宁波大东南万象科技有限公司股权转让项目
资产评估报告书
中证评报字(2009)第001号
北京中证资产评估有限公司
2009年1月15日
目录
资产评估报告书声明 (2)
资产评估报告书摘要 (3)
一、委托方、产权持有者及评估报告的其他使用者 (5)
二、评估目的 (7)
三、评估对象及范围 (7)
四、评估基准日 (8)
五、价值类型和定义 (8)
六、评估依据 (8)
七、评估方法 (10)
八、评估过程 (16)
九、评估假设 (17)
十、评估结论 (18)
十一、特别事项说明 (20)
十二、评估报告的使用限制说明 (20)
十三、评估报告提出日期 (21)
资产评估报告书备查文件 (22)
资产评估报告书声明
本评估报告旨在帮助委托方完成评估目的所涉及经济事项而提供的价值参考意见。
注册资产评估师恪守独立、客观、公正的原则，依据《资产评估准则》，遵循有关法律、法规和资产评估的规定，编写本评估报告，并承担相应的责任。
本评估报告中的基础信息由委托方和产权持有者提供，我们对评估报告中的该等信息的准确性和完整性既不承担任何责任，也不发表任何意见。
本评估报告记载了我们的工作程序和评估价值意见，供委托方及相关方使用。评估报告的分析意见和评估结论以评估报告中披露的假设和使用限制条件为前提。报告使用者须关注评估报告特别事项说明和使用限制。
本评估报告的使用权归委托方所有。评估报告书的评估结论仅供委托方为本报告书所列明的评估目的使用，以及送交相关监管部门审查使用。本评估报告为保密文件，未经委托方及我们书面许可，不得拷贝、复制、分发、传送第三方或公开。
北京中证资产评估有限公司
二零零九年一月十五日
宁波大东南万象科技有限公司股权转让项目
资产评估报告书摘要
中证评报字[2009]第001号
宁波大东南万象科技有限公司：
北京中证资产评估有限公司接受委托，对贵公司申报的资产和负债于评估基准日2008年12月31日的市场价值进行了评估。评估目的旨在为股东进行股权转让提供价值参考依据。
我们的评估是依据国家关于资产评估的有关规定及其它相关的法律法规，并遵循独立、客观、公正、科学的原则进行的。在评估过程中，我们实施了必要的评估程序包括对委估资产的权属及运营状况进行核实和察看、查询及收集有关资料；根据被评估资产的实际状况，采用资产基础法对委估的各项资产进行评估，然后采用成本加和法得出委估资产的价值。由于不具备收益法评估条件，未进行收益法评估。
经采用资产基础法评估，贵公司委托评估的宁波大东南万象科技有限公司的资产和负债在评估基准日持续使用状况下的评估结果如下：????????????????????????资产帐面价值为81,818.83万元，调整后帐面值81,818.83万元，评估值88,537.24万元，增值6,718.40万元，增值率8.21%；负债帐面价值44,211.12万元，调整后帐面值44,211.12万元，评估值44,211.12万元，无增减变化；净资产帐面值37,607.71 万元，调整后帐面值37,607.71 万元，评估值44,326.11万元，增值6,718.40万元，增值率17.86%.
资产占有单位名称：宁波大东南万象科技有限公司金额单位:人民币万元
项目帐面价值调整后帐面值评估价值增减值增值率%
流动资产48,320.64 48,320.64 48,330.05 9.40 0.02
长期投资- ---
固定资产32,488.70 32,488.70 34,580.89 2,092.19 6.44
其中:在建工程647.95 647.95 790.27 142.32 21.96
建筑物1,784.78 1,784.78 2,245.06 460.27 25.79设备30,055.97 30,055.97 31,545.57 1,489.60 4.96无形资产1,009.49 1,009.49 5,626.30 4,616.81 457.34其中:土地使用权1,009.49 1,009.49 5,626.30 4,616.81 457.34其他资产- --- 资产总计81,818.83 81,818.83 88,537.24 6,718.40 8.21 流动负债44,211.12 44,211.12 44,211.12 - 0长期负债- --- 负债总计44,211.12 44,211.12 44,211.12 - 0净资产37,607.71 37,607.71 44,326.11 6,718.40 17.86
由于不具备收益法评估条件，本次评估未进行收益法评估，评估结果直接按资产基础法的结果确定。
本报告评估结论的有效期自2008年12月31日至2009年12月30日，当评估目的在评估基准日后一年内实现时，可将评估结论作为股权转让时的参考依据，超过一年，需重新评估。
以上内容摘自资产评估报告书，请认真阅读资产评估报告书全文，以便了解本评估项目的全面情况。
北京中证资产评估有限公司中国注册资产评估师：李占军
法定代表人：冯道祥中国注册资产评估师：柳佳
2009年1月15日
宁波大东南万象科技有限公司股权转让项目
资产评估报告书
中证评报字[2009]第001号
宁波大东南万象科技有限公司：
北京中证资产评估有限公司接受委托，对贵公司申报的资产和负债于评估基准日为2008年12月31日的市场价值进行了评估。评估目的旨在为贵公司股东进行股权转让提供价值参考依据。评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法进行了评估工作。按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对贵公司申报的资产和负债在2008年12月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、产权持有者及评估报告的其他使用者
（一）委托方及产权持有者
委托方及产权持有者均为宁波大东南万象科技有限公司。
1、企业基本情况
名称：宁波大东南万象科技有限公司
住所：宁波市鄞州投资创业中心
法定代表人：黄灿生
注册资本：4600万元美元
企业类型：有限责任公司（台港澳与境内合资）
2、企业沿革
2003年11月25日，宁波市人民政府批准签发了“中华人民共和国台港澳侨投资
企业批准证书（商外贸甬作字[2003]0020号）”，准予设立“宁波大东南万象科技有限
公司”，营业执照注册号：330200400002330号，公司属于有限责任公司（台港澳与
境内合资），是具有独立承担民事责任的企业法人。
据绍兴远大联合会计师事务所绍远大会验字第[2003]0405号验资报告，浙江大
东南集团有限公司以货币形式出资1196万美元，占注册资本的52%；由香港华威
标贴有限公司出资1104万美元，占注册资本的48%。
2005年6月，公司增加注册资本2300万美元，公司变更后注册资本总额为
4600万美元，其中股东浙江大东南集团有限公司2553万美元，占公司注册资本的
55.5%；股东香港华威标贴有限公司1725万美元，占公司注册资本的37.5%；浙江
巨能东方控股有限公司322万美元，占公司注册总额的7%。
截至2006年6月17日止，公司认缴注册资本总额4600万美元，所有认缴资本
都已到位。
2008年9月5日，香港华威标贴有限公司及浙江聚能控股有限公司分别将
12.5%及7%的股权转让给浙江大东南集团有限公司。变更后浙江大东南集团有限公
司占公司注册资本的75%，香港华威标贴有限公司占公司注册资本的25%。
截至评估基准日，宁波大东南万象科技有限公司股权未发生变化。
3、经营业务范围
主营业务范围：光解膜、多功能膜及原料、工程塑料、塑料合金、生物膜、耐
高温绝缘材料、绝缘成型件、塑料薄膜、塑料包装品、服装、纺织品的制造、加
工。
4、资产及经营情况
自开始经营以来，公司财务及经营情况如下：
（1）资产负债情况：金额单位：人民币万元
项目2007/12/31 2008/12/31
资产总额70,516.27 81,818.83
负债总额34,904.93 44,211.12
净资产35,611.34 37,607.71 （2）经营状况：金额单位：人民币万元
项目 2007年度 2008年度
主营业务收入11,524.42 16,217.79 利润总额56.35 1,353.35
净利润56.35 1,353.35
近两年来企业的资产、财务、负债状况和经营业绩已经天健光华会计师事务所有限公司审计，出具了无保留意见的审计报告，详见资产负债表、损益表和审计报告。
（二）评估报告的其他使用者
股权转让方：
公司名称：浙江大东南集团有限公司
住所：浙江省诸暨市璜山镇建新路88号
法定代表人：黄灿生
注册资本：壹亿元
企业类型：有限责任公司
经营范围：生产销售：塑料薄膜及包装制品、服装、针纺织品、绝缘材料、瓦楞纸箱、白板纸箱、纸盒；出版物、包装装潢及其他印刷品印刷（有效期至2006年底）；销售：化工产品（除危险化学品）、电子产品、五金建材；经营货物和技术的进出口业务（国家法律法规禁止、限制经营的项目除外）
股权受让方：
公司名称：浙江大东南包装股份有限公司
住所：浙江省诸暨市城西工业区
法定代表人：黄永寿
注册资本：贰亿肆仟伍佰零伍万零贰佰叁拾贰元
企业类型：股份有限公司
经营范围：塑料薄膜、塑料包装制品、服装、纺织品的生产经营进出口业务（范围详见外贸部门批文）
二、评估目的
本次评估的目的是确定宁波大东南万象科技有限公司于评估基准日的整体资产公允价值，为公司股东进行股权转让提供价值参考依据。
三、评估对象及范围
评估对象为宁波大东南万象科技有限公司的所有者权益。
本次评估的范围为经天健光华会计师事务所审计确认的宁波大东南万象科技有限公司2008年12月31日的资产及负债。
委估资产总额为人民币818,188,346.09元，其中流动资产483,206,432.34元；固定资产324,887,007.46元（其中机器设备300,559,695.40元，房屋建筑物17,847,823.00元），在建工程6,479,489.06元，无形资产10,094,906.29元；
负债总额为人民币442,111,246.80元，全部为流动负债。
净资产为人民币376,077,099.29元。
四、评估基准日
本次评估基准日确定为2008年12月31日，评估中选择的估价标准为该基准日的有效价格标准。
由于资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出公允价值意见，选择某一会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产及负债的整体情况；同时本评估基准日与评估人员实际评估日期也较为接近，使评估人员能有效地把握委估资产的基准日状况，真实反映委估资产基准日的现时价值。
五、价值类型和定义
资产评估中的价值类型是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。
本次评估的价值类型为市场价值。
资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用或最有可能使用条件下，资产可能实现的交换价值的估计值。
在《国际评估准则》中市场价值的定义为：市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自理性、谨慎行事，不受任何强迫压制。
六、评估依据
本次评估是在严格遵守国家现有的有关资产评估的法律、法规以及其它公允的评估依据、计价标准、评估参考资料的前提下进行的。
（一）主要法律法规
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2．《中华人民共和国土地管理法》；
3．财政部财企[2001]1050号《资产评估准则－－－－无形资产》；
4．财政部财企[2004]20号《资产评估准则－－－－基本准则》；
5．财政部财企[2004]20号《资产评估职业道德准则－－－－基本准则》；
6．1992年7月18日原国家国有资产管理局国资办发【1992】36号《国有资产评估管理办法施行细则》；
7．1996年5月7日原国家国有资产管理局国资办发【1996】23《资产评估操作规范意见》(试行)；
8．会协2003第18号《中国注册会计师协会关于印发＜注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见的通知＞》；
9．中国资产评估协会《关于印发〈企业价值评估指导意见(试行)〉的通知》(中评协[2004]134号)；
10．中国资产评估协会《关于印发〈资产评估准则—评估报告〉等7项资产评估准则的通知》(中评协[2007]189号)；
11．其他与资产评估有关的法律、法规等。
（二）经济行为文件
1、关于评估目的情况说明；
2、评估机构与委托方签订的资产评估业务委托书。
（三）产权依据
1、设备购置合同、发票等；
2、建筑工程合同、预算等；
3、土地使用权证及土地出让协议；
4、车辆行驶证；
5、资产占有单位提供的其他有关委估资产的产权证明文件。
（四）取价依据
1、原家计委、建设部计价格[2002]10号《工程勘察设计收费管理规定》；
2、国务院令[2000]第294号《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
3、国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保总局联合下发(国经贸资源[2000]1202号)《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
4、《浙江省建筑工程预算定额(2003版)》；
5、《浙江省安装工程预算定额(2003版)》；
6、《浙江省建筑工程施工取费定额(2003版)》；
7、《宁波建筑工程造价信息》（2008年第11期）；
8、《城镇土地估价规程》；
9、《宁波市三江片土地房屋级别和市区基准地价调整方案》(2006.10)；
10、中国物资出版社《2008年机电产品报价手册》；
11、评估基准日金融机构存贷款利率；
12、《最新资产评估常用数据与参数手册》；
13、建设部《房屋完损等级评定标准》；
14、部分工程竣工结算资料;
15、项目所在地区房地产市场价格调查资料；
16、评估人员调查搜集的有关税费文件及价格资料；
17、其他相关资料。
（五）其他依据
1、资产占有方2007年及2008年度的审计报告；
2、资产占有方提供的《资产评估清查申报明细表》；
3、资产占有方提供的原始会计报表、原始会计凭证、财务会计经营方面的资料、银行提供的余额表，以及有关协议、合同书、发票等财务资料；
4、企业提供的其他有关资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法（成本法）。进行企业价值评估，要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择三种或多种资产评估方法。
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估途径直接、评估过程直观、评估结果说服力强的特点。由于市场经济的不发达，评估人员无法获得类似资产的交易价格，故不适宜采用市场法进行评估。
收益法是通过预测被评估公司在未来经营期限内各年的净现金流量，并以一定的折现率折成现值求和，再加上公司报表上反映的溢余资产价值，减去公司有息负债，从而得出该公司股东权益价值的评估方法。由于本次评估企业处于上升阶段，尚未形成稳定的经营形势，难以对未来经营状况进行预测，故不采用收益法进行评估。
故本次对宁波大东南万象科技有限公司100%股东权益价值评估采用资产基础法（成本法）进行。
（二）资产基础法（成本法）
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债价值的基础上确定评估对象价值的评估思路。在评估过程中，评估人员根据各项资产的具体情况，分别采用不同的评估方法，具体如下：
1、流动资产的评估
宁波大东南万象科技有限公司的流动资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货等。
（1）货币资金
货币资金包含现金、银行存款及其他货币资金，根据评估申报表，经过盘点现金，与银行对账单及企业银行存款余额调节表核对，确定账实相符，以账面值为评估值。
（2）债权类流动资产
债权类流动资产包括应收票据、应收账款、预付账款及其它应收款。经清查核实，按可收回的金额计评估值。
（3）实物型流动资产
实物型流动资产为存货，主要包括原材料、产成品、在产品。根据评估申报表，对存货进行抽查核实。原材料因其账面值基本反映了目前市场同类商品的购置价格，按账面值确认为评估值；产成品则按其售价扣减相关税费确定评估值。
2、建筑物的评估
建（构）筑物评估采用重置成本法进行评估。即采用房地分估的方法进行评估。
计算公式：
建构筑物评估值=建（构）筑物重置成本×成新率
建构筑物重置成本＝建安工程造价＋前期及其他费用+资金成本
即：根据原工程决算的分部分项工程量，套用当地现行建筑工程预算定额和建筑工程取费规定计算工程造价，再考虑工程前期及其他费用和资金成本，得出建筑物重置值。
1)建安工程造价计算
对房屋建（构）筑物，根据企业提供的经审定的决算资料中的工程量，套用评估基准日适行的建筑工程预算定额、材料信息和费用定额及相关文件资料，得出工程造价。
2)前期及其他费用的确定
前期及其他费用由政府政策性收费和建设单位管理性成本支出两部分组成。政府政策性收费系指地方政府为社会基本建设管理而收取的各项规费，一般以工程结算造价的百分比和单位建筑面积费率向建设单位收取，如定额编制管理费费，质监费等。建设单位管理性成本支出，是建设单位必须支出的工程造价以外的成本费用，如监理费、设计费等。
3)资金成本的确定
根据评估基准日银行贷款利率，考虑工程合理工期，假设建设资金均匀投入，计算其资金成本。
4)重置价值计算：
重置价值=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本
重置单价=重置价值/建筑面积
5)成新率的确定
采用完好分值率和理论成新率相结合的方法综合确定成新率。采用完好分值率确定成新率时，根据房屋建（构）筑物承重结构、围护结构及装修的实际使用、维修、保养状况评定各部分的鉴定分值，得出完好分值成新率。采用年限法确定成新率则按建筑物已使用年限和耐用年限进行计算。最终成新率取理论成新率的40%与完好分值率的60%之和确定。
（A）理论成新率
理论成新率=（1-已使用年限/耐用年限）*100%
（B）完好分值率的计算
将影响房屋成新率的主要因素按结构（基础、承重构件、非承构件、屋面、楼地面）、装修（门窗、外墙、内墙、顶棚、细木装修）、设备（水卫、电照）分为三类十二项，通过建筑造价中每栋房屋各项所占的比重确定标准分值，参考建设部“房屋完损等级评定标准”的规定，结合现场勘察实际结合专家鉴定确定分项评估完好值，在此基础上计算完好分值率。
（C）成新率的确定
成新率=理论成新率×40%+完好分值率×60%
6)评估值计算
评估值＝重置价值×综合成新率
3、机器设备的评估
本次评估主要采用重置成本法。
计算公式为：评估值=重置全价×成新率
（1）重置成本的确定
①进口设备重置成本的确定
进口成套设备价格利用国际市场价格信息，并结合该公司实际采购价格确定其重置成本，其基本计算公式为：
进口设备重置成本=设备CIF价+关税+增值税+银行财务费+外贸手续费+商检费+国内运费＋安装调试费＋工程建设其他费用＋资金成本
其中：设备CIF价格＝设备离岸价（FOB）＋海外运杂费＋海外保险费
所有的取费标准依照相关法规标准计算，具体如下：
1）国外运输费指从装运港（站）到达我国抵达港（站）的运输费。该设备若采用海运费用，其计算公式为：国外运输费＝离岸价（FOB）×海运费率。
2）国外运输保险费指海运方式支付的保险费，其基本计算公式为：国外保险费＝【离岸价（FOB）+海运费】÷(1-保险费率)×保险费率
3）关税＝设备CIF价格×进口关税率。
4）增值税＝（设备CIF价格×人民币外汇牌价+进口关税）×增值税率
5）银行财务费＝进口设备货价（外汇支付部分）×人民币外汇牌价×银行财务费率
6）外贸手续费＝设备CIF价格×人民币外汇牌价×外贸手续费率。
注：以上计算中人民币外汇牌价取评估基准日人民银行公布的外汇汇率。
7）商检费=（设备CIF价格×人民币外汇牌价）×商检费率
8）进口设备国内运杂费是指引进设备从合同确定的我国到岸港口或与我国接壤的陆地交货地点，到施工现场仓库或安装地点（施工组织设计指定的堆放地点）所发生的铁路、公路、水运及市内运输的运输费、保险费、装卸费、仓库保管费等，且不包括超限设备运输的特殊措施费。
9）安装调试费指设备安装时发生的费用，包括动力电缆的铺设、及动力控制开关的安装等安装时发生的费用。
10）工程建设其他费用为大型设备或成套设备构建发生的建设单位管理费，监理费、勘察设计费等合理费用。以设备购置价、运杂费、安装费之和为计算基数。
11）资金成本是对于整个项目在合理建设工期内所发生的资金成本，按照以下公式计算：
资金成本=建设资金×合理工期/2×评估基准日同期贷款利率
注：贷款利率应按照合理工期长短来确定对应的利率，本次评估以评估基准日（2008年12月31日）人民银行公布的同期贷款利率；且假设构建期间资金均匀投入。
②国产机器设备重置成本的确定
机器设备的重置成本由设备购置价、运杂费、安装调试费、工程建设其它费用
及资金成本等部分构成。
1）设备购置价
主要通过向生产厂家、设备采购部门询价、或参照《2008年机电产品报价目录》、查询企业近期购置设备的合同和发票、查阅同类设备近期报价资料。对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购置价。
2）运杂费
以购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。
3）安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，以设备购置价为基础，按不同安装费率计取。对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。
4）工程建设其它费用
工程建设其他费用为大型设备或成套设备构建发生的建设单位管理费，监理费、勘察设计费等合理费用。以设备购置价、运杂费、安装费之和为计算基数。
5）资金成本
资金成本是对于整个项目在合理建设工期内所发生的资金成本，按照以下公式计算：
资金成本=建设资金×合理工期/2×评估基准日同期贷款利率
注：贷款利率应按照合理工期长短来确定对应的利率，本次评估以评估基准日（2008年12月31日）人民银行公布的同期贷款利率；且假设购建期间资金均匀投入。
③车辆重置成本的确定
根据车辆市场信息及《黑马信息广告》、《慧聪汽车商情网》《太平洋汽车网》等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置成本：
重置成本=现行含税购价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等
=现行含税购价+现行含税购价/（1+17%）×10%+新车上户手续费
④电子设备重置成本的确定
根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家提供免费运输及安装，因此将查到电子设备报价直接作为重置价，即：重置成本=购置价
对于现在已经不生产的电子设备则直接以二手价作为评估值；
（2）设备成新率的确定
通过查阅设备的主要技术参数、运行记录、修理技改记录及现场实地勘察、以及必要的技术检测，并与实际使用维护人员座谈等手段，对有关设备的各类损耗进行判断；从而对该等设备的成新率作出合理判定。
1）一般设备的成新率由评估人员与企业的工程技术人员共同对机器设备的现状进行现场勘查后，根据机器设备的现状、设计制造质量、外观与完整性、技术性能、工作环境、设备利用率与负荷、故障、使用维护与大中(项)修理与技术改造情况、机器设备的档案材料以及评估人员的经验，综合考虑后加以确定。
2）主要设备的成新率，在现场勘查的基础上，对投产以来的运行状况、故障情况、大修与技改情况以及现时的技术状况进行专项调查并查阅了工厂的有关档案材料，最后由评估人员根据设备的现状与设备档案资料，综合确定成新率。
3）车辆成新率，首先分别计算年限成新率和行驶里程成新率，再按孰低法确定最终成新率。
4、在建工程
评估方法是在对帐面价值进行核实的基础上，对因物价变动因素、帐面中的不合理内容及应计未计情况进行相应调整，确定在建工程价值
5、无形资产
土地使用权的评估采用基准地价修正系数法和市场比较法进行评估。
6、负债
对于评估范围内的负债，评估人员在核对明细账、总账，抽查原始凭证的基础上，以评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
八、评估过程
本次评估于2009年1月6日开始进行评估前期工作，于2009年1月6日至1月13日对企业的资产进行了现场清查核实，汇总分析工作，最终于2009年1月15日出具正式资产评估报告。
（一）评估前期准备工作阶段
接受评估委托、了解评估目的和范围及被评估资产特点、选定评估基准日、拟定评估工作方案；指导资产占有单位进行资产清查及填报资产评估明细表，收集资产评估所需资料。
（二）现场评估阶段
根据资产评估的有关原则和规定，对委托评估的资产进行清查评估，具体步骤如下：
1、对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核实；
2、根据资产评估申报表到现场对资产状况进行实地察看、核实；并与资产管理人员进行交谈，了解资产的运营、管理状况；
3、对主要设备进行现场鉴定
4、根据委估资产的实际状况和特点，选择适当的评估方法；
5、市场调查、取得计价依据及价格资料；
6、对委托评估资产进行评估，测算其评估价值。
（三）评估汇总阶段
根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。
（四）评估报告阶段
在对资产评估结果汇总分析调整的基础上，撰写各类资产的评估说明以及资产评估报告书；完成评估报告的内部三级审核，出具正式资产评估报告书。
九、评估假设
1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4．企业持续经营的假设：它是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。对于企业的各类经营性资产而言，能够按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结果及分析：
1、评估结果：
经评估，宁波大东南万象科技有限公司于2008年12月31日的资产、负债、净资产评估结果为：资产帐面价值为81,818.83万元，调整后帐面值81,818.83万元，评估值88,537.24万元，增值6,718.40万元，增值率8.21%；负债帐面价值44,211.12万元，调整后帐面值44,211.12万元，评估值44,211.12万元，无增减变化；净资产帐面值37,607.71 万元，调整后帐面值37,607.71 万元，评估值44,326.11万元，增值6,718.40万元，增值率17.86%。
资产占有单位名称：宁波大东南万象科技有限公司金额单位:人民币万元
项目帐面价值调整后帐面值评估价值增减值增值率%
流动资产48,320.64 48,320.6448,330.059.40 0.02长期投资- ---
固定资产32,488.70 32,488.7034,580.892,092.19 6.44其中:在建工程647.95 647.95790.27142.32 21.96建筑物1,784.78 1,784.782,245.06460.27 25.79设备30,055.97 30,055.9731,545.571,489.60 4.96无形资产1,009.49 1,009.495,626.304,616.81 457.34其中:土地使用权1,009.49 1,009.495,626.304,616.81 457.34其他资产- --- 资产总计81,818.83 81,818.8388,537.246,718.40 8.21流动负债44,211.12 44,211.1244,211.12- 0长期负债- --- 负债总计44,211.12 44,211.1244,211.12- 0净资产37,607.71 37,607.7144,326.116,718.40 17.86
2、原因分析：
（1）总资产帐面价值81,818.83万元，评估结果88,537.24万元，增值6,718.40万元，增值率8.21%。
增值原因主要在于土地的评估增值和固定资产的评估增值；其中：
①土地增值原因是地价的升值。
②房屋建筑物评估增值原因是材料价格上涨和帐面成本记录不完整造成的。
③机器设备评估增值主要为设备购置价的增值。
（2）负债无增减变化。
(二) 因以下原因，本次评估未进行收益法评估。评估结果直接按资产基础法结果确定。
（1）企业处于起步阶段，生产经营未达到稳定状况。
企业自2006年8月筹建完毕，2007年正式开始生产，市场处于开拓期，生产经营尚未达到稳定状态。2008年销售收入比上年增长40.73%，对以后年度的预测亦存在较大的不确定性。
从近两年的利润情况看，利润主要来源于利息收入，经营利润不理想。2007年净利润主要来源于利息净收入。2008年利息收入占净利润57%，假设扣除利息收入影响，销售净利率、总资产报酬率、净资产收益率严重偏低，分别为 3.62%、0.72%、1.56%。