第四节投资性房地产的转换和处置
◇房地产的转换
◇投资性房地产的处置
一、房地产的转换
（一）房地产的转换形式及转换日
1.转换形式
“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2.转换日
（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
租赁期开始日或用于资本增值的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”
房地产达到自用状态日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”
租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。（二）房地产转换的会计处理
1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：
【教材例4-8】2×18年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于2×18年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工作。2×18年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，2×18年9月1日开始用于本公司生产产品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2×18年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中，原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元。假定不考虑其他因素。
甲公司的账务处理如下：
2×18年9月1日
借：固定资产——厂房80 000 000
投资性房地产累计折旧20 000 000
贷：投资性房地产——厂房80 000 000
累计折旧——厂房20 000 000
【教材例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。2×18年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2×18年5月1日，租期为5年。2×18年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。
甲公司的账务处理如下：
2×18年5月1日
借：投资性房地产——办公楼500 000 000
累计折旧 5 000 000
贷：固定资产——办公楼500 000 000
投资性房地产累计折旧 5 000 000
【教材例4-10】甲公司是从事房地产开发的企业，2×18年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2×18年5月1日，租赁期为5年。2×18年5月1日，该写字楼的账面余额为500 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下：
2×18年5月1日
借：投资性房地产——写字楼500 000 000
贷：开发产品500 000 000
【例题?单选题】2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。（2012年）
A.3 700
B.3 800
C.3 850
D.4 000
【答案】D
【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价4 000万元借记“固定资产”科目。
2.公允价值模式下的转换
（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。
投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：
【教材例4-11】2×18年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。2×18年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72 000 000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为70 000 000元，其中，成本为67 000 000元，公允价值变动为增值3 000 000元。
甲公司的账务处理如下：
借：固定资产——写字楼72 000 000
贷：投资性房地产——写字楼——成本67 000 000
——公允价值变动 3 000 000
公允价值变动损益——投资性房地产 2 000 000
【教材例4-12】2×18年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。2×18年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2×19年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2×19年1月1日，租赁期为3年。
在该例中，甲公司应当于租赁期开始日（2×19年1月1日），将自用房地产转换为投资性房地产。该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼。
采用公允价值模式计量假设2×19年1月1日，该办公楼的公允价值为380 000 000元，其原价为550 000 000元，已提折旧150 000 000元。
甲公司的账务处理如下：
2×19年1月1日
借：投资性房地产——办公楼——成本380 000 000
公允价值变动损益——投资性房地产20 000 000
累计折旧150 000 000
贷：固定资产——办公楼550 000 000
【教材例4-13】2×18年4月15日，甲房地产开发公司董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为2×18年5月1日，租赁期为5年。2×18年5月1日，该写字楼的账面余额为400 000 000元。公允价值为430 000 000元。
甲公司的账务处理如下：
2×18年5月1日
借：投资性房地产——写字楼——成本430 000 000
贷：开发产品400 000 000
其他综合收益——投资性房地产30 000 000
【例题?单选题】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。下列关于转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是( )。（2017年）
A.计入递延收益
B.计入当期损益
C.计入其他综合收益
D.计入资本公积
【答案】C
【解析】企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值大于账面价值的差额，应该计入其他综合收益。
【例题?单选题】长江公司为房地产开发企业，于2017年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2 000万元，公允价值为2 200万元，2017年12月31日，该幢商品房的公允价值为2 150万元。长江公司2017年应确认
的公允价值变动损益为（）万元。
A.损失50
B.收益150
C.损失150
D.损失100
【答案】A
【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入其他综合收益，则长江公司2017年应确认的公允价值变动损失=转换日公允价值2 200-年末公允价值2 150=50（万元）。
二、投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
（一）采用成本模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
【教材例4-14】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200 000 000元，乙公司已用银行存款付清。假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为180 000 000元，已计提折旧20 000 000元，不考虑相关税费。
甲公司的账务处理如下：
借：银行存款200 000 000
贷：其他业务收入200 000 000
借：其他业务成本160 000 000
投资性房地产累计折旧20 000 000
贷：投资性房地产——写字楼180 000 000
（二）采用公允价值模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或
借：其他业务成本
贷：公允价值变动损益
【例题?单选题】甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产按照公允价值模式计量，该公司2016年7月1日将一项账面价值2 000万元、已经开发完成作为存货的房产转为经营性出租，公允价值为2 500万元。2016年12月31日其公允价值为2 400万元，甲公司确认了该公允价值变动，2017年7月租赁期满甲公司以3 000万元价款将其出售，甲公司应确认的其他业务收入是（）万元。
A.3 000
B.3 500
C.2 900
D.3 400
【答案】A
【解析】处置时以售价确认为其他业务收入。
【例题?计算分析题】长江房地产公司（以下简称长江公司）于2019年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金218万元（含增值税18万元），出租时，该幢商品房的成本为5 000万元，公允价值为6 000万元，2019年12月31日，该幢商品房的公允价值为6 300万元，2020年12月31日，该幢商品房的公允价值为6 600万元，2021年12月31日，该幢商品房的公允
价值为6 700万元，2022年1月10日将该幢商品房对外出售，收到7 412万元（含增值税612万元）存入银行。
要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入，答案中的金额单位用万元表示）
（1）2019年1月1日
借：投资性房地产——成本 6 000
贷：开发产品 5 000
其他综合收益 1 000
（2）2019年12月31日
借：银行存款218
贷：其他业务收入200
应交税费——应交增值税（销项税额）18
借：投资性房地产——公允价值变动300
贷：公允价值变动损益300
（3）2020年12月31日
借：银行存款218
贷：其他业务收入200
应交税费——应交增值税（销项税额）18
借：投资性房地产——公允价值变动300 贷：公允价值变动损益300 （4）2021年12月31日
借：银行存款218 贷：其他业务收入200 应交税费——应交增值税（销项税额）18 借：投资性房地产——公允价值变动100 贷：公允价值变动损益100 （5）2022年1月10日
借：银行存款7 412 贷：其他业务收入 6 800 应交税费——应交增值税（销项税额）612 借：其他业务成本 6 700 贷：投资性房地产——成本 6 000
——公允价值变动700 借：其他综合收益 1 000 公允价值变动损益700 贷：其他业务成本 1 700
本章小结
1.掌握投资性房地产的范围；
2.掌握投资性房地产的后续支出；
3.掌握投资性房地产的后续计量；
4.掌握投资性房地产的转换；
5.掌握投资性房地产的处置。
学习像淘金，努力久了，总会有收获！
投资性房地产的转换和处置 目录 目录 一、知识必备 （一）核算重点 1.投资性房地产的转换 2.投资性房地产的处置 （二）核算科目 二、投资性房地产的转换和处置核算示例 （一）成本模式 （二）公允价值模式 三、投资性房地产的转换和处置常见原始凭证
一、知识必备 （一）核算重点 1.投资性房地产的转换 （1）成本模式下投资性房地产转换的会计处理，无论是由投资性房地产转换为自用房地产，或是相反方向的转换，都不改变所转换房地产的账面价值、计量或披露信息，直接将转换前的账面价值作为转换后房地产的入账价值。 （2）公允价值模式下投资性房地产转化的会计处理在公允价值模式下，以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。公允价值与原账面价值的差额，分以下情况处理。 ①将投资性房地产转为自用的，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产（成本）”，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产（公允价值变动）”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。 ②将作为存货或自用的房地产和土地使用权转为投资性房地产的，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，会计核算时，按公允价值借记“投资性房地产”，其差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。按公允价值借记“投资性房地产”，按账面
价值贷记“固定资产”，其差额贷记“资本公积（其他资本公积）”。 2.投资性房地产的处置 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毀损时，应通过“固定资产清理”科目核算。处置投资性房地产时，将投资性房地产账面价值转入“固定资产清理”科目，借记“固定资产清理”，贷记“投资性房地产”；取得处置收入时，借记“银行存款”，贷记“固定资产清理”；发生处置支出及相关的税费时，借记“固定资产清理”，贷记“银行存款”等科目；结转清理净损益，清理净损失记入“营业外支出”科目，清理净收益记入“营业外收入”科目。同时，在公允价值模式下，将作为存货或自用房地产转换为投资性房地产时，转换当日的公允价值大于原账面价值计人所有者权益部分，转入处置期的当期损益。 （二）核算科目 1.“公允价值变动损益”科目，核算因为公允价值的变动而引发的损失或是收益。 2.“投资性房地产——成本”科目，核算公允价值模式下投资性房地产的取得成本。 3.“固定资产清理”科目，核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。
2019年全国会计专业技术资格考试 中级会计实务真题 一、单项选择题（本类题共10 小题，每小题1.5 分，共15 分。每小题备选答案中，只有一个符合题意的正确答案。多选、错选、不选均不得分） 1.2017 年5 月10 日，甲公司将其持有的一项以权益法核算的长期股权投资全部出售，取得价款1200 万元，当日办妥相关手续。出售时，该项长期股权投资的账面价值为1100 万元，其中投资成本为700 万元，损益调整为300 万元，可重分类进损益的其他综合收益为100 万元，不考虑增值税等相关税费及其他因素。甲公司处置该项股权投资应确认的投资收益为（）万元。 A.100 B.500 C.200 D.400 2.甲公司系增值税一般纳税人，2016 年12 月31 日，甲公司出售一台原价为452 万元，已提折旧364 万元的生产设备，取得的增值税专用发票上注明的价款为150 万元，增值税税额为25.5 万元。出售该生产设备发生不含增值税的清理费用8 万元，不考虑其他因素，甲公司出售该生产设备的利得为（）万元。 A.54 B.87.5 C.62 D.79.5 3.下列关于不具有商业实质的企业非货币性资产交换的会计处理表述中，不正确的是（ ）。 A.收到补价的，应以换出资产的账面价值减去收到的补价，加上应支付的相关税费，作为 换入资产的成本 B.支付补价的，应以换出资产的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费，作为换入 资产的成本 C.涉及补价的，应当确认损益 D.不涉及补价的，不应确认损益 4.下列各项中，将导致企业所有者权益总额发生增减变动的是（）。 A.实际发放股票股利 B.提取法定盈余公积 C.宣告分配现金股利 D.用盈余公积弥补亏损 5.2016 年1 月1 日，甲公司以3133.5 万元购入乙公司当日发行的面值总额为3000 万元的债券，作为持有至到期投资核算。该债券期限为5 年，票面年利率为5%，实际年利率为4%，每年年末支付利息，到期偿还本金。不考虑增值税相关税费及其他因素，2016 年12 月31 日，甲公司该债券投资的投资收益为（）万元。 A.24.66 B.125.34 C.120 D.150 6.2016 年1 月1 日，甲公司从本集团内另一企业处购入乙公司80%有表决权的股份，构成同一控制下企业合并，2016 年度，乙公司实现净利润800 万元，分派现金股利250 万元。2016 年12 月31 日，甲公司个别资产负债表中所有者权益总额为9000 万元。不考虑其他因素，甲公司2016 年12 月31 日合并资产负债表中归属于母公司所有者权益的金额为（）万元。
2014年全国专业技术资格考试《中级会计实务》试题及参考答案 一、单项选择题（本类题共15小题，每小题1分，共15分。每小题备选答案中，只有一个符合题意的正确答案。请将选定的答案，按答题卡要求，用2B铅笔填涂答题卡中相应信息点，多选、错选、不选均不得分） 1.企业将收到的投资者以外币投入的资本折算为记账本位币时，应采用的折算汇率是（）。 A.投资合同约定的汇率 B.投资合同签订时的即期汇率 C.收到投资款时的即期汇率 D.收到投资款当月的平均汇率 2.2013年12月1日，甲公司与乙公司签订了一项不可撤销的销售合同，约定甲公司于2014年1月12日以每吨2万元的价格（不含增值税）向乙公司销售K产品200吨。2013年12月31日，甲公司库存该产品300吨，单位成本为1.8万元，单位市场销售价格为1.5万元（不含增值税）。甲公司预计销售上述300吨库存产品将发生销售费用和其他相关税费25万元。不考虑其他因素，2013年12月31日，上述300吨库存产品的账面价值为（）万元。 A.425 B.525 C.540 D.550 3.2013年12月31日，甲公司某项固定资产计提减值准备前的账面价值为1 000万元，公允价值为980万元，预计处置费用为80万元，预计未来现金流量的现值为1 050万元。2013年12月31日，甲公司应对该项固定资产计提的减值准备为（）万元。 A.0 B.20 C.50 D.100 4.2013年10月31日，甲公司获得只能用于项目研发未来支出的财政拨款1 000万元，该研发项目预计于2014年12月31日完成。2013年10月31日，甲公司应将收到的该笔财政拨款计入（）。 A.研发支出 B.递延收益 C.营业外收入 D.其他综合收益
2019年中级会计师考试《会计实务》真题及答案（第一批） 单选题 1．2X18年12月31日，甲公司涉及的一项产品质量未决诉讼案，败诉的可能性为80%。如果胜诉，不需支付任何费用；如果败诉，需支付赔偿金及诉讼费共计60万元，同时基本确定可从保险公司获得45万元的赔偿。当日，甲公司应确认预计负债的金额为（）万元。 A.15 B.60 C.0 D.48 【答案】：B 【解析】：或有事项满足预计负债确认条件应该按照最可能发生金额确认预计负债，考试100，超高通过率的考证平台，中级会计师刷题就来考试100。题型齐全，高质量题库，助力你通关考试。对于补偿应该在基本确定能够收到时相应的确认其他应收款。 2．甲公司购买其子公司(乙公司)的少数股东拥有的乙公司股权时，因购买少数股权新取得的长期股权投资的成本，低于按照新增持股比例计算应享有乙公司自购买日开始持续计算的净资产的份额的部分，应当调整的合并财务报表项目是（）。 A.资本公积 B.投资收益
C.未分配利润 D.盈余公积 【答案】：A 【解析】：母公司购买子公司的少数股权，在合并报表的角度属于权益性交易，因购买少数股东股权新取得的长期股权投资小于按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日开始持续计算的可辨认净资产份额之间的差额调整资本公积(资本溢价或股本溢价)。 3．甲公司对其购入债券的业务管理模式是以收取合同现金流量为目标。该债券合同条款规定，在特定日期产生的现全流量，仅为对本全和末偿还本金金额为基础的利息的支付。不考虑其他因素，甲公司应将该债券投资分类为（）。 A.其他货币资金 B.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 C.以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 D.以摊余成本计量的金融资产 【答案】：D 【解析】：考试100，超高通过率的考证平台，中级会计师刷题就来考试100。题型齐全，高质量题库，助力你通关考试。金融资产同时满足以下条件的，应当分类为以摊余成本计量的金融资产: (1)企业管理该金融资产的义务模式是以收取合同现金流量为目标; (2)该金融资产合同条款规定，在特定日期产生的现全流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
一、单项选择题 1.2017 年5 月10 日，甲公司将其持有的一项以权益法核算的长期股权投资全部出售，取得 价款1200 万元，当日办妥相关手续。出售时，该项长期股权投资的账面价值为1100 万元， 其中投资成本为700 万元，损益调整为300 万元，可重分类进损益的其他综合收益为100 万元，不考虑增值税等相关税费及其他因素。甲公司处置该项股权投资应确认的投资收益为 （）万元。 A.100 B.500 C.200 D.400 【答案】C 【解析】甲公司处置该项股权投资应确认的投资收益=1200-1100+其他综合收益结转 100=200（万元）。 2．甲公司系增值税一般纳税人，2016 年12 月31 日，甲公司出售一台原价为452 万元，已 提折旧364 万元的生产设备，取得的增值税专用发票上注明的价款为150 万元，增值税税额
为25.5 万元。出售该生产设备发生不含增值税的清理费用8 万元，不考虑其他因素，甲公 司出售该生产设备的利得为（）万元。 A.54 B.87.5 C.62 D.79.5 【答案】A 【解析】甲公司出售该生产设备的利得=（150-8）-（452-364）=54（万元）。 3.下列关于不具有商业实质的企业非货币性资产交换的会计处理表述中，不正确的是（）。 A.收到补价的，应以换出资产的账面价值减去收到的补价，加上应支付的相关税费，作为换 入资产的成本 B.支付补价的，应以换出资产的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费，作为换入资 产的成本 C.涉及补价的，应当确认损益 D.不涉及补价的，不应确认损益 【答案】C 【解析】选项C，不具有商业实质的非货币性资产交换，按照账面价值计量，无论是否涉及
投资性房地产的转换和处置账务处理方式 （一）投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 （1）转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 （固定资产，无形资产，存货） 2.投资性房地产——非投资性房地产 （2）转换日的确定 ●投资性房地产转为自用：达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 （二）投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：资本公积——其他资本公积（冲减成本） 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益（冲减成本） 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本 470 000 000 贷：开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 （2）20×7年12月31日，公允价值变动： 借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）20×8年6月，出售投资性房地产： 上述分录可以拆分为： 借：银行存款 550 000 000 贷：其他业务收入550 000 000 借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000
2019版中级会计职称《中级会计实务》试卷A卷 (附答案) 考试须知： 1、考试时间：180分钟，满分为100分。 2、请首先按要求在试卷的指定位置填写您的姓名、准考证号和所在单位的名称。 3、本卷共有四大题分别为单选题、多选题、判断题、计算分析题、综合题。 4、不要在试卷上乱写乱画，不要在标封区填写无关的内容。 姓名:_________ 考号:_________ 一、单选题（共15小题，每题1分。选项中，只有1个符合题意） 1、某公司从本年度起每年年末存入银行一笔固定金额的款项，若按复利制用最简便算法计算第n年末可以从银行取出的本利和，则应选用的时间价值系数是（）。 A.复利终值系数 B.复利现值系数 C.普通年金终值系数 D.普通年金现值系数 2、2008年12月31日，甲公司存在一项未决诉讼。根据类似案例的经验判断，该项诉讼败诉的可能性为90%。如果败诉，甲公司将须赔偿对方100万元并承担诉讼费用5万元，但很可能从第三方收到补偿款10万元。2008年12月31日，甲公司应就此项未决诉讼确认的预计负债金额为（）万元。 A．90 B．95 C．100 D．105 3、下列各项中，属于会计政策变更的是（）。
A.固定资产折旧方法由年数总和法改为年限平均法 B.固定资产改造完成后将其使用年限由6年延长至9年 C.投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式 D.租入的设备因生产经营需要由经营租赁改为融资租赁而改变会计政策 4、下列各项中，属于企业会计政策变更的是（）。 A.固定资产的残值率由7%改为4% B.投资性房地产后续计量由成本模式变为公允价值模式 C.使用寿命确定的无形资产的预计使用年限由10年变更为6年 D.劳务合同完工进度的确定由已经发生的成本占预计总成本的比例改为已完工作的测量 5、企业为维持一定经营能力所必须负担的最低成本是（）。 A.变动成本 B.混合成本 C.约束性固定成本 D.酌量性固定成本 6、甲公司适用的所得税税率为25%，2011年年初对某栋以经营租赁方式租出办公楼的后续计量由成本模式改为公允价值模式。该办公楼2011年年初账面原值为7000万元，已计提折旧200万元，未发生减值，变更日的公允价值为8800万元。该办公楼在变更日的计税基础与其原账面价值相同。甲公司变更日应调整期初留存收益的金额为（）万元。 A、1500 B、2000 C、500 D、1350 7、2015年1月1日，甲公司以银行存款1100万元购人乙公司当日发行的面值为1000万元的5年期不可赎回债券，将其划分为可供出售金融资产。该债券票面年利率为10%，每年付息一次，实际年利率为7.53%。2015年12月31日，该债券的公允价值上涨至1150万元。假定不考虑其他因素，2015年12月31日甲公司该债券投资的账面价值为（）万元。 A.1082.83
2014中级会计实务真题及答案 一、单项选择题（本类题共15小题，每小题1分，共15分。每小题备选答案中，只有一个符合题意的正确答案。请将选定的答案，按答题卡要求，用2B铅笔填涂答题卡中相应信息点，多选、错选、不选均不得分） 1.企业将收到的投资者以外币投入的资本折算为记账本位币时，应采用的折算汇率是（）。 A.投资合同约定的汇率 B.投资合同签订时的即期汇率 C.收到投资款时的即期汇率0 D.收到投资款当月的平均汇率 【答案】C 【京华解析】企业收到投资者以外币投入的资本，无论是否有合同约定汇率，均不得采用合同约定汇率和即期汇率的近似汇率折算，而是采用交易日的即期汇率折算。 【知识点】企业接受外币投入资本的折算 2.2013年12月1日，甲公司与乙公司签订了一项不可撤销的销售合同，约定甲公司于2014年1月12日以每吨2万元的价格（不含增值税）向乙公司销售K产品200吨。2013年12月31日，甲公司库存该产品300吨，单位成本为1.8万元，单位市场销售价格为1.5万元（不含增值税）。甲公司预计销售上述300吨库存产品将发生销售费用和其他相关税费25万元。不考虑其他因素，2013年12月31日，上述300吨库存产品的账面价值为（）万元。 A.425 B.525 C.540 D.550 【答案】无答案 【京华解析】有合同部分：200吨库存商品可变现净值=2×200-25×200/300=383.33（万元），其成本=1.8×200=360（万元），可变现净值大于成本，所以该部分库存商品未减值，期末按照成本计量； 无合同部分：100吨库存商品可变现净值=1.5×100-25×100/300=141.67（万元），其成本=1.8×100=180（万元），可变现净值小于成本，发生减值，期末该部分商品按照可变现净值计量。 上述300吨库存产品的账面价值=1.8×200+141.67=501.67（万元）。因此本题无答案。 【知识点】存货的期末计量0 3.2013年12月31日，甲公司某项固定资产计提减值准备前的账面价值为1000万元，公允价值为980万元，预计处置费用为80万元，预计未来现金流量的现值为1050万元。2013年12月31日，甲公司应对该项固定资产计提的减值准备为（）万元。 A.0 B.20 C.50 D.100 【答案】A 【京华解析】该固定资产公允价值减去处置费用后的净额=980-80=900（万元），未来现金流量现值为1050万元，可收回金额为两者中较高者，所以可收回金额为1050万元，大于账面价值1000万元，表明该固定资产未发生减值，不需计提减值准备。 【知识点】固定资产减值准备的计提 4.2013年10月31日，甲公司获得只能用于项目研发未来支出的财政拨款1000万元，该研发项目预计于2014年12月31日完成。2013年10月31日，甲公司应将收到的该笔财政拨款计入（）。
第四章投资性房地产 一、单项选择题 1、关于成本模式计量的投资性房地产，下列说法正确的是（）。 A、租金收入通过“其他业务收入”等科目核算 B、折旧或摊销金额应记入“管理费用”等科目 C、期末的公允价值变动应确认为公允价值变动损益 D、一旦确定采用成本模式，则不能再转换为公允价值模式进行后续计量 2、下列各项中，不影响企业当期损益的是（）。 A、采用成本模式计量的投资性房地产，期末可收回金额低于账面价值 B、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值 C、采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值低于账面价值 D、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值大于账面价值 3、A公司于2012年1月30日将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用办公楼。该房地产在2011年年末的公允价值为2 000万元，转换日的公允价值为2 070万元，预计尚可使用年限为15年。转换后采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，不考虑其他因素，则A公司在2012年对该项房地产应计提的折旧额为（）万元。 A、126 B、126.5 C、125 D、124.5 4、2010年12月31日，甲公司外购一幢建筑物，支付价款2 000万元。预计使用年限为20年，预计净残值为零。甲公司于购入当日将其以经营租赁方式对外出租，年租金为200万元，每年年末收取租金，第1期租金于2011年末收取。2011年12月31日，该建筑物的公允价值为2 150万元。2011年甲公司为该幢建筑物发生日常维护支出10万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。不考虑所得税等其他因素，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为（）万元。 A、340 B、350 C、240 D、90 5、投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量时，不考虑所得税影响，则转换时公允价值与原账面价值的差额应计入（）。 A、资本公积 B、公允价值变动损益 C、留存收益 D、投资收益 6、A公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。A公司的投资性房地产为一栋已出租的写字楼，2010年1月1日，由于该写字楼所在的房地产交易市场比较成熟，A公司决定对投资性房地产
2020年注册会计师《会计》知识点：投资性房地产的 转换和处置 投资性房地产的转换和处置 【所属章节】 第六章投资性房地产 【知识点】投资性房地产的转换和处置 投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换 (一)投资性房地产转换形式和转换日 1.转换形式 “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。 2.转换日 (1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产” 租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。 (2)“投资性房地产”转换为“自用房地产” 房地产达到自用状态日期。 (3)“投资性房地产”转换为“存货” 租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。 (二)房地产转换的会计处理
1.成本模式 成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示： 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，理应终止确认该项投资性房地产。 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，理应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。 (一)采用成本模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 (二)采用公允价值模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) 借：其他业务成本
2019年中级会计师考试题库及答案、2019年中级会计实务考试题库、中级会计师考前冲刺试题尽在中华考试网——焚题库(中级会计师)，考生可登录中华考试网-中级会计师焚题库页面https://www.doczj.com/doc/c914730249.html,/zhongji/在线体验。 一. 单项选择题 1、企业会计的确认、计量和报告的会计基础是()。 A.收付实现制和权责发生制并存 B.历史成本 C.收付实现制 D.权责发生制 正确答案:A 答案解析:企业会计的确认、计量和报告应当以权责发生制为基础。 2、下列各项中，符合资产会计要素定义的是()。 A.以经营租赁方式出租的房地产 B.筹建期间发生的开办费 C.约定3个月后购入的存货 D.经营租赁方式租入的设备 正确答案:A 答案解析:资产，是指企业过去的交易或事项形成的，由企业拥有或控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。选项B，预期不会给企业带来经济利益;选项C，不是由过去的交易或事项形成;选项D，不是承租人拥有或控制的，因此以上三项均不属于企业的资产。 3、甲企业为增值税一般纳税人，销售商品适用的增值税税率为17%。本月购进原材料400公斤，货款为12000元，取得的增值税专用发票注明的增值税税额为2040元，另发生保险费700元，入库前的挑选整理费用260元。验收入库时发现数量短缺5%，经查该短缺属于运输途中合理损耗。甲企业该批原材料实际成本为()元。 A.12312 B.14352
C.15000 D.12960 正确答案:D 答案解析:甲企业购入该批原材料的实际成本=12000+700+260=12960(元)。 4、下列关于存货可变现净值的表述中，正确的是()。 A.可变现净值是确认存货跌价准备的重要依据之一 B.可变现净值等于销售存货产生的现金流入 C.可变现净值等于销售存货产生现金流入的现值 D.可变现净值等于存货的合同价 正确答案:A 答案解析:可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。资产负债表日，若可变现净值低于存货的成本，则应按二者差额计提存货跌价准备，所以选项B、C和D均不正确。 5、2016年11月15日，甲公司与乙公司签订了一份不可撤销的商品购销合同，约定甲公司于2017年1月15日按每件2万元的价格向乙公司销售W产品100件。2016年12月31日，甲公司库存该产品100件，每件实际成本和市场价格分别为1.8万元和1.86万元。甲公司预计向乙公司销售该批产品将发生相关税费10万元。假定不考虑其他因素，该批产品在甲公司2016年12月31日资产负债表中应列示的金额为()万元。 A.176 B.180 C.186 D.190 正确答案:B 答案解析:2016年12月31日W产品的成本=1.8×100=180(万元)，W产品的可变现净值=2×100-10=190(万元)。W产品的可变现净值高于成本，根据存货期末按成本与可变现净值孰低计量的原则，W产品在资产负债表中列示的金额应为180万元，选项B正确。
2015年中级会计师《会计实务》考试真题及答案解析（ word 版） 一.单选题 1. 甲公司向乙公司发出一批实际成本为30万元的原材料，另支付加工费6万元（不含 增值税），委托乙公司加工成一批适用消费税税率为10%的应税消费品，加工完成后，全部 用于连续生产应税消费品，乙公司代扣代缴的消费税款准予后续抵扣。甲公司和乙公司均系 增值税一般纳税人，适用的增值税均为17%不考虑其他因素，甲公司收回的该批应税消费 品的实际成本为（）万元 【参考答案】A 【解析】委托加工物资收回后用于连续加工应税消费品的，加工环节的消费税计入“应 交税费一应交消费税”的借方，不计入委托加工物资的成本，因此本题应税消费品的实际成本 =30+6=36（万元） 2. 甲公司系增值税一般纳税人，2015年8月31日以不含增值税100万元的价格售出 2009年购入的一台生产用机床，增值税销项税额为17万元，该机床原价为200万元（不含 增值税），已计提折旧120万元，已计提减值准备30万元，不考虑其他因素，甲公司处置该机床的利得为（）万元。
【参考答案】D 【解析】处置固定资产利得=100-（200-120-30）=50（万元） 3. 下列各项资产准备中，在以后会计期间符合转回条件予以转回时，应直接计入所有 者权益类科目的是（） A. 坏账准备 B. 持有至到期投资减值准备 C. 可供出售权益工具减值准备 D. 可供出售债务工具减值准备 【参考答案】C 【解析】可供出售权益工具减值恢复时，通过所有者权益类科目“其他综合收益”转回。 4. 2014年12月31日，甲公司某项无形资产的原价为120万元，已摊销42万元，未 计提减值准备，当日，甲公司对该项无形资产进行减值测试，预计公允价值减去处置费用后的净额为55万元，未来现金流量的现值为60万元，2014年12月31日，甲公司应为该无形资产计提的减值准备为（）万元。
投资性房地产（大前提：企业自己的资产） （一）投资性房地产概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。（赚取租金）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。（资本增值） 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 （赚取租金） 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。 投资性房地产（大前提：企业自己的资产） 【注意】 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。（目的不变） 第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（目的不变） 不属于投资性房地产的范围 （1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 （2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产
《中级会计实务》分录及公式整理：存货（第二章） 1．购入物资 （1）购入物资在支付价款和运杂费时 借：材料采购（采用实际成本法，可使用“在途物资”） 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款 库存现金 其他货币资金 （2）采用商业汇票结算方式的，购入物资在开出、承兑商业汇票时 借：材料采购（采用实际成本法，可使用“在途物资”） 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：应付票据 2．物资已经收到但尚未办理结算手续的，可暂不作会计分录；待办理结算手续后 借：材料采购（采用实际成本法使用“原材料”、“库存商品”） 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款 库存现金 应付票据 应付账款 应付内部单位款 3．（1）预付物资货款 借：预付账款 应收内部单位款 贷：银行存款 （2）收到已经预付货款的物资后 借：材料采购（采用实际成本法使用“原材料”“库存商品”） 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：预付账款 应收内部单位款补付物资货款 借：预付账款 应收内部单位款 贷：银行存款 （3）退回多付的货款 借：银行存款 贷：预付账款 应收内部单位款 《中级会计实务》分录及公式整理：第三章固定资产 1．购入不需要安装的固定资产按实际支付的价款（包括买价、支付的包装费、运输费等） 借：固定资产 贷：银行存款 2．购入需要安装的固定资产 （1）按实际支付的价款（包括买价、支付的包装费、运输费等）
借：在建工程 贷：银行存款 （2）发生的安装等费用 借：在建工程 贷：银行存款 预付账款 （3）安装完毕结转在建工程和油气开发支出，按实际支付的价款和安装成本借：固定资产 贷：在建工程 3．自行建造的固定资产 （1）自营工程领用的工程物资 借：在建工程 贷：原材料 （2）自营工程领用本单位的商品产品 借：在建工程 贷：产成品 应交税费——应交增值税（销项税额） （3）自营工程发生的其它费用 借：在建工程 贷：银行存款 应付职工薪酬 辅助生产 （4）固定资产购建完工，达到预定可使用状态，按实际发生的全部支出记账借：固定资产 贷：在建工程 《中级会计实务》分录及公式整理：投资性房地产（第四章） 1．成本法模式计量的 （1）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产 借：投资性房地产（应计入投资性房地产成本） 贷：银行存款 在建工程 （2）将自用的建筑物、土地使用权等转换为投资性房地产 借：投资性房地产（转换日固定资产、无形资产的原价） 累计折旧 固定资产值准备 无形资产减值准备 贷：固定资产 无形资产 投资性房地产累计折旧及摊销（转换日固定资产、无形资产累计折旧或摊销） 投资性房地产减值准备（计提的减值准备） （3）按月计提折旧或进行摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧及摊销
2014年中级会计职称考试中级会计实务真题及答案 一、单项选择题（本类题共15小题，每小题1分，共15分。每小题备选答案中，只有一个符合题意的正确 答案。请将选定的答案，按答题卡要求，用2B铅笔填涂答题卡中相应信息点，多选、错选、不选均不得分） 1. 企业将收到的投资者以外币投入的资本折算为记账本位币时,应采用的折算汇率是（）. A．投资合同约定的汇率B．投资合同签订时的即期汇率 C．收到投资款时的即期汇率D．收到投资款当月的平均汇率 ［答案］C ［解析］企业接受外币资本投资的,只能采用收到投资当日的即期汇率折算,不得采用合同约定汇率,也不得采用即期汇率的近I以汇率折算. 2. 2013年12月1日,甲公司与乙公司签订了一项不可撒销的销售合同,约定甲公司于2014年1 月12日以每吨 2万元的价格（不含增值税）向乙公司销售K产品200吨。2013年12月31日,甲公司库存该产品300吨,单位成本为1.8万元,单位市场销售价格为1.5万元（不含增值税）。甲公司预计销售上述300吨库存产品将发生销售费用和其他相关税费25万元。不考虑其他因素,2013年12月31日,上述300吨库存产品的账面价值为（）万元. A．425 B．525 C．540 D．550 ［答案］B ［解析］ 按照出题者的思路: 有合同的部分单位售价高于成本,没有发生减值,期末按照成本计量:无合同的部分单位售价低于成本,发生减值,按照售价为基础来计量. 所以,2013年12月31日,上述300吨库存产品的账面价值=/2×200+1.5×100-25=400+150- 25=525（万元）,选择B选项. 按照教材的思路: 有合同部分：可变现净值=/2×200-25×200/300=383.33（万元） 成本=1.8×200=360（万元） 未减值： 无合同部分： 可变现净值=1.5×100-25×100/300=141.67（万元） 成本=1.8×100=180（万元） 减值金额：180-141.67=38.33（万元），年末账面价值=360+141.67=501.67（万元） 3. 2013年12月31日，甲公司某项固常资产计提减值准备前的账面价值为1 000万元，公允价值为980万 元，预计处置费用为80万元，预计未来现金流量的现值为1 050万元．2013年12月31日，甲公司应对该项固定资产计提的减值准备为（）万元． A．0 B．20 C．50 D．100 ［答案］A ［解析］公允价值减去处置费用后的净额=980-80=900（万元），未来现金流量现值为1 050万元，所以可收回金额为1 050万元，账面价值1 000万元，说明没有发生减值，所以不需要计提减值准备。
企业会计准则第3号──投资性房地产 一．本章导读 第一节概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。 会计制度中无此规定。
会计（2019）考试辅导第六章++投资性房地产 第四节投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换 （一）房地产的转换形式及转换日 1.房地产的转换是指房地产用途的变更。企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。 2.在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产： ①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。 ②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产； ③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产； ④自用建筑物停止自用，改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产相应地转换为投资性房地产。 ⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。 3.转换日的确定： ①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期； ②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物停止自用改为出租，转换日为租赁期开始日； ③自用土地使用权停止自用，改为用于赚取租金或资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期； ④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构做出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。 （二）房地产转换的会计处理 1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。 （1）自用房地产转换为投资性房地产时： 借：投资性房地产[原资产的账面原值] 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备 贷：固定资产、无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （2）投资性房地产转为自用房地产时： 借：固定（无形）资产[原资产的账面原值] 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定（无形）资产减值准备 （3）作为存货的房地产转换为投资性房地产时： 借：投资性房地产[原存货的账面价值] 存货跌价准备 贷：开发产品 （4）投资性房地产转换为存货时： 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 成本模式进行后续计量 第1页
2014 年中级会计实务真题
一、单项选择题 1、企业将收到的投资者以外币投入的资本折算为记账本位币时，应 采用的折算汇率是（）。 A、投资合同约定的汇率 B、投资合同签订时的即期汇率 C、收到投资款时的即期汇率 D、收到投资款当月的平均汇率 2、2013 年 12 月 1 日，甲公司与乙公司签订了一项不可撤销的销售 合同，约定甲公司于 2014 年 1 月 12 日以每吨 2 万元的价格（不含增 值税）向乙公司销售 K 产品 200 吨。2013 年 12 月 31 日，甲公司库 存该产品 300 吨，单位成本为 1.8 万元，单位市场销售价格为 1.5 万 元（不含增值税）。甲公司预计销售上述 300 吨库存产品将发生销售 费用和其他相关税费 25 万元。 不考虑其他因素， 2013 年 12 月 31 日， 上述 300 吨库存产品的账面价值为（）万元。 A、425 B、525 C、540 D、550 3、2013 年 12 月 31 日，甲公司某项固定资产计提减值准备前的账面 价值为 1000 万元，公允价值为 980 万元，预计处置费用为 80 万元，
预计未来现金流量的现值为 1050 万元。2013 年 12 月 31 日，甲公司 应对该项固定资产计提的减值准备为（）万元。 A、0 B、20 C、50 D、100 4、2013 年 10 月 31 日，甲公司获得只能用于项目研发未来支出的财 政拨款 1000 万元，该研发项目预计于 2014 年 12 月 31 日完成。2013 年 10 月 31 日，甲公司应将收到的该笔财政拨款计入（）。 A、研发支出 B、递延收益 C、营业外收入 D、其他综合收益 5、2013 年 1 月 1 日起，企业对其确认为无形资产的某项非专利技术 按照 5 年的期限进行摊销，由于替代技术研发进程的加快，2014 年 1 月， 企业将该无形资产的剩余摊销年限缩短为 2 年， 这一变更属于 （） 。 A、会计政策变更 B、会计估计变更 C、前期差错更正 D、本期差错更正
非投资性房地产转换为投资性房地产的处理高顿网校友情提示，最新焦作会计实务技能相关内容非投资性房地产转换为投资性房地产的处理总结如下： 投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值，或者两者兼而有之而持有的房地产。这里的房地产，是对土地和房屋及其权属的总称。因此，企业的投资性房地产是指取得的土地使用权，即房地产中的土地使用权及土地上的房屋等建筑物及构筑物。由于房地产核算模式不同、性质不同，其会计处理方法也有所不同。 非投资性房地产转换为投资性房地产成本模式计量作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的产品以经营租赁方式出租，取得租赁收益，从而相应转换为投资性房地产。实际工作中，企业一般将处于存货状态的房地产采用成本模式计量，通过“开发商品”科目核算，如果计提减值准备，其减值金额通过“存货跌价准备”科目核算。结转开发商品成本时，要连同存货跌价准备一并转入“投资性房地产”科目。 企业将自用房地产转换为投资性房地产，一般是把计划用作投资性房地产的固定资产，如办公用房用于租赁，或者把土地使用权计划用来出租。出租前，计划作为投资性房地产的固定资产或土地使用权按实际成本核算，已计提折旧或摊销的，包括计提资产减值准备，应一并转入投资性房地产成本。进行会计处理时，应冲减“固定资产”科目或“无形资产”科目，连同“累计折旧”科目或“累计摊销”科目，包括“固定资产减值准备”科目或“无形资产减值准备”科目一并转销。 【例1】2008年5月8日，某造纸厂用来存放原材料的操场出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元。造纸厂的账务处理如下： 借：投资性房地产——操场400000 累计摊销100000 贷：无形资产——土地使用权500000 公允价值模式计量非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，在转换前非投资性房地产一般按实际成本计价，转换成按公允价值计量模式计量的投资性房地产，会出现转换前资产的实际价值与转换时资产公允价值的不吻合。按《企业会计准则第3号——投资性房地产》有关规定，转换日发生的亏损，即转换日的公允价值小于账面价值之差，计入“公允价值变动损益”科目，待以后投资性房地产升值时逐步对冲或转让时冲销这部分差额。 【例2】2008年5月8日，某造纸厂将其拥有的操场一块出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元，公允价值为35万元。造纸厂的账务处理如下： 借：投资性房地产——操场——成本350000 公允价值变动损益50000 累计摊销100000 贷：无形资产——土地使用权500000 年末，上述投资性房地产公允价值升值为38万元。其账务处理如下： 借：投资性房地产——操场——公允价值变动30000 贷：公允价值变动损益30000 按《企业会计准则第3号——投资性房地产》有关规定，如果转换日实现盈余，即转换日公允价值大于账面价值之差，计入“资本公积”账户，待出售时，再从“资本公积”账户转入“其他业务收入”账户。但投资期间，房地产投资产生的公允价值变动损益不得调整资本公积，只能在“公允价值变动损益”账户中单独核算。 【例3】2008年6月1日，某房地产开发公司签订协议，将其拥有的写字楼一幢，出租给某证券交易所用作营业用房。租赁开始日为7月1日，租期5年。写字楼原价5000万元，已计提折旧1000万元。假如开发公司将出租的写字楼改按公允价值计量模式计量，租赁开始日评估写字楼的公允价值为4800万元。其账务处理如下：