未来物业管理发展的十大趋势
我国物业管理经过20多年的发展，已形成了自己鲜明的特色。通过对物业管理市场发展的分析和预测，笔者认为，未来我国的物业管理将呈现以下发展趋势：
一、专业化发展趋势
物业管理专业化是指物业管理的专项服务由专业服务公司来承担。主要表现：一是有一定规模的物业管理公司将成立下属专业性的服务公司来对本公司的物业管理项目进行分类管理，同时对外承接物业管理的专业项目；二是规模较小的物业管理公司将自己所管物业的专项服务项目委托给不同的专业公司进行管理。物业管理公司扮演一个“集成商”的角色，对各专业服务公司按行业规范进行指导和监督。如物业管理公司可将电梯委托给专业的电梯公司进行维修和保养，将清洁工作委托给专业的清洁公司进行管理，将安全管理工作委托给专业的保安公司进行管理，等等。
物业管理的专业化管理是物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。原因在于：一是物业管理的专业化管理将克服一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病；二是物业管理专业化管理是社会化大分工的一种必然产物，是生产力发展到一定程度的必然要求，它将有利于物业管理资源的优化配置，对整个物业管理行业的发展也将起到积极的推动作用；三是物业管理的专业化管理能使物业管理企业将其非核心竞争资源剥离出来，更好地发挥其核心竞争优势，从而在激烈的市场竞争中处于优势地位，使物业管理企业获得较佳的经济效益和社会效应；四是香港物业管理的专业化程度很高，这也为我们提供了成熟的范例。可以这么说，从多头管理到一体化管理，再到物业管理的专业化管理，我国物业管理的进步和成熟将充分地得以显示。
二、集团化发展趋势
物业管理集团化是指物业管理企业通过多种方式形成具有市场竞争力的企业集团，走规模化发展的道路。这也是我国物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。目前我国的物业管理实行的是政府定价或政府指导价，即使以后实行物业管理的完全市场定价，但由于物业管理涉及到的是每个人的切身利益，因此，一般的物业管理项目不可能有巨大的利润空间。所以，物业管理行业无论从目前还是长远来说，它永远都是一种微利性行业。再从经济发展的规律来看，物业管理市场的激烈竞争，最终也会使其成为一种微利性行业，也就是说，市场竞争最终使任何一种行业都将成为微利性行业。由于物业管理行业的市场准人度低，这种发展趋势将表现得更为明显。物业管理的微利性对其规模效益形成的要求就会很高，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。一方面，物业管理企业通过激烈的市场竞争，必然会实现企业的优胜劣汰。从而使一部分优势企业能够发展壮大，使物业管理企业集团化趋势能够形成。另一方面，物业管理企业之间可通过兼并、合作等方式，实现物业管理企业之间的强强联合，从而形成物业管理的企业集团。
三、市场化发展趋势
物业管理市场化是指物业管理企业通过市场竞争方式获得物业管理项目并进行市场化运作，其中也包括物业管理服务定价方式的市场化。我国物业管理从产生之初，走的是一种自建自管的发展模式，市场化程度低，整个行业基本上处于一种封闭式的发展状态。从1999年5
月建设部在深圳召开全国物业管理工作会议后，这种状况有了很大改变，全国的物业管理市场已开始启动，制约物业管理市场化的瓶颈正被一一打破，物业管理的市场化进程也在迅速推进。目前其市场化发展的形势非常喜人。从物业管理的发展来说，物业管理作为一种人们可接受的商品，受其经济规律的作用，最终会走向完全的市场化。物业管理的市场化发展是物业管理发展的基础，是物业管理行业发展的最终动力。如果没有物业管理的市场化发展，物业管理的其他发展趋势都不可能实现。
四、品牌化发展趋势
物业管理品牌化发展是指物业管理行业走向以物业管理企业的品牌效应为中心的发展之路。物业管理是一种社会化、专业化和市场化的管理，其最终结果就是进行市场化管理。也就是要利用市场经济要素对物业管理的资源进行优化配置，从而形成最佳的经济效益、社会效益和环境效益。实行物业管理的市场化管理，必定要引进市场竞争机制，通过激烈的市场竞争导致企业优胜劣汰，优势企业会依靠其实力和品牌走上良性发展的道路，而一些实力不强、品牌不佳的企业将会被淘汰，这些都将促进物业企业走品牌化发展的道路。物业管理的行业特征也决定了物业管理企业必须走品牌化发展的道路。物业管理行业的特征要求物业管理必须走规模化发展道路，而物业管理的规模效益又是怎么样产生的呢?首先，只能是物业管理企业利用品牌效应参与市场竞争得来的；其次，物业管理的“产品”是一种服务，是一种无形的东西，而衡量无形的“服务”，最佳的标准就是“品牌”；再次，房地产开发商或业主大会通过物业管理招投标选择物业管理公司，在备选的众多要素中，物业管理的品牌就显得非常重要。对一个物业管理企业而言，品牌是企业发展的生命，是对外扩张的利器。没有品牌的企业是不会有大的发展的。因此，物业管理企业的品牌对物业管理企业的发展至关重要。
五、智能化发展趋势
物业管理智能化是指物业管理企业借助智能化设施、设备对物业进行管理的一种现代化的管理手段。应该说，智能化管理对房地产开发商、物业管理企业和业主三方面都将产生吸引力。随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，特别是信息科技的发展，房地产开发商在新建物业时，会更多地考虑到物业的智能化，会增加物业的智能化程度，从而使物业的智能化水平得以提高。对于物业管理企业来说，实行智能化管理，能有效降低物业管理的人力成本，提高物业管理的科技含量与服务质量，使管理运作更为规范、高效。这也将促使物业管理企业投资改造物业，增加物业的智能化程度，提高物业管理的智能化管理水平。在现代社会，无论是在工作中，还是在生活中，人们对物业智能化程度的要求越来越高，这种有效的社会需求，最终也会导致物业管理智能化发展趋势的形成。
六、区域管理集约化趋势
区域管理集约化是指物业管理企业之间通过市场进行管理权置换、部分物业管理企业自动退出市场等方式，最终让一个物业管理企业统一管理一个片区的管理方式。在一个物业较为分散、物业档次较低的片区，如果再分割成若干管理单位，由各物业管理公司管理，就会导致管理资源浪费，最终使每家公司都无法获得一定的经济收益，业主也得不到实惠。在此种情况下，可能就会出现，一种方式是多家物业管理公司在征得业主大会同意的前提下，进行管理权置换，一部分物业管理公司就会退出这一片区管理；另一种方式是部分物业管理公司因不能赢利或处于其他战略的考虑，也会主动撤出这一管理区域，主动退出物业管理市场；再
一种方式就是因为片区的产权关系，在政府或有关部门的指导下，这一片区的物业管理权可能通过招投标的方式重新确定一个物业管理单位或在原有的多个物业管理单位之间进行产权整合，从而形成一种大片区管理。实行区域管理集约化，可有效利用物业管理资源，实现物业管理的规模化生产和经营，这是物业管理市场成熟的表现，也是物业管理市场发展到一定程度的必然结果。
七、技术型、集约化发展趋势
技术型、集约化管理是指物业管理企业以提高物业管理技术、提高物业管理生产力水平为内涵的物业管理方式。目前，在普遍推行国际质量标准体系的情况下，物业管理在管理水平、管理标准、管理理念、管理模式等方面越来越趋向同质化。因此，在此种情况下，走技术型、集约化物业管理之路就成为物业管理公司在市场竞争中的核心竞争优势之一。技术型、集约化的物业管理模式可通过三大技术体系支持。一是管理技术：品质管理技术、持续教育技术、战略规划实施技术、营销技术、财务管理技术、组织结构及管理技术；二是营运技术：工程管理技术、智能化营运及管理技术、环境工程技术、信息化营运及管理技术、服务过程管理技术；三是研发技术：监控评介技术、实验创新技术、研究分析技术等。物业管理的市场竞争及物业管理企业自身的发展需求会促使物业管理向技术型、集约化管理方向发展。
八、资质等级管理呈淡化趋势
目前，我国对物业管理还实行资质等级管理和市场资质准入制度，包括每一个城市的资质等级管理和国家的三级资质等级管理。从物业管理的发展历史来看，实施物业管理资质等级管理有其一定的现实的、积极的意义。一是控制企业人市数目，有利于优秀企业的发展，合理、有效配置物业管理资源；二是利用资质，展示企业品牌形象，易让市场对企业进行识别，有利于市场的发展。物业管理实施资质等级管理实质上是一种政府管理形式，即政府利用其职权对物业管理市场进行调控、引导和管理，它并不是一种完全的市场化行为。从国际惯例来说，物业管理行业实施物业管理资质等级管理是违背WTO的基本原则的。因此，在我国已经加入WTO后，实施物业管理的资质等级管理只是一个暂时性的过渡过程。未来，物业管理的资质等级管理可能会被全面取消，以适应物业管理的国际化发展趋势。
九、实施职业经理人制度成为可能
实施物业管理职业经理人制度是一种国际化的管理趋势。目前，国家正在制定有关物业管理职业经理人的制度，如果该制度能够顺利推广、实施的话，那将是我国物业管理模式的第二次大突破，物业管理行业将彻底地重新洗牌。物业管理职业经理人制度是指取得国家物业管理职业经理人资格的个人（目前主要有物业管理员和物业管理师两种资质）可以直接管理一个或多个物业管理项目。也可以由多个物业管理员或物业管理师成立一个物业管理公司管理一个或多个物业管理项目。这样物业管理的品牌将由企业品牌逐步转向个人品牌，个人在物业管理行业中发挥的作用越来越大。实施物业管理职业经理人制度，广大居民将得到更大的实惠，也会促进整个物业管理行业的健康发展。实施物业管理的职业经理人制度对国有物管企业将产生更大的、致命性的冲击，促使国有物管企业尽快退出整个物管市场。
十、国有物管企业将全面淡出市场
由于历史发展的原因，我国物业管理企业主要是国有体制。近年来，国有体制所占的比例虽然有所下降，但现阶段仍占主流地位。我国国有物管企业主要是通过以下三种方式形成的：一是国有房地产企业成立国有物业管理企业；二是事业编制的房管所转制成国有的物业管理企业；三是机关事业单位进行后勤制度改革，也纷纷成立国有物业管理企业。
目前，物业管理的市场已经启动，民营物业管理企业的发展遇到大好的时机，已呈现出蓬勃发展之态。通过对物业管理行业进行分析、研究，我们认为，物业管理行业的特征、性质更适合民营物管企业的发展，而不适合国有物管企业的发展。国有物管企业固有的弊病及民营物管企业的活力将促使物业管理市场进行重新洗牌，促使国有物管企业退出物管市场。通过对物管市场的调查、研究和分析，我们可以预测，在未来15年时间内，国有物管企业将全面退出物管市场。主要理由如下：一是物业管理行业投资小、风险小，门槛低，这种情况将使大量的民营资本进入物管行业；二是物业管理技术含量不高，服务层次不高，更适合民营企业的发展；三是物业管理市场是一个动态的市场，业主大会可以通过重新选聘物业管理公司而对市场进行重新洗牌，在此过程中，国有物管企业可能会失去其已有的“江山”，民营物管企业可能获得了一次发展机会；四是物业管理企业只拥有对物业的管理权而无财产所有权，国有企业与民营企业相比，最大的优势是由于历史发展的原因，国有企业积累了大量的国有资产和国有资源，但是在物业管理方面，国有物管企业并无任何产权优势，其外表虽然庞大，但内部其实比较虚弱；五是在服务性行业，国退民进是我国经济发展的基本格局，将会得到政府更多的支持。因此，国有物管企业全面退出物管市场是物业管理未来发展的一大趋势。
浅析中国物业管理发展趋势
浅析中国物业管理发展趋势
［作者：罗铮来源：未知点击数：1695 更新时间：2009-6-22 文章录入：jjmyx ］
区域化中图分类号:F293. 33 文献标识码:A
文章编号:1004 - 4914(2002) 04 - 046 - 02
中国物业管理发展20 多年来,不仅推进了中国城市的文明化进程,推动了改革和经济建设,更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。这一切均让人有充足的理由相信物业管理的前景会更加美好。随着社会的不断发展,各种层面上的因素日趋成熟,物业管理行业也将进入健康而有序的发展阶段。
一、规模化、集约化是物业管理发展的方向
物业管理作为服务行业,其发展与经济的增长、人们生活水平的提高有着密切的联系,这就决定了物业行业在相当长一段时间内仍属于微利行业,不可能有暴利,所以要求物业企业必须规模化、集约化经营,这就决定了物业行业发展的方向。这是因为: (1) 规模化、集约化经营能为物业企业降低成本,充分利用有限的资源,获取更多的经济效益,使物业企业不断壮大;
(2) 规模化、集约化经营能为企业积聚更多的专业人才,使英雄有用武之地,不致于人才流失;
(3) 规模化、集约化经营能为物业企业积累更多的资金,使物业企业经济实力雄厚,增强市场竞争能力,增强企业抗风险能力。
1. 兼并重组,充分利用小企业资源。目前,无资质等级、小而全的物业管理企业较多,许多房地产开发商为了肥水不流外人田,自己成立物业管理公司管理开发的楼盘,但由于面积较小,
造成大量重复投资及资源浪费。显然,这种状况对物业管理行业整体进步不利,由于这部分公司服务的不规范,也使本应享受正常服务的业主(住户) 的利益受到损害,使业主投诉增多,损害了行业的整体形象。因此,为促进行业健康发展,这些小物业管理企业宜通过兼并重组,实现生产要素的优化组合,共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合,建立产业规模,促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合,促进行业的共同发展。
2. 物业管理走“名牌战略”之路,物业管理行业“国际化”趋势,促使我国物业管理“超级航母”出现。随着物业管理范围和内容的扩展,市场化进程的加快,物业管理招投标的逐步规范, 物业管理行业的竞争将日益激烈,行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。在激烈的市场竞争中各物业管理公司将更注重企业的管理质量和企业外部形象,“以名牌闯天下,以质量取天下,以服务守天下”,创立企业名牌,树立行业形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企业, “效益”是中心,对物业管理这个“微利”行业而言,管理就是“效益”、规模就是“效益”。没有规模、没有效益的物业管理企业必然会被市场淘汰。由于竞争的加剧,物业管理行业也势必走上“横向联合、纵深发展”之路,在建立健全企业化经营体制的同时,通过关合并购、改组等方式进行有效扩张,从而降低成本,达到规模经营。随着市场经济的发展和完善,还会“走出去,引进来”,由“洋和尚”来念中国物业管理的“经”,我国的物业管理也会到国外去争夺市场,物业管理行业的国际流动会日益频繁。另外到21 世纪中叶,早期开发的商品房土地使用权纷纷到期,土地使用转型,对一些老物业管理公司将带来很大冲击,到时候行业间的联合、兼并、转型在所难免。物业管理企业间合弱为强、强强联合的行业会相当普遍。综合种种因素,在本世纪我国物业管理面积1 亿平方米以上甚至几亿平方米的“超级航母”一定会出现。“超级航母”的出现也会将我国的物业管理带入“后工业物业管理时代”,真正实现规模效应。到时全国物业管理可能主要集中在少数超大型物业管理企业手中,物业管理行业也将成为促进社会经济发展,配合国家城市化进程,稳定地区经济的中坚力量。
二、物业管理企业建立现代企业制度,是适应市场经济和物业管理市场调整的需要
建立现代企业制度是我国企业尤其是国有企业所面临的重大体制改革的课题,也是国有企业必须经历的一场广泛而深刻的变革。由于我国物业管理企业绝大部分都是国有企业,也同样受到传统体制的影响,相当一部分物业管理企业还不适应市场经济的要求,经营机制不活,管理水平落后,服务意识不强,技术创新能力差,亏损经营或上级补贴经营普遍,甚至没有经济上的独立自主权和决策权,较严重地制约了企业走向市场和在市场上求生存、求发展的道路,也阻碍了物业管理市场的健康发展本确认:经济发展应该优先,并将经济发展视为解决后进国家面临的各种社会问题(贫困、恶劣的劳动条件等等) 的手段, 把铲除阻碍经济发展的社会障碍称之为社会发展,这一观念为后来研究不发达国家经济问题引入了“社会发展”的概念。笔者认为,联合国的“社会发展”概念应该能够成为评判“虫经济”这一宁阳地区发展“功臣”的重要标准之一的。社会的文化价值体系为人们提供了参与市场活动的直接动机,这种动机可能是通过市场行为的收益来满足自身的消费需要,也可能是出于其他目的。笔者认为,有益的文化价值体系应该是这样的:摒弃那种以自然需要和享乐本能为出发点的对商业的物质利益的追求, 而以经济成就为主要的价值评判标准; 以作为市场活动的收益的货币为最普遍的社会象征符号。因而,宁阳10 余年经济飞速发展的成就应作为“虫经济”是非的价值评判标准。因为“虫经济”,宁阳农民富裕起来了;因为“虫经济”,宁阳人接触到走进来的外地人;因为“虫经济”, 宁阳人多了走出去的机会,这看似简单的“走进来”与“走出去”,所带来的是宁阳人思想的变化,文化的发展,人口素质的提高。宁阳的经济、社会发展,这些正是宁阳“虫经济”最大的社会效益和物业管理市场化的发展进程。所以,物业管理建立现代企业
制度势在必行,其主要途径有以下三个方面: 一是建立真正的以资产为纽带的有限责任公司,明晰企业资产结构,明确各股东的责任、权利和义务,弱化上级对下级公司的指挥和支配权,强化物业管理企业在市场上的独立决策和运作的能力,使物业管理企业具备市场准入的基本条件。二是积极发展多元投资主体的物业管理企业。物业管理行业属于第三产业中一般竞争性服务行业,除保留部分员工或管理者持股外,大部分国有资产都应逐渐从物业管理企业中退出去,采取股份制、合作制、内部员工持股、管理者持股、期权制等多种形式或成分进行重组,促进大型物业管理企业和物业管理集团的发展。放开搞活中、小物业管理企业,对一些规模小、管理质量差、经济效益不好的中、小企业,鼓励兼并、合并和购买重组;允许和规范破产,使物业管理市场结构更趋合理。三是对房管所改制的企业要确保房管所改制成功,使其能够在步入物业管理市场化的轨道上生存和发展,就必须要在改制的基础上尽快建立现代企业制度。同时鼓励目前正在进行房管所转制的单位,直接按现代企业制度进行转改制,使其提高适应物业管理市场快速发展的能力。
三、新技术革命和物业智能化将促进物业管理行业新的发展
1. 新技术革命和物业智能化步伐加快。物业管理是一个新兴行业,也是一个快速发展的行业。过去开发建设的物业,配套设施、设备的技术含量都不高,其管理维护的技术要求也不高。但是,随着新科技的迅速发展,现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备,使物业建设智能化已经是大势所趋。管理好这些复杂的设备,*过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。当前,高新科技发展日新月异,各类物业建设中的科技含量都在迅速上升,引入了大量高新科技的智能化物业已经出现。
2. 物业管理企业面临转型。面对挑战,物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握,从劳动密集型向技术密集型转变,不断更新、学习新的管理服务技术,以适应现代物业管理的技术要求,保证自己的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广,为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台,网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间内物业管理企业竞争制胜的关键筹码,今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段,如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平,物业管理企业将无法回避。面对现代化的物业,一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业,不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说,关注这方面的科技进步和发展应用态势,对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。
四、新世纪物业管理将向区域化方向发展
所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论,对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础,以城市规模的生产、生活为规模,条块结合,组合成若干适度区域,使之成为能全面推行物业管理的小区。区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。我们知道,任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系;从这个意义上说,单一物业管理是区域综合型物业管理的组成部分。前者是单一专业型,后者则是综合网络型, 后者更贴近城市管理的核心,并具有社会职能和企业职能的双重性。如区域型物业管理企业必然会承担相当的社会责任,直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片,具有一定的规模,服务的内容和对象比较广泛,配套齐全,软件建设思路明晰。有利于企业倡导以人为本, 便于合理处置城区建设与可持续发展的关系,有机、有效、合理地配置资源,并不断回报社会,从而促进物业管理在可持续发展理论指导下健康、稳步发展。区域化物业管理的企业会根据区域(片区) 物业管理的需要,科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划,最大限度地避免日后维修所造成的
不必要的浪费,为后续管理打好基础。同时,区域化物业管理要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和管理,而是要实现整个区域的资源共享,优势互补,共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化,即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合,这在21 世纪物业管理中将表现得更为突出。
五、突现大物业概念
物业管理将不再局限于住宅物业,甚至不再局限于建筑物业,而是在更广泛的意义上进行诠释。(1) 地域结构。目前的物业管理区域已呈现出了这样的趋势,即从沿海向内地扩展,从中心发达城市向周边欠发达地区辐射;首先覆盖全国的大中城市, 并随着我国社会的全面进步而最终覆盖全国所有城镇甚至乡村。最后一步也许要到本世纪末才能够实现。(2) 产权结构。将从多元化产权向单一产权过渡,最终形成多元产权结构和单一产权结构并存的局面。住宅区物业是典型的多元产权结构, 而企业自建办公楼、宿舍区、矿山、林场则属单一产权结构类型。(3) 物业类型。现在物业管理的类型已从当初的单一住宅区物业扩展到工业区、商业区、写字楼、政府机关、医院、学校等等。但仍有许多待开发的领域,如宾馆、酒楼、娱乐场所、市政设施等。(4) 边缘行业。物业管理的核心虽然是管理物业,但应尽量地拓展空间,并藉此丰富物业管理的内涵。物业行业应与房地产业的租赁与销售、社区内的商品零售业与信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、教育业等诸多行业充分交流,构筑合理的多链条式物业管理产业结构,以此使本产业能够产生最大的社会效益和经济效益。
六、物业管理与房地产开发关系更加密切,物业管理工作将贯穿建设开发的各个环节
新世纪里,开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。开发商在开发的同时也是物业管理者。“物业管理”与开发商的结合不但从商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展,而且从规划设计、施工到销售、管理都要积极参与。物业建设单位在销售物业时,必须与购买物业者签订前期管理协议,明确前期物业管理的企业名称、物业管理范围、价格、标准、期限等较细致的内容,并及时签订“业主公约”。同时建立健全“物业管理”的实施与退出机制,在前期管理工作完成后,现有物业管理应退出。而业主可以保留已有的物业管理公司,提出新的管理要求,也可以选择新的物业管理公司为其服务。物业管理的“前期介入”概念,在今后将被不断深化, 并越来越受到重视,直至成为行业性规范要求。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高,物业管理与房地产开发的关系既互相独立,又密不可分。物业管理同房地产开发全过程的日益紧密联系,有助于将一些先进的管理理念植根于开发的全过程,有助于物业管理企业“品牌战略”的贯彻实施,有助于切实保障业主权益,便于物业管理整体工作的顺利实现;也为开发商从“业主”和“管理”角度考虑问题提供了新的思路。最终保证实现开发商、物业管理和消费者(业主)“三赢”的局面。
中国物业管理发展趋势初探
2009年12月11日来源：泛东协同软件
面对新世纪，人们都有很多新的愿望。物业管理也希望能在新世纪蓬勃发展。谈及21世纪中国物业管理发展，让人不禁想起这样一件事：20世纪年代刚发明计算机时，人们预计到20世纪末世界用量也不会超过50台。可不到50年的时间，计算机已在世界范围基本普及，其用量也数以亿计。其发展之快令人“瞠目结舌”，可即便如此，谁又能预计到它在下个50年、下个100年的发展呢？而
中国物业管理在新世纪的发展趋势，也很难用准确的语言来把握，在此，只能按照事物发展的基本规律和个人对物业管理的理解对21世纪中国物业管理的发展趋势作个简单的描述：
一、随着社会分工的进一步细化，地区经济的普遍发展，人们生活水平的不断提高，人们对生活、工作环境的要求也将不断提升。物业管理将逐步在中国普及。
这个“普及”有几个层面的涵义：1、“物业管理”概念的普及。社会分工的细化，政府部门从各专业领域的逐步退出，要求有专业的物业管理公司进行物业管理；同时经济的发展，人们生活水平的提高，使人们对工作、居住的环境、质量要求也不断提高。经济上的解放，对高品质生活的追求，使“花钱买服务”的概念将被越来越多的人接受，为物业管理走入更多家庭创造了条件。2、“物业管理”行为的普及。21世纪，“物业管理”对广大老百姓来说，已不再仅仅是一个时髦的词语，而是自已身边能看的到、体验到的切实服务。“物业管理”也不是昔日的“门难进、脸难看”的政府机关，而是就在自已身边，每天为自已服务的“管理者”。“事实胜于雄辩”，每天感受服务、每天感受舒适的生活，“物业管理”自会深入人心。
但这种普及会是个“渐进”的过程，将随着市场经济的进程逐步发展。照目常情况看，可能会是由南向北；由省会和大城市向中小城市直至乡、镇、村；由商品住房、写字楼向福利房、安居房、单位建房逐步发展，基本走的是“城市包围农村”的道路。也有可能在个别“工业化”程度较高或经济发展较快的乡镇率先突破、发展。普及的过程可能会比较慢，其间也会有许多的困难和挫折，但总的趋势是不会改变的。
二、物业管理立法工作将取得重大突破，全国性物业管理法规出台，地方性物业规章制度更加完善和细化，在实践中有更强的针对性和可操作性。
“依法管理”是物业管理生存和发展的基础。物业管理在中国发展20年了，急需一部全国性物业管理法规对整个行业的行为进行规范，在本世纪初应该会有这样一部全国性物业管理法规出台。同时根据这一法规精神，各地方性物业管理规章制度将更加完善和细化。全国性物业管理法规的出台，一方面国家以法律形式给物业管理提供了行业存在的保障，从国家立法的高度确立物业管理的法律地位；另一方面又以法律文本规范物业管理的行为，使其能“有法可依、依法办事”，保证整个行业的顺利、健康发展。从立法上看，很多内容与现行规定相比可能有很大改变；物业管理的涵盖范围空前扩大，从住宅、写字楼到工业区、厂房；从医院、学校到政会机关、军队营区，覆盖几乎氖的建筑物、场所及其相关附属物，物业管理的类型得到极大的扩展和丰富；物业管理的定位和有关概念将重新界定，物业管理中政府行为将逐步淡化，虽然在相当的一段时间里政府作为管理主
体的地位不可取代，但预计从本世幻0年代开始，政府将逐步全面退出物业管理行业，真正实现完全的“市场化”运行。“物业管理”在管理的同时，作为“千家万户”联系的纽带、社区人文环境建设的桥梁的作用日益突出，其各项“服务”功能将不断强化；物业管理行业关系得到进一步协调；政府从物业管理行业的逐步退出，“物业管理企业协会”的规范和成熟，业主自治机构的完善，“物权法”等概念的引入，将进一步理顺物业管理行业负责机构、各物业管理公司、广大业主之意的关系，在保障业主、住户合法权益的前提下，更便于物业公司日常工作的开展。
三、物业管理走“名牌战略”之路，物业管理行业“国际化”趋势，中国物业管理“超级航母”出现。
随着物业管理范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范，物业管理行业的竞争将日益激烈，行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。市场竞争是残酷的，“胜王败寇”。在这种市场环境下，各物业管理公司将更注重企业的内部管理质量和企业外部形象，“以名牌闯天下，以质量取天下，以服务守天下”，创立企业名牌，树立行业形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企业，“效益”是中心，对物业管理这个“微利”行业而言，管理就是“效益”、规模就是“效益”。没有规模、没有效益的物业管理企业必然会被市场淘汰。由于竞争的加剧，物业管理行业也势必走上“横向联合、纵深发展”之路，建立健全企业化经营体制的同时，通过关合]并购、改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营。随着市场经济的发展和完善，甚至可能还会“走出去，引进来”，有“洋和尚”来念中国物业管理的“经”，中国的物业管理也到国外争夺市场，物业管理行业的国际流动会日益频繁。另外到本世纪中叶，早期开发的商品房土地使用权纷纷到期，土地使用转型，对一些老物业管理公司（特别是深圳的物业管理公司）将带来很大冲击，到时候行业间的联合、兼并、转型在所难免。物业管理企业间合弱为强、强强联合的行业会相当普遍。综合种种因素，在本世纪中国物业管理面积1亿平方米以上甚至几亿的“超级航母”一定会出现。
“超级航母”的出现也会将中国的物业管理带入“后工业物业管理时代”，真正实现规模效应。到时全中国物业管理可能主要集中在少数超大型物业管理企业手中，物业管理行业也将成为促进社会经济发展，配合国家城市化进程，稳定地区经济的中坚力量。
四、物业管理模式趋向多元化，在物业管理整体水平提高前提下，物业管理向“法制化、市场化、科技化、集约化”的方向发展。
随着物业管理在全国的铺开，物业管理中的地区差异将会日益凸现。不同的地区的经济发展水平、物业类型、需要的管理、服务也各不相同，各地区的物业
管理工作也必将围绕“以人为本、质量取胜”的前提，“因地制宜”地开展各项工作。
探索适合中国国情的物业管理道路，也就是要充分考虑中国经济发展的地区性、考虑中国市场经济的特殊性，采取有针对性、切实可行的办法搞好各地区的物业管理工作。可以“百花齐放、百家争鸣”，“大型综合物业管理”和“区域单一物业管理”并存，“自主式物业管理”和“顾问式物业管理”并存，同时配合各地区经济发展情况和房地产业发展的走势“量体裁衣、按需服务”，不断创立符合实际需求的新物业管理模式。再经过5-10年的努力，达到物业管理整体水平的提高，充分满足人民日益提高的物质文化生活需要，从而更好地促进物业管理行业的发展。
在物业管理需求和管理水平普遍提高的前提下，物业管理企业将坚持“法制化、市场化、科技化、集约化”的方向经营发展，不断提高企业管理人员素质以及物业管理的科技含量，提高管理服务水平。在创造安全、文明、优质物业的同时，将最大限度地满足人们社会交往、人际沟通、生活方便等需要。物业管理工作重点最终也应向创造绿色环保、智能管理、社区文化、生态小区的方向发展。随着科技的发展和先进开发技术的不断运用，本世纪会出现真正无人管理的“人工智能小区”，将大大改善生活品质。
五、明确物业管理与房地产开发商关系的前提下，物业管理与房地产开发关系更加密切，物业管理工作将贯穿建设开发的各个环节。
新世纪里，开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。开发商将作业个主体，开发的同时也是物业管理者。“物业管理”与开发商的结合不但从面上由商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展，而且在理念上从规划设计、施工到销售、管理都要物业管理的参与。物业建设单位在销售物业时，将必须与购买物业者签订前期管理协议，明确前期物业管理的企业名称、物业管理范围、价格、标准、期限等较细致的内容，并及时签订“业主公约”。同时建立健全“物业管理”的实施与退出机制，在前期管理工作完成后，现有物业管理应退出。而业主可以保留已有的物业管理公司，提出新的管理要求，也可以重机关报选择新的物业管理公司为其服务。物业管理的“前期介入”的概念，在今后将被不断深化，并越来越受到重视，直至成为行业性规范要求。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高，物业管理与房地产开发的关系既互相独立，又密不可分。
物业管理同房地产开发全过程的日益紧密联系，有助于将一些先进的管理理念植根于开发的全过程，有助于物业管理企业“品牌战略”的贯彻实施，有助于切实保障业主权益，便于物业管理整体工作的顺利实现；也为开发商从“业主”
和“管理”角度考虑问题提供了新的思路。最终保证实现开发商、物业管理和消费者（业主）“三赢”的局面。
浅析中国物业管理发展趋势
2010-01-14清华领导力培训罗铮
中国物业管理发展20多年来，推动了改革和经济建设，更重要的为中国人带来了一种全新的生活方式。这一切均让人有充足的理由相信物业管理发展的前景会更加美好。随着社会的不断发展，各种层面上因素日趋成熟，物业管理行业将进入健康而有序的发展阶段。
中国物业管理发展20多年来，不仅推进了中国城市的文明化进程，推动了改革和经济建设，更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。这一切均让人有充足的理由相信物业管理发展的前景会更加美好。随着社会的不断发展，各种层面上的因素日趋成熟，物业管理行业也将进入健康而有序的发展阶段。
一、规模化、集约化是物业管理发展的方向
物业管理作为服务行业，其发展与经济的增长、人们生活水平的提高有着密切的联系，这就决定了物业行业在相当长一段时间内仍属于微利行业，不可能有暴利，所以要求物业企业必须规模化、集约化经营，这就决定了物业行业发展的方向。这是因为： (1) 规模化、集约化经营能为物业企业降低成本，充分利用有限的资源，获取更多的经济效益，使物业企业不断壮大； (2) 规模化、集约化经营能为企业积聚更多的专业人才，使英雄有用武之地，不致于人才流失； (3) 规模化、集约化经营能为物业企业积累更多的资金，使物业企业经济实力雄厚，增强市场竞争能力，增强企业抗风险能力。
1. 兼并重组，充分利用小企业资源。目前，无资质等级、小而全的物业管理发展企业较多，许多房地产开发商为了肥水不流外人田，自己成立物业管理公司管理开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利，由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主(住户) 的利益受到损害，使业主投诉增多，损害了行业的整体形象。因此，为促进行业健康发展，这些小物业管理发展企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合，建立产业规模，促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合，促进行业的共同发展。
2. 物业管理发展走“名牌战略”之路，物业管理行业“国际化”趋势，促使我国物业管理“超级航母”出现。随着物业管理发展范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范，物业管理行业的竞争将日益激烈，行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅
速扩展。在激烈的市场竞争中各物业管理公司将更注重企业的管理质量和企业外部形象，“以名牌闯天下，以质量取天下，以服务守天下”，创立企业名牌，树立行业形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企业，“效益”是中心，对物业管理发展这个“微利”行业而言，管理就是“效益”、规模就是“效益”。没有规模、没有效益的物业管理企业必然会被市场淘汰。由于竞争的加剧，物业管理行业也势必走上“横向联合、纵深发展”之路，在建立健全企业化经营体制的同时，通过关合并购、改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营。随着市场经济的发展和完善，还会“走出去，引进来”，由“洋和尚”来念中国物业管理的“经”，我国的物业管理发展也会到国外去争夺市场，物业管理行业的国际流动会日益频繁。另外到21 世纪中叶，早期开发的商品房土地使用权纷纷到期，土地使用转型，对一些老物业管理公司将带来很大冲击，到时候行业间的联合、兼并、转型在所难免。物业管理企业间合弱为强、强强联合的行业会相当普遍。综合种种因素，在本世纪我国物业管理面积1 亿平方米以上甚至几亿平方米的“超级航母”一定会出现。“超级航母”的出现也会将我国的物业管理发展带入“后工业物业管理时代”，真正实现规模效应。到时全国物业管理发展可能主要集中在少数超大型物业管理企业手中，物业管理行业也将成为促进社会经济发展，配合国家城市化进程，稳定地区经济的中坚力量。
二、物业管理企业建立现代企业制度，是适应市场经济和物业管理发展市场调整的需要
建立现代企业制度是我国企业尤其是国有企业所面临的重大体制改革的课题，也是国有企业必须经历的一场广泛而深刻的变革。由于我国物业管理企业绝大部分都是国有企业，也同样受到传统体制的影响，相当一部分物业管理企业还不适应市场经济的要求，经营机制不活，管理水平落后，服务意识不强，技术创新能力差，亏损经营或上级补贴经营普遍，甚至没有经济上的独立自主权和决策权，较严重地制约了企业走向市场和在市场上求生存、求发展的道路，也阻碍了物业管理市场的健康发展本确认：经济发展应该优先，并将经济发展视为解决后进国家面临的各种社会问题(贫困、恶劣的劳动条件等等) 的手段，把铲除阻碍经济发展的社会障碍称之为社会发展，这一观念为后来研究不发达国家经济问题引入了“社会发展”的概念。笔者认为，联合国的“社会发展”概念应该能够成为评判“虫经济”这一宁阳地区发展“功臣”的重要标准之一的。社会的文化价值体系为人们提供了参与市场活动的直接动机，这种动机可能是通过市场行为的收益来满足自身的消费需要，也可能是出于其他目的。笔者认为，有益的文化价值体系应该是这样的：摒弃那种以自然需要和享乐本能为出发点的对商业的物质利益的追求，而以经济成就为主要的价值评判标准；以作为市场活动的收益的货币为最普遍的社会象征符号。因而，宁阳10 余年经济飞速发展的成就应作为“虫经济”是非的价值评判标准。因为“虫经济”，宁阳农民富裕起来了；因为“虫经济”，宁阳人接触到走进来的外地人；因为“虫经济”，宁阳人多了走出去的机会，这看似简单的“走进来”与“走出去”，所带来的是宁阳人思想的变化，文化的发展，人口素质的提高。宁阳的经济、社会发展，这些正是宁阳“虫经济”最大的社会效益和物业管理发展市场化的发展进程。所以，物业管理建立现代企业制度势在必行，其主要途径有以下三个方面：一是建立真正的以资产
为纽带的有限责任公司，明晰企业资产结构，明确各股东的责任、权利和义务，弱化上级对下级公司的指挥和支配权，强化物业管理企业在市场上的独立决策和运作的能力，使物业管理https://www.doczj.com/doc/cf9957982.html,企业具备市场准入的基本条件。二是积极发展多元投资主体的物业管理企业。物业管理行业属于第三产业中一般竞争性服务行业，除保留部分员工或管理者持股外，大部分国有资产都应逐渐从物业管理企业中退出去，采取股份制、合作制、内部员工持股、管理者持股、期权制等多种形式或成分进行重组，促进大型物业管理企业和物业管理集团的发展。放开搞活中、小物业管理企业，对一些规模小、管理质量差、经济效益不好的中、小企业，鼓励兼并、合并和购买重组；允许和规范破产，使物业管理发展市场结构更趋合理。三是对房管所改制的企业要确保房管所改制成功，使其能够在步入物业管理发展市场化的轨道上生存和发展，就必须要在改制的基础上尽快建立现代企业制度。同时鼓励目前正在进行房管所转制的单位，直接按现代企业制度进行转改制，使其提高适应物业管理发展市场快速发展的能力。
三、新技术革命和物业智能化将促进物业管理行业新的发展
1. 新技术革命和物业智能化步伐加快。物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业。过去开发建设的物业，配套设施、设备的技术含量都不高，其管理维护的技术要求也不高。但是，随着新科技的迅速发展，现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备，使物业建设智能化已经是大势所趋。管理好这些复杂的设备，*过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。当前，高新科技发展日新月异，各类物业建设中的科技含量都在迅速上升，引入了大量高新科技的智能化物业已经出现。
2. 物业管理企业面临转型。面对挑战，物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新、学习新的管理服务技术，以适应现代物业管理的技术要求，保证自己的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间内物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。
四、新世纪物业管理将向区域化方向发展
所谓区域化物业管理发展就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论，对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础，以城市规模的生产、生活为规模，条块结合，组合成若干适度区域，使之成为能全面推行物业管理的小区。区域化物业管理同单一的物业管理发展有着许多不同的地方。我们知道，任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系；从这个意义上说，单一物业管理是区域综合型物业管理发展的组成部分。前者是单一专业型，后者则是综合网络型，后者更贴近城市管理的核心，并具有社会职能和企业职能的双重性。如区域型物业管理企业必然会承担相当的社会责任，
直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片，具有一定的规模，服务的内容和对象比较广泛，配套齐全，软件建设思路明晰。有利于企业倡导以人为本，便于合理处置城区建设与可持续发展的关系，有机、有效、合理地配置资源，并不断回报社会，从而促进物业管理在可持续发展理论指导下健康、稳步发展。区域化物业管理的企业会根据区域(片区) 物业管理发展的需要，科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划，最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费，为后续管理打好基础。同时，区域化物业管理发展要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和管理，而是要实现整个区域的资源共享，优势互补，共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化，即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合，这在21 世纪物业管理发展中将表现得更为突出。
五、突现大物业概念
物业管理发展将不再局限于住宅物业，甚至不再局限于建筑物业，而是在更广泛的意义上进行诠释。(1) 地域结构。目前的物业管理发展区域已呈现出了这样的趋势，即从沿海向内地扩展，从中心发达城市向周边欠发达地区辐射；首先覆盖全国的大中城市，并随着我国社会的全面进步而最终覆盖全国所有城镇甚至乡村。最后一步也许要到本世纪末才能够实现。(2) 产权结构。将从多元化产权向单一产权过渡，最终形成多元产权结构和单一产权结构并存的局面。住宅区物业是典型的多元产权结构，而企业自建办公楼、宿舍区、矿山、林场则属单一产权结构类型。 (3) 物业类型。现在物业管理的类型已从当初的单一住宅区物业扩展到工业区、商业区、写字楼、政府机关、医院、学校等等。但仍有许多待开发的领域，如宾馆、酒楼、娱乐场所、市政设施等。(4) 边缘行业。物业管理的核心虽然是管理物业，但应尽量地拓展空间，并藉此丰富物业管理的内涵。物业行业应与房地产业的租赁与销售、社区内的商品零售业与信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、教育业等诸多行业充分交流，构筑合理的多链条式物业管理产业结构，以此使本产业能够产生最大的社会效益和经济效益。
六、物业管理与房地产开发关系更加密切，物业管理发展工作将贯穿建设开发的各个环节
新世纪里,开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。开发商在开发的同时也是物业管理者。“物业管理”与开发商的结合不但从商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展,而且从规划设计、施工到销售、管理都要积极参与。物业建设单位在销售物业时,必须与购买物业者签订前期管理协议,明确前期物业管理的企业名称、物业管理范围、价格、标准、期限等较细致的内容,并及时签订“业主公约”。同时建立健全“物业管理”的实施与退出机制,在前期管理工作完成后,现有物业管理应退出。而业主可以保留已有的物业管理公司,提出新的管理要求,也可以选择新的物业管理公司为其服务。物业管理的“前期介入”概念,在今后将被不断深化, 并越来越受到重视,直至成为行业性规范要求。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高,物业管理与房地产开发的关系既互相独立,又密不可分。物业管理同房地产开发全过程的日益紧密联系,有助于将一些先进的管理理念植根于开发的全过程,有助于物业管理企业“品牌战略”的贯彻实施,有助于切实保障业主权益,便于物业管理发展整体工作的顺利实现;也为开发商从“业主”和“管理”角度考虑问题提供了新的思路。最终保证实现开发商、物业管理和消费者(业主)“三赢”的局面。
关于我国物业管理发展趋势的研究（一）
作者：叶天泉转贴自：叶天泉点击数：209
我国物业管理经过20年的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，在城市管理和两个文明建设中的作用也日益显著。随着我国物业管理的发展和走向成熟，笔者认为，我国的物业管理应当走区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路，这将成为21世纪我国物业管理的发展趋势，本文试图就这种发展趋势作些探讨
一、研究我国物业管理发展趋势的意义物业管理作为涉及到千家万户、与人民群众生活、生产和工作密切相关的行业，要使这一行业得到健康、快速发展，使其尽早成为朝阳产业，探讨和研究物业管理的发展趋势，有其重要的意义
1、研究物业管理发展趋势是物业管理行业发展的需要。应当肯定的说，对物业管理发展趋势的研究，不是理论的假设，而是基于物业管理行业的发展，特别是物业管理的实践，我国的物业管理经过20年的探索和实践，已取得了长足的发展。要使这一行业得到更快的发展，必须研究物业管理的发展趋势，只有确定了物业管理的发展方向，才能使物业管理行业沿着既定的目标去探索、去努力、去实践、去发展。另外，我国即将加入世贸组织，入世将给我国物业管理的发展带来新的机遇和挑战，物业管理也应当在管理模式等方面有新的突破和新的发展。所以研究物业管理的发展趋势，对于我国物业管理以何种形象跨入新世纪，以及在城市管理和两个文明建设中怎样发挥更大的作用至关重要
2、研究物业管理发展趋势是物业管理行业担负起社会责任的需要。物业管理的任务是通过对物的管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活、生产和工作环境，使物业发挥最大的经济效益和使用价值。因为，物业管理搞好了，不仅可以提高城市管理专业化、社会化、现代化水平，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限，使物业保值、增值，而且有得于城市管理，具有其他行业所不可替代的作用
3、研究物业管理发展趋势是加快城市化进程的需要。城市化的目的是通过加强城市基础设施建设，发挥城市多种功能，为人民群众创造一个快捷、方便、舒适的工作和生活环境，满足人们物质和精神生活的需要。实现城市化不仅涉及城市的规划和基础设施建设，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋管理是城市管理的重要内容，城市房屋管理的好差直接反映城市的整体面貌和管理水平。城市房屋及附属设备设施、环境、场地管理好了，必然加速城市化的进程
4、研究物业管理发展趋势是加快城市管理体制改革的需要。城市管理体制是政府对城市经济活动领导组织和管理方法的总称，包括城市领导管理制度的确立；管理权限和责任的；管理方式和方法的选择以及管理机构的设置等。科学、合理、先进的城市管理体制，是保证城市社会正常体制改革的重要内容。物业管理搞好了，不仅可以改善人们的生活、生产和工作环境，而且可以促进城市管理体制的改革
5、研究物业管理发展趋势是保护消费者合法权益的需要。随着生活水平的不断提高，人们对居住质量的要求正在从住房面积的简单追求，转向对居住环境、物业管理服务水平和社会社区综合服务质量的追求。随着物业市场的逐步形成，消费者将不受任何上级主管部门和主管单位委派或指派物业管理企业的局限，而要通过招投标来选择自己信得过的物业管理企业管理自己的家园。谁的物业管理水平高，服务质量好，企业知名度高，社会信誉好，收费合理就选聘谁。只有这样，消费者的利益才能得到真正的保证
二、我国物业管理的发展趋势
趋势之一：区域化管理将逐步取代分割管理的模式，成为物业管理的发展方向
（一）实行区域化物业管理的必要性和可行性
1、实行区域化物业管理的必要性所谓区域化物业管理，是指按照城市现行行政区域设定物业区实行物业管理。换言之，就是以城市的街、段、路、里、号为前提条件，以城市规划的自然区域为基础，以有利生产、工作、方便生活和便于管理为原则，以提高城市整体管理水平为目的设定若干个物业区。从目前来看，各地的物业管理仍局限于只对成片开发并达到一定规模的住宅区、工业区和单体规模较大的办公楼、酒店等实行了物业管理，而对于建筑面积偏小的住宅区、组团、单体楼或建筑面积达不到规模的写字楼、商店、医院等仍处于被物业管理遗忘的角落。随着物业管理的发展，现行物业管理一些不尽完善的地方开始暴露出来，实行物业管理与未实行物业管理的区域形成了鲜明的反差，出现了两极分化，即实行物业管理的住宅区、大厦、工业区等物业的卫生环境、治安环境、绿化环境等明显好于未实行物业管理的。据安徽房地产今年第二期陆长德撰写的“两个住宅小区，两个园中湖，两种管理模式，两样不同结果”关于西园新村和南园新村两种管理体制和管理模式的调查一文中披露，1987年中房合肥公司建成的总建筑面积23万平方米的西园新村，为当时安徽省最大规模的住宅小区。由于规划和建设省的独巨匠心，充分利用西园新村中央占地10余亩的天然池塘，凿池成湖，并在湖修建假山、曲桥、水榭、亭台、楼阁、雕塑等。岸畔垂柳依依，湖中碧波荡漾，好一派迷人的景象。西园新村曾经作为安徽省的窗口和亮点，接待过几十个国家的国际友人和华人华侨，并荣获联合国人居中心颁发的利古里亚“国际特别奖”。但由于西园新村建成时，安徽省尚没有推行物业管理，交给住宅小区所在地的区、街管理，实行了传统的管理模式，由于建管脱节，疏于管理，湖水受到污染，产权人、使用人意见很大。目前西园湖面干涸，杂草从生，成为小区创建的一处死角。其当年的风光早已黯然失色，不复存在而同是中房合肥公司1994年建成的建筑面积16万平方米的南园新村，吸取了西园新村的教训，早在1993年5月南园新村竣工之前，就组建了物业管理公司实行了物业管理。南园新村内也有一处占地10余亩的水面，由于管理到位，南园新村虽已经过7年的风雨洗礼，于今仍风姿绰约，风韵犹存。该小区在建设方面荣获了建设部综合银牌奖，在管理方面被建设部授予全国城市物业管理优秀住宅小区。此外一些地方的住宅小区、大厦等，其规划建设的都很好，只因规模偏小，没有实行物业管理，而出现的“一年新、两年旧、三年乱”的情况在全国甚多由此看来，要打破这种分割管理的局面，使所有的物业都能实行有效管理，最好的途径就是改变目前物业管理企业仅对达到一定规模的住宅区、大厦、工业区等物业实行物业管理的模式，按照城市行政区域的街、段、路、里、号设定物业区实行物业管理。可以断言，按照城市行政区域设定物业区实行物业管理，是物业管理的新尝试，同现行物业管理模式相比有诸多方面的好处①实行区域化物业管理，可以提高城市的整体管理水平。城市的各类物业是城市的重要组成部分，这就决定了各类物业的管理的好差，不仅直接反映出城市的管理水平，而且直接影响城市对处开放和招商引资的环境。因此，只有城市的各类物业搞好了，城市的管理才有了基础。如果按照现行物业分割管理的模式，势必有一些物业得不到有效的管理，这些管理不到的地方，必然影响城市的整体环境和形象。要从根本上改变这种分割管理的局面，全面提高城市的整体环境质量，推行区域化的物业管理是提高城市管理水平的最佳切入点②实行区域化物业管理，可以使物业管理企业实现规模效益。目前多数物业管理企业普遍存在着管理规模偏小，经济效益差的问题。如果按照行政区域设定物业区实行物业管理，其管理规模相对按单独管理一个住宅区、大厦、工业区的规模，要大出若干倍、上百倍，甚至更大，而管理人员相对增加的数量比率远低于物业管理面积增加的数量比率，这样就会降低管理成本，减少支出，提高企业的规模效益。物业管理企业只有实现了规模效益，才能走上良性循环发展的轨道③实行区域化物业管理，可以减轻产权人、使用人的经济负担按照行政区域设定物业区实行物业管理，由于规模大，
物业管理的收费同单独一个住宅区、一座大厦或一个工业区的管理成本相比会大幅度下降，其收费标准也将随之降低，这样可以减轻产权人、使用人的物业管理费用的支出，自然会受到产权人、使用人的赞同④实行区域化物业管理，可以加速创建文明城市、文明城区活动的开展。物业管理是同城市的生产、工作和人民群众生活密切相关的行业，也是创建文明城市、文明城区，推动社会进步的重要内容。按照行政区域设定物业区实行物业管理，同现行按单独住宅区、大厦等实行物业管理相比，更有得于整个区域的治安环境、卫生环境、绿化环境、生产、工作和生活环境的改善，更有利于创建文明城市、文明城区活动的开展。如果按现行以一个住宅区或大厦实行物业管理，必然会有若干不能实行物业管理的死角，这样势必影响创建活动的实际效果
2．实行区域化物业管理的可行性①深圳广业物业管理公司为推进物业管理行业不断创新发展，积极探索区域化物业管理发展的新路子，从1994年就开始对占地面积80万平方米，建筑面积150多万平方米的新州片区内的空置土地、市政设施、道路交通、园林绿化、环境卫生、水电设施、二次排放、建筑施工以及片区内的各类公共物业进行管理和综合配套服务，大胆地进行了区域化物业管理的尝试，并取得了积极的进展，为推行区域化物业管理起到带头和示范作用②可以将开发区作为区域化物业管理的突破口。眼下，全面推行区域化物业管理的条件并不十分成熟，因为，目前在城市行政区域内仍有一定数量的物业，暂不具备实行物业管理的条件，需要有一个治理改造的过程。笔者认为，在现阶段可以先从开发区按行政区域设定物业区，实行物业管理的试点。因为，开发区是按照统一规划、分步建设、开发一片、建成一片的原则，有计划、有步骤地进行开发建设的。因此，在开发区按行政区域设定物业区实行物业管理有诸多的有利条件。一是规划布局的合理性和超前性。从目前来看，无论是经国务院批准设立的国家级开发区，还是经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区，都是按照全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设的。尤其是许多开发区不仅规划布局合理，而且具有一定的超前性，这些都为开发区按行政区域设定物业区推行物业管理奠定了良好基础。二是配套设施的完善性。我国的开发区大都建设在远离市区或在市区的边缘，不仅地理位置优越，环境优美，交通便捷，而且基础设施配套设施完善，相对独立。无论是以高新技术为主的高新技术开发区，以工业为主的工业开发区，或以金融商贸为主的金融商贸开发区等，其基础设施、配套设施都比较完善，其中供电、供暖、供水、排水、道路、学孝医院、商店、酒店、宾馆、托儿所等应有尽有，这些都为开发区按行政区域设定物业区推行物业管理创造了有利的条件。三是区域规划的鲜明性。开发区不仅规划布局合理，基础设施、配套设施完善，而且一些开发区区域划分特点鲜明，如在一些开发区内又在规划上分为生产区、生活区、商业区、机关办公区、娱乐区、金融区、教学区、旅游区等，这样就为按行政机关区域设定物业区推行物业管理提供诸多的方便和先天的条件③区域化物业管理的大体形成周期。经过积极的探索和实践，预计有5-10年的时间，区域化物业管理在物业管理比较发达的地区，可以取得较为成型的经验，到本世纪20年代，区域化物业管理模式将在大部分地区得到普遍推广，到本世纪30年代，区域化物业管理模式将有望取代分割管理的模式，成为我国物业管理发展方向
（二）区域化物业管理区域的划分现阶段，在城市中特别是在旧城区中，住宅区与商店、学孝办公楼、医院及浴池、旅店等服务设施、文化设施是交织在一起，少数还有生产企业与住宅区等交叉在一起。而像近些年来新建成的较大规模的住宅区，如北京的望京居住宅、回龙观文化居住区等并不多见。因此，从总体上讲，实行区域化物业管理，应当从我国城市各类房屋的分布现状和实际情况出发，既要考虑以城市行政区的划分、城市规划的自然区为前提条件和基础，又要注重方便生活、有利生产、便于管理，也可以参照城市社区管理范围的划分。对于那些相对集中的住宅区、商业区、工业区、教学区、办公区、商业一条街、餐饮一条街、电子一条街、汽车配件一条街等，具体讲可以按房屋的使用性质和建筑面积等情
况进行划分：
1、按房屋的用途和使用性质划分。按照房屋的用途和使用性质大体可以划分为住宅区、办公区、商业服务区、工业区、仓储区、教学区、医疗区等。①住宅区就是以城市居民居住生活的用房，如居住区、住宅小区、住宅组团和单位住宅楼为主的物业区域。②办公区就是以机关、团体、事业等单位的办公及附属用房为主的物业区域。③商业服务区就是以商店、商场、购物中心、购物广场、酒店、旅馆等商业、饮食业、服务业等为主的区域。④工业区就是以直接用于工矿企业生产经营活动，邮电、交通部门生产经营活动为主的物业区域。⑤仓储区就是以工业、交通运输、商业、供销、外贸、物资及其各种物品储存的仓库用房（含冷藏库）等为主的物业区域。⑥教学区就是以大专院孝中小学校为主的物业区域。⑦医疗区就是以医院、门诊部、住院处等为主的物业区域
2、按占地面积、建筑面积及居住人口户数分。按照占地面积、建筑面积，及居住人口户数大体可以按如下比例划分住宅区：以10000-30000户为一个物业管理区域商业区：以形成的自然区域为基础，大城市房屋建筑面积在30-50万平方米，中小城市房屋建筑面积在20-30万平方米为一个物业管理区域办公区：以街区建设为基础，大城市房屋建筑面积在20-30万平方米，中小城市房屋建筑面积在10-20万平方米为一个物业管理区域工业区：以占地面积100-200万平方米或以房屋建筑面积30-50万平方米为一个物业管理区域仓储区：以占地面积150-200万平方米或房屋建筑面积以50-80万平方米为一个物业管理区域教学区：以占地面积150-200万平方米或房屋建设面积50-100万平方米为一个物业管理区域医疗区：以占地面积80-150万平方米或房屋建筑面积20-30万平方米为一个物业管理区域上述各类区域的划分，主要是以某一类物业为主，以周边其它物业为辅，而不是只管理某一类物业，而放弃周边的其它物业的管理。能否较为合理地划分物业区域，对物业管理是基础条件
（三）实行区域化物业管理应遵循的原则按行政区域设定管理区实行物业管理是一种新的管理模式，也是物业管理的新尝试，为了使这一管理模式能达到预期的效果，应遵循以下原则：
1、总结成功经验、大胆探索的原则。深圳新州片区为全国物业实行区域化管理开了先河，尽管目前并不十分完善，但为推行区域化物业管理创造和积累了一些可以借鉴的地方，有关部门应认真总结，完善提高，使这一典型尽快完善起来，并及时得到推广
2、统一管理的原则。统一管理就是在城市行政区域设定的物业区内，无论是房产部门的直管产、单位的自管产，也无论是住宅区、大厦或医院、商店、学校等物业，都应当由一个物业管理公司实行统一管理。同时，统一管理不仅包括房屋，还包括物业区域内的所有供电、供水、排水、煤气、道路、绿化、环卫、治安和北方供暖等等。就是说在一个物业区域内不能选聘两个或更多的物业管理公司进行管理，更不可将一部分物业内容委托一个物业管理公司进行管理，将另一部分物业内容交由其他物业公司进行管理。如果确因某些情况，需要将某项物业内容委托专业公司进行管理时，也应当由一个物业管理公司实行统一接管后，再由接管的物业公司同专业公司签订委托管理某项物业的管理合同，如区域内的绿化委托给绿化公司；治安保卫委托给保安公司；清扫保洁委托给保洁公司等
3、通过招投标选聘物业管理公司的原则。按城市行政区域设定物业区实行物业管理，应当在当地物业管理行政主管部门的组织指导下，通过向社会公开招标的方式选聘物业管理公司。因为，区域化物业管理，与一个住宅区、一座大厦或一个工业区的管理相比不仅面积大，而且难度大，情况复杂，必须要通过招投标选聘物业管理公司。招标的范围既可是本地区行政区域内或本省行政区域内的物业管理公司，也可以面向全国招投标。通过招投标可以将管理水平高，服务质量好，收费标准合理的物业管理公司选为经营者。只有这样，中标的物业管理公司才有责任感和紧迫感，并变压力为动力，切实搞好物业的管理和服务。否则，难以
承担起区域物业管理的责任，更谈不上提高物业管理的质量和水平
4、合理确定物业管理服务收费标准的原则。按照行政区域设定物业区实行物业管理，其管理服务费标准的确定和测算是一个比较复杂的问题。这是因为，往往一个物业区内既有住宅区，又有工业区、大厦、商店、学校等，既涉及房屋维修管理、设备设施管理、绿化管理、环卫管理、治安保卫管理、消防管理，又涉及道路、路灯、停车场等管理。由于各类物业的类型不同，其管理服务的项目有所差异，需要管理服务的内容和管理服务的深度及细度也不尽相同。同时，不同物业的收费标准不应当搞一刀切，而应当根据不同类型的物业，不同管理服务项目，不同物业管理服务标准，按照国家计委、建设部联合下发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，公共设施、设备日常运行、维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费，物业管理单位固定资产折旧费，法定税费等八项构成，分别测定出不同类型物业管理服务费的收费标准，并报当地物价行政主管部门审批后施行
5、抓好试点的原则。按城市行政区域设定物业区实行物业管理是物业管理的重大突破。不仅管理面大、工作量大，而且设备、设施多，要想达到预期的目的，应本着先行试点的原则。各地可先选择一些基础条件好，具备实行区域化物业管理条件，相对集中的住宅区、商业区、工业区、办公区等进行试点，在试点的基础上，总结经验，摸清路子，然后扩大试点范围，取得成功经验后逐步推开
6、注重发挥管理委员会作用的原则。由于按行政区域设定物业区实行物业管理，管理的规模大、物业类型多、产权关系复杂，注重发挥管委会的作用尤为重要。当地物业管理行政主管部门在组织召开第一次产权人、使用人代表大会时，要严格按照产权人、使用人大会或代表大会的程序进行。管委会成员的产生要通过民主推荐，管委会成员的数额，应当从管委会工作实际需要出发，既要考虑产权面积比例，又要注重代表面，其委员数额可以略多一些，特别是要把那些具有一定参事议事能力，有工作热情，办事公道的产权人、使用人代表选进管委会。只有这样，管委会才能充分行使自己的权利，并认真履行其义务，并配合物业管理公司一道共同做好区域内的物业管理工作。同时，物业管理公司也应当遇事多同管委会商量，重大事项经管委会讨论同意，切实发挥管委会的作用
（四）影响区域化物业管理的制约因素从目前来看，推行区域化物业管理仍存在许多制约因素，主要表现在：
1、由于我国的物业管理一开始就是从一个住宅区、一座大厦或一个工业区起步的，因此，按单一住宅区、大厦、工业区等实行物业管理已成为约定俗成的管理模式，要打破这种管理模式需要有一个过程
2、区域化物业管理只能选聘一个物业管理公司进行管理。但是，现行住宅区、大厦、工业区等物业分割管理的模式以得到人们的普遍认同，况且物业管理公司同物业管理委员会（或业主委员会，下同）签订的物业委托管理合同，是具有法律效力的，如果因实行区域化物业管理的需要，物业管理公司按照法定程序同管委会协商可以提前解除合同。但如果现行的物业管理公司或物业管理委员会不同意提前解除合同，那么只能等到合同期满，这样就会推迟区域化物业管理的时间，影响区域化物业管理的进程
3、由于一些物业管理公司在单一住宅区、大厦、工业区等物业管理中，管理服务到位，收费标准合理，产权人、使用人满意，他们有权继续选聘原物业管理公司进行管理。即使合同期满后，产权人、使用人担心区域化物业管理面积大，担心物业管理服务不到位，仍然愿意选聘原物业管理公司进行管理，不接受区域化物业管理，也将给推行区域化物业管理进程带来影响
（五）实行区域化物业管理应当抓好的几项工作按行政区域设定物业区实行物业管理是我国物业管理的发展趋势，同现行的物业管理模式相比有许多优点，同时，在治安保卫、
设备设施管理、环境卫生管理、绿化管理等方面也啬了物业管理的难度。因此，要搞好区域化物业管理，使其达到预期的目的和效果，要突出做好以下工作：
1、提高认识、转变观念，充分认识实行区域化物业管理的意义。从传统房产管理到物业管理是房产管理体制改革的一场革命，需要人们提高认识，转变观念，从单一住宅区、大厦、工业区的物业管理到区域化物业管理是物业管理的一大进步，仍然要人们提高认识，转变观念，特别是产权单位和产权人要顾大局、识大体，克服本位主义，从提高城市整体管理水平，促进物业管理行业发展出发，积极配合作好区域化物业管理工作
2、物业管理公司经过辛勤的工作，要充分展示区域化物业管理的优越性。中标的物业管理公司，要认真作好各项物业管理工作，使产权人、使用人看到区域化物业管理的益处，特别是在减轻产权人、使用人的负担方面，要及时调整物业管理收费标准，使产权人、使用人尽早认同并接受区域化物业管理
（六）在产权人、使用人接受区域化物业管理基础上，中标的物业管理公司对区域化物业管理的区域要突出抓好以下工作：
1、治安保卫管理。由于按城市区域设定物业区的规模较大，在一般情况下，无法实行封闭式管理，这样就给物业管理增加了许多难度。特别是有的物业区域内有公交线路，这将给治安保卫管理带来更大的难度。物业管理公司应根据物业区的规模和治安保卫工作量的大小，配备相应的治安保卫人员，并应采取专职保安人员与兼职保安人员相结合、重点保安部位与一般保安相区别的方式，对重点部门和相对集中的住宅区、大厦及财务、仓库、商场等重点部位要安装报警装置和监控装置，并实行24小时巡逻。同时，要抓好物业区域内的防火工作，实行物业区域内的所有单位一把手防火责任制，同物业管理公司签订责任状。物业管理公司要定期对防火工作进行检查，发现问题及时处理，确保消防和治安保卫工作万无一失
2、设备、设施管理。物业区域内的设备、设施能否正常运转，直接关系到生产、工作和居民生活的正常进行，特别是供水、供电、煤气、道路、路灯、排水、电梯、北方供暖等能否保持良好的运作状态，与生产、工作和居民的生活息息相关。物业管理公司应当组成技术好、业务精的专业管修队伍，对设备、设施经常进行维修养护，接到报修及时赶赴现场进行处理，管修部门要24小时有人值班，急修要不过夜，小修要不过三天，确保生产、工作和居民的生活质量
3、环境卫生管理。由于按行政区域设定物业区的面积大、战线长、人员多，清扫保洁的任务十分繁重。物业管理公司要配齐清扫保洁人员，对物业区域实行全天保洁。住宅区要实行垃圾袋装化，做到日产日清。清扫保洁人员要实行按分担区分片包干，责任到人，使物业区域内始终保持清洁卫生的环境
4、绿化管理。绿化管理是物业管理一项重要的工作，物业区域内绿化工作的好与差，直接影响环境质量。物业管理公司要把绿化工作摆在重要位置来抓，对物业区域内的绿化工作实行全面规划、统一管理，努力为人们创造舒适优美的绿化、美化环境
5、车辆管理。由于物业区域内单位多、人员多，车辆必然多。物业管理公司要在物业区域内按照统一规划、统筹安排、方便使用、便于管理、确保安全和有偿使用的原则，将机动车和非机动车分成若干个停车场，并设专人进行管理，确保车辆完好无损
6、社区文化活动。按行政区域设定物业区实行物业管理，单位多、人员多、各方面的人才也多。物业管理公司要根据所管物业的特点，定期组织物业区域内的单位和居民开展积极向上的文化体育活动，如篮球、排球、乒乓球、象棋、羽毛球比赛等，也可以通过组织开展摄影、绘画、书法展等活动，陶冶人们的情操，增强人们热爱物业区域的自觉性，同物业管理公司一道共创美好家园
趋势之二：市场化经营将打破地方保护主义、本位主义的垄断，成为承揽物业管理项目的主
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
未来网络发展趋势
随着技术的进步,特别是 IT 和 IP 技术的发展,以及电信,IT,媒体和消费电子等行业之间的 融合,电信业正面临着巨大的变革. 未来 3-5 年是电信业转型的关键时期.伴随着业务转型的需要,宽带化,分组化,融合(包括 产业融合,业务融合,网络融合)和移动化成为电信网络的主流趋势.All IP 架构,FMC 是未来网 络发展的目标,而 IMS,IP 电信化,无缝移动性和 NG-SDP 等技术,是支撑未来运营商完成转型的 核心技术.
业务发展趋势
在新的产业融合背景下,运营商以带宽出租(如批发和专线业务等)和语音服务为主的业务已 不能适应未来用户的需求和市场竞争的需要.随着全球信息化程度的提高,运营商需要开展新的业 务,即面向消费者用户的 Multi-play 业务和面向商业用户的 ICT 服务.其中,IPTV 是面向家庭用户 和消费者用户最重要的业务切入点和关键点.而以网络为依托,为方案设计,业务托管,业务外包, 业务咨询乃至商业流程外包等提供高水准的综合解决方案,是满足未来商业用户需求的关键.
运营商的商业模式将从"Bit Pipe"向"Service"转变.这表现在,面对消费者市场,其商业 模式从"分享用户的通讯消费(Share of communication minutes) "向"分享用户的所有消费行为 (Share of total consumer spending) "转变;面向商业用户市场,其商业模式从"提供租用线路" 向"帮助用户优化商业流程"转变.在这一转变的过程中,开放合作和价值链的整合能力成为运营 商致胜的关键.
遥感技术的应用以及发展趋势
一前言 二遥感信息技术基础 三遥感信息技术的应用 3.1遥感信息技术在环境监测方面的应用 3.1.1利用红外扫描仪监视石油污染 3.1.2利用遥感技术监测水体富营养化 3.1.3通过遥感技术调查废水污染和泥沙污染 3.1.4应用红外扫描仪监测水体热污染 3.1.5通过遥感技术分析水域的分
布变化和水体沼泽化 3.2.遥感技术在大气环境监测方面的应用 3.2.1臭氧层 3.2.2大气气溶胶 3.2.3有害气体 3.2.4气候变化 3.3遥感技术在城市环境监测与管理中的应用 3.4应用遥感技术监控生态环境 3.5 利用遥感技术监测自然灾害 四遥感信息技术的发展趋势 4.1遥感影像获取技术越来越先进 4.2遥感信息处理方法和模型越来越科学 4.3 3S一体化 4.4建立高速、高精度和大容量的
遥感数据处理系统 4.5建立国家环境资源信息系统 4.6建立国家环境遥感应用系统 五总结 六参考文 一前言 遥感，作为采集地球数据及其变化信息的重要技术手段，在世界范围内得到广泛的应用。自20世纪80年代以来，随着遥感技术的发展，遥感技术在理论上、技术上和实际应用上发生了重大的变化。在遥感数据源向着更高光谱分辨率和更高空间分辨率发展的同时，处理信息技术也更加成熟；在应用方面，结合了地理信息系统（GIS)和全球定位系统（GPS)，向着更系统化，更定量化的方向发展，是遥感技术的应用更加广
泛和深入。 二遥感信息技术基础 遥感技术是指从飞机、飞船、卫星等飞行器上，利用各种波段的遥感器，通过摄影、扫描、信息感应，识别地面物质的性质和运动状态的技术，具有遥远的感知的意思。从上个世纪六十年代提出“遥感”这个词，到1972年美国陆地卫星计划发射了第一颗对地观测卫星,经过几十年的发展，遥感技术已经广泛地应用在军事、国防、农业、林业、国土、海洋、测绘、气象、生态环境、水利、航天、地质、矿产、考古、旅游等领域，影响了人类生活的方方面面,它为人类提供了从多维和宏观角度去认识世界的新方法与新手段，遥感技术能够全面、立体、快速有效地探明地上和地下资源的分布情况，其效率之高是以前各种技术无法企及的。 三遥感技术在环境科学中的应用 3.1.遥感技术在水污染监测方面的应用 3.1.1利用红外扫描仪监视石油污染
对生物医学工程发展现状与未来发展趋势分析 论文关键词:生物工程生物医学工程发展趋势 论文摘要:生物医学工程(biomedical engineering,bme)是一门生物、医学和工程多学科交叉的边缘科学,它是用现代科学技术的理论和方法,研究新材料、新技术、新仪器设备 ,用于防病、治病、保护人民健康,提高医学水平的一门新兴学科。 本文就其目前发展情况进行分析讨论。 生物医学工程在国际上做为一个学科出现,始于20世纪50年代,特别是随着宇航技术的进步、人类实现了登月计划以来,生物医学工程有了快速的发展。在我国,生物医学工程做为一个专门学科起步于20世纪70年代,中国医学科学院、中国协和医科大学原院校长、我国着名的医学家黄家驷院士是我国生物医学工程学科最早的倡导者。1977年中国协和医科大学生物医学工程专业的创建、1980年中国生物医学工程学会的成立,有力地推进了我国生物医学工程的发展。目前,我国许多高校科研单位均设有生物医学工程机构,从事着生物医学的科研教学工作,在我国生物医学工程科学事业的发展中发挥着重要作用。 一、显微镜的发明 “解剖”一词由希腊语“anatomia”转译而来,其意思是用刀剖割,肉眼观察研究人体结构。17世纪lee wenhock发明了光学显微镜,推动了解剖学向微观层次发展,使人们不但可以了解人体大体解剖的变化,而且可以进一步观察研究其细胞形态结构的变化。随着光学显微镜的出现,医学领域相继诞生了细胞学、组织学、细胞病理学,从而将医学研究提高到细胞形态学水平。 普通光学显微镜的分辨能力只能达到微米(μm)级水平,难以分辨病毒及细胞的超微细结构、核结构、dna等大分子结构。而20世纪60年代出现的电子显微镜,使人们能观察到纳米(nm)级的微小个体,研究细胞的超微结构。光学显微镜和电子显微镜的发明都是医学工程研究的成果,它们对推动医学的发展起了重要作用。 二、影像学诊断飞跃进步 影像学诊断是20世纪医学诊断最重要发展最快的领域之一。 50年代x光透视和摄片是临床最常用的影像学诊断方法,而今天由于x 线ct技术的出现和应用,使影像学诊断水平发生了飞跃,从而极大地提高了临床
中国住宅项目未来发展趋势的设想 经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。 家是住宅的内容，住宅是家的物质寄托。正是人们需要有个物质寄托的地方，所以才出现了住宅。由于人们处于对不同需求的影响住宅建筑就出现了。 在生理上；睡眠，休息，食物，水，卫生，空气，阳光等等让我们觉得家是必须的 在安全上：一般居住安全，防卫安全，环境污染控制，噪声控制，事故防范，交通安全 心里需求：交往私密，体验活动，玩，建造，美感等等。正是处于种种人们的需求，住宅建筑就诞生了，他解决了人们迫切的需求。这只是住宅建筑的开始。 中国住宅历史悠久，早在几千年之前，住宅就已经出现了。传统住宅即民居。中国传统民居大部分采用的木结构，当然材料也主要是木头，泥土，砖瓦，还有石材。古代民居的类型有干阑式，井干式，穹庐式，窑洞式，合院式。下面以唐朝建筑为例来
阐述传统民居。 一般而言大宅邸都是以前堂廊院和后寝廊院前后相重构成主轴线，若干小廊院围绕在左右，后寝院后方布置花园，再在最外层围以宅墙构成。少部分高等级宅邸会出现或左或右的副轴线。一般而言，宅门不开在宅邸主轴线上，而居于宅邸东南的位置，但高等级宅院允许将宅门开在主轴 线上（《营缮令》云常参官宅邸按“轴心 舍”制，轴心舍到底是指前堂和后寝两厅 各作工字厅制还是指宅门开于中轴线 上，众说纷纭）。廊院之间可以相连也可 以有街巷相隔，但不允许前堂院和后寝院之间的隔巷成为贯穿整座宅邸的东西横街，这样是僭制（仅有皇宫可以使用这样的永巷制）。一般小宅院也分为三进，一进为堂室，二进为厨房，三进为后院马厩。这是当时最常见的做法。等到了清朝，四合院住宅逐渐成了主流住宅建筑，很多四合院一直保留到今天。 自建国以来，整个社会制度发生了彻底的改变，住宅也发生了明显的变化 第一代：经济节约型，从建国到改革开放前，这种形式的住宅也算满足了一代人对住房的要求，但随着社会的发展，这种形式的住宅已经不能满足人们对住房的要求了。于是第二代住宅诞生了。 第二代：使用经济型，从改革开放开始，以八五住宅为代表。
互联网+未来发展的趋势 从现状来看，“互联网+”处于初级阶段，是个都在热谈但是没有落实的理论阶段。各领域针对“互联网+”都会做一定的论证与探索，但是大部分商家仍旧会处于观望的阶段。从探索与实践的层面上，互联网商家会比传统企业主动，毕竟这些商家从诞生开始就不断用“互联网+”去改变更多的行业，他们有足够的经验可循，可以复制改造经验的模式去探索另外的区域，继而不断的融合更多的领域，持续扩大自己的生态。 互联网+真正难以改造的是那些非常传统的行业，但是这不意味着传统企业不做互联网化的尝试。很多传统企业都在过去几年就开始尝试营销的互联网化，多是借助B2B、B2C等电商平台来实现网络渠道的扩建。更多的线下企业还停留在信息推广与宣传的阶段，甚至不会、不敢或者不能尝试网络交易方面的营销，因为他们找不到合适的方案来解决线下渠道与线上渠道的冲突问题。还有一些商家自搭商城，但是成功的不是太多。但是自创品牌，通过电商平台销售经营的服装及零食等商家已经摸索出了一条电商之路。 与传统企业相反的是，当前“全民创业”时代的常态下，与互联网相结合的项目越来越多，这些项目从诞生开始就是“互联网+”的形态，因此它们不需要再像传统企业一样转型与升级。“互联网+”正是要促进更多的互联网创业项目的诞生，从而无需再耗费人力、物力及财力去研究与实施行业转型。可以说，每一个社会及商业阶段都有一个常态以及发展趋势，“互联网+”提出之前的常态是千万企业需要转型升级的大背景，后面的发展趋势则是大量“互联网+”模式的爆发以及传统企业的“破与立”。 本文尝试结合互联网线上线下的常态，做一个“互联网+”发展趋势的预测，希望对正在关注“互联网+”的朋友有所启发。 趋势一：政府推动“互联网+”落实 “互联网+”是全国性的，就如“三个代表”一样，各地政府都会提出建设主方案，然后招标或者外包给能够帮助企业做转型的服务型企业去具体执行。在今后长期的“互联网+”实施过程中，政府将扮演的是一个引领者与推动者的角色。 一是发现那些符合政策并且做的好的企业并立为标杆，起到模范带头作用。 二是挖掘那些有潜力的企业，在将来能够发展成为“互联网+”型企业，算是案例。
我国未来医学的五大发展趋势 根据现代医学的发展轨迹和社会的发展趋势，未来20年或30年，医学将发生 很大的变化，其特点是： 一、医学的任务将从以防病治病为主逐步转向以维护和增强健康、提高人的生 命质量为主 在未来寻求医学服务的，不再仅仅是患者，而会有相当数量的正常人；询医问 诊的人，也不仅仅是因为躯体的缺欠或某个系统有病患的患者，相当多的人是 为得到生活指导和心理咨询而求医；医生开出的不会全是去药房取药的处方， 还有如何提高生活质量的处方。 医学的对象将从以患者为主的模式逐步转变成为面向整个人群的模式。因此， 整个社会卫生资源的配置将重点分为两极，即社区医学服务与医学中心。有相 当数量的医生(有些国家约有半数左右)是从事社区服务的全科医生，而比全科 医生多得多的，对人群而言，在某种意义上更经常、更直接、更有效、更节省 资源的是社区护理队伍(包括家庭病床服务、老年公寓服务以及社区围产与婴幼 儿服务等等)。 医学中心将越来越显示出它的重要性。更多的人们，在社区医学服务的基础上，将以方便就医与择优就医的方式，来选择他们的就诊医院。所谓方便就医，已 不再是区域观念，也不是距离概念，而是指要从时间、空间、人际关系等多元 因素进行考虑与判断的概念。 限制患者自由选择医院的逐级转诊制度和定点报销制度都将被淘汰，一些不方便、不优秀、无特色的医院势必走向分化，走向倒闭。其出路是：一、化整为 零走向社会，踏踏实实去做社区医疗保健工作。二、彻底改革，提高水平，成 为患者心目中可信赖可选择的医学中心。否则就只好眼看着门诊量逐年减少， 空床位日益增多，医院效益每况愈下，直至难以为计，最终不得不宣告倒闭。 。 二、信息学、生物信息学将改变医学工作的方式 长期以来精心保存的厚厚的病历，将被一张小小卡片所代替，这张卡片也许只 有名片大小，最多二、三张，就足可以记载一生的病情变化和诊疗经过，甚至 包括全部的影像资料。所谓病历，不再只是在某医院、某时期的病情档案的记
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
浅析智慧物流未来发展趋势 摘要：在我国供给侧改革不断推进的背景下，以先进物流技术为基础的智慧物流，其共享协同的理念符合我国现代物流业发展的要求，也是我国传统物流转型 升级的不可抵挡趋势。虽然我国现阶段智慧物流发展前景较为乐观，但是存在的 问题也不容忽视，如何利用智慧物流最大限度地“降本增效”，已经成为现阶段迫 切需要解决的问题。 关键词：智慧物流；未来；发展趋势 1 智慧物流的基本含义与功能 1.1智慧物流的基本内涵 智慧物流是一种以信息技术为支柱，在物流的运输、仓储、包装、装卸搬运、流通加工、配送及信息服务等各个环节实现系统感应、整体剖析迅速处理以及对 本身的调整，实现物流规整智慧、发觉智慧、革新智慧和系统智慧的当代归纳性 物流系统。 1.2智慧物流的基本功能 感知功能：采用各种领先技术获得运输、仓储、包装、装卸搬运、流通加工、配送及信息服务等各个步骤的大批信息；及时完成数据汇集，使各方能确切掌控 货物、车辆和仓库的信息。 规整功能：既感知智慧之后把收集的信息通过网络传输到数据中心，用于数 据归档，搭建庞大的数据库。按部就班后加入新数据，使各类数据按需求工整， 实现数据的联系性、开放性及动态性；规范数据和过程，促进跨网络的系统整合。 智能分析功能：应用智能化的模拟器模式等办法解析物流难题。依据难题作 出暂时认定，并在施行流程中不断印证难题，察觉新难题，在系统运行中做到理 论与施行相结合。系统会自动调用原有经验数据，随时随地察觉物流作业活动中 的缺陷或者脆弱步骤。 优化决策功能：联合特殊需求，依照各样的情形来评价成本、时间、质量、 服务、碳排放和其他标准，评价基于或然率的风险行预定解析，联合拟定决议， 提议最合理有效的处理方法，使作出的决议更加精确科学。 系统支持功能：系统智慧集结呈现于智慧物流并不是分别自立，截然不同的 各个步骤自动运行，而是每个步骤都能互相关联，互通有无，同享数据，改良资 源配置的系统，从而为物流各个步骤提供最强大的系统支持，使各环节协作、协调、协同。 2 目前钢铁企业物流管理中的主要问题分析 2.1物流管理比较分散，缺乏整体规划 我国大多数钢铁企业由于自身运营模式、历史原因以及管理体制方面的影响，致使物流资源和各种运输资源集中程度不足。尽管都设置了独立运输部门以及仓 储部门，可是整体规划能力较低，物流管理还没有完全改变以前分管各片的管理 模式，所有物流环节均处于相互分割的状态，浪费了很多资源，并且增加了不少 无效作业环节，相关信息无法顺利流通，导致物流综合效率比较低。比如销售、 采购以及生产环节均设置了独立物流部门，同时职能性质比较相近的各个物流部 门因为不同环节之十分独立所以是相互隔离的，部门各自为政，销售物流、生产 物流以及供应物流也处于分割撕裂状态，经常出现集中卸车或者是压库等现象。
世界已被互联网占领，互联网未来10年将如何变化与发展? 1.互联网全球普及 根据国际电信联盟最近统计，全球互联网用户总数已经达到20亿人;而联合国公布的最新统计数字显示，世界人口在2011年底突破70亿大关。所以到2020年毫无疑问会有更多的人使用互联网。据国家科学基金会(National Science Foundation)预测，2020年前全球互联网用户将增加到50亿。联合国估计2020年世界人口将为75亿，大部分人将使用互联网。 2.互联网将成为物联网 到2020年，互联网预计将成为一个设备网络而不再只是一个计算机网络。根据CIA World Factbook 2009的统计，今天的互联网拥有大约5.75亿台主机电脑。而美国国家科学基金会则预计未来会有数十亿个传感器连接到互联网。在物联网上，每个人都可以应用电子标签将真实的物体上网联结。学校班车将接入互联网，父母可实时了解孩子上学或放学途中的情况。 3.互联网将成为无线网络 目前移动宽带网的用户已经呈现出爆发式增长的迹象，据Informa公司统计，2009年第二季度，全球移动宽带的用户数突破了2.57亿人。这表明3G，WiMAX等高速无线网络的普及率已经比去年同期增长了85%左右。近年来，亚洲地区是无线宽带网用户最多的地区，不过用户增长率最强劲的地区则是在拉丁美洲地区。按Informa预计，到2014年，全球无线宽带网的用户数量将提升到25亿人左右。 4.社交网络的巅峰 基于Web2.0技术的社交网络是万维网技术的最新应用，很大程度上改变了社会生态。Facebook自2004年2月4日上线以来，用户数量已经超过了已经超过了8亿，至今并未呈现出减缓的迹象，Facebook、LinkedIn、Twitter、Instagram以及Google+还会继续增长。美国新媒体公司Wetpaint联合创始人兼CEO本·埃洛维茨(Ben Elowitz)在TechCrunch撰文称，未来十年内，社交网络将与搜索引擎全面整合，成为一位不知疲倦的个人助理，为用户规划日常生活，提高决策效率。 5.SoLoMo将主导互联网 2010年，中国手机用户数量达到了7.38亿，全球手机用户数量已经超过了50亿。2011年5亿Facebook用户中有2亿为移动用户，活跃度比远高于台式机用户。未来十年内随着智能手机和平板电脑等移动终端的普及，进入移动互联网时代。 随着社交网络和移动互联网的兴起，Social(社交的)、Local(本地的)、Mobile(移动的)三概念的结合，也称社交本地移动，代表着未来互联网发展的趋势。LBS已经成为连接真实世界与虚拟网络的一道桥梁，SoLoMo将引领未来十年移动互联网走势。 6.互联网变得越来越轻 互联网正在变得越来越轻，意味着轻量、轻松、轻快、轻简、傻瓜化、碎片化，主要有四个方面。 智能手机、平板电脑等种种手持移动终端轻量化，人人都可随身携带一个图书馆。 微博(micro blogging)、轻博(light blogging)等新媒体的兴起，展示形式更加简洁、便捷，网络表达方式在变轻。 轻游戏崛起，网络娱乐方式轻简化，风靡全球的轻度社交类游戏《愤怒的小鸟》《偷菜》《抢车位》是多么的简单、轻松。 软件应用更轻了，从各种应用市场(App Store)里可以直接下载各种应用，不像以前那样需要拷贝光盘或软盘，还有许多是基于云服务的在线应用。 7.大数据时代 未来的十年将是一个“大数据”引领的智慧科技的时代。随着社交网络的逐渐成熟，移动带宽迅速提升，云计算、物联网应用更加丰富。更多的传感设备、移动终端接入到网络，由此产生的数据及增长速度将比历史上的任何时期都要多和快。 互联网上的数据流量，尤其是高清图像和高清视频流量，迅猛增长。2012年华为报告指出未来十年网络容量提升千倍，每个移动终端也会达到Gb级的连接速度。思科预计，到2012年，互联网每个月的流量将会增加44艾字节(exabyte，109GB)，仅每月的增量就是今天互联网流量的一倍多。 8.云计算大行其道 2009年，市场调研公司ABI Research在一份名为《移动云计算》的报告中提出，云计算不久将成为移动世界中的一股爆破力量，最终会成为移动应用的主导运行方式。根据Gartner的调查，到2015年，将有超过40%的CIO期望将其大部分IT运行在云中。 物联网也离不开云计算，物联网中的网络传输和管理服务就会利用到云计算。一位美国专家曾经预测说，全球只要5台计算机就可以满足人们的日常生活需要了。 9.语义网的春天 从20世纪80年代万维网之父蒂姆·伯纳斯-李(Tim Berners-Lee)提出万维网(WWW)构想以来，互联网进入飞速发展阶段。网络信息的沟通方式，从“人际交流”延伸至“人机交流”，语言科学与计算机科学结合的语义网，将是对目前互联网的一种扩展。 2010年Google收购了一家语义技术领先公司Metaweb。Metaweb运营着一个开放的语义信息数据库Freebase。Freebase和维基百科类似，不同的是，它完全专注于结构化数据及个人用户可行性操作。 2010年Facebook也公布了一个大规模的新平台Open Graph(开放图谱)，让Facebook里的每个物件都拥有独特的ID。通过Open Graph把其他社交网站建构的网络给连接起来，将创造一个更聪明、更与社交连接、更个人化也更具语意意识的网络。 10.虚拟世界脱胎换骨 作为将来的网络系统，林登实验室于2003年推出的第二生命(second life)得到了很多主流媒体的关注。Second Life是一个基于因特网的虚拟世界，2011年美国虚拟社区Second Life年收入达1亿美元。 第二人生在一个巨大的Debian服务器阵列上模拟了一个平面的，类似地球的世界，被称为Grid。平台只提供土地，土地上的一切由人自己决定，网民可以像建主页一样建设自己的“世界”，并能与其他人的“世界”相连，最终形成一个巨型的“虚拟世界”，全世界各 地的玩家可以相互交流。未来10年，虚拟世界将会得我们的现实生活更加数字化。 未来十年，将是移动互联网普及应用、云计算技术大行其道、SoLoMo占主导、虚拟世界脱胎换骨的十年。除了以上的变化，未来还有三网合一、网络电视、富媒体应用、电商社区化、带宽提速、实时搜索、3D互联网、5G技术、人工智能等各种趋势和突破。
一前言 二遥感信息技术基础 三遥感信息技术的应用 3.1遥感信息技术在环境监测方面的应用 3.1.1利用红外扫描仪监视石油污染 3.1.2利用遥感技术监测水体富营养化 3.1.3通过遥感技术调查废水污染和泥沙污染 3.1.4应用红外扫描仪监测水体热污染 3.1.5通过遥感技术分析水域的分布变化和水体沼泽化 3.2.遥感技术在大气环境监测方面的应用 3.2.1臭氧层 3.2.2大气气溶胶 3.2.3有害气体 3.2.4气候变化 3.3遥感技术在城市环境监测与管理中的应用 3.4应用遥感技术监控生态环境 3.5 利用遥感技术监测自然灾害 四遥感信息技术的发展趋势 4.1遥感影像获取技术越来越先进 4.2遥感信息处理方法和模型越来越科学 4.3 3S一体化 4.4建立高速、高精度和大容量的遥感数据处理系统 4.5建立国家环境资源信息系统 4.6建立国家环境遥感应用系统 五总结 六参考文
一前言 遥感，作为采集地球数据及其变化信息的重要技术手段，在世界围得到广泛的应用。自20世纪80年代以来，随着遥感技术的发展，遥感技术在理论上、技术上和实际应用上发生了重大的变化。在遥感数据源向着更高光谱分辨率和更高空间分辨率发展的同时，处理信息技术也更加成熟；在应用方面，结合了地理信息系统（GIS)和全球定位系统（GPS)，向着更系统化，更定量化的方向发展，是遥感技术的应用更加广泛和深入。 二遥感信息技术基础 遥感技术是指从飞机、飞船、卫星等飞行器上，利用各种波段的遥感器，通过摄影、扫描、信息感应，识别地面物质的性质和运动状态的技术，具有遥远的感知的意思。从上个世纪六十年代提出“遥感”这个词，到1972年美国陆地卫星计划发射了第一颗对地观测卫星,经过几十年的发展，遥感技术已经广泛地应用在军事、国防、农业、林业、国土、海洋、测绘、气象、生态环境、水利、航天、地质、矿产、考古、旅游等领域，影响了人类生活的方方面面,它为人类提供了从多维和宏观角度去认识世界的新方法与新手段，遥感技术能够全面、立体、快速有效地探明地上和地下资源的分布情况，其效率之高是以前各种技术无法企及的。 三遥感技术在环境科学中的应用 3.1.遥感技术在水污染监测方面的应用 3.1.1利用红外扫描仪监视石油污染 全球每年排入海洋的石油及其制品高达1000万吨，利用多光谱航片可对海面石油污染进行半定量分析，将彩色航片同步拍照与近红外片做的彩色密度分割图相比较，更精密地判断和解译信息，参照图片画出不同油膜厚度的大致分级图。通过彩色密度分割图像，特别是数字密度分割图，可以更准确地判断油量的分布情况。通过彩色密度分割可把相差零点零几厚度的海面油膜区分出层次来，这有利于用航空遥感对海面油的扩散分布和半定量研究。浓度大的地方是黄色，往外扩散的油膜变薄，呈黄紫混在一起的颜色，再往外扩散的油膜就更薄些呈紫色。通过对污染发生后各天的气象卫星图像的对比分析，确定油膜的漂移方向，计算出其扩散速度和扩散面积。 3.1.2利用遥感技术监测水体富营养化 浮游植物中的叶绿素对蓝紫光和红橙光有较强的吸收作用，当水体出现富营养化时，我们就可以利用遥感技术推算出水体中的叶绿素分布情况。赤潮区的海水光谱特征是藻类、泥沙和海水的复合光谱，另外有机或无机颗粒物也会吸收入射光，影响水体的透明度。 3.1.3通过遥感技术调查废水污染和泥沙污染 废水的颜色与悬浮物性状千差万别，特征曲线上的反射峰位置和强度也不大一样，可以用多光谱合成图像进行监测。水中悬浮泥沙的浓度和粒径增大，水体反射量也会相应增加，反射峰随之红移，定量判读悬浮泥沙浓度的最佳波段是0.65～0.85微米。 3.1.4应用红外扫描仪监测水体热污染 应用红外扫描仪记录水体的热辐射能量，真实反映其温度差异。在热红外图像上，热水温度高，辐射能量多，呈浅色调。冷水和冰辐射能量少，呈深色调。热排水口处通常呈白色羽流，利用光学技术和计算机对热图像作密度分割，根据少量的同步实测水温，画出水体等温线。
浅谈智能停车场未来五大发展趋势 近年来，许多企业结合国内行业现状和特点开发出较高技术水平的停车设备，相关技术得到大幅提升。目前国内停车场企业约有200家，具有一定研发生产实力的企业约40家。主要分布在深圳、广州、上海、北京等经济较发达城市。 尽管如此，我国停车场管理系统行业的核心技术与设备水平仍然与国际同行存在着一定的差距。最突出的表现在于部分核心技术仍然还是国外的技术专利，比如远距离读卡技术等。 此外，行业暴露的问题还表现为系统设计不够合理，脱离行业的实际需求，造成新型停车场管理技术无法在实际应用中体现优势，甚至成为制约其发挥管理功能的枷锁。比如目前市场上最先进的平面停车场技术之一--车牌识别快速系统，理论上可以实现进出口无人看守，但是在实际应用中，因为施工或者设计等原因，出现了车牌无法自动识别的问题，需要人工补录，影响了系统功能的发挥，同时还为停车场增加了不必要的麻烦和人工、设备的成本。因此，如何提升技术研发水平和制造水平成为了行业的重要课题。 智能停车场发展趋势 停车场管理系统设备应用领域非常广泛，国内各种大型或超大型商业收费停车场(机场、体育场、展览中心)、中小型商业收费停车场(酒店、写字楼、商场、剧院配套)、小区停车场等都有相应的应用，且不同的停车场对系统软、硬件的要求都有所差异。传统的停车场管理系统只解决了出入口控制的问题，对于停车场内部的停车引导、找车、快速进出等功能则鞭长莫及，而且在收费这个环节上也存在缴费方式单一、人工管理效率低下、存在收费漏洞等问题，更别说进行停车场整体的系统整合及资源优化配置了。智能停车场的发展趋势有以下几个方面： 1、停车场实现联网共享数据，打破信息孤岛，建设智慧停车物联网平台，实现停车诱导、车位预定、电子自助付费、快速出入等功能。 2、停车诱导、车位引导和反向寻车系统快速普及，目前在建的停车场越来
中国住宅项目未来发展趋势的设想经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。 家是住宅的内容，住宅是家的物质寄托。正是人们需要有个物质寄托的地方，所以才出现了住宅。由于人们处于对不同需求的影响住宅建筑就出现了。 在生理上；睡眠，休息，食物，水，卫生，空气，阳光等等让我们觉得家是必须的 在安全上：一般居住安全，防卫安全，环境污染控制，噪声控制，事故防范，交通安全 心里需求：交往私密，体验活动，玩，建造，美感等等。正是处于种种人们的需求，住宅建筑就诞生了，他解决了人们迫切的需求。这只是住宅建筑的开始。 中国住宅历史悠久，早在几千年之前，住宅就已经出现了。传统住宅即民居。中国传统民居大部分采用的木结构，当然材料也主要是木头，泥土，砖瓦，还有石材。古代民居的类型有干阑式，井干式，穹庐式，窑洞式，合院式。下面以唐朝建筑为例来阐述传统民居。 一般而言大宅邸都是以前堂廊院和后寝廊院前后相重构成主轴线，若干小廊院围绕在左右，后寝院后方布置花园，再在最外层围以宅墙构成。少部分高等级宅邸会出现或左或右的副轴线。一般而言，宅门不开在宅邸主轴线上，而居于宅邸东南的位置，但高等级宅院允许将宅门开在主轴线上（《营缮令》云常参官宅邸按“轴心舍”制，轴心舍到底是指前堂和后寝两厅各作工字厅制还是指宅门开于中轴线上，众说纷纭）。廊院之间可以相连也可以有街巷相隔，但不允许前堂院和后寝院之间的隔巷成为贯穿整座宅邸的东西横街，这样是僭制（仅有皇宫可以使用这样的永巷制）。一般小宅院也分为三进，一进为堂室，二进为厨房，三进为后院马厩。这是当时最常见的做法。等到了清朝，四合院住宅逐渐成了主流住宅建筑，很多四合院一直保留到今天。 自建国以来，整个社会制度发生了彻底的改 变，住宅也发生了明显的变化 第一代：经济节约型，从建国到改革开放前， 这种形式的住宅也算满足了一代人对住房的要求， 但随着社会的发展，这种形式的住宅已经不能满足 人们对住房的要求了。于是第二代住宅诞生了。 第二代：使用经济型，从改革开放开始，以八 五住宅为代表。
国际物流未来的发展趋势 观察今天国际物流的发展，离不开世界经济发展的大背景：那就是席卷世界的经济全球化。经济全球化是当今世界发展的最重要趋势，其他趋势不能不受到这一趋势的影响和制约。 在经济全球化的推动下，资源配置已从一个工厂、一个地区、一个国家扩展到整个世界。国际物流通过现代运输手段和信息技术、网络技术，降低了物流成本，提高了物流效率，在国际贸易和全球资源配置中发挥着越来越大的作用。作为新崛起产业，国际物流正越来越引起人们对它的关注和重视。经济全球化为国际物流发展带来前所未有的机遇 国际物流是现代物流的重要组成部分，是国际货物跨越国与国、地区与地区之间的一种物流运作方式。在经济全球化的条件下，当前国际物流的发展，正面临着前所未有的机遇。 1.国际贸易的急剧扩大，为国际物流提供了广阔的发展空间 进入新世纪以来，国际贸易高速增长，规模急剧扩大。2000年至2007年，世界货物贸易的年均增长率5.5%，两倍于同期世界产出的增长，2007年国际贸易总额高达28.1万亿美元，货物贸易量增长了7.5%，比同期世界GDP增速3.5%高一倍以上。世界总出口额占世界GDP的比重，1980年仅为21.79%，2001年上升到24.67%，2007年达到34.6%，6年内比重上升了10个百分点，是过去21年增幅的3.4倍多。全球国际贸易的货物流程，90%是由海上运输来完成的。据联合国贸发组织（UNCTAD）的一份最新研究报告显示，2006年全球海运总量达到了惊人的74亿吨，平均每天有2000多万吨货物在海上流动着，比2005年增长了4.3%。2007年，全球的商船总吨位已超过10亿载重吨，比上年增加了8.6%。波罗的海干散货运价指数经历了前所未有的上涨行情，突破了11000点大关，比2006年底的4400点上涨了250％。随着国际贸易的快速增长，各国的贸易依存度也不断上升。2001~2007年，世界贸易依存度从48.4%提高到69.5%，其中出口依存度从24.1%提高到34.6%。同期发达经济体的贸易依存度由46%提高到56.5%，发展中经济体由57.6%提高到73.4%。世界贸易依存度的大幅度上升，表明了国与国、地区与地区之间的世界经济联系进一步加强，也表明了以国际贸易为基础的国际货物流动在世界范围内更加波澜壮阔地加快推进。 2.国际产业的重新分工布局，为国际物流发展提供了广泛的服务 经济全球化使越来越多的国家被卷入其中。从国际分工看，相互依存、优势互补的分工程度大大提高，制造业重心继续东移。原来的传统垂直分工体系，是由发展中国家提供能源、资源和原材料、发达国家提供工业制成品的两极配对，现在已演变成一般发展中国家提供能源和资源、以中国为首的一些新兴经济体提供大部分工业制成品、发达国家提供关键技术、零部件、高端产品和服务、最后进行总集成或总装的格局。在出口结构上，世界制成品的出口约占总出口的70.1%，北美制成品出口占比超过73.5%，欧洲78.4%，亚洲制成品出口占比也高达81.9%。中东、非洲和独联体国家2/3出口则依赖燃油和矿产品，中南美洲农产品出口占到23.8%，燃料和矿产品出口占42.4%。最不发达国家3/4出口收入来源于初级产品，只有1/4来源于服装制成品出口。在进口结构上，发达国家是最终的消费和进口市场，美国进口占据了世界进口总额比重的15.8%，欧盟25国为39.2%，日本为4.8%，三者合计高达60%，世界货物进出口的一半以上都为10个发达国家拥有。近几年，“金砖四国”进口份额从2001年的6.3%上升到
展望互联网的未来发展趋势 互联网的到来也许并不像电，不像火那样让人顿时感到光亮，但它的影响却是“润物细无声”式的，很多人把互联网单纯等同于网上冲浪，如果你问他，没有互联网的话他会怎样，他也许会拍拍胸脯说，大不了我不斗地主，不聊QQ，不去淘宝，不逛论坛……云云，而实际上，互联网的应用绝不仅仅止于此，如果某一天你不能从银行转账，不能预订机票，遇到解决不了的问题不能随时随地Google一下……你会不会觉得非常不习惯？所以我们知道，互联网已经成为越来越多人生活中无法缺少的一环，既然如此，我们就来做个预言家，看看互联网在未来会有哪些看得见想得出的发展趋势。 互联网将进入全民时代 在未来，使用互联网的人一定越来越多，虽然这看上去是废话一般，但却是个不争的事实，也许以前因为经济、文化等因素致使很多像我们父母那一代的人无法接受互联网，但如今九年义务教育已经让文盲越来越少，而且电脑以及宽带费用也都个顶个地往下跌，一切都不是问题了，全民互联网时代自然也就来了，就像国家科学基金会所预测，2020年前全球互联网用户将增加到50亿。 电子计算机将不再“一家独大” 现如今电脑仍然是人们互联网应用的主体设备，而未来，这种情况将会得到改变，取而代之的是更多的城市基础设备，据国家科学基
金会预计,未来会有数十亿个安装在楼宇桥梁等设施内部的传感器将会被连接到互联网上,人们将使用这些传感器来监控电力运行和安保状况等，据估计，这数量要远远超过用户数量，何况计算机乎。 无线化是必然趋势 现在人们的生活、工作圈子已经得到了前所未有的扩大，今天这里明天那里，所以无线网络大受青睐，而在未来，一定有过之而无不及。按Informa预计，到2014年，全球无线宽带网的用户数量将提升到25亿人左右，所以说无线化是必然趋势毫不为过。 互联网的网络管理将更加自动化 除了安全方面的漏洞之外，目前的互联网技术最大的不足便是缺乏一套内建的网络管理技术。国家科学基金会希望科学家们能够开发出可以自动管理互联网的技术，比如自诊断协议，自动重启系统技术，更精细的网络数据采集，网络事件跟踪技术等等。 互联网技术对网络信号质量的要求将降低 随着越来越多无线网用户和偏远地区用户的加入，互联网的基础架构也将发生变化，将不再采取用户必须随时与网络保持连接状态的设定。相反，许多研究者已经开始研究允许网络延迟较大或可以利用其它用户将数据传输到某位用户那里的互联网技术，这种技术对移动互联网的意义尤其重大。部分研究者们甚至已经开始研究可用于在行
我国遥感产业发展的现状 一．引言 遥感技术是20世纪60年代兴起的一种探测技术，是根据电磁波的理论，应用各种传感仪器对远距离目标所辐射和反射的电磁波信息，进行收集、处理，并最后成像，从而对地面各种景物进行探测和识别的一种综合技术，通过遥感技术，可查询到高分一号、高分二号、资源三号等国产高分辨率遥感影像。1它集中了航天、航空、电子、计算机、现代光学以及生物地学等学科的最新成就,成为一种先进而有效的资源调查、环境监测及区域开发综合评价分析手段。遥感科技被公认是一种大容量的信息获取手段,在各个领域的应用中已显示出明显的社会经济效益,从而日益受到重视。根据联合国不完全的统计,目前全世界至少有1,400多个组织从事遥感活动。美国每年利用陆地卫星所得的效益为14亿美元,利用气象卫星资料避免各种损失为20亿美元,并预测政府在今后每年可以从商业化遥感活动中获取税收14亿美元。2现代遥感技术的发展趋势是由紫外谱段逐渐向 X射线和γ射线扩展。从单一的电磁波扩展到声波、引力波、地震波等多种波的综合。3 我国已成功发射并回收了10多颗遥感卫星和气象卫星，获得了全色像片和红外彩色图像，并建立了卫星遥感地面站和卫星气 1百度百科遥感技术 2《中国科技论坛》1986年第5月 3中国测绘网现代遥感技术发展的趋势与展望
象中心，开发了图像处理系统和计算机辅助制图系统。从“风云二号”气象卫星获取的红外云图上，我们每天都可以从电视机上观看到气象形势。4此外，作为我国卫星遥感平台代表的北斗卫星已得到国际范围的认可。 二．数据与方法 1950年代组建专业飞行队伍，开展航摄和应用。1970年4月24日，第一颗人造地球卫星。1975年11月26日，返回式卫星，得到卫星像片。80年代空前活跃，六五计划遥感列入国家重点科技攻关项目。1988年9月7日中国发射第一颗“风云1号”气象卫星。1999年10月14日中国成功发射资源卫星1 之后进入快速发展期--卫星、载人航天、探月工程等…随着科学技术的进步，光谱信息成像化，雷达成像多极化，光学探测多向化，地学分析智能化，环境研究动态化以及资源研究定量化，大大提高了遥感技术的实时性和运行性，使其向多尺度、多频率、全天候、高精度和高效快速的目标发展。遥感影像获取技术越来越先进；遥感信息处理方法和模型越来越科学神经网络、小波、分形、认知模型、地学专家知识以及影像处理系统的集成等信息模型和技术，会大大提高多源遥感技术的融合、分类识别以及提取的精度和可靠性。统计分类、模糊技术、专家知识和神经网络分类有机结合构成一个复合的分类器，大大提高分类的精度和类数；53S 4中国测绘网遥感平台 5国土资源遥感