![财税[2012]15号的深度解读：购买增值税税控系统专用设备和技术维护费用的税务处理](https://img.doczj.com/imgd1/06aq7l3j3il3xjm5iko6-11.webp)
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卡、读卡器或金税盘和报税盘；货物运输业增值税专用发票税控系统专用设备包括税控盘和报税盘；机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统专用设备包括税控盘和传输盘。
第六，分开票机的概念。分开票机就是副机。主开票机是用来分发购买来的发票的,分开票机是设有多个销售部门的大型企业各部门用来开发票的。比如某企业是大型企业，其所设的多个销售部门都需要开具发票就可以用这个功能，在国税买来发票在自己的机器上分发给分开票机，各分开票机开票用的是一个税号。
第七，要注意在增值税应纳税额中全额抵减的是价税合计额而不是税控系统专用设备的进项税额，不足抵减的可结转下期继续抵减。
第八，“二项费用”抵减的增值税只是调表不调账，而且“二项费用”不足抵减的可结转下期继续抵减，无须作任何账务处理，不要忘记填入下期增值税申报表即可。
2、增值税纳税人非初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，由其自行负担，不得在增值税应纳税额中抵减。
3、增值税一般纳税人支付的二项费用在增值税应纳税额中全额抵减的，其增值税专用发票不作为增值税抵扣凭证，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（见财税[2012]15号第三条）
4、增值税纳税申报表的填写。
根据财税[2012]15号第五条的规定，纳税人在填写纳税申报表时，对可在增值税应纳税额中全额抵减的增值税税控系统专用设备费用以及技术维护费，应按以下要求填报：
（1）增值税一般纳税人的填写技巧
增值税一般纳税人将抵减金额填入《增值税纳税申报表(适用于增值税一般纳税人)》第23栏“应纳税额减征额”。当本期减征额小于或等于第19栏“应纳税额”与第21栏“简易征收办法计算的应纳税额”之和时，按本期减征额实际填写；当本期减征额大于第19栏“应纳税额”与第21栏“简易征收办法计算的应纳税额”之和时，按本期第19栏与第21栏之和填写，本期减征额不足抵减部分结转下期继续抵减。
（2）小规模纳税人的填写。
小规模纳税人将抵减金额填入《增值税纳税申报表(适用于小规模纳税人)》第11栏“本期应纳税额减征额”。当本期减征额小于或等于第10栏“本期应纳税额”时，按本期减征额实际填写；当本期减征额大于第10栏“本期应纳税额”时，按本期第10栏填写，本期减征额不足抵减部分结转下期继续抵减。
（二）企业所得税的处理
1、纳税人购买的增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用，其价税合计计入“固定资产——税控机”科目，缴纳的技术维护费，其价税合计计入费用科目。
2、购进税控设备价款，缴纳的维护费，没有文件规定不得所得税前扣除，则仍可税前扣除。
3、由于“二项费用”抵减的增值税是垫付款的返还，不属于财政性资金。因此，“两项费用”抵减的增值税的实质是收回前期垫付款，不属于所得税的收入，因为没有法律依据，则不缴纳企业所得税。
房地产企业土地增值税的会计核算 由于房地产开发行业的特殊性，在房屋开发过程中企业先获得对客户的预售款，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”会计处理主要涉及以下几个方面的内容：预缴土地增值税的核算、计提和预提土地增值税的核算、汇算清缴土地增值税的核算。 1.预缴土地增值税的核算。房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，会计处理为：借：银行存款；贷：预收账款。对于预收款，需要预缴土地增值税，预缴税款时，借：应交税费应交土地增值税；贷：银行存款。此时，由于收入未能确认，不能将预缴的税金计入当期损益。 2. 计提和预提土地增值税的核算。预收款项确认为收入时，借：预收账款；贷：主营业务收入。同时，对已缴纳的税金，计提土地增值税并计入当期损益，借：营业税金及附加；贷：应交税费应交土地增值税。 土地增值税是取得预收款时先预缴税金，清算时再汇算清缴、多
退少补。根据权责发生制原则和收入与费用配比原则，企业还需要预提一定金额的土地增值税，以避免低估费用和负债、高估利润。预提该部分税金时，借：营业税金及附加；贷：其他应付款预提土地增值税。此处不宜贷记“应交税费应交土地增值税”科目，因为从税法角度讲，纳税义务还没有发生，计入应交税费易引起误解。 在这里，计提是根据预缴的税款提取的土地增值税，预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税，实务中计提与预提往往混用。 3. 汇算清缴土地增值税的核算。汇算清缴土地增值税时，如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目；如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“营业外收入”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。 实际补交税款时，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
增值税发票管理新系统开票软件常见问题（税控盘版） 软件登录类的问题 一、税控盘口令是多少？ 默认是8个8。 二、登录软件时操作员下面的口令是多少？ 初始化时未设置的情况下一般默认为空。 三、多次输入税控盘错误口令后提示pin锁定？ 请您带税控盘去税局解锁，解锁成功后初始口令是8个8。 四、升级版网络配置的服务器地址是什么？ 请您点击【系统设置】--【参数设置】--【网络配置】服务器认证模式：双向ssl认证，河南服务器地址是https://www.doczj.com/doc/d02262154.html, 端口443 抄报地址默认 /acceptFramework/UniAcceptService 发票填开类的问题 一、开具发票时提示：保存明细数据异常，商品名称、金额为空或数据无效？ 选择商品名称后未输入金额无法保存，点击其他按钮时出现此提示，请您输入数量，单价后点击右上角对勾保存。
二、开具增值税发票清单时增加劳务名称40条左右时提示取商品行序号失败，请将新商品行添加至列表下方？ 请您点击右上角【撤销】按钮，然后点击键盘上的【↓】增加商品。 三、开具增值税专用发票和增值税普通发票时如何进行含税价和不含税价转换？ 请您点【发票管理】--【发票填开管理】选择发票种类，点击发票填开界面最上面一行菜单栏中的价格，可随意切换单价是否含税。 四、开票时提示：超过开票离线时长或金额？ 1、存在未上传的发票，需要点击【发票管理】--【发票填开管理】--【未上传发票查询】--点击上传，上传完成即可开具 2、如不存在未上传的发票，查看【报税处理】--【状态查询】--选择发票类型看离线时长和金额是否为0。 3、如状态查询正常，请您核对开具的发票金额是否超出允许离线的金额。 五、已开发票查询中查询不到开具的发票信息？ 遵循谁开发票谁查询，请您以当时开具此张发票的开票员名字登录软件查询，或以管理员身份查询即可。如管理员身份也查询不到，请点击【发票管理】--【发票修复管理】修复后在查询。 六、如何开具增值税专用红字发票信息表？
税控专用设备及技术服务费抵减增值税实务16问 1、购买增值税税控系统专用设备的费用及支付的技术服务费可以抵减增值税吗？ 答：增值税纳税人2011年12月1日(含，下同)以后初次购买增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减(抵减额为价税合计额)，不足抵减的可结转下期继续抵减。 增值税纳税人2011年12月1日以后缴纳的技术维护费(不含补缴的2011年11月30日以前的技术维护费)，可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。 技术维护费按照价格主管部门核定的标准执行。 2、抵减增值税和进项税额抵扣是同一概念吗？ 答：不是同一概念。抵减增值税是指全部费用（价税合计）一起抵税，进项税额抵扣指的是税额部分的抵扣。 3、非初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用可以抵减增值税吗？ 答：不可以，该费用由纳税人自行负担，不得在增值税应纳税额中全额抵减。 4、防伪税控系统全面升级更新报税盘***元可全额抵减吗？ 答：可以 5、可以抵减增值税的专用设备具体包括哪些？
答：增值税防伪税控系统的专用设备包括金税卡、IC卡、读卡器或金税盘、税控盘、报税盘和传输盘。 6、一般纳税人和小规模纳税人购买增值税税控系统专用设备的费用及支付的技术服务费是否可以抵减增值税？ 答：一般纳税人和小规模纳税人初次购买升级版防伪税控系统专用设备费及技术服务费都可以抵减增值税。 7、购买税控设备包括总分机，总分机一并购买，分机能否全额抵减？ 答：初次购进分开票机支付的费用也可进行全额抵减。 8、纳税人购买增值税税控系统专用的电脑和打印机、以及支付的电子申报系统的技术服务费，能不能全额抵减增值税？ 答：不可以。电脑、打印机属于通用设备，不属于可全额抵减的范围。但一般纳税人购买电脑、打印机如用于增值税项目且取得专用发票的，专用发票上注明的增值税额可以申报进项税额抵扣。 9、购买税控系统设备抵减增值税是否需要取得专票？ 答：纳税人（含小规模）购置升级版的税控设备，必须取得增值税专用发票，才可以全额抵减增值税；取得增值税普通发票不可以抵减。 纳税人（含小规模）支付税控系统的技术维护费，取得发票为普通发票，可以全额抵减增值税。 10、一般纳税人购买增值税税控系统专用设备的费用及支付的技术服务费全额抵减增值税的，取得的增值税专用发票是否还能同时抵扣进项税额？
营改增后与转让房地产有关的土地增值税政策 本期提示：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）的规定，营改增后土地增值税政策有了些许变化，那么转让房地产土地增值税如何征收，有哪些税收政策需要我们去把握呢？ 政策梳理：营改增后土地增值税政策的变化主要有以下几个方面： 一是计征依据的变化。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照“预收款-应预缴增值税税款”作为土地增值税预征的计征依据。 二是与转让房地产有关的税金扣除。营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城市维护建设税、教育费附加扣除比照上述规定执行。 三是营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入和扣除项目确认问题。纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位
和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照下列方法和顺序确认： 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 纳税人安置回迁户，安置用房视同销售处理，其拆迁安置用房应税收入按上述原则处理；同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值仍按上述原则确认，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 四是营改增前后土地增值税清算中关于应税收入和税金问题。房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额： （一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 （二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加 五是营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。 六是旧房扣除项目的加计问题。营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估
7湖北省房地产开发企业土地增值税 鄂地税发［2008］207号 省地点税务局关于印发《湖北省房地产 开发企业土地增值税清算治理方法》的通知 市、州、林区、县（市、区）地点税务局： 现将《湖北省房地产企业土地增值税清算治理方法》印发给你们，请各地遵照执行。 二〇〇八年九月十二日 湖北省房地产开发企业土地增值税清算治理方法 第一章总则 第一条为了加大对房地产开发企业土地增值税征收治理，进一步规范土地增值税清算工作，按照《中华人民共和国税收征收治理法》(以下简称《征管法》)及事实上施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及事实上施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关咨询题的通知》（国税发〔2006〕187号）等有关规定，结合我省实际，制定本方法。 第二条在本省范畴内从事房地产开发的企业，凡符合土地增值税清算条件应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，其土地增值税清算治理均
适用本方法。 对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。 第三条房地产开发企业是土地增值税的清算主体，房地产项目所在地的主管地点税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。 第四条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行 清算。关于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有一般标准住宅又有非一般标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分不运算。 第二章清算条件 第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算： （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目的； （三）直截了当转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 主管地点税务机关发觉纳税人符合上述规定条件之一而未提出清算申请的，应责令其限期办理清算手续。纳税人超过规定期限仍未清算的，由主管地点税务机关进行查账征收。 第六条符合下列情形之一的，主管地点税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算： （一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与差不多出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）主管地点税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地点税务局局长批准清算的开发项目； （四）省地点税务局规定的其他情形。 第七条对在2005年1月1日前销售房地产建筑面积（以签订的房地产合同时刻为准）占整个项目可售建筑面积不足50%的，其项目应进行土地增值
税控发票开票软件（金税盘版）网上申领操作说明
目录 第一章设备环境 (1) 1.1 硬件 (1) 1.2软件 (1) 1.3操作系统 (1) 第二章网上申领 (2) 2.1发票申领 (2) 2.2申领状态查询 (11) 2.3 申领确认 (14) 2.4 申领撤销 (17) 第三章网上领票 (20) 3．1 网上领票 (20) 3．2 领用票量查询 (23)
第一章设备环境第一章设备环境 为实现网上申领功能，企业端开票环境需要满足以下软、硬件要求。 1.1 硬件 （1）所需的专用设备必须为灌装有数字证书的升级版金税盘、和报税盘，报税盘为选配设备。 （2）金税盘底层为SKN6K08L1及以上版本。 1.2软件 开票子系统版本号为FWSK(KP)_V2.0.12_ZS及以上。 1.3操作系统 支持winXP sp3、win7、win8、win8.1操作系统，系统可以是32位或者64位。 1
税控发票开票软件（金税盘版）V2.0新增改进功能说明 2 第二章 网上申领 主要实现网上申领发票功能，代替大厅购票，简化用户工作。以下操作均指在企业端税控发票开票软件（金税盘版）中操作。 2.1发票申领 主要实现企业网上提交发票领购的申请 操作步骤： 【第一步】点击 “发票管理/发票领用管理/网上申领管理/发票申领”菜单项，进入发票申领页面，如图2-1、图2-2所示， （图2-1 发票申领菜单）
第六章其他新增功能 3 （图2-2 发票申领） 【第二步】点击“更新”按钮，通过网络从税局端同步该企业的发票票种授权信息到开票软件中，更新成功后，页面中的“发票类型”项目的下拉框将显示企业所有授权的发票票种信息，如图2-3所示
国家税务总局关于印发《增值税防伪税控系统管理办法》的 通知 【法规类别】增值税 【发文字号】国税发[1999]221号 【修改依据】国家税务总局关于修改部分税务部门规章的决定 【部分失效依据】国家税务总局关于发布已失效或废止的税收规范性文件目录的通知【发布部门】国家税务总局 【发布日期】1999.12.01 【实施日期】2000.01.01 【时效性】已被修改 【效力级别】部门规章 国家税务总局关于印发《增值税防伪税控系统管理办法》的通知 （国税发〔１９９９〕２２１号１９９９年１２月１日） 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局： 为了加强增值税防伪税控系统的推行和应用管理，保障金税工程的顺利实施，现将总局制定的《增值税防伪税控系统管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中有何问题，请及时上报总局。 增值税防伪税控系统管理办法
第一章总则 第一条为保证增值税防伪税控系统（以下简称防伪税控系统）的顺利推行和正常运转，防范利用增值税专用发票（以下简称专用发票）偷骗税的不法行为，进一步加强增值税征收管理，特制定本办法。 第二条防伪税控系统是运用数字密码和电子信息存储技术，强化专用发票的防伪功能，实现对增值税一般纳税人税源监控的计算机管理系统。 第三条防伪税控系统的推广应用由国家税务总局（以下简称总局）统一领导，省级以下税务机关逐级组织实施。 第四条各级税务机关增值税业务管理部门（以下简称业务部门）负责防伪税控系统推行应用的组织及日常管理工作，计算机技术管理部门（以下简称技术部门）提供技术支持。 第二章认定登记 第五条主管税务机关根据防伪税控系统推行计划确定纳入防伪税控系统管理的企业（以下简称防伪税控企业），下达《境值税防伪税控系统使用通知书》（附件一）。 第六条防伪税控企业应于《增值税防伪税控系统使用通知书》规定的时间内，向主管税务机关填报《防伪税控企业认定登记表》（附件二）。主管税务机关应认真审核防伪税
计算土地增值税的特殊规定（房地产开发的纳税人） 第一根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定： “计算增值额的扣除项目： (一)取得土地使用权所支付的金额； (二)开发土地的成本、费用； (三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； (四)与转让房地产有关的税金； (五)财政部规定的其他扣除项目。” 第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： (一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统-规定交纳的有关费用。 (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理责、办公费、水电费、劳动保护责、周转房摊销。 (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用，按本条(一)(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区直辖市人民政府规定。
房地产企业土地增值税清算时，普通住宅和非普通 住宅分开核算 房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中 应注意的问题 一,房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定: (注:1,销售商品房等包括:住宅,商业用房,其他建筑物,附着物,配套设施等.2,涉及的税收包括:营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税) (一)营业税 ――基本规定 应纳营业税=销售收入×税率 1,销售收入的确认: (1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现. (2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现. (3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现. (4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现: ①采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现. ②采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现. ③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现. 包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.
④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现. 委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等. (5)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现: ①将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售痢疾确认收入的实现. ②将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现. (6)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现. 2,视同销售行为的收入确认: (1)下列行为应视同销售确认收入: ①将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等; ②将开发产品转作经营性资产; ③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者; ④以开发产品抵偿债务; ⑤以开发产吕换取其他企事业单位,个人的非货币性资产. (2)视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现. 说明:预售收入 =销售收入 政策 =执行掌握 3,税率:5% ――可以利用的税收政策 《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)
增值税税控系统技术维护费用抵减税额如何会计处理 根据《财政部关于印发<营业税改增值税试点有关企业会计处理规定>的通知》（财会[2012]13号）第四条规定：“按税法有关规定，增值税一般纳税人初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，应在”应交税费——应交增值税“科目下增设”减免税款“专栏，用于记录该企业按规定递减的增值税应纳税额。 企业购入增值税税控系统专用设备，按实际支付的或应付的金额，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“递延收益”科目。按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目，同时借记“递延收益”科目，贷记“管理费用”等科目。 企业发生技术维护费，按实际支付或应付的金额，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“管理费用”等科目。 按税法有关规定，小规模纳税人初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，按规定递减的增值税应纳税额账务处理与一般纳税人相同，但不需要设置三级科目。 提示：相关会计分录处理 1、设备 1）购入增值税税控系统专用设备时： 借：固定资产 贷：银行存款/应付账款 2）按规定抵减的增值税应纳税额： 借：应交税费——应交增值税（减免税款） 贷：递延收益 3）按期计提折旧时： 借：管理费用 贷：累计折旧 同时借：递延收益 贷：管理费用 2、技术维护费 1）实际支付或应付的金额 借：管理费用 贷：银行存款 2）按规定抵减的增值税应纳税额 ①一般纳税人 借：应交税费——应交增值税（减免税款） 贷：管理费用 ②小规模纳税人 借：应交税费——应交增值税 贷：管理费用
1、本表条形码具有唯一性，表格复印使用无效；条形码区域请保持整洁； 2、请在指定区域内盖纳税人公章； 3、纳税人资格为增值税小规模纳税人填写小规模纳税人税务登记时间, 纳税人资格为增值税一般纳税人填写一般纳税人认定时间； 4、金税卡/金税盘/税控盘号码及税控IC /报税盘/传输盘号码由企业发行岗在办理发行时填写； 5、本表一式二份，税务机关、纳税人各一份。 使用增值税防伪税控系统企业情况登记表 填表日期： 年 月 日 纳税人识别号 纳税人名称：条形码9CM*3CM
深圳市国家税务局数字证书使用协议（用于金税盘/税控盘） 甲方深圳市国家税务局乙方（纳税人）（与正面同） 乙方经向甲方申领数字证书而获得甲方提供的数字证书信任服务。乙方知悉并承诺在使用数字证书过程中遵守《中华人民共和国电子签名法》、《电子认证服务管理办法》及甲方电子认证体系的相关规定。 为进一步明确双方的权利、义务，经甲乙双方协商，签订如下协议（以下简称“本协议”）： 第一条本协议中的“证书”指：包含了证书持有者的企业身份信息，公钥及证书颁发机构（CA）的签名,在网络通讯中标识证书持有者的企业真实身份, 并且保证信息在互联网传输过程中的完整性和安全性。 第二条甲方保证深圳市国家税务局互联网办税系统接受的数据信息与乙方提交数据信息的一致性，承认和接受乙方通过数字证书和密码验证后在深圳 市国家税务局互联网办税系统提交的数据信息，同时保证该系统接受数 据信息的安全性和保密性。 第三条甲方提供给乙方的数字证书和密码是乙方使用互联网办税系统时用于身份识别的法律依据，乙方必须妥善保管，在任何情况下不应将其以任何 方式提供给包括税务工作人员在内的任何人，不得用于其他用途或交易。 无论乙方实际上是否将数字证书或密码提供给他人使用，均需对该数字 证书或密码下完成的一切交易负责。凡是使用数字证书与密码进行的行 为，均视为乙方所为，由此造成的后果由乙方自行承担。 第四条乙方对提交的数据信息的真实性和完整性负责，并承担相应的法律责任。 乙方通过数字证书及密码验证后所提交的数据信息由甲方妥善保存，并 作为乙方履行纳税义务的依据。乙方保证按照甲方的要求提供有关的税 务资料。 第五条纳税人使用数字证书进行安全认证，办理涉税业务无需另行递交纸质资料，可实现无纸化办税。当前深圳国税局已开放接受数字证书安全认证 的办税业务包括：增值税一般纳税人网上电子申报系统申报；电子税务 局办税服务厅办理企业所得税申报、财务会计报表报送、网上文书申请 （8类文书）。深圳国税局将根据工作需要逐步推出其他无纸化办税业 务，具体请见电子税务局发布的通告。 第六条乙方有下列情形之一的，应及时报深圳市国家税务局主管税务机关，经核实后办理与本协议有关的变更或终止手续。本协议的变更或终止并不 意味着之前所发生的未完成指令的撤销，此前所发生的未完成指令依然 生效，乙方仍应对本协议变更或者终止之前的原数字证书的使用行为承
房地产公司的土地增值税如何计算 房地产企业土地增值税的计算 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附 着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产
取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登 记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开 发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于 税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值 额X税率—扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。 举例如下：某房地产公司开发100 栋花园别墅，其中80 栋出售，10 栋出租，10 栋待售。每栋地价14.8 万元，登记、过户手续费0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安
关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税 税额有关政策 1、根据国家税务总局《关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知》(财税[2012]15号)文件，自2011年12月1日以后起“初次购买”增值税税控系统专用设备支付的费用。以及2011年12月1日以后缴纳的技术维护费(不含补缴的2011年11月30日以前的技术维护费)，可在增值税应纳税额中全额抵减。 2、现有增值税税控系统范围: (1)增值税防伪税控系统。 (2)货物运输业增值税专用发票税控系统。 (3)机动车销售统一发票税控系统。 (4)公路、内河货物运输业发票税控系统。 3、可全额抵减的增值税税控系统专用设备范围: (1)增值税防伪税控系统专用的金税卡、IC卡、读卡器或金税盘和报税盘; (2)货物运输业增值税专用发票税控系统专用的税控盘和报税盘; (3)机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统专用的税控盘和传输盘。 但不包括已作为固定资产、办公用品抵扣进项税的开票用电脑、打印机等。4、可全额抵减技术维护费是指上述列举的增值税税控系统，所对应的技术服务单位收取的技术维护费用。 5、可抵减金额的依据和计算:“专用设备”按购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票的“价税合计额”金额在增值税应纳税额中全额抵减。“技术维护费”按技术维护服务单位开具的技术维护费发票金额，在增值税应纳税额中全额抵减。
6、增值税一般纳税人支付的上述“二项费用”如在增值税应纳税额中全额抵减的，其增值税专用发票不得作为增值税抵扣凭证，其进项税额不得从销项税额中抵扣，认证后必须作进项税额转出调整。 7、全额抵减的申报:增值税一般纳税人将抵减金额填入《增值税纳税申报表(适用于增值税一般纳税人)》第23栏“应纳税额减征额”。小规模纳税人将抵减金额填入《增值税纳税申报表(适用于小规模纳税人)》第11栏“本期应纳税额减征额”。当月最大抵减金额等于当月应纳税额，如本期减征额不足抵减部分结转下期继续抵减。
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国家税务总局关于印发《国家税务总局关于推行增值税防伪税控 一机多票系统的公告》的通知 【标 签】增值税防伪税控 【颁布单位】国家税务总局 【文 号】国税发﹝2006﹞79号 【发文日期】2006-05-19 【实施时间】2006-05-19 【 有效性 】全文有效 【税 种】增值税 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局： 现将《国家税务总局关于推行增值税防伪税控一机多票系统的公告》（以下简称《公告》）印发给你们，请做好《公告》的印制工作，并将《公告》张贴于所有办税服务厅。 国家税务总局关于推行增值税 防伪税控一机多票系统的公告 根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十三条的规定并经国务院同意，2004年4月国家税务总局、财政部、信息产业部、国家质量监督检验检疫总局联合发布《关于推广应用税控收款机加强税源监控的通知》（国税发〔2004〕44号），规定凡具有一定规模和固定经营场所的纳税人，都要购置使用税控收款机。为了加强增值税普通发票的税源监控，同时不增加纳税人负担，国家税务总局决定将增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）开具的增值税普通发票纳入增值税防伪税控系统管理，统一推行防伪税控一机多票系统（以下简称一机多票系统）。现就有关事项公告如下： 一、推行一机多票系统能够使纳税人的开票工作更加方便 推行一机多票系统，就是将纳税人目前使用的防伪税控开票系统升级为一机多票系统，纳税人不需另外购置税控收款机，便可通过同一套设备（包括计算机、打印机等通用设备及金税卡和税控IC卡等专用设备）既能开具增值税专用发票，又能开具增值税普通发票，并可利用同一套计算机系统、相同的操作方法进行增值税专用发票和增值税普通发票的领购、开具、抄报税等项工作，避免了因税控装置（即防伪税控开票系统和税控收款机）的重复配置
江苏省地方税务局文件 苏地税发〔2011〕53号 关于加强土地增值税征管工作的通知 各省辖市及苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，苏州市常熟地方税务局，省地方税务局直属税务局： 为进一步加强土地增值税征管工作，经研究，现就有关事项通知如下： 一、加强土地增值税清算管理 （一）土地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定义务。土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等相关规定办理土地增值税清算申报。 （二）纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性 — 1 —
和完整性负责。为提高纳税人土地增值税清算申报质量，主管税务机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资料及申报结果进行鉴证。 （三）主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。 （四）税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。为切实提高评估质量，税务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助。通过纳税评估发现纳税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽查部门处理。 （五）对符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条予以处理；造成少缴土地增值税的，按照第六十四条予以处理；构成偷税的，按照第六十三条予以处理。 二、加强土地增值税核定征收管理 （一）对符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条规定应按核定征收方式对房地产项目进行清算的，主管税务机关要事先进行核查，并出具报告，报省辖市地方税务局备案后执行。 （二）实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建设工程造价管— 2 —
房地产企业土地增值税的 计算方法 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020
《房地产企业土地增值税的计算方法》 一、土地增值税实行四级超率累进税率 (一)增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30% (二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40% (三)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50% (四)增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60% 二、计算土地增值税税额，具体公式如下： (一)增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额 = 增值额×30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额 = 增值额×40%-扣除项目金额×5% (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：土地增值税税额 = 增值额×50%-扣除项目金额×15% (四)增值额超过200%的：土地增值税税额 = 增值额×60%-扣除项目金额×35% ★公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。 三、扣除项目 (一) 取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）房地产开发成本 房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 1、土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 2、前期工程费 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3、建筑安装工程费 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、基础设施费 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5、公共配套设施费 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6、开发间接费用
房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧 一、房地产企业土地增值税政策深度解析 （一）土地增值税的清算单位国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发 [2006]187 号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 （二）土地增值税预征率的规定 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53 号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。 （三）土地增值税的清算条件 1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件） （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件） （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90 日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90 日内办理清算手续。 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。 （四）纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 1、土地增值税清算表及其附表。 2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》
房地产企业土地增值税如 何清算 Prepared on 22 November 2020
房地产企业土地增值税如何清算 房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）： 1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等） 2、计算收入 3、收入－扣除项目金额=增值额 4、增值额/扣除项目金额=增值率 5、按税率计算税额 基本步骤如下： 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可
按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。 但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。 根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： 第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。 第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。 第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳