一、朱家角概况及项目概况
1.1 朱家角概况
1.2、项目概况
1.3 项目优劣分析
二、朱家角现有商业状况概述
2.1 中心镇区内商业项目及概况
2.2 中心镇周边——表象繁荣的度假村经济
2.3 规划、建设中的大型商业项目介绍
三、项目定位及功能划定
3.1 项目定位设想
3.2项目功能划分设想
四、项目适用人群
4.1国内外观光游客（团体、散户）
4.2周边高档别墅区业主
4.3古镇及周边居民
4.4团队商务会议群体
五、项目可行性论证
5.1 项目与朱家角镇区规划无缝对接
5.2广阔旅游市场为本项目提供有力支撑
5.3 项目核心竞争力阐述
5.4 项目拥有稳定客源层
六、项目未来盈利分析及风险预测
6.1 项目未来主要盈利点所在
6.2本项目所面临的投资开发风险
七、政府支持对项目实施的现实意义
7.1、政府整体规划职能实施能有效规避本项目与其他项目的同质竞争7.2、政府监管职能对本项目后期经营运作至关重要
7.3、项目可能存在的产权分割问题
7.4、市政配套设施建设对本项目提供有力支持
7.5、项目是对朱家角整体旅游功能及形象的提升
八、3号地块概况及规划方案建议
8.1地块概况
8.2 规划方案建议
尾言
一、朱家角概况及项目概况
1.1 朱家角概况
全国历史名镇――朱家角，位于风景秀丽的淀山湖畔，地理位置优越，交通便利，朱家角镇自然环境优美，气候宜人。镇上古迹甚多，小桥流水，是现今保存较完好的江南古镇。全镇总面积138平方公里（包括水面），耕地面积58206亩；现有人口66000人，劳动力27800人；共有行政村28个，居委会8个。
江泽民总书记为朱家角题写了“江南古镇朱家角”。中共中央政治局委员、国务院副总理吴邦国为朱家角镇题写了“全国历史名镇朱家角”。在2001年上海召开的APEC会议期间，俄罗斯总统普京夫人和菲律宾总统阿罗约的丈夫、澳门特首何厚铧以及出席APEC会议的各国双部长的夫人等一大批中外贵宾来到朱家角古镇旅游。由此可见，朱家角镇有其独特的魅力。
朱家角古镇旅游开发是从1998年开始实质性启动，几年来，先后修复并对外开放了课植园、城隍庙、童天和药号、稻米乡情馆、渔人之家、上海远古文化馆（陶玉馆）、涵大隆、放生桥、北大街等20多个旅游景点，并丰富了景点内涵，吸引了众多的中外游客。除此之外，镇内还拥有一流的现代化旅游设施：亚洲最大的水上运动场、国内最大的“东方绿舟――上海青少年校外活动营地”；设施先进的上海国际高尔夫乡村俱乐部、上海太阳岛国际俱乐部等。目前，朱家角已基本形成了以古镇旅游为龙头，以太阳岛、环淀山湖为依托的旅游新格局。以旅游业为突破口，大力发展第三产业是朱家角镇经济发展的支撑点。古镇旅游业的快速发展，已经成为我镇经济发展的强大驱动力，带动了全镇的房地产业、餐饮业、商贸等行业的同步发展。
1.2、项目概况
项目地块位置：项目东临珠溪路林带，西靠南大港，南依六九房河，北至南大港，地处朱家角景观镇西大门入口——珠溪路景观大道与318国道的夹角处，沪青平高速公路朱家角出口距本项目不过百米，区位优势得天独厚。
1.2.2 项目基本情况介绍
地块总面积：47479.80平方米，其中出让面积26580.10平方米
地面现状；拆平至自然标高
规划用途：公共设施用地(服务业、旅馆业、图书展览、影剧院、游乐)
土地使用年限：50年
建筑容积率：不超过0.45
建筑密度：不超过25%
绿地率：建筑基地内绿地地面面积占建筑基地面积的比例不小于50%
建筑退让有关建筑控制线：建筑不得逾越河道退让控制线
建筑后退基地边界、建筑间距及日照控制：按《上海市城市规划管理技术规定》及有关技术规定控制
建筑高度、层数控制：不超过4层，高度不超过15米
基地出入口及车位要求：出入口开向东侧道路，车位设置应满足有关规定要求，并应结合行业特点及发展需要配置足量泊位。
1.3 项目优劣分析
优势：
1、尽占古镇建设规划之先机：项目是朱家角政府新镇区规划的重要组成部分，是朱家角度假型旅游业服务的重点休闲、娱乐配套设施，得到地方政府的高度重视和大力支持；
2、尽占交通便捷之优势：项目地理位置得天独厚，地块位于朱家角镇区西端，处在朱家角景观镇西大门入口——珠溪路景观大道与318国道的夹角处，沪青平高速公路朱家角出口距本项目不过百米；
3、尽占出入古镇之区位优势：项目与轨道交通七号线终点站及公交客运枢纽隔路相望，第一时间与往来游客亲密接触；
4、尽占“岛”、“水”之自然生态优势：项目四面临水，当地人称之为“生态岛”，项目开发时因地置宜，突出地块“岛”、“水”优势，规划的湖畔乡村酒吧等项目与之呼应；
5、尽占古镇开发之商业先机：地块正对祥凝浜路古镇出口，规划中的祥凝浜路是朱家角古镇重点规划的商业、金融一条街；
6、尽占旅游景点规模化之优势：青浦区目前有五个国家级4A旅游度假区（朱家角、东方绿洲、太阳岛、陈云故居、大观园），而且都集中在以朱家角和环淀山湖为核心的青西（青浦西部地区）板块，国家4A级旅游景点密度如此之高，这在国内还是首例。如此高密度的景点分布，构筑起青西板块的立体度假旅游网，打造出长三角度假型、生态型旅游品牌；
7、尽占水上旅游之优势：项目处在淀浦河南侧，是淀浦河休闲度假区的配套设施项目。地块东北侧不足50米的地方将规划为游艇码头，届时环绕生态岛的水面上将有“水上巴士”、“游艇”穿梭往来，水上交通便捷。
劣势：
1、项目地块偏小，项目的整体规划难以形成规模化效应；
2、项目紧靠交通主干道——318国道，道路车流量大对项目未来打造绿色生态型休闲娱乐场所造成一定的困难；
3、目前朱家角区域内已规划的同类产品如：尚都里等，将对本项目后期销售经营管理产生极大的市场同质竞争压力；
4、目前青西板块的道路设施及公交网络还不完善，众多国家4A级景区之间缺乏联系，游客（尤其是自助型游客）的旅游形成限制，这给青西板块的整体旅游带来消极影响；
6、2005年朱家角的游客数量有所减少，而革命传统教育基地陈云故居的游客大幅增加，所以观光型的旅游产品正面临严峻考验；
7、目前青浦区规划建设的超大型休闲娱乐购物设施，体量巨大，功能齐全，如赵巷建设中占地6000亩的超级商业中心，徐泾规划投资9.5亿元的西郊商务中心等，都处在上海到朱家角的必经之路上，未来这些大项目投入使用后，必将对从上海来朱家角的游客进行分流。
二、朱家角现有商业状况分析
2.1 中心镇区内商业项目及概况
古镇朱家角区内的商业形态主要是以淀浦河两岸的特色商铺为主，其服务定位是面向来朱家角观光旅游的游客。而景区以外，则多以社区型商铺为主，各类店铺及中小型的超市，主营对象是朱家角镇的本地和周边居民。这些商铺共同的特点是总体规模都不大，小到十几，大到上百平米不等。
古镇水乡风情街特色商铺
古镇景区内的水乡风情街特色商铺可以说是朱家角目前最为兴旺的商业形态，这些商铺主要集中在淀浦河两岸的古镇景区内的北大街、漕河街等道路上。这些历史久远的商铺，本身就是景区的景点之一，古镇内的店铺面积不大，从十几平米到二三百平米不等，主要以经营具有地方特色的餐饮、乡土小吃、临河茶楼及手工艺品等为主。尤其是紧靠河浜的店铺，更是弥足珍贵，这样的店铺，多是经营餐饮、茶楼为主。既融合了历史人文底蕴，也深受来往游客的钟爱。
景区外重要街道——祥凝浜路
祥凝浜路是朱家角镇最主要的商业街，镇区内的原住居民，生活日用大都是在这条路上购买的。祥凝浜路上集中了各银行网点、饮食店、中、小型超市、日杂店等，公交站点也多集中在这条道路上，目前该道路显得有些杂乱。
在未来规划当中的祥凝浜路，将是朱家角镇区的商业、金融一条街，规划当中的祥凝浜路将来也是文体休闲用品特色街。它的西端与景观大道珠溪路相交处正对着本项目所在的生态岛，因此祥凝浜路未来的发展程度与本项目休戚相关。
朱家角美食休闲广场
朱家角美食休闲广场位于祥凝浜路最东端，朱家角镇区东大门南北两侧。建筑面积19350m2，建筑层数为3层。商铺广场自然分割南北两块，北地块建筑面积12364.9m2，南地块建筑面积5420.1m2，容积率0.98，停车位78个。
美食广场商铺以原规划是旅游休闲为特色，以购物环境为条件，综合多项餐饮、娱乐、桑拿和酒店的完整设施。规划经营内容是：中西餐饮、地方特色、旅游纪念品和夜总会等，现场实际情况却不尽人意。
目前该项目已经交房，但众多门面均有租借字牌，购房业主似乎对该项目的后市信心不足。提示：美食广场位于朱家角东大门，与本项目正好是东西对角，而且美食广场的规划定位与本项目的特色餐饮及娱乐设施也存在一定程度的同位竞争，但本项目处于生态岛的天然地理优势是美食城无法比拟的，而且本项目的乡村酒吧及MOTEL式酒店公寓都是美食城所没有的，在当地属于首创。
2.2 中心镇周边——表象繁荣的度假村经济
在古镇周边以具备休闲、度假及商务培训功能的度假村为主，且又以淀山湖、大淀湖的美丽湖景为卖点的度假村。
周边度假村如以下：
1、家化培训中心度假村
2、虹珠苑
3、东方绿洲度假村
4、大千庄园生态度假村
5、太阳岛度假村
6、景苑水庄度假村
这些已经运转的度假型宾馆虽然拥有2—3星级的档次，也兼有娱乐、休闲、体育活动的项目，但由于这些度假村运营时间较长，其娱乐项目及设施都已陈旧，且经营模式老化，尤其是度假村鸟笼式的消费模式，已经逐步脱离了现代都市人群追求时尚、新潮与速度感的消费理念，已不能适应现代消费需求。
2.3 规划、建设中的大型商业项目介绍
尚都里
“尚都里”项目一期位于朱家角中心镇，古镇区、老镇区、新镇区三个板块的交汇处，占地约3.9公顷，西临朱家角北大街、放生桥，南到财苑宾馆，东到油车浜路两侧，北临漕港河，由浙江弘大集团投资开发，香港时尚生活中心有限公司负责整体项目策划、招商、营运，是一个类似于上海“新天地”一样的产品。规划中二期项目又名“国家粮仓”，位于漕港河以北，与一期隔河相望。
弘大集团公司此次共投资3.5亿元，邀请了5家国内外的知名建筑事务所分别进行功能区域设计，准备在此打造一个集旅游、度假、休闲为一体的新型城镇商业地产项目，项目规划建筑面积为4.5万平方米，规划中有大型商业中心、三星以上宾馆等产品，计划今年底明年初动工，工期为三年，预计2008年投入使用。
该项目取名为“尚都里”的项目：寓有“崇尚、喜欢、超过、突出”之意，而“都里”则是我国元明时代的行政区划，有“水流汇聚”之意，充分体现了朱家角古镇改造的宗旨：既具古典韵味，又具时尚气息，让古镇人民充分享受现代文明。
提示：本项目是朱家角镇区内，放生桥旁边的大型娱乐、休闲、购物、酒店设施，与本项目在部分产品上存在着同位竞争，与本项目起来，该项目地理位置占优，且规模大。是本项目未来主要的竞争对手。但“尚都里”项目投入使用比本项目至少晚1－2年，而且它位置好，且动迁规模巨大，因此投资成本比本项目要高出许多，因此本项目将来销售及经营时，价格方面都会占有优势。
上海国际文体休闲产业城
规划占地面积620亩，分别建设市场营业区、展销展示区、仓储区、配套服务区、广场停车场等。
产业城目前规划总面积1580亩，分别建设市场营业区、展销展示区、仓储区、配套服务区、广场停车场等，实行“一次规划、分项设计、分期实施”。它一期用地620亩，主要用于市场营业区、商务区和小型商业用房建筑，建筑面积28.65万平方米，其中营业房19.65万平方米（营业房主要用于金融、商务、文体休闲制品的批发及销售等，占总建筑面积的69%），步行休闲街区84326平方米，其他配套用房5700平方米，停车位2200个。
产业城建筑由国外著名建筑师设计，极具水乡特色。它的注重商业功能的同时，体现出了浓郁的文化气息和人性化。建筑规划充分利用了朱家角地区水网密布的特点，使得水网贯穿于整个产业城中，个别地区还达到了户户临水的地步，户与户间以小桥流水为沟通，恰好与旁边朱家角古镇“东方威尼斯”的风格相契合。产业城商用建筑以两层、三层为主，户型设计简洁大方，面积合理，充分考虑到了业态经营的需要。多配以大幅落地玻璃，既便于展示也便于观景。“上海国际文体休闲产业城”一期绿化率达到39.5%，构筑出绿色亲水的生态环境。
三、项目定位及功能划定
本项目作为朱家角新镇规划中的重要一环，承载着古镇水乡风情文化旅游、休闲娱乐的使命。是老镇区水乡古镇风貌旅游的延续与升华。项目本着发展休闲度假型旅游新模式，盘活新镇区商业形态，以特色休闲项目将游客留在朱家角，打造朱家角特色水乡旅游品牌，并带动地方经济的繁荣。项目定位方向明确，功能清晰，兼有合理的空间布局和规划，势必为朱家角旅游业增光添彩。
项目以简约的现代手法结合江南水乡建筑特色，塑造出具有时尚简约与江南风情特点的建筑形态风格，结合地块自然生态岛状、河道水面的优越条件，在古镇创造一个亲水、亲绿、亲近自然的理想轻松的休闲度假新天地。
3.1 项目定位设想
面对历史文化古镇——朱家角，2号地块项目距离朱家角古镇北大街仅一步之遥，应充分利用古镇悠久文化传统，挖掘古镇城区的历史文化底蕴，以文化、水乡古镇风情带动旅游消费、结合本区域旅游商业市场的空白，以现代旅游经济理念发挥本项目的独特地理区位优势和景致，最终实现项目和朱家角新镇整体开发的双赢局面。
项目着眼于大上海都市圈层，充分挖掘朱家角古镇的城区历史文化底蕴，以文化、休闲带动消费，同时结合区域旅游市场的空白，运用新现代旅游经济运作模式，发挥江南水乡的独特景致，满足旅游者求新、求知、求真、求奇、求趣等个性化需求，打造古镇品牌旅游产业链中的核心环节，把朱家角建设成为有特色、高品位、国际化、大客流、高创汇的旅游品牌城镇。
项目着力突破朱家角传统上倚重日间观光游览的产品单一性，针对古镇夜间娱乐休闲的空白点，重点开发夜间休闲娱乐产品（生态岛乡村酒吧），实现古镇日、夜旅游项目的时间对接，通过对丰富夜生活的营造，实现从“朱家角一日游”向“朱家角两日游、度假游”的全新转变，打造具有江南水乡情韵的时尚水乡新天地，塑造一座兼具日间观光和夜间娱乐功能的旅游不夜城。
项目提倡文化旅游、休闲娱乐概念，以独具特色的旅游休闲模式吸引客源，依托古镇景区，并与古镇形成差异化经营，以乡村风味的湖畔酒吧，西餐、简餐为主的餐饮形式、MOTEL 式小面积酒店公寓的住宿环境，营造格调高雅的小资氛围，以吸引都市白领人群为主。
在古代，有“无水不成园”之说，水是住宅的血液。又云“智者爱水”。2号地块三面环水，水给朱家角古镇带来了生机勃勃，也给本项目带来了灵气，带来了希望。
建议：做足项目周边自然水道的水文章，河驳岸、坡道、水边建筑、河道中的游艇、河边的游艇码头、水面的荷花等等，都将成为水景的组成部分，这将为河畔的建筑带来无限的光韵和动感，给消费者带来愉悦和享受。使项目更有机地溶入江南水乡古镇文化之中。建议以大手笔、大气度、大眼界的规划定位，在古镇水乡创造一个亲水、亲绿、亲近自然的度假型酒店公寓和独具欧美情调的河畔乡村酒吧，将河景、水岸、绿茵、树木等生态景观以全方位的自然角度，优雅融入河畔乡村酒吧和河畔酒店公寓的闹中取静又融合周边环境的高品质度假休闲生活和良好的经济性完美结合。
3.2 项目功能划分设想
本项目是综合性休闲娱乐商用物业，总建筑面积12000平方米，规划集餐饮、居住、娱乐于
一体，遵循三层建造标高要求，一层为餐饮，二层——三层为酒店式公寓及娱乐设施。项目以夜间餐饮、休闲、娱乐消费为主，与朱家角的日间游玩对接，通过准确的功能定位，将观光游客留在朱家角，形成度假型旅游模式。
本项目与朱家角现有较多的度假村的套餐型消费、鸟笼式消费不同，游客在本项目可享受到菜单式的单一消费，最大限度地亲近自然，亲近绿意，项目为现代繁忙的都市人群提供一个现代、时尚的新鲜氧吧，在轻松的休闲娱乐中与大自然共呼吸。
3.2.1 一层：餐饮（暂定4000m2）
主打产品：湖畔乡村酒吧
湖畔乡村酒吧，不要误会，这不是在新天地，也不是在衡山路，这并不是一家酒吧的名称，而是说酒吧的位置，在湖畔，在乡村，想象一下坐在旷野的乡村，湖畔云气氤氲，手里端着一杯马丁尼。日薄西山，驾车路过这里，感觉还不错，下车坐坐，坐在湖畔，坐在乡村，直坐到夜色湮没了远山、近水，也湮没了自己。下班归来，还没有吃过晚饭呢，尝尝这里的特色餐饮也不错，一个人，也不需要什么铺张，没有觥筹交错，只有细嚼慢咽，牛排七成熟吧。英伦归来后，好久没尝到正宗的牛排了，不知道这里的怎么样，期待，好久没有享受过期待的感觉了，感觉真的不错！
项目位于生态岛上，四面临水，是朱家角天然水系中的一支。岛上湖畔乡村酒吧的规划，既呼应了朱家角传统的江南水乡特有的临河茶楼酒肆，又在形态上存在着差异，以异国情调的临河乡村酒吧环绕生态岛，既形成一道异于古镇风情的特色风景，又通过酒吧的商业运作，盘活生态岛商业氛围。为游客及当地消费者提供一种另类的水乡景致，让游客在白天游完老镇风情街，感受到独特农家乐后，晚上来到本项目享受独具异国情调的乡村风情酒吧，成为朱家角一道新的风景线。
酒吧以户外与室内结合，提供多元化经营，以夜间经营为主。以丰富游客及当地消费者的夜间休闲生活，形成独具特色的乡村酒吧一条街，渗透古镇水乡文化，打造精品时尚品牌，营造出一种堪与上海新天地、衡山路相媲美的品牌街区。
中西式简餐厅、正餐厅
除了乡村休闲酒吧，一层的餐饮部分通过业主自由面积划定，分隔出不同的单位用作中西式简餐厅、正餐厅使用。
3.2.2 二至三层：酒店式公寓（暂定5000m2）、娱乐设施（暂定3000m2）
酒店式公寓：（暂定5000m2）
我国的古镇旅游的开发是根据旅游经济发展的不同阶段来决定的。以往的古镇游主要以观光为主，少量休闲旅游为辅的阶段，现在，古镇游正进入第二阶段，即深度旅游、休闲度假型旅游阶段。结合“一城九镇”规划的实施。
古镇朱家角旅游业正向度假型旅游及高尚休闲娱乐社区转型，突破以前的观光型一日旅游的模式，度假型酒店公寓的规划正合时宜。
目前朱家角镇区内成规模、上星级的酒店宾馆不多，在古镇四周分布的多以度假村附属产业的形态存在，专业性、中高档的酒店公寓还是空白，而度假村酒店存在消费成本高，距镇区距离远的缺陷，对于那些来朱家角古镇旅游的非自驾车游客来说，急需一种服务规范、价格不高的度假型汽车旅馆。而本项目规划的酒店式公寓在当地首开风气之先，市场大有可为。本项目规划的酒店式公寓，拥有独立产权，可租可售，届时聘请专业的酒店经营团队经营，有固定的投资回报。酒店的面积分隔合理，以30平方米左右的面积段为主，为游客提供方便、舒适的居住环境，由于项目物业四面临水，酒店公寓将考虑规划更多的面水景观住宅，让居住成为风景。
娱乐设施（暂定3000m2）
项目纯娱乐设施集中在三层，主打型娱乐项目，拟规划为专业性K房、爵士舞厅和豪华夜总会，更将让喜欢艺乐的休闲游客，尽享酣畅无限。
除此之外，还将引进其它文娱设施，以丰富游客及当地消费者的休闲、娱乐生活。
四、项目适用人群
未来的朱家角镇在致力于新区建设和老区改造的同时，还将着力推进古镇风貌的保护和特色旅游的有序发展，朱家角镇商业设施应结合旅游业的开发、老镇区的改造、古镇风貌的保护。古镇的商业发展主要集中在二条线上。第一条线即祥凝浜路两侧，以商住综合楼为主体，形成新的具有古镇风貌特色的商业街；第二条线即是淀浦河南岸老镇区段，结合水面的开挖、水网重塑，形成新的商业中心。同时老镇区通过一系列的改造、更新将成为朱家角镇区的商业中心。除此之外，规划在规划二号路西侧住宅组团二、三中，沿水系河道布置了一条临水的商业街。是一种对传统水乡商业街体现在现代生活区中的一种尝试。这条商业街形成后不仅为新区住宅提供商业配套服务，而且可以形成新的旅游景点。
项目作为连接新、老镇区的重要商业休闲设施，与古镇商业体系融为一体，形成互补。项目的适用人群大致可分为以下几类：
4.1 国内外观光游客（团体、散户）
旅游业是朱家角的支柱产业，“江南水乡特色旅游”是朱家角旅游的主打产品，由于朱家角地处沪、苏、浙三省交界地段，距离上海人民广场43公里，自驾车40分钟左右，比起其它旅游区，朱家角有着天然的地理优势。由于出行在时间上和资金上的成本不高，因此沪苏浙一带的游客把朱家角作为周末短线旅游的必游景点之一。
不仅仅是沪苏浙游客，朱家角还吸引着全国乃至国际游客的目光。朱家角和周庄、同里、乌镇等都是长三角“水乡”特色旅游的主要景点。各大旅行在安排游客作上海旅行时，都将朱家角作为一个必到的景点，朱家角与上海市区的外滩、东方明珠等一起成为沪上旅游的重要景点。当然这也为本项目带来了大量的长三角以外的国内、国际旅游客户。
据统计朱家角旅游游客构成中，上海市区居民占绝大多数，上海市居民达到总游客的80.86％，外省市游客占16.42％，入境旅游者（包括港澳台同胞、海外侨胞及外国人）占2.72％。提示：随着度假型旅游的深植人心，本项目度假休闲优势将显现，比较起朱家角现有的度假型产品（度假村）来说，本项目虽然定位为中、高端产品中，但消费成本低，没有整套的消费流程，客户可选择地进行单一消费。
4.2 周边高档别墅区业主
朱家角在致力于吸引旅游客的同时，也在提升自身的居住品位，并规划了大面积的中、低密度的高尚生态型别墅生活区，而且这些别墅区在朱家角新镇规划中所占比重最大。这些高档别墅区分布在古镇周边，以淀山湖、大淀湖及西洋淀湖为依托，形成了相当规模的别墅生活区。而本项目作为朱家角新镇区规划的一部分，同时也是这些高档社区的特色休闲娱乐配套设施。不久的将来，别墅区陆续投入使用后，本项目很大一部分服务对象就是那些别墅区的业主。
目前周边在建别墅有大淀湖东、北面的绿洲江南园，以及本项目西侧的康桥水乡。而沿淀山湖一线的上实特色居住区项目也已在启动之中。
除了朱家角地区本身的别墅群，朱家角周边的赵巷、徐泾、佘山等高尚别墅区都有可能成为本项目的消费人群。
4.3 古镇及周边居民
自宋元就已建镇的朱家角，其本地城镇居民的消费能力也不容忽视。朱家角原住居民对朱家角本身的水乡景色早已熟视无睹，而他们对接受新鲜事物的渴求由来已久。
目前来看，朱家角本地的休闲娱乐设施单一，且不成规模，不上档次，已完全满足不了当地人的娱乐、休闲需求。因此本项目与朱家角原有娱乐消费存在差异，但兼容江南水乡建筑风貌的湖畔乡村酒吧、特色餐饮、大型K房适时地填补了朱家角镇高档娱乐的空白，势必会受到当地居民的青睐。
提示：朱家角镇区居民大多经营假日型旅游消费，平时的工作日，朱家角游客明显减少，而这一段时间正是本地居民的休闲、娱乐时间，而镇区居民的工作日消费正好能填补本项目因工作日度假游客少形成的消费真空。
4.4 团队商务会议群体
上海作为国际化大都市，其商务氛围空前强烈，商务会谈、商务交流、企业培训等事务放量增加。选择风景优美、设施配套完善、有独特风味的风景区洽谈业务、会务交流、员工培训的企业日渐增多。
朱家角目前有许多针对商务会谈及企业培训而开设的度假村，如大淀湖畔的家化培训中心、复兴路上的虹珠苑、太阳岛度假村、大千庄园、景苑山庄、东方绿舟度假村等。可见以企业团体接待的商娱设施同样有极大的生存空间。本项目在承接商务群体上更具有规划及交通地理区位上的竞争力。
五、项目可行性论证
5.1 项目与朱家角镇区规划无缝对接
5.1.1、朱家角新城镇规划
城镇性质及规划定位
朱家角镇区是市级历史文化名镇，也是“十五”期间上海市率先建设的“一城九镇”之一。朱家角濒临淀山湖风景区，是以休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇。
建设方针
对朱家角古镇的开发建设在功能结构和空间形态上进行重新组合，确立新的镇区空间构架和功能分区；采用改建与重建相结合的建设方针。在此过程中，对镇区功能结构进行调整，即将不适宜的工业、仓储等性质的用地，转换为旅游休闲设施、商业文化娱乐设施用地，使老镇区成为集镇的商业中心和旅游休闲中心。
新区建设本着统一规划、综合开发的原则，各项市政公用设施及配套建设应同步进行。新区建设以居住功能为主，同时将行政中心、文体中心从老镇迁至新区，形成富有现代江南水乡城镇特征并与古镇风貌一脉相承的全新城镇风貌。
用地规模及四至范围
至2020年，镇区总体规划用地8.14平方公里，包括老镇区2.6平方公里。其中城镇建设用地为620公顷，人均城镇建设用地为124平方米,总增加住宅建筑面积180万平方米。
以老镇区为基础棗包括古镇风貌保护区，向北包含大淀湖，向东向南至318国道；向西跨越朱昆河进一步拓展镇区发展空间。将原来位于318国道南侧的工业区归并至朱枫公路两侧的工业区，新镇区不再布置工业用地。
人口规模及定位
至2020年，朱家角镇区常住人口为5万人，除了老镇区内已经居住的1.3万人以外，还须吸纳3万人多进镇居住，通勤人口为1.5万人-2万人。新吸纳人口的重点是中产阶层、白领阶层这一层面。
城镇布局结构规划
城镇布局结构注重现状城镇空间布局特点的延续和整合。城镇用地布局注重功能分区，同时为使城镇生活更具活力，各相关性质用地可综合安排。朱家角镇镇区空间布局结构可以概括为以水系为构架，以水体为“心脉”，形成老区、新区二大块。
（1）水是形成朱家角镇区的主体构架，包括三个层次：
水心：大淀湖以及规划文体中心和中心公园是镇区核心空间；
水脉：淀浦河由西向东横穿集镇；
水络：现状河道和规划河道相结合，形成具有内聚力的河道网；
（2）老区：即目前的建成区。以古镇风貌保护区（61.5公顷）为核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿线为建设重点地区，通过老区改造形成镇区的商业旅游中心。
（3）新区包括四个组团。沿大淀湖东、北侧的组团一为花园住宅区；组团二、三由一条沿河的商业街串联起来。组团四位于淀浦河南岸较为独立，也是未来集镇的行政中心。
（4）休闲度假区组团集中于淀浦河两岸，均为滨河地区与古镇风貌保护区一起形成集镇旅游度假中心。
中心镇建设目标
朱家角中心镇镇区建设目标为：
1．总体目标：2005年形象显现，2007年基本建成。
2．具体目标：在2005年底以前，镇区网格道路建成，新镇区重点开发建设2号、3号地块，老镇区重点建设放生桥东南侧0.27平方公里的商业娱乐广场、放生桥西北侧的水上游客集散中心和祥凝浜路景观改造。从2006年始，以熟地形式重点开发新镇区的1号地块和环大淀湖地块，老镇区重点改造建设文化艺术广场和民俗旅馆区。
商业金融规划
规划未来朱家角镇商业设施应结合旅游业的开发、老镇区的改造、古镇风貌的保护，集中在二条线上。
第一条线即祥凝浜路两侧，以商住综合楼为主体，形成新的具有古镇风貌特色的商业街；第二条线即是淀浦河南岸老镇区段，结合水面的开挖、水网重塑，形成新的商业中心。同时老镇区通过一系列的改造、更新将成为朱家角镇区的商业中心。
除此之外，规划在规划二号路西侧住宅组团二、三中，沿水系河道布置了一条临水的商业街。是一种对传统水乡商业街体现在现代生活区中的一种尝试。这条商业街形成后不仅为新区住宅提供商业配套服务，而且可以形成新的旅游景点。
住宅规划
规划朱家角镇区住宅建设将重点转移至新区。老区将发展商业服务以及旅游相关的产业。同时结合老区改造适量地发展商业与住宅相结合的居住形式。老区常住人口控制在0.8万人左右规模。
新区的住宅建设分成三个组团。大淀湖东北侧为住宅组团一，规划为中、低密度花园住宅区（别墅区），规划人口1万人左右。规划二号路西侧布置了二个住宅组团，住宅组团二、三规划人口各为1.6万人左右。
新区的住宅应该按照城镇住宅建设标准进行建设，完善市政设施和商业服务设施的配置。同时这些建筑都应符合与古镇风貌协调的相关要求，即住宅建筑不应超过四层，住宅建筑毛密度不宜超过0.8。在朱家角镇应该通过积极倡导现代生活方式，来创造出自己独特的现代江南水乡居住形式。
文化娱乐、体育设施
规划在大淀湖西侧中心公园处集中布置文化体育设施，形成文体中心。娱乐设施则可与商业设施结合起来，主要布置在老区中。文体中心东依大淀湖，西靠中心公园，位于镇区的中央，是视觉焦点，其建筑形象要与整体风貌协调。
5.1.2 本项目与古镇新城规划有机契合
朱家角规划的核心内容是，将朱家角从观光型旅游城镇发展为以休闲度假和生态居住为特色的多元化旅游模式的旅游城镇。在保护、完善朱家角现有古建筑及水乡风貌的历史遗存的前提下，大力发展度假型旅游，以及在古镇周边形成一个绿色、生态型高档别墅居住群落，以达到提升整个朱家角旅游形象的目的。
而本项目于规划之初，就充分考虑到了朱家角8.14平方公里新镇的全新理念及整体性布局。
本项目无疑是对朱家角新镇的一个功能填补及形象上的提升，将来势必会成为朱家角生态度假型旅游产业链上不可或缺的重要一环。
5.1.2.1 项目与古镇在历史文化层面的契合
朱家角历史渊源流长，据史料记载，在宋、元时已形成集市，名朱家村，由于贯穿全镇的漕港河水运方便，遂商业日盛，烟火千家。至明万历年间正式建镇名珠街阁，又称珠溪。清嘉庆年间编撰的《珠里小志》把珠里定名为镇名，俗称角里。
朱家角古建筑较为完好及全面的保存下来，可以说是明清江南水乡小镇独特风貌的一幅缩略图，让今人切身而深刻地感受到了江南水乡民居的特有风情，这些极具水乡特质的民居建筑是可以与北京老四合院、上海市区石库门、山西民居等相媲美的。而江南水乡文化内涵与底蕴，就深深地潜藏在这些古建筑背后，让我们带着崇敬的心情去探寻与谟拜。
古建筑的留存不仅仅是为了让我们带着相机前来缅怀与谟拜。“江南水乡”的特质是商船阜盛，烟火千家。建筑是死的，水也是死的，而让他们真正活起来的，其实是“商”。水乡之所以形成，真正的功臣在“商业”。商船万里，集市千家，四方来客，全国货品，全部集中在这样一个规模并不大的集镇，这样的兴旺，只有商业的兴盛才能够带得来。
如果没有商业，古镇的留传，古镇的复兴只能是一句空话，现在我们虽然还能够看到这样保存尚好的古建筑群，但如果没有商业的运作与振兴，我们的后人，估计只能在博物馆里看看古镇留传下来的片砖支瓦了。
让古建筑活起来，老树萌新芽，让新建筑造起来，注入现代元素，让商业繁荣起来。本项目的横空出世，正是秉承着“复兴商业”的责任感与使命感，立足新镇区规划，以振兴朱家角生态型、度假型旅游产业为已任，应运而生的。
5.1.2.2 “水”连接起来的本项目与古镇
“水”是朱家角的灵魂，江南庞大而丰富的水系就像是人体内最细微的末稍神经一般，渗透到朱家角的每一方土地，每一寸肌理。“水”灵动而细致，就像这里的人一般细腻、精明。在朱家角水系中，横有淀浦河；纵有拦路港、西大盈港、朱泖河，均为6级航道，可通行100~500吨船只，直通黄浦江，并与太湖水系相通。因此在朱家角新城古镇的规划里，对于水系的处理可谓举足轻重。
朱家角镇区空间布局结构可以概括为以水系为构架，以水体为“心脉”，形成老区、新区二大块。
水是形成朱家角镇区的主体构架，包括三个层次：
（1）、水心：大淀湖以及规划文体中心和中心公园是镇区核心空间；
（2）、水脉：淀浦河由西向东横穿集镇；
（3）、水络：现状河道和规划河道相结合，形成具有内聚力的河道网。
由于本项目地处淀浦河南面，祥凝浜路西端的生态岛上，四面环水。处在朱家角的天然水系的环环围抱之中，使本项目与朱家角的水乡氛围融于一体，浑然天成。
项目底层规划中的湖畔乡村酒吧
本项目具有异国风情的湖畔乡村酒吧的规划，以独具特色的建筑造型，融建筑于古镇水文化之中。更是充分利用了项目四面环水的天然优势，并与老镇区具有“江南水乡”风味特质的
临河茶楼酒肆遥相呼应，不仅为游客提供了更为丰富的旅游休闲项目，更为丰富朱家角的旅游设施添砖加瓦，成为朱家角又一道亮丽的景观。
游艇旅游码头站点距本项目不足50米
朱家角河道疏浚、拓宽后，游艇旅游将成为朱家角旅游的一大特色，游艇码头也将成为生态型高档居住社区的一项附属设施，这更将本项目的休闲娱乐功能发挥到极致。将成为游客水上旅游的重要中转、娱乐站点。而项目所在的生态岛，本身就是水上旅游中的重要景点。
5.1.2.3 项目在建筑风格上与古镇新城的统一
在新镇区的建设上，其新建建筑都应符合与古镇风貌协调的相关要求，即建筑不应超过四层，建筑毛密度不宜超过0.8。
项目在满足以上硬性条件的基础上，考虑到项目与老镇区明清古建筑在风格上的统一，并注入现代建筑元素，在建筑的功能性，通透性、艺术性等多方面综合考量，借鉴江南水乡建筑的独特风格，以现代简约的手法对建筑加以诠释，建造出全新的具有江南水乡风味、极具人文底蕴，又符合现代新型审美理念，与古镇在时间及空间上双重对接的现代时尚怀旧型建筑。让朱家角的历史与文化在建筑中延续。
5.2广阔旅游市场为本项目提供有力支撑
随着上海国际化大都市地位在国际上的逐步确立，又有着2010年上海世博会举办的利好，上海的旅游业迎来了它的黄金时期。而作为上海西大门户的青浦区，也制定出了建设“绿色青浦”的指导思路，以重点发展建设以朱家角和环淀山湖地区为中心形成的青西板块。以重点发展度假型休闲旅游和生态型低密度高档居住社区为发展目标，从而带动整个青浦区经济的发展。而朱家角也抓住了“上海世博第一地标”的契机，以打造国际旅游城镇为已任，以休闲度假旅游为龙头，带动整个地三产业的发展，以促进朱家角经济的整体繁荣。
5.2.1 旅游业是未来青浦区重点发展产业之一
青浦区旅游业由两大部分组成：分别是“水文化”与“古文化”旅游景点。“水文化”旅游景区就是指朱家角水乡古镇与环淀山湖景区为中心的区域，由于这里水脉发达，水网密布，就如蛛网一般深深地植入到青浦的西部，且与太湖水系相通，形成了独特的、形态多样的水系景观，再加上朱家角颇具代表、具保存完好的江南水乡民居建筑群，因而形成
了“水文化”的景观区。而“古文化”旅游一块，则是指青浦赵巷的有着几千年历史的“菘泽古文化遗址”景点。由于“菘泽古文化遗址”景点的考古价值远远高于它的旅游观光价值，所以一直以来，人们习惯性地将名气更大，更具旅游观光价值的朱家角旅游称作“水文化”、“古文化”旅游景点，其实这是不准确的。
目前青浦区有四大国家级旅游景点：朱家角古镇水乡特色建筑群景区、太阳岛旅游度假区、大观园旅游景区、陈云故居红色旅游景区，而东方绿洲青少年一素质教育基地及水上运动中心正在申边国家级景区的资格。如此多的具备国家级景区资格的旅游景点，全部集中在青浦西部，以朱家角古镇为中心，半径不足10公里的区域范围内，如此小的范围，如此高的密
度，这在全国来看都是绝无仅有的。
青浦区未来“十五”规划的重头戏是将第三产业作为发展的重点，以重点发展商贸、房地产、休闲旅游业为主，而青浦区的旅游业的发展，以“水文化”著称的朱家角及环淀山湖景区所在的青西板块是发展的重中之重。
从青浦区旅游发展委员会提供的数据显示，青浦区以朱家角为核心的旅游业，无论是旅游人数还是旅游消费，都呈逐年递增的态势发展。（具体如下表）
分析：而青浦每年3百万左右的游客，其中至少90%以上是到青西地区以朱家角为中心的区域内旅行的，而仅是到朱家角古镇景区来的，便达到了1百万人次（见朱家角规划），也就是说，光是朱家角古镇每年的旅游消费达到3亿元还要多。而目前，青浦全区，最高档次的宾馆为三星级，现有14家，而针对度假型游客的商业业态，还主要是经营理念及模式陈旧的度假村占有主导地位。而度假村消费主要面对客户仅仅是游客中极少的一块，即商务会议人群，而占绝大多数自费型游客（团体、散客），由于在朱家角难觅质、价皆宜的夜间消费及住宿场所，只能朝游暮归，不能尽兴而去。
而本项目的功能定位正好弥补了目前朱家角度假旅游消费中的空白，势必会被游客认可，而带来极好的投资回报及社会美誉度。
5.2.2 朱家角旅游业正向度假型旅游转型
按国际上的惯例，一个国家的人均GDP达到1000美元后，对观光旅游的需求将大涨；而当人均GDP达到3000美元以上，对休闲度假游的需求就开始膨胀。目前，上海地区的人均GDP已突破5000美元，对休闲度假游就具有非常大的市场需求。
长期以来朱家角旅游业都在“朱家角一日游”的观光旅游模式上裹足不前，游客到朱家角旅游朝出暮归，游完几条风情老街，参观完几处特色古民居住宅后，就感觉再没停留的必要，只能打道回府。游者未能尽兴，而朱家角的旅游消费也仅停留在游客吃一顿乡土菜肴，拍一点水乡照片，买一点地方特色的纪念品，仅此而已，旅游消费遭遇瓶颈，地方经济难以进一步发展。
酒店、娱乐设施不足严重制约朱家角度假型旅游发展
2004年来青浦旅游者突破304万人次，旅游业总收入达到9.4亿元，其中过夜旅游者达到86.73万人次。2004年来青过夜旅游者的比例是28.53％。
朱家角作为青浦旅游龙头项目，年旅游人数就达到了100万，旅游业总收入3亿元左右，而以过夜人数28.53%计算，在朱家角过夜的人数大约在28万为主。实际上数量还要少一些，这是由于星级酒店分布不均造成的，在朱家角古镇附近只有两家星级饭店；而在其它景点，如大观园附近就有着五、六家星级饭店。
朱家角旅游人均消费312元，而人均旅游娱乐费仅10.67元，旅游消费中，交通、餐饮、购
物、住宿、门票等支出占了九成以上，人均仅11元不到的旅游娱乐消费，不但绝对金额少，而且在旅游消费中所占比重偏小，仅为3.4%左右，朱家角旅游娱乐潜力极大。
酒店数量不多及夜间娱乐消费设施数量少是造成朱家角度假型游客少的关键原因。
朱家角新的旅游规划为度假型旅游铺平道路
新一轮旅游开发原则
发展以古镇旅游为核心的综合性旅游，建立多功能和多层次旅游格局，形成内容丰富、参与性强的旅游系统。在保护历史文化风貌基础上，积极开发旅游产业，如度假旅游、休闲旅游、会议旅游，注重生态环境的平衡，融自然与人文、开发与保护、经济与生态效益为一体。
旅游开发的目标
a、以旅游业为主导产业之一，开发相关产业，促进经济的发展，并将老镇区建设成为商业、旅游中心；
b、在古镇风貌保护区内，严格保护历史与人文遗产，积极治理环境，同时不断完善现有景点和新景点，增强旅游吸引力；
c、大力建设新镇区，使之成为一个环境优美、服务设施完善、特色鲜明并具有国际水准的旅游城镇。
旅游发展规模预测
古镇年接待游客稳定在100万人次左右。每月接近10万人次的游客莅临朱家角，这对本项目无疑是一个稳定的消费人群。
规划内容具体实施
（1）、老镇区规划：
核心内容是“一心二脉三岛四广场”充分体现古镇区与老镇区的协调过渡。
“一心”指围绕放生桥的核心区域，这也是老镇区的亮点。
“二脉”就是打造淀浦河和祥凝浜路两条“水陆旅游景观线”。
“三岛”中的第一岛指位于大淀湖北端的水上景观岛，通过新建一条水中长堤与老镇区相连，主要为旅馆区；第二岛为民俗文化集聚地，其功能旨在提升古镇内涵；第三岛是会务中心，结合南入口建成朱家角的门户标志。
“四广场”就是在淀浦河两岸的核心区内，建设“艺术展示区、水上码头区、商业娱乐区、旅馆设施区”四个广场。
（2）、新镇区规划
新镇区将实施组团开发，建成“一中心”、“二河街”。
“一中心”是占地约100亩的绿化中心；“二河街”是开辟两条街形式布置的街市。在新镇区与老镇区之间建设3公里长、200米宽的绿化大道，即“中央生态大道”，起到既分割又过渡的作用。
附：朱家角中心镇规划基本情况表
旅游设施布局规划
1、区域旅游开发布局规划
以江南水乡古镇为主题的游览路线组织：以江、浙两省的同里、周庄、用直、南浔等古镇加上朱家角镇、金泽镇形成一条跨省市的主题游览线。
上海西部区域游览路线组织：包括淀山湖风景区、太阳岛风景区、佘山国家旅游度假区三大片相互联系而成。
淀山湖风景区的景区组织：淀山湖风景区72.5平方公里陆域范围内，划定成四个景区和一个核心，包括朱家角、西岑、金泽和商塌四个景区以及以淀山湖水体和环湖开放绿带组成的核心。
2、镇区旅游设施布局规划
朱家角镇区内旅游开发应坚持“点线面”结合的原则，即以水乡古镇旅游为背景，文物古迹景观旅游为节点，水系、步行道系统为网络。镇区内主要旅游景观节点包括：
a、课植园以及西井街、井亭街、东井街周围民居。
b、北大街、美周弄、泗泾弄等商业步行街以及周围民居，包括涵大隆酱园、俱乐部茶馆。
c、天主教堂、娘娘庙、城隍庙以及周围民居。
d、漕河街、西湖街、东湖街、大新街、东市街、胜利街，包括席氏厅堂、邮局、王昶旧居、福履绥计、童天和国药号等。
3、旅游路线规划
朱家角镇旅游路线分水路、步行、车行三个系统进行组织。
a、水路：水上巴士由淀山湖（远可至周庄、同里等古镇）经淀浦河，向北至大淀湖，向南至古镇风貌保护区。由于朱家角镇区水网是一大特色，因此通过水上巴士可以将老区、新区联系起来。
b、步行：保护区内街巷网络自然就是一个步行系统。该步行网络向北连结环大淀湖步行道。
c、车行：车行旅游线路一方面是通过对外连接淀山湖风景区及其它景区；另一方面车行旅游系统是将游客从交通枢纽站分别配送至老镇区的四个集散广场，通过步行系统或水上巴士进行游线组织。
旅游配套服务设施规划
由于目前朱家角旅游服务性配套设施极其匮乏，尤其是酒店业及娱乐业的稀缺，让朱家角度假型旅游遭遇瓶颈，因此，新一轮规划中旅游服务性配套设施建设必不可少。
根据旅游规模的扩大和旅游方式的多样化，相应调整、适当加强餐饮、住宿、交通、管理等综合服务接待能力。在保护区通过改造旧宅增设有地方特色的服务设施；在老区中以祥凝浜路为建设重点，形成特色商业街，扩大老镇区商业服务功能；沿淀浦河老区段是商业、旅游、休闲、度假设施建设的重点地区。
5.2.3 朱家角旅游业的转型给项目带来巨大商机
可以说项目本身就是朱家角旅游转型的产物，项目是新镇区大力发展的商业休闲娱乐设施。项目大力发展夜间消费，与古镇景区的白天观光对接，形成旅游休闲娱乐的互补与互动。项目是朱家角向度假型旅游转型的有力推动者和受益者，朱家角度假型旅游的形成，也必将为本项目带来巨大商机。
（1）、项目的经营定位是夜间消费。白天游客几乎都是在古镇风情街上度过的，到了夜晚游兴阑珊之际，在本项目乡村酒吧悠闲惬意地坐上一段时间，感受一下水乡的别样景致。MOTEL式酒店公寓为游客提供舒适的栖居环境，让游客养足精神，第二天奔赴新的景点。（2）、规划中“水上旅游巴士”直通本项目，开辟出项目与老镇区的水上交通线路，游客可以直接乘游船到达本项目消费，项目也成了朱家角旅游的中转枢纽。
（3）、规划当中“以江南水乡古镇为主题的游览路线组织：以江、浙两省的同里、周庄、用直、南浔等古镇加上朱家角镇、金泽镇形成一条跨省市的主题游览线。”项目地处朱家角318国道旁边，距离沪青平高速路朱家角出口不足50米，轨道交通九号线朱家角站点就设在项目东南侧不足百米远的地方，项目所处的位置是将来出入朱家角景区的必经路口，项目极有可能成为长三角“主题游览线”的中心枢纽位置，成为游客江南旅游必经的周转站点。（4）、朱家角规划的大批低密度高档别墅住宅区，将为本项目带来大量的高端消费群体。
（5）、随着诸如体育用品商城、祥凝浜路特色商业街等大批旅游配套项目的落成，将为朱家角招徕来大批的游客及购物消费者，而本项目的优越地理位置，及优良的休闲娱乐功能，也将吸引这些过往来客在本项目消费。
5.3 项目核心竞争力阐述
5.3.1 核心竞争力之一：项目规划定位的前瞻性阐述
项目规划定位立足于朱家角未来旅游业的纵深发展，作为上海市水乡旅游的主打产品，朱家角旅游定位正从型旅游向度假型旅游发展。
作为上海乃至长三角旅游链条中的重要一环，朱家角旅游与上海这个国际化大都市的发展动态息息相关，2008北京奥运、2010上海世博会，奥运旅游、世博旅游概念带动起全国旅游的热潮。
朱家角未来旅游业的发展，并不仅仅局限在“江南水乡特色风情一日游”的定位上，而是着眼08奥运旅游、10世博旅游带来的契机，以着力打造江南特色水乡风情特色品牌旅游为主，大力发展生态旅游、度假型旅游，结合江南六镇“水乡游”特色，引进大型体育商城、建立水上旅游项目、发展特色文化休闲旅游设施，如本项目的湖畔乡村酒吧、MOTLE式小面积酒店公寓，“尚都里”项目等，吸引大型的低密度高档别墅地产项目。以游带商，以商促游，
转变旅游消费模式，让旅游消费多元化，以旅游业带动朱家角经济的整体繁荣。
本项目正是基于对朱家角未来旅游业的大胆预期，以度假型、生态型旅游模式为依托，以现代简约时尚的建筑形态，并兼容古镇建筑风貌，而精心打造的融吃、住、娱于一体的综合性文化旅游、休闲娱乐品牌产品。
项目由于立意高远，与朱家镇未来旅游业态的发展及低密度高档别墅住宅区的发展方向契合，尤其是本项目的湖畔乡村酒吧及MOTEL式小面积酒店公寓的规划，更是未来的主要盈利所在。这样原产品规划，在朱家角镇还是历史性的第一次。
规划需要高瞻远瞩的眼光，高屋建瓴的论断，只有这样，规划的项目才能顺应时代，引导潮流，历久弥新。就像上海新天地、衡山路酒吧一条街，建筑本身的新旧程度早已被人们忽略，而久贮人心中的是那一缕咖啡的香浓、那一曲爵士的韵动。过去的人，却创造了属于未来的产品，成为人们心中永恒的时尚，可以想见，数十年后，人们再提到新天地、谈到衡山路时，脸上跳跃着的那份由衷的愉悦和赞叹。这就是前瞻带给我们的感动。
5.3.2 核心竞争力之二：项目定位的差异性阐述
项目在规划之初，就对朱家角现有商业项目，尤其是对与本项目规划存在同位竞争的商业形态予以规避，主张差异化、错位开发。
目前朱家角现有旅游度假型商业中，最可能与本项目形成竞争的是度假村经济。朱家角周边利用本地旅游资源发展起来的度假村颇多，而且其客户大都以商务人群为主，由于大多数度假村的规划定位大体相同，如家化培训中心、虹珠苑、景苑水庄、大千庄园等，相互间都存在激烈的同位竞争，商务人群这块蛋糕被他们争抢，各自得到的市场份额相当有限。
项目以全新的理念定位，虽然同为文化旅游休闲产品，但项目以时尚、新潮、中西结合为出发点。湖畔乡村酒吧、MOTEL式小面积酒店公寓为主打产品，有效规避了与度假村经济的同位竞争，我们的客户以中外自费型游客为主，由于它本身形态上的新颖与时尚，对商务人群同样有极大的吸引力。无论从规划理念还是实际产品上，比起业态陈旧，经营模式刻板的度假村经济来，本项目的优势不言而喻。
就具体产品而言，度假村内的度假型宾馆虽然拥有2——3星级的档次，也兼有娱乐、休闲、体育活动的项目，总体来说度假村经济运转模式较为陈旧，虽然有着功能性强的优势，但大而全，套餐性的消费模式让多数度假旅游者难以接受。度假村的每一项消费收费里都附加了巨大的度假村建造费用，高额的运营费用、物业管理费用等，因此同样的消费项目，其价格平均比外间的单一消费高出一倍乃至好几倍。过高的消费成本，对于占绝大多数的自费旅游消费者来说，显然不能接受。
其次度假村普遍距朱家角镇中心较为偏远，而且没有公交车，都需要自驾车出入，这对于那些没有自驾车或是外地游客来说，是十分不方便的。
鉴于度假村的以上不足，本项目在规划之时，进行了有效规避。首先是菜单式单一消费模式运营，由不同的经营者独立经营，客户只为自己的享受到的消费项目买单，简单地说，客户在乡村酒吧喝一杯咖啡，咖啡的价格里只含有咖啡本身的成本和酒吧自身的运营成本，而不包含酒吧以外的经营项目，如项目内的酒店式公寓的运营成本，K房的运营成本，因此这杯咖啡的价格就是朱家角旅游区一杯咖啡应该具有的真实价格的反映。这样一来，项目在价格方面就远比度假村内的虚高价格合理而实惠得多了。
其次，项目重点产品之一的MOTEL式小面积酒店公寓，产权式的酒店公寓，面积分割在30平方米左右，可租可售，业主买断后，交由的专业的运营公司统一经营管理。这样的酒店公寓与多数度假村里的星级宾馆酒店不同，它更具有价格优势，且设施功能齐全，舒适而
不奢侈，适合短期旅行居住。价格区间大概在100－300元之间，处在消费者合理承受的范围。
再次专业性的餐饮团队，市场化的竞争模式，底层的乡村酒吧、餐饮，通过经营者的自主经营、错位竞争，形成良好的餐饮氛围，而且给消费者更多的选择和价格上的优惠。
5.3.3 核心竞争力之三：项目在目前朱家角商业市场的唯一性阐述
规划产品的唯一性是本项目出奇制胜的法宝，弘扬水乡文化、呼应古镇的临水茶楼酒肆，以夜晚闲适休闲对接古镇白日游的湖畔乡村酒吧一条街，是项目的最大独创，这样大胆的设想，既兼容了水乡特色风貌，又不是简单地对古镇风情进行复制，为游客提供了时尚而别致的休闲方式。
项目规划的MOTEL式酒店公寓在当地同样属于首创。以压缩居住成本，而增加旅游娱乐消费，这是绝大多数的自费旅游者的心愿，居住成本降低，而居住质量却是星级标准，朱家角目前要么是不上档次的小型施舍，要么是价格不菲的星级宾馆。MOTEL酒店公寓成功突破了朱家角由观光型旅游向度假型旅游的瓶颈，景区居住难的历史性难题迎刃而解。
首创型产品的出现既能最大限度地发挥产品的功能，又能抢占市场及先机，品牌的树立也更为容易。后来者在理性规划同类产品时，为了尽可能少地与首创产品形成同位竞争而进行规避。
项目的唯一性还体现在它是朱家角新镇规划的重要一部分。它的规划定位经过多方论证，是政府重点关注的商业项目。商业承载着推动镇区经济的重任，项目衔玉而生，倍受关注，在日后的经营中，还会有政府参与对业态经营进行调配与监管，让后期经营更趋合理。
5.4 项目客源层分析
5.4.1 中外旅游观光客到本项目消费人流量预测
注：游客包括中外散客、中外团体游客、中外商务会议人群三类
如前所述，项目在朱家角区域内有着唯一性的特点，在朱家角的商业消费模式中独树一帜，由于在该区域没有参照性和可比性，同类型休闲娱乐项目极少，同位竞争可能性几乎为零，因此缩小了旅游观光客的选择面，游客的莅临机率大大增加。
目前朱家角新的旅游规划项目正在实施阶段，根据规划实施效果预测，未来朱家角的年游客（包括散客、团体游客、商务会议人群）数量固定在100万人次左右，平均下来，朱家角古镇景区每周接待游客量接近2万人次。（由于朱家角景区是旅游度假型经济，游客主要集中在周末和节假日，假日的游客人数会明显的高于工作日的游客数，因此以周为单位计算游客量会比较合理。）
项目在投入使用之后，预测到本项目消费的度假型游客占到游客总量的30%，则每周游客量在6000人次左右。日均游客量在860人次左右。由于本项目在朱家角镇区的唯一性，因此到本项目消费的度假型游客占到游客总量的30%的估计是十分保守的。
旅游观光客到本项目消费日消费人数：860 人
5.4.2 古镇周边常住型高档别墅群业主到本项目消费人流量预测
注：高档别墅群业主包括朱家角镇区内规划的高档别墅区业主、朱家角镇周边如青浦镇、赵巷、佘山、徐泾等高尚别墅区业主
朱家角周边由于水脉发达、景色优美，又拥有如朱家角水乡古镇、淀山湖、大淀湖、西洋淀
湖、佘山风景区等众多的自然、人文景观，因此一直以来都被视为上海最具生态居住价值的地区之一，因此众多的中、高档房地产开发项目都选址于此，其中尤以高档别墅群居多。由于本项目交通便捷，地理区位优势明显，几乎将上述这些高档别墅项目囊括于20分钟自驾车程的范围之内，而且在同样范围之内，目前还没有出现同类型的高档休闲娱乐项目。因此有可能成为本项目的潜在客户的这些高档别墅区业主不在少数。
根据朱有角镇政府对镇区中、高档别墅区的规划得出别墅区规划常住人口分布及数量如下表：
朱家角镇区高档别墅群区位及常住人口数量表：
从上表看出仅朱家角镇区规划别墅群常住人口就高达52000人，而这部分人群因为是朱家角常住人群，因此他们在本项目的消费形式、消费时段及消费次数都与一般的旅游观光客不同，我们这里仍然以保守的方式计算，以52000人作为年消费人数的总量，不计业主们在本项目的消费次数（很多别墅区业主会有多次消费、长期消费的倾向）。以每年总人数的六成到本案消费一次计算：
镇区高档别墅群在本项目年消费人数：52000 ×60% = 31200 人
镇区高档别墅群在本项目日消费人数：31200 ÷365 ≈85 人
以上是朱家角镇行政区域内的别墅群对本项目的消费人群统计，而朱家角周边还存在着大量的别墅群，而且数量庞大，这里仅列出周边20分钟内自驾车可达本项目，且有代表性的高档别墅区作一个粗略的本项目消费人群统计。
由于青浦镇、赵巷、佘山、徐泾等区域的别墅群，规模都不比朱家角别墅区规模小，这里将青浦镇、赵巷、佘山、徐泾四地别墅区规模视作与朱家角别墅区规模相当，也即四地别墅区常住人口均为52000人，虽然这些别墅群也是常住性质的，但考虑到他们距本项目较远，业主莅临项目的机率大大减小，因此我们以别墅区每年总人数的三成到本案消费一次计算：朱家角镇周边高档别墅群在本项目日消费人数：
52000 × 4 ×30% ÷365 ≈170 人
5.4.3 古镇区及周边居民到本项目消费人流量预测
注：古镇区及周边居民包括老镇区原住居民、一般居住区居民、外来人口居住点居民
老镇区居民大多以经营假日型旅游消费为主，可以说是做二休五，平时的工作日，朱家角游客明显减少，而这一段时间正是本地居民的休闲、娱乐的时间，而镇区居民的工作日消费正好能填补本项目因工作日度假游客少形成的消费真空，老镇区及周边居民工作日的娱乐消费与游客的假日消费衔接，可以为本项目提供固定的客源层。
朱家角镇区及周边居民常住人口数量表：
商业街市场调研报 告 1 2020年4月19日
风陵渡商业街市场调研报告 前言鉴于风陵渡商业街的整体规划,经过我公司相关人员的初步调研, 根据整体市场的现状和区域市场的特性,发掘项目的优点并加以专业发挥,对此项目的可行性、定位及营销策略提供以下市场分析与建议。 一、基本市场情况 1、区域市场状况该地处三省交界的”金三角”地区,交通发达,辐射范围广泛,所覆盖地区有:陕西潼关、河南灵宝、山西运城、芮城、永济等地,所辐射的地区广,但在房地产行业规范化上规模的专业市场却处于初级阶段以芮城县为例说明: 芮城县人口35万,城镇人口5万多,人均年经济收入在5000多元,商业主要集中在永乐路、洞滨大道一带,主要是满足本地消费市场。其商业市场呈以下特点: (1) 由专业房地产公司开发; (2) 有百货商场、超市等大型零售业态,超市(如盛宝润发,面积多㎡,地上两层)生意较好; (3) 现有品牌较少,全部为国内品牌(如红豆、古士旗、 2 2020年4月19日
虎豹、九牧王、啄木鸟、森达、鳄鱼),进货渠道均在西安; (4) 有酒吧、休闲屋等休闲娱乐场所; (5) 临街门面面积一般在20㎡－80㎡,以50㎡居多; (6) 租金在25元╱㎡·月－80元╱㎡·月之间; (7) 出现专业售房机构,地处当地最繁华地段,但现场布置简陋、售楼人员不专、宣传资料粗糙、销售途径单一,不能营造良好销售氛围2、定向市场状况风陵渡地处陕、晋、豫三省的交汇处,是通往西北、西南和中原的咽喉,属省级经济开发区,距县城芮城35公里。城镇规划面积188.5平方公里,现有人口8万多,城镇人口1万多,主要分布在道北,人均经济生活水平较低,民风淳朴,以农副产业为支柱产业,商业相对较发达,交通方便,与潼关一河之隔,大风铁路、运风高速和多条简易公路形成发达的交通网。同时,市政基础配套已初具雏形,但政府管理较宽松。当前,潼关等地农民逢年过会在风陵渡购物。亚宝药业、电厂等大型企业即将进驻,将对当地的经济产生巨大的影响。当前,风陵渡的商业主要分布在老街、南街、北街一带,其中有黄河市场、副食品商城、老街市场,但以摊位经营为主,经营状况不理想,一般只在过会、农闲时营业。风陵渡的商业主要是以老街、南街、北街的临街门面为主,呈以下特点: (1) 主要由供销社和个人开发,缺乏统一管理,大多陈 3 2020年4月19日
XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：
在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。
2014－2015学年第1学期 《市场营销研究方法与应用》小组作业 关于江财麦庐园商业街情况的调查 研究报告 小组成员：简建敏 0123897 班级： 12级软件工程3班
【摘要】 本报告目的在于调查研究江西财经大学麦庐园商业街布局满意度情况，以及在校学生对麦庐园商业街店面布局、服务质量、商品性质的认识和态度，为了了解全校同学的对商业街的看法，并进行改造，我们受学校的委托正在进行全校范围的调查。非常感谢您能够作为学校学生的代表参加调查，提供您的看法与意见，希望能够得到您的大力支持与合作。本调查不记名，数据由教导处统一处理。针对以上这些调查结论，我们小组对学院、培训机构以及学生个人提出了一些意见和建议。 【关键词】在校学生麦庐园商业街问卷调查
目录 1.绪论 0 1.1前言 0 1.2 研究框架 0 2.调查设计 0 2.1调查方法 0 2.2调查问卷的设计 (1) 2.3样本的抽取与调查的实施 (1) 2.4数据录入和编码 (1) 3.数据统计及研究发现 (1) 3.1麦庐园商业街购物习惯 (1) 3.2麦庐园商业街消费习惯 (3) 3.3麦庐园商业街满意度 (6) 3.4麦庐园商业街意见看法 (7) 4. 结论 (8) （1）麦庐园商业街娱乐场所比较少，存在垄断的现象 (8) 5.商业街改进建议 (9) 6.附件 (9)
1.绪论 1.1前言 通过平时的所见所闻，在校园内不停的走到后，发现麦庐园商业街是个值得研究分析的地方，针对这种情况，我组进行了一个调查目标细分的方案，希望通过大学各年级各专业的划分来做具体细分调查，更深层次地去探讨麦庐园商业街的布局问题、服务态度、商品性质等问题，将商业街打造成最完美的商业街，，并且进行改造商业街，根据此调查问卷并据此提出科学可靠的意见和建议。最后，我组将调查对象定位为“江财麦庐园校区全体学生”，并着手准备调查工作。此次调查采用的是问卷调查、数据分析等方法。 1.2 研究框架 本次研究调查的目标群体为江西财经大学麦庐园校区学生，通过问卷调查的形式了解以下几个方面的内容：第一，江财麦庐园校区不同学院不同专业的学生情况；第二，商业街满意的之处以及不足之处；第三，商业街的习惯；第四，对于商业街布局、商品价格等的认识和态度。 2.调查设计 2.1调查方法 本次调查是针对江西财经大学麦庐园软件与通信学院的学生进行的。采取人工发放问卷的方式，在整个软件与通信学院分别抽取38个男生、22个女生样本样本，共计60个样本，进行聚类分析研究。
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。 伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交价格没有明显的下跌，在目前较高的房价水平下，房地产调控政策将会延续，不排除更严厉调控政策的可能。 3、严格土地增值税征收，对开发商的净利润和现金流会产生一定影响
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
四川理工学院调查报告 设计方案 《大学城商业街市场定位分析》 专业：统计学 班级：2011级1班 指导老师： 学生： 学号： 2014年12月13日
一、前言 商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境，所以对于商业街的市场定位和结构设计是非常重要的。在大学城这种高消费人流量密集的商业街尤其要对顾客的需求有一个明确的了解。商业街的市场定位一旦出现偏差就会导致商业街的衰退所以我针对大学城商业街的市场定位，规划设计了一份调查报告。
要求详细了解大学城商业街的消费者组成部分，消费者对其的认知程度以及大学城商业街内的店铺竞争及其销售情况，为大学城商业街做出准确的市场定位。 1.了解大学城商业街的消费者主要构成 2.对于主要消费人群有针对性的调查其消费结构 3.了解消费者对大学城商业街的各种店铺的评价 4.全面了解消费者对于大学城商业街的不同店铺的支持程度
3.1 调查前分析 那么现在的商业街会出现了什么问题呢？经过了解大学城商业街作为一个商业街其商业气氛却是尚欠浓厚，无法与其他商业大街相比。不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本则。针对此原则列出了以下几个调查重点。 大学城商业街坐落于几所大学之间地理位置极佳，人流量巨大，对此次调查的重点是放在学生身上。大学生消费能力调查是主要的对此提出问题应了解附近大学生的消费比重进行了解。了解了消费比重之后我们还需要知道被调查者每次来到商业街的消费情况。这有助于我们对大学城商业街有更加准确的定位。学生整体消费能力并不是太强，消费层次划分比较明显。学生消费结构比较简单，对于各式各样的商品需求并不是那么巨大，但是学生对于服装，娱乐，餐饮的消费还是巨大的。还有一个不能忽视的方面就是现在学生的通讯消费，以及日用品支出。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。 在大学城商业街的店铺与学生日常生活配套越高那么对于这种商铺的发展应该是越来越好的因此我们还要调查大学生对于商业街的店铺的支持率以便更加准确的定位大学城商业街，根据以往的调查项目 银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过
商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化
◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 （包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等） 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议
房地产市场调查报告优秀范文 房地产市场调查报告优秀范文篇【一】 摘要 :多年来持续看涨的高房价却使住房那个日子必需品变成了许多人眼中可望而别可 及的奢靡品，房价咨询题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的进展也关系到整个 国民经济的进展，国家政府为此也采取了积极的措施来操纵房价。为了了解目前郑州市房地 产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于2011 年 6 月 8 日 -9 日针对郑州市房地产消 费者展开调查，以咨询卷调查的形式并采纳全面普查与重点调查相结合的研究办法，来具体分析郑州市房地产消费者市场的事情。 一 .调查背景及目的 近些年来，浮现全国性的房地产过热现象，房地产的价格别断攀升。国家政府对此事高度 重视， 2002 年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希翼 有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚决 决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位事 情所进行咨询卷调查，便是依照房地产开辟经营与治理这门课理论知识的学习，为了加强对学科 的理解和办法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。 二 .调查办法 经过采取咨询卷调查的办法，对郑州市居民进行随机调查咨询答，调查对象年龄在 20-60 岁之间，共发放调查咨询卷 40 份，猎取调查结 果后采纳 Excel 表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出 目前郑州房地产市场方面的事情。三.调查结果1.居住条件分析我们 能够看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比 例较大，均占 40%;其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此我们能够得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保 障体系别完善，有待进一步加强。
高校商业街市场调查报告 ———以天津理工大学转门为例 班级
摘要: 高校商业街已成为高校建设中一个很重要的组成部分, 而高校商业街是一个以学生作为消费者的市场, 除具有一般市场的特点外, 也具有其自身的特点。根据对天津理工大学实地考察和对商家、学生、学校的问卷调查的结果, 分析了商业街现状并建立其经济学模型, 对此进行评价, 以此得出商业街发展中的问题, 并就此提出解决方案。关键词: 高校、;商业街、 一、研究背景随着全国高校的大规模扩招, 各高校学生数量大幅度增长, 一个很典型的消费群体备受关注———大学生消费群体。这个消费群体有着人数众多, 消费需求巨大等特点。而高校商业街作为这个群体进行消费活动最直接、最密切的场所, 其经营模式和生存状况正越来越受到人们的关注和重视。与此同时, 一些不和谐的声音却在全国的一些高校中时有发生。商业街商品定价过高, 服务态度不尽人意等问题一直存在。如何正确地处理商家、学生和学校三者的关系, 使整个商业街市场和谐健康的运行和发展, 是大家都很关心的问题。因此, 充分调查和研究校园内商业街的运营现状, 并从中得出这些现状的原因, 已经十分必要而迫切。在这种大背景下, 我们针对天津理工大学各商家进行了问卷调查, 并且进行了实地访问, 了解了理工大学内部商业现状。同时对校园内各年级学生进行了有关校园商业街问题的问卷调查, 了解学生在“转门”商圈的消费现状和对目前商业街存在的问题的看法和建议。在调查数据分析的基础上总结出目前天津理工大学“转门”运营模式的现状以及目前校园商业街的市场特征, 指出目前商业街存在的优势与不足, 并提出改进的意见和方案。 二、假设前提高校商业街不同于一般意义上的市场, 在具有一般市场的特点的同时, 还具有其独特性———高校商业街处于高校的大环境下, 不仅遵循市场的一般规律, 而且也受到学校各方面的影响。我们试图从经济学、管理学和市场营销学的角度对其进行初步的研究。考虑到这些特点, 我们提出如下假设前提: 把高校商业街市场作为一个相对独立、相对封闭的微观市场来研究。所谓市场, 从一般意义上讲, 就是指商品交易关系的总和, 主要包括买方和卖方之间的关系, 同时也包括由买 卖关系引发出来的卖方与卖方之间的关系以及买方与买方之间的关系, 它由人口、购买力和购买欲望三要素构成的。高校商业街从其基础设施、人员构成、组织结构上来看, 都具备一个市场所应有的买方卖方、商品交易活动、经济关系的特点, 同时满足了市场的三要素构成, 所以高校商业街可以看作一个严格意义上的市场。在这个市场上, 所包含的主体是商家、学生和学校, 它们之间存在着相互关系。由于只对高校商业街的内部情况进行研究, 因而将高校商业街作为一个相对独立、相对封闭的微观环境来进行研究是合理的。 三、高校商业街市场的经济学分析1、商业街市场现状我们选取天津理工大学转门作为研究样本, 对其进行了调查。对部分家商店进行问卷调查, 发出40份问卷, 回收24 份, 有效问卷24 份。调查问卷主要涉及了营业面积、竞争对手主要来源、经营优势、竞争压力来源、消费者组成、消费时间、对学校管理的意见等内容。向学生随机发放问卷60 份, 回收48 份, 有效问卷46 份。调查问卷主要涉及月生活费、月商业街消费、满意度、消费频率等内容。从回收有效调查问卷中, 分析了这些资料, 初步得到了商业街的市场状况, 表现为以下几个方面: (1)商家规模小。校园商家经营规模小, 其中营60%业主无固定摊位，32%有20平米以下固定摊位，可以看出, 商业街绝大多数商家的面积小于20 平方米, 经营规模小。(2)管理宽松，卫生可靠度低。（3）消费潜力巨大，临近南门，生活区，商业街中每日客流量在50 人以上的商家数占88%。 四、 数据显示,74%的学生月生活费在400～800 元, 同时,70%的学生在商业街的月平均消费金额在100 以下, 即对大多数学生来说, 商业街消费额在他们每月总消费额中所占的比例不到1/4。另外, 还有53%的学生主要购物方式选择的是校外购买, 而他们所购买的商品大
房地产商业市场调 研报告 1
拉萨房地产商业市场调研报告 去年还在上半年的时候,接触了西藏的珠峰伟业,我的同事还专门到现场去体会了生活,但后来开发商很”低调”,一场热闹变成了”无声无息”,当时我们甚至连售楼书都已经做了出来,销售人员也已经准备好了。 一、前言 二、报告摘要 纵观拉萨房地产商业市场,一方面,拉萨房地产市场是一个新兴的产业,而未来市场将面临”井喷式”的发展态势,各种商业形态将层出不穷;另一方面,拉萨房地产的启动与发展,带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展,随着拉萨旅游业不断升级趋势,对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息,市场前景看好。能够说,拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。因此,在研究拉萨商业经营的基础上,寻求产品经营的差异性与产品经营的创新,将成为本商业项目经营权销售成功的关键。 拉萨的整体旅游开发开放成果斐然,但相对于她的商业经贸功能,其配套服务依然显得相对滞后。随着拉萨旅游旺季的到来,国内外大量旅游人
群的涌现,使得现有商业配套如雨后春笋出现,但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合,形成不同档次、错位经营,已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。 因此,本项目的突破点在于跳出拉萨现有小商业模式与产品形式,更多的与国内商业经营市场发展趋势接轨,结合城市发展目标,充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求,对当前所存在的市场需求进行高度概括与提升。一般的策划过程是经过基本的市场调查,然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法,在全面、详实的市场调查的基础上,对市场供求关系进行深入分析,并找到市场饱和点,进而剖析当前产品经营的局限性,从而找到市场空白点,再经过市场空白点,分析出能够为本项目所用的市场机会点,并经过全新的项目分析论证模式——”NMN矩阵分析模型”,找到项目的突破点,同时经过我们创造性的劳动,策划出拉萨首个商业市场经营产权销售的引领型物业,并旨在经过切实可行的新概念的提出,引起拉萨投资型商业经营模式的革命,最终达到项目成功销售的目的。 三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的 对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析,最终
认识实习报告题目深圳华强北商业街人流量与市场调查分析报告 系部工商管理系 专业市场营销 班级营销1023 学号 学生姓名曾隆强 指导教师程凯 职称 2011年 7 月 18 日 一、调查背景 二、调查目的 三．调查时间 四、调查地点 五、调查方法
六、调查结果 七、调查分析 7.1 1.1各路段及项目拟定入口人流量分析 1.2购物人流各年龄段占总人流量的比例对比分析 1.3斑马线设置的影响对比分析 1.4各路段总人流量影响对比分析 7.2 2.1商场提袋量对比分析 2.2商场优劣对比分析 2.3各时间段商场提袋量分析 3.3 商圈重心发展变化 八、总结分析 九、项目建议 一、调查背景 1、学校为了提高学生的实践能力，锻炼学生的调研能力，借暑假 放假之际要求广大同学认知实习并写一份报告。 2、人流量的大小对一个商业项目的运营成功与否有着具足轻重的 地位，我为了了解华强北现有的人流量情况以及预测未来的人流量，对深圳华强北商业街的人流量进行了一次调查. 二、调查目的 了解华强北各时间段人流量及出行目的统计消费者目的及特征年
龄 三、调查地点 人流量调查地点：华强中与华富路交叉处、华强北与深南大道交叉处 项目购物人流量调查报告：苏宁电器、国美电器、顺电 四、调查时间 7月18日 五．调查方法 时间分段抽样统计法（目测数数） 消费者出行年龄（观察法） 六、调查结果见附件 七、调查分析 第一部分：人流量分析 1、1各路段现有及拟定入口的人流量对比分析 一分钟目测通过的人数 对比分析： 1在上午十点钟华强北每分钟通过的人有103人而华强中和华富只有53人还只有华强北的一半。华强北路的人流量从整体上来看在十点钟时远远超过华强中路、华富路、和深南路。 2、在工作日和节假日（深南路除外）华强北路的人流量与其他各路段的人流量相差巨大节假日是华富路的三倍，华强中的两倍。深南路
商业市场调查报告 篇一：商业项目市场调研报告(模板) 商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、 PEST分析 ? 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。
? 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况 ? 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 ? 各项城区的机能 ? 城市规划 三、区域商业现状调研 ? 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）? 商业发展规划（政策规划、趋势研判） ? 租金水平、售价水平研究等； ? 发展商开发情况研究； ? 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）
? 新店开设趋势研究 ? 典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ? 区域供应 ? 区域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走势 ? 售价走势 ? 租售交叉分析 ? 典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究? 地理细分调查分析 ? 购买人群细分调查 ? 年龄细分调查分析 ? 经济状况细分调查分析 ? 消费者交通和出行方式 ? 购买者购买心理及行为分析
商业地产研究报告内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会 明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充 裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。 伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交
厦门商业市场调查 2007-6-4 “目前，厦门市平均每千人拥有商业网点16.3个，人均商业面积约1.28平方米，是全国平均水平的5倍。”——————————厦门市商贸流通业发展报告（2005—2006） 一、厦门宏观商业 1997年以前，厦门的商业、零售业处于启蒙阶段，主要集中在中山路也是当时仅有的商圈里面。随着火车站世贸商城和江头SM的崛起，厦门商业迎来了MALL时代。两大市级商圈也应孕而生。东部开发、北部建设，莲前以及寨上商圈等次级商圈也随之而生。基本完成了厦门岛内的商业布点。 供给及消化：不温不火，每年的供给及消化量基本持平、市场存量不断增大 早期的商业都是以独立店铺的形式存在，2001年底SM城市广场开业和2002年5月世贸商城的正式营业。厦门出现了盒子型的所谓的MALL。随着市场需求的不断增大以及这两个项目的成功运营。更多的开发商坚信这等商机不容错过。没落的中山路商圈再度崛起，名汇广场、南中大地广场、老虎城、中华城等相继发威，市场供应量近40万平。火车站商圈锐势不减，明发商业广场这商业航母浮出水面。莲前的加州商业广场和瑞景商业广场快速填补了东部的商业空白，闽南古镇更是将在寨上打造50万平米的公共商业项目，即将完成岛内的商业覆盖。 销售：价格稳中有升
开发量虽然是不断放大，但成交均价却不是和和市场供应量成正比无限上升。 2001-2004的商业空置面积年平均30万平米。至今，市场存量高达140万平米。市场需求理性以及消化速度慢是销售价格没有一路高歌的直接因素。究其根源还是经营者跟不上消费者；开发商跟不上经营者；政府规划指导跟不上开发商的原因。四者矛盾难以调和导致商业地产状况不甚理想。 销售现状：纯商业地产销售缓慢，社区型商业发展成趋势 商业地产开发气势波澜壮阔，商城建设触角向城市各地带延伸 商业量增、价涨，市场竞争激烈 投资理性，消化速度缓慢 复合型商业形态主导市场，主题性商业街区异军突起 商业发展趋势避免业态同质化，追求定位个性化 在营项目的经营状况不是很理想 当MALL在一个城市基本饱和的时候，社区型商业就成为一种趋势。截止目前，厦门商业销售状况不是很理想。商业供应量过大、售价过高、在营的商业项目的经营情况不容乐观是导致现阶段商业地产滞销的主要原因。明发商业广场04年预售至今近3年45.62%的成交比例，以及名汇铜锣湾广场05年预售至今2年多31.18%的成交比例可见一般。由于两个项目的售价均较高，按年回报率8%的保守估算，明发和名汇沿街店面的租金达500-700元/平·月。而商场里面的租金最高也达到300-400元/平·月。之所以两大MALL经营惨淡，
xxxx/ 常州市商业项目市场调研报告 调研时间：2010年10月一五日——2010年11月一五日 调研人员：张军、杜豪 调研内容：了解常州几大商圈内每个独立项目的项目状况和经营情况，对正在建设和处于规划中的商业项目进行项目定位的了解，通过分析每个项目的周边商业、交通、人口、政策等因素对项目进行SWOT分析。 调研目的：通过市场调研增加自己对商业地产开发，运营，调整等方面的认识，并通分析其他项目运营成功和不足之处，学习到对太阳城购物中心今后发展的可借鉴的经验。 项目分析：杜豪 一、延陵西路商圈调研分析 延陵西路商圈在常州老商业街的基础上发展而来，是常州目前独立商业项目最多、人气最旺，也是目前商业竞争最激烈的商圈。延陵路商圈依延陵路呈东西方向分布，主要由文化宫，南大街，江南商场三个地方的商业组成。其中，南大街地区商业发展尤其成功，汇集了众多一流的百货商场和成熟的商业街区，他是目前常州商业的核心，也是能够代表常州的名片之一。 延陵西路商圈在最近几年的发展中，已经将文化宫，南大街以及江南商场三地连接起来，特别在万博北岸城，万博国际广场等项目落成后，延陵西路将是常州商业的轴线，带领呈“一体两翼”分布的常州商业不断繁荣。但是，延陵西路商圈目前的商业竞争已经进入白热化状态，整个商圈内仅百货商场就有5个之多，随着城市版图的扩大，其他地区出现商圈和大型商业项目将是必然，延陵西
路这座庞大的商业航母如果要继续扮演领航者的角色，将面对着很多挑战。1、万博北岸商城 项目简介：万博北岸城总建筑面积约3.6万平方米左右，项目整个分5层，地下有2层，地上有3层，地面一层以国际名品为主，聚集了像丝芙兰、优衣库这样的国际名品；二层主要以国内休闲服饰和运动服饰为主的业态形式；三层以大型中餐、餐饮为主。 到目前为止其他签约万博北岸城的品牌有：LEE、RICH BOSS、季诺餐饮、韩国时尚馆、满记甜品、BONGWOR服饰、面包新语、美津浓、茵宝、真功夫、永和大王、棒球小子、屈臣氏、美购百货、米奇、一茶一坐、佐丹奴、U1龙一、木果果木、避风塘、东方名橱（粤菜馆）、棒球手、迪诺欢乐世界、仙踪林等 项目优势分析:经过调整的万博北岸城开始致力于打造自己的百货品牌——万博百货，而目前又不断传出消息，其已与国际知名的服装品牌优衣库等签订合作协议，这也是优衣库第一次被引进常州市场，相信随着万博北岸城的开业一定能吸引到年轻时尚消费群体的青睐。 受南大街的商圈几年来快速发展的影响，文化宫作为常州的老商业中心，人气渐渐走低，而万博北岸城的出现可以有效改变这一现状，首先它会与购物中心、泰富广场、时尚莱迪、国美金太阳、诸多的银行总部一起构成文化宫商圈。定位于中高端消费人群的购物中心有着数量巨大的品牌商家，将继续扮演这个商圈的“大哥大”角色，而万博北岸城借助吸引进来的服装品牌可以与购物中心形成互补的趋势，进一步为商圈聚集人流。文化宫商圈交通便利，商圈内拥有面积巨大的休闲广场和常州最大的人防地下购物街区——时尚莱迪。 万博北岸城地下部分直接与BRT2号线过街通道相连，可直接通往常州购物中心，和文化宫广场地下商场，此外，通过查阅资料发现，常州未来地铁规划中，地铁一号线和二号线交汇处就在这里，如果资料确实可信，那么可以说这个位置潜力无限。地下室楼层相对较高，层高在4.3米以上，解决了地下室太矮给顾客的压抑感觉的难题。地下层主要以手机数码电玩和品牌个性服饰等为经营业态。这样的设计充分借鉴了日本、香港及上海等城市商业物业成熟的“双首层”设计理念，最大程度的解决了核心商圈人车抢道的弊端，同时最大程度的集聚了人流，
项目周边市场调查 报告
后湖地块项目周边市场调研报告 地理位置及产业结构: 后湖位于汉口东部,属于未来汉口三个综合组团之一。(汉口地区包括江北核心区,二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区,古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万,其中核心区15万,中心片区58万,综合组团97万。) 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差,缺乏商业、医疗等设施;煤气、电话等随地块开发跟进较慢; 交通条件一般,当前仅706路公交车经过; 在人们心目中属于城乡结合带(后湖乡) 经过两年房地产的开发,部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。销售状况: 销售期普遍较长,一般在1.5-2.5年左右。 销售率一般未能达到理想水平,入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高,
户型分析: 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合,主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 价格分析: 对后湖片区的楼盘来说,集中在多层普通住宅1600-1900左右, 元/平方米是一个”槛” 客户群分析: 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群,房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多 主要来自江岸,部分江汉,少量来自其它地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划
后湖三大居住组团之一,规划密度达到300-500人/平方公里。 综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。(武汉居住区中最好的) 控制城市噪声,后湖地区为区域环境噪声一类区(武汉居住区中最好的)规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘,明年仍有城开项目和几个盘的后续开发,供应量呈上涨趋势, 1.5片区竞争格局 汉口与后湖片区同层面价位竞争区域当前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区,开发量都很大。 各片区主要楼盘列举: 后湖片区:东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园、后湖生态家园、城开项目(未动工) 金银湖片区:万科四季花城、碧海花园、书香水榭
广州市商业地产市场调查报告 目录 广州商圈的变迁 (1) 广州商圈分布 (2) 重点商圈分布 (4) 中华广场商圈 (4) 北京路商圈 (6) 天河路商圈 (8) 天河商圈的经营特点及问题 (9) 天河城商圈存在的机会 (12) 广州商圈的变迁 广州可以说自古都是商家必争之地。两千年的商业沉淀，广州商业文化的变迁，从十里 洋场到上下九，西湖路。再到如今腾飞的天河城，广州商圈已经形成了多个地段、多种档次 又齐全互补的格局。 西堤固百世留芳，南大亦盛极一时 直到上世纪80年代中期，如果外地人到广州，广州人一定会带他去城西的南方大厦、 西堤走走，“不到南方大厦，不算到了广州”是当时广州人的口头语。 沙面长堤、南方大厦、人民路一带堪称老资格的“十里洋场”；然而，从1987年有关 部门为了缓解城市交通压力，架起了人民路高架桥开始，这一带的城市景观与商业氛围同时 遭受重创，就此步入平淡。 上下九一鸣惊人，北京路渐入佳境 上世纪90年代中后期的广州，北京路、上下九路等商业街与北京的王府井、上海的南 京路一样，成为最繁华商业区的代名词。 而作为这一时期广州新兴商业的代表，高第街服装专业街、西湖路夜市也一时风光无二。 开办于1980年的高第街服装专业街，经营的服装品种丰富多样，特别受外省客商的青睐， 每日来购货的人络绎不绝，曾是国内著名的专业市场。此后，西湖路“灯光夜市”逐步崛起。 其处于东西(西湖路)、南北(教育路)纵横交错的两条马路两边，临时搭置竹棚作时装售卖点 档，鼎盛时多达几百档。西湖路“灯光夜市”曾是羊城八大风情街之一。 天河城风光无限 随着广州市“南拓北优、东进西联”城市空间发展布局构想逐步实施，老城区作为商业 中心的传统地位已经受到冲击和削弱，以1998年正式开业的天河城广场为代表的天河路商 圈在迅速走向成熟、壮大。 据统计，北京路商业步行街人流量日均30万人次，节日逾40万人次。上下九路日均客 流量为20万人次。而作为中国大陆最早和最成功的购物中心，天河城广场的日客流量早在2004年即突破83万人次。其聚客能力已足以令商业街望尘莫及。 时至今日，从商业地产的规模、人流量、销售额、产业布局等方面来看，天河商圈无疑 已发展成为中国最先进的带状式MALL群。目前的天河商圈，已拥有天河城、维多利广场、 广州购书中心、广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场等项目。此外，还 有中怡时尚购物中心、天河又一城。 随着珠江新城规划的最后敲定及珠江新城地下线的动工，搁置多时的珠江新城开发重新 热乎起来。一座规模不亚于天河城广场的超大商业城将选址原赛马场边，将会带动整个珠江 新城的商业发展。