常熟市商品房销售价格（成本）备案表开发单位（盖章）
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联系人：联系电话：
开发地点
幢号（第期）
建筑面积
开工日期
竣工日期
常熟市发展和改革委员会印制
填报说明
根据市住房和城乡建设局等九个单位《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（常住建[2010]250号），为引导和督促房地产企业加强自我约束机制建设，加强成本核算，规范定价行为，制定反映市场需求变化的合理的价格水平，促进房地产业健康稳定发展。房地产开发经营企业在商品房预（销）售时应如实填写《常熟市商品房销售价格（成本）备案表》报市价格主管部门备案。各房地产开发经营单位在办理备案时应附以下材料：
（一）常熟市商品房销售价格（成本）备案表；
（二）商品房建设土地使用权转让合同及建设工程规划、施工许可证和经审核批准的项目建设规划图复印件；
（三）商品房面积测定表复印件；
（四）建筑安装工程预(决)算书及工程设计、监理、施工合同复印件；
（五）商品房公共配套工程施工合同（预算）复印件；
（六）商品房代理销售合同；
（七）政府价格主管部门要求的其它应当提供的材料。注：1、附报资料请提供A4复印件。
2、备案当事人所提供的材料真实有效，若提供材料虚假、不全面，由此所引发的法律后果由当事人自行承担。
常熟市商品房销售价格（成本）备案表一、楼盘总概况：
总建筑面积：M2。其中：住宅：M2；阁楼：M2；自行车库：M2；商业用房：M2；汽车车库M2；
地下车位：M2（个）；其它：M2；人防工程：M2；物业用房：M2；幼儿园用房：M2。
二、本批次基本概况：
建筑面积：M2。其中：住宅：M2；阁楼：M2；自行车库：M2；商业用房：M2；汽车车库：M2；
地下车位：M2（个）；其它：M2；人防工程：M2；物业用房：M2；幼儿园用房：M2。
三、本批次成本构成备案情况：
四、本批次价格备案情况：
1、备案平均价格水平：
住宅价格: 元/ M2；阁楼价格: 元/ M2。
自行车库价格: 元/ M2；商业用房价格: 元/
M2。
汽车库价格: 元/ M2；地下车位元/ M2（元/个）。
2、税金：
3、备案平均利润率：。
五、涉房收费一览表：
注：收费项目包含所有涉房行政事业性收费和经营服务性收费项目，房地产开发经营企业应详实填写，以便价格主管部门予以监管。
1 土地费用 1.1 土地征用费 1.2 土地出让金 1.3 土地购置（拍卖、招标）费1.4 拆迁补偿费 1.5 拍卖佣金 1.6 土地交易费 1.7 土地契税 1.8 其他土地费用 2 前期费用 2.1 七通一平费 2.1.1 临时施工道路费 2.1.2 临时施工用水接入费 2.1.3 临时施工污水管接入费2.1.4 临时施工用电接入费 2.1.5 临时施工用气接入费 2.1.6 临时施工办公电话接入费2.1.7 临时施工办公网络接入费2.1.8 场地平整 2.2 临时设施 2.2.1 临时办公室费 2.2.2 临时厕所费 2.2.3 施工场地围墙及门卫室费2.2.4 临时场地占用费 2.2.5 临时借用空地租费 2.2.6 其他费 2.3 可行性研究 2.4 设计费 2.4.1 规划(方案)设计费 2.4.2 管线设计费 2.4.3 施工图设计费 2.4.4 幕墙专项设计费 2.4.5 装饰专项设计费 2.4.6 智能化专项设计费 2.4.7 景观专项设计费 2.4.8 其他专项设计费 2.4.9 规划设计模型制作费 2.4.10 制图、晒图费 2.4.11 方案评审费 2.5 行政规费及规划报建 2.5.1 项目报建费
2.5.2 施工许可证费 2.5.3 规划管理费 2.5.4 拆迁管理费 2.5.5 审图费 2.5.6 价格评估费 2.5.7 渣土费 2.5.8 施工噪音管理费 2.5.9 散装水泥费 2.5.10 工程质量监督费 2.5.11 工程造价管理费 2.5.12 安全监督费 2.5.13 劳动定额测定费 2.5.14 招投标管理费 2.5.15 房屋所有权登记费 2.5.16 综合开发管理费 2.5.17 房屋所有权登记工本费2.6 大配套费 2.6.1 基础设施配套费 2.6.2 白蚁预防费 2.6.3 地方教育附加费 2.6.4 新型墙体材料专项费 2.6.5 人防易地建设费 2.7 水文地质勘察 2.7.1 地质勘察费 2.7.2 地下障碍物探测 2.7.3 环境评测费 2.7.4 水准测量工程测量 2.7.5 日照分析合同 2.7.6 工程波速测试 2.7.7 建设项目日照分析工程测量2.7.8 交通分析费 2.8 测绘 2.8.1 面积测绘 2.8.2 地形地貌测绘 2.9 其他前期费用 2.9.1 专家评审费 2.9.2 工程担保费 2.9.3 咨询费 3 建安工程费 3.1 建安工程费 3.1.1 土建工程 3.1.1.1 基础工程
房地产开发各项费用所占比例 1、土地费用 土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有了变化，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费 前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%，这个阶段的软成本比较大。 3、建筑安装工程费 建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居
委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。 5、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政
房地产开发成本构成 1、土地费用 土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有了变化，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%，这个阶段的软成本比较大。 3、建筑安装工程费 建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。 5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养
老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2% 6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 7、税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。 8、其他费用 各种其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，不可预见 费等，在成本构成中一般不会超过10%
第一章总则 第1条为了适应常熟市经济社会快速发展的需要，整合城乡发展空间，实现可持续发展，依照《中华人民共和国城市规划法》，编制《常熟市城市总体规划（2001—2020）》（以下简称为本规划）。 第2条规划依据 1、《中华人民共和国城市规划法》（1989） 2、《中华人民共和国文物保护法》（2002） 3、《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》（国发［2002］13号） 4、《关于贯彻落实〈国务院关于加强城乡规划监督管理的通知〉的通知》（建规[2002]204号） 5、《关于印发〈近期建设规划工作暂行办法〉、〈城市规划强制性内容暂行规定〉的通知》（建规[2002]218号） 6、《国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知》（国办发［2000］25号） 7、《中共江苏省委、江苏省人民政府关于进一步加强城市工作的意见》（苏发［2000］17号） 8、《关于印发〈江苏省城市总体规划修编要点〉的通知》（苏建规 [2002] 35号） 9、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90） 10、《城市规划编制办法》（建规［1991］14号） 11、《城市规划编制办法实施细则》（建规［1995］333号） 12、《城镇体系规划编制审批办法》（建规［1994］36号） 13、《历史文化名城保护规划编制要求》（建规［1994］533号） 14、《江苏省城镇体系规划（2001—2020）》 15、《苏锡常都市圈规划》 16、《苏州市城镇体系规划（2000—2020）》 17、《江苏省历史文化名城名镇保护条例》（2001） 18、《江苏省国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》 19、《常熟市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》 20、《常熟岸段水域利用规划报告》（2002） 第3条规划指导思想 1、适应经济全球化的趋势，推进外向型经济发展，以促进常熟经济社会发展、提高城市综合竞争力为中心，提出合理的发展战略，并在空间上加以落实。 2、满足区域一体化的发展要求，加快城市化进程，提高城镇发展质量，协调城乡整体发展。
常 熟 世 茂 · 创 梦 世 纪 营 销 推 广 方 案 目录 第一部分、常熟房地产市场状况及前景分析 (3) 一、项目市场背景分析 (4) 二、常熟房地产市场现状分析 (5) 三、常熟房地产前景展望 (7) 第二部分、常熟世茂.创梦世纪目标市场分析 (8) 一、项目潜在目标市场来源及组成分析 (8) 二、项目消费群体特征分析 (9) 三、项目潜在目标消费群体组成分类 (9) 第三部分、项目产品分析 (11) 一、项目地块现状及未来展望 (11) 二、项目产品分析 (12) 三、项目SWOT分析 (13)
第四部分、项目定位分析 (14) 一、项目核心价值分析 (14) 二、项目整体市场形象定位 (16) 三、创梦世纪项目市场定位 (17) 第五部分、项目前期市场推广策略 (18) 一、项目前期市场推广线索 (18) 二、项目前期市场推广策略 (19) 第六部分、项目营销推广策略 (21) 一、项目营销推广原则 (21) 二、项目营销推广思路 (22) 三、项目入市推广策略 (22) 第七部分、项目年度阶段营销推广策略 (24) 一、年度阶段营销推广策略 (24) 二、项目开盘期（2005年9月中旬） (26) 三、项目强销期（2005年9月下旬—2006年1月底） (26) 第八部分、项目媒介分析 (27) 一、媒介组合原则 (28) 二、媒介推广组合 (28) 三、媒介传播安排 (30)
第一部分、常熟房地产市场状况及前景分析 受到今年上半年房地产产业宏观调控政策、金融政策的影响，常熟房地产市场容量急剧减少，市场上积压了大量的高档豪宅商品房，房地产市场销售压力骤然增大，市场竞争更趋激烈.
房地产项目开发计划管理套表格内附包含工程节点计划编制等大表格 GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-
项目开发计划管理制度（试行） 第一条目的 为规范计划管理流程，提高整体计划管理质量，提高公司整体运作效率，制订本制度。 第二条适用范围 本制度适用于上海土地获取后项目开发计划的编制、执行与管理。 第三条定义 项目运营计划——获取新项目后上报总部决策（II）计划中明确的项目经营计划；项目年度指导性经营计划——年初（5月）根据公司次年年度经营指标制定的项目次年年度指导性经营计划； 项目年度经营计划——年末（10月）根据公司次年年度经营指标制定的项目次年年度经营计划； 项目开发节点计划（动态计划）——围绕项目开发确定的各阶段主要控制节点（70个节点）计划 A类节点——项目开发节点计划中的重要控制节点； B类节点——项目开发节点计划中关键路径上的重要任务，专业、部门间的主要接口工作；
C类节点——项目开发节点计划中影响较单一的节点，其变化不影响后续重要节点。 集团项目运营管理平台——一由集团开发综合项目工程、销售、成本、结算、规划、资源、资金等信息的管理平台。 项目计划信息平台——由上海公司开发对项目开发主线上的主要工作时间节点进行集中管理的信息平台。 上海沟通协作平台——由上海公司开发对沟通信息集中管理的信息平台。 第四条计划管理职责 4.1产品决策与计划管理委员会：负责指导公司各项目制定或修订项目年度经营计划；负责项目开发节点计划的审批与调整；负责项目A类开发节点计划的变更审批。 4.2事业部/项目部：负责项目开发节点计划的编制与上报；负责项目开发各阶段的计划落实与协调； 4.2工程管理部：负责项目开发节点计划的审核与备案；负责项目开发节点计划执行情况的跟踪、反馈及评估，参与重要配合工作的协调； 4.3财务管理部：负责对事业部/项目部年度经营计划进行审核并对执行情况进行监控；
一、报告框架 1、宏观背景研究 1.1常熟市概况 1.1.1常熟市区位 1.1.2常熟市历史文化 1.1.3常熟市人口及行政区划 1.2常熟市经济发展 1.2.1常熟市历年经济发展状况 1.2.2常熟市经济及产业结构 1.2.3常熟市私营企业发展 1.2.4常熟市人民生活水平 1.3常熟市城市规划及未来发展 1.3.1常熟市城市发展演变 1.3.2常熟市最新城市规划解读 （重点研究本地块所处的昆承湖区域未来的定位和发展属性）1.4研究结论
2、政策背景研究 2.1 05年至今主要政策及地方性政策 2.2 政策对房地产市场及项目入市的影响 3、房地产市场宏观研究 3.1常熟市房地产投资状况 （年固定资产投资、房地产投资对比分析）3.2常熟市房地产整体供应状况 3.3常熟市房地产整体需求状况 3.4研究结论 4、房地产市场微观研究 4.1房地产一级市场 4.1.1常熟市历年土地出让信息概述 4.1.2常熟市土地出让存量分析
4.1.2常熟市土地出让走势分析 （土地供应分析、土地供应地段研究、供应规模比较、项目分布情况、住宅市场供求关系、市场未来放量预测、目前版块划分、各版块存在的支撑点、未来区域重点） 4.2房地产二级市场 4.2.1常熟市房地产二级市场发展概述 （价格走势、产品走势、客户走势、产业集聚和人口增长带来的住房需求预测）4.2.2二级市场板块分析 （各板块发展概况、板块环境及各楼盘表现、各板块价格分析、产品分析、客源分析、销售分析、未来竞争分析等） 4.2.3客源层面研究 城市消费者的背景描述、消费者的购房心态、消费者对不同产品形态的看法、不同产品形态拥有者的差异化、消费者对区域的认识、消费者对此类社区的看法。 4.3本项目所处区域市场分析 4.3.1项目所处板块目前市场状况 4.3.2项目未来面临市场竞争分析 4.4研究结论
房地产开发项目规费征收标准一览表
山西大同政府规费收费标准 省、市政府设立的规费、政府性基金和经营性事业收费减免明细表 序号费用名称费用标准收费单位 1 土地登记费其中企业、自收自支事业单位1000平方米及以下每宗地收110元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4
万元。个人购房18元/套。国土局 2 城市道路占用费因占用道路性质从元/日平方米—1元/日平方米市政局 3 开发配套费每平方米105元。建设局 4 质量监督费省辖市按工程建筑安装工作量千分之收取，各县市按千分之收取。建设局 5 定额测定费建安工作量的千分之1收取。建设局 6 建筑施工安全监督管理费在省辖市规划区内，按最高不超过建筑安装工程造价（不含设备）的千分之收取。建设局 7 房屋所有权登记费住宅房统一按套收取，每套收费标准为80元。经济适用房、首次上市的房改房减半收取，城市居民最低生活保障对象办理住宅房所有权登记，每套收20元。房管局 8 防空地下室易地建设费 1、应建而未建“满堂红”防空地下室的，收取48元/平方米易地建设费；2、应建而未建足“满堂红”防空地下室的，缺建部分按2500元/平方米收取易地建设费。民防局 9 门牌收费 1、楼（栋）牌（75cm*40cm）铝板镀反光膜120元/块。2、楼房单元牌（35cm*25cm）, 铝板镀反光膜50元/块。3、楼房室牌（10cm*5cm）, 铝板镀反光膜5元/块。公安局 10 墙体材料专项基金每平方米8元（不能按建筑面积计算的建筑物以实际用量每块标准砖元），使用新型墙体材料占墙体材料总量的比例达到40%的，按规定比例退还此费用。经贸委 11 散装水泥专项基金施工单位建设单位或其他使用单位每使用一吨袋装水泥缴4元专项基金，按每平方米2元预收。市政府（发改委）
买房的税费 我们在买房时经常会碰到或遇到这样的事，选中了房与开发商签了协议，可在签订合同的时候，却发现本来签订只需花费30万的房子，结果又多出来几千元甚至上万元的钱来，这笔钱对于工薪阶层来讲，也是一笔不小的数目。 所以，为了帮助您在购房时能够做好充分的预算，我们特将除交付房屋成交价外的关于房屋买卖时需要缴纳的税费做了总结，以帮助您提前做好支出预算…… 根据目前国家政策法律规定，城市个人房产交易（买卖、赠与、继承、调换、更名等）需要征收以下多项或全部税费：住房交易手续费、非住房转让手续费、产权登记费、印花税、契税、营业税、个人所得税、公证费、鉴证费、房产测绘费、房屋安全鉴定费、房地产评估费、白蚁防治费、房产物业维修基金等……对于未满两年的商品房出售，2005年5月11日国务院办公厅转发的建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》也做了明确说明。“2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。另自2006年8月1日起，二手房转让征收20%个税，应纳税按收入1%－3%核定。 个人房屋交易税费明细表
二手房交易税费明细表
房地产交易中需交纳哪些税费 →房地产契税>> 更多房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 →营业税>> 更多营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。 →房产税>> 更多房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 →营业税附加>> 更多营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。 →印花税>> 更多印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 →个人所得税>> 更多个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。 →纳税保证金>> 更多纳税保证金指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。 →房地产交易手续费>> 更多房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。 →房屋权属登记费>> 更多即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘
住宅商品房开发项目成本费用估算及清单 住宅商品房开发项目成本费用估算及清单 估算 一土地费用？ 1土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上 2土地出让契税出让金×3% 二建安费用810元/M2—1260元/M2含建设及基本安装 三前期费用中高档楼盘约80元/M2—100元/M2别墅约180元/M2 1规划设计费建安费×3% 2设计招投标管理费总投资×% 3勘查费设计概算×% 4设计监理规划设计费×2% 5施工监理建安费×% 6施工证费？ 7规划证费建安费×% 四配套费用190元/M2—230元/M2 1住宅配套费用用地红线外 2大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等 五其它费用 1管理费用（建安+前期+配套）×3%
2销售推广费用按销售收入约~3%计 3不可预见费用（建安+前期+配套）×3%或以上 ？ 六营业税费销售收入×% 1营业税销售收入×5% 2城市维护建设税营业税×7% 3教育附加税营业税×4% 4印花税销售收入×% 5交易管理费销售收入×% 杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=% 七融资成本 清单 序号费用名称取费标准 1土地使用权取得费附加？ 国土契税土地评估价格×3% 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。拆迁管理费？国土勘测费？ 拆迁代办费？ 现状实测费？ 2前期工程费中高档楼盘约80元/M2—100元/M2别墅约180元/M2 方案设计费多层元/M2，高层元/M2 水文地质勘察设计费多层元/M2，高层元/M2 施工图设计费多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M2 施工图图审费多层元/M2，高层元/M2
房地产开发成本明细（最全面） 房地产开发成本明细 一、土地费用 1. 政府地价及市政配套费：土地出让金、市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等 2. 拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支 出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等 二、前期工程费 （一）勘察设计费 1. 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积 丈量费等 2. 规划设计费
(1) 规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 (2) 设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。 (3) 其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等 3. 建筑研究用房材料及施工费 (二)报建费 1. 报批报建费 （1）项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费（2）交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集
资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等 2. 增容费：水、电、煤气增容费 3. 三通一平费 1）临时道路:施工用的临时道路设计、建造费用 （2）临时用电:施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用 （3）临时用水:施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用 （4）场地平整:基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费
住宅商品房开发项目成本费用估算及清单 估算 一土地费用 1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上 2 土地出让契税出让金×3% 二建安费用810元/M2—1260元/M2含建设及基本安装 三前期费用中高档楼盘约80元/M2—100元/M2 别墅约180元/M2 1 规划设计费建安费×3% 2 设计招投标管理费总投资×0.02% 3 勘查费设计概算×0.5% 4 设计监理规划设计费×2% 5 施工监理建安费×1.4% 6 施工证费 7 规划证费建安费×0.6% 四配套费用190元/M2—230元/M2 1 住宅配套费用用地红线外 2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等 五其它费用 1 管理费用（建安+前期+配套）×3% 2 销售推广费用按销售收入约1.5~3%计 3 不可预见费用（建安+前期+配套）×3%或以上 六营业税费销售收入×6.1% 1 营业税销售收入×5% 2 城市维护建设税营业税×7% 3 教育附加税营业税×4% 4 印花税销售收入×0.05% 5 交易管理费销售收入×0.5% 杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95% 七融资成本 清单 序号费用名称取费标准 1 土地使用权取得费附加 1.1 国土契税土地评估价格×3% 1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。 1.3 拆迁管理费
1.4 国土勘测费 1.5 拆迁代办费 1.6 现状实测费 2 前期工程费中高档楼盘约80元/M2—100元/M2 别墅约180元/M2 2.1 方案设计费多层1.8元/M2，高层2.2元/M2 2.2 水文地质勘察设计费多层 3.1元/M2，高层3.6元/M2 2.3 施工图设计费多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M2 2.4 施工图图审费多层1.8元/M2，高层2.2元/M2 2.5 基础设施设计费 2.5.1 市政工程设计费多层1.8元/M2，高层2.5元/M2 2.5.2 电信设计费1元/M2 2.5.3 有线电视宽带设计费0.4元/M2 2.5.4 管煤/给水/给电工程设计费 3.4元/M2 2.6 施工用电供配电贴费 1.2 — 2.7元/M2 2.7 测绘定点费+灰线验费0.85元/M2 2.8 晒图费0.5元/M2 2.9 编标费及委托编制标底费用 3.2元/M2 2.10 工程招标管理费0.42元/M2 2.11 环保费/日照分析费0.5元/M2 2.12 建筑地方高等教育费12元/M2 2.13 人防费多层15元/M2 （旧城10元/M2） 2.14 商品房测绘费0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2（商业用房） 2.15 白蚁防治费 1.6元/M2 2.16 散装水泥专项基金墙改10元/M2 3 建筑安装工程费810元/M2—1260元/M2 3.1 建安成本多层800元/M2，高层1250元/M2 3.2 监理工程招标费管理费多层0.1元/M2，高层0.14元/M2 3.3 土建工程监理费多层8.4元/M2，高层10元/M2 3.4 土建工程质检费多层1.5元/M2，高层2.1元/M2 4 基础设施建设费190元/M2—230元/M2 4.1 市政工程建设费多层70元/M2，高层100元/M2 4.2 市政工程质检费多层1元/M2，高层1.5元/M2 4.3 小区供电工程费22元/M2 4.4 小区给水工程费供水基金15元/M2 接水15元/M2 4.5 小区供气工程费14元/M2 4.6 有线电视宽带工程费6元/M2 4.7 小区路灯工程费双路64万/公里单路39万/公里 4.8 小区绿化费25—30元/M2 4.9 小区通讯通邮费16元/M2
房地产开发成本估算一 览表 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
房地产开发成本估算一览表 一.土地费用 1.土地出让地价款 2.征地费 3.拆迁安置补偿费 4.土地转让费 5.土地投资折价 6.土地租用费 二.前期工程费 1.地质勘测测绘费设计概算的0.5%左右 1.32元 2.规划设计费建安工程费的3%左右 3.可行性研究费占总投资的1%-3% 4.道路费 5.供水费 6.供电费 7.土地平整费 三.基础设施建设费 1.供电工程 2.供水工程 3.供气工程 4.排污工程 5.小区道路工程 6.路灯工程 7.小区绿化工程 8.环卫设施 四.建安工程费 1.单项工程多层800 2.单项工程小高层1300 3.单项工程高层1800 五.公共配套设施建设费 1.居委会 2.派出所 3.托儿所 4.幼儿园 5.公共厕所 6.停车场 六.开发间接费 七.管理费用约为前五项的3%左右 八.销售费用销售收入的4%-6% 九.财务费用年贷款40%,贷款利率6.12% 十.开发期间税费 1.固定资产投资方向调节税 2.土地使用税 3.市政支管线分摊费 4.供电贴费 5.用电权费 6.分散建设市政公用设施建设费 7.绿化建设费 8.电话初装费 十一.其他费用 1.临时用地 2.临建图 3.施工图预算或标底编制费 4.工程合同预算或标底审查费 5.招标管理费 6.总承包管理费 7.合同公证费 8.施工执照费 9.工程质量监督费 10.工程监理费 11.竣工图编制费 12.工程保险费
十二.不可预见费前十项之和的3%-7% 合计上述十二项之和
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
遇到法律纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/ce6773735.html, 商品房买卖中各种费用详解 商品房买卖中各种费用详解 购房者在买房时，会经历从签订购房合同到办理入住以及到办理房屋产权证等几个不同阶段，在每个阶段购房者该如何办理手续，以及在这些阶段是否需要花钱以及花多少钱，很多想买房的人都不是很清楚。 开发商在销售房屋时，只告诉购房者所购房屋的总价，在房屋的总价中并不包括房款以外还需要交纳的其他各种税费。那么，在购置房屋的过程中，购房者都需要交纳哪些费用，需要交纳多少费用呢? 本期，我们分阶段分析一下买房过程中需要交纳的各种费用情况。 第一步交首付款，签买卖合同 -应注意购房合同的内容
在您选好房并交付了一定的定房费用(也就是所说的定金)后，开发商会通知您什么时候签订购房合同。那么在您签订合同时，应注意些什么呢?首先您要明确和开发商签署的《商品房买卖合同文本》是由无锡市国土资源和房屋管理局统一印制的合同文本，并且一定要查明代表开发商签字的人是否是其法人，如不是，则其是否持有“授权委托书”，同时还应该要求开发商在合同上加盖公章。 在签订合同的同时您一定要认真阅读合同文本，确认双方所签订的内容，如果您所关心的内容合同里没有体现的话，那么就要与开发商签订补充协议或者特别约定。 -签订购房合同时别忘了查验“两书” 在签订合同的同时，开发商要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便于在收楼时能够顺利使用该房产及该房产内的设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的。 -交首付款 在签订了购房合同后，别忘了在交纳首付款的同时，向开发商索
常熟市人民政府办公室 关于转发市房管局《常熟市商品房销售 网上管理实施办法》的通知 常政办发[2005]40号 各镇人民政府、虞山林场，江苏省常熟经济开发区、江苏省常熟东南经济开发区（外向型农业综合开发区），江苏常熟招商城，市政府各部门（直属单位）： 经市政府领导同意，现将市房管局制定的《常熟市商品房销售网上管理实施办法》转发给你们，请认真贯彻执行。 二〇〇五年六月二十八日 常熟市商品房销售网上管理实施办法 第一条为加强房地产市场监督力度，提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，加快建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《江苏省城市房地产交易管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《苏州市市区商品房销售网上管理实施办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市范围内新建商品房的销售（包括预售和现售，下同），均应按照本办法的规定实行网上管理。 第三条商品房销售网上管理是指房产管理部门通过网络操作系统受理商品房预售许可申请和商品房现售前备案，公开商品房房源和销售信息，实现商品房销售合同网上登记备案。 第四条市房产管理局（以下简称房产局）是全市商品房销售网上管理工作的主管部门，负责全市商品房销售网上管理工作的组织协调和监督管理。 第五条房地产开发企业（以下简称开发企业）申请商品房销售，应当持开发企业资质证书、企业法人营业执照等材料至市房产局办理网上管理用户认证手续。 第六条开发企业预售商品房，必须申请商品房预售许可。申请商品房预售许可应当向市房产局提交相关材料并填报相关信息。
房地产开发成本费用明细表房地产开发成本费用明细表 1.开发成本（项目核算——***） ——房屋开发成本 ——---土地征用及拆迁补偿费 ——---前期工程费 ——---基础设施费 ——---配套设施费 ——---建筑安装工程费 ——---开发间接费 ——配套设施开发成本(同上) 2.开发间接费用（部门核算：财务部、办公室、管理部等）——工资福利 ——办公费 ——业务招待费 ——差旅费 ——通讯费 ——交通费 ——折旧费 ——职工教育经费 ——汽车费 ——水电费 ——低值易耗品摊销 ——税费 ——广告宣传费 ——其他费用 房地产开发费用明细 1 土地费用 1.1 土地征用费 1.2 土地出让金 1.3 土地购置（拍卖、招标）费 1.4 拆迁补偿费 1.5 拍卖佣金 1.6 土地交易费 1.7 土地契税 1.8 其他土地费用 2 前期费用 2.1 七通一平费 2.1.1 临时施工道路费 2.1.2 临时施工用水接入费 2.1.3 临时施工污水管接入费 2.1.4 临时施工用电接入费 2.1.5 临时施工用气接入费
2.1.6 临时施工办公电话接入费 2.1.7 临时施工办公网络接入费 2.1.8 场地平整 2.2 临时设施 2.2.1 临时办公室费 2.2.2 临时厕所费 2.2.3 施工场地围墙及门卫室费 2.2.4 临时场地占用费 2.2.5 临时借用空地租费 2.2.6 其他费 2.3 可行性研究 2.4 设计费 2.4.1 规划(方案)设计费 2.4.2 管线设计费 2.4.3 施工图设计费 2.4.4 幕墙专项设计费 2.4.5 装饰专项设计费 2.4.6 智能化专项设计费 2.4.7 景观专项设计费 2.4.8 其他专项设计费 2.4.9 规划设计模型制作费 2.4.10 制图、晒图费 2.4.11 方案评审费 2.5 行政规费及规划报建 2.5.1 项目报建费 2.5.2 施工许可证费 2.5.3 规划管理费 2.5.4 拆迁管理费 2.5.5 审图费 2.5.6 价格评估费 2.5.7 渣土费 2.5.8 施工噪音管理费 2.5.9 散装水泥费 2.5.10 工程质量监督费 2.5.11 工程造价管理费 2.5.12 安全监督费 2.5.13 劳动定额测定费 2.5.14 招投标管理费 2.5.15 房屋所有权登记费 2.5.16 综合开发管理费 2.5.17 房屋所有权登记工本费2.6 大配套费 2.6.1 基础设施配套费 2.6.2 白蚁预防费 2.6.3 地方教育附加费 2.6.4 新型墙体材料专项费 2.6.5 人防易地建设费 2.7 水文地质勘察 2.7.1 地质勘察费
商品房买卖中各种费用解释 购房者在买房时，会经历从签订购房合同到办理入住以及到办理房屋产权证等几个不同阶段，在每个阶段购房者该如何办理手续，以及在这些阶段是否需要花钱以及花多少钱，很多想买房的人都不是很清楚。 开发商在销售房屋时，只告诉购房者所购房屋的总价，在房屋的总价中并不包括房款以外还需要交纳的其他各种税费。那么，在购置房屋的过程中，购房者都需要交纳哪些费用，需要交纳多少费用呢? 来分析一下买房过程中需要交纳的各种费用情况。 第一步交首付款，签买卖合同 -应注意购房合同的内容 在您选好房并交付了一定的定房费用(也就是所说的定金)后，开发商会通知您什么时候签订购房合同。那么在您签订合同时，应注意些什么呢?首先您要明确和开发商签署的《商品房买卖合同文本》是由无锡市国土资源和房屋管理局统一印制的合同文本，并且一定要查明代表开发商签字的人是否是其法人，如不是，则其是否持有“授权委托书”，同时还应该要求开发商在合同上加盖公章。 在签订合同的同时您一定要认真阅读合同文本，确认双方所签订的内容，如果您所关心的内容合同里没有体现的话，那么就要与开发商签订补充协议或者特别约定。 -签订购房合同时别忘了查验“两书” 在签订合同的同时，开发商要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便于在收楼时能够顺利使用该房产及该房产内的设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的。 -交首付款 在签订了购房合同后，别忘了在交纳首付款的同时，向开发商索要首付款发票。 第二步办理购房贷款，交纳相关费用 -选择适合自己的贷款方式 在签订好购房合同后，紧接着您就该办理购房贷款了。那么对个人来讲，您应选择哪种贷款方式更适合呢?下面就将公积金贷款与商业贷款以及组合贷款做以介绍，您可根据自己的实际情况选择适合自己的贷款方式。 1.公积金贷款利率低于商业利率。两者相比，5年期内(含5年)的住房贷款，住房公积金贷款年利率3.50%，要比商业贷款的4.20%低0.7个百分点，5年期以上的住房贷款，贷款年利率为4.05%，要比商业贷款的6.14%低 2.09个百分点，这个利息差额还是挺大的。 2.公积金贷款套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付最低20%;90平方米以上的，贷款首付最低30%;而商业贷款首套全面最低30%。 3.此外还有组合贷款的方式，当购房人需要申请的贷款额度比较大时，可以同时申请商业贷款和公积金贷款。因此，住房公积金贷款和商业贷款的优点和缺点它都具备。 -办理贷款要交的费用 在选择好贷款方式后，购房者买家还必须支付各种按揭费用，包括律师费、
"开发成本 "明细科目一览表 科目代码科目名称备注4301开发成本 土地获得价款为取得土地开发使用权而发生的各项费用 向政府部门支付的土地出让金，土地变更用土地出让金 途和超面积补交的地价 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿土地征用及拆 净支出，安置及拆迁补 迁补偿费 偿，农作物补偿费等 土地征用 费 耕地占用 费 安置养老 费 拆迁补偿 费 土地补偿 费 其他 合作补偿款补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本
和税金 中介费 预提 其他含契税、初始登记费等 在取得土地开发权之后，项目开发前期的水 文地质勘察、测绘、规 前期工程费 划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平” 等前期费用 勘察设计费 勘察及丈量 费 规划设计费含景观设计 竞标设计补 偿费 三通一平费 临时道路 临时用电 临时用水 4场地平整 临时设施费 可行性研究费 可行性研究
编制费 市场调查费 项目建设咨询费 其他 人防费 大市政配套费预提 其他 招标代理及管理费 配套方案征询费 测绘费 工程保险费 环境评估费 竣工档案编制费 日照分析 审图费
晒图费 其他 基础设施费建筑物外红线内 室外给排水系 统 上水配套费 雨污水 直饮水 热水 其他 室外电气系统 供电配套工 程费 其他 室外燃气系统 燃气配套费 其他 通讯系统电话、宽带、有线电视等 环卫设施 采暖系统 预提 其他
项目开发过程中发生的主体内列入预算的各建筑安装工程费项费用 建筑结构工程 基础工程 主体结构工 程 门窗工程 公共部位精 装修 室内精装修 主体内的样板间的设计、装修以及家具等费样板房用 设备及设备安 装工程 室内水暖气 电管线设备 室内设备及 空调、电梯、高低压配电等 安装 消防系统 智能化系统保安、电信、卫星电视等 室外总体工程 道路系统小区道路、围墙、门卫、标识等
房地产项目开发费用明细表 纳税阶段序号项目名称税费计收征收单位备注 征地、拆迁阶段A1 土地使用权 出让金 按基准地价计 算，商业性的为 4600元/m2，住宅 性的为2600元/m2 国土资源 和房屋管 理局（以下 简称国土 房管局） 用地单位 A2 土地出让契 税 按出让金总价 的3%征收 财政局用地单位 A3 土地出让金 评估费用 按出让金总价 的1.63%收取 国土房管 局 用地单位 A4 耕地垦复 基金 广州市区按25 元/m2 国土房管 局 用地单位 A5 菜田建设基 金 市郊15个镇， 每亩①按前三年 平均产值的9倍 征收，且每亩不低 于3万元 市蔬菜办用地单位 A6 查册、测绘费国土房管 局 用地单位 房地产开发、销售阶段B1 报建费（建筑 许可证费） 按工程费的 0.01％～0.05％ 征收 规划局用地单位 B2 房地产开发 综合保证金 一级50万 元，二级40万元， 三级30万元 市建委施工单位 B3 预算定额管 理费 按建安工程量 的1‰征收 市建委定 额站 施工单位 B4 工程质量和 施工安全监 督费 质量监督费按 建安工程总造价 的2.5‰计征；安 全监督费按建安 工程总造价的 1.5‰计征 市建委质 监站 施工单位 1亩=666.667m2
房地产开发、销售阶段B5 建设招标投 标服务费 中标价1亿元 以下按0.9‰征 收,1亿元以上按 0. 5‰征收；场地 使用费按中标价 的0.5‰征收 建设工程 交易中心 施工单位 (续) 纳税阶段序号项目名称税费计收征收单位备注 房地产开发、销售阶段B6 城市排水设 施有偿使用 费 按日用水量的 90%、以0.7元/m3 计征 市政设施 收费处 施工单位 B7 余泥渣土排 放费 按 1.5～2元/m2 计征 市余泥管 理所 施工单位 B8 消防配套设 施费 按建筑面积3元 /m2计收 市公安局 消防处 用地单位 B9 供电用电负 荷费(供电增 容费) 非住宅增容按 350元/kVA计征 市供电局 B10 市政配套设 施建设费 小区按基建投资 的 5.5%征收,单体 按基建投资的11% 征收 市政设施 收费处 用地单位 B11 防洪工程维 护费 按年应纳税营业 额的0.9‰征收 市水利电 力局 B12 营业税按营业额的5%计 收 税务局 B13 教育费附加按三税(增值税、 营业税、消费税)的 3%征收 税务局 B14 城市维护建 设税 按三税(增值税、 营业税、消费税)的 7%征收 税务局 B15 土地增值税以转让房地产的 增值额为计税基 础,实行四级累进 税率,实际上按销 售收入的1%计征 税务局 B16 商品房预售 房款监督管 理服务费 按监督管理预售 款项的2‰计收 市国土房 管局