中国住房发展的形势、问题和建议 中长期来看，住房市场将进入供求总体基本平衡、增 速逐渐放缓、结构逐步优化的新阶段 对当前住房发展形势的基本判断 1.住房市场结束单边上涨，进入阶段性调整期。自1998 年住房市场化改革以来，中国住房市场经历了十余年黄金发 展期，这有其历史独特性：一是住房市场化释放了长期受抑制的住房需求；二是快速城镇化带来大量城市新增人口；三是各级政府将住房产业作为拉动经济增长、促进内需的支柱产业；四是在货币宽松及其他投资渠道不畅的情况下，房地产成为保值增值的重要渠道；五是强调拥有住房所有权的独特文化氛围及住房租赁市场不发达的双重作用。2014 年以来，住房市场总体上由“单边上涨”进入总量供需平衡的阶段性调整期。 2.住房发展结构失衡问题突出，结构性过剩与结构性短 缺并存。住房市场发展地域差异显著。中国住房市场体系已 形成三大类：第一类是特大和大城市，如北上广深，住房仍然供不应求；第二类是中小城市，住房总体供过于求；第三类是县域镇村，住房总体大量闲置，其中农村住房至少有 10%-15%闲置。
居住和非居住用地供应结构失衡。工、商业、行政等非 住房用地占比高，花园式工厂和政府大院比比皆是，居民住房供地较少，住房用地供给总体不足成为推高住房价格的主 住房租售结构失衡。产权住房市场较发达，租赁市场总 体上长期不发达，是城镇低和中偏低收入群体住房困难的重要原因，租售失衡成为一、二线城市住房供求矛盾的焦点。 由于租赁住房供应少、租赁市场不规范，租房家庭的权利难以得到保障，很多中低收入居民只能通过买房（尤其小产权房）而不是租房来满足居住需求。 住房发展中长期趋势展望 1.中长期住房总量供给充裕，城镇住房总体水平较高。 从主要指标来看，中国住房人均存量水平与同类国家相当， 但住房资产占有不均等问题突出。城镇家庭拥有多套住房 二套及以上）的比率显著高于美国、加拿大和法国等发达国家的水平。据本课题组预测，全国目前在建施工（部分已 预售）加待售的商品住房面积为55.6 亿平方米，而每年新开房总 量供给充裕。 工商品住房面积可达12 亿-14 亿平方米，中长期来看商品住 2.中长期住房即期需求和潜在需求仍有一定发展空间。 城镇化带来的住房需求趋向平稳。根据《国家新型城镇化规 国城镇化率2020 年将在60%以上；根据国务
题目：中国公共住房政策模式探究 姓名：邱冠钦 学院：公共事务学院 系：公共管理系 专业：行政管理年级：2010 学号：13920102200329 指导老师：魏丽艳 2011 年7 月18 日
中国公共住房政策模式探究 内容摘要 中国的公共住房政策随着住房制度改革的推行而不断演变，可以说，不同时期的公共住房政策既有优点，也有不足。现阶段中国的公共住房政策来源于住房制度改革的经验总结，其优点是综合运用财政手段和金融手段，在一定程度上促进了住房问题的解决；其不足之处相对于它的优点来说显得格外突出，特别表现在中国现行的公共住房政策目标不明确、政策手段单一、没有形成体系。本文在总结国外公共住房政策成功经验以及分析现行中国公共住房政策成功经验以及分析现行中国公共住房政策优缺点的基础上，设计中国公共住房政策的理想模式。 一、公共住房政策理想模式设计的理论基础 （一）共同富裕——社会主义原理 共同富裕原理是实施公共住房政策的理论基础。邓小平的伟大贡献之一是关于社会之一本质的精辟论述:“社会主义的本质是解放生产力，发展生产力，消灭剥削，消除两极分化，最终达到共同富裕。”这条原理是我们进行社会主义建设、发展市场经济的理论依据，是我们一切行动的准则，当然也是公共住房政策理想模式设计的准则。公共住房政策的实施是贯彻党的重要思想的具体体现。公共住房政策理想模式的建立是贯彻江泽民“七一”讲话和“十六大”精神、实现“三个代表”重要思想、加强党和政府与人民群众血肉联系的具体体现，是新时期党的思想的具体体现。 （二）住房公平分配原理 许多西方学者认为，住房政策应当实现公平目标，这是实施公共住房政策的另一个理论依据。他们认为，，政府应该注重住房公平分配，通过对中低收入阶层的补助，缩小他们与其他阶层在居住水平上的差距，使他们能够达到政府规定的住房标准。例如，黑登提出了分析各国政策和计划目标的垂直公平和水平公平理论。所谓“垂直和水平公平理论”，是通过运用垂直公平和水平公平两个概念来共同评价各国政策、计划的基本目标和内容特征。垂直公平是指各家庭从计划中获得的收入分配程度
人口年龄结构对房地产行业的影响图文深度调研分析报告 房地产行业是受到一个国家人口数量以及质量影响最为集中的行业之一，因为不像消费品等产品可以不断地更新、迭代，人的一生对于房地产的需求是有限的，因此一旦一个国家或者一个区域的人口总量或者结构发生变化的时候，该区域的房地产市场往往也将面临新的格局。 随着消费者年龄的增大，对于养老房屋的需求也开始爆发，部分消费者在 60 岁以后，会选择在退休地区购买房屋，用于养老和度假。据统计的 65 岁以后美国家庭买房比例不低，度假、离儿女更近、以大换小增加养老资金是主要原因。
美国房地产需求生命周期 拥有住房的需求是刚性的，从跟踪的数据来看，拥有一套属于自己的住房是大多数国家劳动人口的目标之一，甚至上升为国家梦。根据统计，72%左右美国人认为拥有住房是美国梦的一部分，而且这种对住房的需求横跨了所有年龄段，其中 19-34 岁、35-44 岁、45-54 岁和 55 岁以上的年龄段人口分别为 65%、66%、 74%和 76%，59%的租户希望能够结束自己的租房生涯。英国同样如此，在 25-34 岁的租房人口中，78%的人群希望能够实现购房，47%的租户会为买房的目标奋斗不止。
美国各年龄段期望购房的人口比例 英国各年龄段希望购房的人口比例
如果有条件，绝大部分居民都想拥有一套自己的住房，抛开文化、习俗等因素，制约人们购房的最大障碍就是经济因素。根据 trulia 数据，美国租户不能买房的障碍有：没存够首付、没有贷款的资格、信用记录不良好、没能力还清当前债务等，其中占比最高的是没攒够首付（51%）；根据英国住房调查数据，英国租户不愿购房主要原因就是购买力的制约，买不起房的租户占比达到 65.5%。 美国人买不起房主因：没攒够首付
.中国的人口结构
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中国的人口结构 经国务院批准，我国于2005年底开展了全国1%人口抽样调查工作。这次调查以全国为总体，以各省、自治区、直辖市为次总体，采取分层、多阶段、整群概率比例的抽样方法。最终样本单位为调查小区。这次调查的样本量为1705万人，占全国总人口的1.31%。在国务院和地方各级人民政府的统一领导下，通过调查工作人员的艰苦努力，调查的各项任务已基本完成。调查汇总的全国总人口及其结构的主要数据公布如下： 一、总人口 2005年11月1日零时，全国31个省、自治区、直辖市和现役军人的总人口为130628万人，与2000年11月1日零时第五次全国人口普查的总人口126583万人相比，增加了4045万人，增长3.2%；年平均增加809万人，年平均增长0.63%。根据调查数据推算，2005年年末总人口为130756万人。 二、流动人口 全国人口中，流动人口为14735万人，其中，跨省流动人口4779万人。与第五次全国人口普查相比，流动人口增加296万人，跨省流动人口增加537万人。 三、城乡构成 全国人口中，居住在城镇的人口56157万人，占总人口的42.99%；居住在乡村的人口74471万人，占总人口的57.01%。与第五次全国人口普查相比，城镇人口占总人口的比重上升了6.77个百分点。 四、性别构成 全国人口中，男性为67309万人，占总人口的51.53%；女性为63319万人，占总人口的48.47%。性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为106.30，与第五次全国人口普查相比下降0.44。 五、年龄构成 全国人口中，0-14岁的人口为26478万人，占总人口的20.27%；15-59岁的人口为89742万人，占总人口的68.70%；60岁及以上的人口为14408万人，占总人口的11.03%（其中，65岁及以上的人口为10045万人，占总人口的7.69%）。与第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了2.62个百分点，60岁及以上人口的比重上升了0.76个百分点（其中，65岁及以上人口比重上升了0.73个百分点）。 六、民族构成 全国人口中，汉族人口为118295万人，占总人口的90.56%；各少数民族人口为12333万人，占总人口的9.44%。与第五次全国人口普查相比，汉族人口增加了2355万人，增长了2.03%；各少数民族人口增加了1690万人，增长了15.88%。 七、受教育程度 全国人口中，具有大学程度（指大专及以上）的人口为6764万人，高中程度（含中专）的人口为15083万人，初中程度的人口为46735万人，小学程度的人口为40706万人。与第五次全国人口普查相比，具有大学程度的人口增加2193万人，高中程度的人口增加974万人，初中程度的人口增加3746万人，小学程度的人口减少4485万人（以上各种受教育程度的人口包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。 八、家庭户人口 全国共有家庭户39519万户，家庭户人口为123694万人，平均每个家庭户的人口为3.13人；集体户人口为6934万人。与第五次全国人口普查相比，平均每个家庭户的人口减少了0.31人。城镇平均每个家庭户的人口为2.97人，农村为3.27人。
宁德人口结构变化对住房需求的影响研究 以宁德市2010年第六次人口普查资料为主要依据，从人口结构和住房状况变化的角度，剖析人口结构变化对住房需求的影响，提出对宁德市住房需求发展的对策及建议。正确处理城镇化和住房需求的关系，尊重市场需求促进房地产市场健康发展。 标签：人口结构；宁德；住房需求 引言 住房是人类生存、发展和享受必不可少的重要生活资料。人口结构与住房需求存在密切关系，人口结构变动必将对住房需求产生重大影响。因此，无论是从现实意义看还是从理论价值方面看，从人口结构变动的角度对住房需求变化趋势进行研究都是十分必要的。本文以2010年第六次人口普查（以下简称“六普”）资料为主要依据，从人口结构和住房状况变化的角度，剖析人口结构变化对住房需求的影响。 一、宁德市人口结构与住房状况面面观 （一）人口结构变化 人口结构，又称人口构成，是反映一定地区、一定时点人口总体内部各种不同质的规定性的数量比例关系。人口城乡结构对住房需求有举足轻重的影响，这主要表现为城镇化尤其是城镇化的进程对住房需求的显著影响。2000年末，宁德市常住人口为300万人，其中城镇人口为107.37万人，占总人口比重的35.77%，而到了2010年末，宁德市总人口为281.79万人，城镇人口为135.03万人，占总人口比重的47.92%。人口年龄构成对住房需求增长的影响也是不可忽视的。通过国际通用的人口年龄结构类型判别标准的少儿系数、老年人口系数、老少比这三项指标数据，在2000年，宁德市已步入了老龄化社会，到2010年老龄化程度进一步加深。老年人口比例由2000年的7.82%提高到2010年的9.22%，老少比也相应由31.22%提高到25.88%。在宁德市家庭中，2010年有65岁及以上老人户20.98万户，比2000年增加1.98万户。老年人口抚养比为12.3%，上升0.6个百分点。 人口家庭结构由“金字塔”形向“倒金字塔”形的转变。在“金字塔”形的家庭结构下，家庭人口规模呈指数级增长，不断分解为一个个“核心家庭”，所需房屋的数量和面积不断增长，这就是传统的“分家”模式。在“倒金字塔”的家庭人口结构下，人口数量自上而下逐层减少。第六次人口普查数据显示，宁德市家庭户数增加，规模缩小；核心家庭比重上升，单人家庭继续增加，四人户和五人及以上规模的户在减少，家庭结构的小型化趋向仍在继续。 （二）住房变化
中国人口年龄结构现状与思考 中国是世界上人口最多的国家，占世界人口的20%、亚洲人口的33%，面对巨大的人口压力，进入20世纪90年代后，随着计划生育工作的不断加强和完善，20世纪80年代人口的高出生率得到控制，并持续稳步下降。. 2009年年末全国总人口为133474万人，其中城镇人口62186万人，占比46.6％，乡村人口71288万人，占比53.4％；男性68652万人，女性64822万人，占比48.6％，全国人口中，0岁至14岁的人占总人口的18.5％；15岁至59岁的人占总人口的69.0％；60岁及以上的人占总人口的12.5％。死亡率7.08％。；自然增长率5.05％。 由以上数据得出： 1.城镇人口规模在迅速扩大、 2.从人口的年龄结构上看，人均寿命攀升，老龄化的趋势越来越明显。 3.城镇人口规模在迅速扩大。 4.男女比例失调。 5.我国的经济、社会发展、资源和环境仍面临较大的人口压力，我国虽已成为世界第二大 经济体，但人均水平仍在百位之后。人均资源相对不足、经济社会发展不平衡仍是我国目前的基本国情。 大量的农民工涌入城市，参与城市化和工业化的发展，其直接的结果是中国人对风险的处理态度将由自留变为转移，城镇化使人与人之间相互影响加深，导致产生风险的因素增加，从而客观上会刺激对保险产品的需求。从深层次讲，人们选择男婴的一个重要原因就是我国的养老和社保体系很不完善，我国应在未来几年内大力发展养老保险，完善社保体系。随着多年来生育水平的下降和人们健康水平的提高，未来中国人口年龄结构类型将急速从轻度老龄化转变成重度老龄化。老年人口规模迅速扩大，老龄化程度还将继续提高。发达国家的老龄化进程是与经济发展同步进行的，而中国的老龄化与经济发展有较大的时间差。庞大的老年人口将对中国的经济发展造成极大的压力。妥善解决老年人口的社会保障和健康服务，任务相当艰巨。 2010040300083 城市规划 朱凤雨
人口结构对房地产价格的影响摘要：本文论述了人口结构对房地产市场价格的影响，认为这方面因素短期内仍将推动房地产市场需求的增长，“人口红利”和刘易斯拐点，都将成为未来5年中国房地产市场乃至整个中国经济最重要的拐点，将显著影响房地产业的发展。 关键词：房地产；人口结构；房地产价格；影响 房地产业界流行着一句话：“看懂了人口也就看懂了房地产”。所以研究城镇化和房地产业景气问题，必须关注人口的各种变动因素对未来城市发展及房地产业的影响。 没错，从我国国情出发，对于人口大国的中国，人口结构变化确实对房价影响是相当大的。 人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。其中，人口年龄构成是指一定时间人口按照年龄的自然顺序排列的数列所反映的年龄状况，以年龄的基本特征划分的各年龄组人数占总人数的比例表示。人口家庭构成反映家庭人口数量等情况，它对于住宅类型的选择等有重要参考价值。中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。其中的家庭人口规模(家庭平均人口数)发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位数发生变动，从而引起所需要的住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般地说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。 国家统计局近日发布了第六次全国人口普查主要数据。公布的数据揭示了我国人口结构变化的一些大的趋势： 一、过去十年，我国人口年均增长率比上世纪九十年代明显放缓； 二、劳动年龄人口比重增加，但老龄人口比重上升，少儿人口比重降低，老龄化趋势初现； 三、全社会受教育程度明显提升，人口素质提高； 四、城镇化进程比预期的快，城镇人口占总人口的比重接近50%； 五、沿海发达省份的常住人口占的比重增加，内陆欠发达地区的比重下降。 第六次人口普查公报显示，0-14岁人口占16.60%，比2000年人口普查下降6.29个百分点；60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。 过去十几年大步迈进的城市化和飞速发展的房地产市场，莫不得益于中国的人口红利。 计划生育政策使出生率迅速下降,总人口中劳动适龄人口比重上升，形成的
2014年中国人口总数及其构成分析 资料来源：国家统计局数据显示〃我国老年人口规模呈现总量扩张、增量提速的发展态势〃人口抚养负担正逐步加强。 其次〃老年人口分布不均〃老龄化呈现转移趋势。 众所周知〃我国人口众多〃各地区的经济社会发展水平差异较大。与此同时〃人口老龄化发展形势也表现出明显的区域不平衡性。从地区分布来看〃东部和中部地区的人口老龄化形势相对严峻〃西部地区的人口压力相对较小。从时间走势来看〃东部地区人口老龄化正逐渐向中部和西部地区转移。 此外〃未富先老迹象显现〃经济发展压力增强。 2014年中国65岁以上人口数量达到13755万人〃占全国比重10.1%。 2003-2013年中国65岁以上人口数量情况
资料来源：国家统计局从国际上发达国家的经济发展和人口结构变化来看〃大部分国家都是在物质财富积累达到一定程度后〃才开始进入到人口老龄化阶段〃相应地这些国家有足够的财力来解决老年人的养老问题。而本世纪初我国进入人口老龄化社会时〃物质财富积累则相对不足。如〃2001年〃我国65岁及以上老年人口占比达到7.1%〃按照联合国标准正式进入到老龄化社会〃而当年人均GDP仅为1041.6美元〃不及德国、英国和加拿大的1/20〃仅为美国和日本的3%左右〃与发达国家存在较大差距。2012年〃我国人均GDP虽然大幅增长至6188.2美元〃但与美国、日本、德国、英国等多数发达国家仍然存在较大差距〃经济发展压力依然较强。 我国人口老龄化产生的根本原因： 相关报告：产业信息网发布的《2015-2020年中国养老产业市场全景及未来趋势报告》 从表面看〃人口老龄化产生的原因比较简单〃即出生率下降、人口寿命提高。但是〃受社会发展的客观因素影响〃不同国家或地区人口老龄化的形成背景有一定区别。我国人口老龄化的进程既受到人口转变的一般因素影响〃也受到计划生育的特殊因素影响。 一是我国人口老龄化的一般因素。从理论上来讲〃人口转变是指在现代化进程中〃人口的再生产类型从高出生率和高死亡率逐渐向低出生率和低死亡率转变的过程。 一般来说〃按照出生率和死亡率的高低不同〃可以把人口转变划分为三个不同阶段：第一阶段的主要特征是高出生率、高死亡率和低人口增长率；第二阶段是高出生率、低死亡率和高人口增长率；第三阶段是低出生率、低死亡率和低人口增长率。从国内外的大部分研究成果来看〃人口转变的起点一般是高位均衡阶段〃而终点则是低位均衡阶段。可以简单理解为〃人口转变进入低位均衡阶段时就表明人口转变基本完成〃同时人口的年龄结构也开始逐渐进入老龄化阶段。如〃从死亡率看〃我国的人口死亡率在建国以后开始逐渐下降〃1949
浅谈中国人口的现状及解决办法 记得我上小学时，学校开了一门课《社会》，就是让我们了解我们国家的人口，民族，语言，省份等常识。当初对数字还没什么印象，当老师提及中国有数十亿人口时，我们在老师的惊呼中在脑海中留下了中国是一个人口大国的浅浅的印象。至于这个“大”所折射的含义，当初根本没有概念，随着中国人口的发展，现在也只能对这个“大”做浅浅的分析和理解。 中国是世界上人口最多的发展中国家。人口众多、资源相对不足、环境承载能力较弱是中国现阶段的基本国情，短时间内难以改变。人口问题是中国在社会主义初级阶段长期面临的问题，是关系中国经济社会发展的关键性因素。人口问题的重要性毋庸赘言，既然如此我们必须理性的认清中国到底存在哪些人口问题，也即中国人口的现状是怎样的。 现就从数量、素质、结构、分布来一窥中国人口的现状。 一、人口数量。庞大的人口数量一直是中国国情最显著的特点之一。虽然中国已经进入了低生育率国家行列，但由于我国热口基数大和人口增长的惯性作用，当前和今后十几年，中国人口净增数仍很大。按照目前总和生育率1.8预测，2020年，中国人口总量将达到14.6亿；人口总量高峰将出现在2033年前后，达15亿左右。受20世纪80年代-90年代第三次出生人口高峰的影响，在2005年-2020年期间，20岁-29岁生育旺盛期妇女数量将形成一个高峰。同时，由于独生子女陆续进入生育年龄，按照现行生育政策，政策内生育水平将有所提高。上述两个因素共同作用，导致中国将迎来第四次出生人口高峰。庞大的人口数量对中国经济社会发展产生多方面影响，在给经济社会的发展提供了丰富的劳动力资源的同时，也给经济发展、社会进步、资源利用、环境保护等诸多方面带来沉重的压力。二、人口素质。中国政府加大公共卫生事业建设力度，不断提高人口健康素质。平均预期寿命已经得到很大提高，孕产妇死亡率，婴儿死亡率，5岁以下儿童死亡率均明显下降。传染病、寄生虫病和地方病的发病率和死亡率均大幅度减少。非典型肺炎、禽流感等新发传染病得到有效的监测和控制，艾滋病防治工作取得明显进展。从总体上讲，中国人口健康素质仍然不高。数以千万计的地方病患者和残疾人给家庭和社会带来沉重的负担。防治艾滋病形势依然十分严峻。中国政府加快发展教育事业，人口科学文化素质显著提高。中国普及九年义务制义务教育的人口覆盖率，6岁及以上人口平均受教育年限，人口粗文盲率等数据均显示人口文化素质的提高。受高层次教育的人数大幅度增加，受小学教育人口比重逐步下降。但是中国人口科学文化素质的总体水平还不高，主要表现在：一是人口粗文盲率大大高于发达国家2％以下的水平；二是大学粗入学率大大低于发达国家；三是平均受教育年限不仅低于发达国家的人均受教育水平，而且低于世界平均水平。并且，城乡人口受教育程度存在明显差异。三、人口结构。从人口年龄结构看，第一，当前中国人口社会抚养比较低，劳动年龄人口比重大，劳动力资源丰富，为经济快速发展提供了强大的动力。未来一、二十年是中国经济社会发展的人口红利期。但庞大的劳动年龄人口也给就业带来了巨大的压力，目前，中国城镇每年新增劳动力近千万，农村剩余劳动力2亿多。并且，劳动年龄人口将保持增长态势。这对就业、产业结构调整和社会发展事业提出了更高要求。第二，根据国际标准，中国已经进入老龄社会。中国老龄化呈现速度快、规模大、“未富先老”等特点，对未来社会抚养比、储蓄率、消费结构及社会保障等产生重大影响。第三，从人口性别结构看，从20世纪80年代开始，出生人口性别比持续升高。四、人口分布。从城乡分布来看，全国城镇人口低于下面缓存人口比重。近年来，由于积极推进人口城镇化和产业结构升级，实施城市带动农村、工业反哺农业的发展战略，人口城镇化率以每年超过1个百分点的速度增长。采取多种措施和合理规划，引导农村富余劳动力向非农产业转移，努力改善农民进城务工环境，促进农村劳动力有序流动。大量农村劳动力进城务工，为城市发展提供了充裕的劳动力，同时也改善了农村的经济状况。与此同时，流动人口管理与服务体系却严重滞后，亟待完善。庞大的流动迁移人口对城市基础设施和公共服务构成巨大压力。流动人口就业、子女受教育、医疗卫生、社会保障以及计划生育等方面的权利得不到有效保障，严重制约着人口的有序流动和合理分布，统筹城乡、区域协调发展面临困难。
中国人口年龄结构现状与思考 人口年龄结构指一定时点、一定地区各年龄组人口在全体人口中的比重。又称人口年龄构成，通常用百分比表示。人口年龄结构是过去几十年、甚至上百年自然增长和人口迁移变动综合作用的结果，又是今后人口再生产变动的基础和起点。它不仅对未来人口发展的类型、速度和趋势有重大影响，而且对今后的社会经济发展也将产生一定的作用。 在高中的课本中，也有关于人口迁移的描述，在世界大战期间的迁移以及工业革命时的迁移。人口迁移会导致人口结构的变化。比如现在长三角，珠三角就有很多人口迁移过去，我们来南京上学有部分就把户口迁移过来了。这也会引起人口结构的变化。 当人们关注着快速增长的中国人口给社会经济带来的巨大压力时，中国人口的年龄结构也在悄然老化，使我们又面临另一个严峻的挑战：人口老龄化问题。 1953年和1964年第一、第二次人口普查时，中国的人口年龄结构基本属于年轻型，进入20世纪70年代以后，尤其是大力推行计划生育政策后，伴随人口出生率和总和生育率急剧下降，少儿人口比重下降，老年人口比重升高，使人口年龄结构类型的转变加快。到1982年第三次人口普查，人口年龄结构已初步进入成年型，到1990年的第四次人口普查，人口年龄结构已变为典型的成年型。此后，人口年龄结构继续老化，特别是进入20世纪90年代后，人口老龄化进程加快，人口年龄结构开始向老年型转变。到2000年第五次人口普查，中国65岁以上人口达到8811万，占总人口的6.96%，意味着中国已经进入了老龄化国家行列。据2008年人口变动抽样调查结果推算，2008年我国65岁及以上人口已占总人口的8.3%，与2000年第五次人口普查相比，又上升了1.3百分点，表明我国的人口老龄化仍在进一步发展。由于人口出生率的降低滞后于死亡率的下降，产生了人口年龄金字塔的凸出部分。随着时间的推移，这个凸出的部分也在移动，从未成年到成年，最后到老年。这就造成了中国的人口年龄结构从年轻型、成年型到老年型的转变。 人口年龄结构与人口转变密切相关。世界上大多数国家的人口年龄结构，都是随着人口转变以及社会经济发展，逐渐从年轻型、成年型到老年型转变的。西方发达国家的人口转变是伴随着工业化和现代化逐步深化的渐进过程，经历了大约150多年的时间。我国则是在经济不发达的条件下进行的，且明显带有人为的痕迹，经历着更加迅速的人口转变，人口年龄结构也发生了比较快的变化，即从相对年轻型人口结构，直接转变为相对老年化的人口结构。 目前，虽然中国已步入老年型社会，但尚处于人口老龄化的早期，未来中国人口类型将从轻度老龄化转变成深度老龄化，进而转化成重度老龄化，银发浪潮将成为21世纪我国主要的人口问题之一。如何在应对人口老龄化和促进经济社会发展之间架起一座桥梁，达成双赢的局面，是我们亟待研究思考的问题。而这 需要广大人民的实施。 由于人们的寿命延长而产生老龄化。这是人们生活水平和保健水平提高的必然结果，是民富国强的标志。要解决的问题，不是如何防止老龄化，而是如何应对由此造成老龄化后所带来的养老金不足和养老服务不足的问题。主要措施是延迟退休和加强养老服务。此外，还需要大量的适合老年人心理、医学等诸多方面的专业护理服务。
第二章中国人口结构分析 2.1人口结构 人口结构是指将人口以不同的标准划分而得到的一种结果。构成这些标准的因素主要包括以下几类： 1.年龄 2.性别 3.人种 4.民族 5.宗教 6.教育程度 7.职业 8.收入 9.家庭人数 人口结构介绍 反映一定地区、一定时点人口总体内部各种不同质的规定性的数量比例关系。又称人口构成。它依据人口本身所固有的自然的、社会的、地域的特征，将人口划分为各个组成部分所占的比重，一般用百分比表示。 人口是一个具有许多规定和关系的总体,有性别、年龄、居住地、民族、阶级、文化、婚姻、职业以及宗教信仰等标志，但就其性质特征而言，人口结构类别可归纳为人口自然结构、人口社会结构、人口地域结构 3大类。 人口的自然结构 依据人口的生物学特征划分，主要有性别结构和年龄结构。人口的自然结构既是人口再生产的必然结果，又是人口再生产的基础和起点，对人口发展规模和速度有重要的制约作用，从而对社会经济的发展发生重要的影响。同时，社会经济的发展也通过一系列中间环节对人口自然结构起制约作用。 人口的社会结构
依据人口的社会特征划分，主要包括阶级结构、民族结构、文化结构、语言结构、宗教结构、婚姻结构、家庭结构、职业结构、部门结构等。社会经济发展以及社会生产方式决定人口社会结构及其变动；人口社会结构反作用于社会经济发展。人口的社会结构对人口再生产有重大的影响，不同的阶级、民族、文化、宗教、婚姻、家庭、职业和部门，其生育率、死亡率和自然增长率不同，平均寿命也有相应的差异。 人口的地域结构 依据人口的居住地区划分，主要有人口的自然地理结构、人口的行政区域结构和人口的城乡结构。人口的地域结构状况与地理环境、自然资源、经济发展有关，合理的人口地域结构有利于开发和利用自然资源，促进城乡经济的发展。人口地域结构也是形成人口出生率、死亡率、平均寿命地区差异的重要原因。 人口结构是社会、经济、文化发展和人类自身发展的历史产物。在人口与社会、经济发展相互作用下，人口的年龄结构、城乡结构、产业结构、职业结构以及文化结构等，形成了自身的特点和变动的规律性。了解人口结构变动的趋势，对于进行人口预测，制订经济与社会发展规划，制订人口政策和社会经济政策等，有着重要的意义。 理想的人口结构 人口结构各因素中，年龄和性别是最基本最核心最重要的因素，人口结构中影响最大的就是年龄结构和性别结构。理想的年龄结构应符合“人口低增长和长寿命”二大特征；人口低增长是指年出生人口的低增长（人口出生率在14.0?～16.0?），年出生人口高增长（人口出生率高于16.0?）和负增长（人口出生率低于14.0?）均会使人口结构恶化！理想的性别结构应符合“同年龄的男女性别人数相等或相近”。 由于人口出生率较难控制（特别是进入少子化社会以后更难于实现），人口年龄结构的优化，主要通过抑制或鼓励育龄妇女的生育胎次来实现。要实现代际均衡（零增长），在发达国家，其总和生育率应达2.13胎；在发展中国家，其总和生育率应达2.3胎。要实现代际低增长，在发达国家，其总和生育率应达2.2胎（中产二胎，金领三胎，少数多胎或少胎）；在发展中国家，其总和生育率应达2.3胎～2.5胎（蓝领二胎，中产三胎，少数多胎或少胎）。 理想的人口结构如下图：
五千年中国住宅发展史远大住工引潮流参考标题 穿越五千年中国住宅发展史图 穿越五千年中国住宅发展大历史(图) 五千年中国住宅发展史远大住工引潮流(图) 五千年中国住宅回眸图片见证历史(图) 典型建筑见证中国住宅发展史(图) 住宅是人类周边环境的一面镜子，它照见了时代变迁和人类的生存百态。五千年的中国历史，就是一部人类住宅的发展史。下面将通过各个时期的典型住宅的展示，带你穿越五千年，领略中国住宅翻天覆地的变化…… 一、原始社会:穴居或巢居 原始社会最早期，我的祖先主要是居住在山洞里面，即穴居;或者“构木为巢”，即原始社会的建筑。 原始社会房屋建筑早期是半穴式，即一半在地下，以坑壁为墙露出地面的一半盖上了屋顶，这种房屋既低矮又潮湿。到了原始社会晚期，才在地面砌墙，并用木柱支撑屋顶，这种直立的墙体及带有倾斜的屋面，已形成了后来我国传统房屋建筑的基本模式，这在当时可算是了不起的举措。
(原始社会的穴居和巢居) 二、奴隶社会:夯土房屋 奴隶社会的建筑得到进一步的发展，已经发展到了夯土房屋，在宫殿建筑遗址上出现了瓦砾，看来在那个时候我们的部分祖先的头顶已经不会淋雨了。
(奴隶社会的建筑遗址) 三、封建社会:内庭式住宅 封建社会的宗法礼节和等级尊卑很重，这也反映在住宅上，无论是北方的四合院还是南方的天井院普遍布置成内庭式，传达了一种遵守礼节和规矩之感。这一时期的典型住宅是北京的四合院。
(封建社会的北京四合院) 四、新中国成立前(1840——1949):低层联排集居住宅为主 这一时期住宅的特征是从平房合院式独户住宅逐步地转变为以低层联排集居住宅为主和其他住宅类型的多种形式。这主要发生在开埠城市，再逐渐波及其他城市。典型住宅有:上海石库门里弄住宅、“广州模范住宅区”等。这种住宅形式对以后的住宅产生了深渊的影响。
人口结构与住房需求 随着十八届三中全会闭幕，对于人口政策的调整预期愈发明显。中央决定放开“单独二胎”，即一方独生子女夫妇可以生育两个孩子。国家卫生计生委昨日发文称，这是我国进入21世纪以来生育政策的重大调整完善，是国家人口发展的重要战略决策，同时也顺应了群众期盼，有利于社会和谐稳定。 就在此前，中金公司首席经济学家彭文生发布报告称，三中全会推出的改革蓝图可能加速房地产泡沫的破裂。他指出，随着人口红利渐行渐远将导致中国经济结构调整，从而消除过去十年房价高速上升的经济基础，而结构改革越成功，房地产泡沫破裂就来得越早。 我国住房市场真正发展始于1998年国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》。由于住房市场发展日趋成熟，我国地产市场的发展与人口及家庭结构关系逐渐增强。 城镇住房的所谓刚性需求主要来源于两个方面：即新增家庭和拆迁家庭。前者形成的方式包括城镇青年的结婚以及农村人口向城市的迁徙，主要就是大学就业以及外出务工方式的迁徙。 调研机构莫尼塔认为，自2006年至2011年期间，若假定每一对新婚城镇居民都会形成一套住宅需求，则基于婚姻的需求能够占到每年实际成交的住宅需求的一半以上。 除了刚性需求，投资需求也不能忽视。特别是当经济处于过剩时，由于CPI通胀温和，因此货币政策相对宽松。相对宽松的货币条件虽然处于可以控制消费价格通胀的水平，却可能对资产价格有过大的刺激作用。宽松的货币条件加上高储蓄率为持续的资产价格通胀创造了环境。 过去10年来中国房地产价格大幅攀升，不仅反映了持续扩大的劳动年龄人口对住房的刚性需求，也是高储蓄率带来住房投资需求和宽松货币环境共同作用的结果。 人口结构变化住房需求大降 中国人口红利见顶已经是各方共同的观点。所谓人口红利，是指生产者多于消费者（小孩与老人），中国是大概90年代中期进入的。 从上世纪70年代以来，中国实施了严格的计划生育政策，一方面计划生育导致的人口红利，使得小孩比较少，少儿抚养比小，相对的成年人多。但也导致了目前我国总和生育率低下。总和生育率指一个国家或地区的妇女在育龄期间，每个妇女平均的生育子女数。 《中国2010年人口普查资料》长表数据显示，2010年全国总和生育率为1.18，其中“城市”为0.88，“镇”为1.15，“乡村”为1.44。 而2010年的《世界人口数据表》显示，2010年全球平均每个妇女生2.5个孩子，发达国家为1.7个，中国的总和生育率不到世界平均水平的一半，而且比发达国家的平均水平还要低许多。 从2011年4月公布的2010年第六次全国人口普查来看，目前我国面临总人口增速明显放缓的问题。2010年末中国大陆总人口约为13.40亿，全年出生1635万人，死亡966万人。中国人口出生率由1970年的33.4%，下降到2012年的12.1%；人口自然增长率由1970年的25.8%，下降到2012年的4.95%。我国妇女总和生育率由1970年的5.8下降到2012年的1.5-1.6，比2000年下降0.1-0.2。 2011年，我国15-59岁劳动年龄人口达到9.41亿人峰值，2012年下降为9.37亿人。另一边，60岁及以上老年人口占总人口比例已达到14.3%，2013年底老年人口总数将达到2亿，而2025年、2030年将分别达到3亿和4亿。 雪上加霜的是，由于重男轻女，中国目前的新生儿男女比例大致是6:5。这意味着，二十年后将有数千万男性找不到老婆。 随着人口年龄结构的变化，基于婚姻的住房需求的增速将会出现显著回落。 彭文生预计，中国的人口红利将在2015年见顶，因为自2010年以来中国总和生育率已大大低于国际标准，在2012年劳动力总量首度降低，婴儿出生率降低导致老龄人口比重上升。 调整生育政策，被视为缓解“人口老龄化”，保持合理的劳动力数量、结构，促进经济持续健康发展的主要手段。 国家卫计委昨晚坦言，如维持现行生育政策不调整，几十年后劳动年龄人口锐减，老年人口比重过大，势必严重影响我国经济社会发展活力和国际竞争力。而“逐步调整完善生育政策，就是要有效应对和积极缓解人口结构性矛盾的长期影响，保持合理的劳动力数量和结构，延缓人口老龄化速度”。
2012年中国真正人口数量及年龄结构 1月18日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，请国家统计局局长马建堂介绍2012年国民经济运行情况，并回答记者提问。 马建堂：2012年末，中国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）135404万人，比上年末增加669万人。出生人口1635万人，人口出生率为12.10‰，比上年提高0.17个千分点；死亡人口966万人，人口死亡率为7.15‰，比上年提高0.01个千分点；人口自然增长率为4.95‰，比上年提高0.16个千分点。从性别结构看，男性人口69395万人，女性人口66009万人；总人口性别比为105.13（以女性为100，男性对女性的比例），比上年末下降0.05；出生人口性别比为117.70，比上年末下降0.08。 从年龄构成看，60岁及以上人口19390万人，占总人口的14.3%，比上年末提高0.59个百分点；65岁及以上人口12714万人，占总人口的9.4%，比上年末提高0.27个百分点；15-59岁劳动年龄人口93727万人，比上年减少345万人，占总人口的比重为69.2%，比上年末下降0.60个百分点。我建议媒体朋友们关注这个数据。去年中国15-59岁或者15岁以上不满60周岁的劳动年龄人口比重首次下降，比重继续下降的同时，劳动年龄人口的绝对数减少了345万人。 从城乡结构看，城镇人口71182万人，比上年末增加2103万人；乡村人口64222万人，减少1434万人；城镇人口占总人口比重达到52.57%，比上年末提高1.30个百分点。全国居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道且离开户口登记地半年以上的人口（即人户分离人口）2.79亿人，比上年末增加789万人；其中流动人口为2.36亿人，比上年末增加669万人。年末全国就业人员76704万人，比上年末增加284万人；其中城镇就业人员37102万人，比上年末增加1188万人。 今日国家统计局召开发布会公布2012年经济数据，国家统计局局长马建堂称，2012年劳动人口的总量2012年是9.37亿，减少了345万，2012年中国劳动年龄人口相当长时期第一次出现了绝对下降，要高度重视这个事情。 马建堂称，感觉跟朋友们发布这么一堆数据，就担心一些很有价值的数据淹没在数据的海洋里。你说是不是我对人口下降这个问题有忧虑，我也不否认。计划生育政策，我作为国家统计局局长来说，不一定很合适说，但是我还是想说一些自己的想法。 自从上世纪70年代末80年代初，我们国家实行计划生育政策以来，对人口的控制取得了很大的成绩，取得了很了不起的进步。我们用了30年左右时间，人口增长模式就到了一个低出生率、低死亡率、低增长率的模式，少生了一两亿人，对推动我们国家持续、健康发展发挥了很重要的作用。
中国住宅项目未来发展趋势的设想经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。 家是住宅的内容，住宅是家的物质寄托。正是人们需要有个物质寄托的地方，所以才出现了住宅。由于人们处于对不同需求的影响住宅建筑就出现了。 在生理上；睡眠，休息，食物，水，卫生，空气，阳光等等让我们觉得家是必须的 在安全上：一般居住安全，防卫安全，环境污染控制，噪声控制，事故防范，交通安全 心里需求：交往私密，体验活动，玩，建造，美感等等。正是处于种种人们的需求，住宅建筑就诞生了，他解决了人们迫切的需求。这只是住宅建筑的开始。 中国住宅历史悠久，早在几千年之前，住宅就已经出现了。传统住宅即民居。中国传统民居大部分采用的木结构，当然材料也主要是木头，泥土，砖瓦，还有石材。古代民居的类型有干阑式，井干式，穹庐式，窑洞式，合院式。下面以唐朝建筑为例来阐述传统民居。 一般而言大宅邸都是以前堂廊院和后寝廊院前后相重构成主轴线，若干小廊院围绕在左右，后寝院后方布置花园，再在最外层围以宅墙构成。少部分高等级宅邸会出现或左或右的副轴线。一般而言，宅门不开在宅邸主轴线上，而居于宅邸东南的位置，但高等级宅院允许将宅门开在主轴线上（《营缮令》云常参官宅邸按“轴心舍”制，轴心舍到底是指前堂和后寝两厅各作工字厅制还是指宅门开于中轴线上，众说纷纭）。廊院之间可以相连也可以有街巷相隔，但不允许前堂院和后寝院之间的隔巷成为贯穿整座宅邸的东西横街，这样是僭制（仅有皇宫可以使用这样的永巷制）。一般小宅院也分为三进，一进为堂室，二进为厨房，三进为后院马厩。这是当时最常见的做法。等到了清朝，四合院住宅逐渐成了主流住宅建筑，很多四合院一直保留到今天。 自建国以来，整个社会制度发生了彻底的改 变，住宅也发生了明显的变化 第一代：经济节约型，从建国到改革开放前， 这种形式的住宅也算满足了一代人对住房的要求， 但随着社会的发展，这种形式的住宅已经不能满足 人们对住房的要求了。于是第二代住宅诞生了。 第二代：使用经济型，从改革开放开始，以八 五住宅为代表。
中国住房制度改革与变迁 作者：陈杰时间：2012-04-13 今年恰是邓小平1980年关于住宅问题讲话发表30周年，该篇讲话是新中国城镇住房制度从福利制度向市场化改革启动的关键标志，奠定了其后近二十年间中国房改政策的基本思路，显示了伟人的超凡预见性，至今仍对我们认识住房问题有深刻的启迪。为此在今天纪念这篇讲话，仍富有重要的现实意义。 住房所特有的“双重属性”，决定了它既是社会民生福祉最关键实现环节之一，也是国民经济建设的最重要组成部分之一。另一方面，城镇住房制度改革是我国改革开发之后城镇诸项改革中最先酝酿、也是最先启动的改革，但也是进程最曲折、反复最多，但又是改革最彻底、最市场化的一项改革，所取得的成就某种意义上是非常丰硕的，但当前争议又是最多的。所以，研究中国这30年来城镇住房制度改革与变迁的历程，可以获得的信息是非常丰富的。 本文提出住房事业这个概念，是希望以此来涵括住房制度、住房建设、住房市场、住房政策(包括住房保障)这几个高度相关但又相互区别的内容，从而可以对住房问题做一个宏观整合的分析与思考。 以下本文先按照历史顺序对1980年住房事业的发展与制度变迁做
一个全景式概括描述，然后再反思1980年房改以来在住房问题的根本经验与教训，以此展望未来可能的发展愿景和提出必要的政策建议。 一、历史背景：改革前的中国住房事业？ 新中国建立之后，在意识形态上采纳马克思、恩格斯等共产主义(社会主义)社会改造学说，而如不少学者指出，马克思和恩格斯是明确反对工人阶级拥有自己的个人资产，尤其包括住房。如恩格斯在《论住宅问题》中认为，对于(德国大城市)工人说来，如果让他们有自己的房屋，把他们重新束缚在土地上，那就是破坏他们反抗工厂主压低工资的力量。他这样写到：“工人必须负起沉重的抵押债务，才能得到这种住所，于是他们就真正变成了资金主人的奴隶；他们被束缚在只好同意接受向他们提出的任何条件”。为此，新中国政府对住房问题策也无可避免地受到这些观念的影响。 1956年1月18日，中共中央提出对城市房屋私人占有制的社会主义改造是社会主义改造的一个组成部分。1958年底城市私房改造基本结束，1964年7月政府正式宣布私人租赁性质的住房关系基本不再存在了，1978年我国城镇住房中74.8%为公有住房。 由于公房制度长期实行无偿分配和低租金的福利体制，住房的投融资机制被严重扭曲。1952-1978年中国包括农村住房在内的住房总投