案例实操|售后返租回报率计算方法与公式
核心提示：本文以好百年家居为例，从经济条件、计算过程、计算方法与公式3大方面解析售后返租回报率制定过程，极具实操性。
一、案例：家居主力商家—好百年
好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分店主要经营中高档家居商
品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流配送及信息服务。
从2002起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要是东方店（营业面积3万平方米）。2004年后，其扩张的触角主要在北京、上海、广州等中心城市，其单店面积一般都超过4万平方米。
未来10年，好百年计划要在全国主要大中城总计开设100家以上分店，而上海作为其主要扩张目标城市，对于我们来说，可以说是就在身边的机会。
好百年的租用方式
好百年的扩张，一般是选定一个合适的商业项目（商业地产招商（专题阅读）），开发商采
取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。
二、制定经济分析条件
为了便于计算和具有代表性，先设定几个条件：
（1）租期时间为8、10年计。
（2）选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计）
（3）假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。
三、租金回报率计算
1、计算方法
根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证
发展商的纯收益，由此得出以下的公式：
实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额
其中：
实际销售总金额：是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。
回报客户的金额：是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；
好百年租金：是租期内发展商从好百年得到的总收益；
不可预见费：是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；
纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。
假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为：
计算数据说明：
按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；
不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。
前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。
2、计算过程与公式
按8年租期算：
将已知数据带入到公式中，得到：
销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×1000 0×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000
得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金
按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算。）
计算结果为：
说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额
由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）
计算方法同上，则计算结果为：
说明：
表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额；
当租金达到80元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加；
当租金达到90元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。
由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）
结论：
从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/㎡时，销售价格比较接近市场水平。
分析说明：
租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商要贴补的钱要增加，这样必定要提高商场的销售价格来填补，无疑，这样做对销售的压力将非常大；
好百年的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增加，也会提高商场的销售价格，增大销售压力。
暴雨强度：指单位面积上某一历时降水的体积，以升/（秒?公顷）(L/（S?hm2）)为单位。专指用于室外排水设计的短历时强降水（累积雨量的时间长度小于 120 分钟的降水） 暴雨强度公式：用于计算城市或某一区域暴雨强度的表达式 二、 其他省市参考公式： 三、暴雨强度公式修订 一般气候变化的周期为10~12年，考虑到近年来的气候变化异常，5~10年宜收集新的降水资料，对暴雨强度公式进行修订，以应对气候变化。 工作流程： 1.资料处理； 2.暴雨强度公式拟合（单一重现期、区间参数公式、总公式）； 3.精度检验； 4.常用查算图表编制； 5.各强度暴雨时空变化分析 注意事项： 基础气象资料 采用当地国家气象站或自动气象站建站～至今的逐分钟自记雨量记录，降水历时按 5、10、15、20、30、45、60、90、120、150、180 分钟共11种，每年每个历时选取 8 场最大雨量记录； 年最大值法资料年限至少需要 20 年以上，最好有 30 年以上资料； 年多个样法资料年限至少需要 10 年以上，最好有 20 年以上资料。 统计样本的建立 年多个样法：每年每个历时选择8个最大值，然后不论年次，将每个历时有效资料样本按从大到小排序排列，并从大到小选取年数的 4 倍数据，作为统计样本。 年最大值法：选取各历时降水的逐年最大值，作为统计样本。 （具有十年以上自动雨量记录的地区，宜采用年多个样法，有条件的地区可采用年最大值法。若采用年最大值法，应进行重现期修正） 具体计算步骤： 一、公式拟合
1.单一重现期暴雨强度公式拟合 最小二乘法、数值逼近法 2.区间参数公式拟合 二分搜索法、最小二乘法 3.暴雨强度总公式拟合 最小二乘法、高斯牛顿法 二、精度检验 重现期～10 年 < ／min < 5％ 三、不同强度暴雨时空变化分析 城市暴雨的时间变化特征分析 （1）各历时暴雨年际变化特征——可通过绘制各历时暴雨出现日（次）数的年际变化图，分析各历时暴雨的逐年或年代变化特征。 （2）暴雨样本年际变化特征——可以各年降水数据入选各历时基础暴雨样本的比例外评价指标，分
统计案例 一、回归分析 1. 线性回归方程???y bx a =+的求法 （1）求变量x 的平均值，即1231 ()n x x x x x n =+++???+ （2）求变量y 的平均值，即1231 ()n y y y y y n = +++???+ （3）求变量x 的系数?b ，即1 2 1 ()() ?() n i i i n i i x x y y b x x ==--=-∑∑（题目给出，不用记忆） 1 2 1()() ?() n i i i n i i x x y y b x x ==--=-∑∑ 1 1 1 1 2 2 1 1 1 2n n n n i i i i i i i i n n n i i i i i x y x y xy x y x xx x =======--+= -+∑∑∑∑∑∑∑1 22 21 2n i i i n i i x y nx y nx y nx y x nx nx ==--+= -+∑∑12 21 n i i i n i i x y nx y x nx ==-= -∑∑（理解记忆） （其中1 1 n n i i i x x nx ====∑∑，1 1 n n i i i y y ny ====∑∑，() ,x y 称为样本点中心） （4）求常数?a ，即??a y bx =- （5）写出回归方程???y bx a =+（?a ，?b 的意义：以?a 为基数，x 每增加1个单位，y 相应地平均增加?b 个单位） 注意：若?0b >则正相关，若?0b <则负相关. 2. 相关系数 假设两个随机变量的取值分别是()11,x y ，()22,x y ，……，(),n n x y ，则变量间线性相关系数的计算公式如下： ()() n n i i i i x x y y x y nx y r ---= = ∑∑ 相关系数r 的性质： （1）当0r >时，表明两个变量正相关；当0r <时，表明两个变量负相关；当0r =时，表明
玉溪市中心城区暴雨强度公式（修订）1.总则 1.1 编制的必要性和目的 城市暴雨强度公式编制是城市室外排水工程规划设计的重要基础性工作。我国已经进入高速城市化时期，特大城市和城市群的出现，城市“热岛效应”凸现。城市降雨特征会发生局地性变化。已有数据表明，部分城市每隔10年左右出现超过历史记录的特大暴雨，玉溪近年来突发性、短时特大暴雨频发。依据水文气象频率分析的理论，基于已有的降雨记录数据，采用数理统计的方法得到的城市暴雨量、暴雨强度、降雨历时、时间空间的分布等，是科学表达城市降雨规律的一种方法，同时要认识到这种方法的科学性和局限性，以指导具体工作。 城市财富的聚集和市民生活水平的提高、城市地下空间的开发利用等因素使得城市对灾害的承受能力趋弱，降雨特征的趋势性变化对城市的防灾减灾提出挑战。新建、扩建城市室外排水设施的规划建设以及已建城市排水设施历史欠账问题的解决，都需要对城市降雨规律进行科学表达和定量分析。因此，开展城市暴雨强度公式的编制及修编是非常必要的。 为了适用国家需求和玉溪城市发展需求，指导城市暴雨强度公式的编制及修编，特编制本编制玉溪本地暴雨强度公式。 1.2条款涉及的国家颁布的有关标准如下（但不限于） （1）《室外排水设计规范》（GB50014－2006，2013年版）
（2）《地面气象观测规范》（QX/T 52-2007） （3）《地面气候资料30 年整编常规项目及其统计方法》（QX/T 22-2004） （4）《地面气象观测资料质量控制》（QX/T 118-2010） （5）《数值修约规则与极限数值的表示和判定》（GB/T 8170-2008） （6）《水利水电工程设计洪水计算规范》（SL44-93） （7）《城市排水工程规划规范》（GB 50318-2000） （8）《建筑给水排水设计规范》（GB 50015-2003） （9）《公路排水设计规范》（JTJ 018-97） 2.资料及方法 降雨资料是暴雨强度公式推算的基础，暴雨强度公式及查算图表编制应以国家气象站自记降雨资料为依据，资料使用玉溪市红塔区国家基本气象站1981年1月至2014年12月逐分钟降水自记资料。降雨资料完整、合理，所用资料真实可靠。 暴雨强度公式及计算图表的编制国家相关规范推荐的方法基础上进行推算，推算方法及过程科学合理，采用滑动统计降雨历时的年度最大值雨量，滑动步长为1min，降雨频率分布曲线拟合中经用皮尔逊Ⅲ型、指数型、耿贝尔型函数的最小二乘法和高斯牛顿法运算比较。三种函数曲线的最小二乘法均能通过对均方差计算。均能通过平均绝对均方差不宜大于0.05mm/min；在较大降雨强度的地方，平均相对均方差不宜大于5％规定的检验，皮尔逊Ⅲ型、
投资估算 一、设备购置费 1.国产单台非标准设备原价＝【{［（材料费＋加工费＋辅助材料费）×（1＋专用工具费费率）×（1＋废品损失费费率）＋外购配套件费］×（1＋包装费费率）- 外购配套件费}×（1＋利润率）＋外购配套件费】×（1＋增值税税率）＋设计费 2.进口设备购置费 3.投资估算（根据已建工程估算拟建工程的工程费） （1）生产能力指数法 （2）设备系数法 （3）主体专业系数法
二、预备费＝基本预备费＋价差预备费 1.基本预备费＝（工程费＋工程建设其他费）×基本预备费费率 2.价差预备费 （1）确定各年投资计划额（工程费＋工程建设其他费＋基本预备费）； （2）确定建设前期年限和建设期年份数； （3）f=年均投资价格上涨率；m=建设前期年限；代入公式分别计算各年价差预备费；（4）汇总 三、建设期贷款利息 （1）确定各年贷款额 （2）r=年名义利率；m=年计息期数；代入公式，确定年实际利率； （3）分别计算每年利息（当年贷款半年计息；以前各年贷款连本带利全部计息）（4）汇总 四、流动资金估算 1.扩大指标估算法 流动资金＝拟建项目年产量×单位产量占流动资金的数额＝年费用基数×各类流动资金率2.分项详细估算法 流动资金＝流动资产- 流动负债 流动资产＝应收账款＋现金＋存货＋预付账款 流动负债＝应付账款＋预收账款 五、汇总 1.建设投资=设备购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费+预备费 2.固定资产投资=建设投资+建设期贷款利息 3.建设项目总投资=固定资产投资+流动资金投资 财务评价 一、固定资产折旧费 1.平均年限法（亦称使用年限法或直线法） （1）计算固定资产原值（所有固定资产投资，有建设期贷款利息，没有无形资产）（2）计算年折旧额＝（固定资产原值- 残值）/ 折旧年限 （3）运营期末回收固定资产余值＝年折旧费×（折旧年限- 运营期限）+残值 2.工作量法（用于里程折旧和台班折旧） （1）每台班折旧额＝（原值- 残值）/ 规定总工作台班 （2）年折旧额＝年实际工作台班×每台班折旧额 3.双倍余额递减法（加速折旧法） （1）年折旧率＝2 / 折旧年限 （2）年折旧额＝固定资产账面净值×年折旧率 4.年数总和法（加速折旧法） （1）年折旧率＝（折旧年限-已使用年数）/ ［折旧年限×（折旧年限＋1）/ 2］（2）年折旧额＝固定资产账面净值×年折旧率 二、摊销费＝无形资产/ 摊销年限（或运营期限）
案例实操|售后返租回报率计算方法与公式 核心提示：本文以好百年家居为例，从经济条件、计算过程、计算方法与公式3大方面解析售后返租回报率制定过程，极具实操性。 一、案例：家居主力商家—好百年 好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分店主要经营中高档家居商 品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流配送及信息服务。 从2002起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要是东方店（营业面积3万平方米）。2004年后，其扩张的触角主要在北京、上海、广州等中心城市，其单店面积一般都超过4万平方米。 未来10年，好百年计划要在全国主要大中城总计开设100家以上分店，而上海作为其主要扩张目标城市，对于我们来说，可以说是就在身边的机会。 好百年的租用方式 好百年的扩张，一般是选定一个合适的商业项目（商业地产招商（专题阅读）），开发商采 取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。 二、制定经济分析条件 为了便于计算和具有代表性，先设定几个条件： （1）租期时间为8、10年计。 （2）选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计） （3）假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。 三、租金回报率计算 1、计算方法 根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证 发展商的纯收益，由此得出以下的公式： 实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额 其中：
实际销售总金额：是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。 回报客户的金额：是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额； 好百年租金：是租期内发展商从好百年得到的总收益； 不可预见费：是在租期内发生的目前不能预见的部分支出； 纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。 假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为： 计算数据说明： 按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价； 不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。 前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。 2、计算过程与公式 按8年租期算： 将已知数据带入到公式中，得到： 销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×1000 0×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000 得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金 按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算。）
标准差的计算公式实例： 计算标准差的步骤通常有四步：计算平均值、计算方差、计算平均方差、计算标准差。 例如，对于一个有六个数的数集2,3,4,5,6,8，其标准差可通过以下步骤计算： 计算平均值：(2 + 3 + 4 + 5+ 6 + 8)/6 = 30 /6 = 5 计算方差：(2 – 5)^2 = (-3)^2= 9(3 – 5)^2 = (-2)^2= 4(4 –5)^2 = (-1)^2= 0(5 – 5)^2 = 0^2= 0(6 – 5)^2 = 1^2= 1(8 –5)^2 = 3^2= 9 计算平均方差：(9 + 4 + 0 + 0+ 1 + 9)/6 = 24/6 = 4 计算标准差：√4 = 2 标准差（Standard Deviation），在概率统计中最常使用作为统计分布程度（statistical dispersion）上的测量。标准差定义为方差的算术平方根，反映组内个体间的离散程度。测量到分布程度的结果，原则上具有两种性质：一个总量的标准差或一个随机变量的标准差，及一个子集合样品数的标准差之间，有所差别。其公式如下所列。标准差的观念是由卡尔·皮尔逊（Karl Pearson）引入到统计中。 标准差（Standard Deviation），是离均差平方的算术平均数的算术平方根，用σ表示。标准差也被称为标准偏差，或者实验标准差，在概率统计中最常使用作为统计分布程度上的测量依据。 标准差是方差的算术平方根。标准差能反映一个数据集的离散程度。平均数相同的两组数据，标准差未必相同。
标准差（Standard Deviation），在概率统计中最常使用作为统计分布程度（statistical dispersion）上的测量。标准差定义是总体各单位标准值与其平均数离差平方的算术平均数的平方根。它反映组内个体间的离散程度。测量到分布程度的结果，原则上具有两种性质：为非负数值，与测量资料具有相同单位。一个总量的标准差或一个随机变量的标准差，及一个子集合样品数的标准差之间，有所差别。 简单来说，标准差是一组数据平均值分散程度的一种度量。一个较大的标准差，代表大部分数值和其平均值之间差异较大；一个较小的标准差，代表这些数值较接近平均值。 例如，两组数的集合{0,5,9,14}和{5,6,8,9}其平均值都是7，但第二个集合具有较小的标准差。 标准差可以当作不确定性的一种测量。例如在物理科学中，做重复性测量时，测量数值集合的标准差代表这些测量的精确度。当要决定测量值是否符合预测值，测量值的标准差占有决定性重要角色：如果测量平均值与预测值相差太远（同时与标准差数值做比较），则认为测量值与预测值互相矛盾。这很容易理解，因为如果测量值都落在一定数值范围之外，可以合理推论预测值是否正确。 标准差应用于投资上，可作为量度回报稳定性的指标。标准差数值越大，代表回报远离过去平均数值，回报较不稳定故风险越高。相反，标准差数值越小，代表回报较为稳定，风险亦较小。 例如，A、B两组各有6位学生参加同一次语文测验，A组的分数为95、85、75、65、55、45，B组的分数为73、72、71、69、
售后回租型融资租赁合同效力认定 四川恒和信律师事务所杨仕建葛伟关键词： 融资租赁售后回租融物融资借贷担保 融资租赁具有融物和融资的双重属性。在售后返租型融资租赁中，租赁物所有权的原始取得、转让手续办理、租赁物的合理对价、租金构成等因素，是认定融资租赁合同效力的关键。如售后返租型融资租赁合同被认定为借贷法律关系，则按相应的法律规定来确定各方的权利义务。 案件基本情况 2016年8月9日A公司与B公司签订《融资租赁合同（回租）》（以下简称“主合同”），约定由B公司购买A公司相应物品，购买后返租给A公司，购买价为6000万元人民币或2000万元人民币（如不满足主合同约定的条件，该约定的主要条件为提供相应土地作为抵押），租赁利率为10%／年。该主合同在公证处作了强制执行公证。 2016年8月9日， A公司与B公司（以下简称“B公司”）签订《财务顾问协议》，约定A公司委托B公司融资6000万元或2000万元人民币，财务顾问费为900万元人民币。同日，A公司向B公司
出具《财务顾问服务确认函》，确认B公司履行完毕《财务顾问协议》项下的所有义务。 2016年8月9日，A公司与B公司签订《抵押合同》，B公司授权A公司将主合同约定的租赁物作为抵押物抵押给B公司，用于担保A公司履行主合同义务。 2016年8月9日，C公司与B公司签订《抵押合同》，将其名下两宗地块使用权抵押给B公司，用于担保A公司履行主合同义务，该抵押合同在公证处作了强制执行公正。同日，A公司与C公司向B公司出具《承诺函》，承诺将C公司名下两宗地块使用权在上述《抵押合同》签订后45个工作日内解除其上已存抵押后与B公司办理抵押权登记。 2016年8月9日，A公司与B公司签订《质押合同》，A公司将持有的D公司的100%股权出质给B公司，为A公司履行主合同义务提供担保，该《质押合同》在公证处作了强制执行公证。同日，D公司与B公司签订《国药批文质押合同》，D公司将其持有的两项国药批文质押给B公司为A公司履行主合同义务提供担保。 2016年8月9日，D公司及其法定代表人甲分别与B公司签订《保证合同》，为A公司履行主合同义务提供连带责任担保，上述《保证合同》均在公证处作了强制执行公证。 2016年8月9日，D公司及其法定代表人甲分别与B公司签订《保证合同》，为A公司履行《财务顾问协议》义务提供连带责任担保。
序号 县（市）名 暴雨强度公式 （L/s ·hm 2） 资料记录年数（a ） 备注 1 南昌 64 .0)4.1()69.01(1598++= t LgP q 35 用7年自动记录雨量资料统计法求得 64 .0)4.1()69.01(1386++= t LgP q （487，423） 2 新建 64 .0)4.1() 69.01(1464++=t LgP q 18 446 3 景德镇 7 .0)8() 60.01(2226++=t LgP q 27 370 4 萍乡 79 .0)10() 78.01(2619++=t LgP q 30 308 5 九江 7 .0)8() 60.01(2307++=t LgP q 73 383 6 彭泽 66 .0)8() 58.01(1350++=t LgP q 15 248 7 湖口 7 .0)8() 60.01(2198++=t LgP q 32 365 8 瑞昌 7 .0)8() 60.01(1707++=t LgP q 14 284 9 都昌 7 .0)8() 60.01(1323++=t LgP q 20 220 10 德安 74 .0)9() 70.01(1171++=t LgP q 12 74 .0)9() 70.01(1771++= t LgP q A=1771？166 11 永修 64 .0)4.1() 69.01(1330++=t LgP q 30 405 12 星子 7 .0)8() 60.01(1860++=t LgP q 29 309 13 武宁 79 .0)10() 78.01(2273++= t LgP q 18 368 14 修水 79 .0)10()78.01(3246++= t LgP q 21 用6年自动记录雨量资料统计法求得 79 .0)10()78.01(3006++= t LgP q （382，354） 15 上饶 71 .0)5() 47.01(2374++= t LgP q 22 463 16 婺源 71 .0)5() 47.01(1818++= t LgP q 23 355
土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：
1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－125.50 ＝470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？ 允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）
公式常用数据技术题 ◎损失计算及其他公式： 1、死亡工日：人数×6000；重伤工日：人数×105 2、直接经济损失：抢救费+抚恤费+机修费+财产损失 3、间接经济损失：停产+工作损失+资源损失+环境处理费+补充新员工 4、混合气体下（上）极限L=1/n/L+……×100% 百分数/下限 5、千人工伤率工伤总人数/职工人数×1000‰ 6、千人死亡率死亡总人数/职工人数×1000‰ 7、千人经济损失率全年损失（万）/职工人数×1000‰ 8、百万经济损失率全年损失（万）/总产值（万）×100% 9、工作损失价值税利×总损失工日/工作日数×职工人数 10、重大危险源㎡×相对密度×充装数系q1 /Q1＋q2 /Q2＋q3 /Q3……≥1 11、加权平均浓度C T＋…/8×60 12、物质超标C/L＋…＞1 13、爆炸危险度R浓度/ 爆炸下限 14、危害风险评价标准D=LEC Ⅰ级＞320分极其危险Ⅱ级160分~320分高度危险Ⅲ级70分~159分显著危险Ⅳ级20分~69分一般危险Ⅴ级＜20分稍有危险 输入可靠度是0.9992，判断可靠度是0.995，输出可靠度是0.9994，则人在进行作业操作时的基本可靠度是（）。技术189页r=a1a2a3 ◎建筑安全检查标准公式： 1、汇总表分项得分
◎总表分项得分×分项检查表得分/100 2、汇总表分项得分（缺项） ◎检查表得分之和/（100-缺项分）×100 3、检查表分表缺项计算 ◎检查表实得分/（100-缺项分）×100 4、保证项目缺项 ◎保证项目实得分/（60-缺项分）＞66.7% ◎《条例》罚款规定： 1、对单位处100万元以上500万元以下的罚款；对主要负责人、直接负责的主管人员和其他直接责任人员处上一年年收入60%至100%的罚款； 2、单位1）发生一般事故的，处10－20万元以下的罚款；2）发生较大事故的，处20－50万元以下的罚款；3）发生重大事故的，处50－200万元以下的罚款；4）发生特别重大事故的，处200－500万元以下的罚款； 3、主要负责人1）发生一般事故的，处上年收入30%的罚款；2）发生较大事故的，处上年收入40%的罚款；3）发生重大事故的，处上年收入60%的罚款；4）发生特别重大事故的，处上年收入80%的罚款。 4、单位主要负责人有下列行为之一的，处上一年年收入40%至80%的罚款。 ◎《条例》事故分类规定： ①特别重大事故：30—100—1亿【上】 ②重大事故：10－30【下】50—100【下】5仟—1亿【下】 ③较大事故：3－10【下】10—50【下】1仟—5仟【下】 ④一般事故：3—10—1仟【下】
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 售后返租合同(完整版) 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
委托方：（以下简称【甲方】） 地址：邮政编码： 【本人】【法定代表人】姓名：联系电话：— 受托方：（以下简称【乙方】） 地址：邮政编码： 法定代表人：电话：_ 依据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲、乙双 方本着自愿、平等、协商的原则，就甲方所购__________ 蛙__________ 房售后返 租合作事宜达成以下条款： 一、返租标的。 1、标的物：位丁内，所购置的房屋为地块幢层 号，建筑面积平方米。 2、标的用途：本合同标的为用房，经营范围以乙方确定的商办经营定位报告为准。 二、返租方式。 甲方就其拥有的幢层号房屋返租给乙方，该房屋全部投资经营管理权、全部收益权委托给乙方或乙方设立的公司，由乙方或乙方设立的公司在法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的商业项目的行业地位、品牌地位。 在返租期限内，乙方有权根据市场运作需要对委托标的自行经营或对外租赁 （以下可称经营管理），甲方不得干涉乙方或第三方的经营管理，但乙方或第三方不得违法经营。 三、返租期限。 1、返租期限：返租期限为年，即年月日，止丁—年 月日。 2、甲乙双方特别约定：在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。 四、合同的存续。 在本合同有效期限内，为维护整体经营形象，实现统一管理，甲方 对委托标的进行产权转让时，本合同规定的甲方的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方，甲方有义务与受让方至乙方处办理变更手续。受让方必须遵守《售后返租合同》之规定。 五、售后返租租金及支付方式。 1、售后返租租金标准：在本合同有效期内，乙方支付给甲方的售后返租租 金为甲方购买该房屋时双方约定总价的税后%/年。由实测面积与合同约定面 积误差造成本合同约定的房屋总价款调整的，返租租金据实调整。 2、返租租金的支付方式： ⑴甲方交活购房首付款后，乙方将本合同约定的返租期限内的售后返租租金一次性支付给甲方。 ⑵售后返租租金自《商品房买卖合同》规定的房屋交付之日起开始计算至售 后返租期限届满之日止。 六、甲方的权利和义务 1、返租期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙
中南民族大学 毕业论文(设计) 学院：资源与环境学院 专业：水文与水资源工程年级：2012 题目: 武汉暴雨强度公式的推算与优化 学生姓名：周凯学号：2012215335 指导教师姓名：黄治勇职称:研究员 年月日
中南民族大学本科毕业论文（设计）原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。 作者签名： 年月日
目录 摘要： (1) Abstract (1) 1概论 (2) 1.1论文选题背景及研究意义 (2) 1.1.1论文的选题背景 (2) 1.1.2 论文选题的研究意义 (2) 1.2 国内外研究现状 (2) 1.3 本论文研究的内容 (4) 2 实验过程 (4) 2.1 所用资料 (4) 2.2 武汉市降雨频率分析 (5) 2.3 降水极大值的时间分布特征 (6) 2.4 暴雨日年际变化特征分析 (6) 2.5暴雨过程特征分析 (7) 3 暴雨强度公式修订 (8) 4.1 结论 (14) 4.2 讨论 (15)
武汉暴雨强度公式的推算与优化 摘要：作为一个千万级人口的大城市，武汉处在我国南北气候过度带，暴雨灾害频繁发生，在面对城市发展对排水系统有更高的要求时，必须要有准确的暴雨强度公式来给城市的雨水排水系统的设计做依据。本文对国内外的研究暴雨公式进行阐述，并通过武汉近年来降雨分布、频率等资料（1951-2012），对武汉市降雨频率、降水极大值时间分布特征、暴雨日年际变化特征和暴雨过程特征进行了分析，在指数分布、耿贝尔、皮尔逊三种现行的几种研究方法进行了适用性、差异性的探讨并从中选取皮尔逊法对武汉暴雨强度公式进行拟合。再通过对暴雨强度公式的精度进行检验，并最终得出相对准确的暴雨强度公式。并在降雨分析过程中发现如下几个结论：武汉年降雨量在近几年有上升趋势、丰水年与枯水年的一个循环平均年数为15年、夏季暴雨日占全年暴雨日的64.5%、在武汉24小时降雨量情况中16时占24小时降雨量的比例最大，约占38.9%。且降雨分布主要集中在13至18时这7个小时内。通过以上结论可以为武汉暴雨预警及洪水设计提供针对性的预防。 关键词：暴雨强度公式、重现期、降雨历时 Calculation and optimization of heavy rain intensity formula in Wuhan Abstract：As one of ten million population in large cities, Wuhan in China, the climate in the north and south over the zone, the rainstorm disasters occur frequently, in the face of urban development of drainage system and higher requirements which must be accurately the rainstorm intensity formula to do according to the design of urban rainwater drainage system.In this paper, the domestic and foreign research on the rainstorm formula is described, the existing research methods are applied, the differences are discussed and the suitable method is chosen to fit the Wuhan rainstorm intensity formula. Key words: Heavy rain intensity formula, Recurrence period, Duration of rainfall
某市为推求当地的暴雨强度公式，收集有30年自记雨量记录。每年选择了降雨强度较大的8场雨，然后按降雨强度不论年次而按大小由第1号排到第240号，最后选取了前120号降雨作为最终的统计资料。其中排在第30号的那场雨的降雨资料如下：降雨历时5、10、15、20min 的累计降雨量分别为9、15、19、22mm 。试计算该场雨各降雨历时为5、10、15、20min 时的最大平均暴雨强度i （mm/min ）值；并根据你计算的i 值，从下列三个暴雨强度公式中选取一个比较适合该市的暴雨强度公式，)ha s /L () 14t ()76lgP .01(3600q 84.01?++=、)ha s /L ()12t ()77lgP .01(2500q 74.02?++=、)ha s /L ()3.6t ()71lgP .01(1800q 71 .03?++=。并利用该公式计算上述第30场雨降雨历时为120min 时的累计降雨量。（暴雨强度均保留小数点后两位，降雨量单位为mm ，保留小数点后一位）
解： （1）i t=5min =9/5=1.80（mm/min ）； i t=10min =15/10=1.50（mm/min ）； i t=15min =19/15=1.27（mm/min ）； i t=20min =22/20=1.10（mm/min ）。 （2）排在第30号的这场雨的重现期)a (14301430mM 1NM P ≈?+?=+= ①利用第一个暴雨强度公式)ha s /L ()14t ()76lgP .01(3600q 84 .01?++=计算各降雨历时为5、10、15、20min 时的最大平均暴雨强度i 如下： )min /mm (82.1167114) (5)76lg1.01(3600i 0.845min t =?++==； );min /mm (49.1167114)(10)76lg1.01(3600i 0.84 10min t =?++== );min /mm (27.1167114) (15)76lg1.01(3600i 0.8415min t =?++== 。)min /mm (11.1167114)(20)76lg1.01(3600i 0.8420min t =?++= = 利用最小二乘法选择最佳暴雨强度公式， 0006 .0)10.111.1()27.127.1()50.149.1()80.182.1()i ?i (Q 22222j j 1=-+-+-+-=-=∑ ②利用第二个暴雨强度公式)ha s /L () 12t ()77lgP .01(2500q 74.02?++=计算各降雨历时为5、10、15、20min 时的最大平均暴雨强度i 如下： )min /mm (84.1167112)(5)77lg1.01(2500i 0.74 5min t =?++==； );min /mm (52.1167112) (10)77lg1.01(2500i 0.7410min t =?++== );min /mm (31.1167112)(15)77lg1.01(2500i 0.74 15min t =?++== )min /mm (15.1167112)(20)77lg1.01(2500i 0.7420min t =?++= = 利用最小二乘法选择最佳暴雨强度公式，
商业销售及返租方案 一、价格制订方式 （一）项目整体价格策略 制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。 一）、整体价格制定原则 1、确定合理的利润率 在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。 2、贴近市场的承受力 在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。 3、单位价格制订原则： 一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其 不同的效果。因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。 （1）、二大原则： 原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。 （2）、六项参照值： a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的 价格更高； b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高； c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高； d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。 e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高； f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数： 在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推， 得出各单位的价格。 二）、价格策略： 定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深 刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益． 1、销售价格策略： （1）、建议执行“低开高走”的订价策略： 低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。 项目在建筑期间，由于销售的商铺还不是现铺，投资者对购买期铺仍存在投资顾虑，在开盘时以较低的价格销售，一方面可以吸引目标客户成交，迅速回收资金，减低发展商在建筑期的资金压力；另一方面，随着项目不断接近竣工期以及旺销
工程量计算案例 1、某拟建工程，建筑面积为3852m2，按图算出一砖外墙为686.92 m2，木窗654.43 m2。所选定的指标中，每100 m2建筑面积有一砖半外墙25.71 m2，钢窗15.50 m2，每100 m2概算造价为31868元，试求调整后每100 m2概算造价及拟建工程的概算造价。 预算指标调整计算 解：概算指标调整详见下表，则每100 M2建筑面积调整概算造价=31868-3392+2244=30720元。拟建工程的概算造价为38.52*30720=1183334.4元 预算指标调整计算
2、已知某小区要建一座景观水池，根据施工图纸和设计说明书的内容得知：水池面积为600m2，周长100m，池深挖至1.5m，要求用20cm厚混凝土铺池底，50cm宽的黄石筑驳岸，且驳岸高出地面30cm，用外径Φ20cm的预制水泥管做溢水，长共10m。已知某施工企业参与投标的综合单价为：机械挖土方（一类土）20元/ m3，铺混凝土100元/ m3，筑黄石驳岸180元/ m3，埋设水泥管80元/m。试帮助该企业计算出工程造价，并编制工程量清单计价表。 解：
m390 180 050203001001 石砌驳岸 黄石，0.5mX1.8mX100m m 10 80 水泥溢水管 外径Φ20cm，长10m 合价 3、下图是某建筑物底面积的外边线尺寸，试计算其平整场地面积。 解: Sd=10.04×(5.2+5.84+10.06+5.84+2.5) +5.84×1.1×2=308.43(m2) 场地平整按每边各增加2m范围的面积计算，考虑阳角和阴角处的增减面积相抵，则场地平整面积为：S=308.43+[(10.04+5.2+5.84+10.06+5.84+2.5)×2+1.1×4]×2+16=491.15(m2) 4、某园林绿化工程涉及平整场地1000 m2，种植直径20cm香樟50株，直径12cm实生银杏11株，高度3.5m雪松5株，直径4cm的独本桂花10株，蓬径25cm高度30cm金叶女贞50 m2，蓬径25cm高度30cm红花继木50 m2，喷播高羊茅草籽。已知某施工企业参与投标的综合单价为：平整场地5元/ m2，直径20cm香樟4000元/株，直径12cm
售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。 一、 关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析： 模式 长期售后返租 特征 商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心； 适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度； 如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报 劣势 承担十年的返租补贴，有经营收益的压力； 如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大； 因返租而产生相应的法律风险 适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目 模式 短期售后返租 特征 业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力； 特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付 返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报 收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金 优势 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感 分割灵活，客户层面广 劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制 适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售
一、定义 暴雨强度：指单位面积上某一历时降水的体积，以升/（秒?公顷）(L/（S?hm2）)为单位。专指用于室外排水设计的短历时强降水（累积雨量的时间长度小于120 分钟的降水） 暴雨强度公式：用于计算城市或某一区域暴雨强度的表达式 二、 其他省市参考公式： 三、暴雨强度公式修订 一般气候变化的周期为10~12年，考虑到近年来的气候变化异常，5~10年宜收集新的降水资料，对暴雨强度公式进行修订，以应对气候变化。 工作流程：
1.资料处理； 2.暴雨强度公式拟合（单一重现期、区间参数公式、总公式）； 3.精度检验； 4.常用查算图表编制； 5.各强度暴雨时空变化分析 注意事项： 基础气象资料 采用当地国家气象站或自动气象站建站～至今的逐分钟自记雨量记录，降水历时按5、10、15、20、30、45、60、90、120、150、180 分钟共11种，每年每个历时选取8 场最大雨量记录； 年最大值法资料年限至少需要20 年以上，最好有30 年以上资料； 年多个样法资料年限至少需要10 年以上，最好有20 年以上资料。 统计样本的建立 年多个样法：每年每个历时选择8个最大值，然后不论年次，将每个历时有效资料样本按从大到小排序排列，并从大到小选取年数的4 倍数据，作为统计样本。 年最大值法：选取各历时降水的逐年最大值，作为统计样本。 （具有十年以上自动雨量记录的地区，宜采用年多个样法，有条件的地区可采用年最大值法。若采用年最大值法，应进行重现期修正） 具体计算步骤： 一、公式拟合 1.单一重现期暴雨强度公式拟合 最小二乘法、数值逼近法
2.区间参数公式拟合 二分搜索法、最小二乘法