七、造价咨询服务方案
A、管理思想：
1、做好项目的成本控制须做到建设工程全面造价管理，包括以下几个范畴：
（1）全寿命期造价管理
1）全寿命期造价管理是指对建设工程项目的策划决策、建设实施、运营维护阶段的所有成本进行的全面分析和管理；
2）目前，全寿命期造价管理主要作为一种实现建设工程全寿命期造价最小化的指导思想，指导：投资决策、设计方案的选择和施工成本的控制；
3）在建设工程全面造价管理体系中，全寿命期造价管理要求各方管理主体在建设工程全过程的各个阶段都要从全寿命期角度出发，对造价、质量、工期、安全、环保等要素进行集成管理。
（2）全过程造价管理：
1）建设工程全过程是指建设工程投资决策、设计、招投标、施工、竣工验收等各个阶段；
2）工程造价管理覆盖建设工程项目策划决策及建设实施的各个阶段，包括投资决策阶段的项目策划、投资估算、项目经济评价、项目融资方案分析；设计阶段的限额设计、方案比选、概预算编制；招投标阶段的标段划分、承发包模式及合同形式的选择、标底或招标控制价的编制；施工阶段的工程计量与结算、工程变更控制、索赔管理；竣工验收阶段的竣工结算与决算等；
3）全过程造价管理强调管理的全过程，重点在前期设计和招标阶段。
（3）全要素造价管理
建设工程造价管理不能仅考虑工程本身的建造成本，因为除工程本身的建造成本之外，工期、质量、安全生产及环保等因素均会对工程造价产生影响。为此，控制建设工程造价不仅仅是控制建设工程本身的建造成本，还应同时考虑质量成本、工期成本、安全生产与环保成本的控制，从而实现工程造价、工期、质量、安全生产、环保等要素的集成管理。
（4）全方位造价管理
1）建设工程造价管理不仅仅是业主或承包单位的任务，而应该是政府主管部门、行业协会、业主、设计单位、承包单位以及监理、咨询单位的共同任务；
2）尽管各方的地位、利益、角度等有所不同，但必须建立完善的协同工作机制，以实现对建设工程造价的有效控制；
3）全方位造价管理包括两层涵义
i.各方管理主体依据职责分工，完成各自的工程造价管理任务；
ii.各方管理主体之间彼此合作，共同对工程造价进行管理。
2、如何有效处理高速开发和成本控制的矛盾
随着近年来房地产行业的高速发展，大量的专业房地产开发企业进行了大规模跨区域扩张，成本的控制问题突出，由于“地产时代”土地增值带来巨大的溢价收益，开发企业普遍在成本控制意识方面相当薄弱。而随着地价大幅攀升和原材料节节上涨，造成了开发成本的不断上升，对开发成本的控制日益迫切。要处理好高速开发和成本控制的矛盾，需采用以下措施进行成本控制：（1）大量采用标准化生产的模式；
（2）成本控制提前到项目决策以及设计阶段全面介入；
（3）总包工程采用模拟工程量清单招标，即综合单价包干，措施费总价包干，待施工图正式完成后，进行重计量工作，形成总价包干的模式；
3、如何处理过程控制与结算管理的矛盾
过程控制与结算管理是相辅相存、密不可分的，过程控制是结算管理的前提和基础，结算管理是过程控制好坏的重要体现，可从以下几个方面解决二者的矛盾：
（1）深入施工现场，获取第一手资料，为结算管理打下扎实的基础
必须保证派驻3-4名造价专业人员常驻工地现场，掌握工程进度，特别在关键部位，关键工序的施工时，一定要深入现场做到了解实际施工与施工图、工程量清单的工程内容、项目特征的对比，对有差异的现象随时提出，特别是对有较大差异的现象及时报告业主，作出分析进行评价，使工程造价处于受控状态。
（2）对设计变更、现场签证的审核采用“一单一结”的模式，减少结算管理的扯皮现象
该项工作是施工阶段的重点，由于项目规模较大，宜采用月界形式。
与建设单位成本管理人员和监理单位对涉及变动和各类工程变更进行共同确认，并对各类工程变更涉及变动的费用进行审计，做到“一单一结”，采用月结形式。
严把变更关，将工程预算控制在概算内。在施工中引起变更的原因很多，如工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应材料规格标准不符合设计要求等，这些问题的产生给工程造价留下活口因素。所以在施工过程中，必须严把变更关，严禁通过设计更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容等，最好实行“分级控制，限额签证”的制度。对必须发生的设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，必须经设计减少损失，因为已完成或部分完成的工程内容还需拆除，势必造成重大变更损失。为此咨询单位将指派工程造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。
a)现场签证管理，随时掌握工程造价变化。在施工过程中，建设单位要加强现场施工管理，督促施工方按图施工，严格控制变更洽商、材料代用、现场签证、额外用工及种种预算外费用，对必要的变更，应做到先算帐，后花钱，变更一旦发生就及时计算因工作量变更而发生增减的费用，随时掌握项目费用额度，避免事情积压成堆，对工程造价心中无数。咨询单位的现场代表要督促施工方做好种种记录，特别是隐蔽工程记录和签证工作，减少结算时的扯皮现象。许多工程就是由于现场签证不严肃，给工程结算带来非常大的麻烦，导致相当大的经济损失，因此严格现场签证管理，是施工阶段控制工程造价的关键。
b)技术与经济结合，加强投资控制，技术有效的投资控制，必须从组织、技术、经济、合同等多方面采取措施。所以建设单位必须加强现场管理人员、工程技术人员的“经济”观念、素质教育，增减实事求是的办事作风，协助施工方搞好施工组织设计，合理安排人、财、济可行的解决方案，克服盲目指挥造成的浪费，充分重视节约设资的重要性，咨询单位负责项目的工程技术人员应与经济人员相结合，从工程招标、合同谈判、造价预期算、签付进度款到竣工决算、造价分析等，实行全过程管理，严格控制工程造价。
（3）做好材料设备的询价工作，为结算管理做好铺垫
分包招标和材料采购招标的对接工作。我司在造价控制工作中非常重视对设备、材料价格的核算，在业主确认的设备、材料品牌、生产厂家、型号、材料等级的基础上，我司向业主出具的设备、材料批价单都需经各专业造价工程师核算、项目组长审核以及公司技术经理复核后发出，最后由业主审批。我司内部的建材及造价的数据库系统为业主提供设备、材料
合理的市场价格。
B、组织机构
1、公司派驻项目负责人，负责工程造价全过程的指挥及协调工作。
2、选派曾多次出色完成过各类基建项目事前、事中控制和项目清单及控制价编制的项目经理担任项目经理负责工程的编制审核服务的全过程控制，并根据工程的特点、专业要求，选配建筑、装饰、安装、市政、景观工程造价人员。
C、管理流程（工程造价编审方案）
如何将管理思想有效的贯穿到管理流程中去？
1、咨询工作程序、难点分析和合理化建议
承蒙贵方信任，我公司被邀请参加酒店工程的投标，谨此深表谢意。我公司对本工程非常重视，为进一步增进贵方对我司的全面了解，更诚恳地表达我司对承建和圆满地完成酒店工程的决心和诚意，我公司将成立专门的投标小组，按照贵方的有关要求，就如何高水平、高质量、高速度地管理好本工程，仔细地研读设计图纸并综合分析本工程的结构特点、建筑装饰要点和难点，并根据我司多年积累的城市综合体工程成本经验编制投标文件。
若有幸中标，我公司将调动一切优秀资源并有充分的信心完成本工程的装饰施工，针对本项目的具体情况，在满足招标文件要求的基础上，我们将项目分为方案阶段、扩初阶段、施工图设计阶段、招标阶段、施工阶段、结算阶段和后评估阶段等七个阶段，接受委托人的委托，从事建设项目全过程造价咨询的咨询业务，努力将该项目打造成为成都市的又一精品工程。
本着真诚、守信、合作的原则，现就本工程的投标向贵方作如下综合说明：1.1、编制依据及编制说明
编制依据
?《本项目全过程造价咨询招标文件》；
?中价协（2002）第016号《工程造价咨询业务操作指导规程》
?中价协（2002）第015号《工程造价咨询单位执业行为准则》和《造价
工程师职业道德行为准则》
?我公司内部的《工程造价全过程管理办法》
?国家和行业现行的技术规范和标准、建筑安装质量检验评定标准，
1.2项目概况
1.1招标人名称：
1.2项目地址：
1.3项目概况：
1.4咨询范围
本项目用地范围内所有工程以及在用地范围之外为该项目配套的附属工程的造价咨询服务。
1.3咨询机构组织及人员配臵
(详见一《本项目造价人员配臵表》）
1.4自备咨询仪器与设备情况满足性状况
(详见六《用于本项目的主要办公设备及软件表》）
1.5咨询工作程序
我们将造价全过程管理分为方案阶段、扩初阶段、施工图设计阶段、招标阶段、施工阶段、结算阶段和后评估阶段，共七个阶段，明确了各个阶段的工作内容、工作程序、工作要点、成果质量和表格要求，各个阶段既可以单独运用，也可以全过程运用，表格要求应结合甲方要求执行，主要解决全过程造价人员在现
场做什么，怎么做的问题？明确项目经理、驻场人员、安装工程师的责权利的关系，建立和谐、公平的工作氛围。其具体工作程序如下：
1、组建项目组
2、项目组主要成员与业主沟通交流，修正咨询方案；
3、业主架构的认知；
4、业主管理流程的学习、沟通；
5、委托项目相关情况的沟通；
6、学习咨询合同，修正咨询方案；
1.6工程特点
本项目定位为城市综合体项目（包含购物中心、写字楼、公寓、室外商业街及配套物业）。城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体.
一、本项目特点：
1、超大空间尺度
城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
2、通道树型交通体系
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
3、现代城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
4、高科技集成设施
城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设臵和分区得以保证。
5、地标式的城市建筑
城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等
二、城市综合体成本情况
1、商务（办公）
2、居住（住宅）
3、商业
4、酒店
5、地下室
三、城市综合体综合经济技术指标
四、成本差异分析
1、总体成本差异
1、结构成本差异：
高层住宅与综合体结构成本对比表
4、设备及水电成本差异：
高层住宅与综合体设备成本对比表
5、消防成本差异：
高层与综合体消防成本对比表
五、城市综合体分析
1、通过城市综合体成本情况分析的资料分析，商务（办公）、居住（住
宅）、商业、酒店四种物业类型的指标比较，可以看出城市综合体（蜀都国际广场）与独立的商务、居住、商业、酒店的结构指标是相近的，结构造价是相同的。建筑指标与设计人员的思路、外观形象、材料选用等的不
同，建筑造价是有区别的，若选用的外观设计、材料相同，则造价是相同的。综合体造价是由独立的商务、居住、商业、酒店的造价相加而成。
2、通过城市综合体综合经济技术指标的资料分析，商务（办公）、
居住（住宅）、商业、酒店四种物业类型所占面积，可以看出城市综合体（蜀都国际广场）与龙湖北城天街项目的住宅建筑面积和非住宅建筑面积比例相反，没有考虑停车位的问题，合理的方式应为停车场以租为主，住家的车主白天上班，空出的车位由到综合体上班的人员使用，综合体上班的人员下班后车位住家的车主使用。停车位达到平衡，略有空余最好。住宅可以考虑1个车位/100m2,办公按2个车位/100m2，商业按1个车位
/100m2，酒店按0.5个车位/100m2。
3、综合体的组合形式和四种物业类型的配比关系：停车位的总数决定
项目住宅建筑面积和非住宅建筑面积的总量，也觉得商务（办公）、居
住（住宅）、商业、酒店四种物业类型所占面积，居住占住宅和非住宅建筑面积的总量60%，办公占非住宅建筑面积的总量57%，商业非住宅建筑
面积的总量29%，酒店非住宅建筑面积的总量14%
4、综合体是集商务（办公）、居住（住宅）、商业、酒店为一体，决定
了项目管理较单体项目复杂，难度更大，工程管理难度大，需要配备更多的人力物力。总包单位负责协调配合。费用支出也较大。
5、综合体综合体主要应关注招商工作，它决定项目成败的关键。引进大
型零售企业和酒店管理企业十分重要。
1.7难点分析
?综合体一般具有立面表现形式丰富，结构复杂；
?主要为“订单式”生产，工期的不可逆转，诸多因素使变更签证较多；
?安全性、智能化要求高，各系统配合密切；
?增加避难层及消防楼梯，公共空间占比大；
?电梯设臵多
?以万科钻石广场为例，外立面较复杂，成本占比较大。
存在追求外立面效果与成本经济型的关系，选用方案时考虑：
◆写字楼立面材料二十种左右，在不影响效果的前提下协调各材料面积的使
用面积，控制造价占比大材料用量；
◆如市面常用玻璃幕墙6+12+6或8+12+6，在通常尺寸和建造标准情况下，
采用6+12+6；
◆如双钢化中空玻璃空气层厚度不影响节能计算和材料挠度的情况下，幕墙
采用12mm厚度；
◆如双层中空玻璃与背板+保温棉两种方案的比较，一般选用前者会节约50
元/m2;
存在潜在客户需求与招商矛盾关系；
◆主要考虑广告位面积与LED显示屏面积的增减
存在施工工艺复杂、防火与成本的矛盾关系；
◆控制超高、超大的分隔，控制型材的耗量
成本控制要点
基础选型及基础处理方式
外立面方案选用
机电设备的选型
1.8合理化建议
对于工期短，速度快、体量大、物业形态复杂的城市综合体项目，在成本管理过程中，有如下建议：
1、根据项目定位编制合理的目标成本，并在不同的阶段进行修正；
2、正确、合理的编制各变更、结算、测算等的管理流程；
3、合理划分合约规划，确定总分包项目，以减少现场管理矛盾及相关服务
费；
4、对于多方案的测算与比较，建议先进行技术评审后再进行经济测算；
5、对于合作单位，在进场时统一组织学习该项目相关的成本管理的流程，
严格执行合同；
6、加强设计力量，提高出图的质量及速度；
7、合理确定项目各合同体系的价格组成及结算方式；
8、对于总包工作量较大的合同，建议采用分阶段的方式进行；
9、对于现场施工完成的形象进度所对应的图纸，建议采用施工、监理、现
场、成本四方签字，作为结算依据；
2、编制工程造价要求委托人应提供的资料；
1）咨询合同
2）招标文件
3）任务委派单
4）施工图
5）会审纪要
6）施工合同
7）标段划分、计算范围
8）总分包范围
9）材料供应方式
3、审核工程结（决）算要求委托人应提供的资料；
4、各阶段的工作内容
我公司按招标人的要求，对本项目建设全过程提供造价咨询咨询服务，以配合甲方按预定建设周期、质量标准和建造预算，全部完成本项目建设，并完成所有施工合同的工程结算，包括方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、招标和签约阶段、施工阶段、竣工结算阶段等方面全过程工程造价咨询服务，其具体工作内容如下：
1、设计阶段咨询服务方案
（1）协助招标人编制、调整整体项目的目标成本
目标成本是公司基于市场状况、经营计划、项目回报率进行预先确定的，经过努力所要实现的预算指标。是项目成本的控制线。
目标成本（总成本）＝开发成本＋期间费用
A．开发成本可分为八大部分：
1、土地取得价款：土地购臵、拆迁等
2、政府行政性事业收费；