我国2020年长租公寓行业市场现状与竞争分析报告
长租公寓近年来得到快速发展，主要参与主体主要有房地产服务商、房地产开发商、酒店类和品牌机构。其中，自如通过分散式运营模式迅速发展壮大，2019年管理规模突破100万间，夺得桂冠。不过，房地产开发商加快步伐发展长租公寓，两大房地产开发商杀进前五，万科泊寓成房地产开发商涉足长租公寓的领头羊。
分散式运营模式为王
长租公寓是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士，通常租赁期限为1年。
目前，我国长租公寓根据住房供应方式分为分散式和集中式和其他三种。分散式是指运营商到城市各个地方向分散的个人出租者获取房源，改造后出租，这是当前我国长租公寓的主要运营模式，占比高达75%。
一线城市为主要市场
从长租公寓市场的全国布局来看，目前主要集中于一线城市。具体来看，上海、北京、广东的占比排名前三，分别为29%、28%和13%。
自如夺得管理规模桂冠
从企业竞争情况来看，早在2011年，房地产服务商开始涉足长租公寓，自如、美丽屋、摩玛公寓等品牌创立。2015年，在国家贯彻“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”方针下，一大批标杆房地产开发商以不同形式开发我国长租公寓市场。目前，在长租公寓市场，主要参与者有房地产服务商、房地产开发商、酒店类和品牌机构。整体上来看，市场竞争格局较分散。
链家推出的自如主打分散式房源，主要通过APP业主委托及链家渠道开发房源，与房东签订长期合同后，视房屋状况的不同统一进行改造，再通过租房平台对外散租。自如是近年来发展最快的最大的长租公寓企业，2019年其长租公寓管理规模达到102万间，处于行业领先地位。排名第二和第三的是相寓和蛋壳公寓，长租公寓管理规模分别约为70万间和50万间。万科和龙湖近年来加
快长租公寓布局的步伐，2019年其管理规模杀入前五，万科泊寓和龙湖冠寓分别达到23万间和11万间。
万科泊寓成房地产开发商涉足长租公寓领头羊
从房地产开发商涉足长租公寓的竞争情况来看，万科、龙湖、旭辉、碧桂园等大型规模房企涉足较早，因此旗下品牌万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓处于行业领先地位。第二梯队则为拥有相当体量自持类用地的央企或国企和手握大量租赁用地的国家队，如华润有巢、保利公寓、中海友里等。而景瑞悦樘、阳光城睿湾为第三梯队。
具体来看，万科泊寓一直占据房地产开发商涉足长租公寓的龙头地位，2019年其长租公寓管理规模超20万间，且遥遥领先于排名第二的龙湖冠寓。旭辉领寓和碧桂园(碧家国际社区)管理规模均突破6万间。朗诗寓、华润有巢、上海地产城方城寓和招商公寓的长租公寓管理规模均在2万间以上。中骏方隅和保利公寓挤进房地产开发商长租公寓管理规模排名TOP10。
以上数据来源于前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。
2018年中国长租公寓行业发展现状及前景分析精细化运营 或将推动行业洗牌 政策利好推动长租公寓野蛮增长未来市场或将重新整合、洗牌 2018年，长租公寓行业跌宕起伏，风波不断。从推高租金到甲醛超标，再到因企业倒闭而暴露出的租金贷业务，长租公寓走到了至暗时刻。2019年长租公寓或迎来“分水岭”。 “长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。 自从2017年7月26日，住建部放出了“租售同权”的大利好后，一直潜伏在资本市场“水底”的“长租公寓”迅速成为2018年的新风口。2018年长租公寓又出台了一系列政策，政策利好背景下长租公寓野蛮生长。 日前，蛋壳公寓宣布以2亿美金(包含现金和债务)全资战略收购长租公寓运营商爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权将并入蛋壳公寓。 交易完成后，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间，业务遍布北京、上海、广州、深圳等10个一线、二线城市。由于蛋壳公寓和爱上租均为分散式长租公寓领域知名企业，此次交易也因此成为业内迄今为止最大的一桩收购案，受到广泛关注。 2016年6月，国务院推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。在政策的推动下，各大房企、金融机构陆续布局长租公寓市场。据不完全统计，包括万科、龙湖、保利、碧桂园等企业在内，已经有超过20家企业陆续宣布进军长租公寓。长租公寓已成为房企布局多元业务的主要领域之一。 不过，从2018年下半年开始，长租公寓有所降温，行业的竞争从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。未来长租公寓行业的排名或重新洗牌。 未来中国市场租房规模将超3万亿 流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军，流动人口伴随着城市化率的提高已经出现放缓趋势，而伴随着房价太高，越来越多年轻人加入租房群体，租赁市场需求规模大，供应规模还在起步阶段，发展前景广阔。据前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》统计
（二零一二年十二月） 2019-2025年中国长租公寓行业市场营销发展趋势预测研究报告 【完整版】 决策精品报告洞悉行业变化 专业˙权威˙平价˙优质
报告目录 第一章长租公寓行业研究方法、意义 (8) 第一节长租公寓行业研究报告简介 (8) 第二节长租公寓行业研究原则与方法 (8) 一、研究原则 (8) 二、研究方法 (9) 第二章市场调研：2018-2019年中国长租公寓行业及市场分析 (11) 第一节长租公寓概述 (11) 一、长租公寓的客源及特征 (11) 二、长租公寓的租客核心需求 (12) 三、长租公寓分类 (12) （一）按经营背景分类 (12) （二）按经营模式分类 (12) 四、长租公寓盈利模式 (13) （一）盈利来源 (13) （二）盈利周期 (14) 第二节我国长租公寓行业发展概况 (14) 一、利好政策助推长租公寓的快速兴起 (14) 二、传统租赁模式难以满足新兴需求 (15) 三、不同背景的运营商快速成长 (16) （一）开发商背景的运营商 (16) （二）中介背景的运营商 (17) （三）专业的公寓运营商 (17) （四）酒店背景的运营商 (18) 四、多类型长租公寓的经营模式 (18) （一）轻资产与重资产的经营模式 (18) （二）集中式与分散式的经营模式 (18) 五、三种长租公寓发展对比 (19) 六、长租公寓市场仍处于探索阶段 (22) 第三节2018-2019年中国长租公寓行业发展情况分析 (23) 一、2018年长租公寓发展分析 (23) （一）政策：鼓励租赁发展支持与监管并重 (23) （二）市场：土地供应提速租金稳中有涨 (24) 二、2018年长租公寓企业：把握热点需求探索核心盈利模式 (28) （一）布局城市：一线和强二线城市是企业布局重点 (28) （二）产品线：覆盖全生命周期 (29) （三）盈利模式：轻、中、重三种运营模式对企业提出不同要求 (29) 1、轻资产模式及扩大盈利建议 (30) 2、中资产模式及扩大盈利建议 (31) 3、重资产模式及扩大盈利建议 (32) 三、互联网+长租公寓行业格局与发展分析 (33) 四、50家房企长租公寓资产证券化获批超千亿元 (37)
中国长租公寓市场投资分析报告
目录 第一节投资逻辑 (5) 第二节长租公寓迎来黄金发展时期 (6) 一、政策扶持正当时，商改住大势所趋 (6) 二、行业蓬勃发展，整体供不应求 (9) 1、长租公寓的客户群体 (9) 2、需求端测算 (10) 3、长租公寓的供给端 (11) 三、资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天 (14) 第三节长租公寓发展瓶颈——突破者得天下 (16) 一、市场端：参与主体众多，竞争激烈 (17) 二、资金端：重资产运营为主，金融属性较强 (18) 三、资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调 (19) 第四节长租公寓商业模式的探讨 (20) 一、美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦 (20) 二、国内模式猜想：租金为本，后服务为王 (26) 第五节长租公寓未来发展模式的展望 (27) 一、客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键 (27) 二、功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大 (28) 三、运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势 (29) 第六节风险分析 (32)
图表目录 图表1：服务式公寓主要面对高端及涉外人群 (9) 图表2：青年公寓主要面对普通白领、蓝领、学生 (9) 图表3：6个城市平均租金增速约为5% (13) 图表4：租金回报率（%）整体较低，增长空间较大 (13) 图表5：长租公寓需求至少2000亿规模，供给对应2200亿，年均复合增速50% (14) 图表6：长租公寓主要布局于一线和发达二线城市 (18) 图表7：营业收入经历了两个阶段 (20) 图表8：营业利润和利润率也经历了两个阶段 (20) 图表9：单位租金在之后呈上行趋势 (21) 图表10：第二阶段物业数量呈下降趋势 (22) 图表11：EQR频繁借助资本市场进行融资 (22) 图表12：2000年以来EQR向核心市场集中 (23) 图表13：EQR入住率一直保持较高水平 (24) 图表14：通过大量售出单元精简业务范围 (25) 图表15：新派公寓改造前后对比图 (30) 图表16：新派公寓的类REITs运营模式 (30) 图表17：EQR频繁借助资本市场进行融资 (32)
长租公寓问题探讨标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
集中式长租公寓TOP10榜单 NO.10：乐乎城市青年社区 北京乐乎公寓物业管理有限公司，前身为寓见 Home，2015 年 8 月，品牌更名为乐乎城市青年社区。乐乎创始人为罗意，2007年开始在租赁行业创业。乐乎城市青年社区将自身持有模式与托管加盟模式结合，以托管加盟模式为主，通过品牌化、连锁化、标准化，并深入挖掘社区经济，打造“轻资产运营模式”。目前，乐乎在北京运营20多家门店，近6000间房，入住率达100%。20 16年，乐乎开始了全国布局，初步选定为河北省、山东省、深圳市等地。NO.9：新派公寓 新派公寓CYPA Life成立于2012年5月，创始人是王戈宏，致力于为都市白领打造生活化、个性化、品质化的居住社区。王戈宏认为，“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板。2013年8月，赛富不动产一期基金以2.2万元每平米的低价，在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦，次年改造为新派公寓CBD店；加上后续的装修经费，一共花费1.65亿元人民币。这种基金化的结构，相当于将新派公寓CBD店分拆份额，以基金的方式发行给32名LP投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额，近乎零投入。目前，新派公寓在北京运营3个项目共307间房，入住率100%，成都与南京的项目正在筹备过程中。 新派与赛富发起的专注收购资产的类REITs基金“赛富不动产基金”一期1.65亿元，二期20亿元。 2012年5月，新派公寓获得赛富基金5000万元天使轮融资；2016年3月，获得华住酒店集团4500万元Pre-A轮融资。 NO.8：窝趣轻社区 窝趣轻社区是铂涛集团旗下首个长租公寓品牌，成立于2014年11月，致力于为都市白领提供“全新享乐生活方式”，创始人是原铂涛集团中端酒店副总裁刘辉。窝趣首创了公寓行业的加盟模式“直营托管”，并以此作为窝趣的运营模式。对于后期的盈收，窝趣收取一定比例的管理费用，用于支付运营成本和品牌推广，其余绝大部分的盈收都是归投资人所有。 目前，窝趣在广州、深圳、北京等城市运营9家门店共1100间房，另外，在全国主要一二线城市已签约超过30个项目，房量超过5000间。 NO.7：湾流国际青年社区 湾流国际青年社区，成立于2015年8月，创始人是黄海滨，致力于为年轻人提供“租房+生活+社交”解决方案的全球领先品牌。湾流以长租公寓管理为核
2018年长租公寓行业 分析报告 2018年2月
目录 一、政策红利助推住房租赁市场快速发展 (6) （一）传统租赁模式难以满足新兴需求 (6) （二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善 (7) （三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8) 1、地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8) 2、租购同权保障承租人享受公共服务权益，利好长租公寓发展 (9) 二、我国长租公寓市场现状分析 (9) （一）长租公寓市场容量可期 (9) 1、长租公寓前景广阔，容量可期 (9) （二）多主体逐鹿住房租赁市场 (11) 1、长租公寓潜力巨大，多主体纷纷涉足 (11) 2、长租公寓经营模式：集中与分散并行 (11) （三）供给端：集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道 (12) 1、集体建设用地入市，有效增加供给，利好住房租赁市场 (12) 2、“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心 (12) 3、类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点 (13) 4、央企试水REITs，引领示范意义重大 (14) 5、首单CMBS获批，租赁金融再创新 (15) （四）需求端：信贷与公积金双支撑 (16) 1、信贷、公积金双引擎促进住房租赁消费 (16) 2、多家金融机构积极支持住房租赁市场发展 (17) 三、我国长租公寓运营模式分析 (18) （一）重资产运营：大型房企 (18) 1、招商蛇口 (18) （1）紧密结合PPC，定位高端人群 (18) （2）立足先天优势，打造标准化产品 (18) 2、万科 (19)
（1）围绕青年群体，看“细水长流” (19) （2）商业模式趋于成熟，重资产运营底气足 (20) （二）轻资产运营：地产中介、专业租赁机构、酒店集团 (21) 1、自如 (21) （1）服务与产品为王，铸行业实力品牌 (21) （2）轻资产运营，延展租赁市场周边服务 (21) 2、世联行 (22) （1）协同闭环业务筑行业壁垒 (22) （2）公寓产品获认可，品牌效应渐凸显 (22) 3、YOU+国际青年公寓 (23) 4、窝趣轻社区 (24) （三）租赁平台：金融机构、互联网公司 (25) 1、互联网公司 (25) 2、建设银行 (25) 四、发达国家住房租赁市场发展经验 (26) （一）德国 (26) 1、私人与机构并重，租赁保障体系完善 (26) 2、合同储蓄、详尽税制抑投机 (28) （二）新加坡 (28) 1、政府主导供应，差异化准入 (28) 2、中央公积金制度完备 (29) 3、土地供应高效 (29) （三）日本 (30) 1、机构主导租赁住房供应 (30) 2、从建到租的一站式资管服务 (31) 3、谨慎选择市场，线上线下相结合拓宽获客渠道 (32) （四）美国 (33) 1、自持物业重资产运营的REITs模式为主 (33) 2、两阶段发展铸行业巨头，深耕核心市场 (34)
我国长租公寓市场发展现状分析 一、长租公寓市场再次升温 （一）政策再次“临幸” 中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中提及，2017年中央经济工作会议再次重点强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，“促稳”成为2017年一线城市房地产调控的主要目标。实行租售并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径，同时也被作为两会热点再度提及。在大背景的影响之下，长租公寓市场再次升温。 （二）各大房企抢滩 2016年中国房产租赁市场租金规模达到了1.1万亿元，预计2020年这一数据将在1.6万亿-2万亿之间。公寓租赁市场的万亿前景，正吸引着各路资本不断涌入。至2016年底已有20余家长租公寓相关公司赢得了近35亿元的融资。 长租公寓正方兴未艾，房企纷纷“试水”长租公寓。在国内TOP30房企中，已有三分之一进入了长租公寓领域，龙湖、万科、复星等企业均有涉足。 以万科的长租公寓为例，根据对青年群体与租住习惯的深究，万科的长租公寓不仅提供“产品和空间”，还提供“服务和生活方式”。至2016年底，已进驻15个城市，主要针对25-35岁，在异乡拼搏，有较高承租能力且志同道合的年轻群体。 二、长租公寓市场需求分析 长租公寓主要面向中高端群体，随着人们对生活质量的需求不断提高，对于长租公寓的需求越发旺盛。对此，中投顾问对长租公寓市场的需求端做了基于市面上权威数据来源的详细测算。 对于需求端，我们主要测算需求人群所能带来的营业收入，测算公式为：市场租金收入=租房人数*机构提供房源比例*人均租金*（1+长租公寓租金溢价率）。我们以公开数据为准，测算均衡状态下长租公寓的需求情况。 在均衡状态下，我国长租公寓需求端所能带来的租金收入至少为2000亿。分析如下： （一）根据住建部的数据显示，目前我国通过租赁市场解决人口达到1亿以上，年租金突破1万亿元。 （二）跟据中国房地产业协会的资料显示，在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%，即使取20%这一较低的比例，我国机构出租房源租金能够达到2000亿。 （三）考虑到长租公寓相对于周边地区租金更高，具有一定的正溢价率，通过需求测算的租金将更高。 中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中指出，从房间数量上来讲，长租公寓需求大约需要1000万间，市场呈现绝对的供少于求的情形。假设20%的租房人口选择长租公寓， 中投顾问·让投资更安全经营更稳健
报告就以下问题展开探讨： ●国内长租公寓市场容量有多大?龙头公司市场占有率几何? ●四类主要玩家：开发商类、中介类、酒店类、创业类，各自优势和挑战在哪? ●未来品牌公寓三种模式：集中式、分散式、托管式，哪种盈利能力最强? ●长租公寓行业及龙头公司估值情况如何?
存量时代来临，资本风口向服务与管理端转移 传统的房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资 产管理三个环节。 按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场空间在5.3 万亿左右，这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿 市值的公司，A股市场中唯一的地产服务类公司世联行市值只 有160亿左右，可见行业投资价值仍未得到充分挖掘，而身处 房地产住宅服务市场容量整体达5.3万亿其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升空间。资 产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。
三大因素助推行业加速 国内的住宅价格经过本轮猛烈的上涨周期之后，首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。本轮的周期中一个重要的特征是超过70%的交易属于连环交易，这说明资产买卖越来越只限于有房人群进行换房交易和投资，变成了有产者之间的游戏。没有买房的人将越来越无法“上车”，只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。 从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITS的试点等。租赁市场从顶层设计上获得了政策红利，推动行业蓬勃发展。 此外，租赁市场长期存在的底层因素，如90后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。
长租公寓的运营模式及前景分析 公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起： 第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是2014年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事件； 第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策； 第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。 一、长租公寓背景概述 (一) 我国长租公寓市场概况 随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内
城镇人口约7.7 亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3 亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。 表：我国租房人口数量（单位：亿人） (二) 租赁业务分析及研究方向 在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。 在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。 二、长租公寓市场分析 (一) 长租公寓市场整体分析 未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动人口。庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。此外，租赁
２０１６年长租公寓行业深度研究报告
正文目录 为什么此刻关注租赁市场？ (4) 高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求 (4) 8700万套房屋资产管理需求利好公寓企业 (5) 主力租房人群白领和90后的租房需求升级 (6) 资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 (7) 政策红利，致力于解决住宅租赁顶层设计问题 (9) 租赁市场和公寓市场：盘活存量，培育专业租赁机构 (11) 租赁市场发展滞后：房企重售轻租，租金回报率低 (11) 主流公寓参与者各有特色，且看花落谁家 (12) 青年长租公寓是目前租赁市场需求的产物 (13) 无论分散式还是集中式，都是持久的刚需市场 (13) 集中式公寓：利润率高，但拿房难 (13) 分散式公寓：易上规模，但对租后管理要求高 (14) 品牌长租公寓拼的是营运能力和供应链管理 (15) 盈利难题待解，长租公寓陷尴尬 (16) 中国包租模式，虽强控房源，但难形成规模经济 (16) 海外托管轻资产模式或持有重资产模式，都能形成规模经济 (17) 国内公寓行业还未享受规模化带来的效率提升，一切都将回归商业本质 (17) 互联网+、分享经济催生短租平台 (18) 短租不再是一种住宿方式，更是一种新的理财方式 (18) 从“纯平台”到“重运营” (19) Airbnb还是HomeAway模式更适合中国市场？ (20) 附：华泰房地产团队精品系列报告 (21) 图表目录 图表1：2015年流动人口虽下降了2%，但到2020年我国仍有2亿以上的流动人口 (4) 图表2：租房比例德国最高58%，中国太低只有26% (4) 图表3：发达国家品牌公寓25%-30%比例远高于国内2% (5) 图表4：目前自有住宅2.25亿套中有35%的房源流入租赁市场 (5) 图表5：商品房和经济适用房的空置率较高，分别为26%、23% (6) 图表6：租房市场租房者八成为85后，超45%是90后 (6) 图表7：90后租房态度青睐品牌公寓 (7) 图表8：公寓企业受产业资本青睐，运营商和平台商各出了一家融资额超30亿的企业 7图表9：公寓企业融资进程一览表 (8) 图表10：资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 (8)
长租公寓的运营模式及前 景分析 Prepared on 24 November 2020
长租公寓的运营模式及前景分析 公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起： 第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是2014年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事件； 第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策； 第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。 一、长租公寓背景概述 (一) 我国长租公寓市场概况 随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内城镇人口约亿人，按30%的租房率来算，大概有亿的人口需
求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。 表：我国租房人口数量（单位：亿人） (二) 租赁业务分析及研究方向 在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。 在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。 二、长租公寓市场分析 (一) 长租公寓市场整体分析 未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动人口。庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。此外，租
集中式长租公寓TOP10榜单 ：乐乎城市青年社区 北京乐乎公寓物业管理有限公司，前身为寓见 Home，2015 年 8 月，品牌更名为乐乎城市青年社区。乐乎创始人为罗意，2007年开始在租赁行业创业。乐乎城市青年社区将自身持有模式与托管加盟模式结合，以托管加盟模式为主，通过品牌化、连锁化、标准化，并深入挖掘社区经济，打造“轻资产运营模式”。目前，乐乎在北京运营20多家门店，近6000间房，入住率达100%。2016年，乐乎开始了全国布局，初步选定为河北省、山东省、深圳市等地。 ：新派公寓 新派公寓CYPA Life成立于2012年5月，创始人是王戈宏，致力于为都市白领打造生活化、个性化、品质化的居住社区。王戈宏认为，“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板。2013年8月，赛富不动产一期基金以万元每平米的低价，在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦，次年改造为新派公寓CBD店；加上后续的装修经费，一共花费亿元人民币。这种基金化的结构，相当于将新派公寓CBD店分拆份额，以基金的方式发行给32名LP投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额，近乎零投入。目前，新派公寓在北京运营3个项目共307间房，入住率100%，成都与南京的项目正在筹备过程中。 新派与赛富发起的专注收购资产的类REITs基金“赛富不动产基金”一期亿元，二期20亿元。 2012年5月，新派公寓获得赛富基金5000万元天使轮融资；2016年3月，获得华住酒店集团4500万元Pre-A轮融资。 ：窝趣轻社区 窝趣轻社区是铂涛集团旗下首个长租公寓品牌，成立于2014年11月，致力于为都市白领提供“全新享乐生活方式”，创始人是原铂涛集团中端酒店副总裁刘辉。窝趣首创了公寓行业的加盟模式“直营托管”，并以此作为窝趣的运营模式。对于后期的盈收，窝趣收取一定比例的管理费用，用于支付运营成本和品牌推广，其余绝大部分的盈收都是归投资人所有。 目前，窝趣在广州、深圳、北京等城市运营9家门店共1100间房，另外，在全国主要一二线城市已签约超过30个项目，房量超过5000间。 ：湾流国际青年社区 湾流国际青年社区，成立于2015年8月，创始人是黄海滨，致力于为年轻人提供“租房+生活+社交”解决方案的全球领先品牌。湾流以长租公寓管理为核心，提供一种具有“资产改造+地产金融+互联网”能力的综合性生活服务平台，创始
2017年长租公寓行业分析报告2017年8月出版
文本目录 1、政策推动租赁市场发展 (5) 2、长租公寓市场空间广阔 (6) 2.1、我国流动人口规模巨大 (6) 2.2、租金增速远落后于房价增速 (8) 2.3、一线城市租房供给不足 (10) 3、国外长租公寓模式探讨 (11) 3.1、美国 EQR：“资产增值+租金收入” (11) 3.2、日本模式：“承建+代租”闭环生态 (14) 4、国内长租市场百花齐放 (17) 4.1、地产商：成本优势突出 (17) 4.2、房地产中介：精准把握房源及租客需求 (18) 4.3、“互联网+资本”平台：渠道助力高速成长 (19) 4.4、酒店集团：产品硬件配置相似性较高 (20) 5、长租公寓市场发展趋势 (21) 5.1、集中式公寓或将成为主流 (21) 5.2、低成本房源成盈利关键 (23)
图表目录 图表 1：租赁市场相关政策及新闻汇总 (5) 图表 2：我国购租市场较为失衡 (6) 图表 3：国内租赁市场规模预测 (7) 图表 4：部分国际城市租房人口及占比情况 (7) 图表 5：我国一线城市租售比进低于其他国际都市 (8) 图表 6：部分都市租金收入比情况 (9) 图表 7：上海二手住宅价格与租金涨幅对比 (9) 图表 8：北京二手住宅价格与租金涨幅对比 (9) 图表 9：深圳二手住宅价格与租金涨幅对比 (10) 图表 10：一线城市租赁房屋占比较低 (10) 图表 11：EQR 主营业务情况 (11) 图表 12：EQR 大规模并购历程 (12) 图表 13：EQR 逐渐转向核心业务区 (13) 图表 14：2013 年日本租房市场构成 (15) 图表 15：大东建托房屋出租业务持续增长 (16) 图表 16：大东建托“承租+代租”模式 (16) 图表 17：长租公寓领域主要参与者 (17) 图表 18：万科泊寓 (18) 图表 19：红璞公寓 (19) 图表 20：魔方公寓 (20) 图表 21：窝趣轻社区加盟条件 (20) 图表 22：集中式公寓优缺点对比 (21) 图表 23：长租公寓盈利来源 (23) 图表 24：长租公寓支出构成 (23) 表格 1：地方租赁市场政策汇总 (6) 表格 2：中美长租公寓商业模式对比 (14) 表格 3：中美长租公寓盈利模式对比 (14)
２０１８年长租公寓行业深度分析报告
专题报告 本期内容提要: 政策红利助推住房租赁市场快速发展。当前，我国住房租赁市场以个人出租为主，伴随消费主体向85后、90后转变，传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾凸显，传统模式难以满足新兴需求。近年来，利好住房租赁市场发展的政策频频发布，顶层设计趋于完善。2015年以来，住建部、国务院等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展，地方积极跟进，试点城市全部出台相关方案支持当地住房租赁市场发展。除此之外，“租购同权”保障承租人享受公共服务的权益，稳定租赁关系，利好长租公寓发展。 长租公寓市场容量可期。除政策利好长租公寓外，需求的逐步释放对长租公寓市场形成支撑。 人口向核心一二线城市流动趋势不减，高房价刺激购房需求转向租房需求、首臵年龄抬升、高校毕业生租房需求增加等因素将刺激长租公寓需求进一步释放。总体而言，住房租赁市场容量逾万亿且具备区域性特征。 集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道。2017年8月，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择13个试点城市推进利用集体建设用地建设租赁住房，各地“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心。类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点，上述举措能够有效增加租赁住房供给。 信贷、公积金双引擎促住房租赁消费。政策鼓励住房租赁消费，金融机构积极跟进出台金融支持措施。银行创新金融产品便利租房者融资，同时，互联网公司推出信用租房业务，12试点城市中部分城市明确鼓励住房租赁消费，调整公积金政策如提高公积金提取额度、支持公积金支付房租等鼓励租赁消费，政策利好将有效促进住宅租赁需求的释放。 多主体逐鹿住房租赁市场。伴随政策利好，多主体纷纷进军住房租赁市场。截至目前，房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司均已涉足住宅租赁市场。其中，房企多采用自持物业的重资产运营方式，中介机构及其他公司多以轻资产运营方式为主，从房源获取的角度看，集中与分散并行。 发达国家租赁住房供应模式各异。从发达国家住房租赁市场发展的经验来看，机构主导供应与政府主导供应并存，模式各异。具体而言，德国住房租赁市场上私人与机构并重，租赁保障体系完善；新加坡政府主导租赁住房供应，对不同收入水平人群实行差异化准入；日本住房租赁市场机构主导租赁住房供应；美国住房租赁市场以自持物业重资产运营的REITs模式
长租公寓行业风险探究 2018年9月 一、长租公寓行业现状 1.政策支持培育和发展住房租赁市场 自2015年1月《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》下发以来，国家关于解决住宅租赁顶层设计问题的政策频频落地，更有一些列配套的资本市场政策支持。 目前培育和发展住房租赁市场的政策，主要围绕以下四个方面：1）培育租赁市场供给主体，含专业住房租赁企业、地产开发商、租赁中介、个人出租房屋；2）允许改建商业用房用于租赁，享受民用水、电；3）给予住房租赁企业、机构或个人税收、金融、土地优惠政策，逐步推进租售同权；4）推进房地产投资信托基金（Reits）试点。 政策初衷在于通过发展住房租赁市场，落实中央“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，提高住房供给质量，改善民生需求。 2.当前长租公寓运营方的概况 在政策的鼓励下，涵盖租赁机构系（如魔方公寓、优客逸家、蘑菇租房）、开发商系（如万科.泊寓、远洋.橡树公寓、旭辉.领寓、招商.壹间公寓）、房地产中介系（如自如、相寓、红璞公寓）、酒店系（如窝趣、逗号公寓）四类机构的参与主体形成了四种运营模式：重资产集中式、重资产分散式、轻资产集中式、轻资产分散式。 除了自持物业专注运营的重资产模式有相对清晰、但显然微薄的盈利外，当前的分散式运营方，如魔方公寓、自如、相寓、蛋壳等运营商均未形成清晰的盈利模式。在本轮租金涨价引发的舆论热潮、我爱我家前副总裁胡景晖提醒“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”、杭州鼎家资金链断裂事件前，分散式长租公寓运营方一直致力于通过高杠杆来扩大持有房源数，谋求规模的迅速扩张，财务表现为现金流好，但利润表呈巨幅亏损。 3.长租公寓行业当前典型的业务模式 目前的长租公寓运营方，主要借政策支持红利、各类资本涌入以及平台现金流沉淀代收代付租金等渠道汇集的资金优势扩大市场规模，其目的在于尽可能拿到可以形成租金定价权的垄断或者寡头垄断市场地位，并期在未来实现利润。
2019年中国长租公寓行业发展分析报告 Fastdata极数
数据说明 ?移动端数据：通过SDK的形式获取用户移动端APP使用数据。包括但不限于频次、时长、浏览路径、订单、移动支付等维度数据的收集，上报、存储及统计分析。 ?PC端数据：针对特定类型平台进行不同维度及口径的数据抓取、数据结构化处理、存储及统计分析。 ?宏观数据：来源渠道主要包括Wind、choice、彭博及国家相关统计机构等。 ?免责声明：本报告基于独立、客观、实事求是的分析研究，但不对任何机构及个人构成投资及其他决策建议，不分享相关收益，也不承担相关责任。
Part One中国长租公寓行业发展概况 2018年末，中国流动人口数量达2.41亿，住房租赁市场需求巨大 一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元，为长租公寓主要市场 近三年住房租赁ABS债发行规模超1370亿元，2019年长租公寓创投融资近120亿元移动端已成为用户获取租房信息的主要渠道，长租公寓App活跃用户规模超220万
2018年末，中国流动人口数量达2.41亿，住房租赁市场需求巨大 2.21 2.30 2.36 2.45 2.53 2.47 2.45 2.44 2.41 1 2 3 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 中国流动人口数量（亿人） 注：数据来源于国家统计局《2018年中国统计年鉴》及国家卫计委
一线及新一线城市为主要流动人口聚集地，为长租公寓主要市场 981.7 848.0 795.0 607.6 562.8 478.0 368.6 368.6 224.4 217.2 157.0 20040060080010001200上海市 深圳市 北京市 东莞市 广州市 天津市 苏州市 西安市 武汉市 宁波市 成都市 人口超千万的一线及新一线城市外来常驻人口（万人）
我国2020年长租公寓行业市场现状与竞争分析报告 长租公寓近年来得到快速发展，主要参与主体主要有房地产服务商、房地产开发商、酒店类和品牌机构。其中，自如通过分散式运营模式迅速发展壮大，2019年管理规模突破100万间，夺得桂冠。不过，房地产开发商加快步伐发展长租公寓，两大房地产开发商杀进前五，万科泊寓成房地产开发商涉足长租公寓的领头羊。 分散式运营模式为王 长租公寓是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士，通常租赁期限为1年。 目前，我国长租公寓根据住房供应方式分为分散式和集中式和其他三种。分散式是指运营商到城市各个地方向分散的个人出租者获取房源，改造后出租，这是当前我国长租公寓的主要运营模式，占比高达75%。
一线城市为主要市场 从长租公寓市场的全国布局来看，目前主要集中于一线城市。具体来看，上海、北京、广东的占比排名前三，分别为29%、28%和13%。
自如夺得管理规模桂冠 从企业竞争情况来看，早在2011年，房地产服务商开始涉足长租公寓，自如、美丽屋、摩玛公寓等品牌创立。2015年，在国家贯彻“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”方针下，一大批标杆房地产开发商以不同形式开发我国长租公寓市场。目前，在长租公寓市场，主要参与者有房地产服务商、房地产开发商、酒店类和品牌机构。整体上来看，市场竞争格局较分散。 链家推出的自如主打分散式房源，主要通过APP业主委托及链家渠道开发房源，与房东签订长期合同后，视房屋状况的不同统一进行改造，再通过租房平台对外散租。自如是近年来发展最快的最大的长租公寓企业，2019年其长租公寓管理规模达到102万间，处于行业领先地位。排名第二和第三的是相寓和蛋壳公寓，长租公寓管理规模分别约为70万间和50万间。万科和龙湖近年来加
长租公寓市场分析报告 2017年9月
目录 一、传统住房市场为二元市场，租赁痛点明显 (3) 图表1 一线城市二手住宅租金回报率（%）逐年下降 (3) 图表2 2017年7月一线城市二手住宅租金回报率（%） (4) 图表3 一线城市二手住宅价格指数（2015年定基100） (4) 图表4 一线城市新建住宅价格指数（2015年定基100） (4) 图表5 一线城市新建与二手住宅价格指数偏离 (5) 图表6 租房痛点 (5) 图表7 提供租赁服务企业面临痛点 (6) 二、需求端——市场变迁，痛点不再那么“痛” (6) （一）政策陆续出台，弥补租赁公共服务缺失 (6) 图表8 近期出台租赁市场相关重点政策 (6) （二）房价上涨收获资本回报本质是风险投资，不是无风险套利 (8) 1、市场风险——房价上涨不再是铁律，高位接盘面临极大风险 (8) 2、政策风险——政策收紧，挤压需求 (8) 三、供给端——更多参与者逐步完善市场环境 (8) （一）长租公寓将模糊二元市场界限 (8) 图表9 长租公寓运营模式 (9) （二）政策层面增加租赁土地供应 (9) （三）金融手段促进资产良性循环 (10) 图表10 住房租赁市场金融产品支持 (10) 图表11 案例：自如1号ABS业务流程 (10) 三、未来趋势 (10) 四、风险提示 (11)
传统二元住房市场中，尽管从租金回报角度考虑租房更具经济效益，但由于租房的痛点十分明显，自有住房具有巨大的外部附加价值，因此购买产权住房是多数人的第一选择。 政策密集出台促进住房租赁市场健康发展、“租售同权”保障承租人权益、房价继续上涨的风险累积、不确定性增加，使得租房“痛点”不再那么痛。 供给端来看，长租公寓是完善住房租赁市场的重要手段，集体土地入市、金融支持都会一定程度上提升租金回报率预期，从而吸引更多资本进入。 一、传统住房市场为二元市场，租赁痛点明显 传统的住房市场中，自有产权住房与租赁住房泾渭分明，二者面向群体特质区分也十分明晰，二者拥有权力有明显区别。对于大多数人来说，拥有至少一套自有住房属于刚性需求。 尽管近年来，住房租售比一路下降，从租金回报的角度考虑，租房相比于月供明显更为经济，但是考虑到自有产权住房所附加的公共服务价值（包括户口、教育、医疗、社会福利等等），以及租房所带来的不确定性，即使不考虑房价上涨所带来的资本回报，购买住房仍是多数人的第一选择。更何况，房价上行周期中，房价上涨的资本回报十分巨大，“房产造富族群”甚至成了新的社会阶层。 图表1 一线城市二手住宅租金回报率（%）逐年下降
长租公寓的运营模式及前景 分析 -标准化文件发布号：（9556-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
长租公寓的运营模式及前景分析 公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起： 第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是2014年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事件； 第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策； 第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。 一、长租公寓背景概述 (一) 我国长租公寓市场概况 随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内
城镇人口约7.7 亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3 亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。 表：我国租房人口数量（单位：亿人） (二) 租赁业务分析及研究方向 在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。 在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。 二、长租公寓市场分析 (一) 长租公寓市场整体分析 未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动
2017 中国长租公寓发展报告 中国早先的长租公寓企业起源于传统的二房东”模 式，即个人拥有大量房源，整体出租并结合品牌化运营。2010 年，在消费升级的大背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期。 、国家政策：支持发展租赁地产 自2016 年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租 赁市场的若干意见》发布之后，各省市纷纷跟进出台相应的 指导意见，相关的试点工作也在开展当中。相关规定表明， 支持房企拓展业务范围，将其持有的房源向社会出租，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。有条件的企业不仅能够将存量房源用于向市场租赁，同时能够与其他企业合作，建立开发经营一体化、专业化模式，发展租赁地产。此前，住建部和财务部、中央经济工作会议国务院先后发布5 个政策，鼓励支持发展租赁市 场（见表1）。 另外，目前上海发布《住房发展“三五规划》，要求加大住房的供给、发展租房市场，提供租赁住房用地1700 公顷，预计新增供应租赁住房70 万套；新增代理经租房源
30万套。7月4日晚，上海市规划和国土资源局挂出位于浦 东新区和嘉定区的2 宗地块，土地用途均为租赁住房，要求未来仅用于出租，不得出售。 、市场规模：1 万亿元 在2016 年热点城市房价快速上涨，而居民收入增速平 稳（多数城市人均可支配收入年增速在6%-8%区间）的背景，刚需购买力受到抑制，首套置业的购房者年龄被推后。 根据世联行的统计，2016 年部分热点城市的平均首置年龄已超过35岁，较2012 年有明显提升2-3年，新进入人口的租 房周期也普遍上升到了10 年以上（以大学生22 岁毕业计 算），租房居住需求周期被进一步拉长。 长租公寓的市场非常大。根据链家研究院统计，2015 年中国租赁市场成交总额已经超过 1 万亿元，租金人口接近1.6 亿。预计到2025 年租金成交总额将达到3 万亿元，租赁人口达到2.3亿；2030 年租金成交总额有望达到4.6万亿元， 租赁人口达到2.7 亿。 三、面对受众：90 后单身大学毕业生 中国的单身人群有两个亿，相当于美国人口的2/3。新派公寓CBD 新国展店，90 后的消费者占到了20%，其??他 们有房有车，但想独立，想酷一些。其实95 后更多，最大的90 后已经27 岁，进入结婚生子的高峰时期，更渴望大户型的商品住宅。再细分，就是非本地生源且落户于就读地的