+房东无视有保证金的独家委托，官司惨遭败诉。
案例回放：
200X年8月，某中介公司与业主李先生签订了一份《限时独家销售委托书》。委托书中约定：李先生委托中介公司独家销售位于浦东南路的一套物业，售价为人民币280万元，委托期内李先生自行撮合成交或委托其他中介机构，均应向此中介公司支付合同约定的佣金，计人民币2.8万元，委托期限为200X年8月16日至10月15日。该委托书还约定了中介公司支付给李先生保证金人民币3000元，如到期前未能将房产售出，李先生可以没收这笔保证金。
几经努力，中介公司在委托期的最后一天成功找到了买家。但当中介公司的工作人员带着买家来找李先生签约时，李先生却以种种理由拒绝缔约。中介公司经过了解发现，其实李先生在委托期届满前已通过其他中介机构将该房成功出售。眼看自己之前做的努力付诸东流，中介公司一怒之下将李先生告上法院。
庭审中，李先生表示自己提前将房屋出售其实并不划算，实际成交房价仅220万元，相比与中介公司合同中约定的委托价整整少了60万，完全是因为急于用钱才会违约出售房屋。而对这种独家授权的形式，李先生表示仍不十分了解。
经过审理后，法院认为中介公司通过支付保证金取得独家委托销售权，限制了被告自由处分自己财产的权利，李先生在委托期内另行委托其他中介公司出售该房屋，属于违约，理应承担相应的违约责任。
法务分析：
1、依据《中华人民共和国合同法》规定：合同自双方当事人签字时生效，双方应当认真遵守。提供格式合同的一方，加重对方责任或免除己方责任的条款当属无效。
2、李先生签署了《限时独家销售委托书》，同时也收取了中介公司的3000元保证金，表明其对合同条款有充分的了解，双方均享有权利，承担义务，故此委托合同合法有效，双方均应受该合同的约束。
支招：
1、独家委托系中介公司之间竞争有效资源的方式之一，支付保证金的独家委托是有一定风险的，一般在行情上涨的期间，此运做模式比较多。
2、独家委托除上述案例外，其他常见情况还有因房价上涨，房东不满足当时委
托价格又惧怕违约金惩罚而不配合看房等情况，需要中介工作人员在日常工作中注意取证，比如录音电话或是催告函等。
3、独家委托，尤其是付保证金的，最好是方便看房的钥匙房，并且业主人况相对好的物业。
4、一旦发生上述案例情况，最好的办法是先通过沟通，如沟通无效再选择诉讼，以起到教育客户，规范市场的作用，也能提高业务人员开发独家委托的信心。
板凳woshizhongjie3 发表于搜房网- 上海业主论坛- 经纪人之家
不付保证金的独家委托被其他中介公司卖掉，房东为何不承担违约责任?
案例回放：
200X年1月，陈先生到中介公司挂牌出售一套闸北某物业。中介公司工作人员称如果签订独家委托可以帮其打广告，并在公司内重点推荐。陈先生觉得有一定道理，就签订了委托合同。过了一个多月，陈先生一直没有接到中介公司的电话，也没有人来看他的房子。陈先生打电话到中介公司了解情况，询问是否做过广告、为什么没人来看房，中介公司均说不清楚。陈先生因急需用钱，故又委托其他中介公司成交了该物业。中介公司发现陈先生委托的物业未通过自己成交，即将陈先生告到法院，要求陈先生支付违约金。
庭审中，陈先生认为签合同时中介公司仅是独家委托能够做广告和重点推荐，并没有说要承担高额的违约责任；但中介公司接受委托后，没有提供任何居间服务，即要求承担高额违约金显失公平。
经审理，法院认为违约金条款系中介公司提供的格式合同，该格式条款的设立使中介公司处于无论是否提供居间服务均可收取佣金收入的有利地位，依据合同法的规定，该条款应当是无效的，故判决驳回了中介公司要求陈先生支付违约金的请求。
法务分析：
1、依据《中华人民共和国合同法》规定，提供格式合同的一方，加重对方责任或免除己方责任的条款当属无效。本案在签订独家出售委托后，没有为陈先生积极提供居间服务，在陈先生“违约”后，即要求其承担高额违约金，明显不符合法
律规定的格式条款的有效情形。
2、若中介公司在签订独家出售委托时，向陈先生充分解释了独家出售委托的权利、义务，陈先生在充分认识自己违约将承担高额违约责任的情况下，仍愿意签订独家出售委托，并且中介公司在接受委托后也能积极提供居间服务（如做房源广告、向客户推荐看房等），有相关证据予以证明的情况下，陈先生应该承担违约责任。
支招：
1、一般情况下，对于不付保证金的独家委托，即使被业主自己或被其他中介公司卖掉，中介公司也不会追究业主的违约责任。
2、中介公司一般为了保证自己的合法权利，规定一些霸王条款，目的是为了锁定客户，垄断资源以及保护自己利益的一种方式，是特殊行业的特殊行为，一般不产生实际的法律意义。
3、从上述案例中，提醒中介公司应该提高服务质量，随时向客户报告自己的服务内容，让客户了解我们无时无刻地都在为他的房子做着努力，这样有利于未来的议价以及签约等工作的进行，还可以有效避免跳佣的发生。
4、在门店培训中，锻炼业务人员签订独家委托，可以很好提高经纪人的沟通、说服能力以及加强专业知识的再学习，有利于人员的快速成长。
放弃优先购买权，
二手房交易“买卖不破租赁”.
案例回放：
李先生名下靠近轨道交通线的办公用房一直颇受市场青睐，某广告公司（以下简称甲公司）对该套房产“一见倾心”。双方接触了没多长时间，便爽快签下了3年的房屋租赁合同。出租手续完成之后，这套房产又被某食品公司（以下简称乙公司）看中，而且还愿意将其买下自用。恰巧李先生这时现金短缺，如果将该套房产出让，倒是一个很好的周转良机。急着摆脱资金困境的李先生满口应承，自己一定可以妥善处理好租客问题。
就在李先生和乙公司双方签订房屋买卖合同之前，李先生在中介的建议下，发函给租客甲公司，表明这套房屋准备出让的计划，同时还征询对方是否愿意行使优先购买权。在得到租客否定回答之后，李先生放心地与买家签订了房屋买卖合同。之后，他通知租客做好搬迁准备，不曾想租客却回复说要“继续租赁下去”，对于解除租赁合同的说法并不赞同。李先生把之前征询问函翻出来进行论证，但租客表示，同意出售房屋并不意味着同意解除租赁合同。
这下，李先生傻了眼，因为在和乙公司的房屋买卖合同中并未注明房产的出租情况，当时双方只是在口头上予以沟通。他怀着侥幸心理通知买家，希望能延缓时间交付房屋。但买家却不买账，严格按照买卖合同约定，说如果无法在半个月内交房，就要解除购房合同并且
追讨10%的违约金。李先生陷入了被动境地。
法务分析：
1、根据《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定，出租房屋如果在租赁期间发生所有权变动，并不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。根据这一规定，无论房屋买受人是否知晓出卖房屋存在承租人，均不影响原租赁合同的法律效力。新的房东应当按照原有租赁合同的条款与承租人继续履行租赁合同，直至该合同履行完毕再有权决定是否收回房屋自行使用。
2、如果房东在签订房屋出售合同之前，明确告知买受人该房屋存在租赁，那么房东不需要承担责任。如果房东未能在签订买卖合同之前将房屋有租赁的情况告知买受人，或者没有证据证明房东履行了告知义务，那么买受人就能根据合同约定追究出售人的违约责任甚至解除买卖合同。
支招：
（1）租赁客户具有优先购买权，如果买方是非租赁客户的另外一方，则一定要先让原租赁客户出具放弃优先购买权的确认书。
（2）“买卖不破租赁”，无论房屋买受人是否知晓出卖房屋存在承租人，均不影响原租赁合同的法律效力。新的房东应当按照原有租赁合同的条款与承租人继续履行租赁合同，直至该合同履行完毕有权决定是否收回房屋自行使用。
（3）实践中，如买受人急于交房，一般为了让房东解除租赁关系，可以让房东对租赁方多做一些经济补偿，或由中介公司找一套性价比高的同等物业来说服承租方，以免产生不必要的麻烦。
（4）本案中，房东李先生在和乙公司的房屋买卖合同中并未注明房产的出租情况，当时双方只是在口头上予以沟通，李先生并没有证据证明。因此，处理起来，首先和乙公司沟通，可以做适当的让步，争取在反复谈判过程中对谈话录音，取得自己在签订买卖合同前已经口头告知客户租赁情况的证据，化被动为主动。
看房确认书客户填写了假名字,中介公司如何维权?
案例回放：
某分行经纪人小周约客户张先生看上海嘉定某高档社区。在小区门口，小周让张某填写带看确认书，张某很配合，小周就没有仔细看，随手把带看确认书放在了档案夹里。看后，张先生说不考虑。小周以后再约看其他物业时，张先生就以出差在外为由，拒绝看房。
三个月后，小周的同事小陈说，在上述高档社区看到张先生在搬家具。小周很敏感，怀疑张某跳佣，于是就跑到该社区，找到上次曾经带张先生看过的房子，敲门后，开门的正是张某，
小周当时很气愤，跟张某吵了起来，而张某坚决不承认小周曾经带他看过此物业，并嚣张地说，如果你能拿出证据，我就付给你佣金。小周气的跑回分行，查询此物业的委托出售合同以及张某填写的看房确认书，这时小周才发现，张某在带看确认书上填写的名字是英文字母“MIKE”。
法务分析：
1、发生类似案例情况时，首先应该跟中介公司相关工作人员沟通，确定此带看确认书是否为其本人填写，并有无该客户签定的其他文件的笔迹。有利于鉴定机关比对。
2、诉讼中，如果客户不承认是其本人填写，则中介公司可申请法院进行笔迹鉴定，如果鉴定为其本人填写，即使使用了假名字，也一样承担相应的法律责任。
支招：
1、在填写带看确认书时，应该让客户认真填写，并最好留有其身份证或其他有效证件的号码或指纹。
2、如遇到客户字迹潦草，以看房后需将有关信息输入公司内网或其他理由，要求客户填写工整。实践中，就曾遇到过，虽然是客户本人填写，但由于字迹潦草，鉴定失败的情况，中介公司败诉。
3、如遇到经过提醒还不改变或态度恶劣的，业务人员应该提高警惕，防止跳佣。
业主“一房二卖”，中介公司是否承担责任？
案例回放：
200X年1月份，来上海工作不久的赵女士通过中介公司找到了一套中意的房源，并与出卖人周先生签订了房屋买卖合同。为表示卖房诚意，周先生将自己的房产证原件交给了中介公司保管。合同签订后，赵女士支付了房屋首付款并办妥了银行按揭贷款，可此时周先生却以种种理由，一再拖延办理房屋过户的手续。想到周先生的房产证还押在中介公司，赵女士倒也不太担心：“最多晚几天办手续，问题不大。”
一晃两个月过去，赵女士有点坐不住了。打电话和周先生约办理过户手续的时间，周先生却总是含含糊糊的，后来索性关了手机不接电话。无奈之下，赵女士向一位当律师的朋友咨询。朋友连忙带她赶到房地产行政管理部门，对这套房屋作了产权调查。这下，赵女士傻眼了：这套房屋居然已在半个月前换了“主人”，周某已经不是这套房屋的产权人。
赵女士认为，中介公司为其介绍了不良房东，在居间活动中未尽到居间义务，因此，将
中介公司和周某告上法庭。
法务分析：
1、房产证是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，也是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的唯一合法凭证。但周某可以通过补办房产证方式取得新的权属凭证，因此，保管房产证后房屋仍有被再次出售的可能。
2、中介公司向赵女士提供的房源信息并无不实之处，保管房产证过程中也未有过错，因此中介公司不应当承担责任。
3、周某在与赵女士签订买卖合同后，又将房屋另售他人，已经构成违约，应当按买卖合同约定承担违约责任。
支招：
1、业务人员日常操作中，应该提高警惕，不要单纯轻信房产证
2、如是房地产交易中心工作时间，应该在转定时或签约时做产权调查，如是晚上或房地局的非工作时间转定，让房东写好书面保证，保证无不能交易的情况，如果有，其要负法律责任，而且最好是保管定金，待第二天产权调查无误后再转交。
3、最好让客户在房东的身份证、房产证的复印件及产权调查单上签名，留下曾经查验过的书面证据，以便更好地证明中介公司尽到了审查义务。
4、中介公司工作人员在日常操作中，若出现上述问题，应以法律依据先与房东沟通，退还已收取客户的房款，以缓和矛盾，然后再协助客户追诉违约房东。
法院查封, 用下家首付解除查封，中介公司如何防范风险？
案例回放：
在中介公司的居间介绍下，买卖双方签订了三方居间协议。客户王某支付10万意向金，经房东马某签收后保管在中介公司。三方居间协议约定，3月31日之前将设定在该房产的法院查封解除，并约定于4月1日签订买卖合同。马某需要8.3万元去解除法院查封，经王某书面确认，同意从中介公司保管的10万元中拿出8.3万元直接划入法院指定帐户，用于解除马某的房屋查封。该笔钱款划进法院指定帐户后，法院开具出以中介公司为付款人的代管款收据，但承办法官要求中介公司提供担保函，方可将该房屋的查封解除。
法务分析：
1、案件转款过程中，中介公司只是受买卖双方委托将该笔钱款划入法院账户用于马某解除该房屋查封，即中介公司仅是受托行为，而非该房屋查封解除申请的主体，若要中介公司提供担保，则中介公司即担当了该房屋查封解除申请主体的角色。
2、若中介公司出具了担保函，以后发生钱款纠纷，中介公司可能会承担先行垫付钱款的风险，造成中介公司较大损失，故不能接受承办法官的要求。
支招：
1、本案的实际处理过程中，中介公司先与法院财务部门沟通，将发票的付款更改成马某姓名，承办法官即可以接受同意解除查封。但与法院财务部门沟通的结果是不同意更改发票付款人姓名，故此方案不可行。
2、中介公司申请将划入法院指定监管账户的钱款退回中介公司账户。让王某重新签署放款确认书，确认同意中介公司将该笔钱款转给马某，由中介公司陪同并监督马某将该笔钱款划入法院指定帐户，此时法院开具以马某为付款人的发票，即可以解除查封。但是王某不愿意配合签署该房款确认书，故此方案不可行。
3、为了业务部门能够促成该案件的成交，并综合考虑和权衡法律风险，决定由中介公司开具以马某为收款人的现金本票，由中介公司经纪人陪同将该笔钱款划到马某银行帐户并监督马某立即将该笔钱款划入法院指定帐户，此时法院开具以马某为付款人的代管款收据，即可以解除查封。从防止纠纷发生和引起中介公司责任的角度考虑，中介公司要求马某签署承诺函，确认若因此次转款对中介公司造成任何损失由马某承担。
4、在门店的日常操作中，不要给买卖双方任何一方提供担保或各种承诺。如为了促成交易而需要提供担保或承诺时，应当及时向公司法务人员咨询，以避免公司承担风险。
产权人为多人，仅有部分产权人签订居间协议如何处理？
案例回放：
房东与客户在中介公司的居间撮合下签订三方居间协议。但签署协议时，房东方的三个产权人A、B、C，只有A、B两位到场，他们未能提供C的授权委托书，分公司经纪人立即致电C征询意见，但C在电话中只是简单的回答“知道了，由到场的B跟你们谈就行了”。分公司在取得上述录音后，让B代C签。
由于房价上涨较快，到签买卖合同时，C突然致电中介公司，表示不同意出售该房产。C 认为中介公司打电话只是商谈房屋出售事宜，而非签订三居间协议，且该协议中的重要条款均没有征得其同意，其也没有签字确认，该协议应当是无效的。因此，拒绝签署正式的买卖合同。现客户投诉至中介公司，要求妥善解决。
法务分析
1、在产权人未能全部到场的情况下，由到场的产权人代为签订三方居间协?议，如在合同签订或履行的过程中有相应的证据（诸如电话录音、授权委托书、当事人书面追认等），可证明其他权利人已知晓并同意该协?议约定的买卖条件的，应当认定代签的行为有效，由此产生的法律后果应由被代理人承担。
2、本案C在电话中未做否定，且表示由B代为处理该买卖事宜，所以其行为让合同相对方有足够理由相信其内部意见一致，并且B有权代替其作出意思表示。按照我国民事法律规定，该行为应当视为有效的代理行为，即该居间协?议应当认定为成立并对于交易双方产生相应的约束力。因此，房东方所提出的观点不能得到法律支持。
支招
1、如遇上述案例，中介公司应该说服买卖双方再次协?商，为了保证房东能诚意地履行合同，中介公司经?纪人可劝说客户在原有的基础上做出一些让步，提高房价款，同时向房东方明确告知该居间协?议的效力，如违约可能承担的违约责任。
2、转定时，应要求所有产权人到场签字或提供相应的出售委托书（如签买卖合同则必须是公证或律师见证的委托书）。
3、如遇类似的案例可以要求前来签署三方居间协?议的部分产权人或者是代理人出具书面承诺书，承诺若其他权利人不同意出售或者是不满意居间协?议所述的购买条件，则由签字的权利人或代理人承担由此产生的定金双倍返还的法律责任。
4、希望在可能的前提下取得未能到场权利人同意出售的电话录音，这对中介公司或者客户都是一种有力保障。
5、如可行，尽量安排补签。
转定时变更了协议的附件，该协议还有效吗？
案例回放
200X年11月19日，下家毛小姐在中介公司的陪同下实地勘验了某物业后，单方签署了三方居间协议，并支付了意向金人民币1万元，在三方居间协议后附有一张详细的《家具清单》，下家在该家具清单上签字，并在居间协议和家具清单上盖了骑缝章。
200X年11月24日，经过中介公司与上家王阿姨磋商后，上家同意了按照居间协议约定的房价款成交，且在居间协议上签字，但王阿姨不同意将旧家具清单上所列家具赠送给毛小姐，又列了一张不同的《家具清单》，且在新家具清单上
签字，上家在居间协议上所盖的骑缝章并不包含旧家具清单。
中介公司随即将定金1万元整转给上家王阿姨，数日后下家毛小姐得知上家王阿姨未在旧家具清单上签字时，要求中介公司返还1万元。新旧家具清单上所列家具相差电视机、冰箱、洗衣机等大件家具，价值人民币1.5万元。
下家提出: 家具清单系居间协议不可分割的一部分，上家没有签字，居间协议没有生效，要求中介公司返还意向金人民币1万元整。
上家提出：定金已经签收，将不会按照旧家具清单上所列，将电视机、冰箱、洗衣机等大件家具赠送给下家，若下家不签买卖合同则将没收定金。
中介分公司经纪人提出：上下家买卖的是房子，因此居间协议是大头，家具清单是小头，只要居间协议签了如果下家不签合同就是违约，因此可不予理会下家。
法务分析
1、在居间协议上“附属设施、设备”栏写明了“详见后附家具清单”，且下家在居间协?议和旧家具清单上盖了骑缝章，因此该家具清单系居间协议不可分割的一部分，上家对家具清单的变更应为对居间协议的实质性变更，在未得到下家同意该变更的情况下，该居间协?议当然未成立。
2、此种情况下，居间协议并未成立、生效，下家可要求中介公司返还1万元意向金；中介公司转付意向金的行为存在过失，上下家都可要求中介公司赔偿损失。
支招
方案A：
中介公司协?助上家（即中介公司在上家的配合下，主张家具清单未达成一致并不影响居间协议整体效力，居间协议依然有效，买卖合同应当照常签订，并配合上家发催告函、解约函等，没收下家的购房定金1万元整，追究下家的违约责任）。
此方案对中介公司不利的地方：
①若下家以居间协议无效将上家诉至法院，因为在附送家具的问题上双方没有达成一致，而家具清单是居间协议不可分割的一部分，故法官一般都会支持下家的诉讼请求。
②若法院判决该居间协议无效，则上、下家都可以主张中介公司在买卖条件尚
未达成一致情况下就转定的行为，构成居间过失，应负赔偿责任。
③若法院不支持下家的诉讼请求，或下家不向法院起诉，因为定金已经在上家处，中介公司恐很难获得任何收益。
④下家即使不起诉或是败诉后，仍然会通过舆论监督、行政部门等向中介公司施加压力，影响中介公司的外界形象。
此方案对中介公司有利的地方：
上家实际获益，且经过此案后对中介公司印象较好，有利于中介公司今后与其的合作。
方案B：
中介公司协助下家（即中介公司与下家共同主张该居间协议效力待定，需上下家另行对家具清单达成一致后方生效，尽量稳住下家，将矛头对准上家，缓解中介公司压力。）
此方案对中介公司不利的地方：
①等于承认了自己居间未成即转定，上家若法律意识清晰的话，会追究中介公司居间过失。
②若要上家在所送家具问题上妥协让步，则中介公司可能要面临折佣风险，用部分佣金去贴家具差价。
此方案对中介公司有利的地方：
①站在事实的立场上，可以取得下家的信任，1.5万元家具差价中，下家也许会做出一定让步。还可以在谈判中通过相关法律文书让下家承诺减轻甚至免除中介公司的过失责任。
②若上家做出让步，中介公司还可以居间成功此案，收取上下家一定佣金。
③若上家退还定金，中介公司可以向下家主张从中取得一定的费用作为居间服务的补偿。
建议方案：
权衡利弊，显然选择方案B对中介公司更为合理，故建议在非诉阶段以方案B为基本方案，与下家站在同一个立场上，尽量取得下家在家具差价上的让步，
争取更多和上家谈判的筹码。与上家谈判中，以居间协?议效力作为切入点，强调中介公司、下家与上家三方各作一定让步，确认新的附送家具清单。中介公司也必须适当折让部分佣金用于填补差价，尽量争取成交。
最终结果：
经过谈判，中介公司免除上家5000元佣金，上下家各作出5000元让步，重新签订了新的居间协?议，买卖双方继续履行下去。
吸取经验：
①应认识到合同的整体性问题，凡是客户加盖骑缝章的，则表明相关文书之间具备关联性和不可分割性，就如此案中的家具清单，不应被独立的割裂在居间协议之外，如果家具清单未生效，整个的居间协议将可能面临无效的法律后果。应当切记合同上的任何修改和增删都应由双方书面签章确认；
②应设法诱使交易中的一方对中介公司作相关的免责声明，如在本案中，业务人员就在谈判中，促使下家在往来函件中写明了“中介方已尽到了良好的告知义务且本人不追究中介方责任”的话，如此免除了中介公司今后的一部分风险。
③做错了事情还想一点损失都不承担是不太可能的事情，本案中用合理的一部分佣金收入作为损失，去避免公司承担更大的风险（涉诉）和损失（承担居间过失责任），是合理且可行的。
④分公司业务人员在日常操作中应该仔细、谨慎、并有良好的法律意识。在沟通工作中，还要有耐心、态度诚恳、灵活，尽量不涉及诉讼。
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房价下跌，连环纠纷案剖析
案例回放
200x年2月3日，A与B签订了控江路某房地产（下称“该房地产”）的房屋买卖经议（A尚未取得小产证，但已与开发商交房），房屋买卖经协议中约定该房地产总价为人民币194万元，待A取得房地产权证后，A保证与B或B指定的其他人签订《上海市房地产买卖合同》，B向A支付了全额房价款且双方办理了房屋交接手续。
200X年4月24日，B与C在中介公司的居间介绍下签订了三方居间经¬议（下称“该经协议”），且双方办理了房屋交接手续，该经协议中约定该房地产总价为人民币199万元，待A取得房地产权证后，B应经¬助C与A直接签订《上海市房地产买卖合同》。该经议签订当日，C向B支付定金人民币20万元，该定金由B签收后由中介公司暂为保管。
现在A已经¬取得房地产权证，符合签订买卖合同的条件。但由于国家政策，房价下跌，因此， C提出:以向工商局及房地局执法大队投诉中介公司经纪助炒房及偷逃税相要挟，提出中介公司暂缓将20万元的定金转付给B，并要求中介公司拿出解决方案。 B提出：要求C继续履行合同，否则没收已保管在中介公司的20万元定金，而C表示最多只愿意赔偿10万元。
法务分析
1、期房交易的案例中，由于操作周期长、房价的变化大等因素都会增加交易风险，而本案涉及的是期房的再次转让，并且发生于市场价格波动极大的200X年4月份，其中牵涉到A、B、C三方利益和法律责任，使得情况更为复杂。C以中介公司经纪协助炒房及偷逃税为由要求中介公司拿出本案的解决方法，并表示最多只愿意赔偿10万元，其真实目的为不想购买，但B却要求没收全部定金20万，赔偿金的数额不一致成为本案的关键点。
2、从法律层面来说，B再次转让该房屋已经取得了产权人A的同意，故不存在操作过错，但是由于期房限转政策、社会舆论及相关行政部门的潜在压力，使得我们在处理该类案子时需要十分谨慎。
支招
1、经纪人以及分公司经理与法务部同事分析：
本案的法律关系较复杂，若法律关系分析失误，则可能导致中介公司承担不必要的责任，并且暂存在中介公司的20万元定金成了烫手山芋，故保守做法为继续保管20万，建议B或C向法院起诉，依据法院判决处臵该笔定金。但是C认为诉讼的话，自己并无胜算，因此明确表示不会通过诉讼解决，坚持要求中介公司出面处理该案。
2、经分析，认为B的不利之处主要有以下几个方面：
①若目前状态僵持下去，或者通过诉讼途径解决，则必然需要耗费相当长的时间（至少半年），在此期间B不能出售该房地产，而市场价格在此期间正处于急速下调时期，拖延时间等于增加损失，而且，B已经¬付清A所有房款，但却没有取得产权，故拖延时间也是增加其法律风险。
②若C执意不买，导致B、C交易无法完成，那么B若买入该房地产的，买进和卖出的税费成本18万多（买进3%契税，卖出5.5%、1%的佣金等）外加诉讼成本（律师费、诉讼费等），即使法院支持全部没收20万定金，实际对B而言也没有任何收益。
对于C而言，最大的不利之处在于，若其执意以各种理由坚持不买，则其极有可能承担20万定金全部被没收的责任。
3、基于以上分析，达成以下两大方案：
第一种方案：建议中介公司经¬纪人为B寻找新的买家来顶替C（据经¬纪人反映确有其他客户看过该房屋，且有意向），并尽量在收取新客户的意向金后，再与B谈判，以快速将其房屋出售，减低其房价下跌的经¬济损失和产权法律风险为条件，要求其降低与C的赔偿金额，以便解决B、C之间的争议。
第二种方案：若第一种方案不成的话，则以上述B的不利之处为理由，争取说服B接受房屋降价出售给C，同时以上述C的不利之处为理由，争取说服C接受降价购买的方案。
4、同时，经纪人在与B沟通时：
表明中介公司在本案没有经¬商达成一致或者没有法院判决的情况下，坚决不会动取保管的定金，以此降低B对该笔定金的占有预期；在与C沟通时，表明若B起诉的话，中介公司会立即将保管的定金返还给B（理由为中介公司为替B 保管定金的保管方，无权扣留定金），以此给C增加压力。
5、本案的实际情形：
经纪人寻找的新买家实际没有购买意向，故第一种方案实行效果不大，但经¬沟通，B考虑到市场因素和成本因素，同意只没收15万元，返还5万元，使得两者之间的差距减小。最后，经¬充分地经¬调，B、C还是接受了第二种方案，房价下调10万元，B、C继续成交。
6、期房的交易当中具有很大风险，而本案涉及的是期房的再次转让，风险更大，不提倡这类案件的操作。
7、建议中介公司以后遇到再次转让的案件，可先解除上手的转让合同，然后直接由上手房东和客户建立新的转让合同，这样法律关系比较简单，法律风险比较小。
签订期房三方居间协议后又拒绝交易怎
么办?
案例回放
200X年6月5日，马小姐与林先生就浦东新区永泰路某房地产签订了三方居间协¬议（马小姐尚未取得小产证，但已与开发商交房）。三方居间协¬议中约定，该房地产总价为人民币108万元，待马小姐取得房地产权证后10日内与林先生签订房地产买卖合同，林先生向马小姐支付了定金5万元和购房款5万元，共10万元。
9月底，马小姐已经达到了办理房地产权证的条件，但其迟迟不去办理，结合现今不断上涨的房价，其恶意违约的用心不言而喻。林先生遂找到中介公司，要求尽快协助办理买卖事宜。但由于分公司在三方居间协议的补充中载明：双方协商同意将合同价调整为人民币90万元，在交易过程中节省的税费双方各半。现在马小姐以此理由，向行政主管部门投诉，提出难以履行此违法居间协议，现只肯退还林先生已支付的10万元。
法务分析
1、从法律程序上分析，林先生应当及时向马小姐发出催告函，向马小姐施压，要求其履行合同约定义务。包括分别催告马小姐办理房产证、签订买卖合同等事项。若马小姐仍不履行，可以通过诉讼手续要求马小姐继续履行合同。
2、从法律实体上分析，马小姐与林先生签订的三方居间协协议上由于涉及到避税条款，根据《中华人民共和国合同法》第52条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，有可能被法院认
定为无效合同。
3、站在居间方的角度，由于中介公司在三方居间协议上有签章，为明知此违法行为，考虑到期房限转政策、社会舆论及相关行政部门的潜在压力，使得我们在处理该类案件时必须十
分谨慎。
支招
1、在期房买卖的案例中，由于操作周期长、房价的变化大等因素都会增加交易风险，所以
在合同条款的把控上就要更为谨慎，避免由于一些细节问题造成漏洞可以钻。
2、中介公司在调解上下家不能的情况下，尽快退出争执焦点，避免由于偏向其中任何一方，
导致另一方不满以至于去行政机关投诉的不利境地。
3、作低房价问题需要慎之又慎，中介公司在任何案件中都应严格遵守，避免前期的努力都
成了无用功。
4、中介公司工作人员应以有关法律以及违约赔偿并涉嫌逃税等依据，做上下家工作，尽量
促成交易。
5、签订做低房价的协协议时，应该付补充协协议，并且协协议上不应留有中介公司的任何
操作痕迹，其行为系买卖双方私下行为，以避免中介公司卷入纠纷。
6、中介公司如遇上述案件，应该分析得到房东不愿履行合同的原¬因为房价上涨，因此
在可能的条件下，可与客户沟通，适度加价，促成成交。
转定后房东因房价上涨不卖，
房东只需双倍返还定金还是要赔上涨部
分的损失？
案例回放
200X年8月，客户宋先生通过某中介公司居间介绍，看中了浦东新区白杨路上的一套物业，于是通过该中介公司支付了意向金十万元。房东曹小姐看过宋先生的买卖条件后感觉比较满意，就答应将房屋卖给宋先生并收取了十万元定金。当时房屋虽然已经由开发商交付给了曹小姐，但曹小姐还未取得房产权，所以买卖双方约定待十月份曹小姐取得房产证后双方再签
正式的买卖合同。
10月中旬，曹小姐表示自己的房子卖便宜了，要宋先生加价30万元才会继续出售。经中介公司多次撮合，买卖双方一直不能就签订买卖合同的事宜达成一致。最终，宋先生将曹小姐告到法院，要求曹小姐双倍返还定金20万元并赔偿损失20万元。法院在审理中，委托专门评估机构对房屋的价格进行了时点评估，评估报告认为在评估期内房屋价格上涨了36万元。法院认为，曹小姐的行为已经构成了违约，应当承担担保责任，又因为其违约行为给宋先生造成了实际损失，理应承担赔偿责任，故判决曹小姐向宋先生双倍返还定金20万元，并赔
偿损失12万元。
法务分析
1、《中华人民共和国合同法》规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对
方可以选择适用违约金或者定金条款。该法还规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
2、《中华人民共和国合同法》对于违约金和定金的选择，有明确的条文予以规定。但是，对于定金和损害赔偿的选择，则未有具体规定。我们认为，当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时，应当适用定金罚则；当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对于超出部分，非违约方仍可主张。本案中，法院认为客户的实际经济损失远超过定金罚则，故判决房东承担双倍返还定金的责任的同时还需要承担赔偿责任。
支招
1、本案是一个典型的中介公司转让期房案例。一般中介公司的操作方式为，签订三方居间协¬议，规定定金为房屋总价的30%，然后中介公司最好保管此定金以及上家的预售合同、购房发票、契税单等，这样可以避免房东再次收受其他客户定金等情况，避免中介公司
的连带风险。
2、中介公司操作期房，如客户投诉至工商行政或房地局等管理机关，面临行政处罚的风险，因此遇到纠纷，一般中介公司会说服守约方采取沟通或诉讼的方式解决，司法实践中，法院
一般对期房转让会支持守约方。
3、对于交易时间比较长的期房转让，尽量多付定金，防止因房价上涨或下跌而发生违约情
况。
4、为了避免买卖任何一方违约而产生经济赔偿，作为专业的中介公司应该以有关法律为依
据，与欲违约方沟通，争取履行合同，这才是中介公司的从业根本。
转定时变更了协议的附件，该协议还有效吗？
案例回放
200X年11月19日，下家毛小姐在中介公司的陪同下实地勘验了某物业后，单方签署了三方居间协议，并支付了意向金人民币1万元，在三方居间协议后附有一张详细的《家具清单》，下家在该家具清单上签字，并在居间协议和家具清单上盖了骑缝章。
200X年11月24日，经¬中介公司与上家王阿姨磋商后，上家同意了按照居间协¬议约定的房价款成交，且在居间协议上签字，但王阿姨不同意将旧家具清单上所列家具赠送给毛小姐，又列了一张不同的《家具清单》，且在新家具清单上签字，上家在居间协议上所盖的骑缝章并不包含旧家具清单。
中介公司随即将定金1万元整转给上家王阿姨，数日后下家毛小姐得知上家王阿姨未在旧家具清单上签字时，要求中介公司返还1万元。新旧家具清单上所列家具相差电视机、冰箱、洗衣机等大件家具，价值人民币1.5万元。
下家提出；家具清单系居间协¬议不可分割的一部分，上家没有签字，居间协¬议没有生效，要求中介公司返还意向金人民币1万元整。
上家提出：定金已经¬签收，将不会按照旧家具清单上所列，将电视机、冰箱、洗衣机等大件家具赠送给下家，若下家不签买卖合同则将没收定金。
中介分公司经纪人提出：上下家买卖的是房子，因此居间协议是大头，家具清单是小头，只要居间协议签了如果下家不签合同就是违约，因此可不予理会下家。
法务分析
1、在居间协议上“附属设施、设备”栏写明了“详见后附家具清单”，且下家在居间协¬议和旧家具清单上盖了骑缝章，因此该家具清单系居间协议不可分割的一部分，上家对家具清单的变更应为对居间协议的实质性变更，在未得到下家同意该变更的情况下，该居间协议当然未成立。
2、此种情况下，居间协议并未成立、生效，下家可要求中介公司返还1万元意向金；中介公司转付意向金的行为存在过失，上下家都可要求中介公司赔偿损失。
支招
方案A：
中介公司协助上家（即中介公司在上家的配合下，主张家具清单未达成一致并不影响居间协议整体效力，居间协议依然有效，买卖合同应当照常签订，并配合上家发催告函、解约函等，没收下家的购房定金1万元整，追究下家的违约责任）。
此方案对中介公司不利的地方：
①若下家以居间协议无效将上家诉至法院，因为在附送家具的问题上双方没有达成一致，而家具清单是居间协议不可分割的一部分，故法官一般都会支持下家的诉讼请求。
②若法院判决该居间协议无效，则上下家都可以主张中介公司在买卖条件尚未达成一致情况下就转定的行为，构成居间过失，应负赔偿责任。
③若法院不支持下家的诉讼请求，或下家不向法院起诉，因为定金已经在上家处，中介公司恐很难再获得任何收益。
④下家即使不起诉或是败诉后，仍然会通过舆论监督、行政部门等向中介公司施加压力，影响中介公司的外界形象。
此方案对中介公司有利的地方：
上家实际获益，且经此案后对中介公司印象较好，有利于中介公司今后与其的合作。
方案B：
中介公司协助下家（即中介公司与下家共同主张该居间协议效力待定，需上下家另行对家具清单达成一致后方生效，尽量稳住下家，将矛头对准上家，缓解中介公司压力）。
此方案对中介公司不利的地方：
①等于承认了自己居间未成即转定，上家若法律意识清晰的话，会追究中介公司居间过失。
②若要上家在所送家具问题上妥协让步，则中介公司可能要面临折佣风险，用部分佣金去贴家具差价。
此方案对中介公司有利的地方：
①站在事实的立场上，可以取得下家的信任，1.5万元家具差价中，下家也许会做出一定让步。还可以
在谈判中通过相关法律文书让下家承诺减轻甚至免除中介公司的过失责任。
②若上家做出让步，中介公司还可以居间成功此案，收取上下家一定佣金。
③若上家退还定金，中介公司可以向下家主张从中取得一定的费用作为居间服务的补偿。
建议方案：
权衡利弊，显然选择方案B对中介公司更为合理，故建议在非诉阶段以方案B 为基本方案，与下家站在同一个立场上，尽量取得下家在家具差价上的让步，争取更多和上家谈判的筹码。与上家谈判中，以居间协议效力作为切入点，强调中介公司、下家与上家三方各作一定让步，确认新的附送家具清单。中介公司也必须适当折让部分佣金用于填补差价，尽量争取成交。
最终结果：
经谈判，中介公司免除上家5000元佣金，上下家各作出5000元让步，重新签订了新的居间协议，买卖双方继续履行下去。
吸取经验：
①应认识到合同的整体性问题，凡是客户加盖骑缝章的，则表明相关文书之间具备关联性和不可分割性，就如此案中的家具清单，不应被独立的割裂在居间协议之外，如果家具清单未生效，整个的居间协议将可能面临无效的法律后果。应当切记合同上的任何修改和增删都应由双方书面签章确认；
②应设法诱使交易中的一方对中介公司作相关的免责声明，如在本案中，业务人员就在谈判中，促使下家在往来函件中写明了“中介方已尽到了良好的告知义务且本人不追究中介方责任”的话，如此免除了中介公司今后的一部分风险。
③做错了事情还想一点损失都不承担是不太可能的事情，本案中用合理的一部分佣金收入作为损失，去避免公司承担更大的风险（涉诉）和损失（承担居间过失责任），是合理且可行的。
④分公司业务人员在日常操作中应该仔细、谨慎、并有良好的法律意识。在沟通工作中，还要有耐心、态度诚恳、灵活，尽量不涉及诉讼。
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签订期房三方居间协议后又拒绝交易怎么办?
房产中介辞职报告范本 我对现在这个团队投入了深厚的感情，对现在做的房产产品也充满信心，如果有一个能力强的带头人，我相信他们可以做出一番业绩来回报公司，所以我希望公司领导一如既往的支持**营销团队。在我正式离开之前，我会把我的工作全部移交给接替我的人，直到他上手后我再离开，在当前的人员中，我认为***应该可以接替我的工作，供公司参考。 此致 敬礼! 辞职人： 20xx年xx月xx日 房产中介员工辞职报告二 尊敬的xx： 我很遗憾自己在这个时候向集团正式提出辞职申请。 来到万达已经两年有余了，在这两年里，得到了集团和项目公司各位同事的多方帮助，我衷心的非常感谢黄总和各位万达的同仁。在万达我有过压力，也有过煎熬，更有过收获。万达简洁的人际关系和坚韧的工作作风，让我在职业的道路上有了全新的感悟，也有了从未有过的巨大收获。在这里非常感谢集团领导特别是黄总您给予我的帮助和支持，很多教诲会伴随我未来的职业生涯。
万达是个讲究执行力和任务完成为结果的高绩效团队，当每月月底任务不能完成的时候，我都非常愧疚。从进入20xx年起，连续2月、3月、4月3个月我都不能完成签约指标，我感觉到自己的能力已经不能肩负起带领惠山的销售团队继续完成年度的销售任务。 愧对集团领导对我的信任，也无法面对惠山销售团队的在付出努力后还是一次又一次失败的挫折感，也正是因为我的业绩不好，影响到项目公司很多员工不能晋级和加薪。在最近的3个月里，从1-2月住宅即将清盘的推广，到2-3月商铺换颜为第五大道及国际餐饮美食街的升级推出，再到4月改SoHo为mini公馆重新包装面世，一次又一次的销售不利，让我的信心也一步步的在流失，直至殆尽。目前我的能力和状态已经不能完成集团交付给我年度指标的完成。现在才4月底，正是考虑到项目在今年年底前还有一个相对较长的销售期，本着对惠山项目负责的态度，我也不能继续尸位素餐，我郑重向公司提出辞职。 我可以在此辞呈递交之后的30天内离开公司，您可以安排新的营销副总来填补因我离职而造成的空缺，同时我也能够协助来人顺利完成工作的交接。 能为万达效力的日子不多了，我一定会站好自己的最后一班岗，做好工作的交接，保证让项目做到平稳过渡。在两年多的时间里伴随着惠山项目从开工到即将的开业使我倍感荣幸，在万达
房产中介店合作经营协 议书 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
房产中介店合作经营协议书 甲方：身份证号码： 乙方：身份证号码： 丙方：身份证号码： 鉴于： 甲、乙、丙三方拟合伙设立一家专门从事房地产中介的公司，该公司以甲方的名义进行经营。甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上协商一致，就合作开设店之事达成如下条款，以资共同遵守。 一、合作形式 （一）甲方以做为出资投入，具体如下： 1、现金：（大写：） 2、实物：（作价：元人民币） （二）乙方以做为出资投入，具体如下： 1、现金：（大写：） 2、实物：（作价：元人民币） （三）甲方以做为出资投入，具体如下： 1、现金：（大写：） 2、实物：（作价：元人民币） 上述涉及的款项应于年月日共同转入此帐 户，任一方未经对方书面同意不得转出、挪用。 二、三方责任
三方合作期间，公司的经营风险由甲乙丙三方共同承担，若该公司对外发生纠纷，三方应共同承担相应的行政、民事等法律责任。甲乙丙方承担无限连带责任。 三、盈亏分配 （一）公司的盈利及亏损均按甲方%、乙方%、丙方%进行分配。 （二）公司盈亏结算自甲乙丙三方将资金转入指定帐户之日起算，每结算一次，每分配一次，具体的费用结算及提成根据店内净利润分配。 四、店内事务管理 （一）业务管理 1、为了对公司进行有效管理，该公司的法定代表人甲方根据公司章程及内部管理制度进行任免及考核，公司其余所需聘请的员工也由甲方任免及考核。该公司销售由甲乙丙三方承担。 2、甲乙丙三方均应当利用自身的房地产中介管理知识和经验及资源，尽可能地提高公司业绩，促进公司的发展。甲乙丙三方必须以 公司的名义对外开展业务，否则，守约方有权解除合同，所造成的损失由违约方全部承担。 （二）财务管理 1、公司每月对内部收支进行独立的核算，公司内一切收入及费用均在该公司内进行统一核算。
房产中介个人辞职报告 房产中介个人辞职报告一： XX地产领导： 您好! 面对房地产冰期的阴霾，为了节约成本与人力支出，并消除职场疲钝所产生的“7年之痒”，在第一个法定端午节刚刚结束之时，我不得不遗憾而凄婉地正式向xx地产提出辞呈。在过去的6年中，xx地产给予了我很多很多，尤其是把我从一个房地产门外汉培养成了业内的专业人士。为此，我将永远对xx地产充满感激之情，这种情愫亦将永远伴随我未来的人生旅程。XX年4月17日，是我永生难忘的日子，因为这一天是我到xx地产报到的日子，它将永远定格在我的记忆深处。 201x年6月10日，也将是我不会忘记的日子，因为这一天我正式向xx地产提出辞呈，它同样会铭刻在我的脑海
之中。除了父母与自己的生日以外，我还将永远记住前述两个日子。因为这几个日子，要么赋予我生命，要么改变我人生，要么使我懂得为人的基本准则-孝道。尽管如此，天下没有不散的宴席，世上没有不谢的花朵，为了自己自以为是的未来，我也必须向xx地产提出辞呈，并按公司的规定办理离职手续。 在xx地产的5年，是我努力的5年、学习的5年、进步的5年、感动的5年，也是刻骨铭心的5年。多少风雨历程，多少日日夜夜，多少同仁们夜以继日、日以追夜的共同作战场面，多少始于惊心动魄终于喜笑颜开的事件，多少……令人数不胜数的感人场景，一出出、一幕幕，似乎随时都在我的眼前闪现，让人荡气回肠，令人浮想联翩。人生没有多少5年，也没有多少能有深刻记忆的5年，但在xx 地产的5年，也许将成为我生命中最为闪光和值得回味的5年。xx地产的未来还很漫长，我的人生也还很漫长。 无论将来如何，我将继续关注xx地产，并在竭尽所能的情况下帮助xx地产。在为自己祈祷的同时，更为xx地产祝福，祝自己未来幸运，也祝xx地产一路走好!我相信自己的人生会很精彩，我也深信xx地产的未来会更加精彩!
编号：_____________房产中介合作协议 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲方： 乙方： 根据国家及当地政策的有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚信的基础上，本着平等互利、优势互补的原则，结成长期、全面的战略伙伴关系，实现资源共享、共同发展，经协商一致订立本协议。具体条款如下： （一）合作前提 1.甲方具有物业经营相关的运营资质和证书，保证有效性。 2.乙方提供有效的房产中介运营资质证书。 3.甲方向乙方提供的房产信息需经过房屋产权所有人授权委托。 4.乙方不得利用甲方提供的房产信息进行违法宣传和操作。 5.乙方必须保证甲方提供的房屋产权所有人信息不外漏。 6.乙方不从事有害于甲方物业管理公司名誉和业主利益的行为。 7.不得随意单方面解除合作关系。 （二）合作期限与费用 1.甲乙双方自签订本协议之日起至____年____月____日，共计____年为合作期。 2.乙方完成对甲方提供房屋信息的出租/出售后，将交易佣金的 %支付给甲方。 3.甲乙双方每双月20日前进行一次佣金结算。 4.其它服务项目费用收费标准将另行说明。 （三）责任与义务 1．甲方有义务为乙方提供真实有效的房产出租/出售信息。 2．甲方积极配合乙方进行房产出租/出售过程中正常的宣传和中介服务工作。 3．乙方不得干涉甲方对看房人员或租赁/买方额外收取的费用。 4．甲乙双方必须尊重合作方信息的保密权，未经合作方同意，另一方不得使用任何信息。
房地产中介服务行业市场分析及发展趋势 东吴证券向倩慧 一、市场规模及行业发展趋势 1、我国地产行业现状 （1）商业地产行业市场规模 伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是近些年，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。2009-2015年，我国房地产开发投资额呈逐年递增趋势。2015年，房地产开发投资额约为95978.85亿元，同比增长1%，其中办公楼和商业营业用房的投资占21.69%，为20817.23亿元。从近七年的数据来看，办公楼和商业营业用房的投资在房地产总投资的占比逐年提高。 图：2009-2015年全国商业营业用房和办公楼开发投资情况（单位：亿 元，%）
数据来源：国家统计局统计数据 （2）商业地产服务行业规模 根据上图中数据显示，商业地产在全国房地产开发投资中的份额已经上升到20%左右，且商业地产的营销服务费用在整体销售额的比例更高，选用营销外包服务的企业和服务内容也更多。此外，商业地产因其运营的特性，即交付以后长期运营带来长效现金流的特点，后期的运营和招商市场每年能产生数千亿元的服务市场，所以其增长潜力不容小觑。 2、我国房地产中介服务行业发展趋势 中国房地产中介服务从单纯的销售代理起步，经历了多年市场扩容、细分之后，已经衍生出包括租赁、设计、策划、营销、推广、招商、物业管理等在内的诸多服务。 房地产中介服务行业发展呈现以下趋势： （1）行业愈加专业化
从房地产综合服务的内容来看，综合服务企业所提供的服务，包括设计、策划、销售代理、顾问、评估等，均属于专业性、技术性相对较强的服务领域，专业能力强的企业在未来将占据有力的竞争条件，起发展空间和可持续发展能力都会随之提升。因此，对于中介服务企业来说提高自身素质、提供更为专业化的服务是成为房地产综合服务商的必要条件。 （2）行业向信息化方向发展 伴随着房地产中介服务市场的高速发展，销售与营销渠道也日趋多元化，房地产电商业务迅速发展；房地产电商营销相比于传统营销模式的优势在于：1.营销成本大幅度减小；2.网络平台对于楼盘信息可以全方位、无间断地展示，是楼盘宣传的有力渠道；3.通过网站的智能处理，快速有效的将房源与客户需求进行匹配，提高客户转化率。 （3）行业向品牌化发展： 房地产中介的实力和品牌对于开展顾问代理业务至关重要。一个优秀的品牌可以让企业在激烈的竞争中占据强有力的地位，同时也能够吸引更多的优秀人才加盟。从地产开发商角度考虑，房地产中介公司的品牌知名度和市场占有率是开发商和中介公司长期合作的重要保证；从租客的角度出发，房地产中介的品牌认知度和口碑直接影响着租客的决策。 二、行业监管体制和政策扶持 1、行业监管体制 （1）行业主管部门 我国房地产行业的主管部门是中华人民共和国住房和城乡建设部，住建部
房产中介个人工作辞职报告 辞职报告也称为辞职申请书，是个人离开原来的工作岗位时向单位领导或上级组织提请批准的一种申请书，是解除劳动合同关系的实用文体。下面就让小编带你去看看房产中介个人工作辞职报告范文5篇，希望能帮助到大家! 房产中介辞职报告1 尊敬的领导： 您们好!我很遗憾自己在这个时候向公司正式提出辞职。 我来公司也快两年了，也很荣幸自己成为____房地产公司的一员。在公司工作近两年中，我学到了很多知识与技能，______的发展也逐渐走上了轨道，从当初的我一个人到现在的28人;市场团队的框架已经基本建立，大家各司其职;房产的供应链体系也已经大体建立，为公司持续发展打下了一定的基础。 我非常感激公司领导给予我在这样的良好环境中工作和学 习的机会。特别是____________等领导在这两年中都给了我太多的关心，帮助和支持，我在此表示诚挚的感谢! 由于个人能力等原因，________年的责任考核指标已无望完成，按照当初的约定，我将提交辞职申请;另外，由于家庭原因，
我现在无法全身心的投入到工作中去，无论是对公司还是个人来说，选择辞职将是对双方负责的行为;同样，由于个人能力的问题，我已经没有信心可以带领这个团队完成公司期望的目标。 我对现在这个团队投入了深厚的感情，对现在做的房产产品也充满信心，如果有一个能力强的带头人，我相信他们可以做出一番业绩来回报公司，所以我希望公司领导一如既往的支持____营销团队。在我正式离开之前，我会把我的工作全部移交给接替我的人，直到他上手后我再离开，在当前的人员中，我认为______应该可以接替我的工作，供公司参考。 此致 敬礼! 辞职人： 20____年____月____日 房产中介辞职报告2 天工地产领导： 您们好! 面对房地产冰期的阴霾，为了节约成本与人力支出，并消除职场疲钝所产生的“7年之痒”，在第一个法定端午节刚刚结束之时，我不得不遗憾而凄婉地正式向天工地产提出辞呈。在过去的
房产中介合作协议 甲方： 工商注册号： 乙方： 工商注册号： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规之规定，甲乙双方就合作开展房产中介代理事宜，在自愿、平等、公平的基础上，达成如下协议，共同遵守： 一、甲方权利与义务 1、确保其从事房产中介代理经营活动的资格合法有效，并依照国家法律法规规章规定从事房产中介代理经营活动； 2、在福州地区不再与其他房产中介机构合作进行与本项目相同或类似的合作； 3、不得以乙方名义对外从事任何活动； 4、须指定专门人员负责与乙方就合作项目进行沟通联系； 5、对乙方提供的房产信息资料进行推介； 6、与委托人签订购房委托书； 7、组织购买人实地看房； 8、协助乙方与购房人磋商价格； 9、协助乙方与买卖双方签订买卖合同。 二、乙方权利与义务 1、确保其主体资格的合法有效，并依照国家法律法规规章规定从事本合作活动； 2、在甲方所在地区不再与其他房产中介机构合作进行与本项目相同或类似的合作；
3、不得以甲方名义对外从事任何活动； 4、须指定专门人员负责与甲方就合作项目进行沟通联系； 5、收集并提供房源信息，包括但不仅限于房产的具体地址、产权、面积、房型等； 6、为甲方提供的客源寻找合适的房产； 7、协助甲方组织的购买人实地看房； 8、负责协助委托人、买受人办理产权过户等手续。 9、协助甲方与购房人、售房人磋商价格； 10、与买卖双方签订买卖合同。 三、利润分成与成本承担 1、合作利润以每个成交单作为结算单位，在实际成交标的的所有佣金全部收到后5个工作日内，由甲乙双方结算完毕并由甲方将乙方分成以现金形式存入甲方指定帐户。 2、合作利润：成交后所取得的买卖双方的佣金（不包括乙方为买卖双方提供的后期服务所收取的费用：交易服务费、延伸服务费、按揭或公积金代办费）； 3、合作利润分成比例：合作利润扣除12%作为税费，之后由甲方取得50%，乙方取得50%； 4、甲、乙双方因履行本协议权利、义务所支出的一切费用均由甲、乙双方各自承担； 5、甲、乙双方因本合作项目所应缴纳的各项税费，除本条第3项规定的税费外，均由甲、乙双方各自承担。 6、甲、乙双方任何一方隐瞒另一方而将双方提供的信息私自促成交易的，被隐瞒方仍有权利向私自促成交易方要求支付本合同约定的利润分成。 四、违约处理 1、如甲方严重违反本协议的条款，而导致无合作实际意义的或给乙方造成严重侵害的,乙方有权随时终止本合同的执行，甲方应承担由此造
2018年房地产中介行业分析报告 一、我国地产行业现状 (3) 1、商业地产行业市场规模 (3) 2、商业地产服务行业规模 (3) 二、我国房地产中介服务行业发展趋势 (4) 1、行业愈加专业化 (4) 2、行业向信息化方向发展 (4) 3、行业向品牌化发展： (5) 三、行业监管体制和政策 (5) 1、行业监管体制 (5) （1）行业主管部门 (5) （2）自律性组织 (5) 2、相关法律法规及产业政策 (6) 四、行业风险特征 (7) 1、宏观政策调控的风险 (7) 2、技术革新的风险 (8) 3、市场竞争加剧的风险 (8) 4、人才流失的风险 (8) 五、影响行业发展的因素 (9) 1、有利因素 (9) （1）中国城市化进程尚未完成，存在较大市场空间 (9) （2）房地产行业进入调整期，但商业地产并无明确限制 (9)
（3）行业分工更明晰，商业地产租赁业务外包成为行业主流模式 (9) 2、不利因素 (10) （1）受宏观政策调控影响，行业存在周期性波动风险 (10) （2）细分行业对于专业能力有一定要求，行业存在人才短缺现象 (10) 六、行业竞争状况 (10) 1、行业竞争程度 (10) 2、行业壁垒 (11) （1）人才壁垒 (11) （2）品牌壁垒 (11) 3、相关企业 (12) （1）新港联行 (12) （2）点点租 (12)
一、我国地产行业现状 1、商业地产行业市场规模 伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是近些年，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。2009-2015年，我国房地产开发投资额呈逐年递增趋势。2015年，房地产开发投资额约为95,978.85亿元，同比增长1%，其中办公楼和商业营业用房的投资占21.69%，为20,817.23亿元。从近七年的数据来看，办公楼和商业营业用房的投资在房地产总投资的占比逐年提高。 2、商业地产服务行业规模 根据上图中数据显示，商业地产在全国房地产开发投资中的份额已经上升到20%左右，且商业地产的营销服务费用在整体销售额的比
房产中介辞职报告 房产中介辞职报告一 尊敬的领导： 您们好!我很遗憾自己在这个时候向公司正式提出辞职。 我来公司也快两年了，也很荣幸自己成为__房地产公司的一员。在公司工作近两年中，我学到了很多知识与技能，___的发展也逐渐走上了轨道，从当初的我一个人到现在的28人;市场团队的框架已经基本建立，大家各司其职;房产的供应链体系也已经大体建立，为公司持续发展打下了一定的基础。 我非常感激公司领导给予我在这样的良好环境中工作和学习的机会。特别是______等领导在这两年中都给了我太多的关心，帮助和支持，我在此表示诚挚的感谢! 由于个人能力等原因，202120年的责任考核指标已无望完成，按照当初的约定，我将提交辞职申请;另外，由于家庭原因，我现在无法全身心的投入到工作中去，无论是对公司还是个人来说，选择辞职将是对双方负责的行为;同样，由于个人能力的问题，我已经没有信心可以带领这个团队完成公司期望的目标。 我对现在这个团队投入了深厚的感情，对现在做的房产产品也充满信心，如果有一个能力强的带头人，我相信他们可以做出一番业绩来回报公司，所以我希望公司领导一如既往的支持__营销团队。在我正式离开之前，我会把我的工作全部移交给接替我
的人，直到他上手后我再离开，在当前的人员中，我认为___应该可以接替我的工作，供公司参考。 此致 敬礼! 辞职人：________ 2021年_______月_______日 房产中介辞职报告二 2021地产领导： 您好! 面对房地产冰期的阴霾，为了节约成本与人力支出，并消除职场疲钝所产生的7年之痒，在第一个法定端午节刚刚结束之时，我不得不遗憾而凄婉地正式向_______地产提出辞呈。在过去的6年中，_______地产给予了我很多很多，尤其是把我从一个房地产门外汉培养成了业内的专业人士。为此，我将永远对_______地产充满感激之情，这种情愫亦将永远伴随我未来的人生旅程。2021年4月17日，是我永生难忘的日子，因为这一天是我到 _______地产报到的日子，它将永远定格在我的记忆深处。 20xx年6月10日，也将是我不会忘记的日子，因为这一天我正式向_______地产提出辞呈，它同样会铭刻在我的脑海之中。除了父母与自己的生日以外，我还将永远记住前述两个日子。因为这几个日子，要么赋予我生命，要么改变我人生，要么使我懂得为人的基本准则-孝道。尽管如此，天下没有不散的宴席，世上没
房地产与中介合作 方案
中介合作方案 一、合作时间：XXX年XXX月XXX日-XXX年XXX月XXX日 二、合作对象：XXXX 三、合作房源：XXXX 四、合作内容： 1、方式：中介门店从我司营销中心取得部分房源，经过门店客户接待、推介达成购房； 2、价格：中介门店从我司营销中心取得部分房源，价格、折扣等与我司营销中心一致； 3、成交：中介门店推售成功后带领购房意向客户到达我司营销中心财务签约室缴纳定金和签订购房手续； 4、佣金比例：实行双佣金制度，中介门店的佣金比例是购房总金额的XXX%，佣金为税后金额，中介门店不提供发票；由我司售楼人员负责接待中介门店推介而来的客户成交的，按照售楼部现行的佣金比例结算佣金。 5、结佣条件：购房客户交足首付款后，次月结算佣金； 6、口径输出要求：要求中介门店严格按照我司提供的销售口径向购房客户推销，切不可做出任务超范围承诺； 7、客户届定办法： 建立客户报备制度，我司指定对接人与各中介门店指定1名对接人进行客户信息对接报备；中介门店推介客户自行到售楼部看房的，中介门店必须事前与我司对接人员进行报备登记，我
司售楼人员按照轮序接待，若客户现场成交的，我司售楼人员负责跟进客户办理按揭手续等相关工作。 ●中介门店销售人员接待客户后及时经过该门店指定对接人向我 司指定对接人进行报备，我司指定对接人及时核对客户信息回复中介门店； ●有效客户判断标准，7天内未曾到访我司营销中心视为有效客 户，中介门店自接待客户之日起30天内未成交者，我司有权将该客户交予我司销售人员进行跟进，若是达成购房则与中介门店无关。 8、竞争约定 ●合作中介门店销售人员不得在我司项目方圆3公里内进行拦截 客户等行为； ●严禁合作中介门店销售人员与我司销售人员私下进行不正当操 作等行为；为规避我司销售人员与中介门店销售人员私下合作，我司案场必须执行严格的来访登记制度，严禁我司销售人员私下把客户推介给中介，一经发现则给予辞退且承担由此造成的经济损失。 ●严禁合作中介门店在未取得我司允许的情况下与我司销售人员 发生利益关系； ●与我司合作中介门店需与我司签订合作协议。
房地产中介现状与发展 房地产中介现状与发展 近几年，我国的房地产市场迅猛发展，随之而来的各类房地产中介机构亦步亦趋，如同雨后春笋般涌现出来。房地产中介行业成为了架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，对带动房地产市场运转起到润滑剂的作用。房地产中介服务是市场经济的产物，它所面对的客体是特殊形态的商品——房地产。房地产中介服务在促进中国房地产市场快速健康发展，推动房地产业走向繁荣的过程中起到了积极的作用。但当前房地产中介行业的发展仍面临着很多问题，其与市场发展不协调的一面也日益突显。下面我就房地产中介行业存在的问题及解决办法谈一下自己的认识。 一、房地产中介行业存在的问题及成因. (一) 房地产经纪机构市场准入机制不健全。 按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前臵专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了一些问题。 根据《房地产中介管理办法》规定，注册资金30万元以上、房地产经纪人3名以上，就可申请设立房地产经纪公司，而申请注册咨询公司注册资金10万元，只须3名从业人员，因此，房地产中介门坎极低，由门坎低带来的问题：经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营。根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法达到。一是各业务机构之间形成巨大差异，既有拥有十几家门店的地方知名的加盟连锁公司，又有大量的一个门店一部电话的个体工商户，“巨无霸”和“小舢板”同时并存，同时分享着市场蛋糕，不利于市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展；二是从业人员包罗万象，来自四面八方。有城市下岗人员、离退休人员、农转非人员，也有大学毕业生、外来务工人员等，文化程度高低悬殊，素质参差不齐，不利于整体形象和服务的提高； 三是相当部分从业人员经历了学徒—跳槽—当老板的过程，过度的频繁“跳槽”，“挖墙角”，“飞单”，加剧了各中介机构之间的无序竟争。
房地产与中介合作方案 Prepared on 22 November 2020
中介合作方案 一、合作时间：XXX年XXX月XXX日-XXX年XXX月XXX日 二、合作对象：XXXX 三、合作房源：XXXX 四、合作内容： 1、方式：中介门店从我司营销中心取得部分房源，通过门店客户接待、推介达成购房； 2、价格：中介门店从我司营销中心取得部分房源，价格、折扣等与我司营销中心一致； 3、成交：中介门店推售成功后带领购房意向客户到达我司营销中心财务签约室缴纳定金和签订购房手续； 4、佣金比例：实行双佣金制度，中介门店的佣金比例是购房总金额的XXX%，佣金为税后金额，中介门店不提供发票；由我司售楼人员负责接待中介门店推介而来的客户成交的，按照售楼部现行的佣金比例结算佣金。 5、结佣条件：购房客户交足首付款后，次月结算佣金； 6、口径输出要求：要求中介门店严格按照我司提供的销售口径向购房客户推销，切不可做出任务超范围承诺； 7、客户届定办法： 建立客户报备制度，我司指定对接人与各中介门店指定1名对接人进行客户信息对接报备；中介门店推介客户自行到售楼部看房的，中介
门店必须事前与我司对接人员进行报备登记，我司售楼人员按照轮序接待，若客户现场成交的，我司售楼人员负责跟进客户办理按揭手续等相关工作。 ●中介门店销售人员接待客户后及时通过该门店指定对接人向我司指定 对接人进行报备，我司指定对接人及时核对客户信息回复中介门店； ●有效客户判断标准，7天内未曾到访我司营销中心视为有效客户，中 介门店自接待客户之日起30天内未成交者，我司有权将该客户交予我司销售人员进行跟进，若是达成购房则与中介门店无关。 8、竞争约定 ●合作中介门店销售人员不得在我司项目方圆3公里内进行拦截客户等 行为； ●严禁合作中介门店销售人员与我司销售人员私下进行不正当操作等行 为；为规避我司销售人员与中介门店销售人员私下合作，我司案场必须执行严格的来访登记制度，严禁我司销售人员私下把客户推介给中介，一经发现则给予辞退且承担由此造成的经济损失。 ●严禁合作中介门店在未取得我司允许的情况下与我司销售人员发生利 益关系； ●与我司合作中介门店需与我司签订合作协议。 附件： 中介合作协议书 甲方： 乙方：
房地产中介行业就是房地产业的重要组成部分,房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中,为房地产业的生产、流通与消费提供了多元化的中介服务。房地产中介在我国既就是一个年轻的行业,又就是一个蓬勃发展的行业,已显示出强大的生命力与广阔的发展前景。它具有服务性、流动性与灵活性的特点,在房地产业中起着重要作用。 市场机会分析: 优势:房地产中介服务行业的未来发展潜力巨大,其主要的趋动因素来自于两个方面:一就是其所依立的房地产行业持续发展;二就是行业本身的进一步生长成熟。房产中介行业就是一个良好的投资机会,随着中国房地产业发展,特别就是住房福利体制的终止与货币化分房制度的实施,我国住宅建设进入了快速、健康的发展轨道,住房二、三级市场已“浮出水面”,并日趋活跃。与此同时,我国房地产中介市场也经历了从无到有的历史阶段,市场化程度逐步提升,迎来了飞速发展的时期。“公房上市”、“二手房买卖”、“商品房出租”等这些在几年前还比较陌生的字眼,如今已成了普通百姓耳熟能详的词汇。 劣势:地产中介行业就是一种劳动密集型的服务行业！其服务水平的高低直接由其员工所提高的服务来体现。而又因为,地产中介的市场准入门槛低,必然决定了,其从业人员的进入该行业的门槛也不高！所以,进入这个地产中介行业的人员的素质参差不齐。1“散、乱、差、小”就是国内房产中介服务业的主要特征。2行业管理不规范,进入门槛低与退出成本低并存,造成房产中介企业进出频繁,无序竞争,盈利递减。3缺乏技术资本投入,经营模式单一落后,处于发展初期阶段。4企业管理落后仍就是许多企业失败的关键因素。5地域性特征突出,尚未真正形成跨地区或全国性的著名现代房产中介服务企业。 机会:地产中介就是一种服务性的行业,前期投资不大,不需要投资很庞大的资金;也不像律师,会计行业需要很专的技能,所以,想进入这个地产行业的门槛不高。即只需拿到营业执照,一个小门店,几台电脑就可以营业。 竞争:正就是,因为进入这个行业的门槛低,所以这个行业的竞争也很激烈,行业也不够规范。近几年,贵阳也有很多地产中介。 市场环境分析: 经济环境:随着经济水平的逐渐提高,社会福利的增加,人们生活条件都会越来越好与中国普通百姓对中国有房有车才能结婚,才能成家立业,这样一个不成文的习惯规定,所有人们对房子的需求就不言而喻了,而且贵阳市新开发的金阳地区以后将成为贵阳以致西部地区的经融中心,所以许多经济条件比较好的家庭就会把手中的房子处理掉,而且还有很多外来人员都会瞧好贵阳,向金阳地区瞧齐,经济条件都很好。 自然环境:贵阳市贵州的省会城市,经济较其她城市发达、交通便利,人口密度大,特别就是金阳开发区的发展,对房地产中介提供很好的环境。 市场需求分析: 房地产中介行业作为房地产产业中的一部分,就是沟通供需双方的桥梁,并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程之中,在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用、。房产中介从小到大,从无到有,在短短几年内迅速崛起,主要得益于我国房地产市场的发育、成长与壮大,
2020房产中介辞职报告 尊敬的店长： 您好！ 我的这份辞职报告您应该不感到意外吧，我觉得我应该是 我们店最有辞职可能的那个人了，四个月了，我该认命了，我 就不是干房产中介的料，一个人还是要学会放弃，学会服输， 我不能一直在这份工作上死磕，这没什么意义，想必您也不想 有我这么一个开不出单的中介吧，您也给我时间了，两个月的 时间，我愣是一个客户都解决不了，那么就只能说明我个人有 问题，所以我也只能认命离职。 可能您不知道，在没来公司之前，我是在一个模椇厂里工 作的，算是一份稳定的工作了，但是我不想自己一辈子都呆在 工厂里面，我就跟家里人商量说，自己要去找一份像样的工作，拿上自己攒了半年的钱我就来了，其他的工作我都没经验，最 后我也只能来做中介了，还真别说，我穿上工作装后，还真挺 人模人样的，我就有点喜欢上这份工作了，来这第一个月我在 熟悉目前店里手底下的房产信息，亲自踩点房源，没业绩可以 理解，第二个月终于开单了，但是那是我同学要找房子住，知 道我在做中介，才找的我，这一单也根本不是我自己找的客户，第三个月第三个月，我直接就是一单都没开，我不够努力吗？ 我敢说我是我们店所有中介里面，对工作花心思最多的，我无
时无刻不想着开单，我到处找客户，但是别人就是不乐意，就 算有时候，有客户愿意跟我去看房了，无论我再怎么去夸房子，最后得到也是“我再看看其他的”、“我觉得这个不行”之类 的话，最后都是不了了之，有的人甚至直接把我电话给拉黑了，您说我能有什么办法，我也想开单啊。您让我跟着店里的第一 名一起工作，给他打下手一段时间，多学下别人的工作技巧， 但是我最后的结论就是：我就纳闷了，别人的客户怎么就那么 的爽快，我的客户怎么就那么难搞，我是看在眼里，羡慕在心 里啊，我完全就是按照店长您培训的工作方式来的，也有可能 真的是我哪里做得不对吧。 因为我零业绩，所以我势必也是没有工资的，要不是我出 来的时候，带的钱够多，我这四个月根本就没办法生活下去， 现在我身上的钱也已经所剩无几了，我想继续坚持这份工作， 我的钱包也没办法坚持了，我会继续再找一份工作，如果最后 还是不尽人意的话，我也只能从哪来回哪去了，继续回我的工 厂待着，这是很现实的一个问题。 此致 敬礼！ 辞职人：xx 20xx年x月x日
合作协议 甲方： 乙方： 根据国家及当地政策的有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚信的基础上，本着平等互利、优势互补的原则，结成长期、全面的战略伙伴关系，实现资源共享、共同发展，经协商一致订立本协议。具体条款如下：（一）合作前提 1.甲方具有物业经营相关的运营资质和证书，保证有效性。 2.乙方提供有效的房产中介运营资质证书。 3.甲方向乙方提供的房产信息需经过房屋产权所有人授权委托。 4.乙方不得利用甲方提供的房产信息进行违法宣传和操作。 5.乙方必须保证甲方提供的房屋产权所有人信息不外漏。 6.乙方不从事有害于甲方物业管理公司名誉和业主利益的行为。 7.不得随意单方面解除合作关系。 （二）合作期限与费用 1.甲乙双方自签订本协议之日起至年月日，共计年为合作 期。 2.乙方完成对甲方提供房屋信息的出租/出售后，将交易佣金的 %支付 给甲方。 3.甲乙双方每双月20日前进行一次佣金结算。 4.其它服务项目费用收费标准将另行说明。 （三）责任与义务 1．甲方有义务为乙方提供真实有效的房产出租/出售信息。 2．甲方积极配合乙方进行房产出租/出售过程中正常的宣传和中介服务工作。 3．乙方不得干涉甲方对看房人员或租赁/买方额外收取的费用。 4．甲乙双方必须尊重合作方信息的保密权，未经合作方同意，另一方不得使用任何信息。
5.乙方对在进入甲方管辖房屋区域内造成的一切损失负全部责任。 （四）协议解除及违约责任： 1、甲、乙双方同意在合作期内，因不可抗力导致房屋毁损、灭失的，协议终止，双方互不承担责任，但甲方应退还乙方已经提前支付的相关费用。 2、甲、乙任何一方如有违反协议上述各条款规定，除了按协议有关条款履行以外，守约方有权单方终止协议，并要求违约方赔偿给守约方由此造成的一切损失。 3、在履行合同过程中，如甲方违反合同约定妨碍乙方正常管理出租房屋的，乙方有权解除合同，如解除合同的，甲方应支付乙方本合同约定的单月租金的两倍作为补偿乙方的在管理租赁事宜中产生的必要支出；给乙方造成损失的，并应承担赔偿责任。 4、乙方在履行本合同过程中若违背诚实信用，有隐瞒重要事实和陈述虚假的行为的，给甲方造成损失的，乙方以本合同约定的单月租金的两倍作为赔偿给甲方。 七、附则 1、甲、乙双方在签署本协议时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按协议及规定严格执行。 2、甲乙双方就履行协议发生纠纷时，应通过协商解决；协商解决不成的，可依法向当地人民法院起诉。 3、本协议未尽事宜，双方可协商补充。在此之前签订的一切协议如与本协议有矛盾之处，均以本协议为准。之后所签订的补充协议及相关规定与本协议具有同等法律效力。
中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿 房地产 在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介在我国既是一个年轻的行业，又是一个蓬勃发展的行业，已显示出强大的生命力和广阔的发展前景。它具有服务性、流动性和灵活性的特点，在房地产业中起看重要作用。 市场机会分析: 优势：房地产中介服务行业的未来发展潜力巨大，其主要的趋动因素来自于两个方面：一是其所依立的房地产行业持续发展；二是行业本身的进一步生长成熟。房产中介行业是一个良好的投资机会，随着XX房地产业发展，特别是住房XX体制的终止和货币化分房制度的实施，我国住宅建设进入了快速、健康的发展轨道，住 二、三级市场已浮出水面”并日趋活跃。与此同时，我国房地产中介市场也经历了从无到有的历史阶段，市场化程度逐步提升，迎来了飞速发展的时期。公房XX” 二手房买卖” 商品房出租”等这些在几年前还比较陌生的字眼，如今已成了普通百姓耳熟能详的词汇。 劣势：地产中介行业是一种劳动密集型的服务行业！其服务水平的高低直接由其员工所提高的服务来体现。而又因为，地产中介的市场准入门槛低，必然决定了，其从业人员的进入该行业的门槛也不高！所以，进入这个地产中介行业的人员的素质参差不齐。1散、舌L、差、小”是国内房产中介服务业的主要特征。2行业管理不规范，进入门槛低与退出成本低并存，造成房产中介企业进出频繁，无序竞争，盈利递减。3缺乏技术资本投入，经营模式单一落后，处于发展初期阶段。4企业管理落后仍是许多企业失败的关键因素。5地域性特征突出，尚未真正形成跨地区或全国性的著名现代房产中介服务企业。 机会：地产中介是一种服务性的行业，前期投资不大，不需要投资很庞大的资金；也不像律师，会计行业需要很专的技能，所以，想进入这个地产行业的门槛不高。即只需拿到营业执照，一个小门店，几台电脑就可以营业。
房产经纪人的辞职报告 尊敬的陈经理： 您好!我是房产部的haoword。最近我一直在想在公司二年里做了些什么，得到了什么，我发现付出跟收获相差巨大，让我萌生了辞职的想法。对外别人都认为我们房产经纪人收入很高，可是事实事与愿违，特别是我们公司近期几个楼盘销售不是很理想，让我对这份工作更没有了信息，递交辞职信成了迟早的事情。 我的工作： 采集、核实和分析客户与房源等信息，设计与管理房号体系，填报和分析业务报表等; 陪伴客户查看房屋，测算购房费用
等; 代理契约鉴证与契税缴纳及权证办理，咨询与代理各类房贷事宜，协理房屋验收与移交等; 申办租售许可证，调研房地产市场，核算与评估房价，设计价格体系，编制宣传展示与管理用图表文件，设计平面安排和处理面积误差。 我的收入：底薪+提成 因为楼市问题，再加上自身的原因，导致我的提成很少，我在想我不适合做这份工作，希望经理能够批准我的辞职申请。最后，祝愿公司能够从困境中走出来，再创佳绩。 此致 敬礼! 辞职人：haoword 尊敬的陈经理： 您好！我是房产部的xx。最近我一直在想在××公司二年里做了些什么，得到了什么，我发现付出跟收获相差巨大，让我萌生了辞职的想法。对外别人
都认为我们房产经纪人收入很高，可是事实事与愿违，特别是我们公司近期几个楼盘销售不是很理想，让我对这份工作更没有了信息，递交辞职信成了迟早的事情。 我的工作： 采集、核实和分析客户与房源等信息，设计与管理房号体系，填报和分析业务报表等； 陪伴客户查看房屋，测算购房费用等； 代理契约鉴证与契税缴纳及权证办理，咨询与代理各类房贷事宜，协理房屋验收与移交等； 申办租售许可证，调研房地产市场，核算与评估房价，设计价格体系，编制宣传展示与管理用图表文件，设计平面安排和处理面积误差。 因为楼市问题，再加上自身的原因，导致我的提成很少，我在想我不适合做这份工作，希望经理能够批准我的辞职申请。最后，祝愿公司能够从困境
房地产与中介合作方案标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
中介合作方案 一、合作时间：XXX年XXX月XXX日-XXX年XXX月XXX日 二、合作对象：XXXX 三、合作房源：XXXX 四、合作内容： 1、方式：中介门店从我司营销中心取得部分房源，通过门店客户接待、推介达成购房； 2、价格：中介门店从我司营销中心取得部分房源，价格、折扣等与我司营销中心一致； 3、成交：中介门店推售成功后带领购房意向客户到达我司营销中心财务签约室缴纳定金和签订购房手续； 4、佣金比例：实行双佣金制度，中介门店的佣金比例是购房总金额的XXX%，佣金为税后金额，中介门店不提供发票；由我司售楼人员负责接待中介门店推介而来的客户成交的，按照售楼部现行的佣金比例结算佣金。 5、结佣条件：购房客户交足首付款后，次月结算佣金； 6、口径输出要求：要求中介门店严格按照我司提供的销售口径向购房客户推销，切不可做出任务超范围承诺； 7、客户届定办法：
建立客户报备制度，我司指定对接人与各中介门店指定1名对接人进行客户信息对接报备；中介门店推介客户自行到售楼部看房的，中介门店必须事前与我司对接人员进行报备登记，我司售楼人员按照轮序接待，若客户现场成交的，我司售楼人员负责跟进客户办理按揭手续等相关工作。 中介门店销售人员接待客户后及时通过该门店指定对接人向我司指定对接人进行报备，我司指定对接人及时核对客户信息回复中介门店； 有效客户判断标准，7天内未曾到访我司营销中心视为有效客户，中介门店自接待客户之日起30天内未成交者，我司有权将该客户交予我司销售人员进行跟进，若是达成购房则与中介门店无关。 8、竞争约定 合作中介门店销售人员不得在我司项目方圆3公里内进行拦截客户等行为； 严禁合作中介门店销售人员与我司销售人员私下进行不正当操作等行为；为规避我司销售人员与中介门店销售人员私下合作，我司案场必须执行严格的来访登记制度，严禁我司销售人员私下把客户推介给中介，一经发现则给予辞退且承担由此造成的经济损失。 严禁合作中介门店在未取得我司允许的情况下与我司销售人员发生利益关系； 与我司合作中介门店需与我司签订合作协议。 附件：
合肥市包河区房地产中介市场调查报告（经纪机构） 本次调查针对房地产中介人员，共发放50份问卷，收回有效问卷17份，涉及17个门店。 一、样本概况 调查样本中，男性占76.47%、女性占25.53%；本地城市户籍占52.94%、外来常住人口占47.06%；1970年代及以前出生的占5.88%、1980年代出生的占64.71%、1990年代出生的占29.41%；初中及以下文化程度的占5.88%、高中或中专占23.53%、大专占70.59%；自有住房占40%、市场租赁占60%；2000年及以前参加工作的占5.88%、2001-2005年参加工作的占5.88%、2006年以后参加工作的占 41.18%，其中，2010年以后参加工作的占47.06%。 二、调查结果 1、房地产中介服务总体满意度评价 房地产中介人员对本市房地产中介服务总体满意度评价平均88.12分,处于满意程度，其中，80-89分占、90分以上占。（见表1） 在12项房地产中介服务指标中，人员专业性最重要，占82.35；（多项选择，见表2） 3、房地产中介市场存在的主要问题
目前，房地产中介市场存在的问题中，以不正当手段诱骗消费者交易或者强制交易最为严重，占58.82%（多项选择，见表3） 房地产中介机构（门店）平均从业人员为12.82人，与去年相比，从业人员增加的中介机构占68.75%，平均增加2.64人；从业人员减少的中介机构占6.25%，平均减少2人；从业人员差不多的中介机构占25%。（见表4） 房地产中介机构平均每月办理房屋转让业务20套，与去年同期相比，41.18%的中介公司每月房屋转让业务增加，平均增加11.29%；5.88%的中介公司每月房屋转让业务减少，平均下降30%；41.18%的中介公司平均每月房屋转让业务差不多。（见表5） 52.94%、20套以上的占11.76%。与去年同期相比，中介公司每月房屋租赁业务上升的占35.29%，平均上升了10.67%；每月房屋租赁业务下降的占11.76%，平均下降3.5%；差不多的占35.29%。（见表6）
房产中介辞职报告_辞职报告 房地产行业目前不怎么景气。下面小编跟带分享几篇房产中介辞职报告，以供参考! 房产中介辞职报告一 尊敬的领导： 您们好!我很遗憾自己在这个时候向公司正式提出辞职。 我来公司也快两年了，也很荣幸自己成为**房地产公司的一员。在公司工作近两年中，我学到了很多知识与技能，***的发展也逐渐走上了轨道，从当初的我一个人到现在的28人;市场团队的框架已经基本建立，大家各司其职;房产的供应链体系也已经大体建立，为公司持续发展打下了一定的基础。 我非常感激公司领导给予我在这样的良好环境中工作和学习的机会。特别是******等领导在这两年中都给了我太多的关心，帮助和支持，我在此表示诚挚的感谢! 由于个人能力等原因，20XX年的责任考核指标已无望完成，按照当初的约定，我将提交辞职申请;另外，由于家庭原因，我现在无法全身心的投入到工作中去，无论是对公司还是个人来说，选择辞职将是对双方负责的行为;同样，由于个人能力
的问题，我已经没有信心可以带领这个团队完成公司期望的目标。 我对现在这个团队投入了深厚的感情，对现在做的房产产品也充满信心，如果有一个能力强的带头人，我相信他们可以做出一番业绩来回报公司，所以我希望公司领导一如既往的支持**营销团队。在我正式离开之前，我会把我的工作全部移交给接替我的人，直到他上手后我再离开，在当前的人员中，我认为***应该可以接替我的工作，供公司参考。 此致 敬礼! 辞职人：xxx 20xx年xx月xx日 房产中介辞职报告二 XX地产领导： 您好! 面对房地产冰期的阴霾，为了节约成本与人力支出，并消除职场疲钝所产生的“7年之痒”，在第一个法定端午节刚刚结束之时，我不得不遗憾而凄婉地正式向xx地产提出辞呈。在