【机密】
中益老龄事业发展中心
养老示范基地建设方案
（讨论稿）
2012年3月11日
人口老龄化是社会发展必须面对和解决的重大问题。我国自1999年即开始步入了世界上规模最大、速度最快的人口老龄化发展历程，人口老龄化形势日益严峻。据统计，截止2011年底，我国老年人口已达1.85亿，占总人口的13.7%。到2020年老年人口预计将达到2.48亿，约占总人口的18%，且呈现出规模大、速度快、峰值高和不均衡的特点。人口老龄化将成为未来一个时期我国的基本国情特征，将给经济、社会、政治、文化等诸多方面的发展带来深刻影响。尤其是人口老龄化带来家庭养老功能不断弱化的矛盾更加凸显，构建社会化养老服务体系迫在眉睫。
在这样的形势下，加快养老床位建设已成为政府和社会的共识，为此，各种敬老院、养老公寓、养护院、托老所等养老服务机构在社会和家庭的双重要求下应运而生。但由于专业护理人才匮乏，认证体系、建设标准、服务规范、行业自律和市场监管不健全，市场准入退出机制缺失，养老市场鱼目混珠。促进养老市场健康发展，除了健全法制，有必要在全国建立若干国家和省级
养老示范基地，在建设标准、服务内容、服务规范、体制机制创新、运营模式等起到示范作用，引导养老市场健康发展。
为此，中益老龄事业发展中心根据国务院关于老龄事业发展“十二五”规划，拟在地方政府支持、气候特征显著、环境条件优越、服务基础良好、陆空交通顺畅、土地条件具备的海南、云南、广西、河南、山东、黑龙江等地南北气候过渡典型地点，规划建设多类型、综合性符合国家标准的养老示范基地，即：“新型养老公寓”。
一、功能定位
养老示范基地建设将实现以下四大功能：
（一）社会教育的功能
通过以示范作用覆盖于全体老人，以集中护理服务于特定人群的方式，营造敬老、养老、助老和代际和谐的良好社会氛围，树立爱党、爱国、全心全意为人民服务的坚定信念，弘扬革命精神，传承民族传统，为全面实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”的目标创造更为有利的社会环境。
（二）示范指导的功能
通过规范项目建设标准，打造符合不同体征类型老年人服务需求的更为方便、更为完善的养老服务设施模型；通过研究服务价格、成本核算等实际运转中的关键环节，提出符合国情的养老服务机构健康发展的体制机制模式；通过引入国际先进的养老服
务理念、养老设施装备、养老护理技术，全面提升养老服务水平，建立各类养老服务机构可直接借鉴的基础服务模块。
（三）研究探索的功能
通过对养老示范基地这一基础平台的实际操作，探索养老服务机构科学、经济、正常运行的必要条件和供给结构，特别是针对基本养老非盈利服务机构的平衡运行，明确社会组织的角色，为使社会组织更好发挥在老龄事业发展中的作用创造条件。
（四）实训认证的功能
按照《国家中长期人才发展规划纲要2010-2020年》关于培养高技能人才队伍的要求，在开展正常养老服务的同时，养老示范基地将整合社会各类养老职业教育培训资源，主动承担高级老年护理师的技能培训、实训实习、考核认证等职责，成为国家和各级老年人护理服务高技能人才培养基地和公共实训基地，促进我国老年护理人才队伍整体素质的全面提升。
二、示范内容
养老示范基地建设力求示范性和探索性，通过设施建设和服务供给对社会养老服务事业的发展起到示范和辐射作用。养老示范基地力求建成为建设规模较大、设施配套齐全、管理体制科学、环境气候宜人的适合不同层次、不同类型老年人及老年人家庭需求的综合性养老服务中心，全面满足老年人物质文化生活的需要。建设设计理念力求完善，布局、结构、配套应满足为老人提供优质养老服务；既能提供一般性生活照料，也能提供相对专业的基
础医疗服务，使老年人在享受养老服务的同时提高生活品质，寻求到更加积极健康的老龄生活方式。
（一）机构建设示范
统一标准，科学建设。按照已颁布养老服务设施工程建设标准、规范，合理确定各种类型养老服务设施的建设规模、选址条件、建筑面积、用房安排、功能布局、建筑设备、室内外环境标准。
（二）管理体制示范
通过专业培训、护理实训和技能鉴定，形成一支高素质的由专业人员、兼职人员和志愿者组成的养老服务队伍，提高养老服务工作者整体职业服务水平和护理技术水平，形成一整套规范化的养老护理机构日常管理体制。
（三）运行模式示范
探索养老服务业的体制机制创新，根据政府扶持保护政策，提出科学、合理、相对完善的、运转模式，促进各级社会、各类养老服务机构健康发展。
（四）价格机制示范
在自主经营、自负盈亏的基本前提下，根据养老服务机构价格及成本核算实际情况，找准盈亏平衡点，分类测算不同服务类别、服务水平的价格机制。
（五）基本装备示范
根据各类规范配置基本装备，通过实际运用提出各类养老服
务机构的装备配置标准。
（六）服务标准示范
1．居住标准服务
基地社区建筑物完全经过特别设计，如无障碍平面设计、扶杆扶手增量设计、房门走廊扩充设计、低楼梯踏步设计等等；基地即远离城市中心，又以快捷到达的医疗机构为依托；采用低建筑密度、高绿化率，营造空气污染低、负氧离子高的小区域气候环境；为不同消费需求的老人提供短、长期居住服务。
2．个体照料服务
所有工作人员必须持有国家养老护理执业资格证书，根据不同老人的实际需要和国家服务技术操作规程，针对不同体征类型、不同消费需求、不同生理状态的老人，提供专门看护高端个体照料服务。
3．健康饮食服务
满足老年人生理、心理消费特点，提供干净卫生、质优价廉、适合不同需要的特殊营养配餐服务。考虑设置营养配餐与食疗中心，针对老年人生活习性，使营养成分满足基本活动需求，控制过高热量摄取。主要功能可以包括：营养分析、食谱制定、营养调查、体重控制、菜谱制定、膳食管理、成分查询、个体食谱分析等。餐饮设备数量应满足老年人生活最低需求，普遍配置冰箱、消毒设备、炊具及餐桌椅等，备有保温设备及交通工具以提供送餐服务。
4．医疗保健服务
与周边医院、护理点站、原居住地等建立医疗保健网络，基地内设立特护、理疗、中医、针灸、按摩、保健等项目；为全体入住老人建立与合作医疗机构一致的病历档案；开展定期巡诊、巡视、健康监测、上门诊疗等服务。考虑设置基础医疗部和急救抢救中心，安排执业医师，就地诊治一些不需要去医院救治的疾病；设置理疗与抗衰老中心，配备专业理疗师和先进理疗仪器以及康复器具、辅具，进行康复治疗和保健理疗，提供专门康复陪护等服务。
5．咨询代办服务
协助老年人解决诸如个人和家庭矛盾、退休理财、生活安排、旅游度假设计等各种问题，使老年人的个人权益得到最好的尊重和保障。
6．法律服务
聘请专业律师，针对老年人特点，为他们提供房屋出租、消费权益保护、遗嘱准备、文件公正等法律服务。
7．交通及陪伴服务
为老年人提供车辆预定、定点班车等服务，满足出行需求。同时可以为老年人提供专人陪伴服务，方便老年人探亲访友、购物外出等行程安全。
8．精神慰藉和临终关怀服务
从精神慰藉和心理疏导的角度考虑，设立健身休闲会所，提
供娱乐、茶艺、书画、图书、以及文化交流等活动内容。为病危老年人尤其是孤寡病危老年人提供专业临终关怀，使老年人在人生最后的旅程心理安详、愉悦，感受人间亲情。
三、服务对象
中心养老示范基地广义服务对象是社会有养老服务需求的所有老年人。具体服务对象主要面向具有一定消费能力且具有自理或半自力能力的老龄人口。从成分类型上主要针对：一是对社会贡献突出又有养老需求的老人；二是子女不能陪伴身边的空巢老人；三是一些孤寡老人；四是其他需求的老人。
四、开发模式
（一）社会力量为开发主体，开发模式为：老龄公寓+休闲农业+（旅游业）
由社会资金或企业投资建设运营，将老龄公寓建在城市郊区，与蓬勃发展的休闲农业相结合，建成乡村式养老基地。在此基础上形成规模化连锁经营，可实现异地资源的置换，促进老年旅游业的发展。其政策保证是：
1.新型老龄公寓只租不卖，不涉及到房产证等手续问题，但是建议政府应采用土地流转的方式从农村集体土地指标中划拨，使企业取得土地使用权，以降低建设成本，从而降低公寓的价格。
2.建议政府可参考农业旅游观光用地中的建设用地分别制定各种运营模式所需用地的指标。同时，可根据国家和地方其它有关政策或出台有关地方政策来解决土地指标等问题。
3.土地转用后，对于土地利用的管理办法可借鉴国土资源部国土资函［2011］138号文件精神（《国土资源部贯彻落实<国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见>政策措施的函》），支持探索新能源产业和旅游业等用地差别化、精细化管理。为了使示范项目能够尽快且顺利进行，各级政府及行政主管部门应当按照解放思想、特事特办的原则，进行相关建设手续的审批工作。
（二）养老示范基地选址应具备的基本条件
1.区位条件优越，交通便捷，地块距离市区不宜超过10km,利于老年人的出入，利于满足家人和亲朋来往便捷的需要。同时，在突发情况下方便老人的医疗救治。
2.周边医疗、服务等综合配套设施齐备，水、电、气、暖等基础配套设施完善。
3.良好的生态环境能使老年人心情舒畅，更利于老人的身心健康。与山地、丘陵、水域、田野等有机融合，这样的地块环境优美，空气清新，适合老人颐养天年。
4.旅游资源丰富，利于休闲农业发展，吸引更多游客，增进老人与社会的接触和交流，尤其更能够吸引子女晚辈前来探望老人，增加相处的时间，促进家庭和睦，社会和谐。
5.地块规模宜大不宜小，便于集约经营，利于提高各类配套设施标准和提高服务管理水平。
6.应优先选择相对土壤贫瘠的地块，不占用基本农田，不违
反用地政策，提升地块的附加值。
（三）养老示范基地的社区规划
1.规划设计要求
（1）建设规模化
示范基地建设规模一般需要在1000张床位以上。规模较大，有利于使配套设施的利用更加集约，设施亦更加完善。
（2）环境园林化
休闲农业绝佳的自然环境，可以让老人充分享受天地之美，比传统的老龄公寓更能舒缓身心、修身养性。广阔的公共活动空间，可以让老人很好的融入社会。良好的生态环境既能够保证老年人的身心健康，又能为游人提供优质的旅游产品。
（3）设计人性化
户型设计要合理，建筑设计要符合老年人特点，满足老年人的特殊使用功能和要求，达到无障碍居住，人性化设计。
（4）公建设施配套从优化
从老人的身体条件、实际需要出发，从私密性、社会交往、可选择性、清楚的方向性和明确的标识系统、安全感和安全性、无障碍和易操作性、适度挑战性、适度声光环境、环境的熟悉性和连续性、尺度适宜的细部等方面入手进行人性化设计，建设完善的配套设施：医疗卫生设施、文化娱乐设施、商业购物设施、体育运动设施、饮食服务设施、咨询服务设施、标识设施等。水、电、气、暖配套到位。
（5）服务多元化
除提供老年人的日常需求等基本服务外，还要满足老人的文化娱乐、专项服务、法律和心理咨询服务等需求。
（6）生活智能化
配套紧急呼叫对讲系统、安防系统、消防系统、网络管理系统及健康档案系统等。
（7）建筑艺术化
建筑设计在追求人性化的同时，还应当追求建筑的美感，使之与周边良好的自然环境相和谐，为老人创造一个颐养天年的美好家园。
2.功能分区
养老示范基地建设主要分为：公寓建设区（平层公寓、高层公寓）、公共建筑用地区（配套服务设施）、种植用地区（休闲农业、农业生产设施等）、公共绿地（包括景观水体）。
3.经济技术指标
示范基地建设要本着规模大、高绿地率、低建筑密度、低容积率的规划原则。
4.运营模式
（1）公寓不出售，只出租。经审查符合入住条件的老人只需一次性缴纳一定数额的租住保证金，即可享有租住房屋的终身使用权。合同终止后，该老龄公寓的使用权收归公司所有，公司全额退还租住人当年所缴纳租住保证金。
（2）运营模式一：采用“村企合作”的形式，由村集体提供合作土地，由企业负责提供所有建设资金。具体操作模式是：村民将承包地流转结合作企业，发展休闲农业产业化项目，壮大农村集体经济组织；村民的宅基地折价入股进入项目运作，集中建设新型农民居住社区，并配套各项基础设施，改善农民生产生活条件。农民进入合作企业就业，获得工资和入股项目的保底分红。剩余的宅基地、集体建设用地用于建设示范基地的老龄公寓。建议绿地率大于60%，建筑密度低于25%，容积率低于0.75。简言之就是：承包经营权换社保，宅基地使用权换住房，集体建设用地换集体经济用地。实现“政府不用出钱就可以建设新农村，农民不用出钱就可以就业增收，城里人出较少的钱就可以享受良好的休闲度假养老生活”，并实现“农民利益最大化，企业利益合法化”。
（3）运营模式二：企业采用土地流转的方式从合作的村集体中取得一般农用地的使用权，把闲置土地、利用率不高的土地解放出来，充分发挥土地资源，整合土地资源。政府对土地总体规划进行调整并改变土地利用性质，将一般农用地改为农业旅游观光用地，用于发展休闲农业和养老业。同时给出用地条件等相关经济技术指标，建议绿地率大于70%，建筑密度低于15%，容积率低于0.25。土地转用后，对于土地利用的管理办法可借鉴：国土资源部国土资函［2011］138号文件精神（《国土资源部贯彻落实<国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见>
政策措施的函》），支持探索新能源产业和旅游业等用地差别化、精细化管理。为了使示范项目能够尽快且顺利进行，各级政府及行政主管部门应当按照解放思想、特事特办的原则，进行相关建设手续的审批工作。其具体操作方式是：村民将承包地流转结合作企业，发展休闲农业产业化项目，土地附加值得到提高。比例极低的土地转用后用于建设示范基地的老龄公寓。农民进入合作企业就业，获得工资和入股项目的保底分红，农村集体经济组织得到壮大，农民生产生活条件得到改善。实现“政府不用出钱就可以发展休闲农业和养老业，农民不用出钱也不用失去土地就可以就业增收，城里人出较少的钱就可以享受良好的休闲度假养老生活”，并实现“利国、利民、利企”。
（4）由企业成立或聘请专业物管公司对园区进行物业管理，实行有偿服务，收费标准略低于行业市场价格，自负盈亏。
5.优势分析
（1）老龄产业发展与休闲农业相结合可实现相互借势而为国家政策大力向农业倾斜，休闲农业和老龄产业同属于横跨第一、第二、第三产业的新型交叉型产业，不仅为人们提供了娱乐休闲的好去处，更成为推动现代农业和农村经济新的稳定增长点，得到国家政策及各地政府的大力扶持。养老产业与休闲农业的结合属于优质资源的整合发展。
（2）老龄产业发展与休闲农业相结合可实现产业的优质提升
休闲农业所具有的优美的田园环境符合老年人养生的环境需求，生态养生；休闲农业能为老人提供有益身体的高品质绿色果蔬，饮食养生；休闲农业能让老人体验参与身体力行的农事活动，老有所乐、运动养生；休闲农业能让老人融入自然天地，并能与人交流而不与社会脱节，精神养生；休闲农业深受城市群体的青睐，老龄公寓与休闲农业的结合能促进老人与子女的交流与社会和谐。
（3）老龄产业发展与休闲农业相结合可实现资源利用的最大化
这是一种将老龄公寓产业、旅游业、休闲农业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、休闲农业进行资源整合，扩大了资源边际效用，拉动了内需，实现了资源共享与资源置换。
（4）示范基地的综合优势
政府无需投入资金，减轻财政负担；有助于社会力量参与养老事业并持续发展；在发展养老产业的同时，可带动旅游业发展，拉动内需；涉及到了服务业的多个领域，促进了多个行业的发展；有助于调整地方产业结构，促进就业，提升地方经济；减轻城市承载力的压力，促进社会资源的科学合理配置；在不违反国家土地政策的基础上，合理利用土地，增加土地附加值；农民生活得到双重保障；与普通的老龄公寓相比，产品性价比高，更易于在全国复制推广；能促进老人与社会的交流，提升老人的生活品质；
发掘老人的智慧和潜能，老有所为，提升老人精神状态；增加城市居民（尤其是子女）节假日游憩场所；有益于家庭和睦，增加儿女与老人的交流，促进社会和谐。
总之，新型老龄公寓的建设和推广，将极大地促进社会老龄产业的发展。
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