房地产社会阶层研究报告-----------------------作者：
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房地产阶层研究报告
1978年以来的改革开放使中国社会发生了深刻的变化，经济体制转轨和现代化进程的推进也促使中国社会阶层结构发生结构性的改变。原来的"两个阶级一个阶层"（工人阶级、农民阶级和知识分子阶层）的社会结构发生了显著的分化，一些新的社会阶层逐渐形成，各阶层之间的社会、经济、生活方式及利益认同的差异日益明晰化，以职业为基础的新的社会阶层分化机制逐渐取代过去的以政治身份、户口身份和行政身份为依据的分化机制。这些迹象表明，社会经济变迁已导致了一种新的社会阶层结构的出现，并且，这种结构正在趋于稳定。与1978年以前的阶层结构相比，这一新的社会阶层结构在基本构成成分、结构形态、等级秩序、关系类型和分化机制等方面都发生了深刻的变化。
（一）对现阶段中国社会阶层结构进行科学分析需要新的视角
对于当前新出现的社会阶层结构，应当如何去认识，如何给予理论解释，存在着各种争论。但不管人们有些怎样的争论，今天，简单地照用马克思针对19世纪早期欧洲资本主义提出的阶级分析理论，或者毛泽东针对20世纪二三十年代的中国社会提出的阶级分析理论，来分析当代中国的社会阶层问题，无疑是不够的了。恩格斯在《共产党宣言》1888年英文版序言中指出："每一历史时代主要的经济生产方式与交换方式以及必然由此产生的社会结构，是该时代政治的和精神的历史所赖以确立的基础，并且只有从这一基础出发，这一历史才能得到说明。"
①（《共产党宣言》，第11页，人民出版社，1964年第6版。）我们必须运用马克思主义、毛泽东思想的基本原理，解放思想，实事求是，对已经发生的深刻变化进行实证的、科学的分析，从中得出关于现阶段中国社会阶层结构的科学认识。具体而言，在分析中国现阶段的社会阶层结构时，应该注意下述几个问题。
1．对生产资料的占有并不是划分阶层的惟一标准
当代中国社会的生产资料占有形式，与马克思和毛泽东所研究的时代已经有了很大的不同。首先，马克思和毛泽东所研究的时代的生产资料占有形式主要是个人（私人）占有，而在当代中国社会中，最重要的和最大量的生产资料是由国家和集体占有的。同时，公司制近十年来的发展也导致了许多不同于马克思和毛泽东所研究的时代的私人生产资料占有形式。其次，当代中国社会结构比较复杂，并且明显具有多元特征，这就决定了仅用生产资料占有这一指标来解释社会阶层分化是不充分的。在当代中国社会中，对物质财产的占有并不是衡量人们的社会阶层位置的惟一标准。要准确把握当代中国社会阶层结构的特征，就要重新认识传统的阶级分析理论，并加以科学的发展，形成一个
更加符合变化的、现实的多元分类标准框架。
2．阶级阶层问题研究的目标与分析思路需要调整
在当前有关阶级阶层问题的争论中，有一种误导性的说法，即认为采用"阶级"一词意味着坚持马克思主义理论，而采用"阶层"一词则似乎是非马克思主义的观点。实际上，在大多数英文文献的有关论述中，并不存在"阶级"与"阶层"两个概念的明显区别，大多数理论家都采用同一个词汇："class"，它既可以被译成"阶级"，也可以被译成"阶层"。①（国内学界和民众通常采用的"阶级"和"阶层"这两个词汇的涵义，与英文中的class（阶级）和stratum（阶层）的涵义有些不同。英文中的class一词的涵义较为广泛，包括了中文中的"阶级"和"阶层"这两个词的涵义。而stratum一词的意思则比较窄，一般指的是由等级分化（stratification）而造成的连续性的等级排列。例如，按收人这一指标来分，从最低收入（每月50元）到最高收人（每月5000元），可以排列出连续的若干层（stratum），层与层之间只存在量（数值）的差异，不存在质（属性）的差异。但是，如果要把连续的stratum划分为几个区间，那么，处于各区间的个人或家庭构成的群体，在英文中被称为 class而非 st。turn，如 50～500元是underclass（下层阶级），501～2000元是middleclass（中间阶级），2001～5000元是llPPefCI。SS（上层阶级）O在中文中，情况有所不同，"阶级"这一词汇往往是指传统马克思主义意义上的阶级概念--即由生产资料占有来进行划分的、相互之间存在利益冲突、对立、斗争关系的群体，这一词汇让人联想到的是严重的社会冲突、动荡或人与人之间的争斗，有些学者和民众对这一词汇还带有反感情绪和否定倾向。而"阶层"常常被认为是不那么具有冲突性并带有等级性质的群体概念。真正的区别并不在于采用哪一个词汇，而在于采用哪种思路来分析"class"这种社会现象。）
目前，学术界存在两种相互对立的分析思路，即"冲突论"的阶级阶层分析与"功能论"的阶级阶层分析。冲突论强调各个"class"之间的利益冲突，强调对社会现实的批判；而功能论则强调社会分化现象有其合理性，强调协调各个"class"之间的利益关系和社会整合。绝大多数学者认为，在当代社会中，"class"不论是被理解为阶级还是被理解为阶层，都有其两面性：既存在相互利益的矛盾性，也存在相互利益的可协调性。根据所研究的问题的不同、出发点的不同、关注点的不同和目标的不同，可以采用不同的分析思路。
马克思和毛泽东当年在对阶级问题进行分析时，主要目的是为了改造社会制度，动员广大人民群众起来推翻资本主义社会和半封建、半殖民主义社会。因此，他们的分析特别强调阶级关系
之间的对抗性，揭露不合理的社会制度所造成的剥削和压迫现象。而在现阶段，中国共产党已经是一个执政党，因而研究当代中国社会阶层分化问题的目的，应当是为了团结和动员更多的社会力量来实现社会经济的发展目标，是为了建设好现代化的社会主义国家。因此，执政党目标的变化也需要相应调整阶级阶层问题的分析思路，需要客观地调查和评估当代中国各社会阶层的变化、地位、特点，研究他们的社会、经济、政治
状态，从而更好地协调各阶层之间的利益关系，充分调动各种社会力量的积极性，促进社会经济进一步稳定发展。
（二）依据三种资源的占有状况勾画新的社会阶层结构
1．当前中国社会阶层分化的四个主要特性
基于国际学术界对现代社会阶层结构的普遍特征的研究结论，也基于本课题组对当代中国社会的一些特殊性的认识，我们对当代中国社会阶层分化现象做出了一些基本判断。
首先，与绝大多数已经实现工业化或正在实现工业化的社会一样，在当代中国社会，阶层的分化越来越趋向于表现为职业的分化。职业因素对社会阶层分化的影响主要表现在两个方面：一是体力与非体力劳动者之间的社会经济差异扩大，二是管理者与非管理者之间的社会经济差异扩大，这两个方面的表现都是工业化社会的技术进步和科层组织发展所导致的必然结果。
其次，当代中国社会的一些特殊的制度性安排对社会阶层分化仍然有着显著的影响，①（有关观点参见：北京大学"社会分化"课题组"现阶段我国社会结构的分化与整合"，忡国社会科学》，1990年第4期，第121～130页；李路路、王奋字：《当代中国现代化进程中的社会结构及其变迁》，浙江人民出版社， 1992；李培林主编：《中国新时期阶级阶层报告》，辽宁人民出版社，1995；李强《当代中国社会分层与流动》，中国经济出版社，1993。这些制度因素包括所有制、户籍制度、部门差异以及国家在资源配置中的强有力的作用。）
第三，生产资料所有权仍然是导致当代社会阶层分化的重要因素之一，这也是市场经济社会的普遍特征。但很显然，这一因素在当代中国社会阶层分化中的作用要相对弱于它在当代资本主义社会中的作用。
第四，经济体制转轨的过渡期对社会阶层分化也产生了特殊的影响，即在过渡时期的利益调整中，大部分人的收人和生活水平会逐渐提高，同时也会有一部分人因为收人和生活水平相对下降而落入社会低层；另外，在过渡时期还会出现阶层位置不确定的边缘性群体。
2．以职业分化和三种资源占有状况为划分标准的十大阶层划分
基于上述认识，我们提出了以职业分类为基础，以组织资源。经济资源和文化资源的占有状况为标准来划分社会阶层的理论框架。组织资源包括行政组织资源与政治组织资源，主要指依据国家政权组织和党组织系统而拥有的支配社会资源（包括人和物）的能力；经济资源主要是指对生产资料的所有权。使用权和经营权；文化（技术）资源是指社会（通过证书或资格认定）所认可的知识和技能的拥有。在当代中国社会中，这三
种资源的拥有状况决定着各社会群体在阶层结构中的位置以及个人的综合社会经济地位。
根据这种分层原则，我们勾画了当代中国社会阶层结构的基本形态，它由十个社会阶层和五种社会地位等级组成（参见图1）。这十个社会阶层是：国家与社会管理者阶层、经理人员阶层、私营企业主阶层、专业技术人员阶层、办事人员阶层、个体工商户阶层、商业服务业员工阶层、产业工人阶层。农业劳动者阶层和城乡无业失业半失业者阶层。
各社会阶层及地位等级群体的高低等级排列，是依据其对三种资源的拥有量和其所拥有的资源的重要程度来决定的。在这三种资源中，组织资源是最具有决定性意义的资源，因为执政党和政府组织控制着整个社会中最重要的和最大量的资源；经济资源自20世纪80年代以来变得越来越重要，但它在当代中国社会中的作用并不像在资本主义社会中那么至关重要，相反，现有的社会制度和意识形态都在抑制其影响力的增长；文化（技术）资源的重要性则在近十年来上升很快，它在决定人们的社会阶层位置时的重要性并不亚于经济资源。
（三）十个社会阶层的界定
1．国家与社会管理者阶层
指在党政、事业和社会团体机关单位中行使实际的行政管理职权的领导干部，具体包括：中央政府各部委和直辖市中具有实际行政管理职权的处级及以上行政级别的干部；各省、市、地区中具有实际行政管理职权的乡科级及以上行政级别的干部。目前，中国的社会政治体制决定了这一阶层在趋于等级分化的社会阶层结构中居于最高或较高的地位等级，是整个社会阶层结构中的主导性阶层，是当前社会经济发展及市场化改革的主要推动者和组织者。这一阶层的社会态度、利益及行动取向和品质特性，对于正在发生的经济社会结构的变迁和将要形成的社会阶层结构的主要特征具有决定性的影响力。
在改革的最初十年，国家与社会管理者阶层是改革的推动者，但却处于政治与社会经济地位不一致的状态，他们的经济利益没有得到相应的补偿；在改革的后十年，他们仍是改革最积极的参与者和推动者，并且是经济改革和经济增长的较大获益者之一。另外，由于国家与社会管理者阶层是执政党和政府意志的代表和体现，所以，各社会阶层同国家与社会管理者阶层之间的关系--与他们的合作或冲突，经常转而表现为对执政党和政府的支持或不满。目前，这一阶层在整个社会阶层结构中所占的比例约为2．回％；在城市中的比例为l～5％；在城乡合一的县行政区域中比例大约为0．5
2．经理人员阶层
指大中型企业中非业主身份的高中层管理人员。这一阶层同国家与社会管理者（干
部）阶层和私营企业主阶层之间的区分界线还没有完全明晰化，其阶层内部的不同来源的成员，在社会政治态度和利益认同方面还有明显差异。这一阶层的社会来源主要是三部分人。第一部分是原来的国有和集体企业于部。随着现代企业制度的发展，这一部分企业干部逐渐从行政干部系列中脱离出来，成为职业经理人。第二部分来自较大规模的私营企业或高新科技产业领域中的民营企业，这些企业在20世纪90年代后期以来开始出现所有权与管理权分离的趋势，一些企业主聘用职业经理人来为他们经营管理企业；另一些业主则通过企业股份化而使自己从业主型的创业者转变为职业经理人。第三部分人是"三资"企业的中高层管理人员。
经理人员阶层是市场化改革的最积极推进者和制度创新者，他们代表着先进生产力和现代经济体制的发展方向。这一阶层的成员支配着大量的经济资源，他们都有较高的学历和专业知识水平，同时，他们的政治社会地位也较高，被称为"老总"。许多大中型企业处于国有或产权不清的状态，实际上是经理人员在支配这些企业的生产资料和经济资源。同时，这一阶层的主导成分与国家权力和海外资本有着紧密的联系。
这种状况决定了经理人员阶层在当前的社会阶层结构中也是主导阶层之一，他们在社会经济政治生活领域中的影响力--特别是对政府经济决策的影响力，甚至要大于私营企业主阶层的影响力，而且这种影响力还在继续扩大。这个阶层还在发展之中，在目前社会阶层结构中所占的比例约为1．5％，但在地区之间的分布极不平衡。这一阶层的成员多数集中在大中城市特别是经济发达的城市。据我们调查，在深圳市这类经济中心城市，经理人员阶层所占比例高达9％，远远超过国家与社会管理者阶层和私营企业主阶层所占比例；但在经济不发达的贵州省镇宁县，经理人员就非常少。在一定程度上，可以用经理人员阶层所占比例以及这一阶层的经济回报率来衡量一个地区的经济发展水平和市场化程度。
3．私营企业主阶层
指拥有一定数量的私人资本或固定资产并进行投资以获取利润的人，按照现行政策规定，即包括所有雇工在8人以上的私营企业的业主。私营企业主阶层是改革开放的产物，是在社会主义市场经济发育和发展的过程中产生和成长起来的。他们不仅是先进生产力的代表者之一，而且是社会主义市场经济的主要实践者，是社会主义市场经济的重要组织者，他们也是有中国特色社会主义伟大事业的建设者，在二十几年来中国经济的高速增长中发挥了重要的作用。
私营企业主阶层的成员最初主要来自于乡村和城镇社会的较低阶层，但在1992年以后，具有文化专业知识的原国有和集体企业的管理人员、专业技术人员和机关干部开始大量加人这一阶层，使这一阶层的社会形象和社会地位有了极大提高。但是，由于传统意识形态的阻碍，私营企业主阶层的政治地位一直无法与其经济地位相匹配，他们对社会政治生活的参与受到很大局限。私营企业主阶层内部拥有资本规模大小不同，他们自身的政治文化素质也有很大差异，因而在社会上的地位和声望是很不相同的。在一个相当长的时期里，社会上对他们的评价有很大的争议。
在人数上，中小企业主构成了这一阶层的主体。就全国而言，私营企业主阶层在社会阶层结构中所占比例约为0．6％，但地区差异tL较大。在私营经济较发达地区，这一tL例可达3％左右；而在私营经济不发达的地区，该比例在0．3％以下。表1显示了中国私营企业主阶层的发展过程与趋势。
4．专业技术人员阶层
指在各种经济成分的机构（包括国家机关、党群组织、全民企事业单位、集体企事业单位和各类非公有制经济企业）中专门从事各种专业性工作和科学技术工作的人员。他们大多经过中高等专业知识及专门职业技术培训，并具有适应现代化社会大生产的专业分工要求的专业知识及专门技术。
专业技术人员是现代工业社会的中等阶层的主干群体，他们既是先进生产力的代表者之一，也是先进文化的代表者之一。而且，他们还是社会主导价值体系及意识形态的创新者和传播者，是维护社会稳定和激励社会进步的重要力量。在当代中国社会，专业技术人员阶层在推动科学技术发展和市场经济理念传播方面发挥了重要的作用。
在改革开放以来的二十多年中，中国的专业技术人员群体显现出从传统知识分子到现代知识分子的历史性的转型，即从以传统的人文知识分子为主导构成转变为以现代的专业技能性知识分子为主导构成。这种转变十分有利于专业技术人员阶层在市场经济发展中保持较优势的地位，并与掌握着组织资源和经济资源的国家与社会管理者阶层、经理人员阶层和私营企业主阶层保持良好的关系。
专业技术人员在中国的阶层结构以及社会中间层中所占比例还比较低，他们主要集中于城镇。随着社会主义现代化进程的推进，随着教育、科技和各种社会事业的发展，这一阶层将日益壮大。目前，专业技术人员在社会阶层结构中所占比例约为5．1％，但城乡差异很大，经济发展水平不同的地区差异也很大。在经济发达地区的大中城市中，专业技术人员阶层所占比例为10～20％，而在城乡合一的县（市），其比例仅为1．5～3％。
5．办事人员阶层
指协助部门负责人处理日常行政事务的专职办公人员，主要由党政机关中的中低层公务员、各种所有制企事业单位中的基层管理人员和非专业性办事人员等组成。这一阶层是社会阶层流动链中的重要一环，其成员是国家与社会管理者、经理人员和专业技术人员的后备军，同时，工人和农民也可以通过这一阶层实现上升流动。这一阶层也是现代社会的社会中间层的重要组成部分，他们在目前的中国社会阶层结构中所占比例大约为4．8％。在城市中，其比例约为10～ 15％；而在城乡合一的县（市）中，其比例在2～6％之间。随着工业化和市场化水平的提高，将会有大量的体力劳动者上升流动进人这一阶层，在未来十几年中，这一阶层的人员比例将会有明显提高。
6．个体工商户阶层
指拥有较少量私人资本（包括不动产）并投人生产、流通。服务业等经营活动或金融债券市场而且以此为生的人。如小业主或个体工商户（有足够资本雇佣少数他人劳动但自己也直接参与劳动和生产经营的人）、自我雇佣者或个体劳动者（有足够资本可以自己开业经营但不雇佣其他劳动者）以及小股民、小股东、出租少量房屋者等。
在1949年以前。中国曾经大量存在个体工商户和个体劳动者。但经过20世纪50年代的工商业改造和手工业改造，特别是在"人民公社化运动"以后，这个阶层在城乡基本消失了，到1978年，全国总共只有15万个个体工商户。改革开放以后，特别是农村实行家庭承包责任制以后，个体工商户首先在各地农村大量涌现，继而又在城镇大规模地发展起来。所以，完全可以说，个体工商户阶层也是经济改革的产物，这一阶层的规模随着经济改革的推进而不断扩大。
在20世纪80年代，这一阶层的主要来源是农民和城镇的失业待业人员（尤其是返城的"知识青年"）。进人20世纪90年代以后，由于国有企业改革和产业结构调整，大量国有企业工人和城市居民涌人这一阶层。目前，这个阶层是吸纳下岗工人、失业待业人员和进城农民的一个重要渠道，也是社会主义市场经济的重要组成部分，是建设社会主义市场经济的一支很活跃的力量。调查表明，东部沿海诸省市经济繁荣，个体工商户发展得多，发展得好；相比之下，中西部地区经济之所以发展得慢，个体工商户较少也是一个原因。随着社会主义市场经济特别是第三产业（服务行业）的发展，这一阶层还有扩充并吸纳劳动力的很大潜力；而且，他们中的一部分人还将由于有某种特长或因为经营得当而逐渐积累资本，扩大经营规模和范围，从而将上升到私营企业主阶层。
个体工商户阶层是20世纪80年代的改革的主要获益阶层之一。但是，20世纪90年代以来，由于一些城市搞所谓的形象工程，大拆大建，把许多较为简易的商业设施拆掉了，把马路市场取缔了，致使不少个体工商户因失去经营场地和经营条件而歇业。另外，由于政府管理部门对这一阶层的管理变得日益严厉，向他们征收的税费也有所增加，他们所能分享的利益相对减少，收人增长速度明显低于20世纪80年代，其经济地位与20世纪80年代相比也有所下降，所以他们的不满情绪较多。目前，个体工商户阶层在整个社会阶层结构中所占比例为4．2％，这一比例是根据国家工商部门的登记数计算出来的，但该阶层的实际人数比登记人数多得多。
7．商业服务业员工阶层
指在商业和服务行业中从事非专业性的、非体力的和体力的工作人员。由于中国目前的商业服务业还不发达，而且产业层次较低，这一阶层的绝大多数成员的社会经济状况与产业工人阶层较为类似。但在一些大城市中，在与国际较为接轨的商业服务业部门中，商业服务业人员的社会经济状况较接近办事人员阶层。随着工业化和市场化的推进以及第三产业的发展，这一阶层的规模将会进一步扩大。
目前，商业服务业员工阶层在社会阶层结构中所占比例约为12％。但城乡之间的差异极大，因为这一阶层与城市化的关系最为密切。在深圳市和合肥市，商业服务业员工阶层的比例分别为17％和门％，但在城乡合一的汉川市（县级市）和镇宁县，此阶层所占比例仅为3．2％和1．6％。在小城市和乡村中，商业服务业还很不发达，而且产业层次较低，从业人员还很少，远远不能满足社会的需要。
与发达国家相比，中国商业服务业员工阶层在整个社会阶层结构中所占的比例还不够大。原因是多方面的，但主要是因为中国的城市化严重滞后，限制了第三产业的发展；也因为中国目前的服务业发育程度较低，尚停留在餐饮业等传统服务业领域。可以预计，随着旅游业。体育事业。科技教育事业、文化娱乐业以及社会服务事业的发展，这个阶层会迅速发展起来。
8．产业工人阶层
指在第二产业中从事体力、半体力劳动的生产工人、建筑业工人及相关人员。产业工人阶层是推动先进生产力发展的基本力量，是近代以来中国经济社会发展特别是社会化大生产的产物。随着中国工业化、社会化的继续发展，这个阶层将会进一步提高自身的政治、科技、文化素质，其劳动技能也将不断提高，从而为社会主义现代化事业做出越来越多的贡献。
在相当长时期内，中国的产业工人阶层内部一直存在着企业所有制和户籍身份制所导致的差异。这种差异体现在收人、福利、社会地位、劳动保障等多个方面。近几年来，随着国有企业改革和市场经济的深化，不同所有制企业的工人之间的差异相对缩小，但户口因素的影响仍然很强。"农民工"应该是产业工人阶层的一个组成部分，但实际上却成了这个阶层中的一个相对独立的群体，其原因就在于：他们做的是与城市工人相同的工作，但因为他们的身份是农民，所以在工资、劳保和福利等方面的待遇明显不如城市工人。
除了户籍因素导致的差异之外，单位部门因素也越来越多地引起产业工人阶层内部的分化。福利和劳动保障较好的正规部门的工人与缺乏福利和劳动保障的非正规部门的工人，经济效益低的传统部门的工人与经济效益好的新兴产业和国家垄断部门的工人，在社会经济状况方面有着明显差异。
经济改革以来，产业工人阶层的社会经济地位明显下降，这使产业工人阶层的人员构成发生了根本性的变化，原工人阶层中一部分成员通过接受成人教育和技术培训离开了工人队伍，进人社会经济地位较高的其他社会阶层。20世纪90年代中期以后，国有工矿企业改革，实行减员增效等政策，导致大批工人下岗，从而在事实上改变了原来那种终身雇佣格局。有相当一部分人员，在"铁饭碗"被打破以后，处于就业无保障的状况。这使他们在心理上承受着很大的压力。应当指出，这种变化带来了正反两方面的影响：好的一面是，促使大多数工人有了学习技术和专业技能并做好本职工作的积极性；
不好的一面是，在传统的计划经济体制下，工人阶层长期没有就业压力，因而没有竞争意识，一旦他们的这种既得利益状况被改变，且一时又不能适应这种改变，他们便难免会有牢骚和不满。与此同时，进城的农民大批涌人产业工人阶层，他们成为产业工人阶层中的重要组成部分。目前，整个产业工人阶层在社会阶层结构中所占的比例则为22． 6％左右，其中农民工占产业工人的30％左右。城乡之间差异极大，不同经济结构的城市之间，不同发展水平的乡村之间，差异也都很明显。
9．农业劳动者阶层/
该阶层是指承包集体所有的耕地，以农（林、牧、渔）业为惟一或主要的职业，并以农（林、牧、渔）业为惟一收人来源或主要收人来源的人员。这是目前中国规模最大的一个阶层。在改革开放的过程中，农业劳动者阶层曾经起过极为重要的作用：他们是传统计划经济体制的真正突破者，是农村经济体制的率先改革者，是市场经济的最早实践者和推动者。而农村经济体制的改革，尤其是家庭承包责任制的实行，使农民得到了自主和实惠，解放了生产力，农业连年获得丰收，不仅在较短时间内一举解决了绝大多数中国人的吃饭问题，而且推动了中国整个体制的改革。另外，这个阶层还是通过分化而产生个体工商户阶层、私营企业主阶层、产业工人等的母体阶层。
尽管如此，由于这个阶层几乎不拥有组织资源，所拥有的文化资源和经济资源往往也低于上述所有阶层，所以在整个社会阶层结构中的地位比较低。本来，按照现代社会阶层结构的要求，这个阶层的规模理应进一步分化并大规模缩小，但在目前，这种分化和缩小受到与经济社会发展水平不相适应的制度与政策（如户籍制度等）的阻滞。当然，不可否认，与中国改革开放初期相比，中国农民阶层的规模已经有了显著的缩小，纯粹的农业劳动者和以农业为主业的农民在劳动人口中所占比例，已经从1978年的70O以上减少为1999年的 44％左右。但是，农业增加值在国内生产总值（GDP）中所占比重也从 1978年的 28．正％下降为1999年的17．3％，两种比例仍然是很不相称的，在经济落后的中西部地区，这种不相称状况更为明显。这种状况决定了农民阶层的较低收入水平和较低的社会经济地位。
尤其严重的是，在20世纪80年代中期以前，农业劳动者阶①这里之所以用"农业劳动者"，主要是为了区别于身份制下的农民概念，西方国家的农民就是农业劳动者，没有身份制含义。层是改革和发展的受益阶层，而在20世纪80年代中期以后，这个阶层便逐渐成为利益受损的阶层了。特别是在1997年以后，由于大宗农产品从卖方市场转变为买方市场，销售困难，价格显著下降，乡镇企业不景气，进城做工变得更加困难，以农业为惟一收人来源和以农业收人为主的农民的收人，实际上是减少的，而各种税费负担却没有减轻。所以，这个阶层利益受损的状况表现得更为明显。这是很应当引起注意的问题。
10．城乡无业、失业、半失业者阶层
指无固定职业的劳动年龄人群（排除在校学生）。体制转轨和产业结构调整导致一
批工人和商业服务业人员处于失业、半失业状态。就业机会不足使许多新进人劳动力市场的青年劳动力长期待业。城市大量征用农用地，则使大批农民无地可种，而这些农民在城镇一时还找不到合适的职业。另外，还有不少城乡居民因为残障或长期卧病的困扰而不能就业，他们多数也陷人贫困境地、目前，这几部分人的数量还在继续增加。
任何社会都会存在部分的失业者，但无业、失业、半失业者构成一个阶层，却是中国目前这一特殊历史过渡阶段的产物。一方面，无业。失业、半失业人群数量比较庞大；另一方面，这些人具有类似的社会经济背景，比如大多是原国有、集体企业工人及其子女，以及无法依靠农业维持生计的中青年农民。值得注意的是，在这个阶层中，相当部分人的失业、半失业状态持续数年之久，给他们的生存带来了极大的威胁。
失业、半失业人群的这些特征使他们构成一个过渡性的特殊阶层。这一阶层的许多成员处于贫困状态。目前，这一阶层在整个社会阶层结构中所占比例约为3．l％。
房地产开发项目可行性研究报告 一、项目背景 1 、项目名称：“御海景园”居住小区（暂定名） 2、可行性研究报告的编制依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《A市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 1 ）地块位置：该基地东邻金沙滩1号，南至石雀滩路，北至滨海大道，该地块属我市A类地段。 2 ）建设规模：
土地面积：18551平方米） 开发周期：开发周期为一年 3 ）周围环境与设施 （1）步行约5分钟可至美丽的金沙滩风景区。 （2）距离胶州湾海底隧道今有10分钟车程。 （3）项目临近地铁出口，交通便利。 （4）小区内所有设施配套齐全 （5）北面为宽阔的滨海大道，直通青岛胶州湾海底隧道。 4 、项目SWOT分析 优势及机会 (1) 该项目地处青岛经济技术开发区最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) 青岛经济技术开发区近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧海底隧道、地铁出口，以及金沙滩1号的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定
的基础。 (5) 该项目以毛地出让，起价 350000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (6) 该项目规划定位为青岛经济技术开发区第一个山东省高级抗震第一家的住宅小区。 (7) 我公司与本市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 (8) 物业管理公司在本市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。 二、市场分析 1 城市概况 青岛经济技术开发区位于国际大都市青岛的西海岸，生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿海公路为骨架的交通运输网；水运以重要港口青岛港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨。 2 房地产住宅市场分析 我市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至
2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。
（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。
章丘市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
（二零一二年十二月） 2019-2025年中国房地产中介行业企业发展方向及匹配能力建设研究报告 【完整版】 决策精品报告洞悉行业变化 专业˙权威˙平价˙优质
报告目录 第一章房地产中介行业研究方法、意义 (7) 第一节房地产中介行业研究报告简介 (7) 第二节房地产中介行业研究原则与方法 (7) 一、研究原则 (7) 二、研究方法 (8) 第二章市场调研：2018-2019年中国房地产中介行业及市场发展分析 (10) 第一节房地产中介概述 (10) 一、房地产中介的基本概念 (10) 二、房地产中介的定义与内涵 (10) 三、房地产中介活动的特点 (11) 第二节房地产中介业与房地产市场的关系 (12) 一、有机组成部分 (12) 二、桥梁与纽带 (12) 三、升级的重要力量 (12) 四、房地产中介服务涉及房地产开发价值链的全过程 (12) 第三节我国房地产中介行业发展概况 (14) 一、我国房地产中介发展历程 (14) 二、房地产中介经营范围 (14) 三、房地产中介公司运营模式及各模式优劣分析 (15) 四、房地产中介收费标准 (18) 五、房地产中介行业的作用和价值 (20) 第四节我国房地产中介存在的问题 (21) 一、房地产中介现状之法律思考 (21) 二、人才问题 (24) 三、企业规模问题 (24) 四、信息问题 (24) 五、行业监管问题 (24) 六、房地产中介诚信问题 (24) 七、风险防范措施问题 (25) 八、对房屋中介市场乱象须及时“亮剑” (25) （一）房屋中介市场乱象 (25) （二）基本对策 (26) 八、房地产中介行业良好生态需共建 (27) 第五节我国房地产中介发展策略 (28) 一、树立中介企业品牌 (28) 二、提高人员素质 (29) 三、创新联合提供全面服务 (29) 四、科技实施网络化管理 (29) 五、规模化连锁经营 (29) 六、新型业态模式加入特许经营 (30) 第六节2019-2025年我国房地产中介行业发展前景及趋势预测 (30)
房地产工程调研报告海南工程调研报告
目录第一部分：海南省各市县综合简况及发展规划3 一、海南省综合简况3 1、海南省区位简况3 2、海南省交通简况3 4、海南省经济简况4 5、海南省产业简况6 6、海南省人口结构及消费特征7 二、海南省商业简况8 1、海南省商业简况8 2、海南主要商圈分布及特征9 三、海南省发展规划11 1、海南省开发建设结构11 2、海南省综合交通规划11 四、海南省房产数据12 第二部分：海南各地区楼盘简况21 后市展望38
第一部分：海南省各市县综合简况及发展规划 一、海南省综合简况 1、海南省区位简况 海南省，简称琼，位于中国的最南端，包括海南岛和中沙、西沙、南沙群岛及其周围广阔的海域，全省陆地总面积3.54万平方公里（其中海南岛陆地面积3.39万平方公里，海域面积约200万平方公里，是我国仅次于台湾岛的第二大岛，是中国最小的陆地省，最大的海洋省，省会为椰城海口市。) 海南是中国唯一的热带岛屿省份，是中国最受欢迎的热带滨海度假胜地。这里四季无冬，阳光充沛，空气清新，水质纯净，堪称人间天堂、南海明珠。 海南建省办经济特区20余年来，旅游业取得了长足的发展，现已经成为国民经济的支柱产业和龙头产业，是最具特色与潜力的外向型产业。 海南旅游基础设施良好，旅游配套接待业已形成体系，旅游区位优势明显。依托于独特的生态旅游资源和优越的地理区位优势，以及国家赋予的独一无二的入境旅游优惠政策，海南省确立了旅游国际化发展的道路，旅游业的转型升级工作成效显著，旅游增长方式已呈现出由适度数量规模型向质量效益型转变，旅游产品从观光旅游型向休闲度假型转变，旅游客源结构由低端向高端转变，旅游产业步入了发展加速、质量提高的转型升级时期，呈现出国际化、度假化、品牌化、高端化的发展趋势。尤其是高尔夫、温泉康体、中医理疗等旅游新业态发展迅速。个性化度假旅游产品在国内外独树一帜。 2、海南省交通简况 公路：海口经定安、琼海、万宁、陵水至三亚的东线高速公路和由海口经澄迈、临高、儋州、昌江，东方、乐东至三亚的西线高速公路，全长600余千M已全线贯通。全岛己形成三纵四横、环岛闭合的公路运输网络。 铁路：总投资达46亿元连接琼州海峡的粤海铁路已于2003年建成通车，全长214千M：连接内地铁路运输网的火车集装箱业务及客运业务已由湛江延伸至海口。作为粤海铁路的重要组成部分的海南西环铁路，经改造后成为国家l 级干线并己全线运营，全长3638千M．与全国铁路网连为连一体。2007年已开通北京至三亚的铁路营运线。
房地产市场研究报告 Jenny was compiled in January 2021
目录 【7月房地产市场情况概述】 【7月房地产市场详述】 【政策盘点】 【行政法规】 【行业动态】 1 、政府 2、金融 3 、开发商 4、市场 【市场表现】 1、一级市场 2、二级市场 2．1住宅市场 2．2写字楼市场 2．3商业市场 3、三级市场 总结 【本月重要事件】：
1．7 月15 日，北京市住建委、金融工作局等4 部门发布《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》，要求各贷款机构在发放个人住房贷款时，不但要查询借款人的贷款记录，还要登录房屋权属信息系统查询借款人家庭的住房数量，严格按照"认房又认贷" 原则界定二套房，并明确了贷款机构要向市住建委申请注册并领取钥匙盘。 2． 7 月20 日，在中共中央在党外人士座谈会上，温家宝总理强调两点：（1）做好下半年经济工作，要坚持搞好宏观调控，以稳定政策为主基调，把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，始终把握好政策实施的力度、节奏和重点；（2）无论是解决长期存在的体制性、结构性问题，还是解决经济运行中突出的紧迫性问题，都要在保持经济平稳较快发展的前提下进行。 【政策盘点】 本月时值新政百日之期，并无太多新的政策推出。完善招拍挂制度和出台物业税仍在酝酿之中，预计将对未来土地市场交易造成一定的冲击和约束作用。虽然市场交易开始回归理性，但调控效果明显尚未达到中央政府的预期，市场观望情绪依旧浓厚。目前的政策重点集中在落实土地供应计划，打击企业囤地，以增加商品房市场的供应量。
? 房地产业中国房地产行业研究深度报告 一、中国土地资源概况 中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的22.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国《土地管理法》将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。 2005年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，减少0.30%；果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%；林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%；牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，减少0.21%；养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%；交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩)，增加3.37%；沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%；未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。 按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住
第一部分 綦江项目市场调查报告 一、綦江房地产市场概况 （一）綦江概况 （二）綦江房地产概况 1 / 1
（三）与其他城区的对比分析 二、綦江房地产市场现状及进展态势分析 （一）调查对象、目的和方法 （二）典型楼盘调查列表 （三）綦江房地产市场特征分析 （四）綦江二手房市场简述 （五）綦江商业市场分析 （六）结论 三、綦江消费者需求特征分析 1 / 1
（一）消费调查背景分析 （二）购房需求调查 四、结论 一、綦江房地产市场概况 （一）綦江概况 1 / 1
1、地理位置 綦江位于四川盆地与云贵高原结合部，北靠巴南，南接贵州，西邻江津，东连万盛，地处渝黔、黔汀要冲，是重庆的南大门，地理位置极其重要。 2、交通状况 綦江境内铁路、公路、水路兼备。川黔铁路、210国道纵贯南北，与三（江）南（川）铁路、川湘公路纵横交错，形成了四通八达的交通运输网络。綦江位于重庆市西南部，距重庆约80公里。 高速路车速40分钟左右。正在动工兴建的川黔高等级公路，立即动工兴建的川湘高等级公路，将进一步改善綦江的交通状况，增强綦江的区域优势。 3、产业特征 綦江资源丰富，其中煤储量达15亿吨，铁矿储量2亿吨以上，每年的国家提供优质煤4000万吨，是重庆总体规划煤铁中心，天然气是国家重庆开发地之一。綦江的工业基础雄厚，工业门类齐 1 / 1
全。松藻矿务局、綦江齿轮厂、重庆冶炼集团公司、重庆钢绳厂、重庆铝业有限公司、重庆造纸厂、綦江供电局等23家大中型国有企业，形成机械、化工、能源、仪器等重点骨干产业体系。 4、行政区划及收入状况 全县辖23镇10乡，面积2178平方公里，人口94.5万。其中农业人口76万，非农业人口18.5万。2004年全县社会消费品零售总额20.68亿元，同比增长14.8%；城镇职工人均工资11378元，同比增长21.7%。 5、结论 （1）綦江陆运交通网络发达，同时毗邻重庆，较其它区县市场相比，交通体系发达，地域优势突出，为本区域的经济进展提供了良好的先天条件。 （2）矿产资源丰富，工业基础雄厚，对綦江GDP起到了强有力的拉动作用，从而带动了綦江相 1 / 1
房地产项目可行性研究报告范文实用版 Practical version of real estate project feasibility study report 汇报人：JinTai College
房地产项目可行性研究报告范文实用版前言：研究报告分为研究的对象和方法、研究的内容和假设、研究的步骤及过程以及研究结果的分析与讨论。研究报告内容的逻辑性是整个研究思路逻辑性的写照。本文档根据研究报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 一、项目的基本情况 1、项目背景 2、项目主办单位简介 3、主办单位之合作意想及尽职调查结论 4、可行性研究的主要技术经济指标 二、项目投资环境和市场研究 1、项目所在地概况及经济发展基本情况 2、项目所在地房地产发展及市场的基本情况 A、房地产开发企业发展概况 B、房地产开发工作量增加概况 C、商品房的销售概况 D、房地产开发企业经济收益概况
E、项目所在地房地产市场的展望 三、项目所在地周边高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况 1、供应情况 2、需求情况 3、物业出租情况 4、项目所在地房地产开发的总体评价 5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议 6、项目开发及技术设计方案的分析及比较 四、地块及周围环境、建筑开发条件 1、地理位置及道路交通 2、地形、地质 3、附近商业及生活配套;市政基础及公建配套设施 4、综合评述 五、地块撤迁安置情况 六、地场三通一平的安排
七、项目开发建设及经营的组织与实施计划 八、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划 1、基本参数 2、土地成本 3、建安工程成本 4、前期费用 5、红线内外工程及公建配套 6、不可预见费 7、开发期税费 8、资金筹措计划及财务费用 A、资金筹措 B、财务费用 九、可行性研究财务数据的选定和预测 （一）售楼收入的测定 1、住宅销售单价的测定 2、商铺销售单价的测定
. . 房地产市场研究报告[002] -----------------------作者：-----------------------日期：
资阳市房地产市场研究报告 第一部分总论 目前资阳市城区楼盘目前20余个，其中统计样本15个，在售楼盘总占地500余亩，总建筑面积约600000㎡（只计沱江新城已推出的项目），主要分布在新城区，规模普遍不大，多层住宅是开发主流，无电梯公寓和别墅和商业用房较少。面积集中在83-130㎡的套二和套三且销售情况较好，140㎡以上的户型销售缓慢，二层商业用房滞销。房屋价格上涨较快，住宅总体均价1100元/㎡，商业用房总体均价在3400元/㎡左右。位于车城大道与娇子大道项目总体销售在75%左右，沱江新城片区项目接受咨询中，未开盘。 第二部分资阳市场环境 一、资阳市简介 资阳市位于盆地中偏西部，成渝高速公路西段，紧邻，与江、、、眉山相邻。全市幅员面积7962平方公里，辖雁江区、简阳市、安岳县、乐至县，总人口500万。是2000年底才经国务院批准撤地建市的新兴城市，资阳市委、市政府驻雁江区。 资阳工业基础较好，拥有各类工业企业1.2万户，主要以燃机车、电力机车、农用车、汽车轮胎、机械设备、食品、化工、医药、丝绸、纺织、建工建材等门类为主。目前，全市正加快实施“中国西部车城”发展战略，构筑以造车为主的加工工业体系。 资阳市也是全国闻名的农林牧渔全面发展的优质高产农业区，是全国重要经济作物重点产区。拥有国家粮食基地、生猪基地、棉花基地、花生基地和以山羊为代表的畜禽
基地，占全国总产量70%的柠檬基地，以及特种水产基地，具有农副产品深度加工和农业产业化开发的巨大潜力。 资阳市交通优势十分突出，成渝高速公路、成渝铁路、321国道（—）、319国道（至）、318国道（至）、省道106环绕及沱江纵贯全境。 资阳市旅游资源丰富，以其“古、多、精、美”而被文化部命名“中国民间（石刻）艺术之乡”；乐至是毅元帅故居。 资阳属浅丘地貌，气候温和，粮、棉、油、果、菜、中药材等生物资源较为丰富。全市水资源丰富，有3平方公里以上的大小河流43条，大中小型水库377座，市生态保护良好，森林覆盖率为47％，乐至是全国先进绿化县。 二、资阳市经济 1、国民生产总值、国民收入（本年度总量和增长率） 2005年，全市GDP将达256.9亿元，比建市时的2000年增加125.7亿元，超过“十五”目标37亿元，5年时间经济总量翻了一番。 (1)金融运行平稳 1-8月全市金融机构各项存款余额232.6亿元，比年初增加20.8亿元，增长9.8%，同比多增2.0亿元；各项贷款余额101.5亿元，比年初增加6.0亿元，增长6.3%，同比多增2.4亿元。1-8月，金融机构现金收入390.6亿元，金融机构现金支出378.2亿元，现金净回笼12.4亿元。 (2)固定资产投资继续增长 1-8月，全市城镇固定资产投资完成28.6亿元，同比增长29.4%，
南湖板块补充调查报告 及 都市桃源开发策略建议 1 / 1
第一章前言 一、调查目的 目前，南湖都市花园的规划设计招标正在紧张，我们策划小组的工作重点也转入开发策略设计时期，为了对南湖板块的竞争对手的开发策略做一个全面了解，并在此基础上对公司的项目开发策略做初步建议，我们特对南湖花园板块的要紧在销项目做此调查。 二、调查实施单位 本次调查现场实施由周小靖、袁西、张炜、潘继征、徐婕、王艳玲共同完成，资料分析由周小靖、张国良、潘继征、袁西、辛大扬、王艳玲、徐婕共同完成，资料整理和文案写作由周小靖完成。 三、调查规模 1、样本数量：本次重点调查的楼盘数量为8个，包括中央花园之碧云天，虹顶花园、新大地、成功花园、 1 / 1
加州花园、华锦花园和江南庭园。 2、样本广度：因开发策略属于竞争策略之一，因此本次调查范围仅仅陷于南湖花园板块之内。 3、样本深度：本次调查对个案深入程度重点在项目目前4P策略同第一次调查的变化，并企图从这种变化 中分析出对手的开发策略选择。 四、调查方法 本次调查针对在销项目区内进行了考察，去各售楼部进行了详细咨询，并利用因特网进行了个案资料收集，对部分项目疑点后来又进行了电话咨询。 五、资料统计分析方法 本次调查的资料统计是依照调查员调查记录和所收集资料加以整理的，采纳分析方法力求全面客观。 六、报告权威性讲明 1、资料完整性讲明：由于本次调查属本策划小组第一次调查，存在经验不足的遗憾，因此有些信息没有收 集到，但就资料总量来讲，足以保证本报告的完整性。 2、资料真实性讲明：关于各对手销售效果情况、每期开发量情况、下一期开发量情况，专门难取得真实资 料，我们只能利用现有资料和科学方法进行预测，本报告以“预估”加以标记，特请决策者注意。 第二章要紧调查成果统计分析 1 / 1
XX房地产项目可行性研究报告
目录 第一部分项目总论 (3) 一、项目可行性研究报告编制背景 (3) （一）、可行性研究报告名称 (3) （二）、可行性报告编制单位 (3) （三）、可行性研究报告编制依据 (3) 二、项目地块概况 (3) 三、可行性研究的结论 (3) 第二部分项目宏观投资环境和市场研究 (4) 一、项目所在城市的宏观投资背景 (4) （一）、城市基本背景 (4) （二）、城市宏观经济概况 (4) 二、XX市房地产市场概况 (5) （一）、房地产投资情况 (5) （二）、土地市场相对疲软 (5) （三）、商品房市场价格 (6) （四）、市场供需分析 (6) （五）、市场特征分析 (6) 三、项目周边市场状况 (6) 第三部分项目的市场定位 (8) 一、主力消费群定位与分析 (8) （二）、目标客户主要特点 (8) （三）、目标客户群购买力分析 (8) （四）、综述 (8) 二、产品定位 (8) 三、户型定位 (8)
四、项目方案评估意见 (8) 第四部分项目的经济分析 (9) 一、项目总体经济技术指标 (9) 二、项目开发建设的组织与实施计划 (9) （一）、建设方式 (9) （二）、开发方案设想与分析 (9) （三）、开发进度 (9) 三、项目成本明细 (9) 四、项目收入 (10) （一）、项目销售价格的确定 (10) （二）、项目收入 (10) 五、项目利润 (10) 六、资金来源与支出 (10) 七、现金流量分析 (11) 八、盈亏平衡分析 (11) 九、敏感性分析 (11) 第五部分可行性研究的结论 (12) 一、经济效益分析 (12) 二、拟投资理由及潜在风险 (12) （一）、拟投资理由 (12) （二）、潜在风险 (12) 三、社会效益分析 (12)
西安住宅房地产市场调研报告： 目录： 第一部分： 1、西安的自然历史情况 2、宏观政治、经济情况 3、西安市房地产投资状况 4、西安市的商品房住宅市场总体印象 第二部分： 1、总量的变化情况 2、人口的区域分布 3、人口的年龄情况 4、人口的受教育情况（知识文化水平） 5、从业人口的职业划分及收入支出情况 6、消费者的消费水平 7、消费者喜好的户型及面积 8、消费者支付能力 9、消费者的消费水平 第三部分： 1、各个区域（城东、城西、城南、城北、城中）的文化氛围 2、各个区域的城市规划情况 3、各个区域的支柱产业各个区域的经济发展情况及开发前景 分析（区域土地价值评价各个区域的土地价值评价。要从：
政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、 现在发展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。）（附第四部分）：西安几家实力比较大的开发商评价 正文： 第一部分： 1、西安的自然历史情况： 西安市位于黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，南北116公里，面积9983平方公里，其中市内市区面积1066平方公里。西安地区自古有“八水绕长安”之美称。水利资源相当丰富。西安市平原地区属温暖带半温暖大陆季风气候，冬季最低温度在零下10摄氏度左右，夏季最高温度在27度左右。 2000年底全市总人口688.01万人，其中农业人口402.22万人。市区人口以碑林区的密度为最高27744人/平方公里，其次为新城区15147人/平方公里，莲湖为15127人/平方公里，郊区人口以雁塔区密度最高3669人/平方公里，其次为未央区，1455人/平方公里，再次霸桥区，1298人/平方公里。大连市总人口数为545万，而大连市人口最密集的西岗区人口密度也只有16414人/平方公里。可见，不论从总人口还是从人口密度上相比较，西安市的人口统计数字都远远大于大连市。 2、宏观政治、经济情况：
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
房地产项目及市场 调查报告
龙港国发花园营销策划报告 一、市场调查部分 二、项目(产品)部分 三、营销部分 四、推广部分 一、市场调查目的 2
一个完整的房地产项目的运作,不但包括起码的建筑设计还应该有理念为其赋予建筑生命。不论建筑设计还是理念设计 依托的是市场,是需求;只有把握好市场方向,才能实现开发 房地产项目的最终目的。 因此,对龙港国发花园地块的营销运作,必须从市场调查开始。 大市场环境的市场调查,就是经过对于龙港房地产市场的供求关系、销售状况、消费倾向、营销情况的调查,分析掌握 龙港房地产市场的动态,对其前景进行预测,寻找契机,力图 把握龙港项目的营销理念及营销着眼点。 在了解龙港房地产市场总体趋势的前提下,经过区域的环境类比,竞争个案房型、面积、价格、物业特色等各要素的调 查分析,为龙港国发花园项目的具体实施提供参考依据。 二、市场调查内容 1、龙港镇概况 龙港镇位于温州之南,东海之滨,西接104国道和甬台温高速 3
公路,南连经济发达的江南平原,具有地处经济最发达的长江三角洲与珠江三角洲的沿海经济带中间的区位优势,全镇总面积80.7平方公里,总人口23.1万人,其中城区10平方公里,10多万人口,下辖9个办事处,107个村,23个居民区。由温州话、蛮话、金乡话、闽南话四种语言体系组成。 2、龙港经济的发展 龙港建镇于1984年,龙港人以敢闯、敢干、敢试著称。建镇之初,在全国率先推出土地有偿使用制度、户籍管理制度和发展多种经济成分”三大改革”,成功地走出了一条不依赖国家投资、主要靠农民自身力量建设现代化城镇的新路子,被誉为”中国农民自费造城的样板”和”中国第一座农民城”。之后,龙港相继被列为国务院农村劳动力开发就业试点镇、国家星火计划密集区、浙江省社会综合发展试验区、温州市城乡一体化试验区。被国家建设部授名为”中国印刷城”,如今的龙港,经济保持快速发展,城镇面貌日新月异,投资环境不断优化,社会事业不断发展,先后被评为温州市文明镇、浙江省教育强镇、浙江省村镇建设示范镇、全国投资环境百强镇、全国小城镇建设示范镇。到全镇国内生产总值38.8亿元,人均收入6066元。 4
房地产研究报告 文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]
襄阳房地产报告 2014年1月报告 襄阳房产网 https://www.doczj.com/doc/d015724410.html,制作 一、一月襄阳城市建设规划 “汉江—南渠—护城河”水系连通工程即将开工
市委常委、宣传部长、副市长郭忠在主持召开“汉江—南渠—护城河”水系连通工程动员会时提出，“汉江—南渠—护城河”水系连通工程是打造襄阳文化旅游强市的一项重点工程，可以彰显襄阳文化元素，
是建设汉江流域中心城市的需要，更是改善生态环境、提升城市品位、服务民生的惠民工程。各级各单位要明确各自职责，集中精力抓好这项工程。从现在到2016年6月，力争水系连通，形成新景观。尽快组建指挥部和工作专班，制定路径图和时间表，倒排工期，挂图作战。当前，要把《“汉江—南渠—护城河”水系连通工程总体规划方案》做好，把立项工作做好，把资金落实好，把开工现场准备好。 皇宫地下通道连接长虹路与人民路，共有4个出口。长虹路在改造前，出口处分别设有4个小型绿化带，面积700多平方米。长虹路改造时，皇宫出口处绿化带均被拆除。为了美化城市环境，市城管执法局决定在该处新建一组反映汉水文化的绿化景观带。 主车道基本通车后，长虹路沿线的亮化、绿化、交通护栏、人行道能否春节前完工？记者昨日从深南大道综合整治收尾工程督办会上了解到，整个长虹路改造25日（腊月二十五）前能全部完工。 此次长虹路改造南起长虹南路三九酒厂路口、北至长虹北路邓城大道路口，长虹路全线改为双向六车道，新建3座过街天桥，新（改）建3座地下通道，雨水管道、亮化、绿化隔离护栏等全面提档升级。 去年10月13日开始，我市对长虹路进行全线施工，经过4个月的紧张施工，目前长虹路全线已完成主路面改造、地下排水管网施工铺设、人行道铺装、路面施工、绿化带移植等工程，长虹路上3座人行天桥已完成主桥结构的架设，在25日前投入使用。除万达地下通道路段后续工程外，长虹路上交通护栏的安装，交通标志线的施画，红绿灯、监控摄像头的安装及绿化带收尾工程等也将于本月25日完成。
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
２０１７年房地产金融行业研究报告
综述 中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。 本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。 与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹 融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发 商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分 担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地 产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投 资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资 产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的 庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。
? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。
房地产项目调研报告 潘禹含
房地产项目调研报告 一．调查基本情况说明 调研的内容为目前掌握的临近李石与望花楼盘的基本情况，如楼盘的名称，位置，项目基本设施以及周边配套设施等相关信息的调研。 1.调研时间：2010年12月7日至2010年12月8日 2.调研楼盘名称：星河城玫瑰城国际鑫城绿地剑桥（金岭弯为别墅，除外） 3.调研的方式：明调及暗调 二．详细的调研结果及结论 1．项目大概情况：楼盘开发商，开盘时间，位置，占地面积，整体规划（楼型特点），营销策略及前期宣传 （1）开发商： 四个项目就开发商而言星河城与国际鑫城的开发商分别为成立于2006年 末的和兴房地产和2005年宗裕房地产，成立时间较晚。而玫瑰城的开发 商丰远，虽然也是在2006年底成立，但在抚顺地区还有其他项目。绿地 剑桥的开发商归属于上海绿地。这样，对于消费者来说，大品牌的绿地，和还有其他项目的玫瑰城就在信誉度上略占优势。 （2）开盘时间： 从开盘时间来看玫瑰城与国际鑫城开盘时间较早，需要补充说明的是，在 玫瑰城开盘之前宣传力度也很大，且在开盘当天的营销策略我认为也非常 好。包括摇号形式的购房，还有开盘当天所造的声势。形成了一种只要提
起望花的楼盘就会想到玫瑰城这样一种效应。而国际鑫城在开盘的时候，李石的项目可以说是只此一家，时机也是非常的好。可以说给人一种一枝 独秀的感觉。 （3）位置： 位置上来说玫瑰城主要可以说是针对望花的厂矿职工。国际鑫城建在李石 的旧区，这样再加上开盘的时间，对于消费者来说，如果在李石购房的话，在生活较方便的旧区可能性比较大。绿地可以说是面对着理工大学而建，对于消费者来说，虽然生活上可能暂不方便，但是对于学区，和投资来讲 可以说是很好的选择。而星河城虽然可以说是临河而建，但就我下面要提 到的占地面积，还有交通来说，略不如以上按个项目。且星河城如果按投 资来说它的位置属于望花，没有李石开发区的升值空间大，而按居住来说，它的位置从整个城市来说较往西，无论是日常生活乘车，还是生活，可以 说都没有玫瑰城方便。 （4）占地面积： 四个项目比较，星河城的占地面积较小，这样就小区来说，我认为消费者一定会考虑较大的园区，这样从整体规划来说还是比较好的 。 （5）整体规划（楼型特点）： 从楼型特征上分析，抚顺的消费者大部分还是比较喜欢公摊少，可以省去电梯修理费的多层，我们从数据中也可以很清楚的看出，除了全部都是高层的星河城其他单个项目的多层还是有一定数量的，且数据显示，绿地的多层还是非常枪手的。再加上星河城的占地面积也是四个项目中最小的，并且全部都是高层，形式单一。而其他三个项目为高低结合。这样可以顾及到更多类型的消费者。可以说从楼型特点上来说星河城略逊一筹。（6）营销策略及前期宣传 在前期宣传方面，四个项目可以说都采用了一般的，报纸，广播，路牌等 形式。但在销售策略反面，我个人认为，玫瑰城采用的一些方式还是很能 刺激消费者的购买愿望的，包括我上面提到的摇号购房等方式。 2风格及项目定位 玫瑰城：中低档西班牙风格，以景观为主 星河城：德式，中档 国际鑫城：欧式中低档