房地产开发建设项目管理课程
复习提纲
一、房地产开发建设项目管理与工程管理
1.项目管理
贯穿于策划、融资、让项、设i十、报建、施工、监理、予售、验收备案、交付使用、办理房产证、直至物业管理的整个过程。
2.工程管理
工程管理是项目管理的中间环节
工程管理围绕施工安全、质量、二期、成本控制、文明卫生、资料整理’以施工单位为施工主体去实施，监理单位进行全程监督。
工程管理包含的内容：
内部管理：技术、计划、安全、质量、环境、资料和信息、资金、设备材料管理，施工单位、监理的管理，事故处理。
外部管理：与设计单位及与政府各主管部门的联系协调、法律关系的处理等等。
二.工程管理的主要阶段
工程管理大体可以分为：前期准备、设计、招标、施工、验收、交付使用阶段。
1.前期工作：
组织修建性详细规划设计和方案设计一一初步设计一一施工图设计，以及报批手续。
2.施工场地地质勘探与测量
提供勘察报告；
施工场地测量：
放线测量，发放《建设工程放线测量记录册》；
验线测量；
竖向测量;
沉降观测。
3.施工场地平整，达到“三通一平”。
施工场地的平整，与市政道路衔接；
临建设施与围墙；
施工用水用电。
4.办理相关手续
办理《建筑工程施工许可证》；
办理施工标牌，
办理《余泥排放证》。
三、办理好各项报建审批手续：
国上房管局出具用地文件；
1.建设用地通知书；
2.国有上地使用权出让合同；
3.建设用地批准书；
4.国有土地使用证；
5.城市房屋拆迁许可证，拆迁结案。
规划局报建审批手续；
1.建设用地规划许可证；
2.规划设计要点；
3.规划方案批复；
4.建筑方案批复；
5.电子文件验审；
6.建设工程规划许可证(附：建筑工程报建审核书，批准的建筑施工图)；
7.城市勘测成果资料审核书；
8.
签定《建设工程档案报送责任书》。
建设主管部门及质量安全监督站：
1.初步设计批复；
2.基坑开挖设计批复；
3.施工图设计审查通过；
4.配套设施建设费交纳；
5.领取施工许可证。
6.质量安全监督站办理建设工程质量安全登记。
其他部门：
1.项目立项或投资计划批文；
2.建筑设计防火审核意见书；
3.防雷设施设计审核书；
4.防空地下室审核意见书；
5.环境影响报告书及审查意见，建设许可证；
6.建设项目设计卫生审查认可书；
7.白蚁防治合同书；
8.地震安全评价；
9.地铁部门对基坑开挖及攴护方案的审核意见；
10.向城建档案馆交付工程竣工档案保证金。
四.施工图设计
主要专业：
1，建筑专业施工图
2.结构专业施工图
3.电气专业施工图(包括消防设施)
4.给排水专业施工图(包括消防设施)
5.空调专业施图(包括消防设施)
按建设部文件规定，对施工图执行强制性标准、规范进行独立审查。经审查合
格的施二图才能进行施工
配套专业：
1，幕墙工程；
2.钢结构工程；
3.防水工程；
4.人防工程；
5.环保工程；
6.备用发电机组；
7.电梯安装；
8.智能系统工程；
9.管道煤气工程；
10.外供电工程；
11、外供水工程;
12.市政排污工程;
13.绿化工程；
14.室外与景观照明；
15.装修工程。
五，工程的招投标
1.招投标的法规
按照国家和省颁布的法规，建筑工程依法实行招标发包。招标方式有公开招标
和邀请招标二种。各个法规都是遵循公开、公平、公市和诚实信用原则。
2.招投标的手续和招标代理
建设单位应该到广州市工程交易中心办理招标审批手续，按批准的方式进行招标。选择招标代理机构从事招标代理业务
招标人也可以选择招标代理机构先对工程监理单位进行招标，确定了工程监
理单位后，再委托工程监理单位对施工工程进行招标代理，工程监理单位有招标
代理资格。
3.中标与签定合同
经过招标评审，确定中标人，发出中标通知书，招标人与中标人签订合同。
在招标文件中会有施工合同文本，通常采用国家标准文本，基本文本为通用条款，
其内容基本要执行，具体项目的条件在专用条款加以明确。
在总承包的基础上业主可以将部分专业工程进行分包，分包单位接受总承包管理。
施工总承包合同及分包合同都应有接受监理工程师监理的条款。
六、工程监理
1.监理规范
国家《建筑法》中明确规定工程监理制度，监理规范对监理机构、职贵、监理规
划、监理工作、资料部作了规定。
实施工程监理的监理单位应具备相应的监理资质才能在建筑市场进行工程监理。
2.施工工程监理
监理工程师实施监理工作。
监理人员包括:总监理工程师、总监理工程师代表(总监代表)、专业监理工程师、监理员。实行总监理工程师负责制
3、监理原则
工程监理应该掌握独立、公正、自主的原则，同时维护惶业主和施工单位的合
法权益。按合同约定为依据，同时执行国家及地方政府主管部门的法规，代表业主对监理项目工程的安全、质量、进度、环保、成本控制进行技术监督。
4.监理的纲要
监理大纲；
监理规划；
监理细则。
七.各方的法律关系
在工程施工过程中，业主签订相关合同是直接合同关系。但监理单位与施工单位是通过与业主合同中的条款约束。
八.工程施工管理
1.工程分类
一个建设项目叫单位工程，再分为好些部分叫分部工程，每一个分部工程又分为许多分项工程。
如某大厦可以作为一个单位工程。土建方面可以分为基础工程、主体结构工程程、门窗工程、装饰工程、天面工程等分部工程。分部工程中如主体结构工程中
又分为钢筋工程、摸板工程、混凝土工程、砌砖工程等分项工程。机电设备安装
工程中分为电气工程、电梯工程、给排水工程、通风空调工程等分部工程。分部
工程中如给排水工程可分为泵房工程、管道工程；电气工程中可分为变配电工程、
线缆工程、照明工程；通风空调工程中分为冷气机工程、风管工程、泵房工程、
制冷管道工程等分项工程。
2.基坑工程
完好的挡上交护和止水结构是基坑歼挖工程的关键。
深基坑：一般开挖深度大于5米称之为深基坑，对深基坑的挡土支护结构安全和防水的要求更加注重。
基坑支护结构方案：基坑开挖有明挖或暗挖方式，常用的是明挖。明挖挡上上水
常用的是交护桩加内交撑。
建设主管部门规定了深基坑工程交护设计要报批，由建设主管部门组织专家组进行严格的审查。
3.施工现场的管理组织
建设项目施工现场主要由三部分管理人员组成：
业主管理人员，施工单位项目班子，监理单位的监理班子，以施工单位人员为项
目实施的主体，实施和完成按设计图纸所确定的建设内容。
施工单位对承接施工项目实行项目经理责任制。
实工单位同时还要为项目经理配备足够的各方面现场管理人员(五大员)：技术、安全、材料、资料、预结算。
工程监理实行总监理工程师负责制，专业结构齐备组建监理班子，由总监理工程
师领导，实行岗位责任。总监理工程师须经业主认可。
业主的管理人员。
业主管理人员组织施工图纸会审，审签施工单位编制的经监理审核的施工组织设
计，签认日常施工中需要业主签认的文件，签认工程进度款，参加工地的工程会
议，协调施工单位与监理单位出现的矛盾，协调施工单位与外部环境的关系。
4.工程管理的具体内容
图纸会审
在施工前，业主管理人员召集设计、施工、监理人员对施工图进行会审，由施工、监理人员或业主对施工图不明部分提出疑问，对存在的不足、错漏提出修改意见，由设计人员作解答
或修改。设计的修改一定要经过必要的程序，业主要同意，设计要签字盖章，以后要作为竣工验收的依据和归挡的资料。
工地例会
施工工地现场应定期开工地例会，由总监主持，业主、监理人员、施工项目经理及有关人员参加。
巡视和旁站
监理人员要经常对施工现场进行巡视检测，重要环节旁站监督。
设备、材料按规定检查合格证及必要的抽检。
5.管理大纲
施工项目管理大纲是由施工单位编制的施工组织设计。内容包括：
工程概况、施工方案、进度计划一开工日期、资源与人力用量、施工机械安排、质量控制、安全与文明施工、施工场地平面布置图等。
施工组织设计需要经过总监理工程师审核并报业主同意后，施工项目组才能按施工组织设计进行组织施工。
6.安全管理
安全第一的概念
施工单位项目经理对安全生产全面负责，现场要设专职安全员，总承包单位对安全生产负总责，分包单位对分包工程的安全承担主要责任。
有明确的安全生产保障措施，教育、检查、安全设备配置，注意事项。
安全管理的范围
安全工作是保证施工过程中人员、设备、器械、材料以及已施工的结构和设备的安全。
安全教育与安全措施是安全提前防范的重要工作。
7.质量管理
质量标准
施工合同确定了工程质量目标，质量管理是工程的核心问题。质量控制的依据是设计图纸及其说明，国务院颁发的《建设工程质量管理条例》，还有建筑安装
工程施工及验收规范，建筑安装工程质量检验评定标准，各类专业技术规范，省市地方政府和建设主管部门颁发的规定等。
影响工程质量的5大要素是：人、材料、机械、方法、环境(同称为4MIE）。要做到全过程控制，即事前控制、事中控制、事后控制，关键是预防控制、过程控制。
严格的管理制度
施工单位要有一套良好的管理办法和严格的管理制度，有比较稳固的施工队伍，比较成熟的施工工艺和技术标准，较强的技术力量和完善的机械设备，这些都是对施工质量保证的条件。
加强施工人员的职业道德、纪律、技术、工艺的培养和管理，关心现场施工人
员的心身健康和劳动保护。
施工机械是施工的物质基础，必须配备必要的检测手段和检测设备
隐蔽工程是保证施工质量的关健。
8.计划进度管理
建筑工程的施仁牵涉到劳力、技术、工艺要求、设备、材料、水电、道路、
时间、气候、资金等诸多因素，需要综合考虑，科学安排。按施工组织计划中
的进度计划实施控制。
计划要预先编制，在使用过程中协调，也会进行调整。
9、成本控制
工程预付款支付按合同约定交付。
进度款支付一般按月支付进度款，要经监理审核。
10.环境保护与文明及卫生施工
文明施工内容
文明施工是保持施工现场环境和施工秩序在良好的状态，是现代施工的基本要求之一。控制和减少施工对环境的污染和危害，控制夜间施工对周围环境的影响，余泥排放与运输，工地车辆出入口的良好状况，是丈明施工管理的内容。项目经理是文明施工的负责人。
建立检查制度，每天检查，阶段检查。
卫生管理
施工场地的办公、宿舍、厨房、厕所和浴室、围墙、以及环境的卫生，施工人员个人的卫生，人员的健康保健，也是文明施工的一个方面。
省、市建设主管部门都颁发了文明施工的管理规定和检查办法，一定要认真执行。
11.信息与资料的管理
信息是工程控制的基础。施工过程是动态过程，所以要进行动态管理，需要掌握经常变化着的情况即信息。所以信息是决策的依据。
工程管理的资料
管理的资料范围包括：各种批文、设计文件图纸工程进行过程中的质量、进度、投资、安全、环保、事故情况；规范、标准、标准图集、检查和备案需要填写的表格等等。要专人记录整理归类保管，
计算机的文档管理
计算机管理便于分类、保存、查询、打印、远程传递、集中控制，做到上下沟通，各方沟通，统一调配，各方协调，提高了效率。
按照《城市建设挡案管理办法》，为保证城建挡案完整、准确，建筑工程中的工程档案必须在工程竣工验收后的6个月内向城建挡案馆报送工程竣工档案。
12.主要材料和设备的采购
建筑材料
施工合同中一股约定是包工包料，由施工方负责采购和保管，而且包在总干报价之内。政府建设主管部门编制有材料执行定额，也提供一些季度调整价差，但市场行情有时波动很大，就是要承担行情风险。
主要设备
牵涉面广，专业很多，技术要求高，产品要求多，变化快，应该多咨询、市场调查。
13.内外关系的协调
在工程整个施工过程中会出现各种牵涉到各方面的问题，都需要协调解决。协调要掌握法律法规的常识，地方主管部门规定，经济知识，心理意识，艺术手
段。
14.计划调整与设计变更
调整变更应该通过一定的程序，经设计、施工承包商、监理、业主等方面的需要方能认可，才可以变更。牵涉到经济费用的应该协商合理解决。
15.风险管理
工程承包过程中会出现各种风险，如设计缺陷，施工不当，天气变化，材料价格上涨过高，投资资金欠缺，政府法规的变化，合同遗漏等。这些风险有技术的、经济的、自然的、行政的；有可估计的、不可估计的、不可抗拒的。在合同法律条文上，对不可抗拒的风险有专门的条款，规定了合同双方的执行准则。但在签定合同前，各有关方应该注意到正常情况下的执行风险，加以条文约定。
16.法律争议与索赔
在合同中应该有违约责任和违约赔偿的条款。一旦出现违约，就按合同条款认定责任和处理赔偿。
出现争执，通过友好协商解决。在协商不成时，可以通过仲裁解决，双方服从仲裁结果。也有通过法院诉讼，由法院裁决。
九.竣工验收
1.竣工验收的阶段
在施工过程中就要分阶段验收，分项工程验收、分部工程验收，隐蔽工程验收，全部工程完毕各项合格才能进行竣工验收。
工程施工前，对一些施工项目(如检查轴线桩和水平桩等)进行预检是防止出现差错的措施。
为加强结构安全，设备使用功能安全，对某些分项、分部工程(如基础和主体结构工程等)必须严格执行办理中间验收手续。
主体工程竣工验收
主体工程完工以后装饰工程未完之前，对主体工程先进行竣工验收。
2.竣工验收的条件
合同完成
施工单位按合同约定的内容全部完成工程任务，土建、给排水、电气、发电机、电梯、空调通风、工程完成并能达到使用。各分部工程质量验收合格，提供完整的技术挡案和施工管理资料。
施工单位对竣工验收的准备：
成品的保护、临时设施拆除、场地道路硬化、环境绿化、编制竣工图和工程挡案资料的准备、移交工程挡案资料清单、编制竣工结算表；
组织自检复验：
施工单位自检合格后，提出《工程竣工报告》，竣工验收通知书，工程质量保修书；
准备工程竣工工程验收资料送质监站抽查；
提交《验收申请表》向业主申办验收。完成验收后办理备案手续。
3.质量的评定
质量鉴定是工程验收的基础，施工单位向监理单位提交工程竣工报告》及工程技术资料、总监理工程师核查签署意见，监理单位对工程质量进行评定，发出《工程质量评估报告》和《工程竣工报告》提交业主。目前质量评定等级标准是“合格”和“不合格”，评定为“合格”可以进行竣工验收。
4.主要建筑材料和设备试验报告。
5.勘测、设计质量检查意见。
6.质监站抽查安全资料及工程管理资料，发抽查意见书。
7、施工单位提交《工程质量保修书》、商品住宅的《住宅质被保证书》、《住宅使用说明书》。
8.发电机和电梯质量验收书和准用证。
9、消防、环保、卫生防疫部门、人防部门验收文件。
10.燃气使用文件。
11.气象主管部门的防雷验收文件。
12.规划部门验收(包括验线)文件。
13.业主己按施工合同的约定向施工单位交付工程款
14.竣工验收程序
业主组成工程竣工验收的验收组，由勘测、设计、施工、监理等部门代表组成；
组织验收方案，提交质监站。
验收组审查业主、勘测、设计、施工、监理等部门的技术管理资料。
验收组现场查看施工质量情况。
验收组签署验收意见。
向质监站提交《单位工程质量验收记录》。
质监站对质量验收的组织形式、验收程序、验收标准进行监督，现场抽查，发
出《建设工程施工质量监督意见书》
15.工程结算
施工单位根据施工图、定额、标准、价格编制的予算作为工程结算的依据，经过监理、业本和银行的审核后在工程竣工验收后支付到95%，留5%作为保修款。
16.装修工程的竣工验收
装饰工程完工后的工程竣工验收。
单位工程的装饰工程全面完工后，在主体工程竣工验收的基础上，消防主管部门才能进行消防的最后的验收。
17.验收备案
业主取得有关主管部门出具的工程质量、消防、规划、环保、城建档案等验收文件或准许使用文件后，编制《建设工程竣工验收报告》，业主、施工、质监站、备案机关、城建档案管理部门各执一份。
业主向备案机关领取《备案表》，连同备案要求的文件向备案机关备案。
备案机关在《备案表》上签署备案意见，业主、施工、质监站、备案机关·
城建挡案管理部门各执一份。
质监站向验收备案机关提交《建设工程质量监督报告》。
十，交付使用和保修期
1.业主应提前组织好物业管理机构做好接管物业的准备。
2.工程全部验收手续完备后，施工、监理清场，物业管理公司接管，安排交付使
用。
3.对电梯、发电机、中央空调系统、消防灭火系统和消防自动报警系统、配电系
统、弱电系统(智能管理系统、安全保卫系统、停车计费与管理系统等)这些
专业工程，安装施工单位应按合同约定负责对业主安排的管理人员进行技术培
训，以便良好的掌握设备顺利运行。
4.土建施工单位和安装施工单位应该在保修期内进行回访以及做好保修上作。保修期期间，业主发现问题后及时通知施工单位，施工单位尽快派人前往检查，确实是由施工责任造成的质量或使用功能不良的，施工单位负责维修，直到达到正常使用标准。
5.保修期结束，业主交付最后余下工程款。
十一.物业管理
1.物业管理的法规
为加强物业管理，保障业主合法权益益，政府部门制定《物业管理办法》，规定业主代表大会和业主委员会的产生，业主对物业管理的权利和义务。
2.物业管理的机构
由物业管理公司进行管理和提供服各，物业管理公司应当持有物业行政主管部门核发的资质证书，并向工商部门注册有营业执照。建设单位和业主委员会应当采取招标方式聘选良好的物员管理公司，签定物业管理合同。
3.物业管理公司的服务管理
公共秩序的维护和安全防范：
社区文化娱乐设施：
建筑和设备校场地和绿化的使用到管理维护：
午辆行使和停放行理；
档案资料管理，
4.物业管理公司的技术处理
技术计理包含的内容：
建筑物中共用部分的维护：基础、地下室、柱、梁、楼板、承重墙、屋顶天面、梯间
共用设备部分：上下水管、水箱、水泵、消防设施、电梯、配电柜(箱)、供电线缆、公共照明、防雷设施、
5.开发商应该向物业管理公司移交物业管理所需要的资料;
经审批过的建筑规划图、基础、建筑及结构竣工图;
设备竣工图—给排水、电气、弱电、通风空调、市政排污、管道燃气;
地下管网图;
规划和质量验收文件;
房屋产权明细表。
《房地产开发与经营》课程教学大纲 课程名称（中文）：房地产开发与经营 课程名称（英文）：Real estate development and operation 课程编码：GL052120 开课学期： 学时数、学分数： 40学时 2.5学分适用专业：房地产经营管理、其他管理类专业先修课程、后续课程：经济学、工程经济学、建筑学、房地产市场 一、教学目的与任务 本课程是工商管理专业（房地产开发经营方向）的一门专业必修课，亦是其他各类管理专业的专业课；并可以作为从事房地产开发、经营专业人员以及房地产行政管理部门专业人员应该掌握与必备的一门重要课程。课程任务在于指导学生全面了解和掌握房地产开发与经营的基本理论和基本规律，掌握房地产开发和经营的基本方法，为将来解决实际问题奠定基础。 通过该课程的学习，使学生掌握房地产开发和经营的基本理论和方法，掌握房地产综合开发的基本程序及其效益评价，全面了解房地产开发和经营过程中相关的法律法规，并且能够运用基本原理和方法分析和解决实际问题。 二、教学内容与基本要求 第一章绪论 教学要求： 本章讲述房地产开发与经营的相关概念、内容和特点，对学科的形成、研究内容和方法也作了介绍。要求掌握房地产开发与经营的基本含义、特点，把握房地产开发与经营的形式和内容，了解该学科的研究内容和方法。 主要教学内容： 第一节房地产开发与经营及其特点 一、房地产开发与经营的基本含义 1 房地产开发 2 房地产经营 3 有关概念的讨论 二、房地产开发与经营的特点 1 房地产开发与经营难度较大 2 房地产开发与经营风险较大 3 房地产开发与经营政策性强 第二节房地产开发与经营的形式和内容
房地产开发与管理 第一节房地产开发 第二百六十三条计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。 对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。 基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。 项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。 凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。 第二百六十四条前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。 与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。 （1）建设项目的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托进行设计。 （2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计项目委托书，经经理批准后，才正式
抽设计单位委托设计。 施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。 无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计标准。 （3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程项目，更应积极组织力量完成。 （4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计项目任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其他有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费标准，按市政府有关规定执行。 （5）设计室建立工序管理体系：
对于房地产开发项目管理的重要性 摘要：本文就房地产开发管理工作展开了简要论述，为了创造更高的效益,房地产行业越来越重视项目管理这一关键环节。 关键词：房地产；项目管理；重要性 Abstract: this paper on real estate development management has briefly discussed, in order to create greater benefit, the real estate industry pay more and more attention to the project management as a key link. Keywords: real estate; Project management; importance 一、前言 随着改革开放，我国人民生活水平得到极大改善，因此居民对住宅小区的住房要求与条件越来越高。这样不但给房地产开发企业商带来了巨大机遇，而且促使房地产企业越来越重视房地产开发管理工作，针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的管理工作，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益。 二、房地产开发项目管理含义 房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。房地产开发项目管理的具体流程步骤： 1、其在计划管理方面。对房地产开发项目进行计划管理,能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。也就是说,通过使用一个动态计划管理,将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道,从而使项目有序地达到预期总目标。 2、其在组织管理方面。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行,以及根据有关法律法规,建立各种规章制度,形成一个高效率的组织保障体系,使项目的各项目标得以最终实现。
第一部分课程的性质、教学目的与基本要求 本课程是物业管理专业的一门主要专业能力课程之一，它具有综合性强、涉及面广和实践性强的特点。通过本课程的学习，要求学生掌握房地产开发和经营管理的基本知识，培养学生独立分析和解决房地产经营管理中问题的基本能力。 本课程的基本要通过课程的讲授、参观、现场教学，专题讨论，作业练习等多种形式，达到教学目的。 第二部分课程容 第一章管理与城市房地产 一、教学要求 掌握房地产开发的含义、特征及分类；掌握房地产开发的主要参与者；熟练掌握房地产开发的主要工作阶及其容。 二、教学容 第一节管理的涵 第二节城市的产生和发展 第三节房地产与房地产业 第四节房地产开发的含义、特征、分类 第五节房地产开发的主要工作阶段和主要参与者 第六节房地产开发企业的人员与组织 三、重点 房地产的概念、房地产开发的主要参与者。 四、难点 房、地产概念及联系。
第二章房地产项目选择和土地使用权的获取 一、教学要求 使学生熟悉房地产项目选择相关环节和程序，掌握当前土地使用权的获取途径、方式及相关土地制度。 二、教学容 第一节房地产开发项目选择的概念和程序 第二节房地产建设项目选址 第三节住宅项目建设用地规划管理 第四节住宅项目建设工程规划管理 第五节现行的土地制度 第六节土地使用权的获取 第七节农地征用于工作程序 第八节城市房屋拆迁管理制度与政策 三、重点 房地产项目选择的原则和土地使用权获取方式。 四、难点 土地使用权获取和转让的程序。 第三章房地产开发项目策划决策和可行性研究 一、教学要求 本章旨在让学生了解房地产投资决策的相关原则、程序和方法，并学会用相应的方法进行简单的分析和计算；让学生了解可行性研究的概念和容，了解可行性研究报告的撰写要求及容；掌握财务评价与国民经济评价的概念与联系，财务评价的主要指标和简单计算。
房地产开发与经营复习资料 第一章 1、房地产开发基本含义 狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。 广义概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系的开发活动均可视为整体和宏观意义上的房地产开发。 2、房地产开发与经营及其特点 1）、房地产开发与经营难度大 2）、房地产开发与经营风险大 3）、房地产开发与经营政策性强 3、房地产开发与经营程序和内容 1）、投资机会选择 2)、项目定位 3）、前期工作 4）、建设阶段 5)、租售阶段 5）、物业管理 6、房地产开发与经营流程** 第二章 2、房地产开发与经营理论概述 1)、收益（利润）最大原理 ①收益成本指标确定②项目最佳规模确定③经济收益分析方法 2)、价格确定理论 ①完全竞争市场结构企业定价②垄断竞争市场结构企业定价 ③寡头竞争市场结构企业定价④纯粹垄断型市场结构企业定价 3）、消费者市场购买行为理论 ①消费者购买动机②购买决策过程③消费者购买行为分析 3、可行性分析 1）、现金流量分析 *净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流入和流出相抵，并计算为现值的累加和。 *净收益率|——项目净现值与投资现值之比。 *内部收益率——是净现值等于零的贴现值。 2）、损益临界分析 4、 第三章 1、房地产企业的概念 房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。
2、房地产企业的战略管理过程 1）确定企业当前的使命 2）分析外部环境 3)识别机会和威胁 4）分析企业的资源和能力 5)识别优势和劣势 6)构造战略 7)实施战略 8)评估战略 3、 4、房地产开发资质等级p44 第四章 1、房地产综合开发项目的概念 房地产综合开发项目的概念房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地（国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。 2、房地产综合开发项目的类型 1)按开发物业类型不同，分为商业、住宅和工业地产开发项目。 2）按承担责任不同，分为自主开发和房地产合作开发。 3、房地产转让项目的含义 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。 4、 5、房地产项目定位含义 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到合适于项目的客户群，在客户群体消费的特征基础上，机一部进行市场定位的过程。 6、房地产项目定位原则 1）符合城市规划原则2)协调发展原则3)符合市场需求原则4)利益最大化原则5）与企业发展战略一致原则 7、 7、房地产定位的主要内容 1)确立开发理念2）明确功能用途3）筛选目标客户 4)进行项目初步设计5)测算租售价格6）确定方案 8、廉租房项目概念 是指政府以租金补贴或实物配租的方式，相符合城镇居民最低生活保障标准为住房困难的家庭社会保障性质的住房。 9、酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但本质仍然是公寓。 10、工业地产与商业地产盈利模式的比较 二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在土地的投入成本，工业地产成本远小于商业地产成本。工业地产后期运营管理要求更加专业、更加复杂。 第五章p88 第六章
房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合
一、房地产开发项目管理的内涵与意义 （一）房地产开发项目管理的含义 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 （二）房地产开发项目管理的意义 房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。 1.房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。 2.房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 3.房地产开发项目的协调管理。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公
同济大学经济与管理学院试卷 (A 卷) 2009-2010 学年第 一 学期 课号：01025801 课程名：房地产开发与管理 考试形式：开卷（ ）闭卷（√ ） 此卷选为：期中考试( )、期终考试(√ )、补考( )试卷 专业和 年级 工 程管理07 级 学 号 姓 名 一、选择题（共12分，每小题2分） 得分 注意：请将符合题意的答案的字母填入划线中，错选或多选均不得分，少选且选对的每个选项得0.5分。 1、楼面地价是 之比。 A 、土地总价与土地总面积 B 、土地总价与建筑总面积 C 、土地单价与建筑容积率 D 、土地单价与建筑覆盖率 2、下列属于不动产的有 。 A 、房屋 B 、水坝 C 、地下工程 D 、港口 3、一宗土地经过规划后其价格可能 。 A 、上升 B 、不变 C 、下降 D 、不知 4、房地产开发项目评估大致可分为 。 A 、市场研究 B 、项目预算 C 、项目决策 D 、财务评估 5、在土地使用权出让时，以下各项用地最高使用年限超过50年的是 。 A 、商业 B 、居住 C 、文化 D 、教育 6、房地产开发项目可行性研究的内容包括 。 A 、必要性 B 、可能性 C 、技术经济分析的可行性 D 、决策性 试题编号 一 二 三 四 总分 得分
二、填空题（共14分，每空1分，请填上最恰当的内容）得分 1、房地产开发过程中“三通一平”建设条件是指：上水、、、。 2、房屋的完好程度分为级。 3、房地产项目可行性研究重中之重的内容是、、。 4、房地产开发的主要工作阶段为：、、、。 5、征用耕地的补偿费用包括：、、。 三、判断题（共16分，每小题2分，用“√”表示正确，“╳”表示错误，不答不得分，答错倒扣1分，本题最多扣至0分）得分 1、房地产开发项目竣工后即可交付使用。………………………………………………………（） 2、用现金流法评估项目时，除土地资金投入外，一般是建设期过半，投入资金也过半。…（） 3、房地产转让、抵押时，其所有权和该房屋占用范围内土地使用权同时转让、抵押。………（） 4、酒店的客房出租率可以大于100%，而写字楼的出租率一般小于100%。…………………（） 5、城市规划区内集体所有的土地，可以有偿出让。………………………………………………（） 6、城市土地有偿使用的前提是土地所有权与使用权合二为一。………………………………（） 7、房地产抵押是房屋产权人以房契作为抵押，取得贷款并按期付本息，所以也称房地产典当。…………………………………………………………………………………………………… （）8、与个人允许拥有房屋所有权一样，我国的土地也允许个人拥有所有权。………………… ( ) 四、问答与计算题（共58分）得分 1、论述房地产开发项目选择的方法。（8分） 2、非线性盈亏平衡分析的关键是什么？（8分） 3、在房地产开发经营期内，应特别重视控制哪些因素？为什么？（6分） 4、从土地利用角度出发，论述房地产开发时的城市“空心化”战略以及对城市发展的作用。（8分） 5、请举例说明，在房地产项目策划时，你的新理念或“另类”策划（只需说透一项即可）。（8分） 6、如果你是一个房地产中介代理商，谈谈你的销售策划。（8分） 7、已知某房地产开发项目发生的现金流量如下，假设贴现率（基准收益率）为12%，求该项目的动态回收期。（12分） 年份0 1 2 3 4 5 6 现金流出-3000 -1500 -300 -300 0 0 0 现金流入0 0 3000 2000 1500 500 100
房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( B )。 A、1000万元 B、2000万元 Ｃ、3000万元Ｄ、4000万元 2.下列房地产交易活动处于房地产一级市场得就是( D ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中居住用地最高出让年限为( D )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4.房地产租金已收租金额占应收租金额得百分比称为( B ) A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5.( A )就是指国家以土地所有者得身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金得行为。 A.土地使用权得出让 B、土地使用权得转让 C、土地使用权划拨Ｄ、土地使用权赠与 6.对预测中高收入人群得住宅需求效果较好得市场需求预测方法就是( B ) A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7.已知某房地产今年得销售成本为3315万元,存货平均余额为411万元,那么存货周转天数为( B ) A 8、07 B 44、61 Ｃ20 Ｄ30 8.按房地产市场得规范程度划分,可以把房地产市场分为( C )。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场与土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场与乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场与置换市场等 9.下列房地产交易活动处于房地产二级市场得就是( C ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10.在土地一级市场上,根据竞争性得强弱可以采用不同得土地使用权出让方式,其中在一定程度上排斥了市场机制得作用,具有较大垄断性得一种方式就是( A )。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12.实收房地产租金占计划房地产租金得百分比称为( A ) A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( C )。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业得资质条件要求自有流动资金在( B )以上。 A 500万元 B 1000万元Ｃ1500万元Ｄ2000万元 15.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( A )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16.( C )就是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,
房地产开发项目管理职 责和内容 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
工程项目管理职责和内容 一、工作概述 根据公司对工程开发项目的总体计划，在公司和上级部门的领导下，负责完成该项目在整个开发过程总的各个不同阶段的工程管理工作及相关配合事务的协调处理工作，负责控制该项目不同阶段的工程计划和进度、工程质量、工程成本、工程竣工验收及相关事务等主要经济技术指标。 工程项目管理的主要职责和范围可分为以下三个阶段： 1、前期工作准备阶段 2、工程施工管理阶段 3、工程竣工验收阶段 二、工程项目管理工作职责和范围 （一）、前期工作准备阶段 1、对项目所处的地理位置、周边环境、场地及交通情况进行现场踏勘，收集第一手原始资料； 2、配合动迁、开发部门对接收地块进行验收、提出整改意见； 3、配合开发部门，接收建设用地红线桩，设置测量控制桩，做好桩点的保护工作； 4、掌握建设用地内及周边的地下障碍物、底下管线、建筑物、构筑物等情况；
5、配合或主管落实建设用地的临水、临电、临时道路、临时围墙及现场办公场所； 6、配合或主管落实市政、管线协调工作； 7、现场落实地质勘察工作； 8、参与扩初及施工图的会审工作，结合工程实际情况提供意见或建议； 9、参与监理、总包、分包的招投标工作； 10、配合开发部门办理前期各项证照； 11、负责编制、审核、调整项目建设进度计划，包括： （1）总体工程进度计划 （2）开工准备计划 （3）地下围护结构、土方及基础施工计划； （4）主体工程施工计划； （5）内外装饰、机电工程施工计划； （6）甲供材料、设备的进场计划； （7）室外总体配套工程的报建、委托、设计、施工及验收计划； （8）竣工验收及交付使用进度计划等。 12、审定总体施工组织设计。 （二）工程施工管理阶段 该阶段的管理以签定的各项合同为指导和依据，切实代表公司担负起合同规定的各项权利和义务。
房地产开发经营与管理考试真题再现 一.单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1.房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资( )的自有资金或股本金。 A、15% B、20% C、30% D、40% 2.开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是()。 A、产品线定价 B、选择品定价 C、补充品定价 D、产品束定价 3.某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为()。 A、80% B、90% C、85% D、95% 4.某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层)，则标准层每层建筑面积为( )㎡。 A、882
B、1765 C、1667 D、1538 5.某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为()。 A、1999年8月1日至2002年4月1日 B、2000年10月1日至2002年4月1日 C、1999年8月1日至2002年10月1日 D、2000年10月1日至2002年10月1日 6.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是()。 A、越大，越大 B、越小，越大 C、越大，越小 D、与无关 7.某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。 A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52% 8. A.规划设计条件通知书、
房地产开发与管理 一、填空 1.房地产：房地产是由土地、随着土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 2.房地产开发的特征：1.综合性2.长期性 3.时序性 4.地域性 5.风险性 3.生地熟地毛地净地生地。1.生地：指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。2.熟地：指已完成土地开发，形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。3.毛地：指已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.净地：指已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁，土地权利单一的土地；从形态上看，净地指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.管理的基本职能：计划、组织、领导、控制、创新。 5.土地所有权：是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地所有权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 7.根据土地利用总体规划，土地用途包括：农用地、建设用地、未利用地。 8.建设项目选址意见书的主要内容：1.建设项目的基本情况2.建设规划选址的主要依据。 9.房地产开发项目规划：是把建设意图转换成定义明确，系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力的系统活动。 10.房地产投资决策的基本要素：决策者、决策目标、决策变量、状态变量。 11.定量分析方法：确定型决策法、风险性决策法和不确定型决策法。 12房地产投资不确定性分析的进一步分析方法：盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。 14.五种财务基本报表：现金流量表、损益表、资金来源与应用表、资产负债表和外汇平衡表。 15.房地产开发建设过程四个阶段：1.项目建设准备阶段2.招标投标阶段3.施工阶段4.市政公建配套阶段。 16.建设工程质量监理内容：1.对原材料的监理2.对混凝土浇灌的试验监理3.对施工程序的监理。 17.工程监理工作内容：1工程投资监理2.工程进度监理3.工程质量监理4.工程成本监理5.工程合同监理。 18.现行土地制度、社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制。a农民集体的范围有：农民集体；村内有两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体.b 国有土地的范围有：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 二、简答题 1.房地产特性：1）位置固定性、地域差别性。2）使用长期性。3）商品属性。4）保值增值性。5）异质性。 2.项目选择的程序：1.投资项目寻找2.投资项目精选 3.初步可行性研究 4.项目谈判 5.详细可行性研究 6.公司总体决策。 3.我国土地所有权特征：1.权利主体的特定性2.交易的禁止性3.权属的稳定性 4.权能的分离性 5.排他性。 4.土地使用权转让原则：1.随之转移原则2.房、地产一致原则3.效益不可损原则。 5.房地产开发投资的主要不确定性因素：1.土地费用2.建安工程费3.租售价格4.开发期和租售期5.其他因素。
3种主要的房地产项目管理模式(一) 项目管理已广泛应用于各个行业。同样，在房地产行业，项目管理知识正逐渐成为保障产品品质、取得经济效益的重要手段。房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的，开发商前期的精心策划、市场调研、可行性论证、经济分析评价，以及后期的营销策划最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。对房地产项目的多角度、多要素管理既包括人、财、物的管理，也包括时间、采购、合同、质量的管理。主要的房地产项目管理模式划分为项目经理部型、项目公司型和专业管理公司型。 房地产项目管理模式一、项目经理部型。 项目经理部型是指房地产企业根据项目开发情况，设立若干项目经理部，全权分管项目运作与管理。项目经理部拥有独立的运作项目的权利，从策划定位直至销售均可自主进行，也可以多外委托。项目经理部实行独立核算，对项目的经营效益负责，根据集团公司下达的技术、经济指标开发进度，实行项目承包，超额完成有奖。项目经理部项目经理一般通过集团内部竞聘产生，其余人员由项目经理根据房地产项目管理模式规律及项目具体情况进行组建，从集团公司内部抽调或外聘。项目经理部所有开销均计入项目开发成本。
项目经理部型兼具多重优点和缺点。优点表现在：权责利三位一体，利于调动工程项目层面员工的积极性和创造性；“集中决策，分散经营”，促使集团公司高层摆脱日常管理运作事务，专于长远战略和发展规划；项目经理自主权较大，便于当地化的管理运作，有效监控项目开发过程和响应突发事件。缺点表现在：具有全面的业务知识和管理知识的经理人不易获取和培养，往往成为房企扩张的人才瓶颈；集团公司职能部门与项目经理部存在潜在的权利博弈，造成项目经理部的挚肘；项目经理部本位主义立场突出，易忽视集团公司整体利益，不利于多项目之间的协调和合作。 作为房地产企业集团化管理模式中项目管理方面的一种运行机制，项目经理部型有使用条件。其一，与资源导向逻辑的行业环境较匹配。其二，较适宜处于创业期的小型房企。其三，较易被单区域发展的房企采用。由此，项目经理部型项目管理机制与全流程型匹配型较高，与关键环节型、价值定位型匹配性一般，与资本运作型匹配较低。 万科地产大体上就是采用房地产项目管理模式。万科城市公司总共有13个职能部门，分别有办公室、财务部、工程部、前期部、采购部、营销部等。项目部（对外称项目公司）与这些职能部门并列，一般由10人组成，包括项目经理、经理助理、资料员、各个工种的工程师等，
网络教育学院 《房地产开发与经营课程设计》 题目：邯郸市赵都新城房地产开发项目前期策划学习中心： 专业： 年级：年春/秋季学号： 学生： 指导教师：春季入学则去掉“/秋”字，秋季入学则去掉“/春”字。添加内容的时候注意文字下划线要完整。阅后删除此文本框。 请把你所在的学习中心名称完整填写。阅后删除此文本框将某住宅开发项目改为具体住宅开发项目的名称。阅后删除此文本框
1 项目概况 邯郸市正处于经济快速增长的时期，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产作为一项新兴的高速发展的行业。必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，骑着至关重要的作用。当前，邯郸及邯山区经济持续温不增长，居民购买力进一步增强，投资环境良好，随着邯郸交通工业等各项事业的发展，邯郸区房地产的开发将更加良好，更加火热，升值空间也将进一步拓展，赵都新城的选址合理，符合邯郸市总体要求，具有良好的投资市场和经营条件，项目地理为之得天独厚，较完善的基础设施，方便快捷的交通条件，使它成为邯郸市邯郸区房地产开发举足轻重的开发项目。 拟建项目从功能不惧、目标市场定位。销售价格定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地的水土保持，工程施工区的空气，噪声，环境，人群健康等方面有轻微的影响，总体来看，有利影响是主要的饿，其不利影戏nag是暂时和轻微的，不存在制约项目是会死的重大环境因素，从环境角度看，该项目的建设是可行的。 经济方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的，通过分析评价，其内部收益率。财务净现值等主要经济指标反映出项目经济益较好，由此可见，三期开发项目具有现实可行性和经济合理性，同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。 综上所述，该项目具有良好的投资环境和建设条件，其财务指标较好，项目总投资为12600万元，所得税后全部自有资金投资收益率为53.58%投资净利润2749万元，财务净现值为1349万元，银行贷款偿还期为2年，静态投资回收期为1.2年，由此看出该项目经济效益较好，财务内部收益率在合理范围内，贷款偿还能力较强。
练习题一 （一）单项选择 1．C 提示：不可移动性就是位置的固定性，所以房地产市场具有区域性。 2．C 3．B 提示：房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等等。 4．A 5．C 6．A 7．B 8．D 9．B 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。 10．A 提示：中国目前空置量的统计是不完整的，中国的空置量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 11．D 12．A 提示：房地产的交易方式主要包括房地产买卖、房地产抵押以及房屋租赁。此题是1999年考题 13．B 14．C 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。此题是2001年考题。 15．D 提示：房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。 16．A 提示：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。 17．A 18．B 提示：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。 （二）多项选择 1．ABD 2．BC 提示：社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等等。 3．BC 4．ABD
房地产开发与经管 第一节房地产开发 第二百六十三条计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制工程的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。 对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。 基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行工程的可行性研究。 工程的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。 凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。 第二百六十四条前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。 与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。 （1）建设工程的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托设计院进行设计。 （2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计工程委托书，经经理批准后，才正式抽设计单位委托设计。
施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。 无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计规范。（3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别范围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程工程，更应积极组织力量完成。 （4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计工程任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其它有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费规范，按市政府有关规定执行。 （5）设计室建立工序经管体系：
房地产开发与经营沙盘模拟演练 课程介绍 ?引言 ◎中国的城镇化在快速发展中，刚需虽仍存在，但供求形势正在改变，市场出现分化，房地产暴利时代正在成为过去。 ◎随着中国经济进入新常态，房地产行业也正在进入新常态。房地产企业的发展和转型必须适应这种新常态。 ◎在城镇化的快速推进中，房地产企业如何遵循房地产市场规律，找准自己的定位，是摆在每一个房企面前的课题！ ?沙盘课程简述 沙盘模拟演练是一种极具实战色彩的管理培训课程。它是由参加学习的企业中、高层经理组成几个相互竞争的模拟管理团队，围绕与培训主题相关的管理活动，完成演练与学习、共同提高管理能力的高端培训模式。 沙盘模拟演练课程先期由欧美知名商学院推出，是欧、美工商管理硕士的核心课程之一。欧、美、日等发达国家的众多大中型企业将其作为中高层的常设必修课程。目前在中国大陆也已推广普及并受到普遍欢迎。 ?房地产开发与经营沙盘课程概述 本课程系旨在中国进入经济新常态后，在快速推进的城镇化和房地产业态愈加多样化的新形势下，为房地产企业找准自身定位，获得可持续发展而开发的沙
盘培训课程。 本课程通过模拟房地产行业成长期、调整期以及未来进入成熟期的不同情境，引领各模拟公司在各个不同时期复杂的市场环境下、不同的业态领域中，进行开发与竞争；在模拟房地产项目过程开发周期的基础上，促使参训学员从经济新常态的宏观分析中，认识未来房地产市场发展的规律；在涵盖市场调查、可行性分析、土地竞买、产品定位、投融资计划、项目经营管理、到市场竞争等内容的经营过程中，深刻领会新常态下专业化和精细化管理对于房地产企业获得可持续发展优势的重要作用；通过凸显不同时期的不同市场需求，提高学员面对不同业态、不同市场环境的分析和决策能力；通过高强度的模拟训练，创造出现实中的企业综合竞争力。 本课程对我国既往的房地产行业发展历程进行归并整理后，侧重于当前经济新常态下，市场出现分化后房地产企业的经营模式转型，着眼于未来房地产多样化业态下（例如新增旅游地产、养老地产等）的房地产企业战略构建、市场开拓、市场定位和市场竞争策略的演练。通过训练，提升参训学员的市场需求分析、战略规划、环境应变、市场竞争、资源配置、预算管理、风险管控以及部门沟通协作等诸项能力。 ?培训讲师：史广青 ?培训时间：1-2天（6课时/天） ?培训对象： ?房地产企业中层及以上管理人员 ?业务经理、中基层主管及资深员工 ?房地产经理人班或其他房地产类研修班的学员 ?授课方式 一个教学班学员约30-40人，每5-7人为一组，分别设立模拟的房地产开
房地产开发与经营（自考试题及答案） 一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分） 在每小题列出得四个备选项中只有一个就是符合题目要求得，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营就是 A 13 A、房屋销售 B、房屋建造 C、土地经营 D、物业管理 2、物业管理属于房地产经营中得 D 16 A、地产经营 B、房产经营 C、房地产综合开发经营 D、服务经营 3、下列选项中属于风险型决策得就是 C 23 A、大中取小法 B、小中取大法 C、净现值期望值法 D、最小最大后悔值法 4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可 划分为几个级别 B 41 A、4 B、5 C、6 D、7 5、房地产企业经营目标制定与房地产组织共有得原则就是D 49 54 A、分工协作原则 B、授权原则 C、可量化性原则 D、弹性原则 6、根据《中华人民共与国城市房地产管理法》，居住用地使用权得最高出让年限为 D 90 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年 7、土地使用权出让一级市场不在实行得方式就是A 91 A、协议 B、招标 C、挂牌 D、拍卖 8、根据《中华人民共与国土地管理法》得有关规定，由国务院批准得就是征用基本农田以 外得耕地超过B 99 A、25公顷 B、35公顷 C、45公顷 D、55公顷 9、下列选项中属于土地使用权出让方式得就是 C 91 A、出售 B、交换 C、拍卖 D、赠予 10、下列选项中属于房地产市场调查作用得就是 A 119 A、有助于项目投资者制订科学得营销与开发计划 B、就是项目立项、用地审批得条件 C、就是编制规划设计方案得依据 D、就是项目投资决策得基本依据 11、下列选项中属于邮寄调查法优点得就是 B 128 A、被调查者，回答率高 B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 C、调查区域、范围不受限制 D、节省调查时间与经费 12、下列报表中属于基本报表得就是C 137