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。 头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论，在项目管理实施的过程中，也可以经常采用这种方法，对以后实施阶段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广，包含因素过多，就要先进行分解，然后再分步进行讨论。 2 、德尔菲法。德尔菲法是由美国着名咨询机构兰德公司于五十年代初发明，经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在：能够让专家自由地发表个人观点，能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中，可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理，使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查，即可使专家的意见逐步取得一致，从而得到比较符合实际的结论判断。 该方法具有广泛的代表性和可靠性，其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以进行定量的估计，缺点主要是表现在易受心理因素* ，主观性强。 （二）故障树分析法。 故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事