房地产开发项目经济评价案例
、项目概况
随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的 优化，城市用地功能需作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办 公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将北京市 毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开 发部负责开发建设。
项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定 项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的 经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。
1. 项目位置及占地面积
拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂
区和五建公司的用地。地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火 路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积53.23公顷，其中: 规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。本项目规划建设用 地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有 7.652公顷，详
见表1所示。
项目用地面积及其分布
2. 项目现状特点
项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以 拆除，但由
于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两 部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北 两侧为第三期开发。
规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼 为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛 纺厂和五建公司，目前
^单 规划用地面积 379800— 76520 ----- 456320—
可开发用地面积 —332037 ------- —71200--------- —403237 ------- 保留建筑占地面积
------ 47763 -------- ------- 5320 --------- ------ 53083 --------
保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星 火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房 也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情 况如下表2所示。
南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西, 本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。
项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积
表2 项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区,
3. 项目拟建规模
按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分 组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详 见表3）。建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米, 总容积率为2.00。
居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为附近地区 和小区内居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其 中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房， 部分住 宅
为公开销售商品房，所占比例分别为 30痢70%
5.市政工程和基础设施
据测算，毛纺厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需 求预测如下:
项目拟建规模和建筑面积分配
表3
4.项目服务对象
(1) 供热
小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。
(2) 供电
根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》，毛纺厂住宅区的能源供应方式采用锅炉房(或热力网)供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新建公建用电定额分别按25
瓦/ 平方米和50 瓦/ 平方米计算，则该小区用电总计约20000千瓦。
同时使用系数为0.8 ，则最大负荷约16000千瓦，需安装24000千伏
安变压器。
根据测算，新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需
400 万元和480 万元，需交纳的供电贴费为2880 万元，以上三项共计3760 万元。另外，居住区还应承担地方电力建设基金4000 万元，此项费用可分期交纳。
(3) 煤气
据北京市煤气公司测算，按小区内住宅7736 户、其它建筑15.86
万平方米计，日用煤气量为2.1 万立方米，高峰用气量为3500 立方
米。
(4) 电讯
据北京市电信管理局测算，按居住人口 2 万多、住户7736 户计，
毛纺厂居住区至少需电话9000 部(包括公建)，初期至少需安装程控交换机1 万门。
二、市场研究
议：
一）北京市当前房地产市场概况（略）
二）北京市普通住宅市场分析
三）市场供需关系分析（略）
经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之
四环路，建议市场定位如下：
（1）功能分配。小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、
商业及公建用房。普通住宅占70%，其中多层与高层并重，为提
高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。
（2）销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和
益华集团内部其它项目的拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，
兼顾散户。
（3）户型与功能。考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主，约占70%；四室二厅为辅，占10%，其余为二室或一室。面积约60-120 平方米。在节约成本的前提
下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调
的预留位置。
三）北京市写字楼市场分析（略）
四）北京市商业用房市场分析（略）
三、项目规划建设方案和建设条件一）项目用地功能布局
小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越低，以减少铁路噪音对居民的干扰。
毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因此规划在区域内两条主干道（朝阳北路和星火路）交汇处的东北部，即现状毛纺厂的西南角建设一处地区级的公建中心。由于周围地区缺少有规模的医院，所以在园星路以北，靠星火路一侧规划一家医院。
星火路是经过居住区的一条主要生活性道路，规划公建区多沿星火路布置。在现状综合楼以南安排一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。
在朝阳北路与园星路之间的星火路东侧形成一组完整的商业区。为满足服务半径要求，方便小区东北部居民，在六里屯路南，规划一处小规模商服用地。
居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边经过。
规划中将锅炉房、公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低噪音影响的物理措施。
规划在石佛营东路西侧布置一条20—30米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。其余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地0. 88
公顷的用地内。另外，居住区还将配备30班中学一所，24班小学两
所，9班幼儿园两所，4班、6 班托儿所各一所。
二）项目规划控制指标
综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用
地性质和开发强度提出的控制指标如下：
使用性质：住宅及配套、非配套公建
3. 用地强度
总容积率： 2.00
其中：
保留建筑： 2.865
新建住宅： 2.06
1. 用地情况
总占地面积532320 平方米其中代征地面积76000 平方米规划建设用地面积456320 平方米其中地区公建用地52900 平方米
住宅用地163400 平方米
配套公建用地124000 平方米
道路用地56000 平方米
绿化用地60000 平方米2. 用地性质
配套公建：0.806