中原住宅户型布局平面研究及赠送方式汇总
深圳中原_技术发展中心
研究目的
此份报告旨在服务于项目前期设计阶段.
为同事向发展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面推介做出借鉴，同时培养同事用专业的眼光，对户型方案提出评价意见或修改建议。同时汇总现在关于户型赠送的的方式，给同事参考借鉴。
住宅平面分析
★★ ：经典住宅平面 ★★： 创新住宅平面
目 录
CHAPTER 1
户型赠送方式汇总
CHAPTER 2
住宅平面分析CHAPTER 1
★★：经典住宅平面
★★：创新住宅平面
建筑平面评价
建筑平面
类型
优点缺点备注
点式1.容积率可充分利用
2.建筑风格富于变化
3.室外管道便于安排
4.对场地要求不高
5 . 便于户型布臵
6 . 结构稳定性强
1.通风差
2.户型间可能产生对
视影响私密性
1.高层建筑常采用
2. 香港、深圳的高层住宅区多
采用
3.可一梯多户
板式1 .有极好的通风性,容易形成穿堂风
2 .朝向好,可做到户户向阳
3 .宽敞明亮
4 . 私密性好
1 .总平面布臵呆板
（兵营式排列）
1.多层建筑多采用
2.大户型高档住宅采用
3 .一般一梯二户
4 .在京、沪房地产市场中被推
崇备至
点式联体1 .便于围合布臵，土地利用率高
2 .部分户型能南北通透
3 .可做到户户向阳
1 .处理不好,易形成东西向房
2 .围合太死,对区内通风不力,且
形成回声等噪音影响
1 .深圳目前常采用
2 .一般多用一梯四户平面拼接
★★：经典住宅平面
户型分析的概念 在目标市场能承受的的经济指标的前提下，对房地产住宅项目的户型设计中使用功能、平面尺度和空间环境进行科学性、合理性和实用性综合分析。 当前的户型分类： 1、经济型，又称紧凑型，普通标准； 2、小康型，又称中品型，中挡标准； 3、舒适型，又称高品型，高挡标准； 4、豪华型，又称消费型，超级标准。 户型全面分析：
（一）使用功能 1、主要功能: 私密区（静区）-主卧、卧室、书房、起居厅、专用阳台和花园、特殊用房等 公共区（动区）-客厅、攴厅、娱乐健身用房、共用景观阳台和花园等 2、辅助功能： 专用区（人流量疏区）-主卫、主卧专用储藏室、车库、工人房等 共用区（人流量密区）-公卫、厨房、共用储藏区、洗衣区等 （二）平面尺度 1、面宽-主要临空面房间的宽度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸） 2、进深-与面宽垂直方向的深度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸） 3、面积-一般情况下等于面宽×进深 1）单室面积-单一功能有独立周边界限的空间平面面积（例：卧室、书房） 2）组合面积-多个单一功能有独立周边界限的空间平面面积之和（例：主卧+主卫+专用储藏室） 3）交叉组合面积-两个或多个独立功能有共用周边界限的空间平面面积（例：客厅、攴厅、通道、玄关） 4）交通面积-仅作交通联系的有独立或共用周边界限的空间平面面积（例：通道、玄关） （三）空间环境 1、层高 2、间距 3、采光 4、日照 5、通风 6、观景 7、空气 8、噪声 （四）总图 1、规模（用地、容积率、总建筑面积、总套数、车位等） 2、物业分类 3、单体幢号布置和朝向 4、自然环境 5、景观与绿化 6、市政交通
种常用住宅户型尺寸 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】
16种住宅房间的合理尺寸 每套住宅均是由各种不同功能的房间组成的，每种房间的开间进深均有个合理尺寸，每种房间尺寸合理是套型设计达到适用、舒适或高舒适要求的基本保证。 这些不同功能的房间大致有主卧室、次卧室、客房、书房、儿童房、保姆房、健 身房、客厅、家庭厅、餐厅、门斗或门厅、厨房、公共卫生间、主卧卫生间、储 藏间、楼梯间、南阳台、北阳台等共约16 种。 一、主卧室 1.主卧室的最低开间中到中尺寸是3. 6m(净3. 3m) ，最低进深中到中尺寸是 4.8m(净4. 5m)。这是保证家具摆放和人的活动最低适用要求的尺寸(图1)。 2.主卧室的“舒适”开间中到中尺寸是 3. 9m(净3. 6m) ，进深中到中尺寸是 5.1m(净4. 8m)。这时家具摆放和人的活动是比较方便舒适的(图2) 。 3.主卧室的“高舒适”开间中到中尺寸是 4.2m(净3. 9m) ，进深中到中尺寸是7. 5m(净 7. 2m)。这时家具摆放和人的活动会更加方便舒适；不仅如此，到了这一级，主卧室就应该配有主卫生间和进入式衣帽间( 图3)。或不设进入式衣帽间， 以把卫生间做大，使洗浴更加舒适(图4)。 二、次卧室 次卧室为住户非主人使用的卧室，它的最低“适用”开间中到中尺寸是3. 3m(净3. 0m) ，进深中到中尺寸是4. 5m(净4. 2m)，如图5。这里讲的是最低“适用”要求，因为小于这个尺寸就会给家具布置和人的活动带来不便，也就是说小于这个尺寸的房间就不应设计为卧室，而应设计为书房、儿童房、保姆房等功能的房间。若户建筑面积比较大或很大，次卧室也分别提高到上述主卧图1或图2的标准，这时次卧室也就分别达到了“舒适”或“高舒适”的要求了。 三、客房 客房为专供客人使用的卧室，一般拥有三间卧室以上的大户型方予设置。它的尺寸标准最低应与次卧室相同(图5)。当然，如果户型更大，它也可按最低“适用”主 卧(图1) 甚至“舒适”主卧(图2) 设置，这时客房也就分别达到了“舒适”或 “高舒适”的要求了。 四、儿童房
绘制某住宅户型平面图步骤 1、绘制轴线 （1）新建空白文件。 （2）图层设置。 （3）设置“全局比例因子”为20 执行格式线型，开启，线型管理器。（4）将“轴线”设定为当前图层，绘制第一条水平线，长度：13580mm。（5）采用“偏移”工具，向下偏移900，1800，1200，2850，1350。（6）绘制“直线”，第一条垂直轴线，长度：10100mm。 （7）采用“移动”工具，向下，向右移动1000mm。 （8）采用“偏移”工具，向右偏移1500，3300，1500，600，4200，480。
2、绘制墙体 （1）多线样式：新建240墙多线样式，120墙多线样式，将“240墙”设置为当前多线样式。 （2）绘制240外墙线，对正类型为“无”。 （3）绘制240内墙线，对正类型为“无”。
（4）将“120墙”设置为当前多线样式，对正类型为“上”。 （5）编辑修剪所有的墙线，选择修剪方式。 3、绘制门窗
（1）分解多线墙体，以便修剪门洞与门窗。 （2）使用“偏移”“修剪”工具绘制出平面图中的门与窗位置，并将轴线隐藏。 （3）将“门窗”设置为当前图层。使用“矩形”和“圆弧”工具，绘制单扇门平面图：
（4）使用“矩形”工具，240x660绘制窗户平面轮廓图，再将其分解，向内偏移80。 （5）执行复制命令，采用“拉伸”命令，向下拉伸840，制作1500的窗平面。 （6）将门、窗制作成内部块，执行移动、旋转、镜像进行调整。 （7）绘制飘窗：采用“多段线”绘制轮廓线，向外“偏移”40，80。 （8）绘制客厅凸窗：采用“多段线”绘制内轮廓线，向外“偏移”90，60，90。
小户型住宅市场分析报告 随着丽阳天下、缔馨苑、翠馨居、皇庭彩园、小小家等一大批特色小面积住宅的推出，小户型又成为2002年深圳住宅市场的热点。小户型作为普通住宅市场的一种补充，并且是客户的过渡性产品，为什么会成为开发商追逐的焦点？它具有什么样的市场特征，现状如何？针对年轻客户的小户型会否受市场的欢迎？小户型市场有什么样风险？本文将对此做出分析。 小户型的界定 小户型是行业内的一种通俗说法，主要相对中大户型而言。一般有两种界定方式，一种是以户型的房厅来计算，将单身公寓、一房一厅、两房均叫做小户型；另一种是从面积上来区分，一般讲面积在70平方M以下的住宅叫做小户型。此外，还有一种在同等房厅数下，面积较小也被称作小户型，例如75—90平方M的三房被称为小三房。目前的界定一般都包含了以上三种定义的方法。而本文中的小户型物业主要是指主力户型为1—2房，2房户均面积约在70平方M以下的住宅工程，在统计分析中单身公寓归纳为一房。 深圳小户型市场发展简况 一、小户型市场发展回顾 自1994年以来深圳的小户型市场不断有新的工程推出，1997年、1998年随着豪宅市场的衰败，深圳小户型住宅市场开始崛起。当时比较有代表性的楼盘有皇城广场、大鹏花园、先科花园等。均是以30—60平方M/户为主力户型，并且受到了市场欢迎。到2002年又有扩大之势，有趣的是2002深圳小户型物业的热潮也是随着豪宅供应的结构性失衡而兴起。小户型早期的时候主要集中在口岸区域居多，销售也是以外销客户为主，随着市场的不断发展，目前在全市各个区域都有小户型住宅的供应，小户型的客户也越来越广泛。
若以面积在70平方M以下的户型为小户型，上图显示了从1999年到2002年各行政区小户型占小户型总量比例的走势。可以看出罗湖区的小户型比例呈下坡走势，福田自1999年达到高峰理性回归后，又开始呈缓慢上升趋势；而南山区则随着中心区的西移、滨海大道开通、西部通道的规划等种种利好消息呈快速上升的趋势，也反映了南山区的较低的均价对中低收入的消费者有较大的吸引力，从而导致了小户型比例的上升。 若以面积在70平方M以下的户型为小户型，上图显示了从1998年到2002年各行政区小户型户均面积的走势。除南山的户均面积在1999年有较大的变动外，其他区域的户均基本都在55平方M附近上下波动，并且都在44-60平方M的范围之内。二、小户型市场主要特征 通过对世联地产基础数据库中的1999-2002年的近60个小户型工程的分析，发现小户型住宅具有以下几个明显的特征： 多数集中在罗湖、福田、南山的生活旺区 从2000-2002年所推售的小户型工程来看，53.8％集中在福田，罗湖占了23.1％、南山紧随其后占15.4％，关外及盐田所占的比例较小，不到1成。从各自的区域分布来看，福田大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，罗湖主要集中在老城区，南山主要是以南头老城区为主，这些区域都有着生活配套成熟、交通方便的显著特征。 工程规模较小，容积率很高 从工程的规模来看，在2000—2002年的工程中，总建筑面积在3万平方M以下的工程占了47.5％，3—5万平方M的占了30％，5万平方M 以上的占了22.5％，并且其中均没有10万平方M以上的工程。同时这些小户型工程的容积率都比较高，从分布情况来看，容积率在6以下的工程约占36.7％，在7-10的工程约占40％，容积率在10以上的工程占了23.3％，其中都会100和珍宝公寓两个工程的容积率在20以上。
房屋户型图分析
————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：
?行政区域:?天河区 ?项目位置:?天河区天河路230、232号 ?交通位置:?地铁1号线 ?周围交通:?地铁：地铁3号线——石牌桥站、地铁1号线——体育中心站 周边交通：BRT快速通道、60多路公交车途径此项目 ?售楼电话:?400-888-2200 转19443 ?售楼地址:?广州市解放南路39号万菱广场9楼全层 ?开发商:?广东省经济技术研究所房地产开发部/佛山市城区先丰实 ?销售许可:?20090361 ?均价:?40000 元/㎡ ?价格说明:
?带装修，随屋配备家私家电 ?历史价格:?2010年10月28日- 至今均价40000元/㎡ 2010年07月28日- 2010年10月28日均价32000元/㎡ 2010年06月08日- 2010年07月28日均价30000元/㎡ 2010年05月24日- 2010年06月08日均价32000元/㎡ 2010年03月26日- 2010年05月24日均价30000元/㎡ 2009年11月30日- 2010年03月26日起价25000元/㎡最高价28000元/㎡ 2009年11月24日- 2009年11月30日均价40000元/㎡ 2009年11月02日- 2009年11月24日起价23000元/㎡最高价25000元/㎡ 2009年09月17日- 2009年11月02日均价28000元/㎡ ?户型面积:?一居47㎡-77㎡ ?建筑面积:?68623平方米 ?占地面积:?21531平方米 ?开盘时间:?2009年11月1日 ?入住时间:?预计2010年底 ?物业公司:?仲量联行 ?物业费用:? 6.8元/㎡*月 ?绿化率:?33.10% ?容积率:? 3.19 ?车位
户型分析大全
目录 一、关于户型 二、户型概念合集 三、住宅空间九说 四、住宅户型九说 五、户型中的流线设计 六、户型功能分析 七、好户型的标准 八、户型设计要点 一、关于户型 可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的 户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生 活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨，希望我们的研究心得能给您一定的帮助。 户型需要策划 表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤 等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。 其实不然。户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费 者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题， 其次才是技术问题。 世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰 到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费 特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造 等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。而这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能是项目策 划人的工作，设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工 作才能设计出真正的“好”户型。 户型策划的主要内容有以下几点： 1、户型类别配置。想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平 面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、 四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？ 2、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。香港人通常将70 ㎡做成三房而北方地区二房的面积也大多超过 100 ㎡。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100 ㎡左右，有 的希望三房能做到130㎡以上甚至170 ㎡；有的喜欢70㎡的二房，有的中意二房超过90㎡……那么具体 到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划。 3、户型类别分布。我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放在了错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、 或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层……位置最好的地方设置总价 最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离 这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。 4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？……等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度
住宅户型设计 ◆房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来,客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置;卧室是静区，应比较深入;卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。 ?◆房型好的住宅采光口与地面比例不应小于1∶7；房间宽度不应小于３.3米；主卧室宽度不宜小于3米,面积应大于1２平方米，次卧室的面积应在１０平方米左右;餐厅应是明间,宽度不宜小于2．4米；厨房净宽度应在1.5米左右，宜带一服务阳台;带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。另外，房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点,即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次,设计出合适的住宅生活空间。 ◆在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的，二室二厅一厨一卫,建筑面积在８0~１00平方米的适合两口之家或新婚夫妇居住;三室外二厅一厨双卫,建筑面积在1０0～１2０平方米之间,适合三口之家，子女在１２岁以上的居住,适当考虑书房和公用卫生间；对于四五口人家,考虑到父母随子女住，需要增加老人住房或专用卫生间，建筑面积应考虑在１４0～1５０平方米之间，具体为四室二厅一厨双卫或三卫一贮；对于两代或三代同住，经济收入又比较高,应考虑六室三厅三卫一厨或跃层或别墅。当然，人们对户型的要求还会因以下因素的变化而变化:一是随家庭人口的变化而变化，二是随家庭经济收入的变化而变化，三是随家庭主人职业地点的变化而变化。 区分住宅的基本功能
一套住宅应具备六大基本功能,即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。 公共区:供起居、会客使用,如客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区:供处理私人事务、睡眠、休息用,如卧室、卫生间、书房等。?动区:活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。?静区：要求安静,活动相对比较少，比如卧室、书房。 这些分区,各有明确的专门使用功能。在平面设计上,应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。? 起居室(客厅）:两个基本原则是，其一,起居室的独立性;其二，起居室的空间效率。现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离,但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当,否则会影响家具的摆放与使用,降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深,会影响室内采光，使起居厅较暗。 厨房:购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放式厨房有着很好的空间效果,可以充分展示个性化装修的魅力,也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准
户型优劣势分析 住宅功能分区如下 1、公共活动区 供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。 2、私密休息区 供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书房、保姆房等。3、辅助区 供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、储藏室、健身房、阳台等。 要求分区各有明确的专门使用功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。 评价房型主要考虑以下几个方面 1、整体而言 景观
朝向 单元户数 人文环境 方正实用 2、具体而言 ①。活动区与休息区明确分开，休息区相对集中 ②。尽量减少在活动区内墙上开门，使完整墙面更多。 ③。厅最好朝南或面向景观。 ④。大厅与分户门内室间设走廊等过渡性空间。 ⑤。在厅内墙上忌多处开门妨碍厅的使用，忌门与门对开。 ⑥。厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房。 ⑦。卧室远离电梯间或楼梯。 ⑧。厨房外最好配有工作阳台，既可通风又可弥补厨房使用面积和临时使用功能不足。 ⑨。食寝分离、居寝分离。 ⑩。入口处最好有玄关。 11。餐厅与起居室空间上相互贯通，形成自然通风。
12。卫生间不宜离主卧太远，更不要穿越客厅。 （3）、重视起居室客厅的设计 客厅是家庭住宅的门户，在整套房子中占有重要的地位。客厅的空间应十分独立，使客厅的空间几乎不受任何干扰；由于起居室兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客厅，留出足够摆放家具的稳定空间；客厅设计中最大的禁忌是所有房间绕厅布置，造成开门太多，完整墙面少。由于交通线路交叉穿越，不利于厅内家具的布置和使用，也影响了休息区的私密和安静。 客厅应十分开阔，有南北穿堂风，通风采光效果极佳； 客厅应设置南向阳台，可做成落地窗； 关于开间，有“三米九是起步，四米是小康”的说法，无锡流行4.2米的做法，更有一些舒适性住宅可达到4.5，5.8M。现代人更注重对家庭布置、家具摆放的实际要求。从方便布置两三件套的角度出发，厅内连续可使用的墙面最小长度最好在4米以上。 A.主卧室 应带一个专用卫生间。如户内仅设计一个卫生间，应放在主卧室附近。主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米。
经典房地产全程策划理论体 系 0.项目概况 1.项目市场策划 1.1 项目周边环境分析 ⑴项目土地性质调查 ★ 地理位置 ★ 地质地貌状况 ★土地面积及其红线图 ★七通一平现状 ⑵项目用地周边环境调查 ★地块周边建筑物 ★ 绿化景观 ★ 自然景观 ★历史人文景观 ★环境污染状况 ⑶地块交通条件调查 ★地块周边市政路网及其公共交通现状、远景规划 ★项目对外水、陆、空交通状况 ★地块周边市政道路进入项目地块直入交通网现状 ⑷ 周边市政配套设施调查★购物场所
★文化教育 ★ 医疗卫生 ★ 金融服务 ★娱乐、餐饮、运动 ★生活服务 ★ 游乐休憩设施 ★周边可能存在对项目不利干扰因素★历史人文区位影响 1.2 区域市场现状及其趋势判断 ⑴宏观经济运作状况： ①国内生产总值 ★第一产业数量 ★第二产业数量 ★第三产业数量 ★房地产所占比例及数量 ②中国房地产开发业景气指数 ③国家宏观金融政策 ★货币政策 ★利率 ★房地产按揭政策 ④固定资产投资总额
★全国及项目所在地★其中房地产开发比重 ⑤社会消费品零售总额 ⑥商品零售价格指数 ★居民消费价格指数 ★商品住宅价格指数 ⑦中国城市房地产协作网络信息资源利用 ⑵项目所在地房地产市场概况及政府相关政策法规★项目所在地居民住宅形态及比重 ★ 政府对各类住宅开发和流通方面政策法规 ★政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面政策法规 ★短中期政府在项目所在地及项目地块周边市政规划⑶项目所在地房地产市场总体供求现状⑷项目所在地商品住宅市场板块划分及其差异⑸项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现⑹商品住宅客户构成及购买实态分析★各种档次商品住宅客户分析 ★商品住宅客户购买行为分析 1.3 土地SWOT分析 ⑴项目地块优势⑵项目地块劣势 ⑶项目地块机会点⑷项目地块威胁及困难点 1.4 项目价值分析⑴商品住宅项目价值分析基本方法和概念
武汉住宅户型未来发展趋势分析 一、武汉住宅户型发展历史 武汉住宅户型发展历史可以分为三个阶段：福利分房时代、中大户型时代和中小户型时代，每个阶段都有其不同的形成和发展的原因，也由此抒写了武汉的住宅户型的发展历史。 1、福利分房时代 1996年以前，武汉人的住房问题基本上是依靠福利分房解决，其住房和户型条件由单位性质、效益及房主在单位的级别、贡献决定，一般不能自已做主，分到什么条件就是什么条件。在这种情况下，有的人可以住花园洋房甚至别墅，而有的人却只能住单身宿舍，住房条件和房主的实际需求之间存在着极大的差异。 同时，在户型设计上也没有很好地考虑到人性化的住宅需求，纯粹是以满足基本住房需求考虑。因此，福利分房时代的户型只可视为计划经济时期产物，不能代表真实民意需求。 2、中大户型时代 1996年-2002年这段时间内，武汉的商品房市场逐渐发展起来，同时，房价涨幅与市民月均收入涨幅之间差距相对较小，而福利分房则随着企业改制等种种原因逐渐退出历史舞台。在这种情况下，商品房作为部分有福利房人士改善现有住房条件及无福利房人士解决住房问题的需求对象逐渐成为房地产市场的支柱。 由于房价涨幅与市民月均收入涨幅差距较小，使得市民购买能力相对较强，因此中大户型受到广泛青睐，购房者普遍倾向于购买120㎡以上的3房的住宅。 3、中小户型时代 2003年至今，武汉的房地产市场发展日渐成熟，房价也像坐上了直升机一样，突飞猛进、一路上涨，目前均价已经超过4000元/㎡，年增长幅度从2002年之前的5%左右升至目前的10%-15%，且有越升越快之势。而市民的月平均收入涨幅却变化不大，从2000年直至今增长率一直保持在15%左右的平稳状态，较之房价涨幅差距甚大。 在这种情况下，市民购买能力随着房价一路高歌猛进而逐渐受到限制，对住房面积的需求也不得不从中大户型逐渐调整为中小户型。 □小结 武汉市民对住宅户型的需求由自身经济条件来决定，在购买能力许可的范围内倾向于较大面积的户型。但目前快速上涨的房价削弱了广大普通市民的购买能力，故此住宅户型需求主力也由中大户型时代的120㎡以上的大3房调整为目前中小户型时代的100㎡左右的小3房。如果房价仍然持续快速上涨，市民需求主力户型将会越来越小。
世联经典房地产全程策划理论体系全案 0. 项目概况 1. 项目市场策划 1.1 项目周边环境分析 ⑴项目土地性质调查 ★地理位置 ★地质地貌状况 ★土地面积及其红线图 ★七通一平现状 ⑵项目用地周边环境调查 ★地块周边的建筑物 ★绿化景观 ★自然景观 ★历史人文景观 ★环境污染状况 ⑶地块交通条件调查 ★地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ★项目对外水、陆、空交通状况 ★地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 ⑷周边市政配套设施调查
★购物场所 ★文化教育 ★医疗卫生 ★金融服务 ★娱乐、餐饮、运动 ★生活服务 ★游乐休憩设施 ★周边可能存在的对项目不利的干扰因素★历史人文区位阻碍 1.2 区域市场现状及其趋势判定 ⑴宏观经济运作状况： ①国内生产总值 ★第一产业数量 ★第二产业数量 ★第三产业数量 ★房地产所占比例及数量 ②中国房地产开发业景气指数 ③国家宏观金融政策 ★货币政策 ★利率 ★房地产按揭政策
④固定资产投资总额 ★全国及项目所在地 ★其中房地产开发比重 ⑤社会消费品零售总额 ⑥商品零售价格指数 ★居民消费价格指数 ★商品住宅价格指数 ⑦中国都市房地产协作网络信息资源利用 ⑵项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ★项目所在地的居民住宅形状及比重 ★政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ★政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规★短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 ⑶项目所在地房地产市场总体供求现状 ⑷项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 ⑸项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发觉 ⑹商品住宅客户构成及购买实态分析 ★各种档次商品住宅客户分析 ★商品住宅客户购买行为分析 1.3 土地ＳＷＯＴ分析 ⑴项目地块的优势 ⑵项目地块的劣势
7号楼! 8号楼！ c 燃情岁月(E户型53.26—53.75m2/一室一厅一卫) 就如同生命中某个阶段，花样年华，一切简洁、直接 户型设计简约自然，视线通畅柔和 明亮厅房，良好通风采光 步入式阳台与卧室连为一体，私密性强 在私享的天空 邀爱人翩翩起舞，邀明月一同小酌 生活因此浪漫无比 东城情怀(F户型94.56—95.86m2/二室二厅一卫) 闲居家中，也能重温罗马假日
每天清晨，阳光一丝一点的挤进来 叫醒了熟睡中的懒猫。 户型方正实用，动静、干湿分区，得房率高； 完全人性化设计，透光性好 大落地观景阳台，中心花园美景一览无余 甜蜜生活，坐享温馨浪漫人生之旅 情感磨坊(G户型50.14—50.93m2/ 一室一厅一卫) 心情可以放飞，空间刚刚好 户型方正实用，得房率高 整体设计简洁大方，通透流畅，线条工整； 为年轻人个性的张扬 和这个年龄特有的奇思妙想量身订做 我的青春我做主 恋景倾城(H户型90. 63—91. 65m2/二室二厅一卫)
当旷世美景与煦暖阳光成为生活的寻常，夫复何求 厅、卧方正实用，动静分区，具灵动之美 客厅联体落地阳台，视野豁然开朗，美景一览无余 明厅、明卧、明厨、明卫，阳光在每个房间自然起舞 令目光所及的风景天然鲜活 餐厅独立，与厨房浑然一体，合理舒适 生活因此愉悦欢快 [来自官方网站]家天下户型介绍（9、10号楼） [ 2007-3-9 13:51:00 | By: 紫薇家天下] 9号楼！10号楼！ 玲珑美居（M户型43.81平米/一室两厅一卫） 窈窕一居，给年轻的心一个归处. 独立厨、卫、厅，各有使用功能，功能齐备 格局方正、紧凑，实用率高 整体空间浑然一体，南北通透，采光通风优越 飞扬青春思绪，独立自由，随心所欲