现有新发地批发市场的基本情况：
新发地市场占地面积1520亩，总建筑面积近25万平方米，有管理人员1759名（其中保安员500多名），总资产10.6亿元。主要经营蔬菜、果品、肉类、种子、粮油、水产、副食、调料、禽蛋、茶叶等农副产品，是以蔬菜、果品、肉类批发为龙头的国家级农产品中心批发市场。现有固定摊位4964多个、定点客户8000多家，日均车流量约3万辆次、客流量6万多人次。日吞吐蔬菜近1300万公斤、果品近1500万公斤、生猪1600~1800头、羊2000只、牛150头、水产1200吨。2008年，市场各类农副产品总交易量为78亿公斤，总交易额为260亿元，交易量、交易额双双保持在全国同类市场首位。其中蔬菜供应量占到全市总需求的70%以上，水果80%以上，进口水果90%以上，全年为国家上缴各种税费1500多万元。
新发地的发展分为三个阶段，第一个阶段是从1988年形成到1993年，属于自然发展阶段。1985年，北京市政府出台了放开肉、蛋、水产、蔬菜5种农副产品价格和打开城门欢迎各地蔬菜进京的两项举措。当年，很多北京南郊甚至临近京城的河北农民吃不完自己种植的产品，想要卖出去，又不敢擅自进城，在城郊发现了新发地村里的一块露天场地，就在此地摆摊卖菜了。为了有效管理越来越多的菜农，新发地村决定在菜农们聚集的地方划出15亩地，筹集15万元修了简易的交易大院，再派15个村民每天把到此地的菜农带到院内交易。于是新发地市场的早期雏形──一个15亩地、15万元钱、15个员工起家的小型农贸市场形成了。
1993年至2002年，是新发地市场正常有序的发展阶段。在此之前，新发地市场基本上只是作为一个公益性的事业，为了管理好当地的蔬菜销售秩序而存在，市场所在的新发地村根本没想过市场能赚
钱。在1993年，因为进入市场的菜农越来越多.靠收管理费的市场当时居然赚了20万元，大大出乎村干部们的预料.他们这才发现，原来市场有能力成为一个企业，养活员工支付运营费用，于是新发地市场开始像一个企业那样进行经营管理和发展，靠着资金积累逐渐壮大。
从2002年至今，是新发地市场的快速发展期。自2002年开始，国家越来越重视三农问题，认识到农产品批发市场在三农问题上的重要作用，在政策上开始对农产品批发市场有诸多倾斜和扶持，例如贴息贷款和财政补贴。同时，新发地也认识到，单纯依靠自己的积累图谋发展毕竟速度有限。在此阶段，新发地得到了政策的支持，飞速发展起来，一跃成为全国最大的农产品交易市场。至今，新发地市场已经取得了8亿多的贴息贷款用于市场内的道路改造、交易大棚修建、冷库修建，以及各种安全设施、检测设施的采购。
新发地批发市场的升级改造将取消蔬菜批发功能
在昨天的北京市第十三届人民代表大会第三次会议小组审议会上，市人大代表、北京市新发地农产品股份有限公司董事长张玉玺介绍，新发地市场现在三轮车、大货车、购买人乱哄哄挤成一片的混乱场面有望在两年后彻底消失。新发地市场原址也将“一分为四”，除在原址新建“轻轨”造型的现代交易市场外，还将搭建电子交易、配送和结算中心进入丽泽商务区。
“新发地周边的楼面价都到了一平方米1.8万元了，但是新发地还是小三轮、大货车挤成一堆这种原始的市场交易方式，乱不说，对周边交通、环境影响都不好。”昨天的丰台小组审议会上，张玉玺成了大家关注的焦点，新发地农产品交易市场停留在“三轮车原始交易
时代”与北京致力于成为世界城市的不匹配成了代表们关心的话题。
对此，张玉玺代表显然也是有备而来，他拿出了一本“新发地市场交易中心”设计方案。“这个…轻轨?造型的新市场就是将在新发地原址上建的，今年7月1日或者8月1日将开业，将引进300多个知名农产品品牌搭建一个高端农产品交易市场。”据他介绍，新发地市场将“一分为四”：除在原址上新建现代市场外，还将搭建电子交易配送、结算中心，“这将直接搬进丽泽商务区，目前已经在丽泽商务区注册完了…北京新发地农产品电子交易中心?。”
张玉玺介绍，“眼下在新发地市场常见的…三轮车低端传统交易?要外挪，在两年内完，在六环外甚至河北地界选址，目前已经在京开高速、京台高速和京石高速河北地界选址。”而谈到今后市民如何去新发地零买菜蔬、水果，张玉玺表示，截止到今年年底，新发地将在全市设203个菜蔬便民店，“这些便民店的菜蔬、水果将直接由新发地配送，价格只比新发地批发价高20%左右。”
取消新发地蔬菜批发市场后蔬菜批发市场的分布情况据新发地董事长张玉玺介绍，新发地进行升级改造后，北京新发地蔬菜批发市场将外迁，分布在河北的四个方位，也就是北京的东南西北各有一家蔬菜批发市场，东边迁到河北唐山，北边迁到承德，南边迁到保定的高碑店，西南迁到涿州；这样从理论上讲，这样的分布很合理，对北京蔬菜市场形成了包围之势，将来大大提高了蔬菜批发的发展空间。
对即将建设的四大蔬菜批发市场的可操作性分析：
我们对蔬菜批发市场实际考察及分析得出以下几个结果。
蔬菜批发市场成功发展必备的基本条件
1、与所服务城市的合理距离是否合理
唐山到北京城区的距离是230公里，承德到北京新发地是280公里左右，涿州到北京的距离是62公里，保定的高碑店到北京新发地距离是130公里，从上述的功能距离来看，涿州到北京新发地是最具备竞争优势。
2、与所服务城市的交通成本是否合理
如果我国东部地区供应北京市场的蔬菜都运到唐山去交易，我们以五十吨车辆运输成本计算，从山东运到唐山用2吨的车再运到北京（因2010年10月以后二十四小时六环内禁止柴油车、大型货车行驶）五十吨蔬菜就会增加运输成本2300元。以此类推，承德到北京（五十吨计算）增加成本2800元，高碑店到北京（五十吨计算）增加成本1300元，涿洲到北京（五十吨计算）增加成本620元。3、区域功能的合理性
如果我们把唐山、承德、涿州都假设不成功，因为无论交通还是地理位置，作为蔬菜，在二次贩运都不宜时间太长或品种不全，这几个市场都存在这两个先天不足的基本条件，新发地之所以成功到今天是它具备了蔬菜批发市场服务于北京这样的大城市所有功能条件，服务城市的距离、交通、以及品牌等综合条件。
固安具备了哪样的基本条件
距离优势：固安距新发地40公里，在新发地蔬菜批发市场正南，从南六环到固安只有27公里，那就是说从南六环到新发地蔬菜批发市场需要走13公里，从南六环到固安需要走27公里，实际从南六环到新发地蔬菜批发市场比从南六环到固安27公里多走14公里，试想哪个蔬菜批发商会在乎多十几里路呢。
地理优势：固安与新发地形成南北连接之势，只要认识新发地，就可以找到固安，因为到南六环向南直行27公里就是固安，向北直行13公里就是新发地，自2010年10月份以后大货车六环以内全天禁行。
交通优势：固安在北京的正南方，距北京新发地只有40公里，其中京广高速固安出口也是出北京第一出口，市场就可以建在距出口三公里之内，经固安高速还有廊保高速，廊涿高速，106国道，还有几条省道四通八达的道路，不管是周边菜农，还是山东、云贵还是广东的蔬菜，能到新发地的蔬菜直接运到固安基本不用增加任何成本，相应还能因固安当地的消费水平减少一定的费用。
综合能力的优势：
如果将新发地蔬菜批发市场一分为四，建到唐山、承德、涿州、高碑店，那么势必造成蔬菜品种的分散，也就是说北边来的供货商想在同一个地方批出去运来的蔬菜，再买回当地需要的蔬菜品种就难上加难，因为它们运来的是同样几个品种，不具备品种的差异化，空车还得到另外一个批发市场去配货，失去了新发地所具备的综合批发市场的功能，势必造成客户的流失和成本的增加。如果让所有的客户多走十几公里，就能看到一个具有新发地蔬菜批发市场所有功能，一个崭新的新发地蔬菜批发市场，它的发展前景及需求是无可替代的！
新建市场的规模
新建蔬菜批发市场根据新发地蔬菜批发市场发展经验，初级阶段需要500亩土地左右，分为一个管理办公区两个主体功能区，
1、管理办公区大概需要两千平米左右，包括基本员工的宿舍
及休息室。
2、蔬菜批发用地应该在300—350亩左右，用于批发蔬菜
和批买蔬菜相关人员的场地及门店。
3、水果批发用地应在100—150亩地，用于批发水果和水
果批买人员的场地及门店。
新建市场的投入资金
500亩土地的来源及使用性质，我们通过调研和一线政府沟通协调得出结论，因目前我国基本农田的保护政策出台，我们要想将五百亩土地转换成建设用地是不可能的，也不具备可操作性，但利用我们所做的农业项目，租农民的土地使用权还是具有可操作性的。
1、可以用农民土地入股的形式进行土地流转的形式合作。
2、也可以半租办转的形式获得土地的使用权。
那么无论使用哪种形式，需要租地费用大概在500—600万左右。地面硬化大概在1000万到1200万左右，围墙2300延米，红砖152万块，每块0.30角，45.6万元，砂子水泥30万，人工费20万，应在100万左右。办公、宿舍、等用房在500—600万左右，流动资金在200—300万左右，共计：2500万左右。
新建市场的发展及经营
目前新发地市场占地面积1520亩，总建筑面积近25万平方米，有管理人员1759名（其中保安员500多名），总资产10.6亿元。主要经营蔬菜、果品、肉类、种子、粮油、水产、副食、调料、禽蛋、茶叶等农副产品，是以蔬菜、果品、肉类批发为龙头的国家级农产品中心批发市场。现有固定摊位4964多个、定点客户8000多家，日均车流量约3万辆次、客流量6万多人次。日吞吐蔬菜近1300万公斤、果品近1500万公斤、生猪1600~1800头、羊2000只、牛150头、水产1200吨。2008年，市场各类农副产品总交易量为78亿公斤，总交易额为260亿元，交易量、交易额双双保持在全国同类市场首位。其中蔬菜供应量占到全市总需求的70%以上，水果80%以上，进口水果90%以上，全年为国家上缴各种税费1500多万元。
那么如果我们复制新发地蔬菜批发市场成功的话，用三年的时间，我们达到新发地现有市场经营收入的百分之三十，日吞吐蔬菜
450万公斤，日吞吐水果500万公斤，每天按300辆车，每辆车50吨，每辆车管理费平均300元，每天大车管理费在9万元左右，两吨以下小车按1000辆计算，每辆车收管理费平均25元，每天小车管理费用在2.5万元左右，房屋出租10000平米，每平米按1.5元，每天收入1.5万元左右，每天收入在14万—15万元左右，那么每年收入在5000万元左右。如果我们保守估计用三年复制成功，那么纯利润也在5000万左右，还不包括争取到国家农业项目和北京“菜蓝子“工程专项资金上亿元或几亿元。
产业地产之固安工业园 本部管理部张军 纵观2014年，全国楼市整体一片低迷，限购政策的松绑也没能换来市场的全面的复苏。行业中普遍认为，楼市的黄金十年已去，传统住宅开发进入低利润增长期。在住宅地产面临利润日益摊薄、调控形势严峻、行业洗牌加速等一系列问题的情况下，众多房企开始寻找地产开发的新增长点。伴随新城镇化的深入，产业地产也为众多房地产企业开始追逐的对象，一时之间产业地产显现出一片新“蓝海”。 华夏幸福基业股份有限公司作为产业地产领域的先行者，凭借其多年产业地产开发和运营经验，已经形成了一套较为成熟的“园区+地产”的开发模式。固安工业园区作为华夏幸福基业产业地产代表性项目，其成功的开发和运营经验，一定会给我们带来不少的启示。 整体情况介绍： 固安工业园区建立于2002 年6 月，在2006 年3 月经省政府批准成为省级开发区，总体规划面积60 平方公里，2009 年8 月经省政府批准工业区起步区规划面积扩至24 平方公里，辖34 个行政村、2 个居委会，总人口2.5 万人。园区位于天安门正南50 公里，地处大北京经济圈重要位置，周边40 公里范围内拥有十一条高速公路、六条国家级铁路，100公里范围内拥有两大国际机场和两大天然良港，符合国际上最佳的“1 小时工业区”区位交通条件。 园区规划： 固安工业园区把握京津及环渤海地区产业发展的主流趋势，聘请国际著名咨询公司从价值链分析、资源匹配分析、产业集群分析等维度对区域产业进行了系统的分析，确定了优先发展电子信息产业、汽车零部件制造业、现代装备制造业等市场前景广阔、发展潜力巨大的优势产业。 经过多年的发展，目前工业园区电子信息、汽车零部件产业集群已经形成以
一、城市层面：总体判断，固安经济发展水平较低，但受京津冀一体化、环首都经济圈及第二机场的多重利好影响下，近几年发展势头迅猛，未来具有较大发展潜力 1.城市经济：2013年GDP105.1亿元，同比增长9.4%，在北京周边郊县中属于下游水平，但增长幅度较快； 2.城市人口：2013年固安总人口约46万人，受承接北京产业转移的影响，固安产业人口不断流入； 3.城市规划：近期向北发展新区，形成产城相结合的固安新城（电子信息、汽车零部件和高端装备制造三大产业），向南整合现状发展用地，形成以农业为主的温泉新城，远期依托第二机场的辐射向东发展空港新城； 4.规划利好：受京津冀一体化、环首都经济圈政策影响，固安已成第一波工业企业外迁受益者，而第二机场选址落定，将加速固安的发展。 二、城市房地产层面：受第二机场落地大兴的利好影响，12,13年固安房地产市场量价猛增，市场提前在透支机场红利，但14年上半年受市场大环境影响，成交量价均有所回落，市场处于观望状态。 1.城南优势：北京东部及北部区域通过10-20年的发展，都已经较为成熟，待开发空间有限，而西部由于受地域情况的影响发展有限。相比之下，南部较为落后，但发展空间巨大，与此同时由于政府的政策导向，南部必然成为北京房地产市场发展的重要方向 2.成交情况：2011年固安商品房全年成交148万方，但12年开始受第二机场的利好影响，成交量猛增至215万方，13年成交204万方，但14年受市场大环境影响，上半年成交仅70万方，成交量大幅下滑； 3.成交价格:：2011年固安商品房成交均价6600元/㎡，12年成交均价降至5800元/㎡，主要是低价楼盘大量成交，拉低整体均价，2013年成交均价猛增至7500元/㎡，2014年受市场大环境影响，价格增幅放缓，上半年成交均价为7900元/㎡ 4.市场存量：截止14年7月底，固安商品房存量约190万方，按近三年的去化速度，去存周期约1年，市场存量处于合理范围内； 5.重点项目：固安最大的，最知名的开发商是华夏幸福，在固安北部开发的孔雀城系列项目建筑面积达650万方以上，去年月均去化500套左右，高层均价8500元/㎡，其次是龙TOWN，去年月均去化60套左右，高层均价8000元/㎡，去年绿宸万华城月均去化50套左右，高层均价7500元/㎡，但进入14年后，受市场大环境不好的影响，各项目月均去化普遍大幅降低，孔雀城月均去化100套左右，其他项目月均去化10-15套； 三、地块分析： 地块总面积约1350亩，规划指标无，地块处于固安最中心区域，人口较密集，拆迁量大，拆迁难度高，市政府在地块的西南角，周边有106国道通往大广高速，可以直达北京。 四、综合判断： 优势： 1.潜力优势：北京其他方向的郊县发展较早，目前发展空间有限，而城南发展滞后，京津冀一体化和环首都经济圈的提出以及第二机场地址落在城南，给城南带来巨大的发展发展空间； 2.交通优势：第二机场在城南大兴落地，势必会带动交通的发展，包括机场高速、机场轨交等，通勤时间的缩短，将提升北京客户在固安投资和置业的意愿； 3.距离优势：固安距离北京天安门仅60公里，是距离北京最近的县城，与南部相比，距离第二机场更近；
华夏幸福固安产业新城PPP模式成功经 验 河北固安工业园区新型城镇化项目，实施PPP(政府和社会资本合 作)14年，有力带动固安县财政收入增长50倍，投资方华夏幸福基业股份有限公司的资产规模也增加了10多倍。 这个PPP项目为何运营得这么好?它有什么成功经验可供借鉴? 带着这些问题，我们进行了一次“解剖麻雀”。 一如何结缘?做实项目规划，企业要有“市长思维”“社区意识” 固安工业园区，如今每天接待的各地考察团“一个巴掌数不过来”。可14年前的固安却“荒”得很。 距离北京天安门只有50公里的固安，区位优势明显，可2002年全县财政收入仅1.1亿元。彼时，县开发区已成立10年，各路开发 商跑马灯式地来了不少，可全县招商成绩单依旧是十年如一日的“零分”。“那时候谁要是被调到开发区，就是现在工业园这块，就和古代被贬发配差不多。”固安人感慨。 摆在固安县政府、华夏幸福面前的，是很多经济欠发达小城市需要破解的PPP难题：如何共赢?让民企单做工业园开发，县财政实力薄弱，基础设施配套跟不上，很难筑巢引凤，投资很可能打水漂;让 民企只做市政基础设施建设和公共服务运营，财政还是负担不起，企业回报也难以兑现。
“PPP项目实施周期长，协议是基础，共赢是目标，否则正常的磕绊就会成为过不去的坎。所以做PPP项目的企业要有点‘市长思维’，从规划之初就要多从政府、社区的角度想问题。”华夏幸福副总裁叶珺说。 ——谋长远，企业多些“市长思维”，像政府制定中长期规划一样制定PPP协议。 “和许多PPP项目匆匆上马不同，我们的项目论证了一年多，完善具体规划的时间更是长达三四年之久。”在固安规划馆，时任固安县建设局局长、如今的副县长白光明指着墙上的历史照片说，仅2002年，华夏幸福就邀请了9个国家的40多位规划、城建、环境、产业等不同领域的顶尖专家来出谋划策，最终确立了“产城融合”整体开发机制，固安县政府采购华夏幸福在产业新城提供的设计、投资、建设、运营一体化服务。“一张科学规划管到底，面对任何外部挑战都按规划办事，政企双方都足够硬气。” ——讲大局，企业多些“社区意识”，多照顾到政企双方外的利益群体，就能减少项目实施阻力。 在固安，没有人不知道大湖公园。“这可是我们固安的骄傲，老百姓晨练、带孩子玩都去那儿，没人不说好!”这个华夏幸福“牺牲”了13万平方米居住用地建成的湖景公园，不知让多少开发商瞠目结舌，却为百姓津津乐道。
它是搅动产业地产江湖的乱世枭雄，自诩中国产业地产的头把交椅，创造了令人惊异的爆发性成长速度，但同时却不断面对着整个行业的质疑和挑战；它是发改委认可的产业新城PPP示范项目，但却从未被财政部在官方层面予以认可。如果要研究中国园区PPP，它的模式无法绕开。 我们看到的也许是真相，也许是幻象，也许它每一步的选择都同时意味着一条崭新捷径的开辟，和另外一些可能性的失去。也许速度创造了奇迹，同时也掩盖了危机。究竟它的真实面貌是什么？它与政府之间有什么样的隐秘交易？财政部和发改委又为何对它外表光芒万丈的PPP模式意见如此分歧呢？ 它就是华夏幸福，中国产业地产行业最炙手可热，同时又是争议最大的一家企业。 神秘的华夏式PPP 火花S-Park其实在很多场合和报告中都提到过华夏幸福所谓的PPP模式。之所以说“所谓的PPP模式”，是因为整个中国现在对于PPP的定义和划分都还处于一定的混沌之中，包括国务院制定的两大PPP当家花旦财政部和发改委，都对PPP有着自己不同的理解，甚至被业界广泛称之为“神仙打架”。 尤其是在华夏幸福PPP模式上，财政部和发改委的态度差异是显而易见的。火花S-Park私下接触了一些接近两个部委的民间人士，也想简单聊聊二者对于华夏幸福模式的一些态度。 发改委的态度地球人都知道。2015年7月，华夏幸福的固安工业园，作为唯一的一个产业新城项目入选了发改委首批PPP项目库，紧随其后国务院办公厅也对固安工业园进行了通报表扬，表示各地应该学习这个模式。 一时间，固安工业园成为了各地政府朝圣之所，光芒四射，风光无限。在此之后，华夏幸福也一改之前对PPP三缄其口的态度，高调宣传“华夏幸福PPP”模式，并且在河北、河南、江苏、安徽乃至海外布局这种PPP模式。 但是财政部的态度呢？这就很难说了。尽管华夏幸福的南京溧水项目和无锡项目都入选了江苏省财政厅的PPP项目库，但财政部层面却始终没有对红遍大江南北的华夏幸福模式有过任何公开场合的置评。但从一些私底下得到的信息来看，财政部的PPP逻辑对于华夏幸福来说难言乐观。 如今我们谈论华夏幸福PPP模式，其实是两个层面的问题。一层是华夏幸福自己10余年既定不变的真实模式结构，一层是某种程度上为了迎合发改委和财政部而进行过重新包装梳理的PPP形象。 首先我们大概看一下华夏幸福如何描述自己的PPP模式。在华夏幸福2015年财报中，其提到，“公司与地方政府确立PPP模式，…..在土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业招商服务、城市运营服务等方面，公司与地方政府进行全面合作，共同决策、共同推进。公司产业新城PPP模式符合当前政策下，政府与企业共同建设的大环境，并且在资源获取、城市运营以及结算模式等方面，体现出自身独创性。”
发改委PPP项目案例四：固安工业园区新型 城镇化项目 一、项目概况 （一）项目背景 固安工业园区地处河北省廊坊市固安县，与北京大兴区隔永定 河相望，距天安门正南 50 公里，园区总面积 34.68 平方公里，是经 国家公告（2006 年）的省级工业园区。 2002 年固安县政府决定采用市场机制引入战略合作者，投资、 开发、建设、运营固安工业园区。同年 6 月，通过公开竞标，固安 县人民政府与华夏幸福基业股份有限公司（简称“华夏幸福公司”） 签订协议，正式确立了政府和社会资本（PPP）合作模式。按照工 业园区建设和新型城镇化的总体要求，采取“政府主导、企业运作、合作共 赢”的市场化运作方式，倾力打造“产业高度聚集、城市功 能完善、生态环境优美”的产业新城。目前，双方合作范围已拓展 至固安新兴产业示范区和温泉休闲商务产业园区。 （二）建设内容与规模 固安工业园区 PPP 新型城镇化项目，是固安县政府采购华夏幸 福在产业新城内提供设计、投资、建设、运营一体化服务。 1.土地整理服务。配合以政府有关部门为主体进行的集体土地 征转以及形成建设用地的相关工作。2008-2013 年，华夏幸福累计完成土地整理 29047.6 亩，累计投资 103.8 亿元。
2.基础设施建设。包括道路、供水、供电、供暖、排水设施等基础设施投资建设。截至 2014 年已完成全长 170 公里新城路网、4 座供水厂、3 座热源厂、6 座变电站、1 座污水处理厂等相关配套设 施建设。 3.公共设施建设及运营服务。包括公园、绿地、广场、规划展 馆、教育、医疗、文体等公益设施建设，并负责相关市政设施运营 维护。园区内已经建成中央公园、大湖公园、400 亩公园、带状公 园等大型景观公园 4 处，总投资额为 2.54 亿元。目前由北京八中、 固安县政府、华夏幸福公司合作办学项目北京八中固安分校已正式开学，按三级甲等标准建设的幸福医院已开工建设。 4.产业发展服务。包括招商引资、企业服务等。截至 2014 年底， 固安工业园区累计引进签约项目 482 家，投资额达 638.19 亿元，形 成了航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造等五大产业集群。 5.规划咨询服务。包括开发区域的概念规划、空间规划、产业 规划及控制性详规编制等规划咨询服务，规划文件报政府审批后实 施。 二、运作模式 （一）基本特征 固安工业园区在方案设计上充分借鉴了英国道克兰港口新城 和韩国松岛新城等国际经典 PPP 合作案例的主要经验，把平等、契 约、诚信、共赢等公私合作理念融入固安县政府与华夏幸福公司的协作开发和
固安工业园区新型城镇化项目建议书 3、固安工业园区新型城镇化项目 一、项目概况 (一)项目背景 固安工业园区地处河北省廊坊市固安县～与北京大兴区隔永定河相望～距天安门正南50 公里～园区总面积 34.68 平方公里～是经国家公告(2006 年)的省级工业园区。 2002 年固安县政府决定采用市场机制引入战略合作者～投资、开发、建设、 运营固安工业园区。同年 6 月～通过公开竞标～固安县人民政府与华夏幸福基业股份有限公司(简称“华夏幸福公司”)签订协议～正式确立了政府和社会资本(PPP)合作模式。按照工业园区建设和新型城镇化的总体要求～采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式～倾力打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。目前～双方合作范围已拓展至固安新兴产业示范区和温泉休闲商务产业园区。 (二)建设内容与规模 固安工业园区 PPP 新型城镇化项目～是固安县政府采购华夏幸福在产业新城 内提供设计、投资、建设、运营一体化服务。 1.土地整理服务。配合以政府有关部门为主体进行的集体土地征转以及形成建设用地的相关工作。2008-2013 年～ 华夏幸福累计完成土地整理 29047.6 亩～累计投资 103.8 亿元。 2.基础设施建设。包括道路、供水、供电、供暖、排水设施等基础设施投资建设。截至 2014 年已完成全长 170 公里新城路网、4座供水厂、3 座热源厂、6 座变电站、1 座污水处理厂等相关配套设施建设。
3.公共设施建设及运营服务。包括公园、绿地、广场、规划展馆、教育、医疗、文体等公益设施建设～并负责相关市政设施运营维护。园区内已经建成中央公园、大湖公园、400 亩公园、带状公园等大型景观公园 4 处～总投资额为 2.54 亿元。目前由北京八中、固安县政府、华夏幸福公司合作办学项目北京八中固安分校已正式开学～按三级甲等标准建设的幸福医院已开工建设。 4.产业发展服务。包括招商引资、企业服务等。截至2014 年底～固安工业园 区累计引进签约项目 482 家～投资额达 638.19 亿元～形成了航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造等五大产业集群。 5.规划咨询服务。包括开发区域的概念规划、空间规划、产业规划及控制性详规编制等规划咨询服务～规划文件报政府审批后实施。 二、运作模式 (一)基本特征 固安工业园区在方案设计上充分借鉴了英国道克兰港口新城和韩国松岛新城等国际经典 PPP 合作案例的主要经验～把平等、契约、诚信、共赢等公私合作理念融入固安县政府与华夏幸福公司的协作开发和建设运营之中。其基本特征是: 1.政企合作 固安县政府与华夏幸福公司签订排他性的特许经营协议～设立三浦威特园区建设发展有限公司(简称三浦威特)作为双方合作的项目公司(SPV)～华夏幸福公司向项目公司投入注册资本金与项目开发资金。项目公司作为投资及开发主体～负责固安工业园区的设计、投资、建设、运营、维护一体化市场运作～着力打造区域品牌;固安工业园区管委会履行政府职能～负责决策重大事项、制定规范标准、提供政策支持～以及基础设施及公共服务价格和质量的监管等～以保证公共利益最大化。 2.特许经营
华夏幸福投资分析报告
引言 在A股的各指标排行中，华夏幸福盈利能力较强，净资产收益率为29.54%。相对价格较低，市净率为4.14倍，市盈率为16.20，营业利润率为33.03%，净利润率为22.49%，净利润同比增长率为35.22%，营业收入同比增长为40.40%。周、月均价线体系为多头排列，K线为小阳线。 一、公司分析 （一）公司介绍 表 1 华夏幸福基本信息 华夏幸福，全称华夏幸福基业股份有限公司，股票代码600340，注册地为河北省固安县，房地产开发企业，主营业务为房地产开发与销售和区域开发，经营范围具体包括房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务。① ①百度百科，华夏幸福基业股份有限公司
（二）行业地位 华夏幸福总市值为10 673 267.51在127家房地产企业中位于第四位， 2016年总收5068581.70万元，在同业中位于第五，总收入同比增长率为30.47%在同业中位于第三。2016年净利润为649.157.91万元，净资产收益率为33.39%，为同业第一。资产收益率4.52%，为同业第四。销售毛利率为28.98%，同业第一。营业利润率为16.38%，为同业第四。综上所述，华夏幸福的市场地位处于行业前列。 表 2 华夏幸福市场综合排名 （三）产品竞争力 华夏幸福的产品竞争力主要来源于独特的商业模式。其利润来源主要是园区住宅配套和产业发展服务两大块，园区住宅配套，即负责在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础等。产业发展服务，即委托区域内工业区域内工业园区进行宣传、推广。进行招商引资项目的洽谈，对入园企业提供相应服务，协助企业快速实现生产运营。其市场模式其一是和政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过税收和买地赚取收益，并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并未园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回融资金并为政府提供税收。因为其商业模式具有很强的复制能力，所以为其持续高增长奠定了基础。① ①人民网《华夏幸福独特商业模式利润劲增公募基金获利颇丰》
案例4 固安工业园区新型城镇化项目 一、项目概况 （一）项目背景 固安工业园区地处河北省廊坊市固安县，与北京大兴区隔永定 河相望，距天安门正南50公里，园区总面积34.68平方公里，是经国家公告（2006年）的省级工业园区。 2002年固安县政府决定采用市场机制引入战略合作者，投资、 开发、建设、运营固安工业园区。同年6月，通过公开竞标，固安 县人民政府与华夏幸福基业股份有限公司（简称“华夏幸福公司”）签订协议，正式确立了政府和社会资本（PPP）合作模式。按照工 业园区建设和新型城镇化的总体要求，采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式，倾力打造“产业高度聚集、城市功 能完善、生态环境优美”的产业新城。目前，双方合作范围已拓展 至固安新兴产业示范区和温泉休闲商务产业园区。 （二）建设内容与规模 固安工业园区PPP新型城镇化项目，是固安县政府采购华夏幸 福在产业新城内提供设计、投资、建设、运营一体化服务。 1.土地整理服务。配合以政府有关部门为主体进行的集体土地 征转以及形成建设用地的相关工作。2008-2013年，华夏幸福累计完成土地整理29047.6亩，累计投资103.8亿元。
2.基础设施建设。包括道路、供水、供电、供暖、排水设施等 基础设施投资建设。截至2014年已完成全长170公里新城路网、4座供水厂、3座热源厂、6座变电站、1座污水处理厂等相关配套设 施建设。 3.公共设施建设及运营服务。包括公园、绿地、广场、规划展 馆、教育、医疗、文体等公益设施建设，并负责相关市政设施运营 维护。园区内已经建成中央公园、大湖公园、400亩公园、带状公园等大型景观公园4处，总投资额为 2.54亿元。目前由北京八中、固安县政府、华夏幸福公司合作办学项目北京八中固安分校已正式 开学，按三级甲等标准建设的幸福医院已开工建设。 4.产业发展服务。包括招商引资、企业服务等。截至2014年底，固安工业园区累计引进签约项目482家，投资额达638.19亿元，形成了航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造 等五大产业集群。 5.规划咨询服务。包括开发区域的概念规划、空间规划、产业 规划及控制性详规编制等规划咨询服务，规划文件报政府审批后实 施。 二、运作模式 （一）基本特征 固安工业园区在方案设计上充分借鉴了英国道克兰港口新城 和韩国松岛新城等国际经典PPP合作案例的主要经验，把平等、契约、诚信、共赢等公私合作理念融入固安县政府与华夏幸福公司的
华夏幸福基业，中国领先的产业园区投资运营专家！ 华夏幸福基业股份有限公司，成立于1998年，是专业的产业园区投资运营企业集团，致力于为企业提供各种工业、物流及商业设施，以及完善的投资、生产、商务、政务及生活配套服务。 华夏幸福基业投资运营的产业园区包括：位于天安门正南50公里的固安工业园区，位于国贸正东30公里的大厂潮白河工业区，以及位于八达岭长城脚下、官厅湖畔的怀来生态新城等等。 投资运营产业园区是华夏幸福基业的核心业务，战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力是华夏幸福基业的三大核心能力。 华夏幸福基业集聚全球专家团队为每一个区域制定精准的产业发展战略定位，构建产业集群；投资基础设施建设，特别是城市核心区的建设，全方位匹配企业和产业链发展的需求；拥有庞大的专业招商团队和客户数据库，迅速为园区实现企业招商落地和持续发展。 服务企业生产经营，推动区域经济起飞，是华夏幸福基业的光荣和使命！ 发展历程 【起步】 抢抓机遇、准确定位、艰苦创业，华夏地产确定了房地产为基础的企业立身之本 1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。 1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏城市地产事业领域。 1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。 【转型】 拓展企业事业版图，华夏以全新的模式、全新的机制承担一个综合性园区的开发、建设与运营。 2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启综合性园区开发与运营事业领域。 2002年6月，三浦威特园区建设发展有限公司成立。 2006年9月，孔雀城一期盛大开盘，创立生态小镇连锁品牌。 2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。 【积累】 专注园区事业，积淀华夏方法，打造产业新城，以综合性园区建设，促进区域经济快速发展。 2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。 2007年5月，大厂鼎鸿投资开发有限公司成立。 2007年10月，公司被建设部批准为房地产开发一级资质企业。 2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。 2008年9月，华夏幸福基业接受怀来县委县政府的委托，开发建设怀来生态新城。 2009年底，孔雀城品牌享誉北京城，随着大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城的推出，形成了
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告 2017年9月30日
目录 一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置： （二）项目拓展策略： （三）业务开展类型 （四）园区开发步骤： （五）盈利模式 （六）核心竞争力分析 （七）城镇化分析 三、结论与建议18
一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 （一）公司背景 华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。 （二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。 公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。
华夏幸福的赚钱能力位居国内房地产行业前三甲，遥遥领先于“碧万恒”龙头组合。自2015年以来连续第五年保持30%以上的分红率，华夏幸福2019年一如既往地慷慨。华夏幸福多年逆势增长，秘诀在其耗费近20年打造的产业新城。随着其“3+3+N”战略逐步落地，环京以外区域各项数据占比显著提高，华夏幸福在全国核心都市圈的布局愈发聚焦。 2019年以来，华夏幸福将其主营业务从产业新城扩展至商业地产。多元化的产品策略一定程度上可熨平住宅地产周期波动的风险，同时也降低其环京地区的集中风险。“双轮驱动”模式，有望进一步筑牢华夏幸福的护城河。 截至4月底，全球新冠肺炎确诊病例已在300万左右。虽说国内疫情防控取得积极成效，但在近期房地产市场遭受冲击、国际金融市场剧烈震荡的背景下，房企的生存状况仍然令人揪心。 2020年4月24日，华夏幸福(600340)公布的2019年年报，一扫投资者心中的阴霾。 年报显示，华夏幸福2019年实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%;归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%;销售毛利率达 43.68%，同比增加2.1个百分点;ROE达到35.7%，同比增加0.5个百分点。同时，华夏幸福将实施高达45.20亿元的现金分红。 营业规模首次突破1000亿元、逾35%的ROE、第五年保持现金分红占净利润比重超过30%，华夏幸福这份成绩单堪称亮眼。 幸福股东：公司赚钱效率行业前三 高分红是华夏幸福一贯的风格，2019年其亦一如既往地慷慨。 2019年年报显示，华夏幸福将实施高达45.20亿元的现金分红。这意味着公司的分红率将达到30.93%。这是自2015年以来，华夏幸福第五年保持现金分红占净利润比重30%以上。Wind数据显示，2015-2019年，华夏幸福的分红率介于30.04%-33.24%，华夏幸福累计实现净利润464.32亿元，其分红总额达到143.28億元。保持连年稳定而慷慨的分红，华夏幸福称得上是一头“现金奶牛”。 2019年，华夏幸福营业收入首次突破1000亿元，这成为其发展史上的一个重要里程碑。作为华夏幸福的股东，通过分红持续分享公司高增长、高收益的成果，不可谓不幸福。 华夏幸福高分红的底气，则来源于其强劲的盈利能力。
发展历程 1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。 1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏地产项目事业领域； 1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。 2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启产业新城事业领域。2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。 2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。2011年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司实现A股资本市场上市，股票简称华夏幸福（股票代码：600340）。 2011年12月，华夏幸福与沈阳市苏家屯区人民政府签订整体合作开发建设经营委托区域协议书，建设沈水生态科技创新城。 2012年6月，华夏幸福与江苏无锡市南长区进行合作，整体开发无锡（南长）国家传感信息中心项目，打造无锡城市产业综合体。2012年8月，华夏幸福开发首个在京项目，倾力打造丰台产业商务综合体。 2012年12月，华夏幸福整体销售额破200亿元。 2012年12月，与中国航天科技集团公司达成战略合作框架协议，联合打造固安航天科技城。 2013年4月，接受嘉善县人民政府的授权，负责嘉善县委托区域的开发建设管理工作，建设嘉善高铁新城。 2013年9月，华夏幸福与霸州市签订整体合作开发建设经营区域合作协议。 2013年10月，华夏幸福与永清县签订整体合作开发建设经营区域合作协议。 2013年12月，华夏幸福香河县签订整体合作开发建设区域合作协议。2013年12月，华夏幸福业绩持续增长，整体销售额达到374亿元，同比2012年增长77%。 2014年3月，华夏幸福在美国硅谷设立高科技孵化器，以全球最前沿的科技力量推动中国产业升级。
固安工业园区新型城镇化项目 核心提示：固安工业园区地处河北省廊坊市固安县，与北京大兴区隔永定河相望，距天安门正南50 公里，园区总面积34.68 平方公里，是经国家公告（2006 年）的省级工业园区。2002 年固安县政府决定采用市场机制引入战略合作者，投资、开发、建设、运营固安工业园区。同年6 月，通过公开竞标，固安县人民政府与华夏幸福基业股份有限公司（简称“华夏幸福公司”）签订协议，正式确立了政府和社会资本（PPP）合作模式。 一、项目概况 （一）项目背景 固安工业园区地处河北省廊坊市固安县，与北京大兴区隔永定河相望，距天安门正南50 公里，园区总面积34.68 平方公里，是经国家公告（2006 年）的省级工业园区。20 02 年固安县政府决定采用市场机制引入战略合作者，投资、开发、建设、运营固安工业园区。同年6 月，通过公开竞标，固安县人民政府与华夏幸福基业股份有限公司（简称“华夏幸福公司”）签订协议，正式确立了政府和社会资本（PPP）合作模式。按照工业园区建设和新型城镇化的总体要求，采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式，倾力打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。目前，双方合作范围已拓展至固安新兴产业示范区和温泉休闲商务产业园区。 （二）建设内容与规模 固安工业园区PPP 新型城镇化项目，是固安县政府采购华夏幸福在产业新城内提供设计、投资、建设、运营一体化服务。 1.土地整理服务。配合以政府有关部门为主体进行的集体土地征转以及形成建设用地
的相关工作。2008-2013 年，华夏幸福累计完成土地整理29047.6 亩，累计投资103.8 亿元。 2.基础设施建设。包括道路、供水、供电、供暖、排水设施等基础设施投资建设。截至2014 年已完成全长170 公里新城路网、4座供水厂、3 座热源厂、6 座变电站、1 座污水处理厂等相关配套设施建设。 3.公共设施建设及运营服务。包括公园、绿地、广场、规划展馆、教育、医疗、文体等公益设施建设，并负责相关市政设施运营维护。园区内已经建成中央公园、大湖公园、4 00 亩公园、带状公园等大型景观公园4 处，总投资额为2.54 亿元。目前由北京八中、固安县政府、华夏幸福公司合作办学项目北京八中固安分校已正式开学，按三级甲等标准建设的幸福医院已开工建设。 4.产业发展服务。包括招商引资、企业服务等。截至2014 年底，固安工业园区累计引进签约项目482 家，投资额达638.19 亿元，形成了航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造等五大产业集群。 5.规划咨询服务。包括开发区域的概念规划、空间规划、产业规划及控制性详规编制等规划咨询服务，规划文件报政府审批后实施。 二、运作模式 （一）基本特征 固安工业园区在方案设计上充分借鉴了英国道克兰港口新城和韩国松岛新城等国际经典PPP 合作案例的主要经验，把平等、契约、诚信、共赢等公私合作理念融入固安县政府与华夏幸福公司的协作开发和建设运营之中。其基本特征是： 1.政企合作
一、调研由来 华夏幸福基业股份有限公司在河北固安工业园成功以PPP模式运营固安产业新城，该项目是2015年国家发展改革委推荐的13个PPP典型案例之一，也是唯一的新型城镇化PPP典型案例。截至2015年6月底，华夏幸福为固安累计投资超270亿元，完工项目有道路、供水、供电等基础设施，中央公园、中国（固安）单车运动中心、华夏幸福医院、北京八中固安分校等公共设施，中央大道金融街区、锦绣大道SOHO办公街区等现代服务业配套设施。 二、华夏幸福及河北固安产业新城情况介绍 华夏幸福创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。公司以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产业新城为核心产品，在“以人为本、创新驱动”的理念之下，创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作模式，通过环境创新、平台创新、金融创新、产业创新等手段，构建生态绿色的城市底板，铸就创新驱动的发展内核，打造产业集群集聚的抓手，建设以人为本的幸福城市载体。在探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民生保障的同时，有效提升区域发展的综合价值。目前，公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带和沈阳都市圈，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川等地，在全国20余个区域投资开发运营超过30个项目。 固安产业新城（省级工业园）位于北京天安门正南50公里，起步区规划面积24平方公里。2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福这一市场力量，拉开了固安快速发展的序幕。在固安工业园区建设之初，华夏幸福集聚全球智慧，邀请来自9个国家和地区，40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师，以“建设产业新城”为目标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。 固安产业新城以资本干预为手段，以大数据战略为保障，引进龙头企业落地，同步搭建金融服务平台、人才服务平台、科技创新平台、创业服务平台四大产业促进平台；布局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电子商务产业园、新材料产业园、清华中试孵化产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园、机器人产业园、智慧城市产业园、环保产业园、轨道交通产业园等产业载体，促进产业集群发展。截至2015年6月底，华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业约440家，包括德益阳光生物技术等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工集团为核心的航天企业，以京东方为主导的新一代信息技术企业，实现项目签约投资额近千亿元。 以中央公园为核心，建设现代中等规模城市核心区，集中布局国际品牌星级酒店、创业大厦、北京八中固安分校、幸福港湾、规划展馆、体育公园、单车运动中心、幸福医院等高品质城市配套，与北京世界级城市全面对接。 为实现生态环境的持续提升，固安产业新城已建设完成14万平方米的中央公园，200万平方米的城市环线绿廊、13万平方米孔雀大湖、50万平方米大广带状公园、100万平方米中国（固安）单车运动中心等八大公园，形成“一核一环两廊多片”的城市景观体系，园区绿化面积约500 万平方米，助力“产城融合”可持续发展。
华夏幸福产业新城模式风险评价及应对研究近年来政府不断采取稳定房价、房屋限购等政策加强对房地产市场的调控,传统房地产的经营状况步履维艰,伴随着国家一直强调推进以人为本的新型城镇化进程,产业新城模式开始逐渐进入人们的视线。产业新城是由政府引导,社会资本出资进行建设运营,是对国家近年来积极推广的政府与社会资本合作模式(PPP)的应用。它是一种不仅能够提高城镇化水平,还能实现产业升级的新模式。华夏幸福是目前我国发展产业新城模式规模最大的企业,随着政府不断加大对产业新城模式的支持和引导,其在几年前开始迅速扩张,并在多个区域开发投资产业新城。 但这种快速扩张导致华夏幸福面临应收帐款余额大、资金紧张等问题,说明公司正处于现有资源短缺的困境。华夏幸福产业新城模式有投资额量大、工程量大、回收期长的特点,这些特点决定了该模式存在较复杂的风险。因此,对华夏幸福产业新城模式进行风险评价就显得尤为重要,一方面,可以根据评价结果将有限的资源在各产业新城中进行合理分配;另一方面,还可以对产业新城存在的风险采取应对措施。本文将案例分析法与问卷调查法相结合,首先较为简要的介绍了本文研究的背景、意义及创新点等;接着就国内外对该产业新城模式及其风险管理的研究情况进行回顾,对涉及到的风险管理理论进行梳理。 随后以华夏幸福为例,介绍了公司概况、产业新城模式,并通过模糊综合评价法和层次分析法,对固安、嘉善、苏家屯三个典型产业新城的风险展开评价,发现嘉善产业新城风险水平偏低,固安产业新城接近中等风险,苏家屯产业新城存在较高风险,再针对各区域风险的评价结果进行分析总结。最后根据华夏幸福产业新城模式的整体风险,认为其应将有限的资源更多的分配给嘉善、固安这种风险较低的区域,对风险较高的苏家屯应减少或暂缓投资;根据其存在的具体风险明确政府与企业的风险分担细则、加强政府履约意识、探寻多元化融资、重视人才战略、完善企业监管体系五方面提出了应对建议。本文的研究结果不仅为华夏幸福的资源配置及风险应对提供参考,同时对其他产业新城企业的风险评价与应对也具有借鉴意义。
华夏幸福基业的招商运营模式研究 现在仍然能听到很多质疑的声音，觉得华夏幸福的产业地产只是以产业的幌子在做房地产。诚然，华夏幸福在很多新拓展项目上（目前全国委托经营50多个园区）似乎没有当年固安的神奇表现，但是考虑到即便是大势所趋的固安，也是艰苦耕耘了10年才初见成效，加之现在整个中国经济和产业低迷的状况，这些园区运营效果也远非华夏幸福能力所能立竿见影的。 在2015中国产业地产30强榜单评选中，华夏幸福位列榜首，其实私下里我们是清楚的，很多同行不甚服气。其实，我们选择将华夏送上榜首的核心理由也很明确，那就是华夏幸福在整个产业地产界有着最强烈的战略驱动属性，能够坚定地在既定战略之下按部就班地部署行动。其要做的不仅是单单某座新城的建设者，更是中国产业的促动者，而二者原本就是不可分割连为一体的。 在榜单评选之后1个月，华夏幸福在其一年一度的产业中国年会上，明确提
出了“全球技术商业化”是产业升级发展的核心动力，并称将通过产学研互融互通的理念，挖掘和释放产业升级发展的动力源，构建一个基于以“全球技术商业化”为目标的创新生态系统。我们认为，至少从这个理念与随后一系列行动的节奏上，华夏幸福是能够证明它们位列产业地产30强榜首的说服力的。 ▎以产业研一体化促动技术商业化 技术商业化并不是一个离我们十分遥远的词汇，从曾经中关村、光谷的诞生，到如今北上广遍地开花的创客空间，无不是技术商业化在实体空间上的体现。无论对于一个园区，还是一个城市，乃至于整个国家，甚至于整个人类，技术的商业化都是一个永恒的痛点。 具体到我们国家，科学技术成果产业化是科技创新多年来一直面临的课题，技术创新与产业实践的步伐往往不能协同。同时，从产业发展的全过程来看，科技原始创新到成果转化落地，再到商业化拓展，一个完整的技术商业化全过程将成为科技创新的重要根基。 既然是如此大的一个命题，整个人类、国家力量穷竭全力也不能轻易搞掂，区区一个民营企业华夏幸福，即便它心比天高，钱比海阔，又能奈何呢？ 但它又不能不去做。华夏幸福有点像一个农夫，一开始仅仅是靠天吃饭，时有青黄不接，但最后顺藤摸瓜向上寻溯，发现如果可以控制温度，控制基因，改良土壤，改良品种，完全可以获得更好的收成时，它的野心就开始骤然膨胀，正如它现在对于建立全球化的产业促动平台的热忱一发不可收拾一样。
固安工业园区位于北京天安门正南50公里，地处大北京核心位置。十年前，固安是一个典型的农业县，钓具、肠衣、滤芯、塑料是支撑县域工业的“四大金刚”，2002年，全县地区生产总值不足35亿元，全县年财政收入不足亿元，发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名。2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福这一市场力量，拉开了固安快速发展的序幕。华夏幸福集聚全球智慧，通过产业升级促进固安城市跃进，带动高端产业入驻，推动经济总量实现30倍几何级增长。十年间，华夏幸福将固安这个曾经的传统农业县，打造成为集聚以航天航空、生物医药产业为主，生态宜居的产业新城。截止到2013年12月底，全县地区生产总值突破100亿元，财政收入完成近20亿元，主要经济指标增幅居全省前列。 国际视野，融入全球产业升级 2002年，在固安工业园区建设之初，华夏幸福集聚全球智慧，邀请来自9个国家和地区，40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师，以“建设产业新城”为目标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。 在“产城融合”发展的格局下，固安工业园区以国际化的视野，加速现有电子信息、装备制造、汽车零部件三大基础产业的升级，以国家新一轮经济结构调整和产业升级为契机，致力推动城市一二三产协同发展，以国家产业规划政策为指导，战略发展“航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造、临空产业”六大产业集群，同步推进现代农业及现代服务业发展，构建三产协同的产业体系，推动区域经济全面腾飞。 固安工业园区以资本干预为手段，以大数据战略为保障，引进龙头企业落地，同步搭建金融平台、人力平台、创新创业平台、企业服务平台四大产业促进平台；布局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园等，促进产业集群发展。 截至2013年12月底，华夏幸福已为固安工业园区累计引入企业361家左右，包括北京大学分子医学研究所、博雅干细胞科技有限公司等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工为核心的航天企业，以京东方为主导的新一代信息技术企业，实现投资额项目总投资投资额达613.5亿元、2.29亿美元，力争在2020年成为1500亿产值的中国北方产业高地。 固安工业园区既关注产业升级，更关注城市生活品质的升级。按照规划，固安工业园区将打造百万人口中等城市功能发展格局，建设功能聚集、层次健全、服务齐备、品质高尚的城市核心，实现现代服务业高端发展，引领县域经济转型升级。截至2013年12月底，华夏幸福为园区累计投资220亿元，在规划范围内实现了“十通一平”：完成全长125公里、97条（或段）道路建设，完成4座供水站、3座热力站、4座变电站以及123公里供热、供气、供电、通信管网、污水管网等相关配套设施建设。
华夏幸福固安工业园区新型城镇化项目2016年调研实录一、调研由来 华夏幸福基业股份有限公司在河北固安工业园成功以PPP模式运营固安产业新城，该项目是2015年国家发展改革委推荐的13个PPP典型案例之一，也是唯一的新型城镇化PPP典型案例。截至2015年6月底，华夏幸福为固安累计投资超270亿元，完工项目有道路、供水、供电等基础设施，中央公园、中国（固安）单车运动中心、华夏幸福医院、北京八中固安分校等公共设施，中央大道金融街区、锦绣大道SOHO办公街区等现代服务业配套设施。 二、华夏幸福及河北固安产业新城情况介绍 华夏幸福创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。公司以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产业新城为核心产品，在“以人为本、创新驱动”的理念之下，创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作模式，通过环境创新、平台创新、金融创新、产业创新等手段，构建生态绿色的城市底板，铸就创新驱动的发展内核，打造产业集群集聚的抓手，建设以人为本的幸福城市载体。在探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民生保障的同时，有效提升区域发展的综合价值。目前，公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带和沈阳都市圈，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川等地，在全国20余个区域投资开发运营超过30个项目。 固安产业新城（省级工业园）位于北京天安门正南50公里，起步区规划面积24平方公里。2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福这一市场力量，拉开了固安快速发展的序幕。在固安工业园区建设之初，华夏幸福集聚全球智慧，邀请来自9个国家和地区，40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师，以“建设产业新城”为目标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。 固安产业新城以资本干预为手段，以大数据战略为保障，引进龙头企业落地，同步搭建金融服务平台、人才服务平台、科技创新平台、创业服务平台四大产业促进平台；布局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电子商务产业园、新材料产业园、清华中试孵化产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园、机器人产业园、智慧城市产业园、环保产业园、轨道交通产业园等产业载体，促进产业集群发展。截至2015年6月底，华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业约440家，包括德益阳光生物技术等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工集团为核心的航天企业，以京东方为主导的新一代信息技术企业，实现项目签约投资额近千亿元。 以中央公园为核心，建设现代中等规模城市核心区，集中布局国际品牌星级酒店、创业大厦、北京八中固安分校、幸福港湾、规划展馆、体育公园、单车运动中心、幸福医院等高品质城市配套，与北京世界级城市全面对接。 为实现生态环境的持续提升，固安产业新城已建设完成14万平方米的中央公园，200万平方米的城市环线绿廊、13万平方米孔雀大湖、50万平方米大广带状公园、100万平方米中国（固安）单车运动中心等八大公园，形成“一核一环两廊