房地产评估作业与例题
例题6：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。（）（2005年试题）
答案：√
解析：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同都是要式合同
例题7：房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起（）日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。
A．10
B．15
C．20
D．30
答案：D
解析：这是《城市房地产抵押管理办法》的规定。
例题8：人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由（）参照评估价确定。（2005年试题）
A．人民法院
B．估价机构
C．拍卖师
D．竞买人
答案：A
解析：依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。
例题9：如果抵押房地产是抵押人所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。（）（2005年试题）
答案：√或×
解析：此题已过时，根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。此题正确。但是根据最新的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”。此题不正确。
例题10：下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（）。（2005年试题）——《城市房地产抵押管理办法》试题
A．抵押人到期未偿还债务的
B．抵押人擅自处分抵押房地产
C．抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的
D．抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的
E．未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的
答案：ABC
解析：根据《城市房地产抵押管理办法》第40条规定，DE两项不正确。
2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
《海图作业》实训与评估大纲 一、实训目的和基本要求 实训目的：通过实训，检验学生有关海图作业的基本知识和技能，满足中华人民共和国海事局颁布的《海船船员适任考试和评估大纲》中对学生海图作业的要求。 基本要求：通过实训，学生应熟练掌握航海三角板和分规的正确使用；运用多种方法进行物标的观测，并熟练进行海图作业和量取船位；快速进行先风后流或先流后风的航迹绘算；运用《航海通告》，正确进行海图改正；学会填写中版航海日志。 二、相关教学环节安排 1．教学时尽量采用现场课，教师演示主要操作之后，学生实际进行相关的操作训练。 2．教师应注意学生的训练过程，发现问题及时解决。 三、主要内容及学时分配 主要内容： （一）作图工具使用 1．航海平行尺的使用 2．航海三角板的使用 3．绘画方位线 4．最取距离 5．最取和标绘船位 （二）海图识读 1．中版海图的识读 2．英版海图的识读 （三）海图改正 1．中、英版《航海通告》的识读 2．中、英版海图的改正
（四）航迹绘算 1．航迹绘算 2．观测船位 3．船位差 4．航线标注 （五）记录《航海日志》 1．概述 2．记录《航海日志》 课时分配 四、考试方式及要求 1、考核时以口述和实际操作为主； 2、学生在规定的时间内独立地完成航迹绘算、填写航海日志、海图改正、口试。 3、评估员根据中华人出共和国海事局颁布的《海船船员适任考试和评估大纲》中对海图作业的要求来进行考核。 五、教材及参考书 1、《海图作业》李文芳主编青岛远洋船员学院自编教材2003年 2、《航海学》高玉德主编大连海事大学出版社2003年 六、有关说明
具体评估、实训内容以训练时现行版的《海船船员适任考试和评估大纲》为准，故实际教学内容可能有所变动。 执笔：肖建兵审核：於健 《船舶定位》实训与评估大纲 一、实训目的和基本要求 实训目的：通过实训，检验学员在相应航区内正确进行不同方法的船舶定位能力，满足中华人民共和国海事局颁布的《海船船员适任考试和评估大纲》中对学员船舶定位的要求。 基本要求：通过实训，学员应熟悉各种船舶定位的基本方法，能够利用雷达、罗经、索星卡、六分仪以及一些天文表册等工具熟练掌握陆标定位、测天定位和移线定位的技能和程序，能根据设定的环境和所使用的方法分析评价所得船位的精度并正确处理误差影响。 二、相关教学环节安排 1．教学时采用现场课，教师讲解各种定位方法的具体步骤和注意事项，之后由学生进行相关的实际操作训练。 2．在学生的训练过程中，教师随时答疑，合理安排训练进程，发现问题及时解决。 三、主要内容及学时分配 主要内容： （一）雷达观测陆标定位 1．在雷达上辨认物标，选择定位物标 2．确定物标的测量点 3．观测物标方位 4．观测物标距离 5．读取观测方位的数据，改正雷达观测方位的误差，如角向肥大，修正到真方位 6．在海图上画出船位，量出船位的经、纬度；可以画两方位船位、两距离船位、单物标方位距离船位
一、单项选择题（每题3分，共15分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ） A．抵押权 B．地役权 C．租赁权 D．所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。 A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素 11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。 A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素 12．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。 A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 13．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。 A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则 14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产 15．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（ A）。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日 C．签订估价委托台同之日D．估价人员与委托人商定的某日 16．在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B） A．只是房屋 B．房屋和构筑物两大类 C．只是构筑物D．房屋、构筑物及其他 二、填空题（每题3分，共15分） 1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是
房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：0911030049
目录 第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)
第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。 法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日
中华人民共和国海事局 2007年第6期海船船员适任统考试题（总第44期） 科目：航海学试卷代号：913． 适用对象：无限航区3000总吨及以上船舶二／三副 （本试卷卷面总分100分，及格分为70分，考试时间100分钟） 答题说明：本试卷试题均为单项选择题、请选择一个最合适的答案，并将该答案按答题卡要求在其相应位置上用2B铅笔涂黑。每题1分，共100分。 1 航海学中，使用地球圆球体为地球数学模型的场合是：I、描述地球形状时：II、定义地理坐标时；III、 制作墨卡托投影海图时；IV、计算大圆航线时；V、制作简易墨卡托图时 A. I、II B. II、III C. III, IV D. IV、V 2. 地理坐标的基准线是： A.经线、纬线． B.赤道、经线 C.格林子午圈、纬圈 D.赤道、格林子午线 3．已知到达点经度λ2=126?11'.3W，两地间的经差Dλ=22? 24'.7W，则起航点经度λ1为 A. 103? 46'.0W B. 148?36'.0E C. 104?13'.4W． D. 148?36'.0W 4．下列哪项是建立大地坐标系时应明确的问题？I、确定椭圆体的参数：II、确是椭圆体中心的位置；III、确定坐标轴的方向 A. I、11 B. I、III C. II、III D. I、II、III 5. 罗经点方向ENE换算成圆周方向为： A. 067?．5 B. 079 ?．75 C. 056?．25 D. 033?．75 6. 某船真航向040?，测得某物标真方位050?，则该物标的相对方位（舷角）为： A. 10? B. 10?左 C. 50? D. .10 ?右 7. 陀罗航向是。 A.真北和陀螺北之间的夹角 B.真北和航向线之间的夹角 C．陀螺北和航向线之间的夹角D．陀螺北和方位线之间的夹角 8. 船舶在航行中，要求经常比对磁罗经航向和陀罗航向，其主要目的是： A．求罗经差B．求自差 C．及时发现陀螺罗经工作的不正常D．为了记录航海日志 9. 将In mile规定为1852m后，在航海实践中所产生的误差＿＿＿。 A．在赤道附近最小B．在两极附近最小 C．在纬度45?附近最小 D.在纬度45?附近最大 10．设物标高度为H（单位：m)，测者眼高为e（单位：m)，则理论上测者能见地平距离D。（单位：n mile)为 A. 2.09e B. 2. 09H C. 2. 09e＋2. 09 H D. 2. 20e 11．英版海图和灯标表中所标射程仅与＿有关。 A.测者眼高和灯塔灯高B灯塔灯高和灯光强度 C灯光强度和气象能见度D灯一塔灯高、灯光强度、地面曲率和地面蒙气差 12．英版海图某灯塔灯质为：FL(2)6s64m20M,若测者眼高为9m，则该灯塔灯光的最大可见距离为： A. 25n mile B. 23n mile C. 24n mile D. 20n mile 13．对水航程是船舶在＿＿情况下的对水航程。I、无风流；II、有风无流；III、有流无风； IV、有风流 A. II~IV B．I、II C. I、II、IV D. I~IV 14. 某船顶风顺流航行，船速15kn，流速2kn, 2h后相对计程仪读数差为30'.0，计程仪改正率AL= -10%， 则该船实际航程为：
计算题 1. 王某于2008年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成， 贷款金额为200万元，贷款年利率为8%贷款期限为5年，按月等额还。2011 年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5唏口3%未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2011年10月18日的再次抵押价值。 卷考解析： (1)计算已抵押贷款 利用公式―令 求出A=(200X8M/12)^元壬[1- (1+8%/12> =4.06万元 已抵押贷款金4.06万元/ (8M2)X [1- (1+眦/⑵去]=142.14万元已抵押贷款余甑=200万元￡42. 昶万元巧7.86万元 ⑵测算在2009年W月边日的未设立法定优先受偿贷歉的价格V 用净收益扌妥一定比率谨瞎 的变瞬公式可得： V=50/ (7=t-5^) (1^ [(1+5%) / (1+7%)] 36} 26/ (7?4-3%) (1- [(1+3%) / (1+7*)] 36} =747,43 万元 極涌畑粉值球竝忧先卷Tteifrfi 鹹建设X程愉款咖t款彌 真世法定t诜受勰 可禅:再次抵押价值=\ -0-57旺万元/0 ^0=747.43万元?轉轩方元=閒13万元 则该商铺在2009年5月佃日的再次抵押析值为651万元. 2、某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%?至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。该在建工程建成后
14春学期《房地产估价》在线作业及答案 试卷总分：100 测试时间：-- 单选题多选题判断题 一、单选题（共30 道试题，共60 分。）V 1. 针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（B）。 A. 10.10% B. 7.90% C. 8.40% D. 11.90% 满分：2 分 2. （C）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。 A. 收益递增递减原理 B. 均衡原理 C. 适合原理 D. 供求原理 满分：2 分 3. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（A）范围之内 A. 0〃5～2〃0 B. 1〃5～2〃0 C. 0〃5～1〃5 D. 1〃0～1〃5 满分：2 分 4. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（A）进行估价。 A. 保持现状前提 B. 装修改造前提 C. 转换用途前提 D. 重新利用前提 满分：2 分 5. 一般地说，增加房地产开发环节的税收〃会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（C）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（C） A. 下降，下降 B. 下降，上升
C. 上升，下降 D. 上升，上升 满分：2 分 6. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（B） A. 快速变现值价值 B. 谨慎价值 C. 在用价值 D. 残余价值 满分：2 分 7. 在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（B）估价。 A. 市场法 B. 成本法 C. 收益法 D. 假设开发法 满分：2 分 8. 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（A）元/m2。 A. 4367 B. 4617 C. 4446 D. 4161 满分：2 分 9. 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A） A. 金融制度政策 B. 利率 C. 经济发展 D. 汇率 满分：2 分 10. 在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（B）估价方法 A. 一种或一种以上 B. 两种或两种以上 C. 三种或三种以上 D. 四种或四种以上 满分：2 分 11. 五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A）等设施或条件以及场地平整
1 房地产评估案例 案例一某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况 某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法 1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元） 平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。 铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元） 铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。 宗地地价影响因素修正值见表4—1。 表4-1 地价修正系数表 项目各种因素条件下修正系数条件分值 基础设施供水条件分值较忧O．012 电讯条件分值优O．024 排气条件分值优O．048 通讯条件分值一般O 购物条件商服繁华分值一般O 距商服中心距离一般O 环境质量周围用地类型优O．10 污染状况优O．068 宗地条件街画位置一般0 建筑物朝向较优O．012 形状无影响0
《航海学》实训大纲 项目一《海图作业》实训教学大纲 课程编号：E3013课内总学时：40学时 开课对象：航海技术专业课程类别：单列实践教学 课程英文名称：Chart work 一、课程任务和目的 本课程的任务和目的是通过实训，使学生达到国家海事局及STCW78/95公约对甲类一等三副适任证书评估规定的要求并通过海事局组织的评估考核。 二、课程内容与基本要求 三、有关说明 1、任课教师资格：具有航海专业专科及以上学历或持有大副及以上证书并具有实验员或讲师及以上职称。 2、学生资格：高职三年级学生。 3、设备条件：中英版海图、中英版《航海通告》、作图工具、海图室等。
4、前、后续课程：本课程应在《航海学》之后开设。 5、保障措施：具有本课程任课资格的教师担任指导教师；提供能满足训练所需的课时及《海图作业》实训所需的设备、设施、场地、相应的配套教材和资料。 6、本课程素质教育内容：结合航海实际，了解海运事业的发展前景。 四、教材与主要参考书 1、中华人民共和国海事局．适任评估大纲．中华人民共和国海事局，2000年 2、方银龙．《海图作业》实训指导书．自编，2000年 （执笔：方银龙审核：李德雄） 项目二《船舶定位》实训教学大纲 课程编号：E3012 课内总学时：32学时 开课对象：航海技术专业课程类别：单列实践教学 课程英文名称：Ship positioning 一、课程任务和目的 本课程的任务和目的是通过实训，使学生达到国家海事局及STCW78/95公约对甲类一等三副适任证书评估规定的要求并通过海事局组织的评估考核。 二、课程内容与基本要求
三、有关说明 1、任课教师资格：具有航海专业专科及以上学历或持有大副及以上证书并具有实验员或讲师及以上职称。 2、学生资格：高职三年级学生。 3、设备条件：中英版海图、作图工具、海图室、《航海天文历》、《天体高度方位表》、《太阳方位表》、航海雷达、磁罗经、陀螺罗经等。 4、前、后续课程：本课程应在《航海学》之后开设。 5、保障措施：具有本课程任课资格的教师担任指导教师；提供能满足训练所需的课时及《航海仪器的正确使用》实训所需的设备、设施、场地、相应的配套教材和资料。 6、本课程素质教育内容：结合航海实际，了解海运事业的发展前景。 四、教材与主要参考书 1．中华人民共和国海事局．适任评估大纲．中华人民共和国海事局，2000 2．方银龙．《船舶定位实训指导书》．自编，2000年 （执笔：方银龙审核：李德雄） 项目三《航线设计》实训教学大纲 课程编号：E3011 课内总学时：40学时 开课对象：航海技术专业课程类别：单列实践教学 课程英文名称：Passage planning 一、课程任务和目的 本课程的任务和目的是通过实训，使学生达到国家海事局及STCW78/95公约对甲类一等三副适任证书评估规定的要求并通过海事局组织的评估考核。 二、课程内容与基本要求
房地产评估习题 一、单选题 1、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( C )。 A、交通通达程度 B、公共公用配套设施状况 C、区域的繁华程度 D、城市规划限制 2、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。则由此计算出的建筑容积率为( B )。 A、0.6 B、5.1 C、2 D、6 3、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( B )体现出来。 A、建筑物的经济性贬值 B、建筑物的功能性贬值 C、土地的经济性贬值 D、土地的功能性贬值 4、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( C )来评估。 A、市场价格 B、账面价值 C、重置成本 D、收益价格 5、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( C )。 A、收益法 B、成本扣除法 C、市场法 D、清算价格法 6、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( A )评估较为合适。 A、成本法 B、市场比较法 C、残余估价法 D、收益法 7、下列关于土地的描述，错误的是( A )。 A、在我国。所有土地的所有权均属于国家 B、国家土地使用权可以转让 C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年 D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 8、土地使用权出让合同约定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前(B )个月内申请提出。 A、3 B、12 C、6 D、18 9、运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( D )。 A、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金 B、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 C、房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 D、房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费 10、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10%，预计未来5年的纯收益分别为20万、22万、24万、21万、25万元，并从第6年起开始稳定在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( A )万元。 A、263.9065 B、266.4212 C、373.5815 D、102.226
2014年4月份考试房地产评估第二次作业 一、单项选择题（本大题共60分，共 20 小题，每小题 3 分） 1. 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（） A. 类似写字楼的客观收益 B. 市场比较法 C. 该写字楼的实际收益 D. 无法估算 2. 假设开发法更深的理论依据，类似于（）。 A. 商品销售理论 B. 地租原理 C. 建筑成本概算预期原理 3. 在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连。地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做（）。 A. 基准地价 B. 标定地价 C. 路线价 D. 宗地价格 4. 收益法适用的条件是房地产的（） A. 收益能够量化 B. 风险能够量化 C. 收益或风险其一可以量化 D. 收益和风险均能量化 5. 一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（）。 A. 征收价值大于其课税价值 B. 征收价值小于其抵押贷款价值 C. 征收价值小于其成本价值 D. 征收价值小于其市场价值 6. 路线价法的关键和难点是（）。 A. 划分路线价区段 B. 设定标准深度 C. 调查评估路线价 D. 制定深度百分率 7. 收益递增递减原理可以帮助我们确定（）。 A. 房地产内部构成要素的组合是否均衡 B. 最佳集约度和最佳规模 C. 最佳用途 D. 房地产与其外部环境是否保持协调 8. 下列有关估价委托人描述正确的是（）。 A. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人； B. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位； C. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的个人； D. 向估价机构提出估价需求的单位或个人。 9. 在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）。 A. 算术平均数 B. 中位数 C. 加权平均数 D. 众数 10. 应用长期趋势法的一个重要假设前提是（）。
房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂
建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：
中华人民共和国海船船员适任考试、评估和发证规则附件表一：申请船长和甲板部船员适任证书考试科目 注：1、申请二副与申请三副适任证书的考试科目相同。 2、表中标注“☆”的为申请无限航区、近洋航区或沿海航区对应职务和申考形式应考的科目。 3、表中标注“★”的为申请近岸航区对应职务和申考形式应考的科目。
4、同时申请吨位提高和航区扩大者，应同时参加本表中航区扩大和吨位提高规定的科目考试。 5、申请仅适用于非运输船船长或驾驶员适任证书考试者，免除海上货物运输科目的考试。 6、持有仅适用于非运输船适任证书者，申请取消非运输船限制，应通过海上货物运输科目的考试。 表二：申请船长和甲板部船员适任证书评估项目 注：1、申请二副与申请三副适任证书的评估项目相同。 2、表中标注“☆”的为申请无限航区、近洋航区或沿海航区对应职务和申考形式应评估的项目。 3、表中标注“★”的为申请近岸航区对应职务和申考形式应评估的项目。 4、同时申请吨位提高和航区扩大者，应同时参加本表中航区扩大和吨位提高规定的评估项目的评估。 5、气象传真天气图分析评估项目仅适用于无限航区。
6、申请仅适用于非运输船船长和驾驶员适任证书考试者，免除货物积载与系固项目的评估。 7、持有仅适用于非运输船适任证书者，申请取消非运输船限制，应通过货物积载与系固项目的评估。 表三：申请轮机部船员适任证书考试科目 注：1、申请二管轮与申请三管轮适任证书的考试科目相同。
2、表中标注“☆”的为申请无限航区、近洋航区或沿海航区对应职务和申考形式应考的科目。 3、表中标注“★”的为申请近岸航区对应职务和申考形式应考的科目。 4、申请沿海航区船舶轮机部船员适任证书者，免除轮机英语科目的考试。 5、同时申请功率提高和航区扩大者，应同时参加本表中航区扩大和功率提高规定的科目考试。 6、申请适用于蒸汽轮机船舶船员适任证书者：高级船员应增加动力锅炉、蒸汽轮机基础科目的考试，值班机工应增加蒸汽轮机机工业务科目的考试。 7、申请适用于燃气轮机船舶船员适任证书者：高级船员应增加燃气动力装置、燃 气轮机基础科目的考试，值班机工应增加燃气轮机机工业务科目的考试。 表四：申请轮机部船员适任证书评估项目 注：1、申请二管轮与申请三管轮适任证书的评估项目相同。 2、表中标注“☆”的为申请无限航区、近洋航区或沿海航区对应职务和申考形式应评估的项目。
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)； 2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)； 3．所需资料不同； 4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600 （1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万 （2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万 （3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万 （4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元 （5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元 （6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元 （7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元 （8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（万元） 建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（万元） 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（万元） 购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元） V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（万元） 故：土地总价＝637.36（万元）土地单价＝1274.72（元／m2）楼面地价＝637.36（元／m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。
市场法作业 1．拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表。 另：可比实例乙、丙的付款方式均为一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万元，月利率1%；第二年末72万元，月利率1.05%。2001年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.3。该类房地产人民币价格2000年逐月下降0.8%，2001年逐月上涨1.0%，2002年逐月上涨1.2%。又知1平方米=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2002年8月初的正常市场价格。 解：（1）计算公式 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 （2）建立价格可比基础 万元实例甲一次付清总价265.216%)05.11(%)11(72 %)11(729612 12 12=+++++ = 实例甲单价=216.265×104/1000=2162.25元/m 2 可比实例乙单价=300×8.5=2550元/m 2 可比实例丙单价=2430000×10.764/9687.6=2700元/m 2 （3）求可比实例的比准价格 2 712/77.269511001002100100%)2.11(%)0.11(3%)8.01(510010065.2162m A 元比准价格=-? +?+?+?-?-? =275/74.28292100100 3100100%)2.11(%)0.11(21001002550m B 元比准价格=-?+?+?+?+? = 26/87.28441100100 2100100%)2.11(31001002700m C 元比准价格=+?-?+?+?= （4）计算估是对象价格 估价对象价格=（2695.77+2829.74+2844.87）/3=2790.13元/m 2 该房地产2002年8月初的正常市场价格是2790.13元/m 2。 2．为评估某写字楼2001年月10月1日的的正常市场价格，估价人员在附近地区选取了A 、 B 、 C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期
（一）职务晋升的理论考试科目 １．航行职能 （１）航海学； （２）船舶值班与避碰； （３）航海气象与海洋学； （４）航海英语； ２．货物装卸和积载职能 （５）海上货物运输； ３．船舶作业管理和人员管理职能 （６）船舶管理； （７）船舶结构与设备。 （二）评估项目： １．海图作业； ２．航线设计； ３．船舶定位； ４．航海仪器的正确使用； ５．测罗经差； ６．货物积载与系固； ７．航海英语听力与会话。 每个申请甲板部船员适任考试者，还应完成下列相应的海员专业培训项目，并取得培训合格证： （一）申请甲板部适任考试者，应完成： １．熟悉和基本安全培训； ２．精通救生艇筏和救助艇培训。 （二）申请三副适任考试者，还应完成： １．高级消防培训； ２．精通急救培训； ３．雷达观测与标绘培训和雷达模拟器培训； ４．自动雷达标绘仪培训； ５．ＧＭＤＳＳ通用操作员培训，并取得ＧＭＤＳＳ通用操作员适任证书。但申请近岸航区未满５００总吨船舶三副适任证书者，可完成ＧＭＤＳＳ限用操作员培训，并取得适任证书 序号资格证书名称 1 基本安全证书 2 高级消防证书 3 精通急救证书 4 精通救生艇筏和救助艇证书 5 雷达观测与雷达模拟器证书 6 自定雷达标绘仪证书 7 GMDSS通用操作员证书 8 甲类三副白皮书
（一）职务晋升的理论考试科目 １．轮机工程职能 （１）轮机工程基础； （２）主推进动力装置； （３）船舶辅机； （４）轮机英语。 ２．电气、电子和自动控制职能 （５）船舶电气； ３．维护和修理职能 （６）轮机维护与修理； ４．船舶作业管理和人员管理职能 （７）船舶管理。 （三）评估项目： １．动力设备拆装； ２．动力设备操作； ３．金工工艺； ４．船舶电工工艺和电气测试； ５．船舶电站操作； ６．轮机英语听力与会话。 每个申请轮机部船员适作考试者，还应完成下列相应的海员专业培训项目，并取得培训合格证： （一）申请各级轮机部船员适任考试者，应完成： １．熟悉和基本完全培训； ２．精通救生艇筏和救助艇培训。 （二）申请三管轮适任证书者，还应完成： １．精通急救培训； ２．高级消防培训。 序号考核项目考核要求 1 基本安全取得合格证书 2 精通救生艇筏和救助艇取得合格证书 3 高级消防取得合格证书 4 精通急救取得合格证书 5 金工工艺通过评估 6 动力设备操作通过评估 7 动力设备拆装通过评估 8 船舶电站通过评估 9 电工工艺与电气测量通过评估 10 轮机英语听力与会话通过评估 11 岗位适任（三管轮）证书取得合格证书 三.关于培训问题 基本安全、精通艇筏、精通急救、高级消防培训可以安排到广西交通运输学校进行培训，培训所需时间如下。
第一章 1、下列叙述正确的是（ ） A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益； B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大； C.通行权为典型的他项权； D.国有土地使用权即为出让土地使用权。 2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。 A.价值量大； B.不可移动； C.独一无二性； D.易受限制性。 3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该 宗土地的单价为（ ）元/m 2 。 A.100 B.300 C. 900 D.600 4、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。 A.耐久性； B.个别性； C.不可移动性； D.保值增值性。 5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。 A.有用性； B.稀缺性； C.有效供给； D.有效需求。 6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。 A.排水、给水、电力、通讯； B.给水、排水、燃力、热力； C.排水、电力、通讯、燃力； D.排水、电力、通讯、热力。 7、楼面地价是（ ）之比。 A.土地总价与土地总面积； B.土地总价与建筑总面积； C.土地单价与建筑容积率； D.土地单价与建筑覆盖率。 8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2 。现按规划拟改为 商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2 ，则理论上应该补地价（单价）为 元/ m 2 。 8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2 的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年 内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。