超详细的收房流程及收房、验房注意事项
步入收房阶段，作为准业主的你准备好了吗？收房时应该注意哪些问题，哪些钱不需要交付，收房时遇到货不对板应该怎么办？在这个收楼季，新浪乐居网将携专业验房专家与您一起直面收房问题，帮你避开所有收房陷阱。
收房工具箱
收房可不是拿笔签字这么容易的事，毕竟签字之后遇到任何问题，开发商都不再付法律责任。所以，做好一切准备去收房，才会游刃有余。
验房工具箱应包括：1、试电笔；2、钢卷尺——测面积基层高；3、小锤子——验墙体是否空洞；4、电筒；5、纸巾；6、盛水器具/乒乓球小桶或塑料盆——验下水道；7、计算器；8、笔和纸；9、报纸，塑料袋；10、易贴便条一叠；11、小镜子；12、铝梯；13、收过房的朋友；14、文件袋。15小扫把——打扫卫生；16照相机——现场取证；
文件袋中应包括：a。身份证正本及复印件；b。购房合同；c。已付房款及税费收据或发票；d。改动装修费用收据；e。供楼存折，并请打印至最近的供款期；f。人民币(入伙费用必须用人民币交纳)或磁卡若干，交必要的费用，切记要正式发票及物价局批号；g。彩色照片(2张)；h。收楼通知书(上面开发商注明了要业主带齐的资料) 。
收房流程
开发商发收房通知单，告知收房时间以及准备资料。
买家30天内带齐文件办理手续，逾期自行承担风险责任。
现场验收：发展商出示相关证书以及验收表格。
买家缴交身份证复印件。收房通知书、拿钥匙接待验房。
依合同约定验房。
验房后如满意：填写验房交接表，同时抄低水电表数，签字认可。办理入住手续，换发票，缴交各项费用。
验房如不满意：提出意见填写在楼宇验收记录表。双方协商解决办法签署相关整改文件，下次验收一般不应超过30日。办理入住手续，换发票，缴交各项费用。
收房验房注意事项
详细检查房屋质量
包括门窗、阳台等部位有无开裂现象。由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了。
检查墙体是否完好
包括检查墙体平整度、是否渗水、空鼓、是否有裂缝，乐居提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
仔细检查地面
仔细检查地面有无空壳开裂情况。如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
水电煤畅通情况
水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
验收下水情况
先用脸盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
验收地面下水情况
在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
核对合同注明设施
核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
记录各种楼房数据
最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--带走
警惕收房大陷阱
陷阱一：收楼超时限
约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有风险责任及税费。
对策：写清地址保障能亲自签收通知，或委托亲友律师帮忙。实在不行就与发展商另外约时间。
陷阱二：证件不齐备
"三书一证一表"不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因楼盘整体建筑未完成而根本无法验收。而为尽快回笼资金等原因，发展商又急于交楼，问题往往因此而起。
对策：先不收楼，如果一定要收，要在相关文件中写明"未见《X表》"等字样并妥善保留副本。
陷阱三：签完才能验楼
先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的伎俩，目的是让消费者先签了收楼认可书再验楼，等发现问题时购房者后悔已不及，而商家的主动性更大责任更小。
对策：在定合同时将先验房再收楼作为附加条款写进。如当初未约定，则每份文件都注明未验房，验房时如出现情况可灵活处理。
陷阱四：灰尘藏质量问题
清洁明净一般较讨好人，因此大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净，以博个印象分。但有商家例外有意或无意地在地板、窗台等等地方留下一层土。往往裂缝、漏水渍、砖面不齐等等问题就全在这土底下了。因为这层土，可能就忽略了质量问题。
对策：扫去土或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水状况。
陷阱五：大事化小随便解决
无论什么问题，陪同验房的人员第一句话总会说是小问题。还直拍胸口让购房人放心，不用写进验收文件里，让你麻痹大意，又动之以情，目的就是不将缺陷写进验楼文件里。如果轻信了他轻易收了楼，到时小问题极有可能会变成大问题。
对策：不管口舌如簧、信誓旦旦，都要坚持原则，只要发现问题，都要在相关文件与表格中记录下来，再与发展商交涉。
陷阱六：疲劳战让你吃亏透
先办手续再验楼，并将办理各种手续地方特意安排在不同的地方，甚至集中在同一时间里通知更多的买家收楼，造成人未进自家门已精疲力尽恨不得早点结束，没精力再就房屋出现的问题与发展商细加论理。累惨之余，也往往亏透了！
对策：不要被人山人海吓到，最好另约时间；如没法再约时间，可采取"人多好办事"的战术，一起帮助你。
陷阱七：巧立名目乱收费
发展商往往在签合同时对购房者大加承诺，而到收楼入住时又巧立名目乱收费用。发展商总把无理的事情说的似乎头头是道，违规设立诸如什么防盗门安装费，可视对讲系统开通费，邮箱长期所有权购买费等乱收费项目。
对策：订合同时最好请律师帮你逐个分析各项收费条款，少花冤枉钱，不该交的钱坚决不交，必要时可向物价局、房管局投诉。
收房、验房常见问题解答
有了收楼验房的知识库，可以避免遇到此类问题，引起不必要的纠纷，了解法律上可能雨会遇到的问题，业主也能更好的保护自己，让自己的收楼验房更明确更轻松。
1、收楼时开发商交楼应当提供什么文件？
答：以合同约定为准。正常情况下，开发商依法应当提供由市建委或者区建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，其它情况以上述条款以及补充协议约定为准。
2、若开发商不具备约定的交楼文件怎么办？
答：业主有权拒收房屋，并要求其支付违约金！
3、开发商具备但不出示上述文件原件怎么办？
答：业主可以通过特快专递发函催告开发商出示上述文件原件，开发商不予答复的，视为不具备原件，将承担相应的延迟交楼违约责任；开发商答复的，视答复情况协商处理。如果开发商答复不具备合同约定的交楼文件，就无需催告；如果开发商说有，但是原件在总部，可以催告。
4、开发商的房屋质量存在问题，我能拒绝收楼，要求
赔偿损失吗？这时需要注意什么？
答：可以。业主注意通过拍照、两个非亲属的目击证人证明等形式保全证据。
注意：这时不要填写验楼单这类提出房屋质量整改之类的文件给开发商，以免让开发商以此作为业主收楼的证据。业主可以通过打印但不签名的方式向开发商提出书面的房屋质量整改意见。
所以，业主去验房时，记得带上纸跟笔，然后自己写上问题的地方，回家后打印出来，包括业主房间号及姓名。都是打印，不用签名。等待下次验收提交给开发商，如果开发商没有《备案表》，则先无需提交。
有了收楼验房的知识库，可以避免遇到此类问题，引起不必要的纠纷，了解法律上可能雨会遇到的问题，业主也能更好的保护自己，让自己的收楼验房更明确更轻松。
5、验楼时只有临水临电没有永久水电怎么办？
答：除国家法律规定外，《关于取消商品住宅建设项目竣工综合验收的通知》明确规定：(各房屋开发公司)完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设后，方可将房屋交付业主使用。临水临电拒收楼，完全有据可依。遇有自己的楼盘临水临电，千万别轻率收楼，而该依法维护自己的合法权益，要求开发商承担逾期交楼的违约责任。
临水临电的检查可以要求开发商出示相关永久水电的验收文件或报批安装永久水电的复函。业主也可去所在楼盘的水电部门查情况。
6、我要验楼的时候开发商要我在领取钥匙单上签名怎么办？
答：很多开发商在业主还没验收房屋时就要求业主在领取钥匙单签名，最后如对房屋是否具备交楼条件发生争议，只能认为业主已经收楼。
建议：最好不要签字；要求物业管理公司的人持钥匙陪你收楼，这时无需签字；如果被迫签字，注明"借用钥匙验楼，不等于收楼"(或者"借用钥匙验楼")之后如有异议，归还钥匙时要求对方注明钥匙已经归还及日期。
7、未收楼开发商就要我缴纳费用怎么办？什么时候才能放心缴纳？
答：简单来说对于买家自己够买的房子到了成品交货的时候，自己花了这么多钱买来的房子到底是好是坏，立竿见影。对于卖家来说，收楼的顺利也是收获的时刻，只有80%的业主顺利收楼，那么业主们买楼的钱，那些放在政府监控帐户号里的钱，卖家就可以全部提取出来。真正的放进自己的口袋。
验房收房的注意事项！
一：心理准备
好多邻居都是第一次买房，看到新房自然兴奋，这是大家千万不要看什么都好，一定要多长几只眼睛仔
细找找房子的毛病，要是这时没仔细看结果入住后发现问题就不好了。
二：选择日期
开发商给的看房日期一般比较宽裕，应该有组织的去看房，不要都在第一、二天去看房，可以在在这两
天内看看别家收房时遇到的问题，给自己做参考。
三：携带工具和资料
四：战斗开始
1．查看相关文件：《国有土地使用权证》原件，可带走
《住宅使用说明书》原件，可带走
《住宅质量保证书》原件，可带走
《竣工验收备案表》原件，可带走
面积实测表
管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）原件，可带走
2．核实面积
3．实际验收
4. 暂时别交物业费，验好后交也不迟，特别是暖气费，9月份交也不迟。
5. 进房前从物业拿钥匙并签/《钥匙拿到书》，钥匙分别有：楼门、户门、信箱、水表、电表；
6. 进户后详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等；
7. 检验墙体平整度、是否渗水、有裂缝；特别是山墙、卫生间、厨房是否有水迹；
8. 用小锤子轻敲墙体、地面是否空鼓，若有，让物业详尽记录；
9. 检查水、煤、电是否畅通，检查水的时候，将水龙头打开，检查漏水及水压情况和排水速度，然后关闭水龙头各分闸是否控制住各分路；
10. 检查下水，接两盆水下各下水处（阳台、厨房、卫生间、浴缸、马桶、脸盆、地漏）灌水，每个下水口灌两盆水，听到咕噜咕噜声且表面无积水。
11.将下水突出物及地漏用袋子包住用绳子扎紧；
12.地面下水：卫生间放水2厘米，和楼下邻居约好24小时后检查邻居家的天花是否渗漏，若有找物业解决；
13. 核对合同上注明的设施、设备是否有遗漏，品牌数量是否相同；
14. 测实际距离，楼高、马桶坑位、浴缸（或淋浴）长度宽度、吊顶高度、水表数字；
流程：
检验材料——领《国有土地使用权证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》、面积实测表管线分布竣工图——交纳余款——领钥匙并签《钥匙拿到书》——综合验收——问题
质疑、改进意见、解决方案——与开发商达成协议，15日内解决——业主签署《入住交接单》。我也补充一些验房的注意事项
收房时暂且先不要交付一切物业费用及相关费用，应该在验收好后，再交付费用。物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律依据！验房注意问题及简单操作方法如下：
1、详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大）。提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清除后就可以拉动了。
2、检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。提示：下过大雨之后去查看更明显。
3、仔细检查地面有无空壳开裂情况。提示：如有空鼓，一定要求物业人员尽快修复，
否则在装修中会很容易打穿楼板。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
4、水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，一来看看水压，二来试排水速度。
用万用表测量各个强弱电是否畅通。提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
5、验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。提示：做好这些后，确认没问题，拿一塑料袋罩着下水口，再加以捆实，而像地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置）。
6、验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅一层就可以了(约高2cm）。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
注意：最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在城市团购网免费发放的【装修宝典】上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。