房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：0911030049
目录 第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)
第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。 法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日
创业投资项目评估指标体系构建研究 何理冯科 一、引言 创业投资是指向主要属于科技型的高成长性创业企业所提供的股权资本，其目的是希望在被投资企业发展成熟后，通过股权转让获取中长期投资收益。创业投资基金所投资的项目，最终只有少数能成功上市或者被并购；而多数项目则表现平平甚至失败，无法带来投资收益。也就是说，创投基金不少时候“选择了差项目”。而且，还有一种现象，就是创投基金有些时候“错过了好项目”，即当初决定不投资的项目，后来该项目却经营成功了。因此，对于创业投资基金来说，如何从成百上千的投资申请中评选出合适的项目进行投资，是其运作过程中极为重要的问题之一。 创投行业强调的是如何选择优质的项目，如果草率地筛选和评估，投资后尽管有一系列增值服务来辅导改正，但其效果会相差很远。本文所要研究的问题就是，创投基金应如何建立一套科学适用的评选决策流程和评估指标体系。 二、创投项目评估指标体系文献综述 创业投资的评选过程，首先体现在决策流程中，而项目评估指标体系一定是在决策流程的核心环节应用。Tyebjee & Bruno（1984）将创业投资决策流程划分为五个阶段：投资方案取得阶段、投资方案筛选阶段、投资方案评估阶段、投资协议阶段、投资后活动阶段。Fried & Hisrich（1994）通过对18家创业投资公司进行研究调查，将创投项目决策流程划分为六个阶段：投资方案产生、创投公司偏爱筛选、一般性筛选、初步评估、深入评估、结案。Stefano Caselli & Stefano Gatti （2004）则重点关注了投资前的决策阶段和决策标准，认为整个投资前决策阶段包括两个重要部分，并且在不同阶段评选的指标标准不同。在初步分析和评选阶段，指标包括区域（离VC的距离）、产业（结构、竞争分析、创新和发展能力）、产品（创新性和技术含量、独特性、专利、竞争优势）等。在深入分析和评选阶段，指标包括市场（发展维度、销售增长率、进入壁垒、差异化和成本领先领导者）、财务回报（预期现金流、所需资金额、退出方式）等。
武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房地产评估报告 委托方：宫志博 润土房估字[2012]第33号 项目名称：武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室转让价值评估 估价机构：武汉市润土房地产评估公司 作业日期：2012年7月2日至2012年8月28日
目录 一．致委托方函 (3) 二．估价师声明 (4) 三．估价的假设和限制条件 (6) 四．估价结果报告 (8) 五．估价技术报告 (12)
致委托方函 宫志博： 本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月27日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）：，单价：9693.7/M2。 上海市天天房地产评估公司 法定代表人：杨鹏飞 2012年7月4日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
一、引言 投资环境(Investmentclimate)指投资对象在进行投资时所面临的、影响投资行为的自然、经济、科技、管理、社会、法规和政治的各种条件和因素的总称。实际上，投资环境是一个内涵和外延非常丰富的系统。它包含了对投资有直接或间接影响的区域范围内的地理区位、自然资源、基础设施、原材料供应、市场化 程度、竞争状况、人力资源、信息渠道、资金融通、纳税负担、社会服务、经济政策、法律法规、社会秩序、 政治形势等这些有利或不利的条件与因素涵盖了经济、社会、政治、文化、法律、自然地理、基础设施、信息、服务以及政策等方方面面。良好的投资环境是一个国家和区域吸引外资的强大“磁场”。因此，自从世界各国从 20世纪60年代开始利用各种指标对其投资环境的优劣和吸引投资者的力度进行评估、监测以来，采用评估指 标及评估方法进行投资环境评价已经成为世界各国和区域吸引资金流入、促进经济社会持续发展的重要手段。 建国50多年来，中国经济社会取得了巨大的进展。尤其是改革开放以后，经济发展速度之快，成就 之高，有目共睹。进入新世纪，中国政治稳定，经济持续增长，通货膨胀率较低，货币坚挺，外债结构合理， 国际收支平衡有余，进口类关税不断降低，投资环境不断改善，最近中国已经成功加入世界贸易组织(WTO)， 加上国家已经开始实施西部大开发战略，这将更进一步促使投资环境的改善，中国可望成为世界各国投资者青 睐的比较理想的投资场所。 中国及其大陆31个省级区域（注：不包括香港、澳门和台湾。）经济发展的巨大成就除得益于国家 稳定的改革开放政策、经济持续增长过程中的要素禀赋、制度变迁、技术条件、产业结构、市场环境、法律法 规外，还与良好的投资环境、投资效果、外部国际大环境等因素关联密切。面对新世纪和新一轮的全球资源重组，研究如何构建衡量投资环境优劣及其吸引力大小的指标体系，并研究如何选择适当的方法对投资环境进行 定量评估，为我国及各个区域评价投资环境质量的好坏、吸引力的大小，及为区域经济发展政策的制订和决策 的实施，提供一个科学有效的定量化的参考依据，意义非同寻常。 国外关于通过统计指标或建立指标体系评价投资环境优劣方法的研究起始于20世纪60年代。这些 方法归纳起来主要有投资冷热图法（冷热图法）、投资环境评分法（等级尺度法）、道氏评估法、关键因素评 估法、相似度法、国家风险评级法、综合评判法和多因素分析评估法等。中国关于投资环境评价的研究，是在 改革开放以后才开始的。20世纪80年代末到90年代初，对大陆各个省市区的投资环境的分析评价，不少学 者进行了有益的探索，这主要归功于统计资料的逐步健全和分析工具及技术的支撑。王慧炯、闵建蜀[1]采用 关键因素评估法（又叫体制评估法，专门为中国和其他社会主义国家设计）主要从体制的角度按照降低成本、 发展当地市场、获得原料供应、分散投资风险、追逐竞争者、获得当地生产和管理技术等6种投资动机出发， 选择若干关键因素，并采用多因素评估法计算总分来评价投资环境；鲁明泓[2][3]先后分别选择了11项和 10项指标对中国大陆29个省市区（不包括西藏）和45个主要城市的投资环境作了综合分析和评估；郭信昌[4]、张敦富[5]等人也对中国的投资环境进行了较为系统的描述、分析和评价。不可否认，上述研究对中国区域投资环境的研究作了较大贡献，但也有不少不足之处：或者单从宏观方面来阐述，对中国区域投资环境考查 与定量评估做的还不够；或者只分析硬环境而忽视软环境；或者选择的因素指标虽然包括了投资环境的几个方面，但其使用的统计资料相对单一，而且总量指标（绝对）指标过多而相对指标和平均指标嫌少，未能全面地 涵盖投资环境的方方面面，因而分析方法虽然比较科学，但结论却前后相差太大，使得这些评估结果未能科学 而准确地衡量和反映中国各个区域投资环境的实际情况，有些结论也与人们通常的看法相差较大，令人难以接 受或让人信服。为什么这些研究的结论差别如此大呢？笔者认为关于中国投资环境的分析研究，主要的缺陷和 不足之处在于，以往研究选择的指标太少，更没有能建立一个科学的评价指标系统，从而致使在指标体系选择 方面有一个共同缺点，即没有或很少涉及各个评价指标之间的关联性和协调性，定性打分代替定量指标过多， 把西藏也排除在分析和评估之外。另外，评价方法也显得较为单一。
深圳市正中联行土地房地产评估有限公司SHENZHEN ACCURACY UNITED REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD 房地产抵押估价报告 委托方：韦利珍 正中联行（深）房字[2011]第4-0027号 项目名称：深圳市福田区滨河路南下沙村花好园A-1座18G 房地产抵押价值评估 估价机构：深圳市正中联行土地房地产评估有限公司 作业日期：2011年03月14日至2011年04月15日 电话：传真：
目录 一、致委托方函 ------------------------- 错误!未定义书签。 二、估价师声明 ------------------------- 错误!未定义书签。 三、估价的假设和限制条件 -------------- 错误!未定义书签。 四、估价结果报告 ----------------------- 错误!未定义书签。（一）委托方--------------------------- 错误!未定义书签。（二）估价方--------------------------- 错误!未定义书签。（三）估价对象 ------------------------ 错误!未定义书签。（四）市场背景分析-------------------- 错误!未定义书签。（五）估价目的 ------------------------ 错误!未定义书签。（六）估价时点 ------------------------ 错误!未定义书签。（七）价值定义 ------------------------ 错误!未定义书签。（八）估价依据 ------------------------ 错误!未定义书签。（九）估价原则 ------------------------ 错误!未定义书签。（十）估价方法 ------------------------ 错误!未定义书签。（十一）估价结果 --------------------- 错误!未定义书签。（十二）估价人员 --------------------- 错误!未定义书签。（十三）估价作业日期----------------- 错误!未定义书签。（十四）估价报告应用的有效期-------- 错误!未定义书签。 五、附表一：估价测算表 ---------------- 错误!未定义书签。 六、附表二：预计转让税费参考明细表--- 错误!未定义书签。 七、附件 -------------------------------- 错误!未定义书签。一、致委托方函 韦利珍： 承蒙委托，本公司对您指定的位于深圳市福田区滨河路南下沙村花好园A-1座18G房地产进行了价值评估，其目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。本公司根
专业建设评估指标体系 一级指 标 二级指标主要观测点 评估等级 A B C D 1.专业 设置 1.1建设与调整 ●市场调研 ●行业、企业积极参与校企合作办学 1.2建设规划△专业建设规划 2.专业 教学团 队 2.1专业带头人△专业带头人 2.2师资结构 △职称 △学历 △职业资格证书 △国家级或省级师资培训经历 △社会服务经历 △生师比 △双师素质比例 ●专兼教师比例及承担专业课时比例 2.3师资水平 △教师教学质量评价 △主持或参与教学科研课题 发表论文 3.课程 建设 3.1人才培养方案●人才培养方案 3.2教学内容与课 程体系改革 △能力本位专业课程体系 △课程达标率 ●课程标准 △整合或新开发的课程 3.3教材建设 △近3年出版的高职高专教材使用率 △教材编写 3.4教学方法与手 段改革 △实践教学比重 △课程设计方案 3.5教学资源 专业教学资源库 △院级以上精品课程网站及教学资源 4.教学 经费与 设施 4.1教学经费△教学经费使用 4.2实训设施 △生均教学仪器设备值 ●实验、实习开出率 △教学仪器设备利用率； △校外实习基地
5.教学 管理 5.1质量控制 △教学质量监控体系 △毕业生跟踪调查 新生素质调研 5.2实习实训管理 ●顶岗实习检查与控制 △实习专业对口率 △实习责任保险投保率 6.规模、 质量与 效益 6.1招生规模●招生规模 6.2知识能力素质 △职业资格证书获取率 高职高专英语应用能力统考合格率 计算机等级考试通过率95%以上 △技能大赛获奖 6.3就业创业与社 会声誉 △毕业生就业率 ●对口就业率 学生满意度 △用人单位对毕业生综合素质满意度 7.社会 服务 7.1技术研发△横向课题及技术服务或科技推广 7.2社会培训●社会培训人次与创收 1.上表48个主要观测点中，标有“●”的是控制观测点，共10个，标有“△” 的是重要观测点，共32个。 2.专业评估的结论设优秀、良好、合格、不合格四个等级。结论标准如下: 优秀：全部观测点中，A≥31，C≤6，D＝0；控制观测点均为A；重要观测点中，A≥20，C≤3。若有1条不满足上述条件,则降级。 良好：全部观测点中，A+B≥25，C≤14，D≤7；控制观测点为A+B≥7；重要观测点中，A+B≥19，C≤7, D≤3。若有1条不满足上述条件,则降级。 合格（达标）：全部观测点中，A+B+C≥27，D≤14；控制观测点均为C或以上；重要观测点中，A+B+C≥19。若有1条不满足上述条件,则降级。 不合格：不能完全满足合格条件。
智慧医疗评价指标体系构建指标
重磅！《国家智慧医疗评价指标体系构建指标》来了 2016-08-21 HC3i 中国数字医疗网 HC3i 中国首家专注于医疗信息化、互联网医疗和移动医疗的专业网络平台。 随着卫生信息 化的发展，国内已基本建立 HIS 、PACS 、LIS 、EMR 、EHR 以 及医院信息平台、 区域卫生信息平台、 远程医疗平台等各种信息系统， 卫生行业 正在进入全新的信息化大发展时代。 同时，根据国家发改委等八部委印发的 《关 于促进智慧城市健康发展的指导意见》 精神，要求“在 2020 年建成一批绿色和 谐、可持续发展的智慧城市 ”，而智慧医疗正是智慧城市的一个非常重要组成部 分。 智慧医疗可以有效实现医疗流程规范化， 提高卫生服务水平和管理效率。 本研究 项目组受国家卫生与计划生育委员会规划信息司委托， 采用德尔菲法建立一套科 学的国家智慧医疗评价指标体系， 用于综合评价医院的智慧应用与管理水平， 指 导和促进医疗机构的智慧应用与建设。 通过对两轮专家咨询结果的分析， 确定了 国家智慧医疗评估体系的 3 个一级指标、 16 个二级指标和 144 个三级指标 及 其权重系数（见下表）。其中能力、应用和成效 3 个一级指标的权重分别为 0.13 、 0.75 和 0.12 。说明该指标体系着眼于具体应用，重点考核智慧医疗的实际应 用水平。 一、国家智慧医疗评估体系及其权重系数 二级指标 A1 基础 设施（ 0.764 ） 0.0049 三级指标 组合权 重 A1.1 自 0.0065 助 服务设备 A1.3 家庭监测设备管理 0.0032 一级指标 A 能力（ 0.13 ） A1.2 导航设备
房地产估价报告 项目名称:恒福丽铂公馆 委托方:马毅 估价方:三水正创房产估价公司 估价人员:张炼、梁金洋 估价作业日期:2016年06月10日至2016年06月30日估价报告编号:201102(2016)个字第0110号 三水正创房地产评估有限公司 二零一六年
致委托方函 马毅先生: 受您得委托,我公司恒福丽铂公馆之市场价值进行了评估。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员根据估价目得,遵循估价原则,按照估价工作程序,运用科学得估价方法,通过现场勘察,在认真分析现有资料与对未来市场进行分析预测得基础上,经过周密得测算,并结合估价经验与对影响房地产价值因素得分析,确定三水恒福丽铂公馆建筑面积114平方米,土地使用权面积114㎡)在2016年06月20日得市场价值(场价值为人民币93万元,大写金额:玖拾叁万元整。) 评估结果明细表: 详细得估价过程及有关说明见估价结果报告。 顺致 三水正创地产评估有限公司 法定代表人:陈磊 2016年06月20日
估价结果报告 一、委托方与权属方 1、委托方:马毅 2、权属方:马毅 二、估价方基本情况 估价方名称:三水正创房地产评估有限公司 法定代表人:陈磊 三水分公司地址:三水西南镇乐路6号 分公司负责人:陈磊 联系人:陈磊 联系电话: 三、估价对象所在区位情况 1、项目位置:三达路与广海大道交接处 2、交通组织:三达路与新华路交界,临近广海大道,可连接恒福广场与三水广场等繁华中心位置,同时沿三达路,一环西路可接驳广三高速。 3、周边商业配套:三水广场,恒福广场,西南公园,北江体育公园 4、邻近商圈:三水广场,西南商业圈; 5、周边商业氛围:较优; 6、基础设施:煤气/天然气/电梯/车位/地下室,花园/小院,阁楼; 7、公共交通:638路、606路等; 8、距离公交站点:距离公交北沿路站约100米。 四、估价对象基本情况 1、房屋坐落:坐北朝南 2、销售案名:丽铂公馆A栋16层06号; 3、房屋结构:钢混; 4、现状用途:住宅; 5、房屋层次:评估对象所在建筑为钢混30层结构,评估对象位于第16层; 6、建筑面积:114㎡;
评价指标体系的构建原则 为了使指标体系科学化、规范化，在构建指标体系时，应遵循以下原则： (1)系统性原则。各指标之间要有一定的逻辑关系，它们不但要从不同的侧面反映出生态、经济、社会子系统的主要特征和状态，而且还要反映生态一经济一社会系统之间的内在联系。每一个子系统由一组指标构成，各指标之间相互独立，又彼此联系，共同构成一个有机统一体。指标体系的构建具有层次性，自上而下，从宏观到微观层层深入，形成一个不可分割的评价体系。 (2)典型性原则。务必确保评价指标具有一定的典型代表性，尽可能准确反映出特定区域——高西沟的环境、经济、社会变化的综合特征，即使在减少指标数量的情况下，也要便于数据计算和提高结果的可靠性。另外，评价指标体系的设置、权重在各指标问的分配及评价标准的划分都应该与高西沟的自然和社会经济条件相适应。 (3)动态性原则。生态一经济一社会效益的互动发展需要通过一定时间尺度的指标才能反映出来。因此，指标的选择要充分考虑到动态的变西北典型区生态脱贫途径研究化特点，应该收集若干年度的变化数值。 (4)简明科学性原则。各指标体系的设计及评价指标的选择必须以科学性为原则，能客观真实地反映高西沟环境、经济、社会发展的特点和状况，能客观全面反映出各指标之间的真实关系。各评价指标应该具有典型代表性，不能过多过细，使指标过于繁琐，相互重叠，指标又不能过少过简，避免指标信息遗漏，出现错误、不真实现象，并且数据易获且计算方法简明易懂。 (5)可比、可操作、可量化原则。指标选择上，特别注意在总体范围内的一致性，指标体系的构建是为区域政策制定和科学管理服务的，指标选取的计算量度和计算方法必须一致统一，各指标尽量简单明了、微观性强、便于收集，各指标应该要具有很强的现实可操作性和可比性。而且，选择指标时也要考虑能否进行定量处理，以便于进行数学计算和分析。 (6)综合性原则。生态一经济一社会的互动“双赢”是生态经济建设的最终目标，也是综合评价的重点。在相应的评价层次上，全面考虑影响环境、经济、社会系统的诸多因素，并进行综合分析和评价。
房地产估价报告 估价项目名称：阳江市阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估 委托方：冯明 估价方：阳江市万联房地产评估有限公司 估价人员：胡品新 估价作业日期：2013年12月1日至2013年12月7日 估价报告编号：阳江市万联房估字[2013]第35号
目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 八、估价原则 (10) 九．估价方法适用性分析 (12) 十．估价测算过程 (13) （一）市场比较法 (13) （二）收益还原法 (16) 十一、估价结果 (17) 附件 (18)
致委托方函 冯明: 我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下： 估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果 估价对象建筑面积：143.00平方米 房地产单价：4241元/平方米 房地产总价：￥606418万元 （大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整） 特此函复！ 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字：林瑞伟 2013年12月7日
评价指标体系构建原则及综合评价方法设置评价指标体系时一般要遵循以下原则： （1）区域性原则 衡量一个研究对象的运行情况，要从特定的区域出发因地制宜、发挥优势，评价指标要具有针对性。 （2）动态性原则 研究对象是一个动态的过程，指标的选取不仅要能够静态的反映考核对象的发展现状，还要动态的考察其发展潜力。选取的指标要能够具有动态性，可以衡量同一指标在不同时段的变动情况，并且要求所选指标在较长的时间具有实际意义。 （3）可量化原则 数据的真实性和可靠性是进行监测的前提条件和重要保障，需要大量的统计数据作为支持。选取的指标应该具有可量化的特点，在保证指标有较高反映考核对象的前提下，能够直接查到或者通过计算间接得到指标数据，以保证评价的可操作性，同时数据来源要具有权威性，这样能保证正确评估研究对象。（4）层次性原则 一级指标同时分别设立多个具体的子指标。在众多指标中，把联系密切的指标归为一类，构成指标群，形成不同的指标层，有利于全面清晰的反映研究对象。 综合评价方法的选取： 随着计算机技术飞速发展和普遍应用，用于定量评价多指标问题的多指标
综合评价法被广泛应用到经济、生活的各个方面，特别是SAS 、SPSS 等统计软件的使用更加提高综合评价法的实用性。目前用于分析多指标体系的综合评价方法主要有模糊综合评价法、灰色综合评价法、数据包络分析法（DEA 法）、层次分析法、主成分分析法以及因子分析法以等多种方法，不同方法的评价结果都是依据指数或分值对参评对象的综合状况进行排序评价。 在综合评价过程中，指标权重的确定十分重要。对指标赋值主要有主观赋值和客观赋值，也有将主观、客观赋值法结合起来的。对于指标数量比较大时，采用传统的主观赋值法确定指标的权重则难以全面把握众多指标，依赖主观判断会增大或降低一些指标的重要程度，导致实证的结果难以反映客观实际情况。客观赋值法如主成分分析法、变异系数法、熵值法等，权重的确定是根据各项指标的变异程度或者各指标之间的相互关系。具体采用哪一种方法需要根据所构建指标体系的特点以及实证的目的来确定。 综合评价方法的选取要依据研究对象的特点而定，采用客观赋权法的主成分分析能避免主观因素的影响，且提取主成分也能减少工作量。以下对常用的层次分析和主成分分析两种综合评价方法做简单介绍。 （1）层次分析法 层次分析法（The Analytic Hierarchy Process ）简记AHP ，是美国运筹学家T.L.Satty 等人提出的一种定量和定性分析相结合的多准则决策方法，广泛应用于分析复杂的社会、经济以及科学管理领域的问题。其基本原理是通过构造层次分析结构，排列组合得出优劣次序来为决策者提供依据。具体步骤如下：首先构建包括目标层、准则层和指标层三个层次的层次分析结构模型，反映系统各因素之间的关系。其次是构造判断矩阵，将各层因素进行两两比较，对于各 1.0<= RI CI CR
房地产项目评估体系 一、项目评估体系 1、评价指标 注：①分城市评价与项目评价两类一级指标，各由二级指标累加得其分值（评价见表2）；两大指标得分累加得到总体得分；②指标判断采用结合客观数据进行主观判断的方式；③指标与分值可不断修正与完善。 2、分值解释 体系分城市指标与项目指标两块，其得分为下属二级指标得分累加。其结果含义为： 注：分值区间可以进一步修正与完善 精选
二、部分项目地块试评结果 注：模拟项目立项时状况进行评价；由于不了解嘉兴、嘉善的情况，未做评价 精选
三、项目评价结果说明 1、“好”项目 1（11）、2（10）、3（15）三个项目都被评判为“好”项目，三个项目的共性是拿地时期都在房价快速上涨时期（初期），顺势而为。 取胜的关键分别是：1新区掘起之初占据新区低价协议地块；2在新区掘起初期占据了的新区中心绝佳区位；3搭上“郊区化”进程的顺风车等。 2、“较好”的项目 4（7）、5（8）、6（5）三个项目被评判为“较好”的项目，三个项目的共性也是拿地时期都在房价快速上涨时期（目前扬州、2等城市仍处于快速上涨周期阶段，只不过受调控影响暂时抵制了需求，有小幅调整），顺势而为。 扬州两项目本来都是好项目，区位、风水俱佳；美中不足是都有拆迁问题（-3分），且农校地块拿地时资金链紧张（-2分）。 6地块利润评估并不高，资金压力大，风险是比较大的，故城市评价高（7分）而项目评价低（-2分），但借湖东地区房价彪升的契机，仍不失有吸引力的一个项目。 3、“一般”项目 7项目评价一般（不完全资料统计），由于连云港房价刚起步（2060元/M2均价）就受调控影响，其房价快速提升还有一段等待期，项目前期利润是很低的。 但如果资金实力允许，能够“捂”到楼市回暖（而不是追求当年销售额与回笼），亦不失为一个有潜力的好项目。 4、“较差”的项目 8、9、10、11项目、12地块都被评估为较差项目。 前四者共性是地块位置较偏，所在地区吸引力差，人口外流，且城市化进程还没到“郊区化”阶段；9项目本不该如此尴尬，仍定位失误之故。 12地区则房价已趋高位，供过于求，且限房价上限导致利润偏低，无吸引力。 5、“差”与直接“否决”的项目 13旧项目由于在区位无吸引力的基础上，有化工污染硬伤（-4分），故为差项目。 14地块高峰时拿地，楼面价高于周边400-500元/M2，利润为负，直接否决。 2005-9-22 精选
房地产估价报告书 估价项目名称：XX市XXX开发区XXX街XX家园X幢X单元X 层XXX室房地产的抵押估价报告 委托方：湖北XX实业投资有限公司 估价方：XXXX房地产评估咨询有限公司 估价人员： 估价作业日期：年月日至年月日 估价报告编号：
目录 一、致委托方函 二、房地产估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、房地产估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件
一、致委托方函 XXXX实业投资有限公司： 承蒙委托，我机构对您委托的XX市XX洲开发区XX街XX家园X幢X单元X层XXX室的房地产进行了评估，估价目的系为抵押房地产提供参考依据而评估房地产公开市场价值。 本机构估价人员本着规范房地产市场、保护当事人合法权益为指导思想，依据中华人民共和国有关法律、法规以及《房地产估价规范》，操作中遵循客观、独立、公正、科学的原则，利用您提供的有效证件及相关资料，经过现场查勘和市场调查，选取科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验和对该类房地产价值因素的分析，完成了估价对象的估价工作，现将估价对象在估价时点年月日估价结果函告如下： 房地产市场价值为￥元，大写人民币元整。 法人代表： XXXX房地产评估咨询有限公司 年月日
二、估价师声明 我们郑重声明： 1．我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。但我们现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6．没有人对本评估报告提出重要专业帮助。 7．本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。 参加本次估价的注册房地产估价师（签名、盖章）
房地产评估事务所有限公司房地产估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称：所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯（一期）7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人： 估价机构：房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期：2013年1月5日—2012年1月18日 估价报告编号：川房评二字[2013]第001号
目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (7) （一）估价委托人 （二）估价机构 （三）估价目的 （四）估价对象 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期 （十四）变现能力分析 （十五）风险提示 五、附件..................................................................... (18)
致委托方函 ： 受你的委托，我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，其中地上3层，地下1层。商品房买卖合同备案号为0322（尚未办理房屋产权证）的房地产市场价格进行估价，估价时点为2013年1月5日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整），估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元（人民币叁佰壹拾捌万 壹仟柒百元整）。 详细情况见下表： 房地产评估事务所有限公司 法定代表人: 2013年1月18日
源师兄的意见 1.“指导教师情况”一栏中“研究方向”和“授课名称”是指余老师本人的研究方向和他教的课的名称。 2.立项依据应该先讲现状然后谈意义 3.其他基本没什么问题，不过你们应该抓紧时间把这申请表送到余老师处，让他提出更加具体化的实施步骤和意见 祝你们成功！ 教材评价指标体系的建立 丁朝蓬 一 课程编制是一袱期而复杂的过程，而课程评价在这一过程之中起着至关重要的作用，课程评价沟通了课程编制者与课程实施者，使课程系统与外部世界(社会、教学环境、教学人员、学生等)的信息交换得以不断进行，从而为课程的编制与完善提供支持。课程专家以儿童发展、社会需要和知识逻辑系统者为依据，以教育教学和课程理论为指导进行课程设计，包括课程目标的设计和课程内容的设计。设计成型的课程在学校中实施，作用于教育对象——学生，学生不断学习内化课程内容，身心获得发展。 从课宠计到课程在学校实施，始终伴随着课程评价。作为课程编制者，要关注各个阶段各种形式的评价，从中获得课程评价的信息，以便不断提高课程质量。下面将不同阶段、不同形式的评价标示在图中。（图略） 评价1是依据已设计出的课程目标来评价课程内容的选择与组织，看课程内容是否与课程目标相符合，课程内容能否达成课程目标。评价1一般在课程编制过程中进行，属于形成性评价，评价的主体多为课程编制者或课程编制者邀请的各界专家。 评价2是跳出已定的课程目标，完全依据客观的社会需要、儿童个性全面发展的需要以及学科本身的要求评价课程内容。评价2也是在课程编制过程中进行的。评价主体也是课程编制者及各类专家。 评价3是根据预定的课程目标，比较学生的发展状况与课程目标，看学生学习了课程内容后是否的确能够达到预期的课程目标。评价3是在课程实施了一段时间以后才进行的，多属终结性评价。评价主体一般为学校和教师。
评价指标体系构建原则及综合评价方法
评价指标体系构建原则及综合评价方法设置评价指标体系时一般要遵循以下原则： （1）区域性原则 衡量一个研究对象的运行情况，要从特定的区域出发因地制宜、发挥优势，评价指标要具有针对性。 （2）动态性原则 研究对象是一个动态的过程，指标的选取不仅要能够静态的反映考核对象的发展现状，还要动态的考察其发展潜力。选取的指标要能够具有动态性，可以衡量同一指标在不同时段的变动情况，并且要求所选指标在较长的时间具有实际意义。 （3）可量化原则 数据的真实性和可靠性是进行监测的前提条件和重要保障，需要大量的统计数据作为支持。选取的指标应该具有可量化的特点，在保证指标有较高反映考核对象的前提下，能够直接查到或者通过计算间接得到指标数据，以保证评价的可操作性，同时数据来源要具有权威性，这样能保证正确评估研究对象。 （4）层次性原则 一级指标同时分别设立多个具体的子指标。在众多指标中，把联系密切的指标归为一类，构成指标群，形成不同的指标层，有利于全面清晰的反映研究对象。综合评价方法的选取： 随着计算机技术飞速发展和普遍应用，用于定量评价多指标问题的多指标综合评价法被广泛应用到经济、生活的各个方面，特别是SAS、SPSS等统计软件的使用更加提高综合评价法的实用性。目前用于分析多指标体系的综合评价方法
各因素对上层某个因素的影响程度，由于专家确定重要性具有一定的主观性，要对构建的判别矩阵进行一致性检验，即使得 。若检验通过，则按照总排序权量表示的结果进行权重赋值。 （2）主成分分析法 主成分分析法（Principal components ）能够通过“降维”作用把k X X X X ??、、、321等众多指标综合成比较重要的几个指标，消除指标间的相关 性。评价的基本思想就是将多个指标信息综合成一个综合指标值进行评价，但并不是指标的简单组合，而是将目标对象的不同侧面，层次以及不同量纲的统计指标转换为相对评价值。当指标体系涉及大量指标时，若只选用研究对象的个别指标，尽管方便但却损失了其他信息；若对研究对象的每一个指标都做出评价，这些评价结果也只是独立的，且各指标间做出的评价有一定的信息重叠。选用主成分分析法可以解决这一问题。 主成分分析的数学模型：按照累计方差贡献率大于等于85%来提取k 个主成分（k 北京市财政支出项目绩效评价指标体系 指标解释： 一、总体说明 指标体系设计体现原则性和灵活性的有机结合，其中：一级、二级指标为共性指标，三、四级指标可以适当调整内容，在三级指标下可设四级指标，具体分值应在具体评价方案中明确。 二、具体指标说明 （一）项目决策：包括绩效目标和决策过程。 1、绩效目标。考查目标是否明确、细化、量化。 2、决策过程。包括决策依据和决策程序。 （1）决策依据。考查项目是否符合经济社会发展规划和部门年度工作计划；是否进行了充分的可行性研究；是否根据需要制定中长期实施规划；项目调整是否合理。主要从部门职能和服务对象需求角度考查项目是否应该立项；考查资源角度的可及性，及即现有资源能否达到预期目标，项目后续实施过程中相应资源能否保障；考查项目实施成本的合理性。 （2）决策程序。考查项目申报、批复程序是否符合相关管理办法，是否履行了可行性研究、专家论证等调研程序；项目调整是否履行了相应的手续。重点考查项目申报程序的规范性。 （二）项目管理。包括项目资金和项目实施。 1、项目资金。包括预算管理、资金到位和财务管理。 （1）预算管理。考查项目预算编制是否细化、准确；考查项目预算执行是否与预算编制一致；考查项目预算是否有合理的执行计 划，且执行是否与计划一致。 （2）资金到位。考查项目申报单位向资金使用单位拨付资金是否足额、及时；考查自筹资金到位是否足额、及时。 （3）财务管理。考查与项目执行相关的财务制度是否健全、执行是否严格、规范；考查与项目相关的会计核算是否符合会计原则。 2、项目实施。包括组织机构、制度建设和过程控制。 （1）组织机构。考查项目管理执行机构是否健全、人员分工是否明确。 （2）制度建设。考查项目单位是否建立了健全的项目管理制度，是否制定了科学的实施方案或实施计划。 （3）过程控制。考查与项目相关的各种法律、法规、制度是否严格执行，项目实施方案或实施计划是否被认真执行，项目实施程序是否科学合理（实施程序指法律、制度、方案、计划之外的其他工作程序和措施）。 （三）项目绩效。包括项目产出和项目效果。 1、项目产出。包括产出数量、产出质量、产出时效和产出成本。具体产出应与项目实际情况相结合。有的项目的产出不是以数量衡量的。这里重点是应根据项目的绩效目标来设置相应的评价指标。 （1）产出数量。考查项目产出数量是否达到绩效目标。 （2）产出质量。考查项目产出质量是否达到绩效目标。 （3）产出时效。考查项目产出时效是否达到绩效目标。 （4）产出成本。考查项目产出成本是否按绩效目标控制。 房地产评估报告 估价项目名称：武汉书城路金地格林梦茵区5区c-501室房地产委托方： 估价方：***房地产评估有限责任公司 估价人员：*** 估价作业日期：二○一四年十二月三日至二○一二年一月四日 估价报告编号：12011069 致委托方函 (2) 估价师声明 (4) 估价假设和限制条件 (6) 一、假设和限制条件 (6) 二、需要特殊说明的事项........................................................................... 错误!未定义书签。房地产估价结果报告 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 一、委托方.................................................................................................... 错误!未定义书签。 二、估价方.................................................................................................... 错误!未定义书签。 三、评估对象 ............................................................................................... 错误!未定义书签。 四、估价目的 (11) 五、估价时点 (11) 六、价值定义 ............................................................................................... 错误!未定义书签。 七、估价依据 (11)项目考评指标体系
某小区房地产评估报告
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