全国主要54个城市成交量合计签约总套数88470套，相比2011年同期的68636套同比上涨了29%。这是中原地产市场研究部昨日发布的主要城市最新楼市报告。
报告显示，虽然10月上半月成交量是年内的低点，但相比2011年同期的68636套依然同比上涨了29%。从整体市场来看，2012年成交量全面复苏的趋势已经确立。中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，10月上半月，全国主要54个城市的成交量为年内低点，主要原因是此次“十一黄金周”假期长达8天，长假过后虽然成交量快速复苏，但10月份的成交量相比七八月份有所下滑，使得今年楼市的“金九银十”成色不足。
数据显示，长假后的第一周成交量为10月上半月的成交量贡献不小。在一线城市中，北京节后第一周签约2630套、上海签约3142套、广州签约2964套、深圳签约831套，均位于最近10周的成交前列。在二线城市中，天津签约1663套、重庆1992套、成都签约1992套、杭州1393套，环比也均出现明显涨幅，上涨超过一倍以上。
张大伟判断，楼市以价换量已经结束，第四季度出现降价的可能性基本不存在。从三季度市场来看，已经是最近两年来成交最高的季度，第四季度很难再次超越。
腾冲县2012年1-4月房地产市场情况统计如下：
一、房地产开发投资完成情况
2011年1-4月份全县完成房地产投资73176万元， 2012年1-4月份完成投资37899万元。同比下降93%。
二、商品房销售情况
2011年1-4月份全县商品房销售备案1102套。2012年1-4
月份全县商品房销售备案480套，同比下降130%。（例：腾冲世纪城2011年1-4月份销售616套，2012年1-4月份销售160套，同比降285%。“五一”假期2011年销售32套，2012年销售7套，同比降357%）。
三、分析情况
综上所述可以看出，2012年在房地产政策不放松的前提下，2012年1-
4月份投资增长速度显著下降，房价与2011年同期价格基本持平。刚性购房者观望态度强烈，市场成交低迷，价格局部松动，但多数还处于僵持，胶着状态。当前，我县房地产投资、交易量已出现大幅度下滑的迹象。
在腾冲经济稳步增长，腾冲旅游逐步火热的契机下，房地产市场有望迎来宽松的环境。
腾冲县房地产开发1—7月投资完成情况
据月报统计资料显示：2012年1—7月腾冲县房地产开发投资完成1303 67万元，同比增长386.3%，其中：住宅投资完成100429万元, 增长6.5倍；商业营业用房投资完成22363万元，增长74.6%；分别占房地产开发投资的比重为77%和 17.2%。施工面积达1005791平方米，同比增长129.6%；新开工面积506835平方米，同比增长67.7%；商品房销售面积162106平方米，同比增长24.7%；商品房销售额78281万元，同比增长50.5%；商品房平均销售价格达4829元/平方米，比去年同期提高826元/平方米，同比增长20. 6%；比上月提高117元/平方米，环比增长2.5%；其中住宅平均销售价格达4387元/平方米，同比增长16.3%，环比增长3.9%。
1—8月腾冲县房地产开发投资完成情况
据月报统计资料显示：2012年1—8月腾冲县房地产开发投资完成1582 15万元，同比增长332.9%，其中：住宅投资完成118077万元,增长6. 6倍；土地购置费24649万元，增长3.9倍；分别占房地产开发投资的比重为74.6%和 15.6%。施工面积达1113911平方米，同比增长1.5倍；新开工面积614955平方米，同比增长103.5%；商品房销售面积181951平方米，同比增长25.2%；商品房销售额93777万元，同比增长59.1%；商品房住宅平均销售价格达4351元/平方米，比去年同期提高505元/平方米，同比增长13.1%；比上月减少36元/平方米，环比下降0. 8%。
腾冲
中心城区均价约4300元
外来客买走五成商品房
记者从腾冲县建设局了解到，上半年来，房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快。截至6月底，全县共有32家房地产开发企业，其中在建项目14个，完成房地产开发投资432708万元；全县商品房新开工面积达115.51万平方米；其中商品住宅新开工面积90.21万平方米。商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定。上半年，中心城区的申报价格稳定在4300元/平方米左右。
数据显示，腾冲住宅类商品房销售势态良好，上半年，全县共批准住宅预售面积为59.24万平方米，占预售商品房总量的77%，而实际销售面积达20.59万平方米，销售金额为72065万元。商品房空置率有所上升。上半年,全县累计空置房115512.5平方米，但空置房主要集中于住宅用房，过去“买不到房”的现象今年已有了好转，“卖方市场”已逐步转向
“买方市场”，商品房供不应求的状况已得到缓解。据相关人士介绍，目前，腾冲对二套房不限购，但首付比例提高、贷款利率提高、税收不予优惠等方面一直严格执行国家调控的相关政策。房价涨幅最大就是2009年和2010年，几乎是一个季度一个价，今年上半年以来，房价一直保持平稳。目前，中心城区人气较旺、位置较好的黄金地带楼盘，均价在4300元/平方米，而且多数已卖完；新城区、位置稍微偏远一点的楼盘，均价在3700~3800元/平方米左右，尚有部分待售。
就购买人群而言，新城区西山坝、东山高黎贡等楼盘，本地人和外来客几乎各占一半，尤其是商铺等投资性质的房源较单元楼抢手，外地客多数属炒房投资，而本地人多为刚性需求，本土的购买能力也很强劲。
腾冲旅游地产现状分析
一个距离昆明600多公里的县级城市，目前普通住房的平均价格每平方米已经超过300 0元，正朝4000元迈进，这在云南所有县级城市中首屈一指。
2007年初，在腾冲从事IT业的张先生曾向记者感叹，腾冲房地产业发展程度不高，致使I T业务的拓展也比较艰难。然而仅过了一多年的时间，腾冲房地产业的发展犹如腾冲潜伏多年的火山，突然“井喷”，项目上马之多，建设之快，都出乎张先生的意料。三年多的时间里，腾冲房地产从最初的10几家扩展到近百家，房价也从每平米2000元左右上涨至近400 0元，城区面积也从15平方公里发展到近20平方公里，腾冲这个后起的旅游之秀正在经历一场轰轰烈烈的地产革命和城市变革。
腾冲机场是助推器
2009年2月16日，腾冲机场正式通航，从昆明到腾冲的行程由原来的10小时缩短为50分钟，腾冲旅游借此插上了新的翅膀，房地产开发借此拉开了大开发的帷幕。
2006年、2007年、2008年、2009年，腾冲全年接待的游客分别为244.9万人次、262万人次、288.5万人次、330.5万人次。生态环境较好、地热资源丰富的腾冲近年来游客量都在急剧地增加，成为继丽江、香格里拉之后云南又一旅游热点。每年游客都在以20万的数量级在增长，但这一数字2009年却发生了较大幅度的增长，接待游客从2008年的288.5万人次上升到330.5万人次，增长了42万人。究其原因，就是腾冲机场在2009年初正式通航。2009年全县房地产开发投资在2008年的基础上增长较快。据统计，2009年全县房地产开发投资62189万元，比2008年同期增加18732万元，增长43.1％。全县土地购置费15836万元，比上年同期增长57.7%。如扣除土地购置费因素，全县房地产开发投资增长38.7％。土地购置费的增加对房地产投资大幅上升的影响较大。
全县房地产开发企业购置的土地面积增长较快。2009年全县房地产企业购置土地面积1977 52平方米，比2008年同期增加80394平方米，增长68.5％。完成土地开发面积124219平方米,增长44.7％。
商品房销售保持旺盛势头。2009年全县商品房销售面积248093平方米，比2008年同期增加118864平方米，增长92％。其中住宅销售面积225497平方米，增长90.6%；商业营业用房销售面积22596平方米，增长1.07倍。
2009年商品房销售价格为3470元/平方米，比2008年同期增加874元/平方米，增长33.7%。其中住宅价格上涨22.1％。
今年1-5月份，保山市完成房地产开发投资13.924亿元，其中腾冲一个县就完成投资10.7 8亿元，占了整个保山市的77.4%，足以可见腾冲房地产市场的地位非同一般。
腾冲机场通航优化了旅游市场客源结构，国内长线及境外客人有了便捷的空中交通，客源分布进一步扩大，腾冲的区位优势开始转化为经济优势，形成了全省最具优势的休闲度假旅游板块。据介绍，腾冲机场自1月23日通航以来至2009年12月底，共起降航班3016架次，进出港旅客257637人次，成为云南唯一不打折、最繁忙的机场。
“这里没有一朵凋零的花/只有青春/只有生命/清风细雨吹动/每一片叶子/唱的/都是明亮的歌。”1999年，著名诗人李瑛就已将西南边陲的腾冲推向了世界，但因山高路远，交通不便，腾冲的美还是深藏闺中。自2006年5月份国务院批准建设腾冲机场开始，对腾冲向往已久的房地产开发商便频频造访腾冲，跑马圈地，北京、上海、广州、深圳等地巨额投资争相上门，让腾冲受宠若惊。到2008年，房地产开发投资达到了43457万元，增长122.4%。
房价超保山逼昆明
腾冲房价节节攀升，携GDP一道超过保山市级行政中心隆阳区。目前，单元房的价格每平方米一般在2800元至3800元，别墅在4200至8000元。
与房地产开发投资相对应的是，大量的投资客通过空中航道也被带到了腾冲。有良好的自然环境和区位优势做支撑，前来考察的投资客纷纷看好腾冲的发展，买房者络绎不绝。
据大港旺宝环山叠水置业顾问介绍，商品房价格上涨的原因，主要是供给不足、需求过旺。由于腾冲机场建成开通，腾冲在外知名度不断提高，外县人员来购房人数不断增加造成市场需求热情不减，供需矛盾加剧了商品房价格的上涨。另外，土地费用和建筑成本的增加也推动了商品房价格的上涨。
在机场还未通航之前，兴奋至极的一开发商更是直言不讳在项目广告上大胆预言：“机场通航了，腾冲的房价要涨了！”
2008年全国楼市一片低迷，有高黎贡山做屏障的腾冲却是另外一番景象：楼盘开盘火爆，价格直逼昆明。2008年11月9日，由湖南际桓投资集团投资开发的腾北商业广场开盘异常火爆，商铺价格每平方米达到1万多元。价格虽然坚挺，但销售量依旧节节攀升。很多人认为，腾北商业广场的出现，使腾冲商业从原来的临街商铺向集合式商业迈进，商业氛围和城市形象都得到了一定的提升。
除此外，腾越翡翠城、金鹰美域中央、玉泉名居、西路商场、腾曦家园等项目也逆市飘红，购销两旺。
从目前各投资企业开发的产品来看，别墅等高端物业都是主推产品，最早推出的项目均取得了不俗的成绩。当地产业内人士指出，腾冲只是一个10多万人口的县级城市，消费能力有限，如此多的开发商扎堆进入腾冲，所开发的产品无一例外选择了外销。市场严重饱和，再加之产品同质化，存在的隐患让人担忧。
据腾冲世纪金源体育度假有限责任公司置业顾问介绍，世纪金源体育度假项目目标客户主要来自北京、上海等发达地区的一线城市客户。他们拥有较高的学历，职业以企业家、高管为主。置业目的主要是为了休闲度假。因此，这一部分人在购买物业时大多是一次性付款，不会受新出的调控政策的影响。
腾冲房价就像腾冲的翡翠一样，被贴上了一种尊贵的标签。就本地大多数市民而言，上百万的高尔夫别墅让他们望尘莫及，即便是普通的单元房，每平方米的价格也远远超出了上班族的月薪。
据当地银行系统工作人员介绍，近年来，腾冲县金融系统个人贷款额度增长很快，尤其是从2009年开始，无论是额度和增长率都远远超过了以往的年度，拉动主要就靠个人住房按揭贷款。数据显示（见表五），2007年末，腾冲建行、工行、农行、中行的个人贷款余额为4 3874万元，同比增长34.03%，到2009年末，贷款余额达到101711，相比2008年末增加了50545万元，增长了98.79%。其中，腾冲建行增长速度最快，同比增长了176.22%。2010
年1-5月份，四大行个人贷款余额为139093万元，同比增长了36.75%。从人员构成来看，银行的主要客户为公务员、离退休人员、中小企业老板等，高端客户群不是银行的主要客户。腾冲人善于做生意，除了传统的玉石珠宝、木材加工、餐饮外，现在主要就是投资房地产。他们通过自有资产买房，然后将房产抵押给银行贷款，将这笔资金用于民间放贷，利用银行和民间放贷的利率差赚取中间利润。民间融资方式在腾冲比较普遍。
外来资本一统江湖
通过整理目前腾冲的房地产建设项目，《新地产》发现，所监控的52个重点建设项目，只有5个项目投资方属于本地企业，其余项目投资均是外来投资企业。
资料显示，2005年，腾冲房地产开发企业才有11家。而这11家之中，有8家都是外来投资企业。
通过整理目前腾冲的房地产建设项目，《新地产》发现，所监控的52个重点建设项目，只有5个项目投资方属于本地企业，其余项目投资均是外来投资企业（见表一）。可以说，房地产在腾冲外圈是一种舶来品。
这些投资企业主要来自深圳、上海、北京、成都、昆明等地，尤其以昆明居多，官房集团、柏联集团、世纪金源、世博集团、实力地产、奥宸地产、龙润集团、恒大地产等实力派地产公司已经前期或正进入腾冲。这些外来投资企业在腾冲拿地少则几百亩，动辄上千亩，甚至超过1万亩。按签约时登记的占地面积粗略统计，这些外来投资企业28个在建项目（见表二）在腾冲的圈地达到近5万亩，其中，世纪金源集团投资的两个在建项目就达到11072亩，投资额度达到65亿元，属腾冲投资额度最大，占地面积最广的房地产开发项目。16个待建项目（见表三）因目前尚无准确数据，但占地面积估计也在2万多亩。
从项目分布来看，综合性大型旅游地产项目主要位于腾冲中南部的腾越文化和火山热海旅游片区和西北部的跨境旅游片区。尤其是县城西北部西山坝新城，成为目前腾冲开发的热点建设区域。
目前在建项目和待建项目，绝大部分都是在2009年签订合作协议的。2009年，是腾冲展翅飞腾的一年。这一年，腾冲在腾冲机场通航仪式、第六届保山南方丝绸古道商贸旅游节、第十七届昆交会以及在腾冲举行的全省旅游大会四个重要节会活动上，签下了腾冲世博旅游、腾冲恒益东山休闲度假村、宝峰山养生度假森林酒店、金鹰温泉水乡千里走单骑国际温泉酒店等近20个大项目，仅是旅游大会期间，就签订了9个旅游地产项目，引资52.4亿元，投资商分别来自北京、江苏、成都和云南省的昆明、丽江、曲靖等地。
在引进投资方面，腾冲还设置了准入门槛，对资源和环境准入进行严格的把守。据了解，2 006年以来，腾冲婉拒了拟到腾冲投资开发矿产资源和房地产等产业的10余家企业。
酒店温泉高尔夫成香饽饽
机场通航后，腾冲需要五星级酒店的呼声越来越高，也正是有了这样的呼声，房地产开发企业都敏锐地捕捉到了这一商机。
目前，腾冲县拥有二星级以上宾馆酒店17家，共有床位1.1万多张，其中五星级酒店2家、四星级酒店3家，另有5家五星级酒店在建（见表四）。
在腾冲机场未通航之前，有一个五星级酒店（腾冲官房大酒店）的腾冲在接待高端游客上还显得游刃有余。然而腾冲机场通航当天，仅有288套客房的官房大酒店突然间显得捉襟见肘，