地产物业上门维修服务的规范要求
1、敲门
有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长。没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答，等候三分钟，若主人仍未返回，写留言条塞入用户门内。
2、介绍
主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍：“对不起，打扰了，我是某某物业有限公司维修人员ⅩⅩⅩ，前来为您服务。”
3、进门
如进入十分整洁的房间，员工应将鞋子脱在门外，赤脚进入、或穿好自备鞋套，经主人许可，进门可不必套鞋套，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，
如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。
4、维修
维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。实在无法避免时，应事先向房间主人打招呼。
5、整理
修理完毕，做到工完场清。
6、收费
按规定标准收费。
7、填单
如实填写《某某物业有限公司维修单》，请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名。
8、辞别
向用户告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，止门口
时，应转身面对房间主人说：“今后有问题，请随时联系，再见。”
9、整个工作期间不得收受业主送的物品，尽量不借用主人家里的工具、抹布等。
物业服务收费管理办法 物业服务收费管理办法 发改价格[2003]1864号 物业服务收费管理办法? 发改价格[2003]1864号? 国家发展改革委、建设部 关于印发物业服务收费管理办法的通知 各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局： 为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。 附：《物业服务收费管理办法》 中华人民共和国国家发展和改革委员会 中华人民共和国建设部 二○○三年十一月十三日 附： 物业服务收费管理办法 第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。 第二 条 本办 法所称物 kru kru [选取日期]
业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。 物业服务收费的监督管理工作。 第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。 第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显着位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。 第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业
物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法 总则 在路劲地产集团内部，开发公司和物业公司相互支持、相互配合，从不同的角度服务于集团的总体目标。 物业公司通过提升物业服务品质、提高业主满意度、打造物业服务品牌，为集团“用心筑造品质生活”的品牌理念做出贡献。 开发公司对于物业公司提供的服务支付合理的费用，并在项目整体预算和年度预算中充分考虑。 本办法界定集团内部物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法，没有界定清楚的由物业公司与开发公司协商解决，协商不一致的由集团裁定。各开发公司依实际需要以合同形式约定物业公司应提供的服务及双方应结算的费用。 本办法适用于路劲地产集团管理范围内的所有开发公司和物业公司。 服务内容 设计的前期介入顾问咨询：优化项目的设计，减少房屋交付后设计缺陷、降低物业运营成本，从而提升客户的满意度。主要优化方向： 安全类——周界防范、出入口设计、安防设备、消防设备、道路交通标识等； 工程类——科技系统及其配套、电梯、配电、给排水、消防、智能化、道路交通设施、健身设施、照明、车库、雨水回收利用系统、建筑物等； 景观类——硬质景观（水景配置、园林小品、景观灯具、景观建筑物）、绿化活动健身场所、绿化设施、道路等； 泳池、会所类——设施配置及选型、客流线路设计、安全防护措施、卫生要求、污染防控、经营策略、产权归属建议等。 协助开展前期物业管理服务招标：配合开发公司进行前期物业招标工作。主要工作包括：物价核准或物业费超标准收费申报； 系统运行费用的申报或备案； 编制招标文件、公告等； 意向投标单位的选择及报名组织； 编写前期物业服务合同、临时管理公约、物业服务协议并签订前期物业服务合同； 中标物业单位的备案。 营销现场的服务：通过现场的服务与管理，为客户提供一个安全、温馨、舒适的营销现场环境，支持地产销售和服务。主要服务内容： 客户接待——包括门童、吧台、科技人居馆、系统体验间等接待服务，以及涉及物业服务内容的现场咨询； 综合维修——销售中心、科技人居馆、系统体验间区域的设施设备日常维修保养； 秩序维护——销售中心及样板、区域内停车场管理、外围巡逻、夜间值守、消防安防设施日常管理、礼仪形象岗、突发事件的应急处理； 清洁及环境消杀——日常保洁、专项保洁、科技人居馆、系统体验间物品看护、环境消杀服务； 绿化维护——外围绿化养护、定期草花补植、绿化病虫害控制； 大型营销企划活动的现场配合包括现场保洁服务、客户接待服务、现场秩序维护服务等。开发公司办公区域的物业服务，主要服务内容： 综合设备设施维修服务——办公区域内设施设备日常维修保养和日常的水电维护；
房地产公司物业区域分公司管理办法 为进一步完善公司治理，理顺集团和各地区地产公司对xx物业地区分公司的管理，规范、完善地区物业分公司的经营运作，特制定本办法。（本办法适用于xx物业各地区分公司；xx物业xx分公司由集团另行制定管理办法。另，本办法中xx物业xx地区分公司指除xx分公司以外的其他分公司。） 第一章组织机构 第一条原xxxx物业有限公司已重新登记注册为全国性的一级物业资质企业——xx物业有限公司，其营业执照、物业资质、公章等，由集团物业管理中心统一管理，并行使其职能、权限，承担责任和义务。原xxxx物业有限公司所管楼盘由重新注册成立的xx物业xx分公司统一管理。 第二条集团物业管理中心协助各地区地产公司在当地注册成立xx物业地区分公司。在当地注册的xx物业地区分公司归各地区地产公司直接管理，作为地区地产公司的二级公司运作。 第三条物业管理中心作为集团公司物业管理的职能部门，对各地区物业分公司进行行业指导和监督协调，具体职能如下： 1、履行对各物业分公司的业务指导、行业管理、技术支援、监督协调、规范运作、资源整合等职能。 2、引进先进物业管理模式，全面协调与物业顾问公司的合作关
系，并协助物业顾问公司对XX已与之签约的项目实施管理；定期组织召开与物业顾问公司的全国联管会，检讨合作关系和合作成果，并指导各项目联管会机制的执行。 3、按照先进的物业管理模式，结合XX特点，制定标准化物业管理制度、管理流程和作业指导书，指导各地物业分公司按照集团统一模版结合当地实际情况和各项目特点制定建立标准化管理体系并组织实施。 4、定期对各地物业分公司、各项目的物业管理实施状况和水平进行检查、评估、总结，促进各物业分公司、各项目按照标准化、先进性物业管理水平发展，确保XX物业管理水平处于国内领先地位。 5、建立物业管理干部储备体系，通过社会招聘专才和吸收优秀应届大学生，引进和培养所需的物业管理中高级人才，并按需要向各地输送人才。 6、对各分公司总助及以上人员的任职资格、职务晋升、薪资调整、考核结果等提出审核意见。 7、负责对各地区物业分公司管理人员进行全国范围的定期轮岗、调配、培训工作。 8、全面协调各地物业分公司在营业执照、资质管理等方面的关系，整合集团物业管理资源，并协调处理跨地区或涉及全国性的物业管理重大事件。 9、直接管理xx物业有限公司的资质、公章使用等事务，以便更好地指导、协助各地物业分公司的组建和管理，并以该公司名义处理
《恒大地产集团物业系统管理制度办法》
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恒大地产集团物业系统管理办法 第一章组织架构 第一条集团物业管理中心对地区公司物业管理工作进行规范、指导、监督及考核。 第二条地区物业公司由所属地区公司直接管理。 第三条地区物业公司组织机构设置由集团统一制定并发文执行。 第二章人事管理 第四条地区物业公司定岗定编标准、薪资结构体系由集团物业管理中心统一拟订，经集团人力资源中心审核后，报集团董事局主席审批。 第五条各地区物业公司员工年度薪资调整方案经集团物业管理中心、人力资源中心审核后，报集团董事局主席审批后实施。 第六条地区物业公司定岗定编方案由地区物业公司拟定,经地区公司董事长(或主持工作一把手)、集团物业管理中心签署意见后，报物业直管副总裁审批。 地区物业公司维保修人员及配合营销人员的定岗定编方案，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签批后执行，报集团物业管理中心备案。 第七条地区物业公司领导班子成员、物业服务中心负责人的录用及定薪、转正定级、任免、解聘等须报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批，并报集团物业管理中心备案；属地区物业公司领导班子成员的，须报物业直管副总裁审核后再报集团分管领导审批；属地区公司领导班子成员的还须再报集团董事局主席审批。 集团物业管理中心对地区物业公司董事长（或主持工作一把手）的工作进行考核与评定，依据考核与评定结果，对其任职资格有建议权与否决权。 地区物业公司其他员工的录用及定薪、转正定级、调动、任免、工资、奖惩、解聘等由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行。 不符合公司入职及提拔晋升条件的经地区公司董事长（或主持工作一把手）审核后，报物业直管副总裁审批；属地区物业公司领导班子成员的，须再报集团分管领导审批；属地区公司领导班子成员的，
物业公司管理细则 物业公司管理细则【1】 第一章总则 第一条、为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本细则。 第二条、本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企 业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条、国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 第四条、国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 第五条、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章业主及业主大会 第六条、房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (二)选举业主委员会委员，并享有被选举权; (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议; (四)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务; (五)参加业主大会会议，行使投票权; (六)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (七)监督物业管理企业履行物业服务合同; (八)监督业主委员会的工作; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条、业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守业主公约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
地产公司交楼工作管理办法 第一章总则 第一条为进一步规范交楼流程，明确各部门职责，提升楼盘交付质量，特制订本办法。 第二章装修工作面移交验收 第二条合同交楼10个月前（不含冬歇期），地区公司工程部组织工程管理部、装修单位、主体单位、铝合金单位、管理及监察部、物业公司等成立联合验收小组。 第三条联合验收小组分为若干小组，须按装修工作面移交标准逐栋逐层逐户进行验收，验收期间须每天填报《住宅装修工作面验收问题表》（附件一），工程部、物业公司、装修单位、主体单位、铝合金单位对每户验收意见签字确认。 第四条验收完成后48小时内由主管工程领导（或三线项目总经理）主持召开专题会议制定整改计划，限期一个月内整改完成；会后24小时内由招投标部负责将验收问题及整改计划送达主体单位高层。 验收小组每周向主管工程领导及三线项目总经理汇报整改进度，并对异常情况提出解决方案。 第五条整改完成后，原验收小组以栋为单位进行复验。重大问题100%整改完成，一般问题至少80%整改完成才达到合格条件，合格后原则上必须以栋为单位（个别情况，须保证至少每十层）办理装修工作面移交手续。 第六条因主体单位无力整改或整改不力的，由主管工程领导牵头组织工程部、招投标部、预决算部等召开专题会，协调主体单位以
约定转扣费用总额的方式，将整改任务委托装修单位或其他单位负责。 若主体单位拒绝协调的，经主管工程领导审批同意，地区公司可直接委托其他单位整改，费用转扣主体单位，委托施工过程中须做好现场拍照、记录等工作；合同管理部全程指导工程部开展维权取证工作，招投标部负责定期书面通知主体单位及其高层。 第七条对验收合格的楼栋，工程部办理移交手续后，可根据工程进度款追加支付办法向地区公司董事长（主持工作一把手）提出给予主体单位追加支付进度款奖励申请，报管理及监察中心总经理审批后执行。 第八条装修工作面移交标准： 1、外立面施工完成，脚手架拆除完成。 2、卫生间、阳台（露台）、屋面、外墙、窗边等部位淋（蓄）水试验合格，室内不得出现渗漏水。 3、墙面抹灰强度、平整度、垂直度符合要求，无空鼓、开裂。 4、建筑尺寸、入户门和户内门的位置、洞口尺寸及墙厚符合要求，不得出现大小头。 5、室内地面、阳台、楼梯、电梯前室等部位的标高符合要求。 6、室内开关（插座、灯具、弱电、等电位）底盒、空调洞口等预埋（留）位置符合要求。 7、给水管、地暖管试压合格且做好成品保护，并带压移交。 8、各门、窗填缝密封严实，无漏风现象。 9、各楼栋排水管通畅无堵塞、无损坏。 10、主体结构与样板房保持一致。
恒大地产集团物业系统管理办法 第一章组织架构 第一条集团物业管理中心对地区公司物业管理工作进行规范、指导、监督及考核。 第二条地区物业公司由所属地区公司直接管理。 第三条地区物业公司组织机构设置由集团统一制定并发文执行。 第二章人事管理 第四条地区物业公司定岗定编标准、薪资结构体系由集团物业管理中心统一拟订，经集团人力资源中心审核后，报集团董事局主席审批。第五条各地区物业公司员工年度薪资调整方案经集团物业管理中心、人力资源中心审核后，报集团董事局主席审批后实施。 第六条地区物业公司定岗定编方案由地区物业公司拟定,经地区公 司董事长(或主持工作一把手)、集团物业管理中心签署意见后，报物业直管副总裁审批。 地区物业公司维保修人员及配合营销人员的定岗定编方案，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签批后执行，报集团物业管理中心备案。 第七条地区物业公司领导班子成员、物业服务中心负责人的录用及定薪、转正定级、任免、解聘等须报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批，并报集团物业管理中心备案；属地区物业公司领导班子
成员的，须报物业直管副总裁审核后再报集团分管领导审批；属地区公司领导班子成员的还须再报集团董事局主席审批。 集团物业管理中心对地区物业公司董事长（或主持工作一把手）的工作进行考核与评定，依据考核与评定结果，对其任职资格有建议权与否决权。 地区物业公司其他员工的录用及定薪、转正定级、调动、任免、工资、奖惩、解聘等由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行。 不符合公司入职及提拔晋升条件的经地区公司董事长（或主持工作一把手）审核后，报物业直管副总裁审批；属地区物业公司领导班子成员的，须再报集团分管领导审批；属地区公司领导班子成员的， 再由集团人力资源中心汇总、审核，报集团董事局主席审批后实施。第八条集团各中心对地区物业公司员工因严重违反公司制度、指令或工作失职，从而决定给予的警告、通报批评、扣罚奖金、降薪、降职、免职、辞退等处分由直管副总裁审批,涉及降职、免职、辞退等处分的，还须再报物业直管副总裁审批。 第九条地区物业公司领导班子的分工调整由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批，报集团物业管理中心备案。 第十条各地区物业公司之间的人事调动由地区公司董事长（或主持工作一把手）签署意见后，报物业直管副总裁审批；与集团系统其他单位之间的人事调动，经物业直管副总裁签署意见后，报集团人力资源中心总经理审核、审查、审批后实施；其中属地区物业公司领导班
房地产公司物业管理规定[119770] 物业管理规定 (一)、物业管理的前期介入，即从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议，并基于自身的物业管理经验对大楼物业管理的组织结构、岗位设置、人员培训计划、管理计划、各岗位的工作流程和岗位责任制的制定。 (二)、前期物业管理的工作设施方式 自房产公司与物业管理公司签订前期参与管理协议生效之日起，物业公司负责组织专家成立专门的工作小组，针对广场项目的具体问题提出有关的服务计划，并按双方认可的计划书进行实施，定期派人员参加房产公司的重要工程会议，必要时应常驻房产公司。物业公司提供的意见和建议一般以文字材料为准，并要求有较强的时效性，合作双方共同建立前期物业管理档案。 (三)、物业公司提供前期物业管理的内容 1、通过对市场的调研和周边楼宇的比较，提出广场功能设计定位的建议。 2、按照广场的市场定位，提出标准层楼面布局、不同结构楼层的分配比例、管理用户位置、设备安置位置设计建议和依据。 3、对整幢从结构构造，到材料选购、装饰、装修、设备的安装，从大楼的使用者和管理者的角度提出建议。 4、从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和最优化处理及有碍整体协调的部分，提出补充建议和改进建议。 5、对大堂、商场、餐厅、设备层、控制室、管理办公室的分布和布置等提出优化改进的建议。 6、对广场的配套部分，包括客户的进出通道和车道、工具间等设置提出建议。 7、结合物业管理的实际经验、对XX广场订购的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见，并配合房产公司进行验收、包括;检验其是否符合国家有关标准要求;有无质检合格证;配件是否齐全;安装是否平整;是否便于维修;各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确;运转是否正常;辅机和工具是否安全。 8对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程提出意见和建议。
物业管理（深圳）有限公司 编号：xxPM—WI/A 版本号：A 会所治理工作手册 编制：日期： 审核：日期： 批准：日期： 讲明：红色印章为受控文件 括号内数字为文件分发号 文件受控章
声明：会所治理工作手册未经许可，不得翻印。 责任部门：商业治理部 WI/A-目录 ZHPM 会所治理工作手册目录A/O 1/1 序号编号标题 1 WI/A--001 商业治理部会所工作方针 2 WI/A—002 会所设置建议 3 WI/A—003 会所职员行为规范 4 WI/A—004 商业治理部会所各岗位 职责 5 WI/A—005 会所治理制度 6 WI/A—006 会所项目治理规定 7 WI/A--007 会所财务治理规定 8 WI/A--008 游泳池安全卫生作业指导书 9 WI/A--009 游泳池水处理技术
10 WI/A--010 深圳市要紧会所一览表
WI/A-002 xxPM 会所设置建议 A/0 1/10 一、会所规模 小区会所的规模在目前深圳市场可谓大小不一、五花八门。有在小区中专门建筑不墅式洋楼做会所，面积达几千甚至于上万平方米，内部装修豪华气派，器材配置上乘，功能多样，配套完善，经营面及健躯体育、消遣娱乐、餐饮食宿等，相当于一个豪华休闲渡假胜地。也有较简陋的小型会所，只在小区的某个转换层或地下室中一两个项目如乒乓球、桌球和健身等。如此的会所大多因进展商没有事先设定，入伙后业主又有如此的要求，故匆匆改建而成的。 目前在一般中高档小区中，较为普及的是面积在500∽1000平方米左右的中型会所，装修有用而具特色，功能设置上多为一些有一定群众基础的大众体育项目，外加一些配套设施，顾客使用起来方便舒适又便利。 那么，如何样设定会所的面积和档次呢？具体而讲，设定会所规模的大小一般可从这几个方面来考虑：
房地产公司物业管理规定[116281] 物业管理规定 （一）、物业管理的前期介入，即从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议，并基于自身的物业管理经验对大楼物业管理的组织结构、岗位设置、人员培训计划、管理计划、各岗位的工作流程和岗位责任制的制定。 （二）、前期物业管理的工作设施方式 自房产公司与物业管理公司签订前期参与管理协议生效之日起，物业公司负责组织专家成立专门的工作小组，针对广场项目的具体问题提出有关的服务计划，并按双方认可的计划书进行实施，定期派人员参加房产公司的重要工程会议，必要时应常驻房产公司。物业公司提供的意见和建议一般以文字材料为准，并要求有较强的时效性，合作双方共同建立前期物业管理档案。 （三）、物业公司提供前期物业管理的内容 1、通过对市场的调研和周边楼宇的比较，提出广场功能设计定位的建议。 2、按照广场的市场定位，提出标准层楼面布局、不同结构楼层的分配比例、管理用户位置、设备安置位置设计建议和依据。 3、对整幢从结构构造，到材料选购、装饰、装修、设备的安装，从大楼的使用者和管理者的角度提出建议。 4、从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和最优化处理及有碍整体协调的部分，提出补充建议和改进建议。 5、对大堂、商场、餐厅、设备层、控制室、管理办公室的分布和布置等提出优化改进的建议。 6、对广场的配套部分，包括客户的进出通道和车道、工具间等设置提出建议。 7、结合物业管理的实际经验、对XX广场订购的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见，并配合房产公司进行验收、包括;检验其是否符合国家有关标准要求；有无质检合格证；配件是否齐全；安装是否平整；是否便于维修；各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确；运转是否正常；辅机和工具是否安全。 8对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程提出意见和建议。 9、从实用性的角度对智能化设计提出补充和修正性建议。 10、协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量。例如验收工作内容主要有; (1)主体结构;地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，裂缝不能超过国际标准，外墙不得渗水； (2)屋面和楼地面;各类屋面必须符合国家建筑设计表准的规定，排水畅通，无积水不渗漏，注意检查裂缝、脱皮、起起砂现象。卫生间和阳台、厨房的地面不允许倒流水和渗漏； (3)装修;对门窗、玻璃、开门进行检查； (4)电气:线路要求平整、顺直、牢固，过强和联接符合要求，支架和悬挂牢固，接触良好，避雷装置符合国家标准，各种电器运转正常，噪声振动不能超标，图纸资料和记录档案材料一应齐全； (5)水、卫、消防、采暖管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象。卫生间、厨房间排水管应分设，出入采用陶管、塑料管；地漏、排水管接口不渗漏，管道排水流畅。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证； （6）附属工程及其他：如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位，化粪
建设部关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定 中华人民共和国建设部令第164号 《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》已于2007年10月30日经建设部第142次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。 建设部部长汪光焘 二○○七年十一月二十六日 建设部关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定 建设部决定对《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125号)作如下修改： 一、删去第十七条、第十八条、第二十二条。 二、将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。 此外，对条文顺序作相应的调整。 本决定自发布之日起施行。《物业管理企业资质管理办法》根据本决定作相应的修改，重新发布。 物业服务企业资质管理办法 （2004年3月17日建设部令第125号，2007年11月26日根据 《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》修正） 第一条为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。 本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 第三条物业服务企业资质等级分为一、二、三级。 第四条国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。 省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。 设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。 第五条各资质等级物业服务企业的条件如下： （一）一级资质： 1.注册资本人民币500万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
2019物业管理条例实施细则（最新版） 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施 设备和相关场地实行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生 和秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提升管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域 内物业管理活动的监督管理工作。 第二章业主及业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的相关事项提出建议; (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业管理企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称 专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守业主公约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家相关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会理应代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分理应考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具 体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域内的业主，理应在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生 业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业 主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业
物业管理条例全文 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动维护业主和物业管理企业的合法权益改善人民群众的生活和工作环境制定本条例 第二条本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 第三条国家提倡业主通过公开公平公正的市场竞争机制选择物业管理企业 第四条国家鼓励物业管理采用新技术新方法依靠科技进步提高管理和服务水平第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作 第二章业主及业主大会 第六条房屋的所有权人为业主 业主在物业管理活动中享有下列权利 一按照物业服务合同的约定接受物业管理企业提供的服务 二提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议 三提出制定和修改业主公约业主大会议事规则的建议 四参加业主大会会议行使投票权 五选举业主委员会委员并享有被选举权 六监督业主委员会的工作 七监督物业管理企业履行物业服务合同 八对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 九监督物业共用部位共用设施设备专项维修资金以下简称专项维修资金的管理和使用 十法律法规规定的其他权利 第七条业主在物业管理活动中履行下列义务 一遵守业主公约业主大会议事规则 二遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 三执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 四按照国家有关规定交纳专项维修资金 五按时交纳物业服务费用 六法律法规规定的其他义务 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备建筑物规模社区建设等因素具体办法由省自治区直辖市制定 第十条同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会并选举产生业主委员会但是只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的由业主共同履行业主大会业主委员会职责 业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有物业的建筑面积住宅套数等因素
地产开发前期物业管理
目录 一、报建及验收 办理国土证的程序 (1) 办理建设用地规划许可证的程序 (3) 办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的程序 (5) 办理商品房预售许可证的程序 (10) 办理建设工程竣工验收的程序 (14) 办理退费的程序 (22) 办理建设单位房屋专项维修资金的程序 (27) 办理新建商品房初始登记的程序 (29) 办理项目国土分户的程序 (37) 办理按揭房屋他项权证的程序 (40) 二、前期物业管理 项目物管部门机构设立程序 (43) 现场物业服务管理程序 (53) 工程前期介入程序 (69) 物业验收程序 (71) 物业开荒程序 (81) 交房程序 (83) 交房回访程序 (96) 未交付物业的维护程序 (97)
办理国土证的程序 一、目的 确保办理国土证的及时性与准确性，各相关部门和人员配合的有效性，以及报建资料和文件得到有效的利用和控制。 二、范围 本程序适用于办理国土证所涉及的过程控制。 三、职责 （一）发展部负责执行办理国土证的相关程序，以及相关文件的管理。 （二）财务部负责缴纳土地费及提供资金证明的及时性。 四、过程流程图 本程序的控制按以下流程进行： 五、工作程序 （一）国土公告 1.公司相关部门收集土地信息。 2.国土局发布土地信息。 （二）拍卖中心办理手续 公司相关部门到国土局拍卖中心办理竞拍手续，取得拍卖资格。 （三）竞拍 公司相关部门参加竞拍。
（四）出让合同 公司相关部门与国土局签订出让合同。 （五）付土地款，并取得国土证。 六、申请审查所需图纸、文件和相关资料 （一）土地登记申请书、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书及委托人身份证明书和代理人的身份证复印件。 （二）土地权属证明文件。 （三）建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红线图、总平面图。（四）建设项目批准或备案文件。 （五）地籍调查表、界址点成果表、宗地图。 （六）招标、拍卖、挂牌成交确认书。 （七）土地出让金缴纳情况审核表。 （八）契税完税凭证。 （九）其他特殊情况材料。 七、依据的相关法律、法规、规范或技术规定。 《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 国家土地管理局《土地登记规则》 《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》
恒大物业服务费用收缴管理办法
恒大物业服务费用收缴管理办法 第一章总则 第一条为进一步规范物业服务费用的收缴管理，保障集团利益，特制定本办法。 第二条本办法所指物业服务费用包括物业服务费、停车费及水电费等。 第二章费用的收缴 第一节物业服务费的收缴 第三条物业服务费的收缴包括地区公司应付部分和业主应交部分的收缴。 第四条物业服务费定价标准审批 1、物业服务中心须严格按照集团批复的收费标准收取物业服务费。任何单位、个人不能以任何理由对集团已批复的物业服务费标准擅自进行调整。若需调整物业服务费标准的，已封园项目（不涉及销售）经地区公司负责人审核后报集团物业直管副总裁审批，非封园项目（涉及销售）须按物业服务费定价审批流程重新报批。
2、外购项目按已备案或已签订《前期物业服务合同》中约定的物业服务费标准执行的，经地区公司负责人审核，报集团物业直管副总裁审批；若需调整物业服务费标准的，须按物业服务费定价审批流程重新报批。 3、物业公司外接项目（指非本公司开发项目）物业服务费标准，经地区公司负责人审核后，报集团物业直管副总裁审批。 4、若地区公司需阶段性调整向业主折扣收取（收费标准不变）的，经地区公司负责人审核后，报集团物业直管副总裁审批，调整差额由地区公司支付。 第五条物业服务中心须自收楼通知书载明的交楼日期次日起计收业主应缴纳的物业服务费；提前收楼的，自实际收楼次日起计收业主应缴纳的物业服务费；当地法规另有规定的，按规定执行；其它特殊情况报物业管理中心总经理审批。 第六条业主空置物业的物业服务费应当按照《前期物业服务协议》约定，由业主按本物业区域同类物业标准全额缴纳；若当地政府有特殊规定的，须按以下流程报批：由业主提出书面申请并按当地政府规定提交证明材料，报地区物业公司负责人审批并报物业管理中心备案。 第七条业主收楼时有享受物业服务费赠送的，须按物业公司与其签署的《前期物业服务协议》约定预收物业服务费，其赠送
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北京市物业服务企业信用信息管理办法第一章总则 第一条为推进物业服务行业信用体系建设，加强物业项目的监督管理，规范物业服务企业经营行为，构建诚实守信的市场环境，促进物业服务行业健康有序发展，根据《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219号）、《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号），结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域内物业服务企业对物业项目实施物业服务活动的监督管理，及其信用信息的采集、发布和使用活动。 一个物业管理区域通常视为一个物业项目（以下简称项目）。 本办法所称物业服务企业，是指取得《物业服务企业资质证书》，在本市行政区域内从事物业服务活动的企业（以下简称企业）。 本办法所称项目负责人，是指按照物业服务合同的约定，在项目中组织实施物业服务活动，并保障物业服务质量符合约定标准的责任
本办法所称信用信息，是指企业及项目负责人在物业服务活动中形成的能够用以分析、判断其信用状况的信息，主要包括基本信息、业绩信息和警示信息。 第三条本市建立物业服务企业及项目负责人信用信息系统，对其物业服务活动实施动态监督管理。 市房屋行政主管部门负责全市物业管理行业的信用信息管理工作，依据法律、法规、规章的相关规定，制定《北京市物业服务企业违法违规行为记分标准》和《北京市物业项目负责人考核记分标准》（以下简称记分标准），并适时调整补充；负责项目负责人考试与执业注册，并建立企业及项目负责人的信用信息档案。 区县房屋行政主管部门负责对本辖区物业服务企业及其负责人的违法违规行为进行检查、处理、记分，并将结果记入信用信息档案。企业注册地所在市、区县房屋行政主管部门，按照相应职责分工，依据项目所在地区县房屋行政主管部门的信用信息记录，做好企业资质管理工作。 北京物业管理行业协会（以下简称北京物协）负责制定、组织实施本市物业服务行业人才培养方案，组织项目负责人继续教育的培训工作；可以制定发布物业服务企业信用等级评定标准，形成物业服务企业信用评价体系，建立物业管理行业的信用激励与惩戒机制。
地产公司与物业公司前期对接制度 1 目的 通过市场化运作，规范投资公司内部地产公司与控股合资管理公司（物业 公司）之间涉及前期物业对接工作及相关业务范围（以下控股合资管理公司简 称为物业公司）。 2适用范围 2.1事项范围 适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作，具体包括前期规划设计、招投标、销售配合、工程施工、承接查验、物业开办、售后服务等阶段性工作。 2.2 时间范围 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 前期对接自地产公司取得土地使用权后立项开始至成立业主委员会选聘新的物业企业并签订《物业管理服务合同》生效之日止。 3职责 3.1 投资公司分管领导组织总公司各相关职能部门共同拟定《地产公司与物 业公司前期对接制度》，并发起提报总公司审批、颁布，地产公司与控股管理公司（物业公司）应遵照执行。 3.2地产公司和物业公司结合实际情况，制定具体的工作计划及实施方案， 对接前期物业相关工作，各尽其责。 3.3物业公司须参与项目规划设计方案及相关专业方案评审会及汇签等工 作。 4原则 地产公司与物业公司在“相互支持、互利共赢”的前提下开展前期对接工作，以“提升品牌、赢得客户、促进销售”为原则，通过建立规范、高效的协同机制，明确地产公司与物业公司在前期物业管理交叉环节中的职责与权限。
4.2地产公司与物业公司是两个平等的合同主体，通过契约的方式履行约定，按照所签订的合同、协议及经集团总公司批准的相关文件按时足额结算各项费用。 4.3前期物业费用，包括前期物业开办费、前期介入费、前期物业招投标费、售楼处物业服务费、物业承接查验费、项目开荒保洁费、成品保护费等费用，以上费用主要是根据物业相关法规要求、地产品牌宣传需要而确定，均由地产公司承担。 4.4前期物业管理费用 4.4.1前期物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平，确保物业 管理项目收支平衡，原则上不赞同为促进地产销售而降低物业管理费 引起管理费定价亏损的做法。如确有必要，必须报集团总公司相关职 能部门审核，经董事长批准。但地产公司应承担相应的损失。 4.4.2 原则上不允许利用优惠物业管理费的手段进行商品房促销，如确有必 要，必须报集团总公司相关职能部门审核，经董事长批准。但地产应承担优惠部分的物业管理费用。 4.5地产公司与物业公司移交时，地产公司需要提供完整的项目开发建设过程的基础资料、产权资料、竣工资料、技术资料、各类图纸涉及物业服务相关联的全部信息资料。 4.6地产公司与物业公司移交时，共同对共有部位、共用设施设备及业主专 有部位进行查验，对需要维修整改的项目通过书面的方式对接处理并存 档备查。 5方法和过程控制 为了规避和减少规划设计及建设施工过程中的缺陷，物业公司根据地产公司需求从业主使用角度与开发时间节点，在项目规划设计、施工建设、营销策划、楼盘销售、竣工验收、接管验收、房屋交付等阶段提出合理化的意见和建议。
地产公司与物业公司相关的管理规范指引 一、专业术语定义 1、前期物业介入是指项目立项后至项目集中入伙前，物业公司参与项目的规划设计和建设等物业咨询服务,并依据合同提供销售、施工等阶段的清洁/保洁和安保等服务的过程； 2、前期物业管理是指从项目集中入伙之日起，至业主、业主大会选聘物业管理公司之前，由地产开发公司委托物业公司实施的物业管理； 3、前期物业开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、办公用房装修、工具材料采购、员工生活设施完善、VI标识制作等费用(不含酬金和利润)； 4、物业交接验收是指由地产公司牵头组织各相关专业部门、物业公司、施工单位共同参与的，对项目主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收过程；物业公司代表全体业主参与验收，验收合格后移交给物业公司，此过程一般要求在集中入住前60日完成； 5、集中交付是指地产公司和物业公司联合办公按照预定的现场交付方案和流程对业主进行身份审查，为具备入住资格的客户办理协议签署、费用结算、发放住宅两书及房屋验收、客户资料的收集等相关手续。#郑州鼎国物顾问#编辑整理 二、物业与地产之间存在的关系及处理原则 1、物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户的满意、有利于提升骏景地产品牌和促进地产销售，合理确定物业和地产因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制； 2、在公司管控关系上，地产公司作为物业公司的投资方，应履行对所属物业公司的经营活动进行指导、管理、监督、考核的职能，确保其经营活动与地产公司战略目标相一致，不断提高其管理服务水平，并实现经营良性循环；物业公司有义务承担相应的工作责任，配合地产相关业务活动的开展。地产公司对物业公司经营绩效的考核办法以年初签订的《经营管理责任书》，年末考核兑现的形式体现； 3、在业务关系上，物业公司与地产公司之间应建立清晰的业务流程，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业的良性经营；作为两个独立经营的经济实体，在具体管理项目上，地产与物业之间应以契约形式明确委托与被委托关系。 三、前期物业管理介入和前期物业管理方案 1、前期物业管理介入可行性分析：一般在地产项目立项前，由物业公司负责对当地的物业管理政策法规、劳动用工、物管市场成熟度、竞争（领先）楼盘、项目基本情况及项目客户定位特征等情况进行充分调研，并对照《公司物业服务标准》和市场价值的差异程度，判断物业管理在此市场中进入的可行性，并对未来物业经营状况进行合理预测。 2、前期物业管理方案：在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划，同时也作为地产与物业签订委托管理合同的重要依据。物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容，该方案和物业管理费测算经地产公司审批后采用。 四、物业管理费测算 1、物业管理方案中应详列物业管理费的测算依据，并充分考虑地产销售需要的配合和物业管理处的收支平衡；管理费的测算应参照当地行业水平和政府限价，结合物业自身的经营成本和地产的销售需要确定管理费收取标准，原则是至少保证项目入住两年后能实现收支平衡，期间的差额由地产公司补贴，双方在确定方案后，纳入《前期物业管理方案》中；